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文檔簡介

物業(yè)小區(qū)的調(diào)查報(bào)告物業(yè)小區(qū)的調(diào)查報(bào)告1目前,我市許多小區(qū)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾日趨嚴(yán)重,群眾與企業(yè)的呼聲越發(fā)增多,翠竹北區(qū)等小區(qū)收繳率從四年前的80%下降到58%,勤業(yè)一、二、三村的收繳率只有30%,甚至像金色新城等這樣的新小區(qū)的收繳率也不到50%;近幾年來,我市不斷發(fā)生物業(yè)企業(yè)撤離小區(qū)的現(xiàn)象,如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區(qū)。分析物業(yè)管理矛盾的根源,主要是以下幾個(gè)因素:1、法律法規(guī)不完善。一方面缺乏與物權(quán)法相配套的實(shí)施細(xì)則,我市又無立法權(quán);另一方面,我市規(guī)范性文件的建設(shè)工作,在一定程度上滯后于小區(qū)物業(yè)管理和停車新的發(fā)展需求,致使實(shí)際工作中出現(xiàn)有法難行、無法可依的現(xiàn)象。2、管理體制不順暢。一是政府社會(huì)管理沒有延伸到終端,一些政策法規(guī)在小區(qū)中出現(xiàn)梗阻、斷層現(xiàn)象,亂開店、亂停車、盜竊等影響居住環(huán)境質(zhì)量問題未能得到遏制;二是基層黨支部及居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)三者之間相互促進(jìn)、相互制約,共建和諧小區(qū)的機(jī)制沒有建立,居委會(huì)名義上是自治組織,現(xiàn)實(shí)上是從事黨政工作,但在處理業(yè)主與物業(yè)矛盾中“名不正、言不順”,解決基層矛盾的一線作用未能充分發(fā)揮,對(duì)其缺乏考核激勵(lì)制度,社會(huì)管理的積極性不足,特別是社區(qū)居委會(huì)和物業(yè)企業(yè)在協(xié)調(diào)解決與上級(jí)政府部門相關(guān)的具體事務(wù)上,顯得無能為力。3、市場主體不對(duì)稱。業(yè)主個(gè)體直接面對(duì)物業(yè)企業(yè)或開發(fā)商必然處于明顯弱勢,而我市目前業(yè)委會(huì)尚未普遍建立。業(yè)主自治意識(shí)不強(qiáng),據(jù)調(diào)查,62%的業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)不清楚、不參與。對(duì)業(yè)委會(huì)的設(shè)立、監(jiān)督以及主要人員的權(quán)利和義務(wù)沒有形成統(tǒng)一有效的規(guī)范。業(yè)主委員會(huì)的自治能力、內(nèi)控能力、團(tuán)隊(duì)精神和依法維權(quán)水平不高,業(yè)委會(huì)成員服務(wù)全體業(yè)主的動(dòng)力不足,年紀(jì)輕、能力強(qiáng)的現(xiàn)職人員更不愿加入業(yè)委會(huì)。另一方面,物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場的門檻很低,實(shí)力不強(qiáng),規(guī)模不大,素質(zhì)不高,管理人員、高學(xué)歷層次、技術(shù)職稱等方面的比例都低于全國水平,物業(yè)管理行業(yè)的'誠信度和公信力不強(qiáng)。4、市場環(huán)境不和諧。某些新聞輿論的導(dǎo)向有偏差,部分群眾對(duì)物業(yè)管理行業(yè)存有偏見,“享受免費(fèi)午餐”的習(xí)慣在相當(dāng)范圍內(nèi)存在,物業(yè)的“傭人”地位和勞動(dòng)成果得不到應(yīng)有的尊重,少數(shù)離退休干部、現(xiàn)職領(lǐng)導(dǎo)、司法人員和教師等機(jī)關(guān)公職人員,帶頭欠繳物業(yè)費(fèi),產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。5、市場制度不健全。物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場的門檻過低,市場的進(jìn)退制度不規(guī)范,對(duì)業(yè)主和物業(yè)企業(yè)制約有效的社會(huì)誠信系統(tǒng)未能建立。追討惡意欠費(fèi)的司法程序過長,成本過高,企業(yè)難以維權(quán)。對(duì)開發(fā)企業(yè)的責(zé)任追究制度不完善,人民群眾反映強(qiáng)烈的房屋質(zhì)量差,隨意更改規(guī)劃設(shè)計(jì),公用配套設(shè)施數(shù)量不到位、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不達(dá)標(biāo)等問題得不到有效解決。一些小區(qū)建管不分掩蓋著前期遺留問題,或轉(zhuǎn)嫁給后進(jìn)入的物業(yè)企業(yè),開發(fā)項(xiàng)目前期的物業(yè)管理招投標(biāo)制度有待全面推進(jìn)。業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業(yè)管理菜單式的分項(xiàng)消費(fèi)制度未能建立,業(yè)主不能明白消費(fèi)、透明監(jiān)督。許多物業(yè)企業(yè)把出租公共共用設(shè)施和停車管理費(fèi)作為重要的收入渠道,千方百計(jì)擴(kuò)大路面停車,帳目不清,隱瞞收益。6、政府管理不完善。在扶持、監(jiān)管物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)上,一些政府部門存在著職能錯(cuò)位、缺位和越位現(xiàn)象,扶持物業(yè)管理這一勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的政策沒有形成,對(duì)小區(qū)內(nèi)違規(guī)違章現(xiàn)象執(zhí)法不力,把某一些義務(wù)和負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給企業(yè),對(duì)物業(yè)管理費(fèi)和停車費(fèi)的價(jià)格調(diào)控水平還不夠高,一些部門的工作協(xié)調(diào)不到位。特別是基層行政組織事務(wù)多、經(jīng)費(fèi)少,就搞違章搭建或出租老小區(qū)僅有的公共用房公共設(shè)施,以補(bǔ)充管理經(jīng)費(fèi)不足。物業(yè)小區(qū)的調(diào)查報(bào)告2隨著生活水平與消費(fèi)意識(shí)的提高,人們對(duì)小區(qū)管理提出了更高的要求,物業(yè)管理方式就是在這種趨勢的催化下誕生的。對(duì)于這種新生的小區(qū)管理方式,人們褒貶不一,引起了廣泛的爭論。對(duì)此,我們進(jìn)行了關(guān)于物業(yè)管理方面的社會(huì)調(diào)查,現(xiàn)將調(diào)查成果與結(jié)論報(bào)告如下:一、物業(yè)管理的性質(zhì):物業(yè)管理與傳統(tǒng)的小區(qū)管理方式(如家委會(huì))相比有很大的區(qū)別。首先,物業(yè)管理公司是一個(gè)企業(yè),自然是以營利為目的,所以所提供的服務(wù)是的。而家委會(huì)只是一個(gè)組織,是政府的一個(gè)部門,是非盈利性的;其次,由于物業(yè)公司是一個(gè)企業(yè),所以有權(quán)力,也有義務(wù)為業(yè)主提供服務(wù),而家委會(huì)卻沒有這樣的義務(wù)。由上述區(qū)別中我們發(fā)現(xiàn):由于物業(yè)管理是性服務(wù),那么其總體服務(wù)水平一定在無償服務(wù)之上,也就是說,物業(yè)公司提供的服務(wù)更加專業(yè)、更加周到。二、物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的建設(shè):為了使業(yè)主能夠?qū)ψ约禾峁┑腵服務(wù)滿意,物業(yè)公司都在積極地做實(shí)事,小區(qū)建設(shè)就是最好的例子。以我們調(diào)查的世紀(jì)城小區(qū)為例,物業(yè)公司已為業(yè)主提供了體育器材、室等設(shè)施,并計(jì)劃提供更多文體、商業(yè)類設(shè)施,大大方便了住戶。也正是因?yàn)槲飿I(yè)公司做出的努力,使得相當(dāng)一部分住戶逐漸接受了這種新生的小區(qū)管理方式。三、未來的發(fā)展空間:由于物業(yè)時(shí)新興事物,所以有些細(xì)節(jié)問題還不是很清楚,業(yè)主與物業(yè)公司之間的沖突屢有發(fā)生。但縱然是這樣,物業(yè)管理業(yè)憑借著齊專業(yè)的服務(wù)贏得了大多數(shù)人的青睞??梢韵嘈?,隨著法律條文的完善與管理、服務(wù)項(xiàng)目的增加,物業(yè)管理市場將會(huì)更加規(guī)范,住戶也會(huì)獲得更大的利益。到那時(shí)人們的居家生活將會(huì)更加舒適,讓我們翹首以待吧!物業(yè)小區(qū)的調(diào)查報(bào)告31、物業(yè)管理是城市管理和社會(huì)建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域,加強(qiáng)居住小區(qū)物業(yè)管理,改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問題。此次調(diào)查聽取了某小區(qū)對(duì)該區(qū)物業(yè)管理工作基本情況的介紹,實(shí)地走訪了部分業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司,對(duì)一些居民進(jìn)行了調(diào)查問卷,通過認(rèn)真分析提出相應(yīng)的對(duì)策。現(xiàn)將調(diào)查情況報(bào)告如下:一、物業(yè)管理工作的基本情況據(jù)調(diào)查,某小區(qū)位建筑面積72374。23平方米,其中住宅建筑面積約71280平方米,共計(jì)25棟792戶,始建于__年,全部為多層住宅樓,每戶面積約90平方米。于__年交付,入住率達(dá)到87%左右,居住覆蓋率呈上升趨勢,小區(qū)綠化面積是建筑面積的35%以上。該小區(qū)物業(yè)。2、服務(wù)公司擁有管理服務(wù)人員18人,小區(qū)只有一個(gè)主出入口,屬于全封閉小區(qū)。設(shè)有地上停車位153個(gè),以及地下停車場,配置了一處兒童娛樂園,有獨(dú)立的物業(yè)管理用房,小區(qū)主要道路以及單元口都配備了攝像監(jiān)控系統(tǒng)。二、小區(qū)物業(yè)管理存在的問題1、物業(yè)管理企業(yè)反映存在的問題:一是業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意識(shí)談?。欢欠课菥S修養(yǎng)護(hù)責(zé)任意識(shí)不強(qiáng),產(chǎn)權(quán)歸己,維修自理的觀念沒有樹立;三是不服從管理,亂扔雜物現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生,自律意識(shí)淡漠;四是少數(shù)不按時(shí)交納或不交納物業(yè)管理費(fèi);五是前期配套設(shè)施不完善。主要表現(xiàn)在:中控門未起到相應(yīng)的作用、沒有配套的宣傳欄、沒有自行車摩托車車棚等;六是物業(yè)可使用費(fèi)用太低,導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)不能正常的服務(wù)和運(yùn)。3、行。該物業(yè)公司管理人員介紹:該公司現(xiàn)有職工共計(jì)18人(其中保潔6人、門衛(wèi)3人、監(jiān)控5人、水電工1人、會(huì)計(jì)1人、管理人員2人)。人員工資每月就需要2萬多元,而就算全額收取物業(yè)費(fèi)才2萬8千余元,根本就不夠企業(yè)的正常運(yùn)行,只能雇傭一些退休工人,否則企業(yè)根本無法維持。2、業(yè)主反映存在的問題:本人分別對(duì)小區(qū)部分業(yè)主進(jìn)行問卷調(diào)查,業(yè)主集中反映的問題主要有:一是物業(yè)管理開始比較好,但一個(gè)月以后就不行了,門衛(wèi)的雇傭都是老人,反映比較慢,從而失竊的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生;二是小區(qū)內(nèi)的監(jiān)控沒有發(fā)揮應(yīng)該有的作用,失竊過后出現(xiàn)監(jiān)控死角;三是外來人員以及車輛進(jìn)出比較隨便,平常大清早就有人在小區(qū)內(nèi)叫賣,影響業(yè)主休息,管理沒有到位。4、;四是公共設(shè)施損壞不能及時(shí)維修;五是樓道衛(wèi)生不能按時(shí)打掃,往往是一個(gè)星期才能打掃一次;六是宣傳不到位,不知道物業(yè)到底是干什么的,也不知道有業(yè)主委員會(huì)這個(gè)機(jī)構(gòu)。3、調(diào)查發(fā)現(xiàn)的'問題:一是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)矛盾突出。物業(yè)管理服務(wù)行為不規(guī)范。該物業(yè)公司是分公司,聘用人員沒有一人取得物業(yè)管理上崗證,從業(yè)人員整體的素質(zhì)不高,服務(wù)水平不高。物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不規(guī)范、不到位、服務(wù)質(zhì)量差,只能做到最基本的環(huán)境衛(wèi)生及綠化維護(hù),對(duì)車輛亂停亂放、外來人員進(jìn)出等基本管理沒有盡到應(yīng)該盡到的義務(wù)。沒有物業(yè)宣傳,整個(gè)小區(qū)沒有相關(guān)的物業(yè)宣傳,未按規(guī)定公布收費(fèi)項(xiàng)目以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),物業(yè)日常服務(wù)收支不夠透明。加上業(yè)主對(duì)權(quán)利義務(wù)的認(rèn)識(shí)不。5、對(duì)稱。隨著住房商品化、私有化程度的提高,業(yè)主的維權(quán)意識(shí)日漸增強(qiáng),對(duì)物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)要求,但也有相當(dāng)一部分業(yè)主對(duì)自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)認(rèn)識(shí)不清,有的甚至不知道物業(yè)是干什么的。業(yè)主反應(yīng)問題得不到及時(shí)解決,使業(yè)主和物業(yè)管理單位矛盾日益突出;二是物業(yè)費(fèi)難收。小區(qū)物業(yè)費(fèi)收取難原因很多,不交費(fèi)的理由更是多種多樣,主要表現(xiàn)在:房屋質(zhì)量缺陷、鄰里糾紛、失竊、對(duì)物業(yè)管理服務(wù)不能滿足個(gè)別住戶要求等,都作為不交費(fèi)的理由。該小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)是按每0。4元/平方米收取。物業(yè)費(fèi)收取率為80%左右,空置房只收取部分,物業(yè)費(fèi)不能按期繳納,就會(huì)造成惡性循環(huán),如此惡性循環(huán),直至物業(yè)企業(yè)把心事都放在了收取物業(yè)費(fèi)上,而無心服。6、務(wù)導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量下降,廣大已交業(yè)主一同深受其害。而物業(yè)公司對(duì)不交費(fèi)業(yè)主只能是上門追繳,其他毫無辦法;三是業(yè)主委員會(huì)流于形式。小區(qū)業(yè)主不知道有業(yè)主委員會(huì),主人翁意識(shí)不強(qiáng),放棄物業(yè)管理自主權(quán),對(duì)成立業(yè)主大會(huì)參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會(huì)召開難,作用發(fā)揮不夠,業(yè)主委員會(huì)并沒有實(shí)行真正意義上的自治管理,業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決,為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患。三、對(duì)策和建議1、加強(qiáng)宣傳,廣泛發(fā)動(dòng)。物業(yè)管理是一項(xiàng)新興發(fā)展行業(yè),為確保小區(qū)物業(yè)管理工作的順利開展,物業(yè)管理企業(yè)必須必須多渠道、多形式、多角度地開展宣傳活動(dòng),公開物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)日常項(xiàng)目開支的情況,讓業(yè)主明確交的物。2、業(yè)費(fèi)用在那里了。讓市場經(jīng)濟(jì)觀念深入人心,增強(qiáng)業(yè)主物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí),花錢買服務(wù)的意識(shí),讓業(yè)主心中明白傳統(tǒng)的房屋管理和新型的物業(yè)管理的優(yōu)劣,使業(yè)主認(rèn)可、理解、支持物業(yè)管理。同時(shí)要深入基層,調(diào)查研究,摸清社情民意,廣泛聽取業(yè)主意見,科學(xué)制訂物業(yè)管理方案,為小區(qū)物業(yè)管理的順利實(shí)施提供保障。3、理順關(guān)系,明確職責(zé)。物業(yè)管理是一個(gè)社會(huì)性工程,涉及面廣,情況復(fù)雜,為確保工作的正常開展,必須協(xié)調(diào)各部門,明確職責(zé),理順關(guān)系。一是要協(xié)調(diào)與某企業(yè)的關(guān)系,要求某企業(yè)落實(shí)小區(qū)部分房屋漏水及單元進(jìn)戶門損壞問題,解決歷史遺留問題。提供物業(yè)管理必備的房屋設(shè)計(jì)、圖紙資料和檔案資料,更好的明確小區(qū)的死角,加強(qiáng)對(duì)死角的監(jiān)控力度;。4、二是理順物業(yè)管理公司與房產(chǎn)局物業(yè)辦、轄區(qū)派出所、社區(qū)居委會(huì)、環(huán)衛(wèi)、綠化等部門的關(guān)系,分清、規(guī)范相互之間一些具體環(huán)節(jié)的權(quán)、責(zé),營造有利于物業(yè)管理的外部環(huán)境,這是搞好小區(qū)物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)。5、提高認(rèn)識(shí),明確責(zé)任。目前,小區(qū)的業(yè)主自治自律意識(shí)比較差,政府要硬性規(guī)定實(shí)施業(yè)主委員會(huì)制度,使物業(yè)公司在業(yè)主委員會(huì)選聘后開展的物業(yè)管理工作得到約束和監(jiān)督,居民與物業(yè)公司發(fā)生矛盾后也能由業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào),促使物管工作正常有序開展。讓業(yè)主委員會(huì)制度真正的起到作用。相關(guān)部門要指導(dǎo)業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識(shí)水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì)工作,能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用,建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同,仔細(xì)斟酌條款,確定服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)費(fèi)價(jià)格,并定期召開業(yè)主大會(huì),監(jiān)督經(jīng)費(fèi)使用情況,受理業(yè)主投訴。對(duì)于熱難點(diǎn)問題,物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)駐小區(qū)時(shí),要與業(yè)主簽訂公約,對(duì)違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養(yǎng)寵物和亂停車等問題約法三章,共同維護(hù)小區(qū)穩(wěn)定。6、完善配套設(shè)施。要進(jìn)一步完善封閉式管理配套治安崗?fù)?、圍墻等設(shè)施,盡量聘請(qǐng)專業(yè)的保安隊(duì)伍,為物業(yè)管理工作順利開展提供基礎(chǔ)保證,解決部分車輛亂停亂放現(xiàn)象,對(duì)小區(qū)內(nèi)破損較為嚴(yán)重的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行改造。。物業(yè)小區(qū)的調(diào)查報(bào)告4一社會(huì)實(shí)踐調(diào)查題目:蘇州居住小區(qū)物業(yè)管理狀況二調(diào)查小組成員(共2人)系別:外語系系別:建筑系班級(jí):英師1201班班級(jí):城規(guī)1202班姓名:李西姓名:姚小莫三社會(huì)實(shí)踐調(diào)查目的:相對(duì)時(shí)間較長的寒假對(duì)我們大學(xué)生來說是一個(gè)了解社會(huì)的好機(jī)會(huì)。實(shí)踐調(diào)查作為每個(gè)大學(xué)生的必修課可觀要求我們要了解社會(huì),研究社會(huì),彌補(bǔ)教科書的不足。我們知道書上的知識(shí)大都理論性較強(qiáng),知識(shí)真正用到工作中就需實(shí)踐調(diào)查這一重要環(huán)節(jié)。而且通過這一實(shí)踐的過程我們不僅能豐富知識(shí),提高自身分析和解決問題的能力,還能提高各人的綜合素質(zhì)。四社會(huì)實(shí)踐調(diào)查的意義:小區(qū)物業(yè)管理的成敗直接明顯得影響著小區(qū)居民的居住質(zhì)量與生活環(huán)境,特別是現(xiàn)階段人們生活壓力大,工作繁忙,更希望在自家室外有個(gè)安靜,舒適的小區(qū)環(huán)境。小區(qū)物業(yè)管理的好壞也是人們購房的一個(gè)參考因素。本次調(diào)查的目的是通過對(duì)蘇州市區(qū)不同層次的小區(qū)物業(yè)調(diào)查了解小區(qū)物業(yè)管理的基本常識(shí),所受制約因素,并試圖找到現(xiàn)階段解決小區(qū)物業(yè)管理矛盾的一些有效途徑。五社會(huì)實(shí)踐調(diào)查對(duì)象與形式:針對(duì)蘇州市區(qū)現(xiàn)在居民的住房條件,我們擬對(duì)四個(gè)不同層次和形式的小區(qū)進(jìn)行抽樣調(diào)查。蘇州居住小區(qū)類型表現(xiàn)特征代表小區(qū)名稱抽樣標(biāo)本老新村大都建于上世紀(jì)70年代末80年代初,基礎(chǔ)硬件較差?yuàn)浣麓?、蘇安新村、永林新村(部分)、東港新村(部分)、里河新村、南環(huán)新村等婁江新村街坊改造小區(qū)一般是上世紀(jì)90年代至今老街坊經(jīng)改造而成,以造型傳統(tǒng)的新式公房為主敬文里、打線里、石橋里等敬文里小區(qū)古城區(qū)新建小區(qū)古城區(qū)高檔安全小區(qū),管理較嚴(yán)格,房屋造型以傳統(tǒng)多層為主,但樓層不高(受園林地帶保護(hù)古風(fēng)貌的限制)華陽里、蘭亭苑、獅林苑、桐芳苑、園林小區(qū)等華陽里小區(qū)園區(qū)、新區(qū)樓盤大都興建時(shí)間較晚,樓層較多,設(shè)施齊全,位于蘇州經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的工業(yè)園區(qū),小區(qū)物業(yè)往往由開發(fā)商自行管理,自成品牌新城花園、貴都花園、多味花園、邑翠華庭、嘉多麗花園、今日家園、錦華苑、馨泰花園、等新城花園調(diào)查形式①與物業(yè)管理人員交談,咨詢,填寫物業(yè)管理調(diào)查表②采訪小區(qū)居民,填寫物業(yè)調(diào)查表③采訪者自己評(píng)價(jià)小區(qū)環(huán)境,拍照片作記錄。④電話訪問一些同學(xué)和親友,了解其他小區(qū)的情況,以方便作總結(jié)和比較。六社會(huì)調(diào)查日程安排:調(diào)查分為四個(gè)階段進(jìn)行(共13天)第一階段:前期準(zhǔn)備確定調(diào)查內(nèi)容,查閱相關(guān)內(nèi)容并準(zhǔn)備問卷(8。6~8。9)6號(hào)學(xué)習(xí)物業(yè)管理方面的一些簡單的知識(shí),查閱資料,如蘇州地圖,選出要調(diào)查的地點(diǎn)及有關(guān)部門的聯(lián)系方式。學(xué)習(xí)制定調(diào)查問卷的一般方法。7號(hào)編輯調(diào)查問卷一(居民)部分8號(hào)編輯調(diào)查問卷二(物業(yè)管理部門)部分9號(hào)制定下一步的調(diào)查計(jì)劃,復(fù)印相關(guān)證件、材料第二階段:實(shí)地調(diào)查(8。10~8。14)10號(hào)致電給部分小區(qū)物業(yè)管理處,預(yù)約時(shí)間。電話訪問親戚朋友,詢問他們的居住地的情況并約好時(shí)間去他們家里訪問。隨機(jī)到蘇州各個(gè)小區(qū)參觀,拍照片,收集相關(guān)資料。11號(hào)蘇州街坊敬文里12號(hào)蘇州古城區(qū)外圍婁江新村13號(hào)蘇州古城區(qū)華陽里14號(hào)蘇州工業(yè)園區(qū)新城花園第三階段:整理資料,概括總結(jié)(8。15~8。16)第四階段:編輯資料,打印成冊(8。17~8。18)七社會(huì)實(shí)踐調(diào)查論文:敬文里物業(yè)管理背景該小區(qū)位于古城區(qū)內(nèi)的皮市街十、十一號(hào)街坊,附近的房子都有很久的歷史。共有42幢168戶近500多位居民,屬于蘇州工業(yè)園區(qū)榮華物業(yè)管理有限公司管理。按照有關(guān)部門的建設(shè)規(guī)劃一直在對(duì)附近要拆遷整改的房子進(jìn)行改造。居民調(diào)查報(bào)告統(tǒng)計(jì)敬文里居民對(duì)小區(qū)的安全狀況普遍評(píng)價(jià)一般敬文里居民對(duì)小區(qū)的衛(wèi)生狀況普遍評(píng)價(jià)較好敬文里居民對(duì)小區(qū)的交通狀況普遍評(píng)價(jià)較好敬文里居民對(duì)小區(qū)的綠化景觀普遍評(píng)價(jià)較好敬文里居民對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施,硬件管理狀況普遍評(píng)價(jià)一般例由于房子處于黃金地段,樓層不適很高,居民休息健身場所較少?;谏鲜銮闆r,敬文里居民對(duì)小區(qū)的整體普遍評(píng)價(jià)較好該小區(qū)的優(yōu)點(diǎn)1地理位置優(yōu)越。附近有證券公司、便民超市、郵電局、第四人民醫(yī)院、朝陽菜場、敬文小學(xué)、善耕小學(xué)、第三中學(xué)、各種食品店音響店日常用品店也很多。2省級(jí)優(yōu)秀小區(qū),多次得獎(jiǎng)。3綠化覆蓋面積達(dá)到40%。該小區(qū)的不足1由于是街坊改造的,故小區(qū)出入口很多,人員出入管理起來比較難,基本不看證件,任何人都可以長驅(qū)直入。給小區(qū)的安全問題造成隱患。2小區(qū)地形比較復(fù)雜,各幢之間的道路比較彎曲,對(duì)于陌生訪客來說,尋找相應(yīng)的樓房比較麻煩。3晚上路燈比較少4靠近馬路,噪聲有時(shí)比較討厭。整改建議1加強(qiáng)保安隊(duì)伍的人數(shù),抬高保安隊(duì)伍的素質(zhì)。2多設(shè)一些指路牌和路燈。3繼續(xù)進(jìn)行舊的街坊改造計(jì)劃,爭取使更多的舊房子得以規(guī)劃,便于管理。要吸取之前改造過程中的經(jīng)驗(yàn),揚(yáng)長避短,合理規(guī)劃。4在外圍可以種植一些高大的樹木,既能美化環(huán)境,清新空氣,還能消減噪音。婁江新村物業(yè)管理背景:婁江新村位于東環(huán)路沿線,毗鄰蘇安,永林等老新村,建于上世紀(jì),整體環(huán)境一般,由于小區(qū)建設(shè)較早,基礎(chǔ)設(shè)施較差,當(dāng)初小區(qū)規(guī)劃和建設(shè)上留下的一些歷史遺留問題也給小區(qū)物業(yè)管理帶來了一定的困難,居民對(duì)小區(qū)物業(yè)與環(huán)境意見頗大。婁江物業(yè)由蘇州市平江區(qū)萬昌物業(yè)接管。由于建造年代比較早,小區(qū)的一些規(guī)劃上存在嚴(yán)重問題,突出的問題是小區(qū)的大門總共達(dá)到5個(gè),一般小區(qū)大門才2個(gè)。這就給小區(qū)安全帶來了難題。小區(qū)的物業(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)此感覺也很無奈。居民調(diào)查報(bào)告統(tǒng)計(jì)婁江居民對(duì)小區(qū)的安全狀況普遍評(píng)價(jià)較差例居民何某家曾被盜兩輛自行車和一輛助動(dòng)車。婁江居民對(duì)小區(qū)的衛(wèi)生狀況普遍評(píng)價(jià)較差如垃圾桶附近蚊蠅多,拾荒者很多,建筑垃圾堆砌多。婁江居民對(duì)小區(qū)的交通狀況普遍評(píng)價(jià)一般例上下高峰時(shí)間內(nèi)南門出入明顯堵。婁江居民對(duì)小區(qū)的綠化景觀普遍評(píng)價(jià)較差例很少有園丁修剪,大多滋生自滅。婁江居民對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施,硬件管理狀況普遍評(píng)價(jià)較差例居民休息健身場所較少。基于上述情況,婁江居民對(duì)小區(qū)的整體普遍評(píng)價(jià)較差?yuàn)浣^(qū)物業(yè)管理的主要突出問題集中在:1.小區(qū)的安全存在很大的隱患。由于小區(qū)大門太多,達(dá)到5個(gè),外來人流較多,給小區(qū)大門的保安工作帶來了困難。婁江小區(qū)周遍外來人口較多,有比部分外來人口就租房于婁江小區(qū),因此小區(qū)大門值班室的值班人員也很難辨別進(jìn)出人員是居民還是外來人員。一些偷盜分子就借機(jī)進(jìn)入小區(qū)作案,因?yàn)橛?個(gè)大門,他們的出入難于掌握。近期小區(qū)已安裝8個(gè)攝像頭分布在小區(qū)主干道上,給小區(qū)安全帶來了一些改觀。2.小區(qū)的衛(wèi)生狀況不甚理想小區(qū)現(xiàn)在實(shí)行在每個(gè)單元(12戶居民)共用一個(gè)垃圾箱,垃圾箱容量偏小,垃圾經(jīng)常外溢,散發(fā)出陣陣臭味。垃圾箱擺放在每幢居民樓的單元入口的門口,沒有專人看管,維護(hù),因此在自然環(huán)境下破壞較大。小區(qū)70%的垃圾箱都有不同程度的損壞。再者,小區(qū)經(jīng)常有拾荒的外來人員進(jìn)翻開垃圾箱找硬紙板等東西。他們在翻動(dòng)過程中往往會(huì)把垃圾帶出箱外,給小區(qū)環(huán)境帶來影響。3.小區(qū)經(jīng)常有拾荒的外來人員進(jìn)來這個(gè)問題物業(yè)上也很無奈。第一由于小區(qū)進(jìn)出無需檢查,拾荒人員可以偽裝成其他人員進(jìn)來。第二小區(qū)的大門較多,也難于控制他們的進(jìn)出。物業(yè)人員告知,當(dāng)初為了限制拾荒者進(jìn)來,保安還和拾荒者發(fā)生口角,甚至動(dòng)手。物業(yè)管理由于沒有執(zhí)法權(quán),他們只能以勸說的形式和拾荒者接觸,但那制止不了拾荒者進(jìn)入小區(qū)的決心。第三部分居民為了他們賣垃圾的方便對(duì)拾荒者的進(jìn)來持歡迎態(tài)度,無形中助長了他們的氣焰?,F(xiàn)在小區(qū)物業(yè)已加強(qiáng)了對(duì)拾荒者的盤查力度,對(duì)他們積極勸說。4.小區(qū)缺少公共綠地和景觀這使得居民沒有公共交流的場所,對(duì)社區(qū)文化建設(shè)很不利。小區(qū)中偶爾的公共交往也只局限在小區(qū)的幾個(gè)小店門口,居民迫切需要一個(gè)寬敞,整潔的小區(qū)環(huán)境。當(dāng)然,問題還有很多。但婁江小區(qū)自身地理區(qū)位處于外來人員較多處,加之建造時(shí)間較早,當(dāng)初的規(guī)劃和現(xiàn)在蘇州市的整體規(guī)劃有些不協(xié)調(diào),不合理。婁江新村的自身發(fā)展受上述幾個(gè)方面的制約,一些問題很難解決。就如小區(qū)大門過多的問題,就屬原先規(guī)劃上的問題。我們經(jīng)過調(diào)研和總結(jié)得出婁江小區(qū)物業(yè)整改的一些建議1.將小區(qū)規(guī)劃情況告之上級(jí),希望小區(qū)能得到重新規(guī)劃和整改。其中包括道路交通的改道,小區(qū)出入口的重新安排,居民樓外立面的改造,拆除一些可有可無的建筑,藤出地來搞綠化景觀,為居民營造生態(tài)的小區(qū)整體氣氛。2.改造小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施,垃圾實(shí)行袋裝化分類管理,將垃圾箱以其他有效方式替代。對(duì)小區(qū)的燈光設(shè)施加以整改,局部添加路燈。小區(qū)主要干道添加指示牌,小區(qū)總平面,在適當(dāng)?shù)胤教砑幼蔚娜诵曰O(shè)施,小區(qū)內(nèi)應(yīng)建公廁一個(gè)。3.結(jié)合小區(qū)居委會(huì)加強(qiáng)小區(qū)居民的社區(qū)意識(shí)。硬件上添加宣傳櫥窗,設(shè)立小區(qū)群眾意見箱。軟件上物業(yè)和居委會(huì)深入各家,對(duì)小區(qū)情況進(jìn)行調(diào)查,征求意見,大家一致營造一個(gè)整潔,舒適的小區(qū)環(huán)境,這樣小區(qū)居民不由自主的會(huì)有社區(qū)意識(shí),以實(shí)際行動(dòng)維護(hù)小區(qū)的各個(gè)方面。同時(shí),小區(qū)的其他一些疑難雜癥也能得到改觀。例如,居民會(huì)自覺抵制拾荒者,久二久之,拾荒者也不會(huì)進(jìn)來。華陽里物業(yè)管理背景:該小區(qū)屬于蘇州工業(yè)園區(qū)榮華物業(yè)管理有限公司管理。位于東北街(第六中學(xué)的對(duì)面),建于__年,共11幢,應(yīng)該來講屬于比較新的小區(qū),整體環(huán)境比較好,人為破壞的地方很少。全區(qū)占地面積不是很大,共有北面和西面兩個(gè)出入口,所以治安比較好。居民調(diào)查報(bào)告統(tǒng)計(jì)華陽里居民對(duì)小區(qū)的安全狀況普遍評(píng)價(jià)較好華陽里居民對(duì)小區(qū)的衛(wèi)生狀況普遍評(píng)價(jià)較好華陽里居民對(duì)小區(qū)的交通狀況普遍評(píng)價(jià)較好華陽里居民對(duì)小區(qū)的綠化景觀普遍評(píng)價(jià)較好華陽里居民對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施,硬件管理狀況普遍評(píng)價(jià)一般例由于占地面積小,處于黃金地段,靠近拙政園,地價(jià)較貴,居民休息健身場所較少,沒有專門的醫(yī)療療保健場所?;谏鲜銮闆r,華陽里居民對(duì)小區(qū)的整體普遍評(píng)價(jià)較好該小區(qū)的優(yōu)點(diǎn)1地理環(huán)境優(yōu)越,靠近獅子林、拙政園、絲綢博物館、民俗博物館。北面是學(xué)校,東南面臨近動(dòng)物園。2這里的綠化很好,居負(fù)責(zé)人介紹,一年四季都有不同的樹木和花朵。園丁也定期為花木修剪保持它們良好的生長態(tài)勢。3每家每戶都有專用的停放自行車和機(jī)動(dòng)車的地方,另外還有公用的停車地方。道路暢通,交通無阻。該小區(qū)的不足1地方比較小,缺少一些醫(yī)療和保健場所和相關(guān)設(shè)施。2保安年齡相對(duì)大了點(diǎn)3業(yè)主之間的交流比較少,社區(qū)活動(dòng)開展不多。整改建議1利用部分閑置或多余的資金招募些年青的保安,以便增強(qiáng)小區(qū)的保安人員的隊(duì)伍建設(shè)。若是資金不夠,可以向居民們進(jìn)行宣傳,相信為了維護(hù)大家的利益,只要有合理的原因和理由,業(yè)主還是會(huì)配合的,會(huì)適當(dāng)多處一點(diǎn)物業(yè)管理費(fèi)用的。2適當(dāng)?shù)卦诠?jié)日舉辦一些活動(dòng),增進(jìn)各業(yè)主之間的關(guān)系,加強(qiáng)了解。新城花園物業(yè)管理背景該小區(qū)位于蘇州工業(yè)園區(qū)現(xiàn)代大道,毗鄰鄰里中心。小區(qū)共有34幢1575個(gè)住戶,屬于蘇州工業(yè)園區(qū)建屋發(fā)展有限公司管理。最早的房子建于98年(多層樓房為主),99和__年又新建了一批新的套型的房子(復(fù)合型,高層為主)。居住者大多為白領(lǐng)或以上人員,整體素質(zhì)較高。居民調(diào)查報(bào)告統(tǒng)計(jì)新城花園居民對(duì)小區(qū)的安全狀況普遍評(píng)價(jià)較好新城花園里居民對(duì)小區(qū)的衛(wèi)生狀況普遍評(píng)價(jià)較好新城花園居民對(duì)小區(qū)的交通狀況普遍評(píng)價(jià)較好新城花園居民對(duì)小區(qū)的綠化景觀普遍評(píng)價(jià)較好新城花園居民對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施,硬件管理狀況普遍評(píng)價(jià)較好基于上述情況,新城花園居民對(duì)小區(qū)的整體普遍評(píng)價(jià)較好該小區(qū)的優(yōu)點(diǎn)1新城花園物業(yè)服務(wù)的宗旨是"業(yè)主下班,物管上班"。也就是說,無論什么時(shí)候,都能找到相應(yīng)的人員為業(yè)主服務(wù)。修理工們頂著炎熱,挨家挨戶地上門服務(wù),他們無怨無悔。門口站崗的女保安工作也是一絲不茍,對(duì)每一個(gè)來訪的車輛都做好相應(yīng)的盤查和發(fā)放通行證的工作。2基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較好,健身鍛煉的地方,小朋友嬉戲玩耍的地方都吸引著很多居民。大家可以常常見面,話家長,增進(jìn)彼此之間的感情。適合交流的場所很多。3綠化覆蓋率40%。小區(qū)內(nèi)種植了很多四季常青的植物,自然景觀很漂亮。4管理有序。各類的收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)都明確地貼在櫥窗里,一目了然。保安和修理工都配有對(duì)講機(jī),各個(gè)類型的工作人員之間的交流比較方便。5遠(yuǎn)離市區(qū),噪音較少。6地理位置好。園區(qū)的道路寬敞,環(huán)境好,靠近鄰里中心,各項(xiàng)配備都有了而且各項(xiàng)活動(dòng)也比較多,如一年一度的美食節(jié)。7園區(qū)的管理和建設(shè)理念較先進(jìn)。蘇州的工業(yè)園區(qū)引用了新加坡先進(jìn)的管理和規(guī)劃模式。在幾個(gè)附近的小區(qū)周圍建設(shè)有配套設(shè)施完善的鄰里中心,充分實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置和共享。該小區(qū)的不足1預(yù)留車位不夠,部分自家車沒有地方停靠而占用了有限的人行通道。整改建議可以將部分空地劃出露天車位,解決當(dāng)務(wù)之急,但是要合理規(guī)劃場地,不能影響居民的正常出行。但此方法治標(biāo)不治本,強(qiáng)力建議今后規(guī)劃的小區(qū)要提前預(yù)測小區(qū)發(fā)展水平,留好一些空地。經(jīng)過對(duì)幾個(gè)小區(qū)的抽樣調(diào)查,我們得出以下結(jié)論1.小區(qū)的物業(yè)管理水平受到小區(qū)硬件設(shè)施的影響,一般來說,那些老新村由于建造時(shí)間比較早,基礎(chǔ)設(shè)施差,道路泥濘,居民樓破舊,小區(qū)門衛(wèi)管理水平較低,且年紀(jì)較大。小區(qū)內(nèi)綠化景觀較少。相反那些新建的小區(qū),其中包括園區(qū)的公寓,花園小區(qū),古城區(qū)的封閉式小區(qū),由于建造時(shí)間較晚,基礎(chǔ)設(shè)施齊全,物業(yè)管理相對(duì)容易,物業(yè)和居委會(huì)也有條件對(duì)小區(qū)的不良狀況進(jìn)行整改。2.小區(qū)物業(yè)管理不只是物業(yè)部門的事,它需要生活在小區(qū)內(nèi)的每一戶居民的共同參與。物業(yè)管理只是扦個(gè)頭,在具體細(xì)節(jié)的實(shí)施執(zhí)行上,都得靠居民大力配合。同時(shí),從另一個(gè)方面來說,該小區(qū)的物業(yè)管理水平也受該小區(qū)居民自身素質(zhì)文化水平的高低。在采訪的幾個(gè)小區(qū)中,我們發(fā)現(xiàn),越是高檔的小區(qū),里面的居民越是配合你做調(diào)查。他們會(huì)在小區(qū)內(nèi)找個(gè)陰涼的地方和你慢慢談(當(dāng)然,前提是他們有時(shí)間)。而在相對(duì)低端的小區(qū),在采訪過程中,我們得知,有些居民為了自身的方便還支持小區(qū)不良行為的發(fā)生。譬如,讓拾荒的進(jìn)來撿垃圾。有些居民自身素質(zhì)不高,亂丟垃圾,卻常常抱怨小區(qū)環(huán)境差。3.我們發(fā)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)和社區(qū)管委會(huì)應(yīng)充分合作才能把小區(qū)物業(yè)搞上去。在小區(qū)物業(yè)管理中,很多牽涉到居民的教育宣傳問題,這些問題本來不應(yīng)該是物業(yè)管理的事,是社區(qū)的事?,F(xiàn)在社區(qū)和物業(yè)缺乏溝通合作,那些軟件上的事就很少能辦好。提高小區(qū)物業(yè)水平的一個(gè)重要途徑是培養(yǎng)居民的社區(qū)責(zé)任感,即社區(qū)意識(shí)。把自己的小區(qū)當(dāng)成自己的家來對(duì)待,那么那些問題何愁得不到解決呢。4隨著人們的物質(zhì)生活的豐富,一些人家養(yǎng)的寵物所造成的噪音、環(huán)境問題也被人們所關(guān)注。5發(fā)展物業(yè)要有遠(yuǎn)見,要充分考慮當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展,人們的需求,如車位問題,現(xiàn)在成為不少上世紀(jì)末發(fā)展起來的小區(qū)的一個(gè)破位棘手的問題。配套設(shè)施也應(yīng)該盡量完善,或者留有升級(jí)和改造的余地。人性化的管理才會(huì)贏得廣大業(yè)主的喜愛6物業(yè)管理費(fèi)用上的一些爭議蘇州物業(yè)費(fèi)按戶還是按面積收,很多居民的看法都不同。下面是我們通過調(diào)查得到的一些較為可靠的數(shù)據(jù)。小區(qū)名稱物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)每戶年物業(yè)費(fèi)(若按面積則100平方米)婁江新村每戶每年36元胥江華庭米/平方/月1.1元1320元新城花園(多層)米/平方/月0.45元540元敬文里每戶每年72元華陽里米/平方/月0.3元360元彩香花苑米/平方/月0.4元600元彩香一村每戶每年60元以上大多不包括車位(若業(yè)主沒有專用停汽車場所)的費(fèi)用。城區(qū)200余家物業(yè)管理企業(yè),承擔(dān)著大量的新村管理,但目前普遍遭遇物業(yè)費(fèi)難收的尷尬。去年9月1日《物業(yè)管理?xiàng)l例》施行以來已有半年多時(shí)間,采訪中聽得最多、反響最強(qiáng)烈的話題是"物業(yè)費(fèi)難收"與"管理不到位繳什么費(fèi)"。一些老新村,近年也紛紛成立物業(yè)公司后雖經(jīng)改造整治,新村環(huán)境面貌大變,但仍然遭到物業(yè)費(fèi)難收的尷尬。居民說得最多的是亂停車影響行走,治安問題讓人不放心,自行車失竊現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。還有,小區(qū)物業(yè)公司從來未向業(yè)主公布賬目。物業(yè)部門對(duì)此也有苦衷,深感無能為力。小區(qū)業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)總有其原因,但最主要的是,我們需要要真心實(shí)意地想辦法把問題解決。例如可以與業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行協(xié)商解決或者向居民宣傳,作好溝通工作。有關(guān)人士認(rèn)為,物業(yè)管理正在逐步走向市場化,一方面物業(yè)管理部門的服務(wù)要到位,為業(yè)主提供良好的物業(yè)服務(wù);另一方面沒有業(yè)主委員會(huì)的要盡快建起業(yè)主委員會(huì),選擇自己中意的物業(yè)公司來管理新村,讓業(yè)主委員會(huì)站出來替大家作主??傊?,事在人為,相信在大家的努力下,蘇州居住小區(qū)的物業(yè)定會(huì)發(fā)展得越來越好,居民的生活也會(huì)因此錦上添花的。八社會(huì)實(shí)踐調(diào)查心得體會(huì):(一)英師1212李燕青八月的天氣異常炎熱,但是很多人還在工作。當(dāng)我們走進(jìn)一個(gè)個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理部門時(shí),看到的幾乎都是工作者忙碌的身影。老城區(qū)的瑣事很多居民紛爭很多,抱怨也很多。其中也不乏一些矛盾的問題。如樓江新村,有時(shí)候在處理問題時(shí)法律和道德會(huì)有違背情況。當(dāng)?shù)孛罱乖谛^(qū)的道路邊擺攤,但是,有一戶特困戶,家里就2口人,老爺爺和一個(gè)45歲的傻兒子。只能靠每天在路口買雞蛋為生。還有一家殺雞的也是的。家里情況特殊,沒有別的經(jīng)濟(jì)來源。多年下來,一直這樣,在管理者的通融下過日子。當(dāng)我在路邊親眼看到那個(gè)白發(fā)蒼蒼的老伯時(shí),真的'很受感觸。大熱的天還是在賣雞蛋,雖然收益微薄,但是也日復(fù)一日,年復(fù)一年地做著,真的是不容易啊。只有在真正的走進(jìn)社會(huì)的過程中,才能深切體會(huì)到其中的艱辛。我們的調(diào)查過程不是那么容易的,找到有關(guān)部門大多要實(shí)現(xiàn)預(yù)約打電話才行,特別是園區(qū),那邊的管理比較嚴(yán)格,以切都要按規(guī)矩辦事。碰巧的是,遇到一個(gè)我們學(xué)校畢業(yè)的學(xué)長在那邊工作。調(diào)查之余更多了一份親切感。相反,一些全封閉式小區(qū),態(tài)度不是很好。我們完全被拒之門外,連小區(qū)的大門都沒能踏進(jìn)去。即使解釋再三,人家還是不原意解釋我們的調(diào)查。為了獲取更多的材料和信息,我打了不少電話給昔日的好朋友,他們對(duì)于都很配和我的工作,提供了不少有價(jià)值的資料。期間,我還去了蘇州的吳中區(qū),作為新納入的區(qū)域,有一些小區(qū)規(guī)劃和管理還是很不錯(cuò)的(可見照片簡介)。雖然我們這個(gè)調(diào)查小組只有兩個(gè)同學(xué),而且是跨專業(yè)的,但是仍然能感受到團(tuán)隊(duì)的力量。充分發(fā)揮了1+1>2的力量。合理的分工合作在有這篇大家都很滿意的調(diào)查報(bào)告,可以說,它傾注了我們的熱情、心血和友情。通過這次幾乎是寬專業(yè)的社會(huì)實(shí)踐調(diào)查,我學(xué)到了很多。不僅是有關(guān)物業(yè)管理的一些皮毛的知識(shí),更重要的是提高了自己在解決和處理問題的能力。與那么多的業(yè)主及管理人員的接觸后,相信在今后的日子里,我一定會(huì)努力學(xué)習(xí),多積累點(diǎn)為人民服務(wù)的本領(lǐng)。為社會(huì)貢獻(xiàn)自己的一份微薄的力量!(二)12城規(guī)(1)班姚之浩經(jīng)過這些天的小區(qū)物業(yè)調(diào)查,我對(duì)小區(qū)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)從感性上升到了理性。以前總會(huì)抱怨小區(qū)環(huán)境有多亂,基礎(chǔ)設(shè)施有多蹩腳,并且會(huì)把這些不好的現(xiàn)象統(tǒng)統(tǒng)歸結(jié)為小區(qū)物業(yè)沒做好。其實(shí)物業(yè)管理是一件全民參與的事。物業(yè)管理部門只是起到一個(gè)主導(dǎo)作用。物業(yè)管理部門在小區(qū)中起到了一個(gè)大管家的作用。但再好的管家也要有一些資金來維持日常開支,管家的主人要給予管家支持,這點(diǎn)支持不光是口頭上說說罷的,更重要的是主人和管家共同參與家庭里的各項(xiàng)日常事務(wù)。在小區(qū)里,家庭的主人身份責(zé)無旁貸的由小區(qū)居民擔(dān)當(dāng)。譬如說,小區(qū)要搞好衛(wèi)生,必須要求每戶居民都能自覺把自己的垃圾倒在指定的地方,倒完垃圾后,垃圾桶需要居民自覺關(guān)閉好。物業(yè)加大力度安排人員清掃道路,居民就要自覺不亂扔垃圾。再譬如,婁江新村收舊貨人員入境的問題,除了物業(yè)上要嚴(yán)厲阻止拾荒者進(jìn)來,小區(qū)居民更應(yīng)該"不去做那些人的生意"。另一方面我覺得小區(qū)物業(yè)管理還需要它的同級(jí)和上級(jí)部門的大力支持和合作。對(duì)于一些硬件上的問題,只有通過向上級(jí)反映才能得到改善。在同級(jí)部門中,小區(qū)居委會(huì)要和物業(yè)管理通力合作。物業(yè)上的政策的實(shí)施正如上面所說的需要居民的大力配合,需要居民有這種社區(qū)意識(shí),家的責(zé)任感。而那些所謂責(zé)任感,意識(shí)的培養(yǎng)是物業(yè)管理的職責(zé),除了一部分是居民自身的責(zé)任外,還有一部分是應(yīng)該有居委會(huì)承擔(dān)起來的現(xiàn)代社會(huì)中,居委會(huì)應(yīng)該更積極的組織小區(qū)的精神活動(dòng),通過活動(dòng)培養(yǎng)居民的社區(qū)意識(shí)。特別是一些老新村,小區(qū)自身硬件較落后,有些早期規(guī)劃和建設(shè)上的問題一時(shí)很難解決,更需要當(dāng)?shù)鼐用裼幸环菁业呢?zé)任感參與到小區(qū)的物業(yè)管理當(dāng)中,并以次來間接的或多或少的彌補(bǔ)硬件上的不足。以上是這些天調(diào)查和總結(jié)的一些小小的心得體會(huì),可能還有很多問題我們沒發(fā)現(xiàn),我們的理解和建議也可能很多方面不合理,但我相信,只要我們從此關(guān)心起小區(qū)物業(yè)管理,隨著我們認(rèn)識(shí)的不斷加深,我們終究會(huì)找出一條解決小區(qū)物業(yè)問題的出路的。(完)九社會(huì)實(shí)踐調(diào)查相關(guān)材料(詳細(xì)內(nèi)容見附頁)1照片2調(diào)查問卷物業(yè)小區(qū)的調(diào)查報(bào)告5居家過日子,這是再基本不過的了。只有吃住不愁,人們才有可能去干事業(yè)。隨著生活水平與消費(fèi)意識(shí)的提高,人們對(duì)小區(qū)管理提出了更高的要求,物業(yè)管理方式就是在這種趨勢的催化下誕生的。對(duì)于這種新生的小區(qū)管理方式,人們褒貶不一,引起了廣泛的爭論。對(duì)此,我們進(jìn)行了關(guān)于物業(yè)管理方面的社會(huì)調(diào)查,現(xiàn)將調(diào)查成果與結(jié)論報(bào)告如下:一、物業(yè)管理的性質(zhì):物業(yè)管理與傳統(tǒng)的小區(qū)管理方式(如家委會(huì))相比有很大的區(qū)別。首先,物業(yè)管理公司是一個(gè)企業(yè),自然是以營利為目的,所以所提供的服務(wù)是有償?shù)?。而家委?huì)只是一個(gè)組織,是政府的一個(gè)部門,是非盈利性的;其次,由于物業(yè)公司是一個(gè)企業(yè),所以有權(quán)力,也有義務(wù)為業(yè)主提供有償?shù)姆?wù),而家委會(huì)卻沒有這樣的義務(wù)。由上述區(qū)別中我們發(fā)現(xiàn):由于物業(yè)管理是有償性服務(wù),那么其總體服務(wù)水平一定在無償服務(wù)之上,也就是說,物業(yè)公司提供的服務(wù)更加專業(yè)、更加周到。二、物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的建設(shè):為了使業(yè)主能夠?qū)ψ约禾峁┑姆?wù)滿意,物業(yè)公司都在積極地做實(shí)事,小區(qū)建設(shè)就是最好的例子。以我們調(diào)查的世紀(jì)城小區(qū)為例,物業(yè)公司已為業(yè)主提供了體育器材等設(shè)施,并計(jì)劃提供更多文體、商業(yè)類設(shè)施,大大方便了住戶。也正是因?yàn)槲飿I(yè)公司做出的`努力,使得相當(dāng)一部分住戶逐漸接受了這種新生的小區(qū)管理方式。三、未來的發(fā)展空間:由于物業(yè)時(shí)新興事物,所以有些細(xì)節(jié)問題還不是很清楚,業(yè)主與物業(yè)公司之間的沖突屢有發(fā)生。但縱然是這樣,物業(yè)管理業(yè)憑借著齊專業(yè)的服務(wù)贏得了大多數(shù)人的青睞。可以相信,隨著法律條文的完善與管理、服務(wù)項(xiàng)目的增加,物業(yè)管理市場將會(huì)更加規(guī)范,住戶也會(huì)獲得更大的利益。到那時(shí)人們的居家生活將會(huì)更加舒適,讓我們翹首以待吧!物業(yè)小區(qū)的調(diào)查報(bào)告6物業(yè)管理問題是加強(qiáng)社區(qū)建設(shè),構(gòu)建和諧社會(huì)的重要內(nèi)容之一。綜合市長公開電話每年受理情況看,物業(yè)管理方面的投訴一直居高不下,年年都是熱點(diǎn)、難點(diǎn)之列。僅今年上半年,我辦就接到此類投訴890余件,主要是房屋質(zhì)量不好、高層供水難、衛(wèi)生狀況差、亮化徒有虛名、被盜現(xiàn)象嚴(yán)重、地下室或車棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強(qiáng)制指定消費(fèi)太陽能等涉及物業(yè)管理工作的問題。就此,我辦于近日進(jìn)行了調(diào)研。一、小區(qū)物業(yè)管理基本概況我市物業(yè)管理自1998年起步,現(xiàn)已有物管企業(yè)61家,其中二級(jí)資質(zhì)企業(yè)3家,三級(jí)資質(zhì)企業(yè)48家,暫定級(jí)企業(yè)10家,從業(yè)人員3000多人。已交付使用的住宅物業(yè)管理項(xiàng)目118個(gè),總建筑面積668。69萬平方米,其中已成立業(yè)主委員會(huì)的有81個(gè)小區(qū);在建住宅物業(yè)管理項(xiàng)目(實(shí)施前期物業(yè)管理)27個(gè),總建筑面積480萬平方米。這些管理項(xiàng)目中,榮獲物業(yè)管理部優(yōu)稱號(hào)的1個(gè),省優(yōu)稱號(hào)的20多個(gè)。二、小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及原因隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展,房地產(chǎn)市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高,小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出,其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問題,也有客觀環(huán)境制約帶來的問題;既有歷史遺留的老問題,也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。具體表現(xiàn)在以下幾方面:(一)業(yè)主對(duì)權(quán)利義務(wù)的認(rèn)識(shí)不對(duì)稱。隨著住房商品化、私有化程度的提高,業(yè)主的維權(quán)意識(shí)日漸增強(qiáng),對(duì)物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)要求,但也有相當(dāng)一部分業(yè)主對(duì)自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)認(rèn)識(shí)不清。表現(xiàn)為:一是房屋維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任意識(shí)不強(qiáng),“產(chǎn)權(quán)歸己,維修自理”的.觀念沒有樹立;二是不服從管理,亂裝修、亂搭建屢禁不止,自律意識(shí)淡漠;三是不按時(shí)交納或不交納物業(yè)管理費(fèi),尤其是老舊小區(qū)。不交費(fèi)的理由多種多樣,物業(yè)服務(wù)不到位自不必說,房屋質(zhì)量等開發(fā)商遺留問題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費(fèi)的理由。如此惡性循環(huán),直至物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降,干脆關(guān)門走人,廣大業(yè)主也深受其害。最典型的就是年初鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的鴛鴦一村業(yè)主與新雨物業(yè)糾紛,最終兩敗俱傷。據(jù)了解,目前我市已有七、八家物業(yè)管理企業(yè)因收費(fèi)難,物業(yè)管理工作難以為繼,無奈撤出,涉及13個(gè)小區(qū),50多萬平米住宅。四是業(yè)主委員會(huì)流于形式。很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識(shí)不強(qiáng),放棄物業(yè)管理自主權(quán),對(duì)成立業(yè)主大會(huì)參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會(huì)召開難,作用發(fā)揮不夠,業(yè)主委員會(huì)并沒有實(shí)行真正意義上的自治管理,業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決,為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患。(二)企業(yè)對(duì)管理服務(wù)的定位不準(zhǔn)確我市物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員文化層次普遍較低,素質(zhì)不高,很難樹立科學(xué)的管理和服務(wù)理念,加劇了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的矛盾。主要表現(xiàn)在:一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識(shí),服務(wù)態(tài)度不端正,服務(wù)用語不文明,服務(wù)行為不規(guī)范,對(duì)業(yè)主的正當(dāng)要求不能滿足,更談不上主動(dòng)幫助業(yè)主排憂解難。特別是由于物業(yè)企業(yè)造成的問題也不能得到及時(shí)解決,直接影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶滿意度的提升。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。日常維修是物業(yè)管理一項(xiàng)重要工作,維修不及時(shí)、不到位都會(huì)使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑,甚至出現(xiàn)矛盾。三是部分物業(yè)管理企業(yè)從自身經(jīng)濟(jì)利益出發(fā),出租車棚、地下室等,用于經(jīng)營謀利,產(chǎn)生的各種污染等負(fù)面影響直接侵害了業(yè)主的利益。(三)老舊小區(qū)基礎(chǔ)條件不配套我市物業(yè)管理住宅小區(qū)分為三類:一是缺乏物業(yè)管理配套設(shè)施的老舊住宅區(qū),占全市物業(yè)管理住宅區(qū)面積40;二是實(shí)行半封閉管理的住宅小區(qū),占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的21;三是配套設(shè)施完善、實(shí)行全封閉管理的住宅小區(qū),占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的39。其中,老舊住宅區(qū)面廣量大,建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)普遍不高,歷史欠賬多,硬件環(huán)境、公建配套、區(qū)內(nèi)公共秩序、居住對(duì)象的弱勢群體、管理運(yùn)轉(zhuǎn)等各種矛盾突出。具體表現(xiàn)在:一是可用于小區(qū)管理與服務(wù)的物業(yè)管理用房、車庫配套設(shè)施數(shù)量低,無法建立市場化管理運(yùn)作機(jī)制。二是安全防范設(shè)施匱乏,大多是敞開“不設(shè)防”住宅小區(qū),無法實(shí)行封閉管理,小區(qū)環(huán)境秩序混亂,治安案件時(shí)有發(fā)生。三是小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損,小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴(yán)重。四是地下管網(wǎng)不暢,經(jīng)常出現(xiàn)下水堵塞或雨天積水問題。五是小區(qū)綠化布局不合理,常年失養(yǎng),地被植物逐年減少。六是收費(fèi)率低,每月每戶在4—10元,且只能收到50,物業(yè)企業(yè)基本上只是對(duì)小區(qū)進(jìn)行維持型管理。(四)開發(fā)商遺留問題的解決不到位開發(fā)商遺留問題突出,相關(guān)部門沒有按規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收,嚴(yán)重影響了物業(yè)管理。一是新建住宅小區(qū)交付使用條件不明確,對(duì)交付使用環(huán)節(jié)缺乏有效監(jiān)督,一些項(xiàng)目交付使用時(shí)往往綠化、封閉、道路等配套設(shè)施尚未完善,業(yè)主未得到承諾利益,引發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)矛盾,也制約了物業(yè)管理的順利開展。二是有些公建配套設(shè)施,如:車庫、地下室、架空。物業(yè)小區(qū)的調(diào)查報(bào)告7一、物業(yè)管理企業(yè)1、本辦法中的物業(yè)管理,是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主、使用人的委托,依據(jù)物業(yè)管理委托合同,對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其配套設(shè)施、設(shè)備、綠化、衛(wèi)生、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù),修繕和整治,并向業(yè)主和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。2、從事物業(yè)管理的企業(yè)應(yīng)具有獨(dú)立的法人資格,從業(yè)人員應(yīng)取得職業(yè)資格證書。3、物業(yè)管理企業(yè)接受委托應(yīng)與業(yè)主、使用人簽訂物業(yè)服務(wù)合同,其內(nèi)容應(yīng)包括服務(wù)范圍、管理標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)限、期限、費(fèi)用收支監(jiān)督檢查和違約責(zé)任等,并報(bào)送區(qū)物業(yè)主管部門備案。4、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)設(shè)立固定的服務(wù)場所,專線電話,專職工作人員24小時(shí)值班,確保及時(shí)為業(yè)主服務(wù)。5、物業(yè)企業(yè)應(yīng)按等級(jí)收費(fèi),并由物價(jià)部門統(tǒng)一定價(jià),設(shè)“公示板”公開收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),便于業(yè)主和使用人監(jiān)督。6、日常維護(hù)與緊急事件處理。(1)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對(duì)房屋主體,水電設(shè)施,排水設(shè)施,消防設(shè)備共用部位和供用設(shè)備進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和維修,確保設(shè)備運(yùn)行正常,居住安全。(2)對(duì)上水管線發(fā)生跑漏、下水管線發(fā)生堵、冒等突發(fā)事件及時(shí)處理,確保業(yè)主和使用人財(cái)產(chǎn)不受損失。(3)對(duì)二次供水水箱,應(yīng)一個(gè)季度或在重大節(jié)日前徹底清洗一次,日常派專人看管,確保水質(zhì)安全使用。7、小區(qū)綠化。小區(qū)綠化要與周圍建筑風(fēng)格渾然一體,既要注意根據(jù)不同的功效進(jìn)行適宜的綠化和小品布置,重點(diǎn)美化部分應(yīng)放在小區(qū)出入口等引人注目的地方。物業(yè)管理企業(yè)要采取多種形式,向廣大業(yè)主或使用人特別是兒童進(jìn)行宣傳教育,使人人都來關(guān)心愛護(hù)綠化,并制定相應(yīng)的綠化管理規(guī)定。8、小區(qū)衛(wèi)生管理。清潔衛(wèi)生的工作應(yīng)做到“五定”即定人,定時(shí)間、定地點(diǎn)、定任務(wù)、定標(biāo)準(zhǔn)。每天清掃一遍,全日保潔,質(zhì)量應(yīng)達(dá)到“六不”、“六凈”。既:不見積水、不見積土、不見雜物,不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。9、小區(qū)治安。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與當(dāng)?shù)毓膊块T建立良好的工作關(guān)系,接受指導(dǎo),爭取配合,做好小區(qū)治安管理工作。10、小區(qū)消防、消防管理在物業(yè)管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度,增強(qiáng)消防意識(shí),警鐘長鳴,常抓不懈,因此消防工作應(yīng)提高到管理的重要日程。11、車輛管理。小區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車,摩托車,自行車應(yīng)在指定位置。補(bǔ)充:物業(yè)管理的水平與小區(qū)居民的生活息息相關(guān),小區(qū)居民都希望有一個(gè)好的物業(yè)管理機(jī)構(gòu),但是,總是事與愿違。物業(yè)管理工作不遂人意,也不能去怪物業(yè)管理工作人員,他們的工作也很辛苦。主要是有的居民小區(qū)缺少物業(yè)管理的“把關(guān)人”,以致缺少小區(qū)民主管理的“實(shí)施人”,各方面的工作缺少監(jiān)督,也就缺少規(guī)范,顯得亂哄哄了。我們必須重視以下幾個(gè)問題:一,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì):由小區(qū)居民中挑選作風(fēng)正派,肯為大家工作,責(zé)任性強(qiáng)的居民代表,經(jīng)過民主選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)代表所有的業(yè)主,對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行監(jiān)督,維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主委員會(huì)成員一定要在業(yè)主中有威信,辦事不徇私情。選舉一定要符合選舉辦法。決不能隨隨便便地一投票就算數(shù)。業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生以后,要樹立它的威信。雖然它是民間產(chǎn)生的機(jī)構(gòu),由于它和居民的.生活關(guān)系密切,必須對(duì)它給予充分的重視。沒有業(yè)主委員會(huì),就談不上如何加強(qiáng)物業(yè)管理工作。二,小區(qū)內(nèi)的車輛停放工作要充分聽取業(yè)委會(huì)和居民群眾的意見:小區(qū)內(nèi)的車輛停放問題常常成為居民之間糾紛的來源,有的物業(yè)干部也覺得十分棘手,糾紛兩邊,難免要得罪一邊。有了業(yè)主委員會(huì)這個(gè)問題就比較容易辦。如一個(gè)居民小區(qū)停有幾輛大型貨運(yùn)汽車和大巴士,這些車輛由于車況較差,啟動(dòng)時(shí)噪音很響,影響居民的休息和睡眠。居民把意見反映給業(yè)主委員會(huì),要求禁止大型車輛停入小區(qū)。在業(yè)主委員會(huì)和大型車駕駛員溝通的時(shí)候,他們表示很難接受,通過業(yè)主委員會(huì)的反復(fù)做工作,并為他們落實(shí)了停車地點(diǎn),終于實(shí)現(xiàn)了大型車不再進(jìn)小區(qū)。又有一次,部分駕駛員要求減少綠地,增加停車位,業(yè)主委員會(huì)就把這個(gè)建議交全體居民討論投票。結(jié)果大多數(shù)居民不同意減少綠地,增加停車位的建議。從而把這個(gè)建議否決了,確保了大多數(shù)業(yè)主的權(quán)益。業(yè)主委員會(huì)就是這樣一個(gè)小區(qū)里的當(dāng)家人。關(guān)系到居民們生活的大事,都要經(jīng)過他們?nèi)プ?,去落?shí)。有了業(yè)主委員會(huì),小區(qū)的管理工作順暢多了。三,小區(qū)的資金使用監(jiān)督工作:業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主監(jiān)督物業(yè)管理的。物業(yè)小區(qū)的調(diào)查報(bào)告8物業(yè)管理是城市管理和社會(huì)建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域,加強(qiáng)居住小區(qū)物業(yè)管理,改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問題。此次調(diào)查聽取了某小區(qū)對(duì)該區(qū)物業(yè)管理工作基本情況的介紹,實(shí)地走訪了部分業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司,對(duì)一些居民進(jìn)行了調(diào)查問卷,通過認(rèn)真分析提出相應(yīng)的對(duì)策?,F(xiàn)將調(diào)查情況報(bào)告如下:一、物業(yè)管理工作的基本情況據(jù)調(diào)查,某小區(qū)位建筑面積72374.23平方米,其中住宅建筑面積約71280平方米,共計(jì)25棟792戶,始建于__年,全部為多層住宅樓,每戶面積約90平方米。于__年交付,入住率達(dá)到87%左右,居住覆蓋率呈上升趨勢,小區(qū)綠化面積是建筑面積的35%以上。該小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司擁有管理服務(wù)人員18人,小區(qū)只有一個(gè)主出入口,屬于全封閉小區(qū)。設(shè)有地上停車位153個(gè),以及地下停車場,配置了一處兒童娛樂園,有獨(dú)立的物業(yè)管理用房,小區(qū)主要道路以及單元口都配備了攝像監(jiān)控系統(tǒng)。二、小區(qū)物業(yè)管理存在的問題1、物業(yè)管理企業(yè)反映存在的問題:一是業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意識(shí)談薄;二是房屋維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任意識(shí)不強(qiáng),“產(chǎn)權(quán)歸己,維修自理”的觀念沒有樹立;三是不服從管理,亂扔雜物現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生,自律意識(shí)淡漠;四是少數(shù)不按時(shí)交納或不交納物業(yè)管理費(fèi);五是前期配套設(shè)施不完善。主要表現(xiàn)在:中控門未起到相應(yīng)的作用、沒有配套的宣傳欄、沒有自行車摩托車車棚等;六是物業(yè)可使用費(fèi)用太低,導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)不能正常的服務(wù)和運(yùn)行。該物業(yè)公司管理人員介紹:該公司現(xiàn)有職工共計(jì)18人(其中保潔6人、門衛(wèi)3人、監(jiān)控5人、水電工1人、會(huì)計(jì)1人、管理人員2人)。人員工資每月就需要2萬多元,而就算全額收取物業(yè)費(fèi)才2萬8千余元,根本就不夠企業(yè)的正常運(yùn)行,只能雇傭一些退休工人,否則企業(yè)根本無法維持。2、業(yè)主反映存在的問題:本人分別對(duì)小區(qū)部分業(yè)主進(jìn)行問卷調(diào)查,業(yè)主集中反映的問題主要有:一是物業(yè)管理開始比較好,但一個(gè)月以后就不行了,門衛(wèi)的雇傭都是老人,反映比較慢,從而失竊的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生;二是小區(qū)內(nèi)的監(jiān)控沒有發(fā)揮應(yīng)該有的作用,失竊過后出現(xiàn)監(jiān)控死角;三是外來人員以及車輛進(jìn)出比較隨便,平常大清早就有人在小區(qū)內(nèi)叫賣,影響業(yè)主休息,管理沒有到位;四是公共設(shè)施損壞不能及時(shí)維修;五是樓道衛(wèi)生不能按時(shí)打掃,往往是一個(gè)星期才能打掃一次;六是宣傳不到位,不知道物業(yè)到底是干什么的,也不知道有業(yè)主委員會(huì)這個(gè)機(jī)構(gòu)。3、調(diào)查發(fā)現(xiàn)的問題:一是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)矛盾突出。物業(yè)管理服務(wù)行為不規(guī)范。該物業(yè)公司是分公司,聘用人員沒有一人取得物業(yè)管理上崗證,從業(yè)人員整體的素質(zhì)不高,服務(wù)水平不高。物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不規(guī)范、不到位、服務(wù)質(zhì)量差,只能做到最基本的環(huán)境衛(wèi)生及綠化維護(hù),對(duì)車輛亂停亂放、外來人員進(jìn)出等基本管理沒有盡到應(yīng)該盡到的義務(wù)。沒有物業(yè)宣傳,整個(gè)小區(qū)沒有相關(guān)的物業(yè)宣傳,未按規(guī)定公布收費(fèi)項(xiàng)目以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),物業(yè)日常服務(wù)收支不夠透明。加上業(yè)主對(duì)權(quán)利義務(wù)的認(rèn)識(shí)不對(duì)稱。隨著住房商品化、私有化程度的提高,業(yè)主的維權(quán)意識(shí)日漸增強(qiáng),對(duì)物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)要求,但也有相當(dāng)一部分業(yè)主對(duì)自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)認(rèn)識(shí)不清,有的甚至不知道物業(yè)是干什么的。業(yè)主反應(yīng)問題得不到及時(shí)解決,使業(yè)主和物業(yè)管理單位矛盾日益突出;二是物業(yè)費(fèi)難收。小區(qū)物業(yè)費(fèi)收取難原因很多,不交費(fèi)的理由更是多種多樣,主要表現(xiàn)在:房屋質(zhì)量缺陷、鄰里糾紛、失竊、對(duì)物業(yè)管理服務(wù)不能滿足個(gè)別住戶要求等,都作為不交費(fèi)的理由。該小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)是按每0.4元/平方米收取。物業(yè)費(fèi)收取率為80%左右,空置房只收取部分,物業(yè)費(fèi)不能按期繳納,就會(huì)造成惡性循環(huán),如此惡性循環(huán),直至物業(yè)企業(yè)把心事都放在了收取物業(yè)費(fèi)上,而無心服務(wù)導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量下降,廣大已交業(yè)主一同深受其害。而物業(yè)公司對(duì)不交費(fèi)業(yè)主只能是上門追繳,其他毫無辦法;三是業(yè)主委員會(huì)流于形式。小區(qū)業(yè)主不知道有業(yè)主委員會(huì),主人翁意識(shí)不強(qiáng),放棄物業(yè)管理自主權(quán),對(duì)成立業(yè)主大會(huì)參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會(huì)召開難,作用發(fā)揮不夠,業(yè)主委員會(huì)并沒有實(shí)行真正意義上的自治管理,業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決,為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患。三、對(duì)策和建議1、加強(qiáng)宣傳,廣泛發(fā)動(dòng)。物業(yè)管理是一項(xiàng)新興發(fā)展行業(yè),為確保小區(qū)物業(yè)管理工作的順利開展,物業(yè)管理企業(yè)必須必須多渠道、多形式、多角度地開展宣傳活動(dòng),公開物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)日常項(xiàng)目開支的情況,讓業(yè)主明確交的物業(yè)費(fèi)用在那里了。讓市場經(jīng)濟(jì)觀念深入人心,增強(qiáng)業(yè)主物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí),花錢買服務(wù)的意識(shí),讓業(yè)主心中明白傳統(tǒng)的房屋管理和新型的物業(yè)管理的優(yōu)劣,使業(yè)主認(rèn)可、理解、支持物業(yè)管理。同時(shí)要深入基層,調(diào)查研究,摸清社情民意,廣泛聽取業(yè)主意見,科學(xué)制訂物業(yè)管理方案,為小區(qū)物業(yè)管理的順利實(shí)施提供保障。2、理順關(guān)系,明確職責(zé)。物業(yè)管理是一個(gè)社會(huì)性工程,涉及面廣,情況復(fù)雜,為確保工作的正常開展,必須協(xié)調(diào)各部門,明確職責(zé),理順關(guān)系。一是要協(xié)調(diào)與某企業(yè)的關(guān)系,要求某企業(yè)落實(shí)小區(qū)部分房屋漏水及單元進(jìn)戶門損壞問題,解決歷史遺留問題。提供物業(yè)管理必備的房屋設(shè)計(jì)、圖紙資料和檔案資料,更好的明確小區(qū)的'死角,加強(qiáng)對(duì)死角的監(jiān)控力度;二是理順物業(yè)管理公司與房產(chǎn)局物業(yè)辦、轄區(qū)派出所、社區(qū)居委會(huì)、環(huán)衛(wèi)、綠化等部門的關(guān)系,分清、規(guī)范相互之間一些具體環(huán)節(jié)的權(quán)、責(zé),營造有利于物業(yè)管理的外部環(huán)境,這是搞好小區(qū)物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)。3、提高認(rèn)識(shí),明確責(zé)任。目前,小區(qū)的業(yè)主自治自律意識(shí)比較差,政府要硬性規(guī)定實(shí)施業(yè)主委員會(huì)制度,使物業(yè)公司在業(yè)主委員會(huì)選聘后開展的物業(yè)管理工作得到約束和監(jiān)督,居民與物業(yè)公司發(fā)生矛盾后也能由業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào),促使物管工作正常有序開展。讓業(yè)主委員會(huì)制度真正的起到作用。相關(guān)部門要指導(dǎo)業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識(shí)水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì)工作,能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用,建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同,仔細(xì)斟酌條款,確定服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)費(fèi)價(jià)格,并定期召開業(yè)主大會(huì),監(jiān)督經(jīng)費(fèi)使用情況,受理業(yè)主投訴。對(duì)于熱難點(diǎn)問題,物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)駐小區(qū)時(shí),要與業(yè)主簽訂公約,對(duì)違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養(yǎng)寵物和亂停車等問題約法三章,共同維護(hù)小區(qū)穩(wěn)定。4、完善配套設(shè)施。要進(jìn)一步完善封閉式管理配套治安崗?fù)?、圍墻等設(shè)施,盡量聘請(qǐng)專業(yè)的保安隊(duì)伍,為物業(yè)管理工作順利開展提供基礎(chǔ)保證,解決部分車輛亂停亂放現(xiàn)象,對(duì)小區(qū)內(nèi)破損較為嚴(yán)重的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行改造。物業(yè)小區(qū)的調(diào)查報(bào)告9公司領(lǐng)導(dǎo):為更加合理、準(zhǔn)確制定____小區(qū)前期物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),在期間,我們對(duì)__市15家小區(qū)進(jìn)行實(shí)地走訪及電話咨詢,了解其現(xiàn)行物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),為制定____小區(qū)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提供參考依據(jù),現(xiàn)將調(diào)研情況如下匯報(bào):一、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)研情況:二、____小區(qū)計(jì)劃收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):1、電費(fèi)按照元/度收?。ò矃^(qū)域用電費(fèi)用);2、自來水水費(fèi)按照元/噸收?。ò矃^(qū)域用水、用電費(fèi)用);3、電梯使用費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn):二樓元/平方米·每月三樓以上在元/平方米·每月的基礎(chǔ)價(jià)上按每增加二層增加0.01元/平方米·每月;4、物業(yè)服務(wù)費(fèi)按照/平方米·月;5、垃圾費(fèi):元/月·戶;6、元/月·車位(該項(xiàng)費(fèi)用需在物價(jià)部門審批后方可收取)7、熱水價(jià)格:由于小區(qū)業(yè)前期估算入住率達(dá)不高,很難達(dá)到70%以上,熱水供應(yīng)成本會(huì)非常高,因此目前建議小區(qū)熱水暫緩供應(yīng),價(jià)格待熱水正式供應(yīng)后再定。三、暖氣費(fèi)用的收取1、目前__市冬季采暖費(fèi)用收取的基本情況:1).__市集中供熱方式的采暖費(fèi)為5.80元/平方米;2).各小區(qū)采用天然氣小區(qū)集中供暖方式的采暖費(fèi)一般為6.50元/平方米(此價(jià)格包含水、電、天然氣、人工、維修材料及管理費(fèi)用等)2、小區(qū)業(yè)主未入住的情況下,只可收取采暖費(fèi)用的30%-60%,作為基本運(yùn)行費(fèi)。因此在小區(qū)入住率達(dá)不到70%時(shí),收取的采暖費(fèi)用很難滿足運(yùn)行成本的需要,而新建采暖設(shè)備的質(zhì)保期有限,因此今年冬季建議進(jìn)行采暖試運(yùn)行,不足費(fèi)用給予一定補(bǔ)貼;四、裝修期間計(jì)劃一次性收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn):按照建設(shè)部110號(hào)文件及參考__市一般物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn),可收取以下費(fèi)用:1元/戶(待裝修完畢及符合裝修要求后退還業(yè)主);2、建筑垃圾清運(yùn)處理費(fèi):元_建筑面積/每戶;3、裝修服務(wù)監(jiān)管服務(wù)費(fèi):元_建筑面積/每戶。以上定價(jià)是在參考____小區(qū)周邊及__市其他同等規(guī)模小區(qū)的.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上綜合制定,收費(fèi)期限暫定一年,一年后將根據(jù)小區(qū)實(shí)際運(yùn)營成本及廣大業(yè)主的意見重新核定收費(fèi)價(jià)格。物業(yè)小區(qū)的調(diào)查報(bào)告10物業(yè)管理問題是加強(qiáng)社區(qū)建設(shè),構(gòu)建和諧社會(huì)的重要內(nèi)容之一。綜合市長公開電話每年受理情況看,物業(yè)管理方面的投訴一直居高不下,年年都是熱點(diǎn)、難點(diǎn)之列。僅今年上半年,我辦就接到此類投訴890余件,主要是房屋質(zhì)量不好、高層供水難、衛(wèi)生狀況差、亮化徒有虛名、被盜現(xiàn)象嚴(yán)重、地下室或車棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強(qiáng)制指定消費(fèi)太陽能等涉及物業(yè)管理工作的問題。就此,我辦于近日進(jìn)行了調(diào)研。一、小區(qū)物業(yè)管理基本概況我市物業(yè)管理自1998年起步,現(xiàn)已有物管企業(yè)61家,其中二級(jí)資質(zhì)企業(yè)3家,三級(jí)資質(zhì)企業(yè)48家,暫定級(jí)企業(yè)10家,從業(yè)人員3000多人。已交付使用的住宅物業(yè)管理項(xiàng)目118個(gè),總建筑面積668.69萬平方米,其中已成立業(yè)主委員會(huì)的有81個(gè)小區(qū);在建住宅物業(yè)管理項(xiàng)目(實(shí)施前期物業(yè)管理)27個(gè),總建筑面積480萬平方米。這些管理項(xiàng)目中,榮獲物業(yè)管理部優(yōu)稱號(hào)的1個(gè),省優(yōu)稱號(hào)的20多個(gè)。二、小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及原因隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展,房地產(chǎn)市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高,小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出,其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問題,也有客觀環(huán)境制約帶來的問題;既有歷史遺留的老問題,也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。具體表現(xiàn)在以下幾方面:(一)業(yè)主對(duì)權(quán)利義務(wù)的認(rèn)識(shí)不對(duì)稱。隨著住房商品化、私有化程度的提高,業(yè)主的維權(quán)意識(shí)日漸增強(qiáng),對(duì)物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)要求,但也有相當(dāng)一部分業(yè)主對(duì)自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)認(rèn)識(shí)不清。表現(xiàn)為:一是房屋維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任意識(shí)不強(qiáng),“產(chǎn)權(quán)歸己,維修自理”的觀念沒有樹立;二是不服從管理,亂裝修、亂搭建屢禁不止,自律意識(shí)淡漠;三是不按時(shí)交納或不交納物業(yè)管理費(fèi),尤其是老舊小區(qū)。不交費(fèi)的理由多種多樣,物業(yè)服務(wù)不到位自不必說,房屋質(zhì)量等開發(fā)商遺留問題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費(fèi)的理由。如此惡性循環(huán),直至物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降,干脆關(guān)門走人,廣大業(yè)主也深受其害。最典型的就是年初鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的鴛鴦一村業(yè)主與新雨物業(yè)糾紛,最終兩敗俱傷。據(jù)了解,目前我市已有七、八家物業(yè)管理企業(yè)因收費(fèi)難,物業(yè)管理工作難以為繼,無奈撤出,涉及13個(gè)小區(qū),50多萬平米住宅。四是業(yè)主委員會(huì)流于形式。很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識(shí)不強(qiáng),放棄物業(yè)管理自主權(quán),對(duì)成立業(yè)主大會(huì)參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會(huì)召開難,作用發(fā)揮不夠,業(yè)主委員會(huì)并沒有實(shí)行真正意義上的自治管理,業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決,為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患。(二)企業(yè)對(duì)管理服務(wù)的定位不準(zhǔn)確我市物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員文化層次普遍較低,素質(zhì)不高,很難樹立科學(xué)的管理和服務(wù)理念,加劇了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的矛盾。主要表現(xiàn)在:一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識(shí),服務(wù)態(tài)度不端正,服務(wù)用語不文明,服務(wù)行為不規(guī)范,對(duì)業(yè)主的正當(dāng)要求不能滿足,更談不上主動(dòng)幫助業(yè)主排憂解難。特別是由于物業(yè)企業(yè)造成的.問題也不能得到及時(shí)解決,直接影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶滿意度的提升。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。日常維修是物業(yè)管理一項(xiàng)重要工作,維修不及時(shí)、不到位都會(huì)使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑,甚至出現(xiàn)矛盾。三是部分物業(yè)管理企業(yè)從自身經(jīng)濟(jì)利益出發(fā),出租車棚、地下室等,用于經(jīng)營謀利,產(chǎn)生的各種污染等負(fù)面影響直接侵害了業(yè)主的利益。(三)老舊小區(qū)基礎(chǔ)條件不配套我市物業(yè)管理住宅小區(qū)分為三類:一是缺乏物業(yè)管理配套設(shè)施的老舊住宅區(qū),占全市物業(yè)管理住宅區(qū)面積40%;二是實(shí)行半封閉管理的住宅小區(qū),占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的21%;三是配套設(shè)施完善、實(shí)行全封閉管理的住宅小區(qū),占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的39%。其中,老舊住宅區(qū)面廣量大,建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)普遍不高,歷史欠賬多,硬件環(huán)境、公建配套、區(qū)內(nèi)公共秩序、居住對(duì)象的弱勢群體、管理運(yùn)轉(zhuǎn)等各種矛盾突出。具體表現(xiàn)在:一是可用于小區(qū)管理與服務(wù)的物業(yè)管理用房、車庫配套設(shè)施數(shù)量低,無法建立市場化管理運(yùn)作機(jī)制。二是安全防范設(shè)施匱乏,大多是敞開“不設(shè)防”住宅小區(qū),無法實(shí)行封閉管理,小區(qū)環(huán)境秩序混亂,治安案件時(shí)有發(fā)生。三是小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損,小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴(yán)重。四是地下管網(wǎng)不暢,經(jīng)常出現(xiàn)下水堵塞或雨天積水問題。五是小區(qū)綠化布局不合理,常年失養(yǎng),地被植物逐年減少。六是收費(fèi)率低,每月每戶在4—10元,且只能收到50%,物業(yè)企業(yè)基本上只是對(duì)小區(qū)進(jìn)行維持型管理。(四)開發(fā)商遺留問題的解決不到位開發(fā)商遺留問題突出,相關(guān)部門沒有按規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收,嚴(yán)重影響了物業(yè)管理。一是新建住宅小區(qū)交付使用條件不明確,對(duì)交付使用環(huán)節(jié)缺乏有效監(jiān)督,一些項(xiàng)目交付使用時(shí)往往綠化、封閉、道路等配套設(shè)施尚未完善,業(yè)主未得到承諾利益,引發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)矛盾,也制約了物業(yè)管理的順利開展。二是有些公建配套設(shè)施,如:車庫、地下室、架空層、活動(dòng)中心、會(huì)所等權(quán)屬界定不清,易引發(fā)糾紛。有的開發(fā)商侵占和出售配套公用設(shè)施所謂“使用權(quán)”,侵害了業(yè)主利益,留下了隱患,加大了后期管理難度。三是房屋質(zhì)量問題。新區(qū)交付使用一段時(shí)間后,房屋質(zhì)量問題陸續(xù)暴露出來,物業(yè)公司難逃其咎。此外,物業(yè)管理市場競爭機(jī)制未建立,有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴(kuò)大管量,對(duì)開發(fā)商妥協(xié),降低承接標(biāo)準(zhǔn)接管物業(yè),也為日后的管理工作埋下隱患。(五)熱難點(diǎn)問題影響物業(yè)管理正常運(yùn)作。1、供水、供電設(shè)施移交不到位。一些開發(fā)建設(shè)單位沒有將小區(qū)的供水、供電設(shè)施移交專業(yè)部門,而是交由其子公司,即屬下的物業(yè)企業(yè)管理,留下隱患:一是水、電是專業(yè)設(shè)施,物業(yè)企業(yè)維護(hù)能力不足;二是出了故障后,與專業(yè)部門相互推諉扯皮;三是開發(fā)企業(yè)一旦改制,先天不足的物業(yè)企業(yè)又承擔(dān)不了相關(guān)責(zé)任。2、新建高層住宅供水困難。高層用水難問題一直是投訴熱點(diǎn),涉及牡丹園小區(qū)、正棱山莊、康樂家園、金匯城市花園、九緣城市花園、采秣小區(qū)、站北村、康嘉花園等。主要原因是小區(qū)建設(shè)時(shí),內(nèi)部管道口徑小,且部分地區(qū)地勢高。近幾年,我市東南成片開發(fā)了許多小區(qū),管道壓力更大。高層供水缺乏系統(tǒng)的改造方案,只有在小區(qū)新建加壓泵房才能徹底解決,而其所需資金卻又難以落實(shí)。3、私搭亂建、違章裝修、油煙噪音污染是困擾物業(yè)管理的三大難題。依法制止這些問題的發(fā)生,物業(yè)公司有畏難情緒,也苦于沒有處罰權(quán),無法盡責(zé),只得放任自流。4、公共照明設(shè)施的正常使用不能得到保證。一是老舊小區(qū)公共照明設(shè)施的電費(fèi)和維修標(biāo)準(zhǔn)偏低,調(diào)整艱難,嚴(yán)重影響了正常使用;二是部分物業(yè)企業(yè)人員工作責(zé)任心不強(qiáng),主動(dòng)維護(hù)小區(qū)照明設(shè)施的意識(shí)淡漠,只有等到市民投訴、電話辦交辦后才被動(dòng)維修。(六)現(xiàn)行物業(yè)法規(guī)操作困難。1、現(xiàn)行法規(guī)與監(jiān)管體制不順。如房屋管理由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé),但房屋性質(zhì)改變卻由建管處和裝飾辦監(jiān)管,責(zé)任主體不明確。2、行政監(jiān)管力度不大。如珍珠西園地下室出租給人居住,租戶接水、氣,存在安全隱患,居民反映強(qiáng)烈。而港華燃?xì)夤竞褪讋?chuàng)水務(wù)公司認(rèn)為只要用戶申請(qǐng),符合安裝條件,就可以辦理使用手續(xù)。而作為主管部門的房產(chǎn)部門卻無法干預(yù)。3、現(xiàn)行法規(guī)中關(guān)于房屋維修基金的使用規(guī)定,脫離了我市市情,難以操作。4、成立業(yè)主大會(huì)的規(guī)定過于繁雜,又缺少行政的輔導(dǎo)與幫助。三、解決物業(yè)管理問題的幾點(diǎn)建議1、加強(qiáng)政府管理和引導(dǎo),完善物業(yè)管理法制建設(shè)。在已制定的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》基礎(chǔ)上,進(jìn)一步出臺(tái)更加完善可操作性的實(shí)施細(xì)則,明確政府部門、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司和業(yè)主各方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù);深入宣傳相關(guān)法律法規(guī),讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理的重要性,履行相關(guān)義務(wù),積極配合物業(yè)企業(yè)做好管理工作,同時(shí)也要善于運(yùn)用法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)益;進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)企業(yè)工作行為方式,完善招投標(biāo)制度建設(shè),引入競爭機(jī)制,把優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)引進(jìn)來,以改變物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)差,服務(wù)不規(guī)范,專業(yè)性不強(qiáng),企業(yè)運(yùn)作透明度不夠的落后狀況。2、提高業(yè)主意識(shí),加快業(yè)主委員會(huì)制度規(guī)范化。相關(guān)部門要指導(dǎo)業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識(shí)水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì)工作,能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用,建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同,仔細(xì)斟酌條款,確定服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)費(fèi)價(jià)格,并定期召開業(yè)主大會(huì),監(jiān)督經(jīng)費(fèi)使用情況,受理業(yè)主投訴。對(duì)于熱難點(diǎn)問題,物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)駐小區(qū)時(shí),要與業(yè)主簽訂公約,對(duì)違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養(yǎng)寵物和亂停車等問題約法三章,共同維護(hù)小區(qū)穩(wěn)定。3、嚴(yán)格把好小區(qū)驗(yàn)收關(guān),努力推進(jìn)老舊小區(qū)改造。開發(fā)商遺留問題日漸成為新建小區(qū)的物業(yè)管理難點(diǎn)。小區(qū)竣工驗(yàn)收時(shí),相關(guān)部門要嚴(yán)把房屋、配套設(shè)施、水電氣等質(zhì)量關(guān);要監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)必須履行的程序,堅(jiān)決避免一些物業(yè)企業(yè)因盲目擴(kuò)大管量而草率接管,為日后正常運(yùn)轉(zhuǎn)和自我發(fā)展留下隱患。有關(guān)部門要加大對(duì)老舊小區(qū)物業(yè)管理規(guī)劃和投資力度,努力提高車棚、綠化、封閉等相關(guān)配套設(shè)施建設(shè);物業(yè)管理企業(yè)要與社區(qū)緊密配合,加強(qiáng)對(duì)弱勢居民的扶助。4、實(shí)行重大事項(xiàng)報(bào)告制度,積極探索新的管理方式。上海市房地資源局提出了《物業(yè)管理區(qū)域重大事件報(bào)告制度》和應(yīng)急預(yù)案,明確規(guī)定了房地產(chǎn)行政管理部門和物業(yè)管理企業(yè)在應(yīng)對(duì)這類事件時(shí)應(yīng)付的職責(zé),還設(shè)立了全市統(tǒng)一的報(bào)告重大突發(fā)事件特服電話,24小時(shí)受理物業(yè)管理重大事件報(bào)告,各區(qū)縣房地產(chǎn)行政管理部門和物業(yè)管理企業(yè)也分別設(shè)立重大事件報(bào)告專線電話,落實(shí)專人值班。將重大事件報(bào)告制度的執(zhí)行情況和應(yīng)急預(yù)案體系的建立情況列入?yún)^(qū)縣房地產(chǎn)局,物業(yè)管理企業(yè)和小區(qū)經(jīng)理的工作考核內(nèi)容,對(duì)未按規(guī)定報(bào)送通報(bào),公布有關(guān)突發(fā)事件信息,不服從管理部門統(tǒng)一應(yīng)急指揮和處置以及未及時(shí)應(yīng)急處置的單位和直接責(zé)任人將依法查處。我市有關(guān)部門要積極創(chuàng)造條件,借鑒上海市和全國其它先進(jìn)物業(yè)管理城市經(jīng)驗(yàn)和做法,積極探索多樣化物業(yè)管理方式,不斷改進(jìn)和完善物業(yè)管理工作,努力為人民群眾創(chuàng)造和諧的社會(huì)環(huán)境。物業(yè)小區(qū)的調(diào)查報(bào)告11一、調(diào)查目的:為更深掌握書本上的物業(yè)管理理論知識(shí)與實(shí)際工作的相結(jié)合,用理論知識(shí)加深對(duì)實(shí)際工作的認(rèn)識(shí),用實(shí)踐驗(yàn)證所學(xué)的物業(yè)管理理論,探求物業(yè)管理工作的本質(zhì)與規(guī)律。通過對(duì)望開物業(yè)管理有限公司的物業(yè)管理進(jìn)行調(diào)查,能更深刻認(rèn)識(shí)到物業(yè)內(nèi)容,管理,服務(wù),及其專業(yè)知識(shí)的運(yùn)用。二、調(diào)查對(duì)象望開物業(yè)管理有限公司三、調(diào)查成員:劉梓程四、調(diào)查方法:資料法、問卷調(diào)查法、現(xiàn)場觀查法一、公司簡介望開物業(yè)管理有限公司乃長沙望城坡經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)總公司下屬專業(yè)從事物業(yè)管理的全資企業(yè),公司成立于1995年,自成立以來,采取深圳物業(yè)公司的先進(jìn)管理模式,創(chuàng)造了良好的服務(wù)形象,并成為長沙市首批物業(yè)管理企業(yè)的佼佼者。望開物業(yè)注冊資金1000余萬元,資質(zhì)為三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)。公司下設(shè)方圓廣告公司、岳麓區(qū)最大的室內(nèi)集貿(mào)市場和摩托車市場,并擁有臨街商業(yè)門面4000多平米。雄厚的資金實(shí)力,規(guī)模健全的運(yùn)行機(jī)制和廣闊的發(fā)展前景,使望開物業(yè)在市場競爭中形成了強(qiáng)大的優(yōu)勢,先后接管了望城坡地區(qū)的望開區(qū)辦公大樓、開發(fā)區(qū)職工宿舍、四合院安置綜合樓、憩園小區(qū)等小型商住區(qū)3萬多平米的物業(yè)管理工作;接管了陽明山莊14萬平方米的大型住宅小區(qū)和長沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)“麓谷”市政設(shè)施3.5平方公里的物業(yè)管理工作,并且還負(fù)責(zé)管理開發(fā)區(qū)2.5平方公里的自來水管網(wǎng)。20__年,公司又順利的接受了臺(tái)灣鴻升置業(yè)的委托,管理其在長沙市中心開發(fā)的3萬多平米,22層超百米的高層綜合性樓宇“鴻儀大廈”。經(jīng)過七年的發(fā)展,望開物業(yè)已擁有員工136人,管理人員32人,專業(yè)技術(shù)執(zhí)證人員36人。其中,大專以上學(xué)歷占總?cè)藬?shù)的70%以上。望開物業(yè)的宗旨是“服務(wù)到永遠(yuǎn)”。二、存在的'一些問題及解決方案A.小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及原因隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展,房地產(chǎn)市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高,小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出,其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問題,也有客觀環(huán)境制約帶來的問題。具體表現(xiàn)在以下幾方面:一)業(yè)主對(duì)權(quán)利義務(wù)的認(rèn)識(shí)不對(duì)稱。隨著住房商品化、私有化程度的提高,業(yè)主的維權(quán)意識(shí)日漸增強(qiáng),對(duì)物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)要求,但也有相當(dāng)一部分業(yè)主對(duì)自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)認(rèn)識(shí)不清。表現(xiàn)為:一是房屋維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任意識(shí)不強(qiáng),“產(chǎn)權(quán)歸己,維修自理”的觀念沒有樹立;二是不服從管理,亂裝修、亂搭建屢禁不止,自律意識(shí)淡漠;三是不按時(shí)交納或不交納物業(yè)管理費(fèi),尤其是老舊小區(qū)。不交費(fèi)的理由多種多樣,物業(yè)服務(wù)不到位自不必說,房屋質(zhì)量等開發(fā)商遺留問題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費(fèi)的理由。如此惡性循環(huán),直至物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降,干脆關(guān)門走人,廣大業(yè)主也深受其害。據(jù)了解,物業(yè)管理企業(yè)因收費(fèi)難,物業(yè)管理工作難以為繼,無奈撤出。(二)企業(yè)對(duì)管理服務(wù)的定位不準(zhǔn)確,我市物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員文化層次普遍較低,素質(zhì)不高,很難樹立科學(xué)的管理和服務(wù)理念,加劇了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的矛盾。主要表現(xiàn)在:一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識(shí),服務(wù)態(tài)度不端正,服務(wù)用語不文明,服務(wù)行為不規(guī)范,對(duì)業(yè)主

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