杭州開(kāi)元森泊度假樂(lè)園案例研究(全網(wǎng)最詳細(xì))

杭州開(kāi)元森泊度假樂(lè)園調(diào)研報(bào)告雪松文旅【運(yùn)營(yíng)中心】2020.10雪松文旅“微度假”系列研究之目錄CONTENT01項(xiàng)目概況02開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)03業(yè)態(tài)規(guī)劃04經(jīng)營(yíng)分析05總結(jié)分析01項(xiàng)目概況認(rèn)識(shí)開(kāi)元開(kāi)元酒店集團(tuán)起步于1988年開(kāi)業(yè)的浙江開(kāi)元蕭山賓館，規(guī)模位列全球酒店集團(tuán)前30位（第25位），入列中國(guó)飯店集團(tuán)前20位，是中國(guó)領(lǐng)先的酒店集團(tuán)之一。2019年3月，開(kāi)元酒店（股票代碼：1158.HK）在香港聯(lián)合交易所主板成功上市。開(kāi)元酒店集團(tuán)旗下目前擁有開(kāi)元名都、開(kāi)元度假村、開(kāi)元大酒店、方外、開(kāi)元觀堂、開(kāi)元曼居、、開(kāi)元名庭、開(kāi)元芳草地鄉(xiāng)村酒店、開(kāi)元頤居、芳草青青房車營(yíng)地、開(kāi)元森泊、開(kāi)元美途、阿緹客和開(kāi)元M酒店等14個(gè)品牌。迄今為止，公司管理和簽約的酒店逾500家，客房總數(shù)逾97000間，分布在北京、上海、浙江、江蘇、安徽等中國(guó)20余個(gè)省、自治區(qū)、直轄市。品牌介紹以“親近自然”、“節(jié)能環(huán)?！薄ⅰ凹彝F(tuán)聚”、“休閑放松”、“老少皆宜”為特點(diǎn)森泊理念：開(kāi)元森泊是想以親自然體驗(yàn)為核心，打造一個(gè)真正適合中國(guó)家庭的短途休閑度假目的地項(xiàng)目定位：是集住宿、游樂(lè)、餐飲、商務(wù)為一體的全天候一站式休閑度假綜合體【親自然輕度假】開(kāi)元森泊品牌介紹杭州開(kāi)元森泊度假酒店開(kāi)業(yè)時(shí)間：2019年1月26日占地面積：327畝度假村核心用地52.6畝（總建筑面積52016平方米，其中地上34016平方米）休閑度假區(qū)用地238.2畝(含林地租用地98.7畝，建筑面積16000m2停車庫(kù)用地36.5畝總投資額：11.7億元森泊度假區(qū)中央服務(wù)設(shè)施「奇趣游樂(lè)」休閑度假區(qū)「精品度假」中央服務(wù)設(shè)施休閑度假區(qū)基本概況技術(shù)指標(biāo)單位合計(jì)中央設(shè)施區(qū)休閑度假區(qū)公共地下停車庫(kù)樂(lè)園區(qū)+酒店主樓+會(huì)議中心非標(biāo)客房+宴會(huì)廳+中餐廳總用地面積m22181783504415880124333畝32752.6238.236.5建筑面積m2105976520161600037960地上計(jì)容總建筑面積m2486763401614200460地下建筑面積m25150014000037500建筑占地面積m2？18600建筑密度20%容積率0.491.480.10綠地面積m2？3720014610綠地率？40%60%建筑層數(shù)42地下二層建筑高度M？19.6停車位1200土地款萬(wàn)元110701107000建設(shè)成本萬(wàn)元105930502742603122625總投資萬(wàn)元117000備注商業(yè)、娛樂(lè)康體用地139.5畝建設(shè)用地、98.7畝林地租用地其中充電樁147輛中央設(shè)施區(qū)總用地面積m2建筑面積m2備注酒店主樓?10000會(huì)議中心24005000室內(nèi)水上樂(lè)園92009200室外水上樂(lè)園1500015000室內(nèi)兒童樂(lè)園30003000游藝廳900900雨林餐廳27002700芙羅拉花園20002000總投資11.7億其中建設(shè)成本（不含土地）：水上樂(lè)園2.6個(gè)億（2.5萬(wàn)方占地）酒店主樓1.2個(gè)億（174間客房）非標(biāo)客房1個(gè)億（246間度假屋）停車場(chǎng)2.2個(gè)億（政府配建，1200停車位）杭州開(kāi)元森泊度假酒店技術(shù)指標(biāo)湘湖開(kāi)元森泊項(xiàng)目位于杭州市蕭山區(qū)湘湖景區(qū)，湘湖景區(qū)距杭州市中心約20公里，距蕭山區(qū)中心僅7公里。隔錢塘江與西湖風(fēng)景名勝區(qū)相對(duì)，與西湖、錢塘江構(gòu)成杭州旅游風(fēng)景的金三角。湘湖景區(qū)總規(guī)劃面積51.7平方公里，以歷史文化湘湖、自然生態(tài)湘湖、休閑度假湘湖為基礎(chǔ)，將建設(shè)成為長(zhǎng)三角較具競(jìng)爭(zhēng)力和活力的大型休閑旅游度假區(qū)域。杭州中心區(qū)錢塘江開(kāi)元森泊交通區(qū)位20km蕭山區(qū)政府7km西湖風(fēng)景區(qū)湘湖風(fēng)景區(qū)02開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)政策支持“點(diǎn)狀供地”用地政策森泊”品牌的成功，也要感謝浙江省的旅游用地政策，點(diǎn)狀式供地是全國(guó)在浙江的試點(diǎn)，杭州森泊樂(lè)園總占地327畝（實(shí)際只有核心用地52.6畝為出讓用地），節(jié)約了土地購(gòu)置成本。浙江省點(diǎn)狀供地政策：點(diǎn)狀供地將項(xiàng)目用地區(qū)分為永久性建設(shè)用地和生態(tài)保留用地，其中永久性建設(shè)用曜多少供多少，剝余部分可只征不轉(zhuǎn)，按租賃、劃撥、托管等方式供項(xiàng)目業(yè)主使用，項(xiàng)目容積率按垂直開(kāi)發(fā)面積部分計(jì)，不按項(xiàng)目總用地面積計(jì)。政策扶持力度大資金支持：浙江旅游產(chǎn)業(yè)投資基金參與開(kāi)元森泊項(xiàng)目的股權(quán)投資。交通配套：政府斥資兩億元為度假村打造共計(jì)1200個(gè)車位的地下停車場(chǎng)。選址邏輯森泊，顧名思義就是森林和湖泊，開(kāi)元在開(kāi)發(fā)生態(tài)鄉(xiāng)村系列酒店的過(guò)程中開(kāi)元敏銳地認(rèn)識(shí)到，“親近自然”已逐步變成一種難得的度假體驗(yàn)，市場(chǎng)上雖有這類產(chǎn)品，但往往受困于交通可進(jìn)入性差，基礎(chǔ)設(shè)施落后等劣勢(shì)。在城市周邊精心選取森林與湖泊的交匯點(diǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不僅要在大自然中造一個(gè)酒店，更是將住宿、游玩、美食、休閑等版塊都沉浸在自然中，把大自然變成一個(gè)最佳游樂(lè)場(chǎng)。具體選址邏輯：1、交通可進(jìn)入性森泊主要客群定位在核心城市及周邊的都市人群，因此離城市不遠(yuǎn)，大約1-4小時(shí)車程內(nèi)2、目標(biāo)區(qū)位的消費(fèi)能力主要吸引大量周邊城市人群，有足夠的消費(fèi)能力且相對(duì)高頻。3、生態(tài)資源稟賦90%的園區(qū)都沉浸于在大自然中，負(fù)氧離子濃度、PM2.5指數(shù)都有著嚴(yán)格的區(qū)間要求設(shè)計(jì)亮點(diǎn)環(huán)保生態(tài)的開(kāi)發(fā)理念：森泊對(duì)樹(shù)木砍伐的數(shù)量進(jìn)行了嚴(yán)格的規(guī)定，如果砍伐了樹(shù)木，必須要馬上進(jìn)行移栽，因此，寧可少建一棟度假屋也要繞開(kāi)一棵珍稀樹(shù)木是常有的事情；為保護(hù)原生植被及天然水系，開(kāi)挖基礎(chǔ)、挑混凝土、扛鋼架等環(huán)節(jié)全由人力完成，建筑物主體也大多采用了架空設(shè)計(jì)（成本和施工時(shí)長(zhǎng)都會(huì)增加很多）在度假屋的建造和室內(nèi)材料上，森泊盡可能采用木頭、藤藝等自然材料，有些景觀、游步道則是就地取材，用原有的樹(shù)木、石塊打造；為了保護(hù)生物多樣性，園區(qū)對(duì)項(xiàng)目的“原住民”也極其細(xì)心，鳥類很多的山林里，為其筑造了“鳥窩”；在杭州森泊，原始地塊的茶園、楊梅樹(shù)都被完整的保留了下來(lái)，顧客從陽(yáng)臺(tái)伸出手就能摘到楊梅。設(shè)計(jì)亮點(diǎn)景觀設(shè)計(jì)注重場(chǎng)地低烈度開(kāi)發(fā)與生態(tài)修復(fù)△開(kāi)發(fā)規(guī)劃策略度假村位于自然環(huán)境中，部分經(jīng)濟(jì)植物群落和原生植物群落交雜相生，景觀通過(guò)合理規(guī)劃，移植可持續(xù)的原生植物固定土壤，使坡地再生，并盡量保持坡地的原生態(tài)系統(tǒng)。通過(guò)以線匯面的形式，即：梳理水系布局，將三條山谷水系匯集以面的形式來(lái)擴(kuò)展水景觀，并配合線狀水體連接不同的面狀水景，形成生動(dòng)多變的藍(lán)系統(tǒng)景觀。景觀設(shè)計(jì)|伍道國(guó)際低烈度開(kāi)發(fā)模式（LowImpactDevelopment，LID），是指基于模擬自然水文條件原理，采用源頭控制理念實(shí)現(xiàn)雨洪控制與利用的一種雨水管理方法。常用的LID應(yīng)用技術(shù)有綠色屋頂、蓄水池和雨水滲透、下凹式綠地等生態(tài)修復(fù)指利用生態(tài)系統(tǒng)的自我恢復(fù)能力，輔以人工措施，使遭到破壞的生態(tài)系統(tǒng)逐步恢復(fù)或使生態(tài)系統(tǒng)向良性循環(huán)方向發(fā)展。主要指致力于那些在自然突變和人類活動(dòng)影響下受到破壞的自然生態(tài)系統(tǒng)的恢復(fù)與重建工作，恢復(fù)生態(tài)系統(tǒng)原本的面貌，比如砍伐的森林要種植上，退耕還林，讓動(dòng)物回到原來(lái)的生活環(huán)境中。景觀設(shè)計(jì)|伍道國(guó)際設(shè)計(jì)亮點(diǎn)▲設(shè)計(jì)注重自然生態(tài)▲景觀可觀賞性、游逛性▲將森林湖泊搬進(jìn)樂(lè)園▲依據(jù)原有生態(tài)，因地制宜、保護(hù)性開(kāi)發(fā)▲地面兼顧車行與人行▲導(dǎo)示系統(tǒng)與生態(tài)融合03業(yè)態(tài)規(guī)劃杭州開(kāi)元森泊度假樂(lè)園酒店大自然“為原點(diǎn)，創(chuàng)新衍生出兩大核心板塊：”精品度假“”奇趣游樂(lè)“業(yè)態(tài)布局奇趣游樂(lè)精品度假湖山坪星空屋（星立方）云華嶺山景露臺(tái)房（一覽居）朱紅里城堡房（元森堡）棲霞谷樹(shù)屋石巖塢茶田別墅+蜂巢房森悅廳湘湖國(guó)際會(huì)議中心壁蘿莊園客房游樂(lè)區(qū)導(dǎo)覽圖頭號(hào)玩家游藝廳幻想島兒童樂(lè)園森泊水樂(lè)園室外森泊水樂(lè)園室內(nèi)芙羅拉花園度假酒店會(huì)議中心業(yè)態(tài)布局室內(nèi)水樂(lè)園室外水樂(lè)園圖：精品度假區(qū)（北）圖：奇趣游樂(lè)區(qū)（南）餐廳業(yè)態(tài)布局前后以大自然為原點(diǎn)，以“精品度假”與“奇趣游樂(lè)”為核心板塊，內(nèi)容有：親自然度假屋、室內(nèi)外水樂(lè)園、兒童樂(lè)園、美食、戶外拓展等單元，能夠一站式滿足游客“住宿，美食，游樂(lè)，教育”等度假需求。業(yè)態(tài)組合森泊水樂(lè)園室內(nèi)恒溫水樂(lè)園+室外滑道水樂(lè)園共計(jì)30多個(gè)水上項(xiàng)目。森泊水樂(lè)園室內(nèi)恒溫水樂(lè)園室內(nèi)部分以親子互動(dòng)嬉水項(xiàng)目為主，輕量型居多「沖浪池」拿出把風(fēng)浪甩在腦后的氣勢(shì)“勇敢”是最重要的通關(guān)秘籍「歡樂(lè)島」這里是親子家庭的歡樂(lè)天堂！長(zhǎng)長(zhǎng)的滑梯總是能讓人輕易找回童心室內(nèi)最刺激的項(xiàng)目非「龍卷風(fēng)暴」莫屬了五組滑道盤桓錯(cuò)雜卻互不干擾「按摩池」、「兒童池」「攀巖池」、「運(yùn)動(dòng)池」面積指標(biāo)：室內(nèi)大型恒溫水樂(lè)園，占地9200平方米游樂(lè)設(shè)施：包括從22米高空垂直下落的刺激滑道、專為低齡兒童打造的兒童池、面向家庭游客的歡樂(lè)島等設(shè)施。主題設(shè)計(jì)：室內(nèi)水樂(lè)園采用波利尼西亞海島風(fēng)情透明穹頂設(shè)計(jì)，栽種棕桐樹(shù)并配合沙灘躺椅，營(yíng)造出濃厚的熱帶海島風(fēng)情。森泊水樂(lè)園

室外滑道水樂(lè)園全長(zhǎng)266M的「漂流河」你只需要坐上皮筏平緩的水流會(huì)帶你看盡沿途風(fēng)景「瘋狂魔鬼魚」國(guó)內(nèi)罕見(jiàn)、刺激無(wú)比的特色滑道「垂直極限」回旋360°后你將隨地心引力從19米高空垂直墜落！「陽(yáng)光島」更直觀的感受陽(yáng)光的溫度但千萬(wàn)要小心頭頂?shù)摹皟A盆大雨”！面積指標(biāo)：室外水樂(lè)園占地15000平方米游樂(lè)設(shè)施：室外水樂(lè)園設(shè)置有世界頂級(jí)水上樂(lè)園設(shè)計(jì)與制造商-WhiteWater公司合作打造的魔鬼魚合家歡滑道，國(guó)際著名水樂(lè)園設(shè)計(jì)師JohnFahmel的國(guó)內(nèi)首條人體激流河以及全長(zhǎng)266米的漂流河、垂直極限等多種游樂(lè)設(shè)施幻想島兒童樂(lè)園占地3000㎡/9m層高集游樂(lè)、益智、運(yùn)動(dòng)健身于一體的大型室內(nèi)兒童樂(lè)園游玩項(xiàng)目：擁有8米高、面積超1500㎡的探索城堡、巨型飛艇、趣味攀巖、蜘蛛塔、實(shí)驗(yàn)室、迷你卡丁車、蹦床、泡泡工廠等23項(xiàng)大型主題游樂(lè)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：住店客人188一位，到第二天12點(diǎn)前可以不限次數(shù)進(jìn)入游樂(lè)場(chǎng)幻想島兒童樂(lè)園面向4-10歲幼J犀體開(kāi)設(shè)了“幻想人生"系列體驗(yàn)活動(dòng)，報(bào)名費(fèi)用80元/項(xiàng)，包括"印第安人”、"消防員"、”尋寶獵人"三種類型，住店、水樂(lè)園、幻想島及聯(lián)票客人均可預(yù)約參與，角色扮演網(wǎng)紅蹦床頭號(hào)玩家室內(nèi)游藝廳+芙羅拉生態(tài)花園巧思美食豪華自助餐廳+特色美食廣場(chǎng)芙羅拉生態(tài)花園+戶外游樂(lè)探索室內(nèi)半開(kāi)放的小型生態(tài)花園以自然探索為核心的“森活學(xué)院”，內(nèi)容涵蓋植物標(biāo)本DIY、野外求生、考古探秘等100多種活動(dòng)，此外根據(jù)客戶的需求，提供定制化活動(dòng)服務(wù)。隨著教育理念的改變，自然課堂、應(yīng)急演習(xí)等完全滲透到森泊每一個(gè)角落，更多教育機(jī)構(gòu)希望與森泊合作，提供第二課堂服務(wù)森泊學(xué)院度假酒店森泊度假酒店既有一室一廳的奢華獨(dú)棟，也有兩室一廳的家庭套房，還有樹(shù)屋、星空房、玻璃屋、聚會(huì)別墅等各類網(wǎng)紅特色度假屋。酒店位置：緊鄰森泊水樂(lè)園，站在露臺(tái)上可遠(yuǎn)觀疊翠的青山,一側(cè)的湖景房則可遠(yuǎn)眺湘湖風(fēng)景區(qū)全貌。客房體量：174間屬于度假酒店客房，酒店整體呈“L”造型，建筑面積10000m2(含木屋等非標(biāo)客房共有420間客房）產(chǎn)權(quán)歸屬：中央設(shè)施核心用地，為開(kāi)元自有產(chǎn)權(quán)物業(yè)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)：?jiǎn)T工人房比1:1.3（2019年上半年數(shù)據(jù)）酒店主樓度假屋度假屋位置：均散落在濕地、山林和湖邊，遵循自然生態(tài)低密度開(kāi)發(fā)的原則；在不破壞大自然的前提下，架空建立，與中央設(shè)施間通過(guò)電瓶車相連。分為五個(gè)區(qū)域：湖山坪、云華嶺、朱紅里、棲霞谷、石巖塢?？头矿w量：246間（296個(gè)自然間），建筑面積16000m2用地面積：238畝用地（其中139.5畝建設(shè)用地、98.7畝林地租用地）產(chǎn)權(quán)歸屬：度假屋所處地塊為經(jīng)營(yíng)性設(shè)施用地（租用性質(zhì)的點(diǎn)狀供地部分），企業(yè)建設(shè)并具有經(jīng)營(yíng)使用權(quán)，建設(shè)造價(jià)為1億元主力產(chǎn)品--網(wǎng)紅樹(shù)屋：“樹(shù)屋有房么?”，這是杭州森泊預(yù)訂部聽(tīng)到最多的一句話，自2019年1月試運(yùn)營(yíng)，杭州森泊特色樹(shù)屋客房從未有過(guò)空檔。在2019年雙11購(gòu)物節(jié)中，森泊網(wǎng)紅小木屋一分鐘內(nèi)就售出了5000套，成為飛豬平臺(tái)最亮眼的爆款「小木屋」「網(wǎng)紅樹(shù)屋」「城堡屋」「星空屋」「山景露臺(tái)房」產(chǎn)品體系度假屋--樹(shù)屋主要分布在棲霞區(qū)，大床/套房：41/86㎡，五至六間屋子錯(cuò)落有致地的疊加在巨木之上，以樓梯相連接。林海深處，云端之上的樹(shù)屋，分別以一花、二脈、三枝、四朵、五葉、六束來(lái)命名，夢(mèng)幻且充滿童真。大床房41m2套房86m2最網(wǎng)紅-樹(shù)屋別墅圣誕特裝度假屋--樹(shù)屋度假屋--星空屋共有5棟，房間面積42m2，分布在湖山坪木屋區(qū)，外型也比較獨(dú)特，一側(cè)外墻向外傾斜，一面屋頂是全透明玻璃，在客房里抬頭就可以看到星空。▲多角度可見(jiàn)星空▲總平圖▲剖面圖▲房型布局圖度假屋--山景露臺(tái)房（一覽居）每層6個(gè)房間，共有2層，共計(jì)12間客房組成，含會(huì)議室，地處相對(duì)幽靜的區(qū)位和功能屬性，非常適合公司團(tuán)建和同學(xué)轟趴聚會(huì)等用途。在二樓設(shè)置了公共活動(dòng)廳和室外露臺(tái)作為共享空間。出于一開(kāi)始就有登高望遠(yuǎn)的想法，順著公共客廳繼續(xù)向上爬兩層高度做個(gè)瞭望臺(tái)，期望成為整個(gè)山谷的制高點(diǎn)，俯瞰整個(gè)園區(qū)。▲會(huì)議室▲客房▲12間客房組成（party房）▲屋頂俯視雙床/大床：40/47m2度假屋--木屋▲客房▲獨(dú)立前院和后花園客房41m2度假屋--茶田別墅▲親子雙臥別墅72m2▲復(fù)式家庭雙臥別墅80m2▲家庭雙臥別墅77m2度假屋--元森堡（城堡房）被蒼天大樹(shù)庇護(hù)的夢(mèng)幻城堡，每個(gè)擁有公主夢(mèng)的人會(huì)深深愛(ài)上它。大床房35m2度假屋--璧羅莊園婚禮房浪漫莊園四居別墅，220m2商務(wù)會(huì)獎(jiǎng)森悅廳■總面積425m2■9m層高，無(wú)柱式宴會(huì)廳■可容納28桌宴會(huì)■360人劇院式會(huì)議■森系婚禮、戶外草坪湖山廳■總面積375m2■位于度假酒店一樓■可承接宴會(huì)14桌■可容納28余人會(huì)議■配備現(xiàn)代化視聽(tīng)設(shè)備5大宴會(huì)廳，總面積近2300平方米。森泊基于大型團(tuán)隊(duì)客戶的需求，在二期工程建立了5000平方米的會(huì)議中心，滿足大中型團(tuán)隊(duì)的會(huì)議需求與展位需求。開(kāi)元廳■總面積1200m2■無(wú)柱式宴會(huì)大廳■ABC三廳可拆分組合■9m層高■可容納75桌云影廳■VIP尊享服務(wù)■私密專屬空間湖心廳■總面積180m2■位于國(guó)際會(huì)議中心■可承接宴會(huì)14桌■可容納28余人會(huì)議■配備現(xiàn)代化視聽(tīng)設(shè)備貴賓廳■面積55m2湘湖國(guó)際會(huì)議中心休閑度假區(qū)婚慶拓展內(nèi)部房間與傳統(tǒng)酒店不同的是，以自然為靈感的特色主題婚禮也成為了很多人選擇森泊的理由，樹(shù)屋、星空房、芙羅拉花園……森泊這些網(wǎng)紅打卡點(diǎn)幾乎每個(gè)月都會(huì)上演幾次浪漫的求婚場(chǎng)景，在藍(lán)天白云的見(jiàn)證下舉行儀式，在大氣通透的無(wú)柱宴會(huì)廳宴請(qǐng)賓客，入住童話森系小屋，親朋好友還可以在水樂(lè)園和兒童樂(lè)園中盡情放電，在森泊，婚禮不僅僅完成了“儀式感”的使命，更是給為親友們打造了一個(gè)前所未有的歡樂(lè)派對(duì).圖：森系婚禮現(xiàn)場(chǎng)森泊所有團(tuán)隊(duì)活動(dòng)都可以根據(jù)顧客的需求量身定制，比如本次同樣以“樂(lè)不思SHU”為主題的開(kāi)元旅業(yè)集團(tuán)總經(jīng)理年會(huì)，就將以往傳統(tǒng)的頒獎(jiǎng)臺(tái)搬到了造浪池，傳統(tǒng)的晚宴也升級(jí)成了充滿自然氛圍的森林晚餐會(huì)，新穎的年會(huì)形式不僅讓來(lái)賓們倍感驚喜，也為更多團(tuán)隊(duì)活動(dòng)提供了范本。事實(shí)上，從2019年下半年開(kāi)始，森泊的會(huì)務(wù)訂單就絡(luò)繹不絕，甚至連12月底才開(kāi)業(yè)的杭州森泊國(guó)際會(huì)議中心都火熱異常，在建期間就已被訂的滿滿當(dāng)當(dāng)。圖：團(tuán)建拓展夏令營(yíng)活動(dòng)：另一方面，隨著研學(xué)游、夏令營(yíng)等旅游形態(tài)的興起，開(kāi)元森泊度假樂(lè)園也為少兒親子團(tuán)隊(duì)游提供了更多奇趣選擇，比如，與專業(yè)藝術(shù)機(jī)構(gòu)合作的少兒寫生營(yíng)已成為樂(lè)園里一道妙趣風(fēng)景線;根據(jù)低齡、青少年不同需求所打造的成長(zhǎng)訓(xùn)練營(yíng)可以讓孩子們?cè)诰实膭?chuàng)意活動(dòng)中收獲新知識(shí)，結(jié)交新朋友;而利用幻想島樂(lè)園的童話場(chǎng)景，融合游玩、餐飲、活動(dòng)為一體的定制生日派對(duì)也成為一種日益流行的親子出游方式。04經(jīng)營(yíng)分析產(chǎn)品價(jià)格體系--住宿區(qū)域房型面積標(biāo)準(zhǔn)價(jià)雙早早+晚餐+森泊水樂(lè)園早+晚餐備注主樓客房高級(jí)大床房20豪華園景雙床/大床房43/49157217602010大床雙床同價(jià)豪華湖景大床房49187220202270豪華親子房4919704份早餐非標(biāo)客房木屋雙床/大床房41/41153020202270大床雙床同價(jià)樹(shù)屋大床房412843樹(shù)屋套房863490星空套房422601山景露臺(tái)雙床/大床房40/47187220202270大床雙床同價(jià)家庭雙臥別墅7743584份早餐復(fù)式家庭雙臥別墅8038804份早餐親子雙臥別墅7240004份早餐浪漫莊園4居別墅220114458份早餐深林城堡大床房352416備注:以上為攜程渠道價(jià)格（2020年7月，非周末節(jié)假日）產(chǎn)品價(jià)格體系-游樂(lè)區(qū)域游玩項(xiàng)目原價(jià)攜程價(jià)備注水樂(lè)園森泊水樂(lè)園（成人）238228只能帶1個(gè)免票兒童水樂(lè)園無(wú)限次季卡699兒童票158148（水樂(lè)園+幻想島）親子套票590520一大一小幻想島成人票（陪同票）60兒童票208198親子票258248一大一小親子票8次季卡999備注:以上為攜程渠道價(jià)格（非周末節(jié)假日）季卡套餐（如上圖）經(jīng)營(yíng)情況--整體（2019年-2020年）2019年度實(shí)際表現(xiàn)情況：整體：2019年?duì)I收已超2億（暑期三個(gè)月7000萬(wàn)營(yíng)收），游客39.8萬(wàn)人次，開(kāi)業(yè)首年即實(shí)現(xiàn)了盈利，（2019年前半年客單價(jià)1000元，暑期客單價(jià)1800元，）。酒店：開(kāi)業(yè)前三個(gè)月平均入住率53%，平均房?jī)r(jià)841元，七八月旺季入住率在92%以上。當(dāng)年酒店平均入住率達(dá)到75%。樂(lè)園：暑期平均入園人數(shù)達(dá)到了4000人/天，最高入園人次達(dá)到了7800人/天。2020年不完整年度情況受疫情影響2020年4個(gè)月時(shí)間追平去年7個(gè)月?tīng)I(yíng)收截止2020年7月30日，整體營(yíng)收破億。2020年8月，6225萬(wàn)單月業(yè)績(jī)，截止到8月，水樂(lè)園游玩人數(shù)相較去年提升20%，度假酒店更是一房難求，網(wǎng)紅樹(shù)屋則需要提前1個(gè)月預(yù)定，平均住宿率保持97%以上。整體項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)立項(xiàng)時(shí)的預(yù)估：預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)當(dāng)年度假木屋可接待入住客人14.5萬(wàn)人，全年入住率可達(dá)到50%。中央設(shè)施的游客將達(dá)到65萬(wàn)人次。整個(gè)項(xiàng)目將為湘湖景區(qū)帶來(lái)超過(guò)150萬(wàn)人次的客流。項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入以度假木屋收入為主，門票和餐飲收入為輔。預(yù)計(jì)項(xiàng)目首年?duì)I業(yè)收入可達(dá)到1.9個(gè)億。經(jīng)營(yíng)情況--酒店板塊（2019上半年）約一半度假客群為上海、蘇州等客群，停留時(shí)間較長(zhǎng)，同時(shí)開(kāi)元酒店集團(tuán)自身的干萬(wàn)級(jí)會(huì)員為項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了導(dǎo)流。杭州開(kāi)元森泊度假樂(lè)園的游客絕大多以樂(lè)園體驗(yàn)為目的，來(lái)源于周邊1小時(shí)車程范圍內(nèi)區(qū)域，憑借便捷的交通實(shí)現(xiàn)當(dāng)日往返，少有停留住宿。酒店和度假屋住宿客人一半以上來(lái)自上海、蘇州等周邊城市，停留時(shí)間為兩天一晚，以散客自駕游為主，團(tuán)隊(duì)多為院校畢業(yè)旅行。開(kāi)元會(huì)員系統(tǒng)擁有上干萬(wàn)的注冊(cè)會(huì)員，通過(guò)提供系列優(yōu)惠措施與服務(wù)，逐步培養(yǎng)出30%-40%的忠誠(chéng)客戶.強(qiáng)效的會(huì)員導(dǎo)入能力為森泊度假樂(lè)園客群畫像：開(kāi)元森泊的親子客群占比較多。25-35歲的女性是一股堅(jiān)實(shí)消費(fèi)及決策力量。80、90后年輕媽媽們更愿意支付額外的錢去享受更細(xì)致以及人性化的服務(wù)；而且年輕家長(zhǎng)們帶著孩子外出，大都不愿意到處奔波，他們更希望呆在一個(gè)地方便能享受到所有娛樂(lè)活動(dòng)，森泊的一站式服務(wù)恰好能滿足他們?！苯?jīng)營(yíng)情況--樂(lè)園板塊（2019上半年）營(yíng)銷活動(dòng)1、活動(dòng)營(yíng)銷常態(tài)化日?；顒?dòng)：不同時(shí)段，不同區(qū)域，演出以及活動(dòng)不間斷。主題活動(dòng)：對(duì)不同時(shí)期進(jìn)行了不同主題的活動(dòng)策劃六一兒童節(jié)--“萌寵嘉年華”萌寵樂(lè)園。推出主題類萌寵快閃店、萌寵飼養(yǎng)員、免費(fèi)網(wǎng)紅親子照拍攝等活動(dòng)。端午節(jié)--“暑期室外水樂(lè)園開(kāi)放”、“海島奇妙夜”水樂(lè)園夜場(chǎng)、”“造浪池驚現(xiàn)乘風(fēng)破浪龍舟”、啤酒燒烤美食節(jié)等活動(dòng)。暑期--“國(guó)民樂(lè)園，當(dāng)潮一夏”國(guó)潮主題。包含抖音大咖“杭州大院”水樂(lè)園夜場(chǎng)千人合唱、國(guó)風(fēng)達(dá)人仙俠穿越巡游、IKMC少兒模特杭州區(qū)域大賽等“一周一驚喜”活動(dòng)。屋外提供了大量各種各樣的定制化游樂(lè)活動(dòng)，包括拓展運(yùn)動(dòng)、奇趣探險(xiǎn)。2020年增加了室外游樂(lè)項(xiàng)目，像戶外射箭，ATV賽車、攻防箭等，大大豐富了客人的游玩體驗(yàn)。營(yíng)銷活動(dòng)2、制造網(wǎng)紅打卡，引爆新媒體傳播在已過(guò)去的2019年，開(kāi)元森泊度假樂(lè)園也成為了“網(wǎng)紅”，頻頻刷爆社交網(wǎng)絡(luò)。開(kāi)業(yè)至今，抖音、微博、小紅書等平臺(tái)上關(guān)于“森泊打卡”的精華內(nèi)容，平均每月就新增1000篇，甚至連一線明星Angelababy也慕名前來(lái)“遛娃”，并在小紅書上分享了森泊出游體驗(yàn)，這篇筆記收獲了5000多條點(diǎn)贊。2019年江浙滬親子游市場(chǎng)最強(qiáng)勁的黑馬3、積極探索“電商＋直播”等新模