合富輝煌2009南京海福巷地塊收購(gòu)可行性研究報(bào)告

海福巷地塊收購(gòu)可行性研究報(bào)告二00九年二月 41.1.報(bào)告編制目的 4 4 41.2.2.土地交付條件及土地使用權(quán)出讓年限 5 5 6 7 7 8 82.2.1.2008年南京整體市場(chǎng)情況分析 82.2.2.2008年南京房地 2.2.3.2009年1月份南京房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析 3.1.項(xiàng)目所處房地產(chǎn)板塊市場(chǎng)特征分析 3.4.1.項(xiàng)目區(qū)域精選二手房源概況 4.1.項(xiàng)目綜合分析(SWOT分析) 4.2.項(xiàng)目銷售價(jià)格預(yù)判 4.2.1.建筑類型 4.2.2.銷售價(jià)格建議 5.風(fēng)險(xiǎn)分析 5.1.1.政策風(fēng)險(xiǎn) 23 5.1.4.技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 245.2.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 5.2.1.預(yù)警機(jī)制風(fēng)險(xiǎn) 6.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算 6.1假設(shè)預(yù)算開(kāi)發(fā)方案二 7.1.項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià) 7.2.結(jié)論 1.項(xiàng)目背景土地交付條件：拆成自然平整；外部條件(道路、水、電、氣等)均以現(xiàn)狀為方向東東面為友誼河，河邊坡岸、景觀已做好，水體水質(zhì)較好，但缺少特色和維護(hù)南南面是光華路，光華路南側(cè)是四方新村，光華路北側(cè)為三層涮羊肉館、總參南京干休所接待處(正在經(jīng)營(yíng)中)西西面南端現(xiàn)有一加氣站和加油站，主要和解放軍理工大學(xué)緊臨北地塊北面現(xiàn)為南京總參干休所小區(qū)權(quán)比細(xì)目?jī)?yōu)良中等一般較差土地級(jí)別★自然景觀★環(huán)境污染★交通情況★生活配套★學(xué)區(qū)情況★社會(huì)治安★社會(huì)人文★區(qū)位形象★人工開(kāi)發(fā)★2008年1-11月，商品房銷售面積49148.38萬(wàn)平方米，同比減少1商品房空置面積結(jié)束自2007年下半年以來(lái)的負(fù)增長(zhǎng)，截止11月底，商品房空置面積為少5.6%,增幅比去年同期減少22.5個(gè)百分點(diǎn)；c)房?jī)r(jià)出現(xiàn)近10年來(lái)首次下降。08年8月份70大中城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)近10年來(lái)首次下跌，跌幅逐月加大，房?jī)r(jià)下降城市2.1.2.2009年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)本等，都對(duì)09年房?jī)r(jià)的穩(wěn)定起到積極作用。預(yù)計(jì)隨著2009年第3季度宏觀經(jīng)濟(jì)的回暖，房2.2.1.2008年南京整體市場(chǎng)情況分析2008年全市商品住宅累計(jì)成交42401套，與2007年相比，環(huán)比下滑53.3%,全市各大02006-2008年全市位宅戰(zhàn)變?cè)霰碜咭?006年2007年2008年全市江南入?yún)^(qū)157償新三區(qū)(月)聲2第21點(diǎn)110.費(fèi)048.1t946.然5,五21朝702008年各板塊住宅成交套數(shù)占比2008年各板塊住宅成交套數(shù)占比江寧4城中城中浦口28六合城東仙林c)河西、江寧、浦口新三區(qū)銷售的消化率達(dá)到45%以上，傳統(tǒng)各區(qū)消化率城南為首三區(qū)是在08年底部分樓盤大幅降價(jià)的刺激下，成交量大幅回升，呈現(xiàn)典型的“降價(jià)保量”板塊只有25.1%。浦口源象商謀城中0形勢(shì)不容樂(lè)觀。受經(jīng)濟(jì)危機(jī)導(dǎo)致購(gòu)買力下降的影響，09年成交量是否能在08年基礎(chǔ)上回升55二永愧消化周期00e)低檔房源和高檔房源走勢(shì)相對(duì)教好，中檔房源成交比例下降。受市場(chǎng)調(diào)整影響，全市商品房銷售價(jià)格明顯向下，低檔房源和高檔房源的走勢(shì)相對(duì)較好。4000元/m2以下的低檔房源集中在江北，此板塊樓盤紛紛大幅降價(jià)，成交持續(xù)上升；4000-5000元/m2的中檔房源集中的江寧板塊，雖然此板塊樓盤也有大幅促銷，但成交比例明顯下降；而8000元/m2及以上的城中新盤以及河西部分樓盤由于價(jià)格明顯下調(diào)，令80002008年3-12月份，全市住宅供求比達(dá)到1.72,供求關(guān)系處于明顯的供嚴(yán)重大于求的失激和樓盤大幅降價(jià)的雙重促進(jìn)下，08年年底和09年初成交量放大，呈現(xiàn)階段性回暖。2007-2008年全市往宅上審或類走費(fèi)圖04月9月10月11月42月2008年應(yīng)交變起銥2008革上市數(shù)2.2.2.2008年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)政策回顧2008年對(duì)南京房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)是充滿挑戰(zhàn)和壓力的一年，20082008年8月27日，南京市工商行政管理局、南京市房產(chǎn)管理局、南京市公安局、中國(guó)易資金管理的若干規(guī)定》,從2008年9月1日起正式實(shí)行。b)《關(guān)于調(diào)整享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知》2008年10月7日，根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》(國(guó)辦發(fā)(2005)26號(hào))和南京市政府辦公廳《關(guān)于保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見(jiàn)》(寧政辦發(fā)〔2008〕106號(hào))文件精神，現(xiàn)結(jié)合我市實(shí)際，調(diào)整享受優(yōu)惠政策普在1.0(含)以上、單套建筑面積在144平方米(含)以下。二、本標(biāo)準(zhǔn)自2008年10月12.1.3.2009年國(guó)內(nèi)宏觀環(huán)境展望會(huì)消費(fèi)品零售額增幅會(huì)低于2008年，CPI在2009年2月到3月出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的可能性較大，但隨著4萬(wàn)億投資的累積效應(yīng)，預(yù)計(jì)全年CPI增幅在4%以下。2.2.3.2009年1月份南京房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析08年底和09年1、2月份得到部分釋放，市場(chǎng)交易量有較大幅度的增長(zhǎng)，出現(xiàn)較為顯著的一月份商品房成交面積為66.9萬(wàn)m2,其中，商品住宅成交面積分別為56.6萬(wàn)m2,成交套數(shù)為5200多套?？鄢┖痛汗?jié)假日因素，商品房日均成交面積2.2萬(wàn)m2,商品住宅日均成交套數(shù)200多套，略低于2007年日均成交水平。+認(rèn)購(gòu)食數(shù)交自數(shù)地產(chǎn)市場(chǎng)促銷樓盤多達(dá)40多家，其中江寧、河西、江北三區(qū)域樓盤占了6成多。有的樓盤09年1月全市商品房成交均價(jià)5719元/平方米，與去年12月份環(huán)比下降4.9%,價(jià)格繼2.2.4.2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)5、從成交量的角度來(lái)分析：08年成交量相對(duì)于07年萎縮過(guò)半，09年預(yù)計(jì)也不會(huì)有很3.1.項(xiàng)目所處房地產(chǎn)板塊市場(chǎng)特征分析相比，環(huán)比下滑53.3%。2008年，城東板塊成交1663套，較2007年(5330套)同比下降0-2007年或文名-2000年虛就數(shù)3354月45326月3147月6月79月6月710月11月361912月項(xiàng)目名稱德基紫金南苑萬(wàn)達(dá)江南明珠萬(wàn)達(dá)紫金明珠項(xiàng)目地址玄武區(qū)長(zhǎng)巷石楊路2號(hào)星海路8號(hào)星海路6號(hào)開(kāi)發(fā)商南京凱豐經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)有限公司南京萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司南京鴻意地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總建筑面積25萬(wàn)m218萬(wàn)m228.7萬(wàn)m215萬(wàn)m2容積率2綠化率45.1%推出時(shí)間在售期數(shù)二期四期二期建筑形式多層(6+1)、小高層(10+1)、高層多層(4-5層)小高層(10+1)裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯毛坯毛坯毛坯總套數(shù)2200套四期150套2306套1200套銷售率銷售均價(jià)(元/m2)折后均價(jià)(元/m2)主力面積(m2)主力客群主城范圍內(nèi)年輕成功人士板塊內(nèi)改善居住人群、首次購(gòu)房外地人板塊內(nèi)改善居住人群、首次購(gòu)房外地人板塊內(nèi)改善居住人群、首次購(gòu)房外地人后續(xù)供應(yīng)量(m2)基本售完基本售完基本售完從樓盤戶型方面，各個(gè)樓盤的主力面積幾乎都是以90平方米(兩房?jī)蓮d)、120平方米從價(jià)格上看，項(xiàng)目所在光華路區(qū)域銷售均價(jià)在6700-9000元/平方米左右，比月牙湖和3.2.2.后續(xù)市場(chǎng)供應(yīng)預(yù)測(cè)金山板塊及光華路區(qū)域的后續(xù)供應(yīng)量約為81.5萬(wàn)平方米，占整個(gè)板塊后續(xù)供應(yīng)量的65%,(說(shuō)明按照2008年成交套數(shù)1663套*套均面積120平方米計(jì)算，板塊年成交不到20萬(wàn)平方米，按照2007年最好成交套數(shù)5330套*套均面積120平方米計(jì)算，最好年成交不到3.2.3.重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析開(kāi)盤時(shí)間：一期2007年10月，二期2008年5月入住時(shí)間：2008年12月總戶數(shù)：2200戶容積率：2期總建筑面積約為15萬(wàn)平方米，2008年8月竣工。項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)北南為新建的緯六路、南靠石門砍路、西北靠鐘山變電站。一期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目如下：01幢、02幢、03幢、04幢、05幢、08幢、11幢高層(17-18層)住宅；06幢、07幢、09幢、10幢、12幢、13幢、15幢小高層(11層)住宅；16幢為多層住宅；14幢為會(huì)所、28幢為幼兒園。主力戶型為：91平米(兩房?jī)蓮d)、125平米(三房?jī)蓮d)、150平米(四房?jī)蓮d)。小區(qū)景觀設(shè)計(jì)由香港貝爾高林該項(xiàng)目一期2007年10月開(kāi)盤，總套數(shù)600套，均價(jià)8500元/m2,戶型面積84-200m2,一期當(dāng)前銷售率93%。當(dāng)前銷售的二期2008年5月開(kāi)盤，總套數(shù)約500套，當(dāng)前均價(jià)9500元/m2,戶型面積90-150m2,二期當(dāng)前銷售率20%。根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，該項(xiàng)目銷優(yōu)勢(shì)1)景觀優(yōu)勢(shì)：該樓盤最大的特色在于紫金山、濕地公園等自然景觀的稀缺資源，這一地區(qū)的景色很好、空氣清新，由于靠近鐘山風(fēng)景區(qū)和月牙湖地區(qū)，因此外出散步休閑也比較方便：交車比較多，附近寬闊的道路和良好的路況給開(kāi)車出行的人也提供了條件；3)配套齊全：步行5分鐘就可以達(dá)到超市、銀行等，小區(qū)內(nèi)有幼兒園、會(huì)附近的南京九中校區(qū)和南京農(nóng)業(yè)大學(xué)也帶來(lái)了一定的人文氣息，醫(yī)療配套有南農(nóng)附院和南理工附院，應(yīng)該說(shuō)可以滿足日常生活需求；劣勢(shì)1)容積率高：容積率達(dá)到2,以后入住率高了會(huì)顯得擁擠2)價(jià)格定位：德基紫金南苑的均價(jià)在從一期開(kāi)盤的8000左右漲到了現(xiàn)在的9500元/m2,考慮到南京城東紫金山板塊普遍均價(jià)是8500-9000元/m2,紫金南苑第一次開(kāi)盤8000元/m2的均價(jià)銷售尚可達(dá)到93%的銷售率，但價(jià)格提升至9000元/m2后只銷售了20%多。競(jìng)爭(zhēng)力1)產(chǎn)品規(guī)劃；90-150平方米的產(chǎn)品，包括了從兩房到四房的所有類型，主力戶型為90-114平方米的市場(chǎng)主流產(chǎn)品，客戶選擇范圍大；2)德基紫金南苑從總體上來(lái)看在城東紫金山板塊具有一定競(jìng)爭(zhēng)力的樓盤，與價(jià)格相差不大的仙林地區(qū)相比，地理位置、相關(guān)配套等要好很多，隨著區(qū)域城建力度加大和配套不斷完善，具有較大升值潛力。3.3.項(xiàng)目區(qū)域置業(yè)者分析因?yàn)槌菛|板塊(不包括麒麟鎮(zhèn)等準(zhǔn)城東片區(qū))是公認(rèn)的高尚居住區(qū)，產(chǎn)品多為低密度3.4.項(xiàng)目區(qū)域主要二手房情況分析樓盤名稱年代樓層裝修情況面積(m2)總價(jià)(元)單價(jià)(元/m2)城開(kāi)家園毛坯146.00萬(wàn)大地豪庭精裝145.00萬(wàn)御水灣花園毛坯120.00萬(wàn)銀城東苑毛坯117.00萬(wàn)清新家園精裝78.00萬(wàn)精裝26.00萬(wàn)精裝69.00萬(wàn)萬(wàn)達(dá)紫金明珠78.00萬(wàn)4.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)SWOT分析及銷售價(jià)格預(yù)判4.1.項(xiàng)目綜合分析(SWOT分析)——公交和道路情況相對(duì)于城東板塊其他項(xiàng)目相對(duì)較好；超市、銀行、學(xué)校、醫(yī)療配套等較齊全；—地塊本身?xiàng)l件良好；——地塊面積小，規(guī)模小，景觀檔次、品牌創(chuàng)立等均有難度。由于是分批開(kāi)發(fā)，難以塑造高端樓盤形象商業(yè)配套較分散，教育資源檔次不高，內(nèi)部資源缺乏；——大眾心目中，區(qū)域心理認(rèn)同度低，區(qū)域市場(chǎng)不易突破；——隨著地鐵二號(hào)線的即將建成通車、南京繞城公路向北，交通問(wèn)題的解決大力抬升了城東板塊的價(jià)值；——樓盤尚未開(kāi)發(fā)，可在主題設(shè)計(jì)和產(chǎn)品規(guī)劃上力爭(zhēng)特色；——本案周邊新老小區(qū)都有，產(chǎn)品不易突破、客戶有較多對(duì)比參數(shù)；——區(qū)域內(nèi)品質(zhì)樓盤較多，對(duì)新樓盤開(kāi)發(fā)提出更高要求；-區(qū)域內(nèi)客戶不足，要在客戶群的突破上作文章。4.2.項(xiàng)目銷售價(jià)格預(yù)判4.2.2.銷售價(jià)格建議均價(jià) (元地理位置交通狀況配套設(shè)施規(guī)劃物業(yè)服務(wù)戶型設(shè)計(jì)居住環(huán)境開(kāi)發(fā)商實(shí)力價(jià)格修正價(jià)(元/德基紫金南苑南明珠金明珠城德基紫金南苑萬(wàn)達(dá)江南明珠東城雅筑鴻意星城修正價(jià)(元/m2)權(quán)重修正值本項(xiàng)目?jī)r(jià)格(元/m2)元/m2,再加上國(guó)家預(yù)測(cè)2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀環(huán)境的小幅下降，預(yù)計(jì)會(huì)有5%的下降，即5.1.定性分析2008年對(duì)南京房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)是充滿挑戰(zhàn)和壓力的一年，20085.1.2.區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)5.1.3.行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)5.1.4.技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃是否得到市場(chǎng)的認(rèn)同；5.1.5.國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)5.2.1.預(yù)警機(jī)制風(fēng)險(xiǎn)處理危險(xiǎn)的能力對(duì)市場(chǎng)的適應(yīng)性6.1假設(shè)預(yù)算開(kāi)發(fā)方案一5、按1.5年建設(shè)周期6、銷售均價(jià)按7800元/平方米，總銷售額為44222萬(wàn)元總費(fèi)用每平方米費(fèi)用備注開(kāi)發(fā)成本土地成本土地費(fèi)用2前期工程費(fèi)規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用規(guī)費(fèi)3建安成本建安成本4配套費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)水、電、管網(wǎng)、智能化、公建等居住區(qū)綠化建設(shè)費(fèi)人防工程建設(shè)費(fèi)5不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)市政增容、煤氣管道運(yùn)資費(fèi)、衛(wèi)星電視也包含在內(nèi)6教育贊助費(fèi)7垃圾清運(yùn)費(fèi)8管理性費(fèi)用建安費(fèi)的3%二開(kāi)發(fā)費(fèi)用銷售費(fèi)用銷售收入的3%(含廣告投入)2財(cái)務(wù)費(fèi)用按土地成本60%的2年計(jì)算三成本費(fèi)用合計(jì)四總銷售收入的5.5%六土地增值稅土地成本1%增收七利潤(rùn)八所得稅利潤(rùn)的25%九凈利潤(rùn)十凈利潤(rùn)率6.1假設(shè)預(yù)算開(kāi)發(fā)方案二1、占地面積：33350平方米2、容積率：1.63、建筑面積56695平方米4、土地成本按2650元/平方米底價(jià)測(cè)算(約300萬(wàn)/畝計(jì)算)5、按1.5年建設(shè)周期6、銷售均價(jià)按7800元/平方米，總銷售額為44222萬(wàn)元總費(fèi)用每平方米費(fèi)用備注開(kāi)發(fā)成本土地成本土地費(fèi)用2前期工程費(fèi)規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用規(guī)費(fèi)3建安成本建安成本4配套費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)水、電、管網(wǎng)、智能化、公建等居住區(qū)綠化建設(shè)費(fèi)人防工程建設(shè)費(fèi)5不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)市政增容、煤氣管道運(yùn)資費(fèi)、衛(wèi)星電視也包含在內(nèi)78管理性費(fèi)用建安費(fèi)的3%開(kāi)發(fā)費(fèi)用銷售費(fèi)用銷售收入的3%(含廣告投入)2財(cái)務(wù)費(fèi)用按土地成本60%的2年計(jì)算三成本費(fèi)用合計(jì)四銷售收入五營(yíng)業(yè)稅總銷售收入的5.5%六土地增值稅土地成本1%增收七毛利潤(rùn)八所得稅毛利潤(rùn)的25%九凈利潤(rùn)十凈利潤(rùn)率根據(jù)以上經(jīng)濟(jì)測(cè)算，如果按照300萬(wàn)/畝土地成本預(yù)算，項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)回報(bào)率達(dá)到22.6%,預(yù)測(cè)上已經(jīng)下浮10%的市場(chǎng)不可控風(fēng)險(xiǎn)控制因素，按照300萬(wàn)/畝的成本預(yù)算，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可考慮到未來(lái)1-2年房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)因素的綜合考慮，再結(jié)合行業(yè)利潤(rùn)平均20-30%之間的7.1.項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)■項(xiàng)目所在區(qū)域08年價(jià)格調(diào)整幅度低于南京整體市場(chǎng)10-15%的調(diào)整幅度，市場(chǎng)■城東板塊客戶人群在區(qū)域和層次上有一定局限性，一段時(shí)間內(nèi)還不能突破，一7.2.結(jié)論海福巷地塊的目前合理土地價(jià)格在250萬(wàn)-300萬(wàn)元/畝之間。合富輝煌房