我國REITs產(chǎn)品現(xiàn)狀盤點(diǎn)及關(guān)于不動產(chǎn)私募REITs評級思路的探討 2024 -聯(lián)合資信

圍包括寫字樓、商場等商業(yè)地產(chǎn)，也包括高速公路、發(fā)電設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施不外通常設(shè)置相關(guān)主體提供收益保障承諾。不動產(chǎn)私募RE與債權(quán)型（債性）兩個(gè)方面的產(chǎn)品特征，并進(jìn)一步探討兩種性質(zhì)相結(jié)合的評級思路。基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目庫）1、項(xiàng)目入圍發(fā)布日期法規(guī)名稱文號核心要點(diǎn)一、法律2015/04/24《中華人民共和國證券投資基金法》(2015年修正)中華人民共和國主席令第23號對基金管理人、基金的運(yùn)作方式等內(nèi)容進(jìn)行規(guī)范2019/12/28《中華人民共和國證券法》(2019年修訂)中華人民共和國主席令第37號對證券發(fā)行、證券交易信息披露等內(nèi)容進(jìn)行規(guī)范二、部門規(guī)章和規(guī)范性文件（一）中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委2020/04/24《中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目要求等證監(jiān)發(fā)(2020)40號(二)國家發(fā)展改革委2020/07/312021/01/132021/06/292021/12/29《國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》《國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于建立全國基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)項(xiàng)目庫的通知》《國家發(fā)展改革委關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)工作的通知》《國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于加快推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)有關(guān)工作的通知》項(xiàng)目申報(bào)項(xiàng)目申報(bào)項(xiàng)目儲備試點(diǎn)與申報(bào)發(fā)改辦投資(2020)586號發(fā)改辦投資(2021)35號試點(diǎn)與申報(bào)發(fā)改投資(2021)958號項(xiàng)目申報(bào)項(xiàng)目申報(bào)發(fā)改辦投資(2021)1048號（原始權(quán)益人）直接向項(xiàng)目所在地的省級發(fā)展改革委 《國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投 2022/07/07 資信托基金(REITs)新購入項(xiàng)目申報(bào)推薦有關(guān)工作的通發(fā)改辦投資(2022)617號擴(kuò)募規(guī)則知》知》2022/03/072024/07/26《中國證監(jiān)會關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》《關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》/發(fā)改投資［2024］1014號新增消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施常態(tài)化發(fā)行(三)中國證監(jiān)會中國證券監(jiān)督管理委員會令第104號中國證券監(jiān)督管理委員會令第166號中國證券監(jiān)督管理委員會公告(2020)54號證監(jiān)辦發(fā)(2022)53號上市與交易信息披露設(shè)計(jì)與發(fā)行保障性租賃住房資產(chǎn)申報(bào)2014/07/072020/03/202020/08/062022/05/27《公開募集證券投資基金運(yùn)作管理辦法》《公開募集證券投資基金信息披露管理辦法》(2020年修正)《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)》《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)有關(guān)工作的通知》(四)原中國銀保監(jiān)會銀保監(jiān)辦發(fā)(銀保監(jiān)辦發(fā)(2021)120號保險(xiǎn)資金投資保險(xiǎn)資金投資2021/11/2021/11/10(五)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局財(cái)政部、稅務(wù)總局公告2022年第3號稅務(wù)處理2022/01/26《財(cái)政部、稅務(wù)總局關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)稅收政策的公告》三、業(yè)務(wù)規(guī)則和業(yè)務(wù)指南(一)上海證券交易所上證發(fā)(2021)9號-附件1上證發(fā)[2021)10號上證發(fā)(2021)11號一上證函(2021)895號上證函(2021)1033號/上證發(fā)(2022)109號/上證發(fā)(2023)182號上市與交易上市與交易上市與交易發(fā)行交易擴(kuò)募規(guī)則保障性租賃住房資產(chǎn)申報(bào)上市與交易信息披露2021/01/292021/04/302021/06/172022/05/312022/07/152023/05/122023/10/27《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(REITs)業(yè)務(wù)辦法(試行)》《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(REITs)規(guī)則適用指引第1號一一審核關(guān)注事項(xiàng)(試行)》《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(REITs)規(guī)則適用指引第2號-一發(fā)售業(yè)務(wù)(試行)》《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(REITs)業(yè)務(wù)指南第1號一一發(fā)售上市業(yè)務(wù)辦理》《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(REITs)業(yè)務(wù)指南第2號一一存續(xù)業(yè)務(wù)》《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(REITs)規(guī)則適用指引第3號-新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目(試行)》《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(REITs)規(guī)則適用指引第4號--保障性租賃住房(試行)》《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(REITs)規(guī)則適用指引第1號--審核關(guān)注事項(xiàng)(試行)》(2023年修訂)上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(REITs)規(guī)則適用指引第5號-臨時(shí)報(bào)告(試行)(二)深圳證券交易所深證上(2021)144號-附件1深證上(2021)144號-附件2深證上(2021)144號-附件3深證上(2021)455號深證上(2021)457號深證上(2021)600號深證上(2021)692號/深證上(2022)675號/上市與交易發(fā)行交易發(fā)行發(fā)行交易日常運(yùn)作擴(kuò)募規(guī)則保障性租賃住房資產(chǎn)申報(bào)上市與交易2021/01/292021/04/302021/04/302021/06/182021/07/152022/05/312022/07/152023/05/12《深圳證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)|深證上(2021)施證券投資基金業(yè)務(wù)辦法(試行)》《深圳證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)指引第1號一審核關(guān)注事項(xiàng)(試行)》《深圳證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)指引第2號一發(fā)售業(yè)務(wù)(試行)》《深圳證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)深證上(2021)施證券投資基金業(yè)務(wù)指南第1號一發(fā)售上市業(yè)務(wù)辦理》《深圳證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)指南第2號一一網(wǎng)下發(fā)行電子平臺用戶手冊》《深圳證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)指南第3號一一交易業(yè)務(wù)》《深圳證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)指南第4號一一存續(xù)期業(yè)務(wù)辦理》《深圳證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)指引第3號-新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目(試行)》《深圳證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)指引第4號-保障性租賃住房(試行)》《深圳證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(REITs)規(guī)則適用指引第1號--審核關(guān)注事項(xiàng)(試行)》(2023年修訂)(三)證券業(yè)協(xié)會2021/02/05《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金網(wǎng)下投資者管理細(xì)則》中證協(xié)發(fā)(2021)15號網(wǎng)下詢價(jià)和認(rèn)購(四)基金業(yè)協(xié)會《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金盡職調(diào)查工作指引(試行)》及起草說明《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金運(yùn)營操作指引(試行)》及起草說明/盡職調(diào)查《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金盡職調(diào)查工作指引(試行)》及起草說明《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金運(yùn)營操作指引(試行)》及起草說明/盡職調(diào)查/業(yè)務(wù)操作(五)中國證券登記結(jié)算有限責(zé)任公司(以下簡稱"中證登")2021/02/052021/02/052021/02/05《中國證券登記結(jié)算有限責(zé)任公司公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金登記結(jié)算業(yè)務(wù)實(shí)施細(xì)則(試行)》《中國證券登記結(jié)算有限責(zé)任公司上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金登記結(jié)算業(yè)務(wù)指引(試行)》《中國證券登記結(jié)算有限責(zé)任公司深圳證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金登記結(jié)算業(yè)務(wù)指引(試行)》中國結(jié)算發(fā)字(2021)15號中國結(jié)算發(fā)字(2021)20號中國結(jié)算發(fā)字(2021)21號登記結(jié)算登記結(jié)算登記結(jié)算生態(tài)環(huán)保,生態(tài)環(huán)保,31.88,2%賃住房,倉儲物流,80.56,131.94,6%10%交通基礎(chǔ)設(shè)施,544.61,39%能源基礎(chǔ)設(shè)施,544.61,39%13%消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施,228.54,16%施園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施,228.54,16%14%生態(tài)環(huán)保,2,5%倉儲物流,4,生態(tài)環(huán)保,2,5%園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施,11,24%保障性租賃園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施,11,24%能源基礎(chǔ)設(shè)施,6,13%交通基礎(chǔ)設(shè)能源基礎(chǔ)設(shè)施,6,13%消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施,7,16%資料來源：聯(lián)合資信根據(jù)Wind及公開資料整理市場認(rèn)可度比較高的時(shí)期。在宏觀經(jīng)濟(jì)承壓和市場環(huán)境收緊的影響下，2023年發(fā)行速度有9277.569277.56265.9186420314.0310 11314.0310300250730025076162.37141.922260.35250.1088.4541005020022021年1-6月2021年7-12月2022年1-6月2022年7-12月2023年1-6月2023年7-12月2024年1-6月2024年7-12月發(fā)行數(shù)量發(fā)行規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)的企業(yè)在主觀上考慮是否計(jì)劃發(fā)行公募REI置，可囊括更多樣的資產(chǎn)業(yè)態(tài)且發(fā)行條件相對況的補(bǔ)足義務(wù)。業(yè)績對賭機(jī)制和增信主體的加入為產(chǎn)品注級別評定的過程中更側(cè)重于應(yīng)用權(quán)益型（偏股性交易）的評級思路。持有型不動產(chǎn)ABS偏股型、偏債型兩種性質(zhì)的特還應(yīng)根據(jù)其對投資人收益的具體保障程度判斷增信效力。評級機(jī)構(gòu)需要根據(jù)產(chǎn)品交易設(shè)置無論是偏股型還是偏債型產(chǎn)品，持有型不動產(chǎn)ABS評級過程預(yù)期、市場競爭加劇、產(chǎn)業(yè)行業(yè)政策轉(zhuǎn)向等情況，標(biāo)的資產(chǎn)現(xiàn)金流的實(shí)現(xiàn)將會受到挑權(quán)屬情況，持有型不動產(chǎn)ABS產(chǎn)品通常期限較長，持有期過程標(biāo)的資產(chǎn)的歷史經(jīng)營情況一直是持有型不動產(chǎn)ABS評級過程中另外需要注意的是，持有型不動產(chǎn)ABS通常項(xiàng)計(jì)劃可分配現(xiàn)金流的過程中，持有型不動產(chǎn)ABS作為結(jié)構(gòu)化以獲得的現(xiàn)金流會受交易架構(gòu)的影響。因此對持有型不動產(chǎn)A持有型不動產(chǎn)ABS在分配過程中，通常有持有人大關(guān)決策中產(chǎn)生的利益沖突，