第5章物權(quán)法律制度

第一節(jié)物權(quán)法概述第二節(jié)所有權(quán)第三節(jié)用益物權(quán)第四節(jié)擔保物權(quán)本章內(nèi)容一、物的概念與分類二、物權(quán)的概念、特征三、物權(quán)法四、物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅五、物權(quán)的保護第一節(jié)物權(quán)法概述一、物的概念與分類物的概念一般是指能夠為人力所控制并具有價值的有體物廣義上包括有體物、財產(chǎn)權(quán)利和無形財產(chǎn)，狹義上僅指有體物《物權(quán)法》所稱的物，包括不動產(chǎn)和動產(chǎn)1、不動產(chǎn)與動產(chǎn)（根據(jù)物的性質(zhì)分）不動產(chǎn)，是指依物的性質(zhì)不能移動或移動將有損其價值的物動產(chǎn)，指不動產(chǎn)之外的其他物2、主物和從物（根據(jù)物的依附關(guān)系分）主物是能獨立發(fā)揮效用的物從物不屬于主物但依附于主物，并對主物發(fā)揮效用起輔助作用主物轉(zhuǎn)讓的，從物隨主物轉(zhuǎn)讓，但當事人另有約定的除外3、原物和孳息（根據(jù)物之間的產(chǎn)出關(guān)系劃分）產(chǎn)生孳息的物是原物天然孳息是指依自然而產(chǎn)生的出產(chǎn)物、收獲物法定孳息是依法律關(guān)系而產(chǎn)生的收益天然孳息由所有權(quán)人取得；既有所有權(quán)人又有用益物權(quán)人的，由用益物權(quán)人取得，當事人另有約定的按約定法定孳息，有約定的按約；無約定或約定不明的，按交易習慣二、物權(quán)的概念、特征物權(quán)的概念權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔保物權(quán)。物權(quán)的特征1、物權(quán)的權(quán)利主體是特定的，而義務主體是不特定的2、物權(quán)的內(nèi)容是直接支配一定的物，并排斥他人干涉3、物權(quán)的取得具有法定性4、物權(quán)的客體是物5、物權(quán)，特別是所有權(quán)無期限限制6、物權(quán)具有追及效力和優(yōu)先效力三、物權(quán)法1986年4月12日第六屆全國人民代表大會第四次會議通過《民法通則》第五章“民事權(quán)利”第一節(jié)“財產(chǎn)所有權(quán)和與財產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的財產(chǎn)權(quán)”規(guī)定1995年6月30日第八屆全國人民代表大會常務委員會第十四次會議通過的《擔保法》2007年3月16日第十屆全國人民代表大會常務委員會第五次會議通過《物權(quán)法》四、物權(quán)設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅（一）不動產(chǎn)登記（二）動產(chǎn)交付（三）物權(quán)變動的其他情形（一）不動產(chǎn)登記1、不動產(chǎn)登記的效力2、不動產(chǎn)登記機構(gòu)3、不動產(chǎn)登記簿和權(quán)屬證4、錯誤登記的補正5、不動產(chǎn)預告登記1、不動產(chǎn)登記的效力不動產(chǎn)登記事由不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅登記效力依法登記，發(fā)生效力未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記物權(quán)變動效力發(fā)生依法應當?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力物權(quán)合同與物權(quán)登記不動產(chǎn)物權(quán)變動合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。2、不動產(chǎn)登記機構(gòu)國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理登記機構(gòu)職責（1）查驗申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料（2）就有關(guān)登記事項詢問申請人（3）如實、及時登記有關(guān)事項（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責申請登記的不動產(chǎn)的有關(guān)情況需要進一步證明的，登記機構(gòu)可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。登記機構(gòu)不得為下列行為（1）要求對不動產(chǎn)進行評估（2）以年檢等名義進行重復登記（3）超出登記職責范圍的其他行為3、不動產(chǎn)登記簿和權(quán)屬證登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明權(quán)屬證書記載的事項應當與登記簿一致記載不一致的以不動產(chǎn)登記簿為準4、錯誤登記的補正錯誤登記的補正——更正登記權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構(gòu)應當予以更正權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記登記機構(gòu)予以異議登記的，申請人15日內(nèi)不起訴，異議登記失效異議登記不當造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可請求申請人賠償錯誤登記的法律責任提供虛假材料申請登記造成他人損害的，承擔賠償責任因登記錯誤造成損害的，登記機構(gòu)承擔賠償責任，可以向造成登記錯誤的人追償5、不動產(chǎn)預告登記當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。預告登記的效力未經(jīng)權(quán)利人同意，不發(fā)生物權(quán)變動效力預告登記的失效債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的（二）動產(chǎn)交付1、動產(chǎn)交付的效力動產(chǎn)物權(quán)的設立和轉(zhuǎn)讓，自交付時發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外2、動產(chǎn)物權(quán)變動登記船舶、航空器和機動車等物權(quán)變動，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人3、動產(chǎn)交付方式權(quán)利人占有動產(chǎn)，法律行為生效時生效第三人占有動產(chǎn)，通過轉(zhuǎn)讓請求返還原物的權(quán)利代替交付約定由出讓人繼續(xù)占有動產(chǎn)的，約定生效時生效（三）物權(quán)變動的其他情形因法律文件或征收決定生效導致物權(quán)變動人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力因繼承或者受遺贈取得物權(quán)自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力因事實行為設立或者消滅物權(quán)合法建造、拆除房屋等自事實行為成就時發(fā)生效力五、物權(quán)的保護物權(quán)保護途徑和解、調(diào)解、仲裁、訴訟追究民事責任、行政責任、刑事責任（二）物權(quán)民事保護方式1、確認物權(quán)2、返還原物3、排除妨害或者消除危險4、修理、重作、更換或者恢復原狀5、賠償一、所有權(quán)的概念和特征二、國家所有權(quán)和集體所有權(quán)、私人所有權(quán)三、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)四、相鄰關(guān)系五、共有六、特殊情況下的所有權(quán)歸屬第二節(jié)所有權(quán)一、所有權(quán)的概念和特征所有權(quán)概念所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。所有權(quán)特征內(nèi)容上的完整性權(quán)利主體的特定性和義務主體的不特定性強烈的排他性客體僅限于有體物、特定物和獨立物二、國家所有權(quán)和集體所有權(quán)、私人所有權(quán)（一）國家所有權(quán)（二）集體所有權(quán)（三）私人所有權(quán)（一）國家所有權(quán)1、國家所有權(quán)的客體2、國家所有權(quán)的行使3、國家所有權(quán)的保護1、國家所有權(quán)的客體法律規(guī)定屬于國家所有的財產(chǎn)，屬于國家所有即全民所有國家所有權(quán)的客體（1）礦藏、水流、海域；（2）城市的土地、法律規(guī)定屬于國家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地；（3）法律規(guī)定屬于集體所有的森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等以外的自然資源；（4）法律規(guī)定屬于國家所有的野生動植物資源；（5）無線電頻譜資源；（6）法律規(guī)定屬于國家所有的文物；（7）國防資產(chǎn)；（8）法律規(guī)定為國家所有的鐵路、公路、電力設施、電信設施和油氣管道等基礎設施。2、國家所有權(quán)的行使國有財產(chǎn)國務院代表國家行使所有權(quán)；法律另有規(guī)定依照規(guī)定國家機關(guān)直接支配的不動產(chǎn)和動產(chǎn)占有、使用以及依照法律和國務院的有關(guān)規(guī)定處分國家舉辦的事業(yè)單位直接支配的不動產(chǎn)和動產(chǎn)占有、使用以及依照法律和國務院規(guī)定收益、處分國家出資的企業(yè)國務院、地方人民政府分別代表國家履行出資人職責，享有出資人權(quán)益3、國家所有權(quán)的保護禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、截留、破壞加強對國有財產(chǎn)的管理、監(jiān)督，促進國有財產(chǎn)保值增值，防止國有財產(chǎn)損失濫用職權(quán)，玩忽職守，造成國有財產(chǎn)損失的，依法承擔法律責任造成國有財產(chǎn)損失的，依法承擔法律責任（二）集體所有權(quán)1、集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)范圍（1）法律規(guī)定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂（2）集體所有的建筑物、生產(chǎn)設施、農(nóng)田水利設施（3）集體所有的教育、科學、文化、衛(wèi)生、體育等設施（4）集體所有的其他不動產(chǎn)和動產(chǎn)2、集體所有權(quán)的行使城鎮(zhèn)集體所有的，由本集體享有占有、使用、收益和處分集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂（1）村農(nóng)民集體所有的，由集體經(jīng)濟組織或者村民委員會行使（2）分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟組織或者村民小組行使（3）鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織代表行使（三）私人所有權(quán)私人所有權(quán)是私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動產(chǎn)和動產(chǎn)享有的所有權(quán)。1、自然人的私人所有權(quán)合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動產(chǎn)和動產(chǎn)合法的儲蓄、投資及其收益私人的繼承權(quán)及其他合法權(quán)益2、法人、社會團體的私人所有權(quán)企業(yè)法人對其不動產(chǎn)和動產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利企業(yè)法人以外的法人對其不動產(chǎn)和動產(chǎn)的權(quán)利，適用法律、行政法規(guī)以及章程的規(guī)定社會團體依法所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，受法律保護三、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)（一）業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念和內(nèi)容（二）業(yè)主共有的財產(chǎn)范圍（三）業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的行使（一）業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念和內(nèi)容概念業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。內(nèi)容對專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利對專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務；不得以放棄權(quán)利不履行義務權(quán)利轉(zhuǎn)讓業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓（二）業(yè)主共有的財產(chǎn)范圍建筑區(qū)劃內(nèi)除屬于城鎮(zhèn)公共道路外的的道路建筑區(qū)劃內(nèi)除屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的外的綠地建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房建筑物及其附屬設施的維修資金占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定（三）業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的行使1、業(yè)主大會業(yè)主可以設立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。2、業(yè)主權(quán)利的行使業(yè)主不得擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房建筑物及其附屬設施的維修資金，經(jīng)業(yè)主共同決定使用建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理四、相鄰關(guān)系相鄰關(guān)系的概念兩個或兩個以上相互毗鄰的不動產(chǎn)的所有人或使用人，在行使不動產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)時，因相鄰各方應當給予便利和接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務關(guān)系。處理相鄰關(guān)系的原則有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理對相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人造成損害應當給予賠償相鄰關(guān)系的內(nèi)容（1）為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利自然流水的利用合理分配對自然流水的排放尊重自然流向（2）對相鄰權(quán)利人因通行等必須利用其土地的，應當提供必要便利（3）因建造、修繕建筑物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰土地、建筑物的，該土地、建筑物的權(quán)利人應當提供必要便利（4）建造建筑物不得妨礙相鄰建筑物通風、采光和日照（5）不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)（6）挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰不動產(chǎn)安全五、共有（一）共有的概念和種類（二）共有權(quán)利的行使（三）共有財產(chǎn)的分割（四）共有財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓（五）因共有財產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務承擔（一）共有的概念和種類概念某項財產(chǎn)由兩個或兩個以上的權(quán)利主體共同享有所有權(quán)種類按份共有按份共有人對共有的不動產(chǎn)或動產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)共同共有共同共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)共同享有所有權(quán)共有的認定沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有沒有約定共有份額或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有（二）共有權(quán)利的行使共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)管理有約定的按照約定沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權(quán)利和義務處分共有財產(chǎn)以及對共有財產(chǎn)作重大修繕經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外共有物的管理費用以及其他負擔有約定的，按照約定沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負擔，共同共有人共同負擔（三）共有財產(chǎn)的分割分割請求約定不得分割的，共有人有重大理由需要分割的可以請求沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割方式協(xié)商確定達不成協(xié)議的，共有財產(chǎn)可以分割并且不會因分割減損價值的，對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，分割折價或者拍賣、變賣取得的價款分割后的責任分割所得的財產(chǎn)有瑕疵的，其他共有人應當分擔損失（四）共有財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其共有財產(chǎn)份額其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)（五）因共有財產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務承擔對外關(guān)系共有人享有連帶債權(quán)、承擔連帶債務法律另有規(guī)定或者第三人知道不具有連帶關(guān)系的除外內(nèi)部關(guān)系按份共有人按照份額享有債權(quán)、承擔債務償還債務超過自己應當承擔份額的按份共有人，有權(quán)向其他共有人追償共同共有人共同享有債權(quán)、承擔債務共有人另有約定除外六、特殊情況下的所有權(quán)歸屬（一）無權(quán)處分人處分物的歸屬（二）遺失物、漂流物、埋藏物、隱藏物的歸屬（一）無權(quán)處分人處分物的歸屬基本原則無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回受讓人取得所有權(quán)除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（1）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（2）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（3）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。（二）遺失物、漂流物、埋藏物、隱藏物的歸屬基本原則拾得遺失物，應當返還權(quán)利人所有權(quán)人或者其他權(quán)利人有權(quán)追回遺失物遺失物通過轉(zhuǎn)讓被他人占有的，權(quán)利人有權(quán)向無處分權(quán)人請求損害賠償，或者自知道或者應當知道受讓人之日起二年內(nèi)向受讓人請求返還原物權(quán)利人領取遺失物時，應當向拾得人或者有關(guān)部門支付保管遺失物等支出的必要費用善意受讓人取得所有權(quán)善意受讓人取得動產(chǎn)后，該動產(chǎn)上的原有權(quán)利消滅國家取得所有權(quán)遺失物自發(fā)布招領公告之日起六個月內(nèi)無人認領的拾得漂流物、發(fā)現(xiàn)埋藏物或者隱藏物的，參照拾得遺失物的有關(guān)規(guī)定。文物保護法等法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。一、用益物權(quán)的概念二、土地承包經(jīng)營權(quán)三、建設用地使用權(quán)四、宅基地使用權(quán)五、地役權(quán)第三節(jié)用益物權(quán)一、用益物權(quán)的概念概念用益物權(quán)人對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。我國《物權(quán)法》規(guī)定的用益物權(quán)土地承包經(jīng)營權(quán)建設用地使用權(quán)宅基地使用權(quán)地役權(quán)海域使用權(quán)探礦權(quán)采礦權(quán)取水權(quán)使用水域、灘涂從事養(yǎng)殖、捕撈的權(quán)利二、土地承包經(jīng)營權(quán)土地承包經(jīng)營權(quán)是土地承包經(jīng)營權(quán)人依法對其承包經(jīng)營的農(nóng)民集體所有和國家所有由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農(nóng)業(yè)的土地，享有占有、使用和收益的權(quán)利。（一）土地承包經(jīng)營權(quán)的客體（二）土地承包經(jīng)營權(quán)的內(nèi)容、期限（三）土地承包經(jīng)營權(quán)的設立（四）土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)（一）土地承包經(jīng)營權(quán)的客體（1）農(nóng)民集體所有的耕地、林地、草地以及其他用于農(nóng)業(yè)的土地；（2）國家所有由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農(nóng)業(yè)的土地；（3）國家所有的、實行承包經(jīng)營的農(nóng)用地。（二）土地承包經(jīng)營權(quán)的內(nèi)容、期限內(nèi)容占有、使用和收益，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)承包地被征收的有權(quán)依法獲得補償期限耕地30年草地30年至50年林地30年至70年特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務院林業(yè)行政主管部門批準可以延長承包期屆滿，由土地承包經(jīng)營權(quán)人按照國家有關(guān)規(guī)定繼續(xù)承包。（三）土地承包經(jīng)營權(quán)的設立自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時設立發(fā)放土地承包經(jīng)營權(quán)證、林權(quán)證、草原使用權(quán)證，并登記造冊，確認土地承包經(jīng)營權(quán)承包期內(nèi)發(fā)包人不得調(diào)整承包地承包期內(nèi)發(fā)包人不得收回承包地（四）土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)可以轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限不得將承包地用于非農(nóng)建設荒地等農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或者以其他方式流轉(zhuǎn)三、建設用地使用權(quán)建設用地使用權(quán)，指建設用地使用權(quán)人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，以及利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設施的權(quán)利。（一）建設用地使用權(quán)的設立（二）建設用地使用權(quán)人的權(quán)利義務（三）建設用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)（四）建設用地使用權(quán)的消滅（一）建設用地使用權(quán)的設立采取出讓或者劃撥等方式工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，采取招標、拍賣等公開競價的方式嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權(quán)訂立建設用地使用權(quán)出讓合同建設用地使用權(quán)自登記機構(gòu)登記時設立（二）建設用地使用權(quán)人的權(quán)利義務合理利用土地，不得擅自改變土地用途依照法律規(guī)定以及合同約定支付出讓金等費用取得建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設施的所有因公共利益需要提前收回該土地的，有權(quán)要求對房屋及其他不動產(chǎn)給予補償，并退還相應的出讓金（三）建設用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)采用轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押方式訂立書面合同使用期限不得超過建設用地使用權(quán)的剩余期限建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設施與占用的土地使用權(quán)一并處分向登記機構(gòu)申請變更登記（四）建設用地使用權(quán)的消滅住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期非住宅建設用地使用權(quán)的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理建設用地使用權(quán)消滅的，應當辦理注銷登記，交回使用權(quán)證書四、宅基地使用權(quán)宅基地使用權(quán)，是指宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，以及依法利用該土地建造住宅及其附屬設施的權(quán)利。宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消滅。對失去宅基地的村民，應當重新分配宅基地。已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。五、地役權(quán)地役權(quán)，是指地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動產(chǎn)，以提高自己的不動產(chǎn)的效益。他人的不動產(chǎn)為供役地，自己的不動產(chǎn)為需役地。（一）地役權(quán)的設立（二）地役權(quán)的流轉(zhuǎn)（三）地役權(quán)的消滅（一）地役權(quán)的設立土地所有權(quán)人享有地役權(quán)或者負擔地役權(quán)的土地承包經(jīng)營權(quán)人、宅基地使用權(quán)人繼續(xù)享有或者負擔已設立的地役權(quán)已設立土地承包經(jīng)營權(quán)、建設用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利未經(jīng)用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設立地役權(quán)設立地役權(quán)，當事人應采取書面形式訂立地役權(quán)合同

地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設立當事人要求登記的，可以申請地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。（二）地役權(quán)的流轉(zhuǎn)地役權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓承包經(jīng)營權(quán)、建設用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，合同另有約定除外地役權(quán)不得單獨抵押承包經(jīng)營權(quán)、建設用地使用權(quán)等抵押，在實現(xiàn)抵押權(quán)時地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時，受讓人享有轉(zhuǎn)讓部分涉及的地役權(quán)供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對受讓人具有約束力。（三）地役權(quán)的消滅（1）違反法律規(guī)定或者合同約定，濫用地役權(quán)（1）有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費用

已經(jīng)登記的地役權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。一、擔保物權(quán)概述二、抵押權(quán)三、質(zhì)權(quán)四、留置權(quán)第四節(jié)擔保物權(quán)一、擔保物權(quán)概述（一）擔保物權(quán)的概念（二）擔保物權(quán)的設立（三）擔保物權(quán)的擔保范圍（四）擔保物權(quán)的效力（五）擔保物權(quán)的消滅（一）擔保物權(quán)的概念擔保物權(quán)，是指擔保物權(quán)人在債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)擔保物權(quán)的情形，依法享有就擔保財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，包括抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)等。（二）擔保物權(quán)的設立設立擔保物權(quán)，應當訂立擔保合同擔保合同是主債權(quán)債務合同的從合同主債權(quán)債務合同無效，擔保合同無效，但法律另有規(guī)定的除外擔保合同被確認無效后，債務人、擔保人、債權(quán)人有過錯的，應當根據(jù)其過錯各自承擔相應的民事責任。（三）擔保物權(quán)的擔保范圍主債權(quán)及其利息違約金損害賠償金保管擔保財產(chǎn)和實現(xiàn)擔保物權(quán)的費用當事人另有約定的，按照約定（四）擔保物權(quán)的效力1、擔保財產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優(yōu)先受償2、第三人提供擔保未經(jīng)其書面同意，債權(quán)人允許債務人轉(zhuǎn)移全部或者部分債務的，擔保人不再承擔相應的擔保責任3、被擔保的債權(quán)既有物的擔保又有人的擔保的債權(quán)人應當按照約定實現(xiàn)債權(quán)沒有約定或者約定不明確的債務人自己提供物的擔保的，債權(quán)人應當先就該物的擔保實現(xiàn)債權(quán)第三人提供物的擔保的，債權(quán)人可以就物的擔保實現(xiàn)債權(quán)，也可以要求保證人承擔保證責任提供擔保的第三人承擔擔保責任后，有權(quán)向債務人追償。（五）擔保物權(quán)的消滅有下列情形之一的，擔保物權(quán)消滅（1）主債權(quán)消滅；（2）擔保物權(quán)實現(xiàn)；（3）債權(quán)人放棄擔保物權(quán)；（4）法律規(guī)定擔保物權(quán)消滅的其他情形。二、抵押權(quán)（一）抵押權(quán)的概念（二）抵押權(quán)客體（三）抵押權(quán)的設立（四）抵押權(quán)的效力（五）抵押權(quán)的實現(xiàn)（六）最高額抵押權(quán)（一）抵押權(quán)的概念抵押權(quán)，是指為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)抵押給債權(quán)人,債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。債務人或者第三人為抵押人債權(quán)人為抵押權(quán)人提供擔保的財產(chǎn)為抵押財產(chǎn)（二）抵押權(quán)客體1、債務人或者第三人有權(quán)處分的下列財產(chǎn)可抵押（1）建筑物和其他土地附著物；（2）建設用地使用權(quán)；（3）以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)；（4）生產(chǎn)設備、原材料、半成品、產(chǎn)品；（5）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（6）交通運輸工具；（7）法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財產(chǎn)2、企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設備、原材料、半成品、產(chǎn)品3、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物下列財產(chǎn)不得抵押（1）土地所有權(quán)；（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；（3）學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施；（4）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)；（5）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；（6）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。（三）抵押權(quán)的設立設立抵押權(quán)，當事人應當采取書面形式訂立抵押合同（1）被擔保債權(quán)的種類和數(shù)額；（2）債務人履行債務的期限；（3）抵押財產(chǎn)的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)歸屬或者使用權(quán)歸屬；（4）擔保的范圍抵押權(quán)人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有。以建筑物和其他土地附著物，建設用地使用權(quán)，招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)，正在建造的建筑物抵押應當辦理抵押登記抵押權(quán)自登記時設立以生產(chǎn)設備、原材料、半成品、產(chǎn)品，交通運輸工具，正在建造的船舶、航空器抵押的抵押權(quán)自抵押合同生效時設立未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者以將現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設備、原材料、半成品、產(chǎn)品抵押的應當向抵押人住所地的工商行政管理部門辦理登記抵押權(quán)自抵押合同生效時設立未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人（四）抵押權(quán)的效力1、抵押對租賃關(guān)系的影響抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受影響抵押權(quán)設立后抵押財產(chǎn)出租的，租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)2、抵押對所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的影響未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權(quán)的除外經(jīng)抵同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應當將所得價款提前清償或者提存3、抵押權(quán)的流轉(zhuǎn)不得與債權(quán)分離而單獨轉(zhuǎn)讓或為其他債權(quán)擔保4、抵押財產(chǎn)價值減少的補救要求抵押人停止導致財產(chǎn)價值減少的行為要求恢復抵押財產(chǎn)的價值要求提供與減少的價值相應的擔保5、抵押權(quán)順序效力抵押權(quán)人可以放棄抵押權(quán)或者抵押權(quán)的順位變更抵押權(quán)順位以及被擔保的債權(quán)數(shù)額等內(nèi)容導致抵押權(quán)的變更未經(jīng)其他抵押權(quán)人書面同意，不得對其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響債務人以自己的財產(chǎn)設定抵押，但放棄抵押權(quán)、抵押權(quán)順位或者變更抵押權(quán)的其他擔保人在抵押權(quán)人喪失優(yōu)先受償權(quán)益的范圍內(nèi)免除擔保責任其他擔保人承諾仍然提供擔保的除外（五）抵押權(quán)的實現(xiàn)與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償超過債權(quán)數(shù)額部分歸抵押人所有，不足部分債務人清償同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得的價款依照下列規(guī)定清償：

（1）抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；（2）抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；（3）抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。建設用地使用權(quán)抵押后，處理新增建筑物所得的價款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償以土地承包經(jīng)營權(quán)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的建設用地使用權(quán)一并抵押的，實現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序，不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途（六）最高額抵押權(quán)最高額抵押權(quán)概念為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔保財產(chǎn)的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)就該擔保財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。抵押權(quán)人的債權(quán)的確定（1）約定的債權(quán)確定期間屆滿；（2）沒有約定債權(quán)確定期間或者約定不明確，抵押權(quán)人或者抵押人自最高額抵押權(quán)設立之日起滿二年后請求確定債權(quán)；（3）新的債權(quán)不可能發(fā)生；（4）抵押財產(chǎn)被查封、扣押；（5）債務人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷；（6）法律規(guī)定債權(quán)確定的其他情形。最高額抵押擔保債權(quán)確定前，部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，最高額抵押權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，但當事人另有約定的除外。三、質(zhì)權(quán)（一）動產(chǎn)質(zhì)權(quán)（二）權(quán)利質(zhì)權(quán)（一）動產(chǎn)質(zhì)權(quán)1、動產(chǎn)質(zhì)權(quán)的概念2、動產(chǎn)質(zhì)權(quán)的設立3、動產(chǎn)質(zhì)權(quán)合同權(quán)利義務4、動產(chǎn)質(zhì)權(quán)的實現(xiàn)1、動產(chǎn)質(zhì)權(quán)的概念動產(chǎn)質(zhì)權(quán)，是指為擔保債務的履行，債務人或者第三人將其動產(chǎn)出質(zhì)給債權(quán)人占有的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)質(zhì)權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該動產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。債務人或者第三人為出質(zhì)人債權(quán)人為質(zhì)權(quán)人交付的動產(chǎn)為質(zhì)押財產(chǎn)2、動產(chǎn)質(zhì)權(quán)的設立設立質(zhì)權(quán)，當事人應當采取書面形式訂立質(zhì)權(quán)合同質(zhì)權(quán)合同一般包括下列條款（1）被擔保債權(quán)的種類和數(shù)額；（2）債務人履行債務的期限；（3）質(zhì)押財產(chǎn)的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況；（4）擔保的范圍；（5）質(zhì)押財產(chǎn)交付的時間。質(zhì)權(quán)人在債務履行期屆滿前，不得與出質(zhì)人約定債務人不履行到期債務時質(zhì)押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有。質(zhì)權(quán)自出質(zhì)人交付質(zhì)押財產(chǎn)時設立。3、動產(chǎn)質(zhì)權(quán)合同權(quán)利義務（1）質(zhì)權(quán)人有權(quán)收取質(zhì)押財產(chǎn)的孳息；（2）未經(jīng)出質(zhì)人同意，質(zhì)權(quán)人不得使用、處分質(zhì)押財產(chǎn)；（3）質(zhì)權(quán)人負有妥善保管質(zhì)押財產(chǎn)的義務；（4）因不能歸責于質(zhì)權(quán)人的事由可能使質(zhì)押財產(chǎn)毀損或者價值明顯減少，足以危害質(zhì)權(quán)人權(quán)利的，質(zhì)權(quán)人有權(quán)要求出質(zhì)人提供相應的擔保；（5）質(zhì)權(quán)人未經(jīng)出質(zhì)人同意不得轉(zhuǎn)質(zhì)；（6）債務人履行債務或者出質(zhì)人提前清償所擔保的債權(quán)的，質(zhì)權(quán)人應當返還質(zhì)押財產(chǎn)。4、動產(chǎn)質(zhì)權(quán)的實現(xiàn)條件債務人不履行到期債務發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)質(zhì)權(quán)的情形方式與出質(zhì)人協(xié)議以質(zhì)押財產(chǎn)折價就拍賣、變賣質(zhì)押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償質(zhì)押財產(chǎn)折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸出質(zhì)人所有，不足部分由債務人清償（二）權(quán)利質(zhì)權(quán)1、權(quán)利質(zhì)權(quán)的客體2、權(quán)利質(zhì)權(quán)的設立1、權(quán)利質(zhì)權(quán)的客體債務人或者第三人有權(quán)處分的下列權(quán)利可以出質(zhì)（1）匯票、支票、本票；（2）債券、存款單；（3）倉單、提單；（4）可以轉(zhuǎn)讓的基金份額、股權(quán)；（5）可以轉(zhuǎn)讓的注冊商標專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)等知識產(chǎn)權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)；（6）應收賬款；（7）法律、行政法規(guī)規(guī)定可以出質(zhì)的其他財產(chǎn)權(quán)利。2、權(quán)利質(zhì)權(quán)的設立（1）以匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單出質(zhì)的，當事人應當訂立書面合同質(zhì)權(quán)自權(quán)利憑證交付質(zhì)權(quán)人時設