N房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)課件

第1頁(yè)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)回顧2024/11/6

責(zé)任為先開(kāi)放心態(tài)專業(yè)精神注重積累創(chuàng)造價(jià)值2024/11/623

目錄認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)1重點(diǎn)項(xiàng)目類型介紹2各項(xiàng)目類型客群特點(diǎn)6專業(yè)術(shù)語(yǔ)5開(kāi)發(fā)商分類4項(xiàng)目運(yùn)作3知名開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品線介紹72024/11/64認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)1何為房地產(chǎn)？何為房地產(chǎn)市場(chǎng)？中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷史房地產(chǎn)管理部門(mén)與五證的取得2024/11/64房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱認(rèn)識(shí)房地產(chǎn):何為房地產(chǎn)思源集團(tuán)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱,其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物和構(gòu)筑物組成.在經(jīng)濟(jì)學(xué)上也叫“不動(dòng)產(chǎn)”。房地產(chǎn)屬性1.位置固定2.使用價(jià)值耐久3.不可分割4.土地資源有限性5.整體價(jià)值增值性2024/11/65房地產(chǎn)包括實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位（三要素）認(rèn)識(shí)房地產(chǎn):何為房地產(chǎn)實(shí)物指的是房地產(chǎn)中可以看得見(jiàn)、摸得著的部分,例如外觀、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等；權(quán)益指房地產(chǎn)中無(wú)形的、不可觸摸的部分,包括權(quán)利、利益、收益（如使用權(quán)、所有權(quán)、抵押權(quán)等）；區(qū)位指的是房地產(chǎn)的空間位置。具體的說(shuō),一宗房地產(chǎn)的區(qū)位是該宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系；2024/11/667認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)1何為房地產(chǎn)？何為房地產(chǎn)市場(chǎng)？中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷史房地產(chǎn)管理部門(mén)與五證的取得2024/11/67房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念和特征概念：我國(guó)現(xiàn)時(shí)所稱房地產(chǎn)市場(chǎng)，是指國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃等交易活動(dòng)的總稱。特征：1、綜合功能：房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，既可以用作生活資料，又可以用作生產(chǎn)要素，因而形成綜合功能市場(chǎng)。2、多級(jí)市場(chǎng)：房地產(chǎn)交易，既包括土地使用權(quán)的出讓（一級(jí)市場(chǎng)）以及出讓后的轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃（二級(jí)市場(chǎng)），而且還包括土地使用權(quán)出讓后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（二級(jí)市場(chǎng)）以及投入使用后的房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)、抵押和房屋的租賃（三級(jí)市場(chǎng)）等，由此形成多層次的市場(chǎng)。3、法定形式：房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)交易活動(dòng)屬于嚴(yán)格的要式法律行為。凡土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，都必須依照法律規(guī)定到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行使主管部門(mén)辦理登記手續(xù)。4、國(guó)家適度干預(yù)：對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)行國(guó)家宏觀調(diào)控，與此同時(shí)充分運(yùn)用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，既要規(guī)范化，又要放開(kāi)搞活。2024/11/68房地產(chǎn)多級(jí)市場(chǎng)的界定一級(jí)市場(chǎng)土地使用權(quán)的出讓二級(jí)市場(chǎng)出讓后的轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃土地使用權(quán)出讓后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)三級(jí)市場(chǎng)投入使用后的房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)、抵押和房屋的租賃2024/11/69房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的組成建筑商、原材料供應(yīng)商（施工單位）政府供應(yīng)者消費(fèi)者中介、服務(wù)機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)商、投資商代理商（顧問(wèn)公司、經(jīng)紀(jì)公司）、設(shè)計(jì)單位、廣告公司、媒體（網(wǎng)絡(luò)、雜志、報(bào)紙）自然人、機(jī)構(gòu)、企事業(yè)單位2024/11/61011認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)1何為房地產(chǎn)？何為房地產(chǎn)市場(chǎng)？中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷史房地產(chǎn)管理部門(mén)與五證的取得2024/11/611中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷史第一階段:房地產(chǎn)萌芽階段第二階段:房地產(chǎn)爆發(fā)期與平穩(wěn)期第三階段:房地產(chǎn)活躍期第四階段:房地產(chǎn)調(diào)控期1991年之前（1991—1997年）（1998—2002年）（2003年-至今）2024/11/612第一階段:房地產(chǎn)萌芽階段（1991年之前）（一）認(rèn)識(shí)房地產(chǎn):中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷史早在1978年,鄧小平就曾經(jīng)指出住房制度的改革。相關(guān)部門(mén)在借鑒國(guó)外房地產(chǎn)發(fā)展歷程的基礎(chǔ)上開(kāi)始了相關(guān)的理論研究,同時(shí)啟動(dòng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的準(zhǔn)備工作。到1980年國(guó)家再次指出房改這一方針。按照指示,1980年國(guó)家相關(guān)部門(mén)組織有關(guān)專家小組就開(kāi)始了關(guān)于住房建設(shè)體制的改革研究工作,即如何將住房走向商品化。1984年研究小組提出一個(gè)模式,稱“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”。但這一模式必須統(tǒng)一由一個(gè)開(kāi)發(fā)公司實(shí)施,將規(guī)劃設(shè)計(jì)院、建設(shè)單位、施工單位等關(guān)聯(lián)單位有效組織起來(lái)。截止到1984年末,全國(guó)才有了幾百家開(kāi)發(fā)公司。其中1980年,我國(guó)第一個(gè)商品住宅小區(qū)——廣州東湖新村正式對(duì)外發(fā)售。2024/11/613第1村全國(guó)第一個(gè)商品房小區(qū)——廣州“東湖新村”1979年開(kāi)工建設(shè)2024/11/614第一階段:房地產(chǎn)萌芽階段（1991年之前）（二）為了推動(dòng)住宅商品化改革,將國(guó)有和集體土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓出去,形成商品化,建設(shè)部就這一土地有償使用問(wèn)題首先在改革最前沿——深圳,設(shè)立試點(diǎn)。1987年深圳誕生了全國(guó)第一塊通過(guò)拍賣(mài)方式完成市場(chǎng)交易的土地,1987年7月18日,全國(guó)第二塊土地——上海虹橋一地塊以拍賣(mài)方式完成出讓。同年,深圳率先出臺(tái)了新的房地產(chǎn)政策——房地產(chǎn)使用權(quán)可以交易。這個(gè)政策突破了當(dāng)時(shí)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下房子只能由政府分配的局面,帶有實(shí)驗(yàn)性質(zhì)。后來(lái)深圳的成功給很多城市發(fā)展帶來(lái)啟示。隨后,在廣州也出現(xiàn)了類似的情況。順應(yīng)我國(guó)南方試點(diǎn)城市住宅商品化改革的一系列階段性成功,1990年5月19日國(guó)務(wù)院首次頒發(fā)了55號(hào)文件,即《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。這一條例的出現(xiàn),頓時(shí)為萌芽狀態(tài)的房地產(chǎn)發(fā)展注入催化劑。中國(guó)房地產(chǎn)始于南國(guó)熱土,并逐步向內(nèi)地滲透。認(rèn)識(shí)房地產(chǎn):中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷史2024/11/615第二階段:房地產(chǎn)爆發(fā)期與平穩(wěn)期（1991—1997年）（一）1991年到1992年,是中國(guó)房地產(chǎn)的爆發(fā)期,特別是1992年鄧小平視察南方以后,全國(guó)各地?cái)?shù)千億資金蜂擁?yè)湎蚝？凇V西北海、廣東惠州等南方沿海城市。其中最著名的當(dāng)屬?gòu)V州“華南板塊”,1990年祈福新村粉墨登場(chǎng)。隨后華南碧桂園、廣州雅居樂(lè)、星河灣、華南新城等大盤(pán)的陸續(xù)進(jìn)駐,一個(gè)備受各方關(guān)注的“華南板塊”逐漸浮出水面,并迅速走紅于大江南北。在小平南巡講話后,我國(guó)對(duì)外開(kāi)放和市場(chǎng)化進(jìn)行加快。從此,全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格放開(kāi),許多政府審批權(quán)利下放,金融機(jī)構(gòu)開(kāi)始發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款,借助宏觀經(jīng)濟(jì)的“加快改革開(kāi)放建設(shè)步伐”的大環(huán)境,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了快速擴(kuò)張期。背景資料1:在廣州這片熱土，誕生了中國(guó)第一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)東華實(shí)業(yè)、最早的國(guó)有土地有償使用法律、最先使用的“房地產(chǎn)”一詞、第一次國(guó)有土地使用權(quán)出讓、最早成立的房地產(chǎn)協(xié)會(huì)——廣州房地產(chǎn)協(xié)會(huì)、最早的“房產(chǎn)證”、最早的房地產(chǎn)專業(yè)刊物、最早的抵押按揭業(yè)務(wù)、最早的大型社區(qū)——祈福新村、最早的民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)、最先掀起的“大盤(pán)時(shí)代”……背景資料2:事實(shí)上，1992年的萬(wàn)科仍醉心于外貿(mào)業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)業(yè)不過(guò)小試身手。1995年以前的朱孟依仍將自己的影響力局限于建筑業(yè)，合生、珠江的未來(lái)無(wú)從知曉。認(rèn)識(shí)房地產(chǎn):中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷史2024/11/616第二階段:房地產(chǎn)爆發(fā)期與平穩(wěn)期（1991—1997年）（二）思源集團(tuán)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)而正當(dāng)房地產(chǎn)如火如荼的發(fā)展,國(guó)家突然“急剎車(chē)”1993年6月23日,宣布終止房地產(chǎn)公司上市,釜底抽薪控制銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)。同年6月24日中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控意見(jiàn)》,提出整頓金融秩序,加強(qiáng)宏觀調(diào)控的16條政策措施,引導(dǎo)過(guò)熱經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)軟著陸。國(guó)家開(kāi)始了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)大規(guī)模的清理和整頓。此外,1993年12月13日國(guó)務(wù)院發(fā)布了《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》,決定自1994年1月1日起在全國(guó)開(kāi)征土地增值稅。這一稅種的征收,使大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)受到影響,特別是開(kāi)發(fā)別墅、公寓、寫(xiě)字樓等高檔項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商,以及炒賣(mài)樓花的個(gè)人買(mǎi)賣(mài)行為。房地產(chǎn)市場(chǎng)受到極大的擠壓。經(jīng)過(guò)1993年的宏觀調(diào)控,房地產(chǎn)投資過(guò)熱的趨勢(shì)得到抑制。中國(guó)房地產(chǎn)由此進(jìn)入相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展期。認(rèn)識(shí)房地產(chǎn):中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷史2024/11/617第三階段:房地產(chǎn)活躍期（1998—2002年）（一）思源集團(tuán)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)綱領(lǐng)性文件的頒布促使房地產(chǎn)發(fā)展開(kāi)始由平穩(wěn)進(jìn)入活躍1998年我國(guó)住房體制改革的綱領(lǐng)性文件《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革,加快住房建設(shè)的通知》（國(guó)發(fā)［1998］23號(hào)）文件出臺(tái),決定自當(dāng)年起停止住房實(shí)物分配,建立住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會(huì)化的住房新體制。這項(xiàng)重大改革舉措已對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了巨大的推動(dòng)作用。2000年房企上市禁令到期,1993年起我國(guó)的資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)閉的大門(mén)重新開(kāi)啟。國(guó)家房地產(chǎn)利好政策的頒布的同時(shí),地產(chǎn)市場(chǎng)行情持續(xù)看好從1999年到2002年,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)率分別為13%、19%、25%和29%；商品房竣工面積增長(zhǎng)率都在20%以上；房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積始終保持在25—30%；房地產(chǎn)銷(xiāo)售額的增長(zhǎng)在30%左右。數(shù)據(jù)表明,供求之間的增長(zhǎng)率是比較平穩(wěn)的。一段時(shí)間以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展都處于活躍發(fā)展時(shí)期。同一時(shí)期,也有某些經(jīng)濟(jì)學(xué)家高呼“房地產(chǎn)的冬天就要來(lái)了”,以此給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫,但在房地產(chǎn)近乎暴利的驅(qū)使下,全國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入了快速發(fā)展軌道。認(rèn)識(shí)房地產(chǎn):中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷史2024/11/618第三階段:房地產(chǎn)活躍期（1998—2002年）（二）認(rèn)識(shí)房地產(chǎn):中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷史房地產(chǎn)進(jìn)入深廣一枝獨(dú)秀到全國(guó)多點(diǎn)開(kāi)花時(shí)期而在具體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中,北京,上海,深圳三架馬車(chē)分別代表三個(gè)地區(qū)不同的戰(zhàn)略定位,北京的政府化,上海的國(guó)際化,深圳的市場(chǎng)化。由于部分深廣一帶的開(kāi)發(fā)商外遷至環(huán)渤海、長(zhǎng)三角等地,帶動(dòng)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平普遍上漲。因此房地產(chǎn)發(fā)展在由過(guò)去的南方一支獨(dú)秀,轉(zhuǎn)變成為全國(guó)多點(diǎn)開(kāi)花。這一時(shí)期,北京知名的開(kāi)發(fā)商如華遠(yuǎn)地產(chǎn)、天鴻地產(chǎn)等,都有很深的國(guó)企背景,在企業(yè)的某些行為、決策上帶有很重的國(guó)企特點(diǎn)；上海知名的開(kāi)發(fā)商如綠地集體、復(fù)地集團(tuán),在國(guó)際化城市的背景下,正在躍躍欲試跨地區(qū)發(fā)展,爭(zhēng)搶長(zhǎng)三角市場(chǎng)份額；而彼時(shí)的深圳房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)代表全國(guó)最高水平,如日漸成熟的萬(wàn)科、中海、金地等,不但在當(dāng)?shù)乩^續(xù)深耕,而且已經(jīng)走出珠三角,向著長(zhǎng)三角、環(huán)渤海進(jìn)軍。代表性企業(yè)萬(wàn)科已經(jīng)在上海、浙江、江蘇、天津、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春等十余城市布局,謀求未來(lái)跨區(qū)域發(fā)展已然成為他們的企業(yè)戰(zhàn)略之一。2024/11/619第四階段:房地產(chǎn)調(diào)控期（2003—至今）（一）多種原因促使房地產(chǎn)價(jià)格走高由于前一階段中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)發(fā)展迅速,企業(yè)數(shù)量劇增,很多資金都追加到房地產(chǎn)領(lǐng)域。這其中一個(gè)顯著的特征是港資、外資進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng),大量的熱錢(qián)投入到內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)。內(nèi)資、外資、港資共同起舞,致使房地產(chǎn)價(jià)格逐年攀高,甚至似乎失控,市場(chǎng)的理性不復(fù)存在。從2002年至2005年4月,全國(guó)住宅用地平均價(jià)格指數(shù)在五年間上漲了54.2%,京、滬、穗、深等地房地產(chǎn)價(jià)格均上漲一倍以上,杭州則超過(guò)了200%。這其中有正面的推動(dòng)力,如經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民購(gòu)買(mǎi)力增強(qiáng)、供求關(guān)系變化、農(nóng)村城鎮(zhèn)化等,但其間也蘊(yùn)藏著大量非理性繁榮的因素。政府、經(jīng)濟(jì)學(xué)家、甚至普通市民對(duì)此表示擔(dān)憂,更或者不滿。思源集團(tuán)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)認(rèn)識(shí)房地產(chǎn):中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷史資料鏈接:例如2003年初期進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的財(cái)富集團(tuán)旗下的全資控股公司——CREO房地產(chǎn)投資公司，其為愛(ài)爾蘭最大的房地產(chǎn)投資公司，公司的發(fā)展目標(biāo)之一就是成為“最大的專注于中國(guó)房地產(chǎn)投資和開(kāi)發(fā)的歐洲公司”。2024/11/620第四階段:房地產(chǎn)調(diào)控期（2003—至今）（二）針對(duì)房地產(chǎn)嚴(yán)峻的市場(chǎng)情況,國(guó)家緊急出臺(tái)了多項(xiàng)政策2004年8月,國(guó)務(wù)院及時(shí)頒布8.31土地政策,從源頭上規(guī)范土地市場(chǎng)。2004年10月29日,央行提高商業(yè)銀行存貸款利率,第一次明確地表明,國(guó)家堅(jiān)定地通過(guò)經(jīng)濟(jì)手段來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)的政策不會(huì)改變。當(dāng)年針對(duì)房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大、增長(zhǎng)速度過(guò)快等問(wèn)題,中央果斷采取措施,嚴(yán)把土地、信貸兩個(gè)閘門(mén)；2005年兩會(huì)期間,溫家寶總理在政府工作報(bào)告中明確提出,要嚴(yán)控房?jī)r(jià),防范金融風(fēng)險(xiǎn)。2005年3月30日,國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》,將房?jī)r(jià)問(wèn)題提至政治高度；2006年5月24日國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的建設(shè)部等9部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)【2006】37號(hào)）,對(duì)六項(xiàng)措施做了進(jìn)一步細(xì)化,在套型面積、小戶型所占比例、新房首付款等方面做出了具體規(guī)定,政策目標(biāo)集中于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。……思源集團(tuán)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)從“國(guó)八條”到“國(guó)六條”,從“調(diào)控”到“再調(diào)控”,央行嚴(yán)控房貸的121文余熱未盡,中國(guó)房地產(chǎn)又面臨新的政策考驗(yàn)。2003年以來(lái),中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不斷,不能簡(jiǎn)單地理解為開(kāi)發(fā)商的優(yōu)勝劣汰,或僅僅是一種土地資源的再分配,而應(yīng)該是房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展階段性的調(diào)整信號(hào),行業(yè)規(guī)范性、結(jié)構(gòu)性調(diào)整將借此深入展開(kāi)。認(rèn)識(shí)房地產(chǎn):中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷史2024/11/621新政解讀——政策比對(duì)90平米以上首套房首付比例不低于30%；購(gòu)買(mǎi)第二套(含)以上住房的,貸款首付款比例不得低于40%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快的城市或地區(qū),首付比例由20%提升至30%；對(duì)異地購(gòu)房未出臺(tái)限制性條款原來(lái)最高政策要求當(dāng)前新政要求90平米以上首套房首付比例不低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低于50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況,暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款；22————對(duì)部分工作在外地但回鄉(xiāng)置業(yè)的首置剛需產(chǎn)生一定影響 抑制了改善性剛需與之前出臺(tái)政策中提到的支持改善性需求說(shuō)法有所矛盾 對(duì)靠貸款實(shí)現(xiàn)類投資、投機(jī)影響最大全款或高首付支付類投機(jī)、投資影響不大新政解讀——重磅出擊（消費(fèi)者）投資投機(jī)客群改善性需求異地首次置業(yè)二套房限定三套房限定異地購(gòu)房限定影響重大，嚴(yán)重受挫異地炒房受抑制————2324認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)1何為房地產(chǎn)？何為房地產(chǎn)市場(chǎng)？中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷史房地產(chǎn)管理部門(mén)與五證的取得2024/11/624涉及前期報(bào)批的房地產(chǎn)部門(mén)管理根據(jù)我國(guó)當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段:認(rèn)識(shí)房地產(chǎn):房地產(chǎn)管理部門(mén)與五證的取得選址定點(diǎn)規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件初步設(shè)計(jì)及施工圖審查規(guī)劃報(bào)建圖審查施工報(bào)建建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案2024/11/625選址定點(diǎn)階段此階段一般辦理以下事項(xiàng):發(fā)改委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。國(guó)土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。建委辦理投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)。環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見(jiàn)書(shū)（表）。文化局、地震局、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。規(guī)劃部門(mén)辦理《項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》。認(rèn)識(shí)房地產(chǎn):房地產(chǎn)管理部門(mén)與五證的取得2024/11/626規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段此階段辦理以下一般事項(xiàng):人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。國(guó)土資源局辦理土地預(yù)審。公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。規(guī)劃部門(mén)對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。規(guī)劃部門(mén)確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)和審定方案通知書(shū)認(rèn)識(shí)房地產(chǎn):房地產(chǎn)管理部門(mén)與五證的取得2024/11/627規(guī)劃審查階段此階段辦理以下一般事項(xiàng):公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。建委、市政部門(mén)、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。規(guī)劃部門(mén)對(duì)變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。認(rèn)識(shí)房地產(chǎn):房地產(chǎn)管理部門(mén)與五證的取得2024/11/628初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查階段此階段辦理以下一般事項(xiàng):規(guī)劃部門(mén)對(duì)初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。消防局對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。國(guó)土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。市政部門(mén)、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門(mén)對(duì)初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。建委對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見(jiàn)，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書(shū)》。認(rèn)識(shí)房地產(chǎn):房地產(chǎn)管理部門(mén)與五證的取得2024/11/629施工報(bào)建階段此階段辦理以下一般事項(xiàng):①列入年度基本建設(shè)開(kāi)工計(jì)劃；

②建設(shè)用地范圍內(nèi)的拆遷工作能夠保證施工進(jìn)度的需要；

③建設(shè)用地實(shí)現(xiàn)了“三通一平”（通上水和下水，通電力，通道路，并平整了施工場(chǎng)地）；

④建設(shè)工程所需資金、建筑材料設(shè)備和市政、公用設(shè)施等條件均已落實(shí)；

⑤有設(shè)計(jì)資格證書(shū)的設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)的施工圖；取得了建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

⑥施工單位已經(jīng)確定；

⑦符合有關(guān)法規(guī)規(guī)章規(guī)定的其他條件建委組織職能部門(mén)對(duì)工程開(kāi)工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。認(rèn)識(shí)房地產(chǎn):房地產(chǎn)管理部門(mén)與五證的取得2024/11/630商品房預(yù)售許可階段此階段辦理以下一般事項(xiàng):由房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料:預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。認(rèn)識(shí)房地產(chǎn):房地產(chǎn)管理部門(mén)與五證的取得已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書(shū)；持有