N房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識課件

第1頁房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識回顧2024/11/6

責(zé)任為先開放心態(tài)專業(yè)精神注重積累創(chuàng)造價值2024/11/623

目錄認識房地產(chǎn)1重點項目類型介紹2各項目類型客群特點6專業(yè)術(shù)語5開發(fā)商分類4項目運作3知名開發(fā)商產(chǎn)品線介紹72024/11/64認識房地產(chǎn)1何為房地產(chǎn)？何為房地產(chǎn)市場？中國房地產(chǎn)發(fā)展歷史房地產(chǎn)管理部門與五證的取得2024/11/64房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱認識房地產(chǎn):何為房地產(chǎn)思源集團房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱,其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物和構(gòu)筑物組成.在經(jīng)濟學(xué)上也叫“不動產(chǎn)”。房地產(chǎn)屬性1.位置固定2.使用價值耐久3.不可分割4.土地資源有限性5.整體價值增值性2024/11/65房地產(chǎn)包括實物、權(quán)益和區(qū)位（三要素）認識房地產(chǎn):何為房地產(chǎn)實物指的是房地產(chǎn)中可以看得見、摸得著的部分,例如外觀、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等；權(quán)益指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分,包括權(quán)利、利益、收益（如使用權(quán)、所有權(quán)、抵押權(quán)等）；區(qū)位指的是房地產(chǎn)的空間位置。具體的說,一宗房地產(chǎn)的區(qū)位是該宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系；2024/11/667認識房地產(chǎn)1何為房地產(chǎn)？何為房地產(chǎn)市場？中國房地產(chǎn)發(fā)展歷史房地產(chǎn)管理部門與五證的取得2024/11/67房地產(chǎn)市場的概念和特征概念：我國現(xiàn)時所稱房地產(chǎn)市場，是指國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃等交易活動的總稱。特征：1、綜合功能：房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，既可以用作生活資料，又可以用作生產(chǎn)要素，因而形成綜合功能市場。2、多級市場：房地產(chǎn)交易，既包括土地使用權(quán)的出讓（一級市場）以及出讓后的轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃（二級市場），而且還包括土地使用權(quán)出讓后的房地產(chǎn)開發(fā)（二級市場）以及投入使用后的房地產(chǎn)的買賣、抵押和房屋的租賃（三級市場）等，由此形成多層次的市場。3、法定形式：房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，房地產(chǎn)交易活動屬于嚴(yán)格的要式法律行為。凡土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，都必須依照法律規(guī)定到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行使主管部門辦理登記手續(xù)。4、國家適度干預(yù)：對房地產(chǎn)市場，實行國家宏觀調(diào)控，與此同時充分運用市場競爭機制，既要規(guī)范化，又要放開搞活。2024/11/68房地產(chǎn)多級市場的界定一級市場土地使用權(quán)的出讓二級市場出讓后的轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃土地使用權(quán)出讓后的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營三級市場投入使用后的房地產(chǎn)的買賣、抵押和房屋的租賃2024/11/69房地產(chǎn)市場主體的組成建筑商、原材料供應(yīng)商（施工單位）政府供應(yīng)者消費者中介、服務(wù)機構(gòu)開發(fā)商、投資商代理商（顧問公司、經(jīng)紀(jì)公司）、設(shè)計單位、廣告公司、媒體（網(wǎng)絡(luò)、雜志、報紙）自然人、機構(gòu)、企事業(yè)單位2024/11/61011認識房地產(chǎn)1何為房地產(chǎn)？何為房地產(chǎn)市場？中國房地產(chǎn)發(fā)展歷史房地產(chǎn)管理部門與五證的取得2024/11/611中國房地產(chǎn)發(fā)展歷史第一階段:房地產(chǎn)萌芽階段第二階段:房地產(chǎn)爆發(fā)期與平穩(wěn)期第三階段:房地產(chǎn)活躍期第四階段:房地產(chǎn)調(diào)控期1991年之前（1991—1997年）（1998—2002年）（2003年-至今）2024/11/612第一階段:房地產(chǎn)萌芽階段（1991年之前）（一）認識房地產(chǎn):中國房地產(chǎn)發(fā)展歷史早在1978年,鄧小平就曾經(jīng)指出住房制度的改革。相關(guān)部門在借鑒國外房地產(chǎn)發(fā)展歷程的基礎(chǔ)上開始了相關(guān)的理論研究,同時啟動了房地產(chǎn)開發(fā)的準(zhǔn)備工作。到1980年國家再次指出房改這一方針。按照指示,1980年國家相關(guān)部門組織有關(guān)專家小組就開始了關(guān)于住房建設(shè)體制的改革研究工作,即如何將住房走向商品化。1984年研究小組提出一個模式,稱“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”。但這一模式必須統(tǒng)一由一個開發(fā)公司實施,將規(guī)劃設(shè)計院、建設(shè)單位、施工單位等關(guān)聯(lián)單位有效組織起來。截止到1984年末,全國才有了幾百家開發(fā)公司。其中1980年,我國第一個商品住宅小區(qū)——廣州東湖新村正式對外發(fā)售。2024/11/613第1村全國第一個商品房小區(qū)——廣州“東湖新村”1979年開工建設(shè)2024/11/614第一階段:房地產(chǎn)萌芽階段（1991年之前）（二）為了推動住宅商品化改革,將國有和集體土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓出去,形成商品化,建設(shè)部就這一土地有償使用問題首先在改革最前沿——深圳,設(shè)立試點。1987年深圳誕生了全國第一塊通過拍賣方式完成市場交易的土地,1987年7月18日,全國第二塊土地——上海虹橋一地塊以拍賣方式完成出讓。同年,深圳率先出臺了新的房地產(chǎn)政策——房地產(chǎn)使用權(quán)可以交易。這個政策突破了當(dāng)時計劃經(jīng)濟條件下房子只能由政府分配的局面,帶有實驗性質(zhì)。后來深圳的成功給很多城市發(fā)展帶來啟示。隨后,在廣州也出現(xiàn)了類似的情況。順應(yīng)我國南方試點城市住宅商品化改革的一系列階段性成功,1990年5月19日國務(wù)院首次頒發(fā)了55號文件,即《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。這一條例的出現(xiàn),頓時為萌芽狀態(tài)的房地產(chǎn)發(fā)展注入催化劑。中國房地產(chǎn)始于南國熱土,并逐步向內(nèi)地滲透。認識房地產(chǎn):中國房地產(chǎn)發(fā)展歷史2024/11/615第二階段:房地產(chǎn)爆發(fā)期與平穩(wěn)期（1991—1997年）（一）1991年到1992年,是中國房地產(chǎn)的爆發(fā)期,特別是1992年鄧小平視察南方以后,全國各地數(shù)千億資金蜂擁撲向?？?、廣西北海、廣東惠州等南方沿海城市。其中最著名的當(dāng)屬廣州“華南板塊”,1990年祈福新村粉墨登場。隨后華南碧桂園、廣州雅居樂、星河灣、華南新城等大盤的陸續(xù)進駐,一個備受各方關(guān)注的“華南板塊”逐漸浮出水面,并迅速走紅于大江南北。在小平南巡講話后,我國對外開放和市場化進行加快。從此,全國房地產(chǎn)價格放開,許多政府審批權(quán)利下放,金融機構(gòu)開始發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款,借助宏觀經(jīng)濟的“加快改革開放建設(shè)步伐”的大環(huán)境,中國房地產(chǎn)市場進入了快速擴張期。背景資料1:在廣州這片熱土，誕生了中國第一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)東華實業(yè)、最早的國有土地有償使用法律、最先使用的“房地產(chǎn)”一詞、第一次國有土地使用權(quán)出讓、最早成立的房地產(chǎn)協(xié)會——廣州房地產(chǎn)協(xié)會、最早的“房產(chǎn)證”、最早的房地產(chǎn)專業(yè)刊物、最早的抵押按揭業(yè)務(wù)、最早的大型社區(qū)——祈福新村、最早的民營房地產(chǎn)企業(yè)、最先掀起的“大盤時代”……背景資料2:事實上，1992年的萬科仍醉心于外貿(mào)業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)業(yè)不過小試身手。1995年以前的朱孟依仍將自己的影響力局限于建筑業(yè)，合生、珠江的未來無從知曉。認識房地產(chǎn):中國房地產(chǎn)發(fā)展歷史2024/11/616第二階段:房地產(chǎn)爆發(fā)期與平穩(wěn)期（1991—1997年）（二）思源集團房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)而正當(dāng)房地產(chǎn)如火如荼的發(fā)展,國家突然“急剎車”1993年6月23日,宣布終止房地產(chǎn)公司上市,釜底抽薪控制銀行資金進入房地產(chǎn)。同年6月24日中共中央、國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟情況和加強宏觀調(diào)控意見》,提出整頓金融秩序,加強宏觀調(diào)控的16條政策措施,引導(dǎo)過熱經(jīng)濟實現(xiàn)軟著陸。國家開始了對房地產(chǎn)市場大規(guī)模的清理和整頓。此外,1993年12月13日國務(wù)院發(fā)布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》,決定自1994年1月1日起在全國開征土地增值稅。這一稅種的征收,使大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到影響,特別是開發(fā)別墅、公寓、寫字樓等高檔項目的開發(fā)商,以及炒賣樓花的個人買賣行為。房地產(chǎn)市場受到極大的擠壓。經(jīng)過1993年的宏觀調(diào)控,房地產(chǎn)投資過熱的趨勢得到抑制。中國房地產(chǎn)由此進入相對平穩(wěn)的發(fā)展期。認識房地產(chǎn):中國房地產(chǎn)發(fā)展歷史2024/11/617第三階段:房地產(chǎn)活躍期（1998—2002年）（一）思源集團房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)綱領(lǐng)性文件的頒布促使房地產(chǎn)發(fā)展開始由平穩(wěn)進入活躍1998年我國住房體制改革的綱領(lǐng)性文件《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革,加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)［1998］23號）文件出臺,決定自當(dāng)年起停止住房實物分配,建立住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會化的住房新體制。這項重大改革舉措已對我國的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了巨大的推動作用。2000年房企上市禁令到期,1993年起我國的資本市場對房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)閉的大門重新開啟。國家房地產(chǎn)利好政策的頒布的同時,地產(chǎn)市場行情持續(xù)看好從1999年到2002年,房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長率分別為13%、19%、25%和29%；商品房竣工面積增長率都在20%以上；房地產(chǎn)銷售面積始終保持在25—30%；房地產(chǎn)銷售額的增長在30%左右。數(shù)據(jù)表明,供求之間的增長率是比較平穩(wěn)的。一段時間以來中國房地產(chǎn)發(fā)展都處于活躍發(fā)展時期。同一時期,也有某些經(jīng)濟學(xué)家高呼“房地產(chǎn)的冬天就要來了”,以此給房地產(chǎn)市場降溫,但在房地產(chǎn)近乎暴利的驅(qū)使下,全國房地產(chǎn)進入了快速發(fā)展軌道。認識房地產(chǎn):中國房地產(chǎn)發(fā)展歷史2024/11/618第三階段:房地產(chǎn)活躍期（1998—2002年）（二）認識房地產(chǎn):中國房地產(chǎn)發(fā)展歷史房地產(chǎn)進入深廣一枝獨秀到全國多點開花時期而在具體的房地產(chǎn)開發(fā)過程中,北京,上海,深圳三架馬車分別代表三個地區(qū)不同的戰(zhàn)略定位,北京的政府化,上海的國際化,深圳的市場化。由于部分深廣一帶的開發(fā)商外遷至環(huán)渤海、長三角等地,帶動全國房地產(chǎn)開發(fā)水平普遍上漲。因此房地產(chǎn)發(fā)展在由過去的南方一支獨秀,轉(zhuǎn)變成為全國多點開花。這一時期,北京知名的開發(fā)商如華遠地產(chǎn)、天鴻地產(chǎn)等,都有很深的國企背景,在企業(yè)的某些行為、決策上帶有很重的國企特點；上海知名的開發(fā)商如綠地集體、復(fù)地集團,在國際化城市的背景下,正在躍躍欲試跨地區(qū)發(fā)展,爭搶長三角市場份額；而彼時的深圳房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)代表全國最高水平,如日漸成熟的萬科、中海、金地等,不但在當(dāng)?shù)乩^續(xù)深耕,而且已經(jīng)走出珠三角,向著長三角、環(huán)渤海進軍。代表性企業(yè)萬科已經(jīng)在上海、浙江、江蘇、天津、沈陽、長春等十余城市布局,謀求未來跨區(qū)域發(fā)展已然成為他們的企業(yè)戰(zhàn)略之一。2024/11/619第四階段:房地產(chǎn)調(diào)控期（2003—至今）（一）多種原因促使房地產(chǎn)價格走高由于前一階段中國內(nèi)地房地產(chǎn)發(fā)展迅速,企業(yè)數(shù)量劇增,很多資金都追加到房地產(chǎn)領(lǐng)域。這其中一個顯著的特征是港資、外資進入內(nèi)地房地產(chǎn)市場,大量的熱錢投入到內(nèi)地房地產(chǎn)市場。內(nèi)資、外資、港資共同起舞,致使房地產(chǎn)價格逐年攀高,甚至似乎失控,市場的理性不復(fù)存在。從2002年至2005年4月,全國住宅用地平均價格指數(shù)在五年間上漲了54.2%,京、滬、穗、深等地房地產(chǎn)價格均上漲一倍以上,杭州則超過了200%。這其中有正面的推動力,如經(jīng)濟發(fā)展、居民購買力增強、供求關(guān)系變化、農(nóng)村城鎮(zhèn)化等,但其間也蘊藏著大量非理性繁榮的因素。政府、經(jīng)濟學(xué)家、甚至普通市民對此表示擔(dān)憂,更或者不滿。思源集團房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)認識房地產(chǎn):中國房地產(chǎn)發(fā)展歷史資料鏈接:例如2003年初期進入中國房地產(chǎn)市場的財富集團旗下的全資控股公司——CREO房地產(chǎn)投資公司，其為愛爾蘭最大的房地產(chǎn)投資公司，公司的發(fā)展目標(biāo)之一就是成為“最大的專注于中國房地產(chǎn)投資和開發(fā)的歐洲公司”。2024/11/620第四階段:房地產(chǎn)調(diào)控期（2003—至今）（二）針對房地產(chǎn)嚴(yán)峻的市場情況,國家緊急出臺了多項政策2004年8月,國務(wù)院及時頒布8.31土地政策,從源頭上規(guī)范土地市場。2004年10月29日,央行提高商業(yè)銀行存貸款利率,第一次明確地表明,國家堅定地通過經(jīng)濟手段來調(diào)控房價的政策不會改變。當(dāng)年針對房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、增長速度過快等問題,中央果斷采取措施,嚴(yán)把土地、信貸兩個閘門；2005年兩會期間,溫家寶總理在政府工作報告中明確提出,要嚴(yán)控房價,防范金融風(fēng)險。2005年3月30日,國務(wù)院出臺《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》,將房價問題提至政治高度；2006年5月24日國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的建設(shè)部等9部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》（國辦發(fā)【2006】37號）,對六項措施做了進一步細化,在套型面積、小戶型所占比例、新房首付款等方面做出了具體規(guī)定,政策目標(biāo)集中于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),穩(wěn)定住房價格?！荚醇瘓F房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)從“國八條”到“國六條”,從“調(diào)控”到“再調(diào)控”,央行嚴(yán)控房貸的121文余熱未盡,中國房地產(chǎn)又面臨新的政策考驗。2003年以來,中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不斷,不能簡單地理解為開發(fā)商的優(yōu)勝劣汰,或僅僅是一種土地資源的再分配,而應(yīng)該是房地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展階段性的調(diào)整信號,行業(yè)規(guī)范性、結(jié)構(gòu)性調(diào)整將借此深入展開。認識房地產(chǎn):中國房地產(chǎn)發(fā)展歷史2024/11/621新政解讀——政策比對90平米以上首套房首付比例不低于30%；購買第二套(含)以上住房的,貸款首付款比例不得低于40%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對房地產(chǎn)價格上漲過快的城市或地區(qū),首付比例由20%提升至30%；對異地購房未出臺限制性條款原來最高政策要求當(dāng)前新政要求90平米以上首套房首付比例不低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低于50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況,暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款；22————對部分工作在外地但回鄉(xiāng)置業(yè)的首置剛需產(chǎn)生一定影響 抑制了改善性剛需與之前出臺政策中提到的支持改善性需求說法有所矛盾 對靠貸款實現(xiàn)類投資、投機影響最大全款或高首付支付類投機、投資影響不大新政解讀——重磅出擊（消費者）投資投機客群改善性需求異地首次置業(yè)二套房限定三套房限定異地購房限定影響重大，嚴(yán)重受挫異地炒房受抑制————2324認識房地產(chǎn)1何為房地產(chǎn)？何為房地產(chǎn)市場？中國房地產(chǎn)發(fā)展歷史房地產(chǎn)管理部門與五證的取得2024/11/624涉及前期報批的房地產(chǎn)部門管理根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分六個階段:認識房地產(chǎn):房地產(chǎn)管理部門與五證的取得選址定點規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件初步設(shè)計及施工圖審查規(guī)劃報建圖審查施工報建建設(shè)工程竣工綜合驗收備案2024/11/625選址定點階段此階段一般辦理以下事項:發(fā)改委審查可行性研究報告和進行項目立項。國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書。環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。規(guī)劃部門辦理《項目選址意見書》。認識房地產(chǎn):房地產(chǎn)管理部門與五證的取得2024/11/626規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件階段此階段辦理以下一般事項:人防辦進行人防工程建設(shè)布局審查。國土資源局辦理土地預(yù)審。公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。規(guī)劃意見書和審定方案通知書認識房地產(chǎn):房地產(chǎn)管理部門與五證的取得2024/11/627規(guī)劃審查階段此階段辦理以下一般事項:公安消防支隊進行消防設(shè)計審查。人防辦進行人防設(shè)施審查。建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。認識房地產(chǎn):房地產(chǎn)管理部門與五證的取得2024/11/628初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查階段此階段辦理以下一般事項:規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進行審查。消防局對初步設(shè)計的消防設(shè)計進行審查。交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進行審查。人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進行審查。國土資源局進行用地預(yù)審。市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進行審查。建委制發(fā)初步設(shè)計批復(fù)，并對落實初步設(shè)計批準(zhǔn)文件的要求進行審查。建委對施工圖設(shè)計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書》。認識房地產(chǎn):房地產(chǎn)管理部門與五證的取得2024/11/629施工報建階段此階段辦理以下一般事項:①列入年度基本建設(shè)開工計劃；

②建設(shè)用地范圍內(nèi)的拆遷工作能夠保證施工進度的需要；

③建設(shè)用地實現(xiàn)了“三通一平”（通上水和下水，通電力，通道路，并平整了施工場地）；

④建設(shè)工程所需資金、建筑材料設(shè)備和市政、公用設(shè)施等條件均已落實；

⑤有設(shè)計資格證書的設(shè)計單位設(shè)計的施工圖；取得了建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

⑥施工單位已經(jīng)確定；

⑦符合有關(guān)法規(guī)規(guī)章規(guī)定的其他條件建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。認識房地產(chǎn):房地產(chǎn)管理部門與五證的取得2024/11/630商品房預(yù)售許可階段此階段辦理以下一般事項:由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料:預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。認識房地產(chǎn):房地產(chǎn)管理部門與五證的取得已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書；持有