昆明市物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃問題研究

專業(yè)碩士研究生學位論文昆明市物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃問題研究——基于YCWL集團物流園區(qū)項目畢業(yè)設計（論文）原創(chuàng)性聲明和使用授權說明原創(chuàng)性聲明本人鄭重承諾：所呈交的畢業(yè)設計（論文），是我個人在指導教師的指導下進行的研究工作及取得的成果。盡我所知，除文中特別加以標注和致謝的地方外，不包含其他人或組織已經發(fā)表或公布過的研究成果，也不包含我為獲得及其它教育機構的學位或學歷而使用過的材料。對本研究提供過幫助和做出過貢獻的個人或集體，均已在文中作了明確的說明并表示了謝意。作者簽名：日期：指導教師簽名：日期：使用授權說明本人完全了解大學關于收集、保存、使用畢業(yè)設計（論文）的規(guī)定，即：按照學校要求提交畢業(yè)設計（論文）的印刷本和電子版本；學校有權保存畢業(yè)設計（論文）的印刷本和電子版，并提供目錄檢索與閱覽服務；學?？梢圆捎糜坝?、縮印、數(shù)字化或其它復制手段保存論文；在不以贏利為目的前提下，學?？梢怨颊撐牡牟糠只蛉績热荨Ｗ髡吆灻喝掌冢?

學位論文原創(chuàng)性聲明本人鄭重聲明：所呈交的論文是本人在導師的指導下獨立進行研究所取得的研究成果。除了文中特別加以標注引用的內容外，本論文不包含任何其他個人或集體已經發(fā)表或撰寫的成果作品。對本文的研究做出重要貢獻的個人和集體，均已在文中以明確方式標明。本人完全意識到本聲明的法律后果由本人承擔。作者簽名： 日期：年月日學位論文版權使用授權書本學位論文作者完全了解學校有關保留、使用學位論文的規(guī)定，同意學校保留并向國家有關部門或機構送交論文的復印件和電子版，允許論文被查閱和借閱。本人授權大學可以將本學位論文的全部或部分內容編入有關數(shù)據庫進行檢索，可以采用影印、縮印或掃描等復制手段保存和匯編本學位論文。涉密論文按學校規(guī)定處理。作者簽名： 日期：年月日導師簽名：日期：年月日

注意事項1.設計（論文）的內容包括：1）封面（按教務處制定的標準封面格式制作）2）原創(chuàng)性聲明3）中文摘要（300字左右）、關鍵詞4）外文摘要、關鍵詞5）目次頁（附件不統(tǒng)一編入）6）論文主體部分：引言（或緒論）、正文、結論7）參考文獻8）致謝9）附錄（對論文支持必要時）2.論文字數(shù)要求：理工類設計（論文）正文字數(shù)不少于1萬字（不包括圖紙、程序清單等），文科類論文正文字數(shù)不少于1.2萬字。3.附件包括：任務書、開題報告、外文譯文、譯文原文（復印件）。4.文字、圖表要求：1）文字通順，語言流暢，書寫字跡工整，打印字體及大小符合要求，無錯別字，不準請他人代寫2）工程設計類題目的圖紙，要求部分用尺規(guī)繪制，部分用計算機繪制，所有圖紙應符合國家技術標準規(guī)范。圖表整潔，布局合理，文字注釋必須使用工程字書寫，不準用徒手畫3）畢業(yè)論文須用A4單面打印，論文50頁以上的雙面打印4）圖表應繪制于無格子的頁面上5）軟件工程類課題應有程序清單，并提供電子文檔5.裝訂順序1）設計（論文）2）附件：按照任務書、開題報告、外文譯文、譯文原文（復印件）次序裝訂

指導教師評閱書指導教師評價：一、撰寫（設計）過程1、學生在論文（設計）過程中的治學態(tài)度、工作精神□優(yōu)□良□中□及格□不及格2、學生掌握專業(yè)知識、技能的扎實程度□優(yōu)□良□中□及格□不及格3、學生綜合運用所學知識和專業(yè)技能分析和解決問題的能力□優(yōu)□良□中□及格□不及格4、研究方法的科學性；技術線路的可行性；設計方案的合理性□優(yōu)□良□中□及格□不及格5、完成畢業(yè)論文（設計）期間的出勤情況□優(yōu)□良□中□及格□不及格二、論文（設計）質量1、論文（設計）的整體結構是否符合撰寫規(guī)范？□優(yōu)□良□中□及格□不及格2、是否完成指定的論文（設計）任務（包括裝訂及附件）？□優(yōu)□良□中□及格□不及格三、論文（設計）水平1、論文（設計）的理論意義或對解決實際問題的指導意義□優(yōu)□良□中□及格□不及格2、論文的觀念是否有新意？設計是否有創(chuàng)意？□優(yōu)□良□中□及格□不及格3、論文（設計說明書）所體現(xiàn)的整體水平□優(yōu)□良□中□及格□不及格建議成績：□優(yōu)□良□中□及格□不及格（在所選等級前的□內畫“√”）指導教師：（簽名）單位：（蓋章）年月日

評閱教師評閱書評閱教師評價：一、論文（設計）質量1、論文（設計）的整體結構是否符合撰寫規(guī)范？□優(yōu)□良□中□及格□不及格2、是否完成指定的論文（設計）任務（包括裝訂及附件）？□優(yōu)□良□中□及格□不及格二、論文（設計）水平1、論文（設計）的理論意義或對解決實際問題的指導意義□優(yōu)□良□中□及格□不及格2、論文的觀念是否有新意？設計是否有創(chuàng)意？□優(yōu)□良□中□及格□不及格3、論文（設計說明書）所體現(xiàn)的整體水平□優(yōu)□良□中□及格□不及格建議成績：□優(yōu)□良□中□及格□不及格（在所選等級前的□內畫“√”）評閱教師：（簽名）單位：（蓋章）年月日教研室（或答辯小組）及教學系意見教研室（或答辯小組）評價：一、答辯過程1、畢業(yè)論文（設計）的基本要點和見解的敘述情況□優(yōu)□良□中□及格□不及格2、對答辯問題的反應、理解、表達情況□優(yōu)□良□中□及格□不及格3、學生答辯過程中的精神狀態(tài)□優(yōu)□良□中□及格□不及格二、論文（設計）質量1、論文（設計）的整體結構是否符合撰寫規(guī)范？□優(yōu)□良□中□及格□不及格2、是否完成指定的論文（設計）任務（包括裝訂及附件）？□優(yōu)□良□中□及格□不及格三、論文（設計）水平1、論文（設計）的理論意義或對解決實際問題的指導意義□優(yōu)□良□中□及格□不及格2、論文的觀念是否有新意？設計是否有創(chuàng)意？□優(yōu)□良□中□及格□不及格3、論文（設計說明書）所體現(xiàn)的整體水平□優(yōu)□良□中□及格□不及格評定成績：□優(yōu)□良□中□及格□不及格教研室主任（或答辯小組組長）：（簽名）年月日教學系意見：系主任：（簽名）年月日摘要關鍵詞：物流；園區(qū)；發(fā)展規(guī)劃；項目AbstractKeyWords：目錄目錄第一章導論 1第一節(jié)選題的背景及研究意義 1一、 選題背景 1二、選題意義 1第二節(jié)論文研究的思路 2第三節(jié)論文創(chuàng)新點 3第二章理論綜述 4第一節(jié)物流理論綜述 4一、概述 4第二節(jié)區(qū)域型物流園區(qū)研究綜述 8一、各國對物流園區(qū)的理解 8二、我國對物流園區(qū)的定義和理解 9三、物流園區(qū)的發(fā)展 9第三節(jié)物流園區(qū)規(guī)劃發(fā)展研究綜述 11第三章昆明市區(qū)域物流發(fā)展問題分析 14第一節(jié) 昆明市區(qū)域物流發(fā)展狀況 14第二節(jié)昆明市發(fā)展愿景與物流發(fā)展的必要性 18一、昆明市發(fā)展愿景 18二、昆明市物流發(fā)展的必要性 19第三節(jié)昆明市區(qū)域物流園區(qū)建設情況 21第四章YCWL集團物流園區(qū)項目分析 24第一節(jié)YCWL集團物流園區(qū)項目概況 24一、項目區(qū)位 24一、項目選址 25 25第二節(jié)項目功能規(guī)劃與布局 25一、規(guī)劃原則 25二、項目功能規(guī)劃與布局 27第三節(jié)建設模式與效益分析 28一、投資分析 28二、收益分析 29第五章昆明市物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃策略與建議 31第一節(jié)昆明市物流園區(qū)建設發(fā)展策略 31一、圍繞產業(yè)做物流 31二、圍繞保稅做物流 32三、建立信息合作平臺 32第二節(jié)昆明市物流園區(qū)建設發(fā)展建議 33一、提供良好的軟環(huán)境和硬環(huán)境支撐 33二、狠抓項目實施 34三、積極招商引資 34四、支持物流企業(yè)做大做強 35六、加強物流資源整合 36七、加強專業(yè)人才培養(yǎng) 37八、推進物流業(yè)對外開放和國際合作 37九、推動城市物流配送的發(fā)展 38第六章結論與展望 38第一節(jié)結論 38第二節(jié)展望 39參考文獻 41致謝 44第一章導論第一節(jié)選題的背景及研究意義選題背景“十二五”期間，是國際秩序調整和中國經濟轉型的關鍵時期。云南省和昆明市都面臨著重大的發(fā)展戰(zhàn)略機遇期。經濟全球化的步伐進一步加快，區(qū)域一體化趨勢明顯加強，國家宏觀經濟政策調整，“一帶一路”國家發(fā)展戰(zhàn)略成為區(qū)域經濟發(fā)展的重點抓手，為區(qū)域的發(fā)展提供了前所未有的機遇，同時，掀起了又一輪來自發(fā)達國家和國內發(fā)達地區(qū)的產業(yè)轉移機會；在新型城鎮(zhèn)化發(fā)展到最后關鍵時期，也是園區(qū)經濟大發(fā)展的時期，產城融合必然成為發(fā)展趨勢，而現(xiàn)代物流園區(qū)的發(fā)展必然不可替代。新技術、新經濟、新商業(yè)的大勢下，傳統(tǒng)產業(yè)面臨著前所未有的機遇和挑戰(zhàn)，適當?shù)膽?zhàn)略調整有利于占據市場發(fā)展制高點。昆明作為云南省省會及云南省唯一的特大中心城市，將成為“一帶一路”國家戰(zhàn)略面對南亞、東南亞的核心樞紐，而大型物流園區(qū)將成為其重要構件，對培育新的經濟增長點，推進經濟結構的調整，增加就業(yè)，增強中心城市的服務功能和競爭力，應對昆明市未來經濟社會全面、快速、和諧發(fā)展的挑戰(zhàn)都具有重要意義。也為云南省經濟發(fā)展切入“一帶一路”的國家發(fā)展戰(zhàn)略鋪設開放的通道，把云南經濟推向對南亞和東南亞開放的新前沿。YCWL集團是物流行業(yè)的龍頭企業(yè)，中國物流百強排名第六名，中國首批5A級物流企業(yè)，具有多年的物流專業(yè)運營經驗，近千家直屬分、子公司遍布全國，具有很強的行業(yè)影響力和號召力。二十多年的物流專業(yè)經驗積累，較強的多行業(yè)（化工、服裝、藥品、食品、配件、電子商務、汽車、鋼材、家電等）企業(yè)供應鏈管理與實體運作能力，培育了5萬多家長期穩(wěn)定的合作伙伴。是國內物流行業(yè)唯一能夠提供全流程金融服務，唯一能實現(xiàn)企業(yè)全流程訂單管理服務、唯一全國性的專注于生產與貿易企業(yè)服務、國內物流專業(yè)人才儲備最多的綜合型現(xiàn)代物流服務商。因此，YCWL集團物流園區(qū)項目的發(fā)展在昆明具有重要的的示范帶動作用，能夠起到積極的借鑒意義。二、選題意義YCWL集團物流園區(qū)項目位于昆明市高新區(qū)保稅物流規(guī)劃區(qū)內，位置在南三環(huán)以外，跟昆明市城市總體規(guī)劃相吻合；東北與呈貢新區(qū)、昆明國家經濟技術開發(fā)區(qū)連接，南面覆蓋昆明高新技術開發(fā)區(qū)，向西是安寧工業(yè)園、?？诠I(yè)園、晉寧工業(yè)園，西北覆蓋五華科技產業(yè)園；昆玉高速在附近有高速出入口，交通條件便利。計劃占地面積800畝，建成云南國際物流園區(qū)，含物流倉儲、冷鏈倉儲（醫(yī)藥、農副產品）、國際集裝箱堆場、專線運輸操作基地、政府相關職能部門和園區(qū)管理部門辦公場所、園區(qū)服務配套（酒店、餐飲、通訊、汽車配件和維修等）。項目依托昆明市已初步形成較為完善的公路、鐵路和航空立體交通網絡，作為昆明市和云南省重要商品集散地、綜合交通運輸樞紐、供應鏈物流核心節(jié)點，同時作為云南省輻射西南地區(qū)和全國的重要物流樞紐。為減低產業(yè)物流成本、提高商貿物流效率，提升企業(yè)核心競爭力、改善人民生活水平，將發(fā)揮極其重要的作用。由于昆明市物流園區(qū)發(fā)展處于起步階段，缺乏整體現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃的指導，物流基礎設施建設布局與運輸節(jié)點缺乏有效銜接。因此，必須首先在園區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃上進行有效研究，才能更好的為昆明市物流園區(qū)發(fā)展提供指導和借鑒。本文以YCWL集團物流園區(qū)項目為對象進行城市物流園區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃研究，研究結論可為昆明市物流園區(qū)的建設提供理論上的依據和指導，也可為相關職能部門提供一定的決策參考。此外，園區(qū)的整體規(guī)劃思路及方法也可以為昆明市物流園區(qū)的規(guī)劃和建設提供借鑒。第二節(jié)論文研究的思路本選題將通過文獻研究、案例分析、邏輯演繹等研究方法進行以下幾方面的研究。一是昆明市物流業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析。首先對昆明市主要物流企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀以及生產流通企業(yè)的物流需求狀況進行調查，通過對調查結果的分析來探尋昆明市物流業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀以及存在的主要問題。二是對昆明市物流園區(qū)的需求進行預估。根據昆明市當前發(fā)展的情況，確定對昆明市物流管理過程中的策略和方式。確定了研究的方式后，接下來將就昆明市的整體經濟水平進行評估以及在把握市場規(guī)律的前提下預判未來市場的前景，最后，得出結論，然后對下一年昆明商品的需求做出預測。三是YCWL集團物流園區(qū)項目的市場定位以及發(fā)展策略。我們首先通過SWOT的方式完成對園區(qū)發(fā)展的分析，然后，根據YCWL集團物流園區(qū)項目的發(fā)展目標，不斷擴大市場規(guī)模。在公司發(fā)展過程中將發(fā)展戰(zhàn)略進行細化，按照時間分為短期發(fā)展戰(zhàn)略、中期發(fā)展戰(zhàn)略和長期發(fā)展戰(zhàn)略。四是YCWL集團物流園區(qū)項目的整體布局以及公司具備的功能。公司根據對市場調研的情況，準確把握住了園區(qū)內對物流市場的需求力度以及競爭的激烈程度，完成了對YCWL集團物流園區(qū)項目的市場定位和功能劃分。功能與布局分析。以園區(qū)的未來物流需求量、戰(zhàn)略定位和發(fā)展目標為依據，對園區(qū)進行合理的功能規(guī)劃，推算園區(qū)的倉儲需求量、配送需求量、包裝加工需求量、保稅物流需求量以及物流展示需求量等功能需求量并對園區(qū)的功能區(qū)布局進行研究。五是根據上述研究結果，進一步通過邏輯演繹對昆明市物流園區(qū)的發(fā)展策略提出意見和建議。具體研究技術路線如下：昆明市物流園區(qū)需求預測昆明市物流園區(qū)需求預測YCWL集團物流園區(qū)項目概述YCWL集團物流園區(qū)項目戰(zhàn)略定位YCWL集團物流園區(qū)項目功能規(guī)劃YCWL集團物流園區(qū)項目功能布局昆明市物流業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析昆明市物流園區(qū)項目發(fā)展對策建議昆明市物流園區(qū)建設的必要性分析文獻綜述第三節(jié)論文創(chuàng)新點第二章理論綜述第一節(jié)物流理論綜述一、概述（一）物流的起源現(xiàn)代意義上的“物流”一詞源于美國，最早用“Distribution”一詞來表述。今天所說的“物流”一詞是從日本傳到我國的，并且這一詞語已經演變成“Logistics”。1935年，美國銷售協(xié)會對“物流”進行了定義。其定義為：物流（PhysicalDistribution）是包含在銷售之中的物質材料和服務，是從生產地到銷售地的流動過程中伴隨的種種活動。二戰(zhàn)時，美國在軍用物資的戰(zhàn)時供應中，首先采取了后期管理（LogisticsManagement）這一名詞，對軍用物資的運輸、補給、屯駐等進行全面管理。該方法引入商業(yè)部門被稱為商業(yè)后勤（BusinessLogistics）。從20世紀50年代到70年代，人們研究的對象主要是狹義領域方面的物流，而沒有從宏觀領域進行分析，因此采用的仍是PhysicalDistribution一詞。等到了1987年，美國物流管理協(xié)會（TheCouncilofLogisticsManagement,CLM）將PhysicalDistribution改為Logistics，并對Logistics進行了新的定義：Logistics的目的是迎合顧客的需求，通過獲取生產過程中的原料以及生產的流程來連接生產地點和消費地點，并且努力達到最大的效率和最小的生產成本。這樣Logistics就有了新的定義，打破了傳統(tǒng)領域商品的經營領域，將商品活動運用到了生產過程中物流包括了從原材料采購，產品的生產和銷售之后的維護幾個方面。這樣就能夠將產品的整個流程包括了進行，給予了物流新的定義。（二）物流概念及其理解我國國家標準《物流術語》（GB/T18354-2006）中對“物流”的定義是：物流是物品從供應地到接收地的實體流動過程，根據實際需要，將運輸、存儲、裝卸、搬運、包裝、流通加工、配送、信息處理等基本功能實施有機結合?，F(xiàn)代物流不僅考慮從生產者到消費者之間的貨物時空移動，而且還考慮生產者對原材料的采購，以及生產者本身在產品制造過程中的運輸、保管和信息等方面，全面、綜合地提高經濟效益的問題。它是以滿足客戶需求為目標，把制造、運輸、銷售等環(huán)節(jié)通盤考慮的一種戰(zhàn)略措施。現(xiàn)代物流服務的核心目標是在物流全過程中以最小的綜合成本完成客戶的要求。物流作為供應鏈的重要組成部分，在產品的銷售過程中有著重要的意義。這是公司為了滿足顧客對產品的需要而對產品質量和外觀以及物流配送做出的改進。公司為了保持自己的競爭力，必須不斷進行革新運送的方式，通過最小的成本來完成運送、維護等任務。物流包括商品的運輸、配送、倉儲、包裝、搬運裝卸、流通加工，以及相關的物流信息等環(huán)節(jié)。現(xiàn)代物流是產業(yè)經濟的“加速器”，具有很強的產業(yè)聯(lián)系效應，是國民經濟運行的重要紐帶，是促進企業(yè)競爭優(yōu)勢形成的關鍵因素，被譽為繼降低物質消耗、提高勞動生產率之后企業(yè)的“第三利潤源泉”。（三）物流的一般分類由于物流活動的對象、物流目的、范圍不同，所以形成了不同類型的物流。以下是幾種典型的根據不同分類標準而對物流進行的劃分。1、按物流對經濟活動的影響分類（1）宏觀物流。它是指社會再生產總體的物流活動，是從社會再生產總體角度認識和研究物流活動?；顒訁⑴c者是構成社會總體的大產業(yè)、大集團。宏觀物流研究的主要特點是綜合性和全局性，主要研究內容是物流總體構成、物流與社會的關系、物流與經濟發(fā)展的關系、社會物流系統(tǒng)與國際物流系統(tǒng)的建立和運作。社會物流、國民經濟物流、國際物流都屬于宏觀物流。（2）微觀物流。消費者、生產者所從事的實際的、具體的物流活動都屬微觀物流。微觀物流研究的主要特點是具體性和局部性。企業(yè)物流、生產物流、供應物流、銷售物流、回收物流、廢棄物物流等皆是微觀物流。2、按物流系統(tǒng)涵蓋領域分類（1）社會物流。它是指超出個體家戶的面向社會為目的的物流。這種社會性很強的物流往往由專門的物流承擔人承擔。社會物流研究的主要特點是綜合性和廣泛性，主要研究內容是再生產過程中發(fā)生的物流活動、國民經濟中的物流活動、社會物流體系結構和運行以及服務社會、面向社會又在社會環(huán)境中運行的物流。（2）企業(yè)物流。它是指企業(yè)內部的物品實體流動，是從企業(yè)角度研究與之有關的物流活動，是典型的微觀物流活動。企業(yè)物流又可具體分為供應物流、生產物流、銷售物流、回收物流、廢棄物物流等物流活動。3、按物流活動范圍分類（1）國際物流。它是指不同國家（地區(qū)）之間的物流，是國際貿易的一個必然組成部分。國際物流是現(xiàn)代物流系統(tǒng)中重要的物流領域。（2）國內物流。它是指生產和消費等所有物流據點都在一個國家境內進行時所形成的物流，包括其他各種形式的物流，如國內宏觀物流、國內微觀物流、國內社會物流與國內企業(yè)物流等。（3）地區(qū)物流。它有不同的劃分原則。按行政區(qū)域劃分，如西南地區(qū)、華東地區(qū)等；按經濟圈劃分，如蘇錫常經濟區(qū)、黑龍江邊境貿易區(qū)；按地理位置劃分，如長江三角洲地區(qū)、珠江三角洲地區(qū)等。另外還有綠色物流、軍事物流、第三方物流、定制物流、虛擬物流等分類，此不贅述。（四）現(xiàn)代物流的特征及構成物流的發(fā)展是建立在“一定服務水平上總成本最低”的理念上的，真正的現(xiàn)代物流要擴大虛擬市場規(guī)模，壓縮有形的倉儲設施和商品分銷中心，要精簡和簡化分銷網絡。現(xiàn)代物流發(fā)展趨勢總體呈現(xiàn)信息化、柔性化、標準化、自動化與智能化、最小化和增值性六大主要特征?，F(xiàn)代物流的構成要素中，實現(xiàn)貨物、商品空間移動的運輸以及時間移動的儲存是兩個核心要素，另外包裝、搬運裝卸、流通加工、配送、信息等要素是以保證物流活動順利進行而開展的輔助活動，他們對物流的順利進行起著非常重要的作用。二、現(xiàn)代物流理論物流是一個不獨立創(chuàng)造社會財富，而是為社會財富的價值和使用價值的實現(xiàn)，為社會生產和人民生活的順利進行提供服務的行業(yè)，是第三產業(yè)的重要構成部分。因此物流基礎理論大多從經濟學、管理學和市場營銷學相關理論發(fā)展和延伸而來。經濟黑暗大陸理論、物流冰山理論、第三利潤源泉理論是三個較為典型的現(xiàn)代物流理論。（一）經濟黑暗大陸理論1962年，管理學大師彼得.德魯克曾經發(fā)表了題為《經濟的黑色大陸》一文。在論文中我們可以發(fā)現(xiàn)，彼得.德魯克認為流通是使得經濟市場變得黑暗的主要原因，而物流活動作為企業(yè)在流通過程中的主要方式，其模糊的特性變得更為明顯。同時，物流活動有著更廣泛的定義，不僅僅包括物流的成本，還包括物流的配送。在經濟領域，公司把生產的費用主要分為以下幾個方面：生產費用，即生產過程中消耗的成本；管理費用，公司在管理過程中付出的金錢；財務費用，主要指的是公司的財務部門花費的資金。通過將生產的成本進行不斷地細分，我們就能夠發(fā)現(xiàn)是哪一個流通的過程花費了大量的資本，哪一個步驟為公司創(chuàng)造了利益，這樣我們就能夠合理的分配公司的資源，增加公司的收入成本。然而，作為資金鏈核心部分的物流因為耗資大，收入低，在公司中普遍不受重視，因此，很多人都把物流當做“黑大陸”。（二）物流冰山理論1970年，日本早稻田大學的西澤修教授提出物流冰山學說理論。該理論指出人們對物流耗資不能夠準確把握，財務部門在進行花費賬單匯報過程中，人們只是單方面的看到了公司統(tǒng)計出來的一部分花費，但是這些費用只是物流管理中所有花費的一小部分。而物流的大頭一般是很難發(fā)現(xiàn)的，他們都是不易計算的。人們用海底下的冰山來形容財務部門統(tǒng)計出的物流花費，由此可見，耗資之巨大，這就是著名的物流冰山理論。（三）第三利潤源泉理論“第三利潤源”的說法是日本早稻田大學教授西澤修在1970年提出的。從歷史發(fā)展來看，人類歷史上曾經有兩個大量提供利潤的領域。第一個是資源領域，第二個是人力領域。在前兩個利潤源潛力越來越小，利潤開拓越來越困難情況下，物流領域的潛力被人所重視，按時間序列排為“第三個利潤源”。20世紀50年代，日本處于工業(yè)化大生產時期，企業(yè)經營的重點放在了降低制造成本上，這是二戰(zhàn)后日本企業(yè)經營的第一利潤源。然而，自動化生產線生產出來的大量產品很快導致了市場泛濫，企業(yè)的銷售壓力越來越大。在這一時期，日本企業(yè)順應政府的經濟高增長政策，把增加銷售額作為企業(yè)經營的重點，這便是二戰(zhàn)后日本企業(yè)經營的第二個利潤源。1970年以后，企業(yè)的生產成本已經縮小到了一個很低的程度，公司為了保證產品的質量，很難再降低生產成本了。因此，公司為了提供效益，不得不尋求新的利潤點。就是在此種背景下，公司發(fā)現(xiàn)了“第三利潤源”，即降低物流的成本。我們前面分析中知道，物流成本的花費是公司成本的大頭，而通過降低物流的成本完全可以提高公司的效益，因此，該理論一被提出便得到了廣大企業(yè)家的青睞。我國物流發(fā)展階段我國物流行業(yè)在最初級的時候是單純的存儲商品以及運輸商品的結合體，在當時的階段，經濟發(fā)展很緩慢，大多是的行業(yè)也無法集中，因此，普遍規(guī)模比較小，利潤比較薄。但是，隨著中國經濟的快速起步，尤其是改革開放后，我國的經濟開始迅速發(fā)展了起來，大規(guī)模化生產以及專業(yè)化生產的格局開始出現(xiàn)并且迅速的成熟。同時，隨著互聯(lián)網的快速興起，催生了許多新興的領域，如電子商務。這些行業(yè)開始紛紛進行改革，公司跨行業(yè)合作頻頻發(fā)生，市場開始由無序化向秩序化發(fā)展，競爭力也變得越來越大。近年來，我國在物流領域快速發(fā)展，產業(yè)地位顯著提升。國務院《物流業(yè)調整和振興規(guī)劃》《“十二五”規(guī)劃綱要》中“大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)”以及《國務院辦公廳關于促進物流業(yè)健康發(fā)展政策措施的意見》等，有力地促進了物流行業(yè)的發(fā)展。2013年以來，我國物流業(yè)保持平穩(wěn)較快發(fā)展，物流業(yè)增加值為3.2萬億元，同比增長13.9%。物流業(yè)增加值占GDP的比重為6.8%，占服務業(yè)增加值比重為15.7%。目前中國政府對物流業(yè)的支持力度位于世界前列。研究綜述一、各國對物流園區(qū)的理解從最初出現(xiàn)物流園區(qū)的概念到現(xiàn)在，物流園區(qū)在國外還沒有統(tǒng)一通用的定義。國外專門針對物流園區(qū)的研究成果較少，對于物流園區(qū)的研究主要借鑒其他物流結點（物流中心、配送中心）的研究成果。由于各個國家的實際情況不同，因此，對于物流園區(qū)功能的理解也有所不同。（一）日本對物流園區(qū)的定義和理解物流園區(qū)最早出現(xiàn)在日本東京，又稱物流團地（DistributionPark），是一家或多家物流企業(yè)在空間上集中布局的場所，是具有較大規(guī)模和綜合物流功能的物流集中用地。它是一個空間概念，一般是指多種物流設施和不同類型的物流企業(yè)在空間上集中布局的場所，是具有一定規(guī)模和綜合服務功能的物流節(jié)點。1965年開始，日本在規(guī)劃城市時，在東京分別建立了四個現(xiàn)代化的物流園區(qū)，通過逐步配套完善各項基礎設施、服務設施，提供各種優(yōu)惠政策，吸引大型物流中心在此聚集，使其獲得規(guī)模效益。這對于整合市場，降低物流成本發(fā)揮了重大作用，同時，減輕了大型配送中心在市中心分布所帶來的種種不利影響，成為支撐日本現(xiàn)代經濟的基礎產業(yè)。（二）歐洲各國對物流園區(qū)的定義和理解在歐洲，物流園區(qū)的概念最早在英國開始使用。1992年始將物流園區(qū)稱為貨運村（FreightVillage）。它是指在一定區(qū)域范圍內，所有國際和國內運輸?shù)挠嘘P商品運輸、物流和配送的活動，通過各種經營者實現(xiàn)。這些經營者可能是建在那里的建筑和設施的擁有者或租賃者。一個貨運村應該有與上面陳述的業(yè)務活動關系密切的企業(yè)入駐，也必須具備所有公共設施以實現(xiàn)上面提及的所有運作。在這種模式下，可以從業(yè)務活動或范圍、所有者及經營者、基本或基礎設施、多樣化的運輸方式等幾個方面來闡釋物流園區(qū)。歐洲物流園區(qū)總體有以下共同點：采用綜合的運輸方式，即將綜合勻速中轉站與交通運輸企業(yè)聚集的區(qū)域相結合；物流園區(qū)為所有用戶服務，是一個開放的服務系統(tǒng)；物流園區(qū)由一個中立的組織或機構來運營，如物流園區(qū)管理公司，全面為入駐企業(yè)服務。二、我國對物流園區(qū)的定義和理解2006年新修訂的國家標準《物流術語》，在該術語中有著對物流園區(qū)的準確定義：物流園區(qū)的目的是為了實現(xiàn)運送過程的共同化和集中化；同時，物流園區(qū)也指為了保持公司在某個區(qū)域的合理布局，公司決定集中建設某一個地方作為中心區(qū)域，然后向周邊進行輻射。目前，我國對于公司物流園區(qū)概念的描述主要有以下方面。1、從空間屬性描繪物流園區(qū)同時，從城市土地利用角度提出物流園區(qū)的概念，指出物流園區(qū)與其他工業(yè)園區(qū)相似的產業(yè)空間關聯(lián)性質。2、從物流園區(qū)的交通區(qū)位分析有利于從宏觀上把握物流園區(qū)的空間布局和交通運輸布局的關系。3、從物流園區(qū)在國外產生的背景原因分析了物流園區(qū)的內涵，特別指出了政府在物流園區(qū)產生、發(fā)展過程中的作用和主要做法。4、從物流園區(qū)的集聚效應角度指出物流園區(qū)是由兩種以上物流企業(yè)或者物流中心集中在一起形成，但是，對聚集主體的區(qū)域性和企業(yè)性進行了限制。5、從城市功能分區(qū)角度這對于物流園區(qū)在城市的協(xié)調布局有著重要的參考意義。隨著國內物流行業(yè)的迅速發(fā)展，雖然大部分物流公司在國家的發(fā)達城市設立了物流園區(qū)，同時，對于一些經濟不發(fā)達城市，也有著許多的服務點。但是，我國在物流領域的理論研究方面距離發(fā)達國家還有著巨大的差異，至今為止沒有獨立完成一個完整的物流理論體系，并且在物流節(jié)點方面的研究領域幾乎是空白的，沒有任何有效的成果出現(xiàn)。因此，我們在大力建設物流園區(qū)的同時也不要忽略對物流理論的研究。三、物流園區(qū)的發(fā)展物流園區(qū)從功能角度分析具有對經濟社會發(fā)展的促進、對產業(yè)發(fā)展的促進以及對城市結構和環(huán)境功能的優(yōu)化三個方面的作用，在經濟生活中有著重要的作用。因此，物流園區(qū)具有多重屬性。物流園區(qū)是一種社會公共基礎設施，具有社會屬性；物流園區(qū)系統(tǒng)和經濟發(fā)展有密切關系，具有經濟屬性；物流園區(qū)是物流系統(tǒng)運行的不可缺少的基礎要素，因而又具有了系統(tǒng)基礎要素屬性。由于物流園區(qū)的多重特征屬性以及分類標準和考察標準不同，物流園區(qū)的分類也沒有統(tǒng)一的標準。目前，國內比較認可的是按照滿足區(qū)域物流服務需求進行分類，分為區(qū)域物流組織型園區(qū)、商貿型物流園區(qū)、運輸樞紐型物流園區(qū)和綜合型物流園區(qū)。（一）國外物流園區(qū)的發(fā)展物流園區(qū)的發(fā)展歷史較短。在西方物流較為發(fā)達的國家，以日本、德國和美國最具代表性。1、日本物流園區(qū)的發(fā)展自1965年以來，日本已建成20個大型物流園區(qū)以使城市配送中心和物流中心布局更合理，也使得土地建設和城市規(guī)劃向更健康的方向發(fā)展。日本在園區(qū)建設過程中重視園區(qū)發(fā)展規(guī)劃和匹配的市政規(guī)劃，出臺優(yōu)惠的土地使用政策和政府投資政策，營造良好的市政設施配套及投資環(huán)境，這些都是物流園區(qū)建設中積累的寶貴經驗。日本的物流園區(qū)對于經濟貿易的增長起到了巨大的推動作用，高效有序的物流使得日本全國整體的物流水平迅速趕超歐美等發(fā)達國家。2、德國物流園區(qū)的發(fā)展德國政府在物流園區(qū)的規(guī)劃和建設上與日本存在一定差別。為了提高貨物運輸?shù)慕洕院秃侠硇?，對多種交通運輸資源進行整合，以發(fā)展綜合交通運輸體系，德國政府采取聯(lián)邦政府統(tǒng)籌規(guī)劃，州政府、市政府扶持建設，公司化經營管理，入駐企業(yè)自主經營的發(fā)展模式。從1985年德國建立第一個物流園區(qū)不萊梅物流園區(qū)以來，經過多年的探索和發(fā)展，德國的物流園區(qū)數(shù)量已經達到了30多個，形成了全國的網絡體系。德國的物流園區(qū)有效地帶動了經濟的發(fā)展，積極整合了物流產業(yè)，對歐洲物流的發(fā)展也有著巨大的影響。3、美國物流園區(qū)的發(fā)展美國是物流發(fā)展最早的國家，其在物流園區(qū)的建設方面采用稅收優(yōu)惠政策并進行行業(yè)資源整合，也積累了豐富的經驗。在強大的綜合國力與經濟實力的支撐下，美國物流業(yè)迅速發(fā)展，涌現(xiàn)出一批像UPS、FedEx等大型專業(yè)物流公司，且物流企業(yè)與工商企業(yè)的物流組織與管理都達到了很高的水平。4、國外物流園區(qū)發(fā)展模式總結綜合分析國外物流園區(qū)的發(fā)展，總結出了他們4種運作模式，分別是：經濟開發(fā)區(qū)模式、主體企業(yè)引導模式、工業(yè)地產商模式以及綜合運作模式。（二）國內物流園區(qū)的發(fā)展1、物流園區(qū)現(xiàn)狀我國物流發(fā)展起步較晚，物流園區(qū)開發(fā)與建設的歷史也不長。但是，隨著現(xiàn)代物流在我國的快速發(fā)展，作為現(xiàn)代物流系統(tǒng)高級節(jié)點的物流園區(qū)獲得了較快的發(fā)展。目前，物流園區(qū)在我國主要有4種開發(fā)模式：經濟開發(fā)區(qū)模式、主體企業(yè)引導模式、工業(yè)地產商模式以及綜合運作模式。然而，由于經濟發(fā)展水平的制約，物流園區(qū)形成的內在動力不足。2、發(fā)展中存在的問題（1）缺乏科學分析和定位，建設具有盲目性我國大部分在建的或是建成的物流園區(qū)都缺乏明確的分析和定位。另外園區(qū)的規(guī)劃建設沒有科學深入地分析當?shù)氐慕洕l(fā)展水平，忽視了對物流市場需求的培育。（2）缺乏科學合理的規(guī)劃全國已建成大小物流園區(qū)近千個，但大規(guī)模投資包括了商貿、生產制造等項目，這種盲目追求大規(guī)模、高標準的規(guī)劃建設與本地經濟發(fā)展嚴重脫節(jié)，使我國物流園區(qū)平均空置率達60%以上。（3）部分物流園區(qū)的“圈地傾向”在20世紀90年代初期，我國就存在開發(fā)區(qū)“圈地”熱潮。目前，不少地區(qū)出現(xiàn)了新一輪的“圈地”現(xiàn)象——物流園區(qū)的“圈地傾向”。某些地方打著興建物流園區(qū)的幌子，實際上卻是為了搞房地產。第三節(jié)物流園區(qū)規(guī)劃發(fā)展研究綜述物流園區(qū)作為物流業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產物，在日本、美國、西班牙等發(fā)達國家率先出現(xiàn)。雖然在不同的國家中物流園區(qū)的名字不一樣，一些具體的實施方式也不盡相同，但是，就其本質而言，這些方式都屬于物流園區(qū)，其建設要完成的目標都是一致的。在國外，對于物流園區(qū)的理論研究已經有著數(shù)十年的歷史了，在不斷研究過程中，其基本的研究方法和研究經驗已經相當比較成熟了。數(shù)十年來，大量的學者投身到物流園區(qū)理論的研究方面取得了一系列的成果，其中，美國著名經濟學家BishEbruKorular在1999年的時候就集裝箱場的具體作用提出了問題，他對物流配送過程中的具體流程以及宏觀問題進行了細致的分析，得出了物流園區(qū)設立集裝箱的主要作用，以及必要性。BrianSlack，也是來自美國的一名學者，他曾經在加拿大游學了三年，再次期間，BrianSlack仔細分析了多式聯(lián)運的方式，并于本國運送方式進行對比分析，終于提出了應該對內陸物流園區(qū)進行集中化管理的方法。早在1994年，MartinChristopher就曾經通過對物流園區(qū)的實地考察以及物流理論的研讀，從戰(zhàn)略角度分析了物流園區(qū)進行規(guī)劃性布局的重要作用。同時，他通過分析物流園區(qū)的布局與配送的效率關系，提出了優(yōu)化配送路徑的方式。因此同時，來自意大利的Kombe（1995）和Kopczak（1995）通過對物流理論的仔細研讀，結合本國物流公司的現(xiàn)狀，從企業(yè)角度和客戶角度提出了如何布局建設物流園區(qū)的方法，該方法由于符合國內的發(fā)展行情，能夠有效的減少公司的生產成本，所有，這些方法快速的被應用到了實踐中。物流園區(qū)在我國的發(fā)展比較晚，這是我國當時的國情決定的。物流園區(qū)作為一個專有名詞開始出現(xiàn)在國內是在20世紀90年代，當時，我國的經濟由于改革開放的原因，取得了不錯的進展。國內經濟的快速發(fā)展給物流活動的興起創(chuàng)造了適合生產發(fā)展的空間，同時物流業(yè)的進步也促進了我國的經濟進步。截止到目前為止，大部分物流公司在國家的發(fā)達城市設立了物流園區(qū)，同時，對于一些經濟不發(fā)達城市，也有著許多的服務點，已經逐漸形成了輻射全國的物流園區(qū)。近年來，隨著物流行業(yè)的重要性與日俱增，國內的學者也開始投入大量精力對其進行研究。王戰(zhàn)權和?；鄱髯鳛閲鴥茸钤缪芯课锪餍袠I(yè)的專家，他們早在2000年就提出了對物流園區(qū)進行分類的理論，并具體展開論述了該方法的重要作用。同時，還就物流園區(qū)建設過程中的布局問題提出了許多準則，為以后園區(qū)的建設提供了高貴的參考。陳憬在王戰(zhàn)權和牛慧恩的理論研究基礎上，對企業(yè)的物流用地進行了詳細的確定，并細致的介紹了物流莊園空間布局的特性，為后來物流莊園的建設提供了基礎。李玉民在2004年的時候，不斷對你物流管理理論進行深入研究，提出了完整的一套適用于物流園區(qū)的建設方法。并且通過數(shù)學計算的方法分析了園區(qū)建設的規(guī)模與效益的關系。同年，著名學者姚冠新和經濟學家周正篙從新的領域對物流莊園進行研究，從其建設意義角度分析了當前存在的困境，并就此提出了自己的一些觀點，給物流莊園的建設提供了借鑒。張晶也在該年完成了對物流莊園的深層次分析，深刻解讀了物流莊園與城市的聯(lián)系，并就其建設地點提出了自己的建議。張潛、陳慧（2005）介紹了物流園區(qū)的建設原則及規(guī)劃方法，提出了基于專家打分法的物流園區(qū)規(guī)劃的一種模型。林樺借鑒傳統(tǒng)交通預測的理論方法，闡述了物流園區(qū)貨流預測的主要目的和內容，提出了貨流預測的主要流程，并舉例說明了預測方法的應用情況。物流莊園發(fā)展到2007年的時候已經比較成熟了，有著其固有的發(fā)展模式。但是，王東紅和王雪嬌經過對當前市場的準確分析，發(fā)現(xiàn)了其建設過程中存在了大量不合理問題，嚴重阻礙了物流園區(qū)的發(fā)展。如在物流園區(qū)規(guī)劃建設中存在大量不合理現(xiàn)象，同時，園區(qū)建設過程中沒由統(tǒng)一的規(guī)范。王東紅和王雪嬌深剖問題出現(xiàn)的主要原因，并就此提出了切實的解決方案。上述文獻分別從布局、配送、選址、供應鏈、用地規(guī)劃等方面探討了物流園區(qū)的規(guī)劃問題，但基本都是從單一視角出發(fā)，從物流園區(qū)整體戰(zhàn)略發(fā)展研究的較少，因此，本文擬通過在微觀視角層面，采用案例研究法對企業(yè)園區(qū)進行深入分析基礎上，歸納、總結出區(qū)域性物流園區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略，并提出相應的對策建議。第三章昆明市區(qū)域物流園區(qū)發(fā)展及存在問題昆明市區(qū)域物流發(fā)展狀況“十一五”期間，隨著昆明市經濟、社會的快速發(fā)展和對外開放步伐的不斷加快，現(xiàn)代物流業(yè)在總量規(guī)模、結構、質量、效益等方面都取得了較大成績，為“十二五”期間物流業(yè)更快、更好地發(fā)展奠定了良好的基礎。當前，云南與外界進行交流溝通的主要路線有兩條，其一，主要以成都到昆明、貴州到昆明以及內地到昆明的鐵路為主，并建設高速通往外省，作為鐵路的輔助，進而完成了云南與全國的聯(lián)系。另一條路線則是以昆明為中心，不斷向周末地區(qū)進行輻射，加大云南與內地的聯(lián)系，同時，云南作為我國的邊境，與多個國家接壤，在輻射過程中應該同時加大與國外的聯(lián)系。一、發(fā)展基礎昆明作為滇中城市群的中心城市，四條泛亞鐵路的交匯點城市，與省內玉溪、曲靖、楚雄、紅河等城市的通行時距都在2小時左右，為云南省重要的交通樞紐，是面向東南亞、南亞開放的“橋頭堡”城市。昆明市已初步形成較為完善的公路、鐵路、水運和航空立體交通網絡。云南省的高等級公路和鐵路干線均以昆明為中心向周邊地區(qū)輻射；對于民用航空線路亦不例外，隨著昆明新機場的建設，昆明市作為西南地區(qū)航空樞紐的地位將更加突出，昆明市立體化交通體系將更完善。一是物流業(yè)貢獻率顯著提高。據市統(tǒng)計局統(tǒng)計,“十一五”期間，全市實現(xiàn)貨運總量66131.8萬噸。其中：公路貨運量為53862萬噸,占貨運總量的81.45%；鐵路貨運量11991.2萬噸、占貨運總量的18.13%；航空貨運量41.3萬噸、占貨運總量的0.06%。2010年，全市實現(xiàn)貨運總量14691萬噸,較上年同期增長7.5%。其中：公路貨運量為12410萬噸、鐵路貨運量2272萬噸、航空貨運量8.7萬噸，貨運周轉量2311302萬噸公里。2010年,昆明市社會物流總額實現(xiàn)65.61億元，同比增長8.9%，對GDP貢獻率達3.1%。二是物流建設項目投資增大。據不完全統(tǒng)計，“十一五”期間，昆明地區(qū)投資建設集倉儲、運輸以及加工、交易功能的物流項目（總投資500萬元以上）共計39項，計劃總投資56.85億元，實際完成投資18.1億元，項目建設占地780萬平方米，倉儲建筑面積85萬平方米，堆場面積62.95萬平方米，購置裝卸運輸設備650臺套。三是物流園區(qū)規(guī)劃與建設逐步開展。2009年12月20日，昆明市發(fā)改委牽頭編制的《昆明市“十二五”現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃》通過來自國家發(fā)改委等機構的7位專家評審驗收，隨后，市政府正式印發(fā)實施“十二五”現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃。按照規(guī)劃，全市逐步開展了昆明國際陸港（無水港）王家營片區(qū)暨呈貢鐵路集裝箱物流基地、安寧（大桃花村、草鋪）物流基地、晉寧騰俊東盟多式聯(lián)運倉儲物流園區(qū)等物流園區(qū)的規(guī)劃與建設工作。四是現(xiàn)代物流企業(yè)發(fā)展加快。昆明有物流企業(yè)集團7家，專業(yè)物流公司（倉儲、運輸、綜合服務企業(yè)）已達12041家，個體經營戶8000余家。云南物流業(yè)集團有限公司入選全國物流百強。中外運云南分公司、中遠云南分公司、中鐵集聯(lián)昆明分公司、遠成集團昆明分公司、昆明船舶集團公司、云南新鐵物流公司、云南騰俊物流公司、云南陸航物流公司等一批在昆投資聚集的現(xiàn)代物流企業(yè)在迅速發(fā)展。二、存在的問題盡管昆明現(xiàn)代物流業(yè)近年來有了較大發(fā)展，但昆明經濟發(fā)展對現(xiàn)代物流業(yè)的要求還有一定距離，與周邊省會城市相比也存在較大的差距。其具體表現(xiàn)在：沒有完整的企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，在公司發(fā)展過程中缺乏戰(zhàn)略性指導，同時，網絡節(jié)點的建設比較少，不能完成整體的銜接；物流的成本比較高，在市場中競爭的力度比較大，但是，在高端物品的配送領域人手又明顯不足，配置極端不合理；物流企業(yè)的基礎建設比較落后，不能滿足客戶的要求；缺乏優(yōu)秀的管理人才。一是物流業(yè)管理體制不夠完善。昆明物流業(yè)管理部門涉及公路交通、鐵路、民航、郵政，發(fā)改、商務、交運、工信、公安交警、海關、商檢、防疫、質檢部門等,各履其職，各行其事，因沒有物流業(yè)發(fā)展綜合專業(yè)管理部門和實體，缺乏對物流業(yè)發(fā)展的綜合管理，統(tǒng)籌性、協(xié)調性、統(tǒng)一性、整體性較差，一定程度阻礙了物流業(yè)及現(xiàn)代物流業(yè)的健康發(fā)展。二是物流基礎設施規(guī)劃與建設總體滯后。昆明物流基礎設施（物流基地、物流園區(qū)、物流中心、配送中心）規(guī)劃與建設工作總體滯后，綜合性的物流園區(qū)和貨運站場嚴重缺乏。各縣（市）區(qū)對物流基礎設施建設一方面重視不夠，另一方面存在著互不交流、部門分割等問題，散、亂、小、低級的重復建設比較突出（用地多為租用），規(guī)模化、現(xiàn)代化、集約化程度較低。三是物流企業(yè)處于產業(yè)鏈低端。昆明物流企業(yè)多數(shù)還停留在提供單一的運輸、倉儲等服務上。專業(yè)化、信息化的物流企業(yè)較少。大多數(shù)物流企業(yè)仍屬于傳統(tǒng)物流企業(yè)，只能為客戶提供運輸、倉儲服務，而不能為客戶提供諸如代理通關、物流策劃、采購、訂貨管理、包裝、流通加工等增值服務?，F(xiàn)有物流企業(yè)和物流設施規(guī)模都比較小，基本還處于零散、量小、無序狀態(tài)。全市從事公路貨運的運輸倉儲企業(yè)共有12041戶（2009年數(shù)字），其所擁有的現(xiàn)代化的箱式貨運和集裝箱運輸車輛總數(shù)占總車輛的10%以下，具備發(fā)展第三方物流服務的企業(yè)較少。四是物流企業(yè)向現(xiàn)代化、專業(yè)化、規(guī)模化、網絡化發(fā)展的程度較低。大多數(shù)物流企業(yè)一是服務功能單一，只能提供單項或分段物流服務，物流功能主要停留在倉儲、運輸和城市配送上，相關的包裝、加工、配貨等增值服務不多，更缺少根據客戶的需要提供技術含量高的服務項目，如物流網絡設計、物流系統(tǒng)設計等。二是服務區(qū)域分散。一般只能在一定地理范圍內提供物流服務，這主要是因為物流企業(yè)不具備綜合性的物流網絡平臺，物流資源僅局限在某幾個城市或地區(qū)，因而很難在較大范圍內提供一站式物流服務。三是技術與服務質量急待提高。現(xiàn)代物流對技術的依賴性很大，如世界上的大型物流公司通常都擁有"一流三網"——訂單信息流、全球供應鏈資源網絡、全球用戶資源網絡、計算機信息網絡，而昆明的物流企業(yè)限于技術、意識和資金等原因，很少能夠擁有。除少數(shù)企業(yè)采用了管理信息系統(tǒng)（MIS）外，全球衛(wèi)星定位系統(tǒng)（GPS）、地理信息系統(tǒng)（GIS）、物資采購管理（MRP）、企業(yè)資源計劃（ERP）及供應鏈管理（SCM）等管理軟件在物流領域中應用很少。此外，昆明市物流園區(qū)建設步伐不快，主要為松散的集群，特色不明顯，效益不顯著，沒有形成適應經濟發(fā)展的市場機制，沒有形成產業(yè)集群的群體競爭優(yōu)勢和聚集功能所產生的規(guī)模效應，開發(fā)建設中還面臨諸多的困難和問題。物流園區(qū)的管理是全方位、多層次的管理。一般而言物流園區(qū)規(guī)模都比較大，領導者管理半徑與管理縱深相應變大，做出準確決策的難度大大增加。從項目、公司、到各行業(yè)、各部門的逐級監(jiān)控管理問題，不同市場環(huán)境的兼顧適應與風險控制問題，專業(yè)分工細化帶來的資源整合及協(xié)調問題等等，都是園區(qū)在管理中所面臨的挑戰(zhàn)。昆明物流業(yè)在開發(fā)應用通用技術和先進技術方面與發(fā)達地區(qū)存在顯著的差距，主要體現(xiàn)以下幾個方面。一是鐵路、鐵路與公路、公路與民航、重要交通運輸樞紐節(jié)點與物流基礎設施規(guī)劃與建設不銜接，帶來貨物在運輸過程中多次搬運、拆裝等問題，多式聯(lián)運“無縫銜接”困難，損傷了貨物的品質、增加了物流成本、降低了運輸效率，物流的安全水平也大幅下降。二是集裝技術和單元化裝載技術應用面非常窄，大貨物運輸?shù)姆绞蕉急容^落后，僅僅處在發(fā)展的初步階段。三是許多先進的管理方式僅在極少數(shù)的大企業(yè)中局部得到應用，條形碼技術、可視化技術和貨物跟蹤技術等都處在萌芽階段。四是物流業(yè)信息化程度不高。目前，昆明還沒有形成社會化、市場化的物流網絡平臺，造成了物流資源的大量浪費，物流服務水平也難以提高，各類型物流企業(yè)之間信息溝通較少，以供應鏈為基礎的物流網絡和企業(yè)聯(lián)盟尚未形成，彼此之間缺乏整合與協(xié)作，造成市場競爭異常激烈，市場秩序混亂，過度競爭和無序競爭不可避免，成為制約昆明物流業(yè)快速發(fā)展的一個重要瓶頸。昆明與周邊國家直接對話的交流網絡和信息運用平臺尚未建立，適應不了經濟貿易發(fā)展和國際合作交流的需要，周邊國家之間車輛載重標準、財務結算方式、運單和財務憑證管理的差異性等等，制約了物流互往的發(fā)展。五是大通道促進大物流的效能尚不能顯現(xiàn)。因國家通過云南昆明連接東南亞、南亞國家的“大通道”尚未建成聯(lián)網，只建成單線或局部的通道，如昆曼公路、昆緬公路、中越鐵路雖已建成，但還沒有與相關國家的公路網、鐵路網聯(lián)通，加之國家之間對交通運輸管理標準不一致以及互運互通的限制，目前，不僅全國進出口東南亞、南亞的貨物基本不通過云南及昆明，而且云南和昆明進出口東南亞、南亞的貨物大部分仍不通過邊境陸路通道，而是通過南下的公路、鐵路直至海運，少數(shù)通過航空運輸。大通道促進大物流的效能尚不能顯現(xiàn)，時機還不成熟。第二節(jié)昆明市發(fā)展愿景與物流發(fā)展的必要性一、昆明市發(fā)展愿景根據《昆明城市總體規(guī)劃修編(2008-2020)》，10年后的昆明或將構建中國面向東南亞、南亞的交通樞紐。市內城鎮(zhèn)空間或將形成“一核五軸，三層多心”的規(guī)劃布局，即圍繞著昆明中心城區(qū)向東西(楚雄-昆明-紅河)、南北曲靖-昆明-玉溪)兩主軸發(fā)展，沿“祿勸-富民-安寧-晉寧”東川-尋甸-嵩明-宜良“”尋甸-祿勸“方向形成三個交通軸，同時在市域范圍內形成中心城-都市區(qū)-市域，三個發(fā)展各有所側重的層次。無論是居住、商務商業(yè)、休閑旅游度假、工業(yè)地產等相關房地產的開發(fā)還是昆明主城區(qū)與呈貢新區(qū)的開發(fā)都已經進入成熟期。2019年的昆明或將向已向城市國際大都市的宏偉愿景邁進。屆時，昆明新的航空港已經投入使用，將初步發(fā)揮航空樞紐作用，通向南亞、東南亞的國際鐵路和高速公路將基本建成，昆明面向南亞、東南亞開放的區(qū)域性國際化城市功能將得以體現(xiàn)和提升。同時，昆明主城區(qū)336個城中村預計也將完成開發(fā)建設，昆明主城區(qū)面向東南亞國際化金融中心的地位將確立，一個國際化大都市正吸引著全國乃至全世界的人們紛至沓來?！笆濉逼陂g，昆明經濟社會發(fā)展將實現(xiàn)持續(xù)、穩(wěn)定、快速的發(fā)展，現(xiàn)代物流業(yè)因其產業(yè)特征對實施國家沿邊開放“橋頭堡”戰(zhàn)略具有重要意義，因此，“十二五”期間也是昆明現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的關鍵五年，昆明物流產業(yè)必須順應發(fā)展需要，跨越式進入發(fā)展的新階段。二、昆明市物流發(fā)展的必要性（一）國民經濟社會發(fā)展的要求2010年全年實現(xiàn)地區(qū)生產總值2120.37億元，增長幅度為12.7%；三次產業(yè)中,第一產業(yè)實現(xiàn)增加值120.30億元，增長4.8%；第二產業(yè)實現(xiàn)增加值960.86億元，增長16.7%；第三產業(yè)實現(xiàn)增加值1039.21億元，增長12.6%；社會消費品零售總額達1060.19億元，增長20.6％。經綜合分析與調整，在本次規(guī)劃中對昆明市經濟社會主要指標進行預測。當前以及五年后年全市地區(qū)生產總值分別達到3000億元和4800億元；當前以及五年后人均GDP分別達到53451元和75539元；當前以及五年后社會消費品零售總額分別達到1352.43億元和2234.54億元；當前以及五年后外貿總額分別達到156億美元和221億美元。從上述的預測數(shù)據我們可以看出來，隨著中國經濟的快速發(fā)展，昆明市整體的經濟也將迎來一個巨大的跳躍，同時，快速發(fā)展的經濟也會為物流行業(yè)提供一個廣闊的發(fā)展空間。同時，隨著市場對物流需求的加劇，給物流行業(yè)帶來了更大的挑戰(zhàn)。（二）建設中國昆明國際陸港經濟區(qū)對物流業(yè)發(fā)展的需求昆明市1990年～2008年的交通運輸方式沒有明顯的變化，市場對公路運輸?shù)囊蕾囆砸琅f非常大，高速公路的建設也沒有取得很好得發(fā)展，但是，航空和鐵路的運輸方面，昆明市取得了可喜的進步，但是相對公路運輸?shù)谋壤?，航空運輸和鐵路運輸占據的比例很小。我們通過對獲得的數(shù)據分析，以及通過物理行業(yè)的增長率及貨運強度的方法預估出來的結論，大體上估計出來了兩年后，七年后和十二年后的總貨運量，其具體結果如圖2-6所示。圖2-6規(guī)劃特征年昆明市貨運量預測圖昆明市根據貨運方式中公路運輸、鐵路運輸和航空運輸貨物分別占據的比重，然后用同樣的方法得到了得到兩年后，七年后和十二年后的總貨運量，其具體結果如表2-1所示。表2-1昆明市貨運量分運輸方式預測匯總表項目2010年（實際值）2015年2020年預測值比重（％）預測值比重（％）貨運量（萬噸）136602371810032348100鐵路貨運量（萬噸）2046457019.27603518.66公路貨運量（萬噸）116061695375.702389573.87水路貨運量（萬噸）1501800.762000.62航空貨運量（萬噸）7.7130.05180.06管道運輸量（萬噸）010004.22222006.80為了提高我國物流運輸?shù)哪芰?，大量革新物流運輸方式，引進先進的設備和管理方式，大力發(fā)展現(xiàn)代化的物流園區(qū)，拋棄早先的落后的理念，是物流理論的核心所在，是符合中國發(fā)展需要的。因此，昆明市應該集中力量建設幾個大型的物流園區(qū)，減少物流業(yè)在昆明市面臨的壓力。（三）建設國家“橋頭堡”對昆明物流業(yè)發(fā)展的需求昆明市應該僅僅抓住國家大力發(fā)展區(qū)域文化和區(qū)域經濟的機遇，努力提升本市的開放程度，不斷引進外來資金，把昆明市建設成云南省的龍頭，甚至是成為整個西南三省的橋頭堡。然后以昆明市為輻射的重心，不斷將昆明發(fā)展的優(yōu)秀成果向周邊城市蔓延，形成以點帶面的發(fā)展模式。在此情況下，昆明市不斷加強與周邊城市的交流，減少區(qū)域間的摩擦以及在市場和政策方面的差異性，打破昆明市只能在本省發(fā)展的桎梏，共建沿邊開放“橋頭堡”物流供應鏈網絡系統(tǒng)，全面提升區(qū)域物流水平。第三節(jié)昆明市區(qū)域物流園區(qū)建設情況昆明市主要包括以下8個物流園區(qū)，見表3-1表3-1：昆明市的主要物流園區(qū)園區(qū)名稱主要服務功能昆明國際陸港綜合保稅港區(qū)國際綜合型，國際物流業(yè)務、國內貨物中轉、保稅倉儲、商品展示、高附加值產品加工及相關管理辦公服務，支持臨港工業(yè)，支持保稅區(qū)。尋甸化工礦產物流園區(qū)貨運樞紐型，重點支持尋甸工業(yè)園區(qū)生產企業(yè)物流系統(tǒng)。昆明南亞國際陸港物流園區(qū)國際物流業(yè)務、國內貨物中轉、國際陸港與港口聯(lián)動、保稅區(qū)、電子商務、信息平臺及以相關產業(yè)配套的物流服務。大型鐵路貨運樞紐型，多式聯(lián)運。輻射滇西及南亞。安寧草鋪工業(yè)、能源物流園區(qū)鐵路樞紐型，為安寧工業(yè)園區(qū)生產企業(yè)提供物流服務，同時為中緬石油管道產業(yè)鏈企業(yè)提供物流服務。云南騰晉東盟多式聯(lián)運倉儲物流園區(qū)鐵路樞紐型，公鐵聯(lián)運，為南部工業(yè)帶工業(yè)服務，輻射滇南及東南亞。昆明國際空港物流園區(qū)國際航空港樞紐型，為臨空經濟區(qū)提供物流服務。同時提供國際物流業(yè)務，保稅倉儲，速遞業(yè)務，高附加值產品加工等。呈貢鐵路集裝箱物流園區(qū)鐵路樞紐型，集裝箱公鐵聯(lián)運，國際物流業(yè)務、國內貨物中轉、口岸或國際陸港與港口聯(lián)動、保稅區(qū)。發(fā)展倉儲、郵政、快遞。宜良果蔬物流園區(qū)農產品加工服務，支持農副產品物流服務。一、昆明國際陸港綜合保稅港區(qū)核心定位：國際保稅港區(qū)、國際陸港與港口聯(lián)動區(qū)。主要功能：國際綜合型，國際物流業(yè)務、國內貨物中轉、保稅倉儲、商品展示、高附加值產品加工及相關管理辦公服務，臨港工業(yè)區(qū)，物流金融區(qū)，物流總部基地、物聯(lián)網產業(yè)園、智能電網示范區(qū)、物流高新技術裝備制造區(qū)、北斗衛(wèi)星地面基地、3G電信物流服務站。規(guī)劃規(guī)模：規(guī)劃規(guī)模60平方公里，選址在嵩明縣空港新區(qū)。新增物流總操作能力5000萬噸/年。二、尋甸化工礦產物流園區(qū)核心定位：化學產品的研究和制造、大量礦業(yè)的開發(fā)以及交易、物理轉運中心。核心功能：努力成為貨運的中轉中心，努力建設園區(qū)的現(xiàn)代化物理水平。規(guī)劃規(guī)模：規(guī)劃規(guī)模5平方公里，未來規(guī)劃規(guī)模16平方公里，選址在尋甸洋河街。物流運輸能力增加了600萬噸/年。三、昆明南亞國際陸港物流園區(qū)核心定位：鐵路物流。主要功能：大型鐵路貨運樞紐型，公鐵聯(lián)運、鐵路貨物卡車集貨運輸、大宗貨物運輸和鐵路綠色通道運輸。通過將物流行業(yè)形成一個整體的系統(tǒng)，在配貨以及運輸過程中通過多公司合作形成聯(lián)動運輸，大大提高物流運送能力。國際物流業(yè)務、國內貨物中轉、國際陸港與港口聯(lián)動、保稅區(qū)及以相關產業(yè)配套的物流。輻射滇西及南亞。規(guī)劃規(guī)模：規(guī)劃規(guī)模3平方公里，未來預期規(guī)劃規(guī)模6平方公里，選址在安寧市興華村。鐵路領域物流運輸能力增加了2000萬噸/年。四、云南騰晉東盟多式聯(lián)運倉儲物流園區(qū)核心定位：鐵路與公路貨運樞紐場站及應急物流的多式聯(lián)運物流，大宗貨物運輸過程中的中轉。主要功能：努力建成為樞紐型的鐵路運輸，鐵路戰(zhàn)略裝車點與國家一級貨運場站統(tǒng)一運營，東盟大宗物資物流中心、配送中心，公鐵聯(lián)運，商貿物流，進出口保稅，戰(zhàn)略物資倉儲，大件運輸，大宗物資（煙草、糖、化肥）運輸，糧食倉儲（轉運、中轉）物流、農產品物流，跨境物流金融中心、信息中心，為南部、西部工業(yè)帶工業(yè)服務，輻射滇南、滇西及東南亞。規(guī)劃規(guī)模：規(guī)劃規(guī)模近期6平方公里，遠期規(guī)劃規(guī)模15.2平方公里，選址晉寧縣昆陽鎮(zhèn)青山片區(qū)和上蒜片區(qū)。新增物流總操作能力3000萬噸/年,其中鐵路中轉1000萬噸，現(xiàn)代綜合倉儲50萬平方米，大宗物資采購市場133萬平方米。六、昆明國際空港物流園區(qū)核心定位：空港保稅物流、快遞配送、分揀包裝物流。主要功能：空港樞紐型，為臨空經濟區(qū)提供物流服務。重點發(fā)展航空物流、保稅物流、倉儲配送、快件分撥、郵政物流、國際物流業(yè)務，提供貨物中轉、保稅監(jiān)管、物流金融，高附加值產品加工包裝等服務。規(guī)劃規(guī)模：規(guī)劃規(guī)模5.5平方公里，選址空港小哨片區(qū)。新增物流總操作能力230萬噸/年。七、呈貢鐵路集裝箱物流園區(qū)核心定位：鐵路集裝箱物流、城市配送、自動化倉儲物流。主要功能：鐵路樞紐型，集裝箱公鐵聯(lián)運，戰(zhàn)略物資倉儲、特貨運輸、鐵路專線運輸、商貿物流與加工、郵政、快遞、大宗物資運輸，糧食倉儲（轉運、中轉、配送）物流、橡膠物流，國際物流業(yè)務、國內貨物中轉、口岸或國際陸港與港口聯(lián)動、保稅區(qū)。規(guī)劃規(guī)模：規(guī)劃規(guī)模15.7平方公里，選址呈貢縣洛羊片區(qū)、王家營、螺螄灣片區(qū)、羊堡、金馬村、昆明東、昆明南。新增鐵路物流總操作能力1800萬噸/年。八、宜良果蔬物流園區(qū)核心定位：禽類、花卉、水果、蔬菜等特色農產品的生產、加工、包裝、分揀、冷鏈的物流。主要功能：時效性區(qū)域運送型，農產品加工服務，支持農副產品物流服務。規(guī)劃規(guī)模：規(guī)劃規(guī)模0.3平方公里，選址昆明宜良縣。新增鐵路物流總操作能力250萬噸/年。第四章YCWL集團物流園區(qū)項目分析第一節(jié)YCWL集團物流園區(qū)項目概況一、項目區(qū)位昆明遠成國際物流園區(qū)項目建議選址在昆明市高新技術產業(yè)區(qū)馬金鋪保稅物流規(guī)劃區(qū)內，泛亞鐵路東南處，北臨公園北路、南臨規(guī)劃中的東環(huán)路，東南為東環(huán)路及韶山水庫，西北角為洼地，擬建項目地址在昆明高新技術開發(fā)區(qū)馬金鋪，地塊標號分為：7-9、7-17、7-19.可以覆蓋呈貢新區(qū)、昆明國家經濟技術開發(fā)區(qū)、昆明市高新技術開發(fā)區(qū)（新區(qū)），輻射昆明西部、南部的五華科技產業(yè)園、安寧工業(yè)園、?？诠I(yè)園、晉寧工業(yè)園，以及對接面向南亞、東南亞的國際商貿物流，兼顧產業(yè)物流、國際商貿物流，形成集國際物流、鐵路物流、公路物流三位一體的綜合交通運輸樞紐。一、項目選址本項目所在地位于昆明市高新區(qū)保稅物流規(guī)劃區(qū)內，位置在南三環(huán)以外，跟昆明市城市總體規(guī)劃相吻合；東北與呈貢新區(qū)、昆明國家經濟技術開發(fā)區(qū)連接，南面覆蓋昆明高新技術開發(fā)區(qū)，向西是安寧工業(yè)園、?？诠I(yè)園、晉寧工業(yè)園，西北覆蓋五華科技產業(yè)園；昆玉高速在附近有高速出入口，交通條件便利。項目計劃占地面積800畝，建成云南國際物流園區(qū)，含物流倉儲、冷鏈倉儲（醫(yī)藥、農副產品）、國際集裝箱堆場、專線運輸操作基地、政府相關職能部門和園區(qū)管理部門辦公場所、園區(qū)服務配套（酒店、餐飲、通訊、汽車配件和維修等）。如圖4-1馬金鋪國際物流園區(qū)倉儲規(guī)劃地塊馬金鋪國際物流園區(qū)倉儲規(guī)劃地塊圖4-1：YCWL集團物流園區(qū)選址圖第二節(jié)項目功能規(guī)劃與布局一、規(guī)劃原則1.堅持空間布局戰(zhàn)略性、產業(yè)結構調整性、功能組團集聚性相結合。按照昆明市城市功能定位、產業(yè)布局和城市總體規(guī)劃的要求，統(tǒng)籌規(guī)劃全市物流基礎設施布局，制止盲目建設和低水平重復建設；同時根據物流業(yè)發(fā)展的實際需求，有步驟地啟動各類物流基礎設施建設，防止資源閑置，引導產業(yè)梯度布局和集群發(fā)展，逐步形成分工合理、相互促進、協(xié)調發(fā)展的區(qū)域經濟新格局。2.堅持物流基礎設施建設與物流節(jié)點的有效銜接。按照貨物的主要流向及物流發(fā)展的需要，加強交通運輸設施建設，完善綜合運輸網絡布局，促進各種運輸方式的銜接和配套，提高資源使用效率和物流運行效率。促進以集裝箱為載體的多式聯(lián)運、跨區(qū)域貿易物流、邊境和跨境物流的發(fā)展，強化國際物流經濟帶的建設與發(fā)展。3.堅持培育物流市場和放開搞活相結合。按照“構建大產業(yè)、發(fā)展大企業(yè)、建設大平臺、融匯大區(qū)域”的要求，加快培育市場主體，鼓勵物流企業(yè)的要素整合，重點培育一批核心競爭力強的大企業(yè)集團；同時在信貸政策、用工制度、發(fā)展環(huán)境等方面，積極扶持中小企業(yè)發(fā)展，不斷增強中小企業(yè)的活力，形成結構合理、競爭有序的市場格局。4.堅持對外開放與區(qū)域物流發(fā)展的有序互動。發(fā)展昆明物流必須放在滇中城市圈甚至更大范圍統(tǒng)籌考慮，按照“功能互補、區(qū)域聯(lián)動、一體發(fā)展”的要求，加強與周邊地區(qū)的往來與合作，暢通城際間物流通道，提升沿邊開放水平，統(tǒng)籌利用國際國內兩個市場、兩種資源，統(tǒng)籌好對外開放與區(qū)域物流發(fā)展、產業(yè)升級和產業(yè)安全的關系，促進滇中城市圈區(qū)域物流和城市物流的協(xié)調發(fā)展。5.堅持物流產業(yè)發(fā)展與低碳經濟的有機結合。按照綠色物流、逆向物流、應急物流的要求，廣泛使用節(jié)能措施，推廣新能源技術應用，為建設資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會提供支撐。以安全物流、應急物流、綠色物流為構筑符合社會效益的物流網絡體系。堅持港港聯(lián)動、港區(qū)聯(lián)動、軍民一體的原則，服務于滿足促進少數(shù)民族地區(qū)、邊疆地區(qū)的社會經濟發(fā)展，保障國家安全穩(wěn)定的需要。6.堅持政府服務與企業(yè)主體的有力推進。在綜合運用法律、規(guī)劃、管理等手段進一步營造物流發(fā)展環(huán)境的同時，充分發(fā)揮企業(yè)在物流市場運作中的主體作用，不斷提高物流服務能力和企業(yè)的市場競爭力，形成政府與企業(yè)共同推進現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的良好局面。二、項目功能規(guī)劃與布局項目以政府扶持、企業(yè)主導、市場營運的模式運作，借助交通區(qū)位優(yōu)勢，在昆明市形成最重要的現(xiàn)代綜合物流集散地，集交易、展示、配送、包裝、倉儲、信息、金融、分揀、商務服務于一體大型現(xiàn)代物流中心。主要功能建設如下：項目空間形態(tài)上分為：物流倉儲450畝：建設17萬平方米物流及相關倉儲（其中包括5萬平米經GSP認證的醫(yī)藥倉庫），供100家左右大、中型各類物流公司及企業(yè)物流部入駐；提供覆蓋全市乃至全省的物流綜合信息平臺，為第一方、第二方、第三方物流提供全方位物流信息服務，優(yōu)化配置全社會物流信息資源，極大地提升物流運營效率，整體降低物流成本。冷鏈倉儲（醫(yī)藥、農副產品）50畝：3萬平方米標準化冷庫，針對高新技術產業(yè)區(qū)的高端生物醫(yī)藥（1萬平米），安寧市的高端農副產品，進行高端倉儲和配送服務。國際集裝箱堆場100畝：提供國際集裝箱堆場，供放置集裝箱箱體資源，提供集裝箱作業(yè)服務。專線運輸操作基地100畝：建造可以輻射國內所有大中型城市的專線運輸公司，規(guī)劃100條以上精準、快速“新干線精品線路”。政府相關職能部門和園區(qū)管理部門辦公場所20畝：擬設有政府聯(lián)系辦公室、市場管理辦公室、園區(qū)信息管理系統(tǒng)、園區(qū)電力管理總部、園區(qū)消防管理總部。園區(qū)服務配套30畝：為物流園區(qū)提供各種配套服務的功能區(qū)，含銀行、保險、郵電、貨代公司、運輸公司、餐飲、維修、加油站、賓館等。物流園區(qū)修建18米寬的園區(qū)內道路，以及配套園區(qū)廣場、雕塑、綠化區(qū)用地等用地50畝。第三節(jié)建設模式與效益分析一、投資分析扣除土地購買費用、道路建設費用、土地三通一平等費用后，該項目其他建設如下：（一）倉儲建設費用本項目倉儲中心占地面積為500畝，按容積率0.8計算，建筑面積共200,000平方米，其中常溫庫170,000平米，冷庫30,000平米；參照區(qū)內類似項目的建設投資標準，計算得出本項目的建筑材料費用分約為1200元/㎡（醫(yī)藥庫2500元/㎡）、3,500元/㎡，可計算得出倉儲中心建筑安裝成本為38，700萬元。（二）專線配送區(qū)及維修區(qū)建設費用本項目專線配送區(qū)占地面積為100畝，按容積率1.5計算，建筑面積共100,000平方米，參照區(qū)內類似綜合市場項目的建設投資標準，計算得出本項目的建筑裝修材料費用約為1,200元/㎡，可計算得出倉儲配送區(qū)建筑安裝成本為12,000萬元。（三）配套服務區(qū)建設費用本項目配套服務區(qū)占地面積為50畝，按容積率2.0計算，建筑面積共66,600平方米，參照區(qū)內類似項目的建設投資標準，計算得出本項目的建筑材料費用約為2,000元/㎡，可計算得出配套服務區(qū)建筑安裝成本為13,320萬元。（四）集裝箱堆場建設費用本項目停車區(qū)占地面積為100畝，參照區(qū)內類似綜合市場項目的建設投資標準，計算得出本項目的停車場建筑材料費用約為250元/㎡，可計算得出停車場建筑成本為1,665萬元。（五）其他費用綜上道路建設，土地三通一平，信息中心區(qū)、專線配送區(qū)、配套服務區(qū)、停車場等區(qū)域的建設，廣場及綠化等的建設成本為79,435萬元（含土地及三通一平估算費用），建設過程中，其他相關費用為：前期費用：按建設成本的3%計算，約為2,383.05萬元。報建費用：按每平方米100元計算,該費用約為3,666萬元。工程管理費：按建設成本的3%計算，約2,383.05萬元。營銷費用：按建設成本的2%進行計算，約1,588.7萬元。不可預見費：在開發(fā)過程中的某些零星稅費、雜費、預算外支出，按建設費用和其他費用之和的2%估算，共約1,588.7萬元。（六）設施設備購買費用本項目建設過程中，需要購置叉車、各種加工設備、電器設施、電子地磅、運輸車輛等設施設備，上述設施設備的購置成本估算約為2,500萬元。（七）總投資成本根據上述估算可知，本項目靜態(tài)總投資（含土地成本估值）為93,544.5萬元。二、收益分析（一）財務分析假設條件1.國內物價保持基本穩(wěn)定，不發(fā)生較高通貨膨脹；2.項目能夠按照計劃進度按時完成項目建設；3.市場需求與預測的情況不發(fā)生大的變動和項目的管理能夠跟上計劃發(fā)展的需要；4.項目的稅收優(yōu)惠政策和國內的稅收政策不發(fā)生較大變化；5.假設項目運營期15年，相關收益的估算按國內類似商貿物流園區(qū)收益進行估算；6.項目運作過程中，園區(qū)的日常管理費用分攤至園區(qū)內經營者的日常經營中，在本分析中不進行計算。（二）營運收益1.倉庫租金及配送裝卸收益交易區(qū)以收取租金、自營配送和金融監(jiān)管的形式獲取收益，該項收益普通庫為22元/平方米/月，冷藏庫80元/平方米/月，出租率按3年累計釋放，直到出租率達到80%以上，經營期內平均倉庫每年獲取的收益為5,894.4萬元/年，配送收入23,577.6萬，貨物裝卸收益2200萬，給園區(qū)內客戶提供30-50億的供應鏈融資服務，年收益1800-3000萬元。2.專線配送區(qū)收益配套服務區(qū)以出租來獲取收益，根據昆明市物業(yè)的市場價格估算，每平方米租金均價為600元/年，該區(qū)內的物業(yè)每年獲取的租賃收益為6,000萬元/年。3.配套服務區(qū)收益向第三方物流企業(yè)和企業(yè)出租，每平米約為2元/天，經營期內平均每年獲取的收益為3,996萬元/年。4.集裝箱堆場收益通過收取停車費獲取收益，經營期內平均每年獲取的收益為1198.8萬元/年。項目建設總投資93,544.5萬元，其中公司自籌資金35,000萬元，其余配套銀行貸款和其他融資方式解決。1.本項目在運營期稅后內部收益率為13.12%。2.本項目經營期凈現(xiàn)值為176,916萬元，所得稅后動態(tài)投資回收期為6.97年。（三）稅收分析物流園區(qū)的營業(yè)稅金按照國家統(tǒng)一規(guī)定的5%和3%征收，再加上營業(yè)稅金的10%作為城建及教育附加稅，企業(yè)的所得稅按照國家規(guī)定的25%的稅率進行征收。項目建成后，經營期內，平均每年直接稅收營業(yè)稅在1,293.56萬元，所得稅4,238萬元,每年直接稅收可達到5,531.56萬元，經項目帶動入園的物流企業(yè)及社會物流，每年可帶來稅收1億元左右，共計帶來各種稅收1.5億元。（四）社會效益分析1.項目建設可帶動當?shù)亟洕l(fā)展，促進城市就業(yè)和土地升值我們對項目會邊建設邊投入使用，盡快的對地方形成社會效益，并且項目在建設過程中可吸引大量的企業(yè)和吸納大量資金進入昆明市，帶動當?shù)氐姆諛I(yè)、建筑業(yè)、物流業(yè)、工業(yè)等行業(yè)的發(fā)展，并為昆明市提供大量的工作機會。項目將有效帶動昆明工業(yè)的發(fā)展，促進第三產業(yè)的繁榮。項目將成為昆明市、云南省與外省市連結的窗口，通過品牌效應，帶動各種衍生行業(yè)不斷興起，帶動眾多關聯(lián)產業(yè)的發(fā)展。同時，項目建成后可改變周圍的城市面貌，搞活商業(yè)氛圍，吸引大量資金﹑人流進駐，從而大大提升當?shù)赝恋貎r值。項目建成后，將大幅度降低昆明生產和貿易企業(yè)的物流成本（可降低6-8%），提升物流企業(yè)的競爭能力，加快生產和貿易企業(yè)的資金周轉率和改善其融資環(huán)境。2．項目可有效服務城市建設規(guī)劃項目全部建成后，大批物流公司將從主城區(qū)引導至本項目內，從而為主城區(qū)節(jié)約大量土地資源，促進主城區(qū)的改造建設。同時大型物流車輛也將駛離城市中心區(qū)，緩解城市中心區(qū)內的交通壓力。項目地處高新技術產業(yè)區(qū)，臨近昆明國家經濟技術經開區(qū)，該區(qū)在城市規(guī)劃中屬于工業(yè)及商貿物流區(qū)，項目可作為高新技術產業(yè)區(qū)的物流發(fā)展中心，從而幅射該區(qū)域商品加工與物流行業(yè)的發(fā)展，帶動周邊工業(yè)經濟快速增長，項目內的配套設施還可服務周邊的居民，滿足城市規(guī)劃發(fā)展需要。第五章昆明市物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃策略與建議第一節(jié)昆明市物流園區(qū)建設發(fā)展策略一、圍繞產業(yè)做物流就昆明當前物流園區(qū)的建設來說，可以通過