《資產(chǎn)評估》教學大綱及章節(jié)重點(理論+實踐)

《資產(chǎn)評估基礎與實訓（理論）》

教學大綱

［課程性質(zhì)與教學目的、要求］

《資產(chǎn)評估基礎與實訓》是資產(chǎn)評估專業(yè)方向的專業(yè)基礎和核心課程，本專業(yè)學生要在

學習該門課程的基礎上能應對注冊評估師的考試和對一些資產(chǎn)評估基本工作的操作。同時，

該課程也是會計專業(yè)自學考試的必考課程。通過對《資產(chǎn)評估基礎與實訓》課程的教學，使

學生了解資產(chǎn)評估的基本概念、基礎知識，掌握資產(chǎn)評估的基本程序、基本方法以及基本技

能。教學過程應結(jié)合校外實踐，使學生能夠在了解資產(chǎn)評估基礎知識和基本方法的基礎上，

熟練應用基本技能，處理有關基本評估業(yè)務，為資產(chǎn)評估工學結(jié)合打下堅實的基礎。

［教學內(nèi)容和課時分配］（見表1）

表1

課時分配

教學內(nèi)容基礎教學課堂討論合計

項目一資產(chǎn)評估總論44

項目二資產(chǎn)評估的基本方法628

項目三資產(chǎn)評估程序224

項目四機器設備評估8210

項目五房地產(chǎn)評估1010

項目六金融資產(chǎn)評估66

項目七無形資產(chǎn)評估819

項目八流動資產(chǎn)評估415

項目九資源資產(chǎn)評估44

項目十企業(yè)價值評估88

項目十一資產(chǎn)評估報告44

64872

［課程內(nèi)容與考核要點］

項目一資產(chǎn)評估總論

［教學目的與要求］

通過本項目的學習，使學生了解資產(chǎn)評估的基本理論和基本概念，掌握資產(chǎn)評估理論的

基本框架，為學好該課程打下良好的基礎。通過學習，學生必須深刻領會資產(chǎn)評估的概念、

目的、假設、原則、資產(chǎn)評估與會計及審計的聯(lián)系與區(qū)別，了解資產(chǎn)評估的價值類型及其特

點、市場價值和非市場價值的關系和內(nèi)涵，了解評估在中國的發(fā)展。

［考核要點］

資產(chǎn)的概念及分類；

資產(chǎn)評估的概念和特點:

資產(chǎn)評估目的；

資產(chǎn)評估假設；

資產(chǎn)評估原則：

資產(chǎn)評估與會計計價及審計的區(qū)別。

［考核形式及分值］

辯析題3-5分。

［教學內(nèi)容］

任務1.1資產(chǎn)評估概念及特點

1.1.1資產(chǎn)評估的產(chǎn)生和發(fā)展

1.1.2資產(chǎn)評估的概念

1.1.3資產(chǎn)評估的特點

1.1.4資產(chǎn)評估的對象

（一）資產(chǎn)的概念

（二）資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)與會計學中資產(chǎn)的區(qū)別

（三）資產(chǎn)評估的對象分類

任務1.2資產(chǎn)評估的假設與原則

1.2.1資產(chǎn)評估假設

（一）交易假設

（二）公開市場假設

（三）持續(xù)使用假設

（四）清算假設

L2.2資產(chǎn)評估的原則

（一）資產(chǎn)評估的工作原則

獨立性原則、客觀性原則、科學性原則、專業(yè)性原則

（-）資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則

貢獻原則、替代原則、預期收益原則

任務1.3評估目的和價值類型

1.3.1資產(chǎn)評估目的

（-）資產(chǎn)評估一般目的

資產(chǎn)評估的一般目的或資產(chǎn)評估的基本目標是由資產(chǎn)評估的性質(zhì)及其基本功能決定的,

即是資產(chǎn)評估的公允價值。

（二）資產(chǎn)評估的特定目的

1.資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓2.企業(yè)兼并3.企業(yè)出售4.企業(yè)聯(lián)營

5.股分經(jīng)營6.中外合資7.企業(yè)清算8.擔保

9.企業(yè)租賃10.債務重組11.其它一些經(jīng)濟行為

1.3.2價值類型

資產(chǎn)評估中的價值類型是指資產(chǎn)評估結(jié)果的價值屬性及其表現(xiàn)形式

（一）價值類型的含義

（-）價值類型的作用

（三）價值類型的分類

任務1.4資產(chǎn)評估與會計和審計的關系

1.4.1資產(chǎn)評估與會計和審計的聯(lián)系

（-）資產(chǎn)評估與會計的聯(lián)系

（二）資產(chǎn)評估與審計的聯(lián)系

1.4.2資產(chǎn)評估與會計和審計的區(qū)別

（一）資產(chǎn)評估與會計的區(qū)別

（二）資產(chǎn)評估與審計的區(qū)別

項目二資產(chǎn)評估的基本方法

［教學目的與要求］

通過本項目的學習，使學生了解市場法運用的步驟和指標的選擇,掌握市場法、收益法、

成本法的概念、前提、評估思路以及具體的評估方法,熟悉各種評估方法這間的關系。為學

好以后各專項費產(chǎn)評估打下良好的基礎。

［考核要點］

市場法、收益法、成本法的概念、步驟、具體評估方法；

收益法中各項參數(shù)的選擇與確定以及主要技術方法；

各種評估方法這間的區(qū)別與聯(lián)系；

選擇資產(chǎn)評估方法應考慮的因素。

［考核形式及分值］

辨析題和計算題8-10分

［教學內(nèi)容］

任務2.1市場法

2.1.1市場法的含義

市場法是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格,經(jīng)過直接比較或類比分析以估

測資產(chǎn)價值的各種評估技術方法的總稱。

2.1.2市場法的基本前提

通過市場法進行資產(chǎn)評估需要滿足兩個最基本的前提條件:其一是要有一個活躍的公開

市場;其二是公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其活動。

2.1.3市場法的基本程序及有關指標

通過市場法進行評估大體上要經(jīng)歷以下程序：

（一）選擇參照物

（二）在評估對象與參照物之間選擇比較因素

（三）指標對比、量化差異

（四）在各參照物成交價格的基礎上調(diào)整已經(jīng)量化的對比指標差異

（五）綜合分析確定評估結(jié)果

運用市場法評估單項資產(chǎn)應考慮的可比因素主要有：

1.資產(chǎn)的功能

2.資產(chǎn)的實體特征和質(zhì)量

3.市場條件

4.交易條件

2.1.4市場法中的具體評估方法

（-）直接比較法

（-）類比調(diào)整法

任務2.2收益法

2.2.1收益法的基本含義

收益法是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價值的各種評估方法

的總稱。

2.2.2收益法的基本前提

應用收益法必須具備的前提條件是:第一，被評估資產(chǎn)的未來預期收益可以預測并可以

用貨幣衡量;第二,資產(chǎn)擁有者獲得預期收益所承擔的風險也可以預測并可以用貨幣衡量;第

三,被評估資產(chǎn)預期獲利年限可以預測。

2.2.3收益法的基本程序和基本參數(shù)

采用收益法進行評估，其基本程序如下：

第一，搜集并驗證與評估對象未來預期收益有關的數(shù)據(jù)資料，包括經(jīng)營前景、財務狀況、

市場形勢以及經(jīng)營風險等；

第二，分析測算被評估對象未來預期收益；

第三，確定折現(xiàn)率或本金化率；

第四，用折現(xiàn)率將評估對象未來預期收益折算成現(xiàn)值；

第五，分析確定評估結(jié)果。

運用收益法進行評估涉及到許多經(jīng)濟參數(shù)，其中最主要的參數(shù)有三個，它們是收益額、

折現(xiàn)率和獲利期限。

2.2.4收益法中的具體評估方法

任務2.3成本法

2.3.1成本法的基本含義

成本法也是資產(chǎn)評估的基本方法之一。成本法是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然

后估測被評估資產(chǎn)業(yè)己存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資

產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。

2.3.2成本法的基本前提

采用成本法評估資產(chǎn)的前提條件是：

第一，被評估資產(chǎn)處于持續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于持續(xù)使用狀態(tài)；

第二，應當具備可利用的歷史資料；

第三，形成資產(chǎn)價值的耗費是必須的。

2.3.3成本法中的基本要素

(-)資產(chǎn)的重置成本

(二)資產(chǎn)的實體性貶值

(≡)資產(chǎn)的功能性能貶值

(四)資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值

2.3.4重置成本的具體評估方法

(-)重置成本的估算方法

1.重置核算法

2.價格指數(shù)法

3.功能價值法

4.規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法

(-)實體性貶值的測算方法

1.觀測法，也稱成新率法

2.使用年限法

（≡）資產(chǎn)的功能性貶值測算方法

（四）資產(chǎn)經(jīng)濟性貶值的估算

任務2.4評估方法的選擇

2.4.1評估方法之間的關系

（一）資產(chǎn)評估方法之間的聯(lián)系

（二）資產(chǎn)評估方法之間的區(qū)別

2.4.2資產(chǎn)評估方法的選擇

在評估方法的選擇過程中應注意以下因素：

1.評估方法的選擇要與評估目的，評估時的市場條件被評估對象在評估過程中所處的

狀態(tài)，以及由此所決定的資產(chǎn)評估價值類型相適應。

2.評估方法的選擇受評估對象和類型、理化狀態(tài)等因素制約。

3.評估方法的選擇受各種評估方法運用所需的數(shù)據(jù)資料及主要經(jīng)濟參數(shù)能否搜集的制

約。

項目三資產(chǎn)評估程序

［教學目的與要求］

通過本章的學習，使學生了解什么是資產(chǎn)評估程序，掌握資產(chǎn)評估中應遵循哪些程序步

驟，了解執(zhí)行資產(chǎn)評估程序的基本要求和評估中信息收集。

［考核要點］

資比評估程序；

執(zhí)行資產(chǎn)評估程序的基本要求。

［考核形式及分值］

辨析題-3分

［教學內(nèi)容］

任務3.1資產(chǎn)評估程序概述

3.1.1資產(chǎn)評估中程序的定義和分類

3.1.2資產(chǎn)評估程序的重要性

任務3.2資產(chǎn)評評估的具體程序

3.2.1明確資產(chǎn)評估業(yè)務中的基本事項

3.2.2簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務約定書

3.2.3編制資產(chǎn)評估計劃

3.2.4資產(chǎn)勘察與現(xiàn)場調(diào)查

3.2.5收集資產(chǎn)評估資料

3.2.6評定估算

3.2.7編制和提交資產(chǎn)評估報告書

3.2.8資產(chǎn)評估工作底稿歸檔

任務3.3執(zhí)行資產(chǎn)評估程序的基本要求

3.3.1對評估機構(gòu)和評估人員的要求

3.3.2評估過程的基本要求

3.3.3特殊事項的評估要求

任務3.4資產(chǎn)評估中信息收集與分析方法

3.4.1執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務的過程中需要收集的信息

3.4.2執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務的過程中信息的來源

3.4.3資產(chǎn)評估業(yè)務過程中信息初步處理

3.4.4資產(chǎn)評估業(yè)務過程中常用的邏輯分析方法

項目四機器設備評估

［教學目的與要求］

通過本項目的學習，使學生了解機器設備的概念、范圍及類別，了解確定機器設備評估

應注意的問題，了解機器設備評估的基本程序，掌握機器設備描述與鑒定信息及常用價值類

型，掌握機器設備評估的各種方法，熟悉機器設備評估中各項參數(shù)的確定。

［考核要點］

機器設備的概念和分類；

機器設備評估的特點；

機器設備描述與鑒定信息及常用價值類型；

成本法在機器設備評估中的應用；

市場法在機器設備評估中的應用；

收益法在機器設備評估中的應用。

［考核形式及分值］

辯析題和計算題8-10分

［教學內(nèi)容］

任務4.1機器設備評估概述

4.1.1資產(chǎn)評估中機器設備的定義和范圍

資產(chǎn)評估中的機器設備指所有代替人類體力勞動和輔助人類智力勞動的人造物。

在企業(yè)資產(chǎn)評估中，通常把納入固定資產(chǎn)管理范圍的機器設備作為機器評估對象。

4.1.2機器設備的分類

1.按國家固定資產(chǎn)分類標準分類。分為通用設備、專用設備、交通運輸設備、電氣設

備、電子及通信設備、儀器儀表、計量標準器具及工具、衡器。

2.按現(xiàn)行會計制度規(guī)定分類。對機器設備而言有生產(chǎn)經(jīng)營用機器設備、非生產(chǎn)經(jīng)營用

機器設備、租出機器設備、未使用機器設備、不需用機器設備、融資租入機器設備。

3.按機器設備的組合程度分類?？煞譃閱闻_設備、機組、成套設備。

4.按機器設備的來源分類。通?？煞譃樽灾圃O備和外購設備。

4.1.3機器設備評估的特點

4.1.4機器設備評估的基本程序

（一）接受委托階段

（二）評估準備階段

（三）現(xiàn)場工作階段

（一）評定估算階段

（二）撰寫評估報告階段及評估說明，整理評估底稿

（三）評估報告的審核和報出階段

任務4.2成本法在機器設備評估中的應用

4.2.1機器設備重置成本的估算

（-）設備本體的重置成本估算方法

1.重置核算法

2.物價指數(shù)法

3.價值類比法

4.綜合估價法

（二）設備運雜費的估算

（三）設備安裝費的估算

（四）設備基礎費的估算

（五）進口設備從屬費用的估算

4.2.2機器設備實體性貶值的估算

（-）機器設備評估中貶值的概念

設備貶值額=被評估設備重置成本-被評估設備評估值

（-）機器設備實體性貶值估算方法

實體性貶值=設備重置成本X實體性貶值率

實體性貶值的估算方法：

1.觀察法

2.使用年限法

3.修復費用法

4.2.3機器設備功能性貶值的估算

1.機器設備功能性貶值主要由于技術進步的結(jié)果導致的設備貶值。

2.功能性貶值的估算方法

3.估算功能性貶值時對比參照物的選擇

4.功能性貶值估算中的幾個問題

4.2.4機器設備經(jīng)濟性貶值的估算

1.因生產(chǎn)能力降低造成的經(jīng)濟性貶值的估算

2.因收益減少造成的經(jīng)濟性貶值的估算

4.2.5成本法應用舉例

任務4.3市場法與收益法在機器設備評估中的應用

4.3.1市場法

（-）運用市場法評估機器設備的基本步驟

L根據(jù)確定的評估目的和適用的價值類型，在同一供需圈內(nèi)，選擇合適的交易市場:

2.明確鑒定被評估對象；

3.選擇參照物

4.調(diào)整參照物價格及估算被評設備的評估值

（二）比較的方法

1.直接匹配方法

2.可比因素比較方法

3.成本百分率比較方法

4.3.2收益法

項目五房地產(chǎn)評估

［教學目的與要求］

通過本項目學習，使學生了解地租與地價理論和地價的特征，了解評估土地使用權價格

的基本思路、適用范圍、計算公式、操作步驟及其應用，掌握房地產(chǎn)評估的概念、特征及其

價格分類，熟悉土地與土地使用權的基本概念、基本程序、基準地價修正法的基本內(nèi)容、在

建工程評估的特點、資料搜集和主要方法，掌握房地產(chǎn)價格的影響因素及其評估原則，掌握

運用收益法、市場法、成本法、剩余法評估房地產(chǎn)價格的基本思路、適用范圍、計算公式、

操作步驟及其應用。

［考核要點］

房地產(chǎn)的概念及其特征；

土地與土地使用權的概念；

地租與地價理論:

房地產(chǎn)評估的原則和程序；

房地產(chǎn)價格的種類和影響因素；

房地產(chǎn)評估的各種方法；

在建工程評估的特點和方法。

［考核形式及分值］

辯析題和計算題10T5分。

［考核內(nèi)容］

任務5.1房地產(chǎn)評估概述

5.1.1土地與土地使用權

（-）土地

土地一般是指地球表層的陸地部分，包括內(nèi)陸水域和灘涂。

（二）土地的特征

1.土地的自然特性：位置的固定性、質(zhì)量的差異性、不可再生性、效用永續(xù)性。

2.土地的經(jīng)濟特性：供給的稀缺性、可壟斷性、土地利用多方向性、效益級差性。

（三）土地使用權

5.1.2地租與地價理論

（一）地租理論

（二）地價理論

（三）地價的特征

1.地價是地租的資本化。2.地價是權益價格。3.土地具有增值性。

4.地價與用途相關。5.地價具有個別性。6.地價具有可比性。

5.1.3房地產(chǎn)及其特征

（一）位置固定性。

（二）供求區(qū)域性。

（三）長期使用性。

（四）大量投資性。

（五）保值與增值性。

（六）投資風險性。

（七）難以變現(xiàn)性。

（八）政策限制性。

5.1.4房地產(chǎn)評估的原則

（-）合法原則

（二）最有效使用原則

5.1.5房地產(chǎn)評估程序

（-）明確評估基本事項：明確評估目的、了解評估對象、確定評估時點、簽訂評估合

同。

（二）制定工作計劃

（三）實地勘察與收集資料

（四）測算被估房地產(chǎn)價格

（五）綜合分析確定評估結(jié)果

（六）撰寫房地產(chǎn)評估報告

任務5.2房地產(chǎn)價格及其影響因素

5.2.1房地產(chǎn)價格的種類

（-）根據(jù)權益的不同，可分為所有權價格、使用權價格、其他權利價格。

（二）按價格形成方式可分為市場交易價格和評估價格。

（三）按房地產(chǎn)的實物形態(tài)可劃分為土地價格、建筑物價格和房地產(chǎn)價格。

（四）按房地產(chǎn)價格表示單位可劃分為總價格、單位價格、樓面地價等。

（五）其他價格類型。

5.2.2房地產(chǎn)價格的影響因素

（-）一般因素

經(jīng)濟因素、社會因素、行政因素、心理因素。

（二）區(qū)域因素

商服繁華因素、道路通達因素、交通便捷因素、城市設施狀況因素、環(huán)境狀況因素。

（三）個別因素。

任務5.3收益法在房地產(chǎn)評估中的應用

5.3.1基本思路

房地產(chǎn)在交易時，隨著房地產(chǎn)所有者權利的讓渡，房地產(chǎn)的收益轉(zhuǎn)歸房地產(chǎn)購買者。房

地產(chǎn)所有者讓渡出去的權利必然要在經(jīng)濟上得以實現(xiàn),房地產(chǎn)購買者必須一次性支付一定的

金額，補償房地產(chǎn)所有者失去的收益。這一貨幣額每年給房地產(chǎn)所有者帶來的利息收入必須

等于他每年能從房地產(chǎn)獲得的純收益。

5.3.2適用范圍

收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價格評估，如商場、寫字樓、旅館、公寓等，對于政府機

關、學校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)價格評估大多不適用。

5.3.4純收益

（-）純收益的含義

（二）客觀總收益

（三）客觀總費用

5.3.5資本化率

資本化率又稱還原利率，它是決定評估價格的最關鍵的因素。

（-）資本化率的實質(zhì)

（-）求取資本化率的方法

1.純收益與售價比率法

2.安全利率加上風險調(diào)整值法。

3.各種投資風險、收益率排序插入法。

（三）資本化率的種類

1.綜合資本化率。這是將土地和附著于其上的建筑物看作一個整體評估所采用的資本

化率。

2.建筑物資本化率。建筑物資本化率用于評估建筑物的自身價格。

3.土地資本化率。土地資本化率用于求取土地自身的價格。

5.3.6計算公式

（-）評估房地合在一起的房地產(chǎn)價格

（二）單獨評估土地的價格

1.由土地收益評估土地價格。

2.由房地產(chǎn)收益評估土地價格

（三）單獨評估建筑物的價格

1.建筑物價格=房地產(chǎn)價格-土地價格

2.建筑物價格=（房地產(chǎn)純收益-土地純收益）/建筑物資本化率

5.3.7應用舉例

任務5.4市場法在房地產(chǎn)評估中的應用

5.4.1基本思路

市場法是房地產(chǎn)評估方法中最常用的基本方法之一，也是目前國內(nèi)外廣泛應用的經(jīng)典評

估方法。市場法的基本含義是：在求取一宗被估房地產(chǎn)價格時，依據(jù)替代原理，將被估房地

產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期效果價格進行對照比較，通過對交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個

別因素等修正，得出被估房地產(chǎn)在評估基準日的價格。

5.4.2適用范圍

市場法只要有適合的類似房地產(chǎn)交易實例即可應用，因此在房地產(chǎn)市場比較發(fā)達的情況

下，市場法得到廣泛應用。在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與被評估房地產(chǎn)相

類似的房地產(chǎn)交易越多，市場法應用越有效。

5.4.3計算公式

市場法的基本計算公式是：

被估房地產(chǎn)價格=可比交易實例價格χ交易情況修正系數(shù)X交易日期修正系數(shù)X區(qū)域

因素修正系數(shù)X個別因素修正系數(shù)

5.4.4操用步驟

（一）交易資料收集

（-）可比交易實例確定

（≡）因素修正

5.4.5應用舉例

任務5.5成本法在房地產(chǎn)評估中的應用

一、基本思路

成本法是依據(jù)開發(fā)或建造被估不動產(chǎn)或類似不動產(chǎn)所需要的各項必要正常費用，包括正

常的利潤、利息和稅費，從而決定評估對象價格的方法。

二、適用范圍

成本法與其他估價方法相比具有特殊用途，一般特別適用于房地產(chǎn)市場發(fā)育不成熟，成

交實例不多，無法利用市場法、收益法等方法進行曲估價的情況。

三、土地評估的成本法操作步驟

（-）計算土地取得費用

（二）計算土地開發(fā)費用

（三）計算投資利息

（四）計算投資利潤

（五）土地增值收益確定

四、新建房地產(chǎn)評估的成本法操作步驟

新建房地產(chǎn)項目，如果估價基準日為房地產(chǎn)開發(fā)建成日，無需考慮折I日，則可直接接用

開發(fā)成本計算。開發(fā)成本為房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的各項費用，包括土地征用及拆遷補償費、

前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費和管理費用等。

五、舊建筑物評估的成本法操作步驟

運用成本法評估舊建筑物的現(xiàn)時價格時，由于建筑物是在過去某時點建造的，所以，不

能采用建筑物原來的建造成本，而應以估價時點的重新建造成本為基礎，考慮評估對象的使

用和磨損，扣除建筑物的折舊。

六、應用舉例

任務5.6房地產(chǎn)評估的剩余法

5.6.1基本思路

剩余法是將被估地產(chǎn)的預期開發(fā)價值，扣除正常投入費用、正常稅金及合理利潤后，依

據(jù)該剩余值測算被估地產(chǎn)價格的方法。

5.6.2適用范圍

待開發(fā)土地的估價、將生地開發(fā)成熟的土地估價、待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)的估價。

5.6.3計算公式

購置土地的價格=A-(B+C+D+E)

A一—開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

B一一整個開發(fā)項目的開發(fā)成本

C....投資利息

D一一開發(fā)商合理利潤

E一一正常稅費

5.6.4操作步驟

根據(jù)剩余法估價的基本思路，剩余法估價的程序為：調(diào)查房地產(chǎn)基本情況，確定被房地

產(chǎn)的最佳開發(fā)利潤方式，預測房地產(chǎn)開發(fā)完成后的收益，測算開發(fā)總投資，確定開發(fā)利潤，

估算被估房地產(chǎn)價格。

5.6.5應用舉例

項目六金融資產(chǎn)評估

［教學目的與要求］

通過本項目的學習，使學生熟悉長期投資伯概念及長期投資評估程序，掌握長期投資評

估特點及各類評估方法。

［考核要點］

債券投資評估的特點和方法；

股票投資、共同基金的評估方法。

［考核形式及分值］

辯析題『3分

［教學內(nèi)容］

任務6.1金融資產(chǎn)評估概述

6.1.1金融資產(chǎn)

（一）金融資產(chǎn)的含義

金融資產(chǎn)是經(jīng)濟主體所擁有的以價值形態(tài)存在的資產(chǎn)，是一種索取實物資產(chǎn)的權利。金

融工具是載明債權債務關系的合約。一般規(guī)定了資金盈余者向短缺者轉(zhuǎn)讓金融剩余的金額、

條件和期限等。例如股票、企業(yè)債券、國債、存折等都是聯(lián)系資金盈余者與短缺者之間橋梁

的工具。金融資產(chǎn)包括一切提供到金融市場上的金融工具。但金融工具并不等于金融資產(chǎn)，

只有對其持有者而言才構(gòu)成金融資產(chǎn)，對其發(fā)行人來講不能構(gòu)成金融資產(chǎn)。

（二）金融市場

6.1.2金融資產(chǎn)評估

（-）金融資產(chǎn)評估的產(chǎn)生與發(fā)展

（二）金融資產(chǎn)評估的方法

1、市場法

2、成本法

3、收益法

4、清算價格法

任務6.2債券評估

6.2.1債券評估概述

（-）債券的定義及基本特征

1.定義

2.特征

償還性、流動性、安全性、收益性。

3.票面要素

（1）票面價值

（2）還本期限

（3）債券利率

（4）發(fā)行人名稱

（二）債券的分類

1.按發(fā)行主體不同可分為政府債券、金融債券、公司債券、國際債券

2.按償還期限可分為短期債券（1年以下）、中期債券（1年以上，10年以下）、長

期債券（10年以上）

3.按計息的方式不同可分為附息債券、貼現(xiàn)債券、零息債券、單利債券、復利債券。

4.按債券的利率是否浮動可分為固定利率債券、浮動利率債券。

（三）債券資產(chǎn)評估的原則

收益現(xiàn)值原則、實際變現(xiàn)原則

（四）收益法評估債券資產(chǎn)價值的原理

1.債券資產(chǎn)的現(xiàn)金流量

2.債券資產(chǎn)的折現(xiàn)率

3.計算折現(xiàn)率的方法：

6.2.2債券價值的評估

（一）上市債券的評估

（-）非上市債券的評估

任務6.3股票評估

6.3.1股票的概述

（-）股票的含義

股票是有價證券的一種。有價證券是指具有一定價格或代表某種所有權或債權的憑證。

除股票外，有價證券還包括公司債券、政府公債、不動產(chǎn)抵押債券等。

（二）股票的特點

收益性、風險性、永久性、參與性、波動性

（三）普通股和優(yōu)先股

（四）影響股票價格的因素

（五）股票的相關價值

票面價值、發(fā)行價值、賬面價值、內(nèi)在價值、市場價值、清算價值

6.3.2股票價值的評估

（-）上市普通股評估

（二）非上市普通股評估

非上市普通股評估通常按其股息收益趨勢分為紅利固定、紅利增長、分段式模型。

（三）優(yōu)先股的評估

任務6.4共同基金評估

6.4.1共同基金概述

（一）共同基金的含義

共同基金。通過信托、契約或公司的形式，通過發(fā)行基金券（如收益憑證、基金單位、

基金股份等）將眾多的、不確定的社會閑置資金募集起來，形成一定規(guī)模的信托資產(chǎn)，交由

專門機構(gòu)的專業(yè)人員按照資產(chǎn)組合原理進行分散投資，獲得收益后由投資者按出資比例分享

的一種投資工具。

（-）共同基金的特點

（三）共同基金在我國的發(fā)展

（四）共同基金的種類

（五）共同基金的價值與收益

6.4.2共同基金的評估

（~）共同基金收益的評估

（二）共同基金風險的評估

項目七無形資產(chǎn)評估

［教學目的與要求］

通過本項目的學習，使學生熟悉無形資產(chǎn)的概念、功能特惦及類型，熟悉影響無形資產(chǎn)

評估價值的因素，了解無形資產(chǎn)評估的程序，熟悉無形資產(chǎn)評估的前提假設及對象，掌握無

形資產(chǎn)評估的方法及種各類具體無形資產(chǎn)評估，熟悉無形資產(chǎn)評估中各項指標的確定。

［考核要點］

無形資產(chǎn)的概念、特點、分類及載體；

影響無形資產(chǎn)評估價值的因素；

無形資產(chǎn)評估的程序；

無形資產(chǎn)評估中的收益法、市場法和成本法；

專利權和非專利技術的評估；

商標權的評估；

商譽的評估。

［考核形式及分值］

辯析題及計算題IO-15分

［教學內(nèi)容］

任務7.1無形資產(chǎn)評估概述

7.1.1無形資及其分類

（-）無形資產(chǎn)的定義

（-）無形資產(chǎn)的功能特性

（三）無形資產(chǎn)的分類

7.1.2影響無形資產(chǎn)評估價值的因素

（-）無形資產(chǎn)的取得成本

（二）機會成本

（三）效益因素

（四）使用期限

（五）技術成熟程度

（六）轉(zhuǎn)讓內(nèi)容因素

（七）國內(nèi)外該種無形資產(chǎn)的發(fā)展趨勢、更新?lián)Q代性況和速度

（A）市場供需狀況

7.1.3行業(yè)同類無形資產(chǎn)的價格水平

7.1.4無形資產(chǎn)評估的程序

（-）明確評估目的

（二）鑒定無形資產(chǎn)

（三）搜集相關資料

（四）確定評估方法

（五）整理并撰寫報告，做出評估結(jié)論

7.1.5無形資產(chǎn)評估的前提及對象

（-）無形資產(chǎn)評估一般應以產(chǎn)權變動為前提

（二）無形資產(chǎn)評估是對其獲利能力的評估

任務7.2無形資產(chǎn)評估中收益法的應用

7.2.1無形資產(chǎn)評估中收益法的應用形式

7.2.2收益法應用中各項經(jīng)濟技術指標的確定

（-）無形資產(chǎn)收益額的確定

（二）無形資產(chǎn)評估中折現(xiàn)率的確定

（三）無形資產(chǎn)收益期限的確定

任務7.3無形資產(chǎn)評估中成本法的應用

7.3.1無形資產(chǎn)成本特性

（一）不完整性

（二）弱對應性

（三）虛擬性

7.3.2無形資產(chǎn)評估中成本法的應用

（一）自創(chuàng)無形資產(chǎn)重置成本的估算

（二）外購無形資產(chǎn)重置成本的估算

（三）無形資產(chǎn)成新率的估算

任務7.4無形資產(chǎn)評估中市場法的應用

使用市場法評估無形資產(chǎn)，評估人員應注意以下事項：

一、具有合理比較基礎的類似的無形資產(chǎn)

即作為參照物的無形資產(chǎn)與被評估無形資產(chǎn)至少要滿足形式相似、功能相似、載體相似

及交易條件相似的要求。

二、搜集類似的無形資產(chǎn)交易的市場信息

應盡量搜集致使交易達成的市場信息，即要涉及供求關系、產(chǎn)業(yè)政策、市場結(jié)構(gòu)、企業(yè)

行為和市場績效的內(nèi)容。

三、作為市場法應用基礎的價格信息應滿足相關、合理、可靠和有效的要求。

四、參照物與被評估無形資產(chǎn)會因時間、空間和條件的變化而產(chǎn)生差異，評估人員應對

此作出言之有理、持之有據(jù)的調(diào)整。

任務7.5專利權和非專利技術評估

7.5.1專利權的特點及其目的

（-）專利權的特點

獨占性、地域性、時間性、可轉(zhuǎn)讓性。

（二）專利權的評估目的

專利權評估依專利權發(fā)生的經(jīng)濟行為，即特定目的確定其評估的價值類型和方法。不同

情形下的專利權以及轉(zhuǎn)讓形式不同，確定的評估方法也不一樣。

7.5.2專利權評估程序

（-）證明和鑒定專利權的存在

（-）確定評估方法，搜集相關資料

（三）完成評估報告，并加以詳盡說明

7.5.3專利權的評估方法

（-）收益法

（二）成本法

成本法應用于專利技術的評估，重要的在于分析計算其重置完全成本的構(gòu)成、數(shù)額以及

相應的成新率。

7.5.4非專利技術的特點

（一）實用性

（二）新穎性

（三）獲利性

（四）保密性

7.5.5影響非專利技術評估價值的因素及其評估方法

（一）影響非專利技術評估值的因素分析

（二）非專利技術的評估方法

任務7.6商標權評估

7.6.1商標評估對象的確認

（一）商標及其分類

（二）商標權及其分類

7.6.2商標權評估的程序

（-）明確評估目的

（-）向委托方搜集有關資料

（三）市場調(diào)研和分析

（四）確定評估方法，搜集確定有關指標

（五）計算、分析、得出結(jié)論后，即可完成評估報告。

7.6.3商標權評估方法

商標權評估采用的方法一般為收益法。

任務7.7商譽的評估

7.7.1商譽及其特點

商譽通常是指企業(yè)在一定條件下，能獲取高于正常投資報酬率所形成的價值。這是由于

企業(yè)所處地理位置的優(yōu)勢，或由于經(jīng)營效率高，管理基礎好，生產(chǎn)歷史悠久，人員素質(zhì)高等

多種原因，與同行業(yè)企業(yè)相比較，可獲得超額利潤。商譽是不可確指的無形資產(chǎn)，具有如下

特性：

（一）商譽不能離開企業(yè)而單獨存在，不能與企業(yè)可確指的資產(chǎn)分開出售

（二）商譽是多項因素作用形成的結(jié)果，但形成商譽的個別因素不能以任何方法單獨計

價。

（≡）商譽本身不是一項單獨的、能產(chǎn)生收益的無形資產(chǎn)，而只是超過企業(yè)可確指的各

單項資產(chǎn)價值之和的價值。

（四）商譽是企業(yè)長期積累起來的一項價值。

7.7.2商譽評估的方法

（-）割差法

（二）超額收益法

7.7.3商譽評估需要注意的兒個問題

項目八流動資產(chǎn)評估

［教學目的與要求］

通過本項目的學習，使學生了解流動資產(chǎn)的評估步驟,熟悉流動資產(chǎn)類型及其評估特點，

掌握各種類型流動資產(chǎn)評估方法。

［考核要點］

流動資產(chǎn)的特點、類別、評估特點及評估步驟:

實物類流動資產(chǎn)的評估方法及其應用:

債權類流動資產(chǎn)的評估方法及其應用。

［考核形式及分值］

辯析題3-5分

［教學內(nèi)容］

任務8.1流動資產(chǎn)的特點與評估程序

8.1.1流動資瓣內(nèi)容及其特點

流動資產(chǎn)是指企業(yè)在一年內(nèi)或者超過一年的一個營業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或者耗用的資產(chǎn)，包括

現(xiàn)金、各種存款以及其次貨幣資金、短期投資、應及預付款項、存貨以及其他流動資產(chǎn)等。

流動資產(chǎn)的特點：

（-）周轉(zhuǎn)速度快

（-）變現(xiàn)能力強

（三）形態(tài)多樣化

8.1.2流動資產(chǎn)評估的特點

（-）流動資產(chǎn)評估主要是以單項資產(chǎn)為對象進行價值評估

（二）流動資產(chǎn)評估的基準時間

（三）既要認真進行資產(chǎn)清查，同時又要分清主次，掌握重點。

（四）流動資產(chǎn)的賬面價值基本上可以反映其現(xiàn)值

8.1.3流動資產(chǎn)評估的程序

（-）確定評估對象和評估范圍

（二）對有實物形態(tài)的流動資產(chǎn)進行質(zhì)量檢測和技術鑒定

（三）對企業(yè)的債權情況進行分析

（四）合理選擇評估方法

（五）評定估算流動資產(chǎn)，出具評估結(jié)論

任務8.2實物類流動資產(chǎn)的評估

8.2.1材料的價值評估

（-）材料價值評估的內(nèi)容與步驟

（二）材料評估的方法

（三）低值易耗品的評估

低值易耗品是指不構(gòu)成固定資產(chǎn)的勞動工具。在庫低值易耗品的評估，可以采用與庫存

材料評估相同的方法，在用低值易耗品的評估，可以采用成本法進行評估。

8.2.2在產(chǎn)品價值評估

（一）成本法

（二）市場法

8.2.3產(chǎn)成品及庫存商品的評估

（一）成本法

（-）市場法

任務&3貨幣性資產(chǎn)、應收款項及其他流動資產(chǎn)的評估

8.3.1貨幣性資產(chǎn)的評估

（一）現(xiàn)金和各項存款的評估

（二）短期投資的評估

8.3.2應收賬款及預付賬款的評估

由于應收款項存在一定的回收風險，因此，在對這些資產(chǎn)估算時，一般應從兩方面進行:

一是清查核實應收賬款數(shù)額；二是估計可能的壞賬損失。

8.3.3應收票據(jù)的評估

（一）按票據(jù)的本利和計算

（二）按應收票據(jù)的貼現(xiàn)值計算

8.3.4待攤費用和預付費用的評估

（-）待攤費用的評估

（二）預付費用的評估

項目九資源資產(chǎn)評估

［教學目的與要求］

通過本項目的學習，使學生了解森林資源資產(chǎn)、探礦權、采礦權的評估，熟悉自然資

源的概念和分類，熟悉礦產(chǎn)資源資產(chǎn)價格的影響因素及其評估概念，掌握資源資產(chǎn)的特性和

評估特點。

［考核要點］

自然資源的概念和分類；

資源資產(chǎn)的特性和評估特點；

森林資源資產(chǎn)評估；

礦產(chǎn)資源資產(chǎn)評估。

［考核形式及分值］

辯析題與計算題1-3分

［教學內(nèi)容］

任務9.1資源性資產(chǎn)概述

9.1.1自然資源及其分類

自然資源是指自然界中人類可以直接獲得的用于生產(chǎn)和生活的物質(zhì)要素。未被發(fā)現(xiàn)或

發(fā)現(xiàn)了但不知其用途的物質(zhì)不是資源，因而也沒有價值。對自然資源可以進行多種分類。

（-）根據(jù)自然資源在開發(fā)過程中能否再生，可劃分為耗竭性資源和非耗竭性資源。

（二）按照資源的性質(zhì)及自然資源與人類的比濟關系，可劃分為環(huán)境資源、生物資源、

土地資源、礦產(chǎn)資源和景觀資源等。

9.1.2資源性資產(chǎn)的特性

（-）自然屬性

（二）經(jīng)濟屬性

（三）法律屬性

9.1.3資源性資產(chǎn)評估及其特點

資源性資產(chǎn)評估是對資源性資產(chǎn)價值的估算。資源性資產(chǎn)評估具有以下特點：

（-）資源性資價格是自然資源的使用權價格；

（-）資源性資產(chǎn)價格一般受資源的區(qū)位影響較大；

（三）資源性資產(chǎn)評估遵循自然資源形成和變化的客觀規(guī)律。

任務9.2森林資源資產(chǎn)評估

9.2.1森林資源資產(chǎn)概述

森林資源是一種可以再生的自然資源，包括森林、林木、林地以及依托森林、林木、

林地生存的野生動物、植物和微生物。

（一）林木資產(chǎn)

（-）林地資產(chǎn)

（三）森林景觀資產(chǎn)

9.2.2森林資源資產(chǎn)價格的主要構(gòu)成要素

（-）營林生產(chǎn)成本

（-）資金的時間價值

（三）利潤

（四）稅金

（五）林木生產(chǎn)中的損失

（六）地租

（七）地區(qū)差價和樹種差價

9.2.3森林資源資產(chǎn)評估資料收集與資產(chǎn)核查

（一）森林資源資評估資料收集

（二）森林資源資產(chǎn)核查

9.2.4森林資源資產(chǎn)評估主要方法

（-）市場法

（-）剩余法

（三）收益法

（四）成本法

9.2.5森林資源資評估方法的適用范圍

任務9.3礦產(chǎn)資源資產(chǎn)評估

9.3.1礦產(chǎn)資源資產(chǎn)評估概述

我國的礦產(chǎn)資源屬于國家所有，由國務院行使國家對礦產(chǎn)資源的所有權，礦產(chǎn)資源物

質(zhì)實體及其所有權屬于國家所有。

9.3.2影響礦產(chǎn)資源資產(chǎn)價值的因素

影響礦產(chǎn)資源資價值的因素主要包括：礦產(chǎn)資源本身的稀缺程度和可替代程度、礦產(chǎn)

品的供求狀況、礦床自然豐度和地理位置、科技進步、資本化率和社會平均利潤率等。

9.3.3礦產(chǎn)資源資產(chǎn)主要評估方法

（-）貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法

（二）可比銷售法

（三）約當投資一一貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法

（四）重置成材本法

（五）地勘加和法

（六）地質(zhì)要素評序法

（七）聯(lián)合風險勘查協(xié)議法

（八）粗估法

項目十企業(yè)價值評估

［教學目的與要求］

通過本項目的學習，使學生了解企業(yè)價值評估在經(jīng)濟活動中的重要性及企業(yè)價值評估范

圍，熟悉企業(yè)價值評估的特點，掌握企業(yè)及企業(yè)價值的涵義與企業(yè)價值評估的方法及其各項

參數(shù)指標的確定。

［考核要點］

企業(yè)、企業(yè)價值以及企業(yè)價值評估的特點；

企業(yè)價值評估范圍的界定；

收益法及其應用；

市場法及其應用；

成本法及其應用；

加和法及其應用。

［考核形式及分值］

辯析題與計算題3-8分

［教學內(nèi)容］

任務10.1企業(yè)價值評估及其特點

10.1.1企業(yè)及企業(yè)價值

（一）企業(yè)及其特點

（-）企業(yè)價值辯析

10.1.2企業(yè)價值評估的特點

（-）評估對象是由多個或多種單項資產(chǎn)組成的資產(chǎn)綜合體；

（二）決定企業(yè)價值高低的因素，是企業(yè)的整體獲利能力；

（三）企業(yè)價值評估是一種整體性評估，它與構(gòu)成企業(yè)的各個單項資立的評估值簡單加

和是有區(qū)別的。

10.1.3企業(yè)價值評估在經(jīng)濟活動中的重要性

（-）企業(yè)價值評估是利用資本市場實現(xiàn)產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓的基礎性專業(yè)服務

（-）企業(yè)價值評估能在企業(yè)評價和管理中發(fā)揮重要作用

任務10.2企業(yè)價值評估的范圍界定

10.2.1企業(yè)價值評估的一般范圍

企業(yè)價值評估的一般范圍即企業(yè)的資產(chǎn)范圍。從產(chǎn)權的角度界定，企業(yè)價值評估的范圍

應該是企業(yè)的全部資產(chǎn)。

10.2.2企業(yè)價值評估的具體范圍

企業(yè)的盈利能力是企業(yè)的有效資產(chǎn)共同作用的結(jié)果，要正確揭示企業(yè)價值，就要將企業(yè)

資產(chǎn)范圍內(nèi)的有效資產(chǎn)和無效資產(chǎn)進行正確的界定與區(qū)分,將企業(yè)的有效資產(chǎn)作為評估企業(yè)

價值的具體資產(chǎn)范圍。

任務10.3企業(yè)價值評估中的收益法

10.3.1收益法的計算公式及其說明

（一）企業(yè)持續(xù)經(jīng)營假設前提下的收益法

（-）企業(yè)有限持續(xù)經(jīng)營假設前提下的收益法

10.3.2企業(yè)收益及其預測

（一）企業(yè)收益的界定

（二）企業(yè)收益預測

10.3.3折現(xiàn)率和資本化率及其估測

折現(xiàn)率是將收益還原或轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值的比率。它屬于投資報酬率。投資報酬率通常由兩部

分組成：一是正常投資報酬率；二是風險投資報酬率。正常投資報酬率是以政府債券利率和

銀行儲蓄利率為參考依據(jù)。而風險報酬率的測度相對比較困難。

10.3.4收益額與折現(xiàn)率口徑一致的問題

根據(jù)不同的評估目的，用于企業(yè)評估的收益額可以有不同的口徑。而折現(xiàn)率既有按不同

口徑收益額為分子計算的折現(xiàn)率，也有按同一口徑收益額為分子，而以不同口徑資金占用額

或投資額為分母計算的折現(xiàn)率。

10.3.5運用收益法評估企業(yè)的案例及其說明

任務10.4企業(yè)價值評估中的市場法與成本法

10.4.1企業(yè)價值評估的市場法

企業(yè)價值評估的市場法就是在市場上找一個或幾個與被評估企業(yè)相同或相似的參照企

業(yè)，分析、比較被評估企業(yè)和參照企業(yè)的重要指標，在此基礎上，修正、調(diào)整參照企業(yè)的市

場價值，最后確定被評估企業(yè)的價值。

10.4.2企業(yè)價值評估的成本

成本法實際上是通過對企業(yè)賬面價值的調(diào)整得到企業(yè)價值。

10.4.3企業(yè)價值評估的加和法

加和法是實現(xiàn)企業(yè)重建的具體技術手段，也是成本法和收益法在企業(yè)重建思路下的一個

融合，具體是指將構(gòu)成企業(yè)的各種要素資產(chǎn)的評估值加總求得企業(yè)價值的方法。

項目十一資產(chǎn)評估報告

［教學目的與要求］

通過本項目的學習，使學生了解資產(chǎn)評估基本程序的概念、資產(chǎn)評估報告的基本概念，

熟悉資產(chǎn)評估基本程序的主要內(nèi)容、撰寫資產(chǎn)評估報告書的基本技能和資產(chǎn)評估報告書的應

用，掌握資產(chǎn)評估報告的構(gòu)成要素。

［考核要點］

資產(chǎn)評估報告的概念；

資產(chǎn)評估報告的構(gòu)成耍素；

撰寫資產(chǎn)評估報告書的基本技能；

資產(chǎn)評估報告書的應用。

［考核形式及分值］

辨析題『3分

［教學內(nèi)容］

任務ILl資產(chǎn)評估的基本程序

11.1.1資產(chǎn)評估基本程序的概念

資產(chǎn)評估程序是指評估機構(gòu)及其評估人員，從評估項目委托洽談起至評估項目、建立檔

案為止的全部工作過程和步驟。

11.1.2資產(chǎn)評估基本程序的主要內(nèi)容

資產(chǎn)評估基本程序一般包括三個工作階段：評估前期工作階段、評估現(xiàn)場工作階段和后

期工作階段。

任務11.2資產(chǎn)評估報告的基本概念及基本制度

11.2.1資產(chǎn)評估報告的基本概念

（一）資產(chǎn)評估報告

資產(chǎn)評估報告是指評估機構(gòu)按照評估工作制度的有關規(guī)定，在完成評估工作后向委托方

提交的說明評估過程及結(jié)果的書面報告。

（二）資產(chǎn)評估報告書的作用

（三）資產(chǎn)評估報告書的種類

目前關于資產(chǎn)評估報告種類的劃分主要有以下兩種：按資產(chǎn)評估的范圍劃分，可分為整

體資產(chǎn)評估報告書和單項資產(chǎn)評估報告書；按評估對象的不同劃分，可劃分為資產(chǎn)評估報告

書、房地產(chǎn)估價報告書、土地估價報告書等。

11.2.2資產(chǎn)評估報告書的基本要素

資產(chǎn)評估報告書一般應包括以下基本要素：首部、緒言、委托方與資產(chǎn)占有方簡介、評

估目的、評估范圍與對象、評估基準日、評估原則、評估依據(jù)、評估方法、評估過程、評估

結(jié)論、特別事項說明、評估基準日期后重大事項、評估報告法律效力、評估報告提出日期、

尾部。

11.2.3資產(chǎn)評估報告的基本制度

資產(chǎn)評估報告基本制度是規(guī)定資產(chǎn)評估機構(gòu)完成國有資產(chǎn)評估工作后相關國有資產(chǎn)管

理部門或代表單位對評估報告進行核準、備案的制度。

任務IL3資產(chǎn)評估報告書的制作技能

11.3.1資產(chǎn)評估報告書的制作步驟

（-）整理工作底稿和歸集有關資料

（二）評估明細表的數(shù)字匯總

（三）評估初步數(shù)據(jù)的分析和討論

（四）編寫評估報告書

（五）資產(chǎn)評估報告書制作的技術要點

11.3.2資產(chǎn)評估報告書范例

任務11.4資產(chǎn)評估報告書的應用

11.4.1委托方對資產(chǎn)評估報告書的使用

委托方在收到受托評估機構(gòu)送交的正式評估報告書及有關資料后，可以依據(jù)評估報告書

所揭示的評估目的和評估結(jié)論，合理使用資