牛莊鎮(zhèn)婚宴主題項目可行性研究報告

可行性研究報告PAGEPAGE17 第17頁 ****有限公司可行性研究報告編撰單位：*****有限公司編撰時間：2015年9月13日目錄總論1、1項目概況1、2項目提出的背景及建設(shè)必要性1、3可行性研究的依據(jù)和范圍1、4主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)市場調(diào)研及前景預(yù)測2、1婚宴主題酒店市場趨勢介紹2、2東營婚宴市場形勢分析2、3本項目優(yōu)劣勢分析2、4本項目前景預(yù)測項目定位3、1主題定位3、2功能定位3、3市場定位3、4項目開發(fā)的市場需求定位及配套條件3、5該項目的市場定位3、6功能分類3、7布局設(shè)置3、8價格定位3、9本項目經(jīng)營管理模式及運作機(jī)制3、10營業(yè)收入預(yù)計3、11經(jīng)營成本預(yù)算營銷策略4、1宣傳主題概念4、2賣點整合4、3優(yōu)惠措施4、4營銷推廣思路投資估算和資金籌措5、1投資估算5、2資金籌措財務(wù)評價分析6、1盈虧預(yù)測分析第七章結(jié)論第八章定崗定編第一章總論1、1項目概況本項目位于東營市東營區(qū)牛莊鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)南側(cè)西四路以東。1、2項目提出的背景及建設(shè)必要性該項目屬于集團(tuán)私有土地，閑置會影響其未來的升值空間，根據(jù)對當(dāng)?shù)厣虡I(yè)市場的考察和調(diào)查，決定一期開發(fā)建立以婚宴主題為核心、團(tuán)餐接待為主，快捷客房和特色家常菜為輔的綜合性餐飲項目。首先牛莊鎮(zhèn)雖然遠(yuǎn)離東營市區(qū)，但是該項目輻射區(qū)域內(nèi)人口較多，而且該區(qū)域內(nèi)的人群具備較好的消費力。其次對于該項目的開發(fā)建設(shè)和后期經(jīng)營，可以帶動周邊其它地產(chǎn)項目的增值和直接推高地產(chǎn)項目售價。所以即便該項目盈利能力，不能達(dá)到抵消投資款利息的情況，也可以反哺周邊地產(chǎn)項目，從而達(dá)到整體地產(chǎn)價值的提升。1、3可行性研究的依據(jù)和范圍本報告是基于對市場的充分了解和對該項目的市場前景的判斷而作的。本報告在以下的部分將著重對本項目的市場分析、項目定位、規(guī)劃設(shè)計定位、營銷推廣策略以及項目的財務(wù)評價進(jìn)行研究。1、4主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積：13000平方米可經(jīng)營面積：10000平方米宴會大廳面積：4500平方米，特色餐飲面積：1000平方米快捷客房面積：3000平方米廚房面積：500平米其他面積：1000平方米第二章市場調(diào)研及前景預(yù)測2、1婚宴主題酒店市場趨勢介紹

近幾年，主題婚禮酒店在國內(nèi)市場需求的驅(qū)動下逐漸興盛，而且發(fā)展迅速，如今，80、90后是結(jié)婚的主力軍，他們追求婚禮的品質(zhì)和格調(diào)，強(qiáng)調(diào)與眾不同的創(chuàng)意，擁有別出心裁的想法和精致巧妙的構(gòu)思，所以，他們?yōu)樽非笠粓鐾昝赖幕槎Y，他們會突破固有理念，會打破傳統(tǒng)、千篇一律的程序，主動尋找自己喜歡的酒店和婚禮儀式。在璀璨奪目的燈光里，在全場嘉賓的注視和祝福中，開啟全新的人生旅程。

據(jù)相關(guān)報道，我國每年有1000多萬新人舉行婚禮，綜合消費能力高達(dá)2500億萬元人民幣。在這一巨大市場需求的推動下，婚宴主題酒店應(yīng)運而生。而在中國傳統(tǒng)婚俗中，“婚禮宴會”是整個婚慶過程的重頭戲。在婚禮“大操大辦”的傳統(tǒng)觀念的支配下，生活水平步步高升的中國人在“婚宴”上的消費更是不斷沖向新的高度。而對婚宴場合的選擇也早已不滿足于普通酒家、特色飯館，人們希望得到酒店更專業(yè)化的服務(wù)。這就需要酒店充分挖掘和利用自身優(yōu)勢，積極爭取和培育自己的“婚宴”市場。2、2東營婚宴市場形勢分析

隨著東營經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，婚宴市場也迅速崛起，現(xiàn)在婚宴營業(yè)收入已經(jīng)在各個餐飲企業(yè)中占有很大的比重，越來越多的引起各餐飲企業(yè)的重視。婚宴也稱“吃喜酒”，是新人們在結(jié)婚當(dāng)天答謝親朋好友并讓其見證愛情結(jié)晶而舉辦的一次宴請。在中國的思想里，婚禮是一輩子僅一次的大事，希望自己的婚宴能辦的特別，記憶深刻。隨著油城的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們的觀念也在不斷的轉(zhuǎn)變。現(xiàn)在年輕人的思想開放，結(jié)婚追求時尚、新穎，大部分選擇在飯店舉行。（一）目前婚宴市場的特點1、市場潛力巨大：隨著人們思想水平的不斷提高，越來越傾向于到酒店舉辦婚宴。尤其是現(xiàn)在的婚姻趨向于大齡化，高素質(zhì)化、具有強(qiáng)烈的品牌意識，擁有獨特的價值觀及思想體系，婚宴市場的需求非常廣泛。通過數(shù)據(jù)調(diào)查，每年的結(jié)婚人數(shù)都在遞增，隨著生男生女的年齡不斷增大，結(jié)婚數(shù)量也還會不斷地增加。2、時間較為集中：中國人非常看重結(jié)婚的日期，所以選擇舉辦婚宴的時間相對集中。一般情況下都要選擇符合傳統(tǒng)習(xí)俗的好日子，因此出現(xiàn)了明顯的“扎堆”現(xiàn)象。像“五一”、“十一”“元旦”這些有紀(jì)念意義的日子，年輕人喜歡西方的情人節(jié)，東方的七夕節(jié)，所以在很早之前婚宴場地都會被預(yù)訂一空。因此一些餐飲店出現(xiàn)了一天舉辦多場婚宴的現(xiàn)象。也因時間過于集中，造成餐飲店出現(xiàn)敷衍應(yīng)付的情況，婚宴質(zhì)量無法保證。3、潛在消費顧客很多在酒店舉辦婚宴的新人，關(guān)系網(wǎng)一般都不錯。婚宴成為親屬們相聚的場所，同時也是新人展示人脈的機(jī)會。在國內(nèi)人們往往在意親身體驗，而且喜歡口耳相傳。新人們在選取婚宴場地時，大部分都會在詢問自己的親朋好友后做決定。酒店借此機(jī)會充分利用資源為顧客提供特色婚宴產(chǎn)品和優(yōu)質(zhì)的個性化服務(wù)，使顧客的滿意度提高，就會引導(dǎo)新人自己或是親朋好友下次還會選擇這個酒店。所以婚宴市場的潛在客戶很多。2、3本項目優(yōu)劣勢分析（可結(jié)合競爭對手作分析）●本項目劣勢分析：遠(yuǎn)離市區(qū)，不利于吸引市區(qū)內(nèi)消費人群，對于經(jīng)營會有一定的影響；附近已經(jīng)有藍(lán)海生態(tài)園項目在經(jīng)營，也具備婚宴接待條件，將會是該項目以后經(jīng)營當(dāng)中主要的市場競爭對手（藍(lán)海生態(tài)園餐飲平常日均營業(yè)收入：1萬元左右；接待婚宴時能達(dá)到5萬-6萬，婚宴接待數(shù)量集中在一定時間段內(nèi)，無法具體預(yù)估。）●本項目具有如下優(yōu)勢：場地開闊，規(guī)模大，有利于根據(jù)客戶需求策劃各類形式的主題團(tuán)餐聚會；對酒店后期拓展更多的經(jīng)營市場具有天然的基礎(chǔ)；酒店精確定位以婚宴接待為核心，團(tuán)餐接待為主，專業(yè)性和規(guī)?；瞧渥陨韮?yōu)勢；甚至對于在以后經(jīng)營中逐漸吸引東營區(qū)客戶都具備條件優(yōu)勢。2、5本項目前景預(yù)測在既定的團(tuán)餐、客房、餐廳的經(jīng)營達(dá)到預(yù)定經(jīng)營目標(biāo)的基礎(chǔ)上，可以發(fā)揮其自身的場地優(yōu)勢、綜合優(yōu)勢拓展更多的經(jīng)營點，以提升經(jīng)營的同時，提高企業(yè)品牌知名度和影響力。該區(qū)域輻射范圍內(nèi)有約10萬人口，按照國家每年結(jié)婚人口比例，該區(qū)域每年約有近800對新人結(jié)婚；再根據(jù)山東省每年人口出生率計算，該區(qū)域每年將會有100個新增人口；在此基礎(chǔ)上還會有升學(xué)宴、壽宴、公司年會、節(jié)日聚餐等潛在可開發(fā)消費客戶群體。以此數(shù)據(jù)計算，該項目經(jīng)營過程中保守預(yù)計達(dá)到25%-30%的上座率，應(yīng)該是切實可行的。第三章項目定位3、1主題定位“喜樂街”婚宴主題酒店（名稱暫定）；“犇犇”特色地方菜（名稱待定）；“回家住”快捷商務(wù)賓館（名稱待定）3、2功能定位“喜樂街”婚宴主題酒店：可接待婚宴、答謝宴、寶寶宴、公司店慶、公司年會、各類會議、旅游團(tuán)體等接待功能；“犇犇”特色地方菜：以黃河口地方特色家常菜作為主打菜品結(jié)構(gòu)，定位中低端消費人群為主，高端上去接待為輔；“回家住”快捷商務(wù)賓館：以單間、標(biāo)間為主，設(shè)立部分商務(wù)套房；3．3開發(fā)該項目目的定位：1．投資收益的最大化2．整體提升集團(tuán)公司的品牌形象；3．通過該項目的運營，不斷帶動該區(qū)域的人氣，從而帶動該項目周邊商業(yè)、房地產(chǎn)的開發(fā)，以及后期的產(chǎn)業(yè)運作；3．4項目開發(fā)的市場需求定位及配套條件1．主樓體一樓為婚宴主題酒店；二、三樓為快捷賓館；主樓體南側(cè)獨立建設(shè)為特色餐廳；2．婚宴主題大廳裝飾風(fēng)格突出黃河口地方喜慶、風(fēng)俗、民俗文化特色；賓館裝飾突出簡潔明快的商務(wù)型風(fēng)格；餐廳以特色家常海鮮為主營，集中打造自己的核心產(chǎn)品——特色海鮮菜、水煎包、羊肉湯（具體菜品結(jié)構(gòu)待定），將其打造成為東營市最具有市場認(rèn)可度和競爭力的產(chǎn)品；3．婚宴接待婚禮舉辦建議采取與婚慶公司合作形式，以有效的降低經(jīng)營成本；4．客房全部配備數(shù)字網(wǎng)絡(luò)電視、商用電腦、網(wǎng)線接入或無線覆蓋，以及可撥打國際長途的有線電話。3.5該項目的市場定位主要消費人群為附近村鎮(zhèn)居民（西到油郭、西范，東至六戶，南至花官，北至東營區(qū)附近），及牛莊鎮(zhèn)地處油田物探單位，家屬區(qū)較大，可有效帶動部分消費客戶；該項目輻射區(qū)域內(nèi)約有10萬人口。牛莊鎮(zhèn)：總?cè)丝诩s30000人，20-30歲年齡段約4000人；龍居鎮(zhèn)：總?cè)丝诩s35000人，20-30歲年齡段5000人；史口鎮(zhèn)：總?cè)丝诩s25000人，20-30歲年齡段4000人；花官鎮(zhèn)：總?cè)丝诩s40000人，20-30歲年齡段5000人；六戶鎮(zhèn)：總?cè)丝诩s30000人，20-30歲年齡段4000人；3.6功能分類本項目總建筑面積約13000平方米，其中：客房部分3000平方米，占總建筑面積的23%，婚宴大廳部分4500平方米，占總建筑面積的34.6%，包括大堂、走廊、機(jī)電設(shè)備房、工作間及電梯候梯廳、垃圾道、煙道和消防樓梯和、商務(wù)中心、會議室、停車場、辦公室、倉庫、餐廳等部分：2500平方米占總建筑面積的19.2%，停車場3000平米，占建筑總面積的23%。3.7布局設(shè)置婚宴大廳設(shè)置4個大中型接待大廳，每間可接待40桌*10人=400人，每個大廳中間設(shè)立可移動隔音屏風(fēng)，便于靈活調(diào)整滿足不同需求。每個大廳設(shè)立舞臺，相鄰兩個大廳相通也可以同時使用，其中一個大廳設(shè)立豪華舞臺，以滿足接待主持需求；2個小型接待大廳，每間可接待12桌*10人=120人；婚宴大廳總接待量可達(dá)1840人；（2個中型接待大廳也互通，可接待大中型公司年會之類接待）?？头吭O(shè)置30間商務(wù)標(biāo)間，10間大床單間，10間商務(wù)套房；餐廳設(shè)置1個16-18位大型包間；4個10-12位中型包間；5個6-8位小型包間；零點廳設(shè)置120個餐位（接待旅游團(tuán)體時用餐需求）3.8價格定位婚宴標(biāo)準(zhǔn)價格及毛利婚宴最低標(biāo)準(zhǔn)599元/桌，上不封頂；毛利控制在50—55%；餐廳人均消費價格及毛利餐廳人均消費控制在人均60-80元；毛利控制在45-50%；客房售賣價格及毛利標(biāo)間、單間售賣價格108元/天；套房268元/天；毛利控制在90%以上；3.9本項目經(jīng)營管理模式及運作機(jī)制該項目采取集團(tuán)注冊成立下設(shè)餐飲管理公司，自行組建管理團(tuán)隊進(jìn)行管理運營；3.10營業(yè)收入預(yù)計營業(yè)收入保守型預(yù)計：餐飲團(tuán)餐部分50桌*10人*70元/人=35000元/天；35000元/天*30天=1050000元/每月；特色餐廳部分按照30%上座率計算，預(yù)計80人*70元/人=5600元/天；5600元/天*30天=168000元/月；客房部分按照60%入住率計算，預(yù)計3500元/天；每月3500元/天*30天=105000元預(yù)計月度營業(yè)總收入：團(tuán)餐1050000+特色餐飲168000+客房105000=1323000元；預(yù)計年度營業(yè)收入：1323000元/月*12=15876000元3.11經(jīng)營成本預(yù)算保守營業(yè)額毛利：客房105000元/月*10%+餐飲團(tuán)餐1050000元/月*45%+特色餐飲168000元/月*50%=567000元/月營業(yè)稅金：72765元/月（按照5.5%）水電氣：60000元/月人員工資：242500元/月營銷宣傳：3000元/月（含預(yù)計每月十次與婚慶的合作）設(shè)施保養(yǎng)維修：3000元/月通訊費：5000元/月招待費用：5000元/月低值易耗品攤銷：2000元/月物料消耗：23100元/月經(jīng)營成本總計：983365元/月第四章營銷策略4、1宣傳主題概念該項目將以“婚宴主題酒店”為核心進(jìn)行推廣和宣傳，以地方民俗婚姻文化為主題，以酒店為載體，以可人的體驗為本質(zhì)。體現(xiàn)該項目的建筑風(fēng)格和裝飾藝術(shù)，以及特定的文化氛圍，讓顧客獲得富有個性的文化感受；同時將服務(wù)項目融入主題，以個性化的服務(wù)取代一般化的服務(wù)，讓顧客獲得歡樂、知識和體驗刺激。4、2賣點整合全市最大的主題婚宴酒店；裝修風(fēng)格與當(dāng)?shù)孛袼罪L(fēng)情緊密融合；場地空間大，而且可以靈活布局，以滿足顧客更多的需求；客房、特色餐廳可吸引更多的客戶群體；4、3優(yōu)惠措施會員折扣網(wǎng)絡(luò)團(tuán)購借用互聯(lián)網(wǎng)+模式，線上線下隨時進(jìn)行刺激性營銷優(yōu)惠活動；利用自身婚宴大廳、餐廳、客房的綜合優(yōu)勢，交互進(jìn)行讓利優(yōu)惠活動；4、4營銷目標(biāo)及思路針對目標(biāo)客戶群，通過各種渠道、媒介展開撒網(wǎng)式宣傳的同時（電臺、報紙、電視、網(wǎng)絡(luò)、單頁、各村廣播站或村委會傳達(dá)）；成立專項宣傳小組對重點目標(biāo)區(qū)域進(jìn)行宣傳營銷（民政局調(diào)取資料進(jìn)行電話營銷；醫(yī)院婦產(chǎn)科營銷等）第五章投資估算和資金籌措5、1投資估算（見附件1）總建設(shè)成本費用列項土地費用：無前期費用：（含規(guī)劃設(shè)計、報建、勘探測量、水電配套）土建及安裝（含綠化、公共部分裝修）：消防自動系統(tǒng)、集中供熱系統(tǒng)、中央空調(diào)；精裝修費用：以元/平方米計，共萬注：以上費用無法預(yù)計，不包含在成本總計內(nèi)?？头吭O(shè)備設(shè)施：500000元宴會廳物料資產(chǎn)：319740元餐廳物料資產(chǎn)：101500元廚房設(shè)備資產(chǎn)：500000元員工工裝費用：23000元小計：其它開發(fā)費用列項：財務(wù)費用：300000元營銷費用：30000元成本合計：1774240元5、2資金籌措自籌資金：第六章財務(wù)評價與分析6、1盈虧預(yù)測分析月度保守營業(yè)收入：1323000元/月月度費用支出：983365元/月保守月度盈利額度：1323000元/月-983365元/月=339635元/月保守年度盈利額度：339635元/月*12=4075620元/年注：以上數(shù)據(jù)是根據(jù)人員滿編情況計算，正常經(jīng)營后人員費用還會降低，凈利潤還會提高！第七章結(jié)論通過以上的分析和策略，我們發(fā)現(xiàn)，投資收益率較好，具有較大的投資價值。一、在項目的投資和開發(fā)中，不可預(yù)測的風(fēng)險較少，可控性較強(qiáng)，因此本項目的投資開發(fā)無論在市場上、操作上還是在財務(wù)上都是可行的。就本項目而言，市場的分析和項目的整體定位，以及項目投資經(jīng)濟(jì)分析是具有客觀性和一般性，符合市場規(guī)律，配以合理的營銷手段，實現(xiàn)項目的開發(fā)目標(biāo)，并最終實現(xiàn)本項目的贏利目標(biāo)將是可以實現(xiàn)的。二、該項目的開發(fā)還可以有助于該區(qū)域以后地產(chǎn)、商業(yè)一體化發(fā)展的增速，酒店會成為該區(qū)域整體開發(fā)發(fā)展的宣傳載體，也會有助于周邊商業(yè)圈的形成，從而促使該區(qū)域所有項目的價值提升。這方面有先行者可