房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)

1.房地產(chǎn)：是指土地、建筑物及其地上的附著物，是房產(chǎn)和地產(chǎn)總稱，又稱不

動(dòng)產(chǎn).

2.房產(chǎn)：是房屋的經(jīng)濟(jì)形態(tài),主要是指在法律上有明確權(quán)屬的房屋商品，它包

括全部土地房屋建筑物.

3.地產(chǎn)：并非泛指全部的土地，是土地的經(jīng)濟(jì)形態(tài)而是法律上有明確權(quán)屬關(guān)系

的，并能給所有者、經(jīng)營(yíng)者和使用者帶來(lái)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益的建設(shè)用地.地產(chǎn)包

括地面及其上下空間..

4.房地產(chǎn)的存在形式：?jiǎn)渭兊耐恋?單純的建筑物；土地和建筑物的綜合體.

5.房地產(chǎn)的特性:（1）資源的有限性；（2）物業(yè)的差異性；

（3）位置不可移動(dòng)、穩(wěn)固性；（4）具有保值和增值性.

6.主幽壺?fù)付侵竿恋厮姓咴诜梢?guī)定范圍內(nèi)，對(duì)其擁有的土地享有占有、

使用、收益和處分的權(quán)利；分為：國(guó)有土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)

7.國(guó)有土地：是指屬于國(guó)家所有（即全民所有）的土地，國(guó)家是國(guó)有土地使用

權(quán)的唯一主體，用地單位或個(gè)人對(duì)國(guó)有土地只有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)

8.集體土地：是指屬于農(nóng)村居民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地，集體土地所有權(quán)的

主體是農(nóng)村居民集體經(jīng)濟(jì)組織.

9.土地使用權(quán)：是指土地使用權(quán)擁有者對(duì)土地使用的權(quán)限,包括開(kāi)發(fā)權(quán)、收益

權(quán)、處置權(quán)。政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年

限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃

要求的，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后可以繼續(xù)使用.

10.土地獲取的方式：出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥；

11.土地的使用年限：居住用地70年;

工業(yè)、教育、文化、科技、衛(wèi)生、體育、綜合等用地50年；

商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年.

12.軍地匕主要指城市中需要拆遷而尚未拆遷的土地（即已有地上建筑物及附屬

設(shè)施的建筑物，將被改建的土地）

13.生地：是指尚未開(kāi)發(fā)的農(nóng)地和荒地（即待開(kāi)發(fā)的國(guó)有土地，離城鎮(zhèn)較遠(yuǎn)，無(wú)

市政基礎(chǔ)設(shè)施、未開(kāi)發(fā)利用的土地）

14.熟邂二是指已完成市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的土地，已達(dá)到“三通一平”或“七通

一平”施工條件的土地.

15.三通一平：通水、通電、通路，土地平整.

16.七通一平:“七通”通路、通水、通電、通下污水、通電訊、通煤氣、通供

熱；“一平”土地平整.

17.按建筑建筑結(jié)構(gòu)劃分：分木結(jié)構(gòu);磚混結(jié)構(gòu)；框架結(jié)構(gòu)；框剪結(jié)構(gòu)；鋼結(jié)構(gòu).；

筒體結(jié)構(gòu)

18.按層數(shù)劃分為：低層:高度低于或等于10M的建筑物（1—3層）；

多層：高于10M低于或等于24M的建筑物（4—8層）；

高層：高于24M的建筑物，分為小高層、高層和超高層。

（小高層（8—12層）、高層（13—24層）、超高層（超過(guò)

24層或100M以上的建筑物））

19.商品房：是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合開(kāi)發(fā),建成后出售的住宅、商業(yè)用房以

及其他建筑物.

20.經(jīng)濟(jì)適用房：指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適應(yīng)性的特點(diǎn).

21.廉租房：是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣?huì)保障職能，向具有城鎮(zhèn)常住戶

口的最低收入家庭提供的租金相對(duì)低廉的普通住房，特點(diǎn)：只租不售.

22.現(xiàn)房：是指消鈴者在購(gòu)買時(shí)具備即買即可入住的商品房，入住后可辦理產(chǎn)權(quán)

證（開(kāi)發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證的商品房）

23.準(zhǔn)現(xiàn)房：指房屋主體已基本封頂完工但未竣工險(xiǎn)收的房屋。（小區(qū)內(nèi)的樓宇

及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正

處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套設(shè)施階段的房屋）

24.期房：是指開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證為止，這

一段期間內(nèi)的商品房.

25.尾房：又稱掃尾房.是指商品房屋的銷售量達(dá)到90%以后，剩余的少量沒(méi)有競(jìng)

爭(zhēng)力的房子.（這些房源或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級(jí)）

26.爛尾房：是指由于開(kāi)發(fā)商資金不足、盲目上馬，或是錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì)，開(kāi)

發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無(wú)法收回前期投資，更無(wú)力進(jìn)行后續(xù)建

設(shè)，甚至全直停滯的積壓樓宇。（這種情況一般不會(huì)發(fā)生在房產(chǎn)剛推進(jìn)銷售

的時(shí)候，而是隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，一步步呈現(xiàn)。）

27.毛坯房：是指商品房交付使用時(shí)只有門框沒(méi)有門或只有外門，墻面、地面僅

做基礎(chǔ)處理而未做表面處理的房屋，也叫清水房.

28.樓花：在香港早期是指未完工的物業(yè)（即在建物業(yè)），現(xiàn)一般指未正式交付

之前的商品房.

29.步行街購(gòu)物廣場(chǎng)：“SHOPPINGMAII"，是指目前國(guó)際上最流行、經(jīng)營(yíng)效果

最佳的零售百貨模式。

30.SOHO:小型的家庭辦公室

31.會(huì)所：是指以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對(duì)象的綜合性康體娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施.

32.別墅種類：獨(dú)棟別堂；雙拼別型；聯(lián)排別墅；疊拼別空.

33.板樓：是指由多個(gè)住宅單元組合而成,每個(gè)單元用自己的樓梯或樓梯、電梯

皆有的住宅；（兩個(gè)或兩個(gè)以上單元）

34.塔樓：也叫點(diǎn)式樓。主要是指以公共樓梯、電梯為核心布置多套布置住房的

高層住宅（一個(gè)單元）

35.整屋—是指市內(nèi)不同功能區(qū)樓地面不在同一平面，高度差約為40—60CM,

以實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜、公私的分離.

36.兔士—是指套內(nèi)空間跨越兩層樓及以上的房屋.

37.支苣工是指在層高較高的一層中增建一個(gè)1.2M的夾層，兩層合計(jì)的層高要

大大低于躍層。（在建造上仍是每戶占有上下兩層，下層供起居用，上層供

休息睡眠和儲(chǔ)藏用）

38.總占地面積：也稱建設(shè)用地面積,是指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設(shè)用

地位置和界線所圍合的用地水平投影面積.

39.總建筑面積：又稱建筑展開(kāi)面積,是建筑物各層水平投影面積的總和.

總建筑面積二地上建筑面積+地下建筑面積+公用建筑面積

40.建筑基底面積：是指建筑物首層的建筑面積.

41.建筑面積=使用面積+公掩面積

42.居住面積：是指住宅中供日常生活起居用的臥室、起居室等凈面積的總和

43.輔助面積：是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的凈面積（包括樓梯過(guò)道、

廚房、衛(wèi)生間、廁所、陽(yáng)臺(tái)、儲(chǔ)藏室等）

44.結(jié)構(gòu)面積：是指建筑物各層中外墻、內(nèi)墻、間壁墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪

（均包括管道面積）等所占面積的總和.

45.套內(nèi)建筑面積二套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積+公攤

46.使用面積：是指各層平面中直接供使用者生產(chǎn)或生活使用的凈面積之和

47.姿內(nèi)使用面積：是指委內(nèi)房屋使用空間的面積,不包括墻體、柱體

48.共有建筑面積：是指由整棟樓產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公共部分的建筑面

49.公攤面積：是指每套（單元）商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e

50.（套/單元與公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投

影面積的一半）

51.銷售面積二套內(nèi)建筑面積+公攤面積

52.容紅二等于建設(shè)用地內(nèi)的總建筑面積/建筑用地面積

（容積率越小，意味著居住生活質(zhì)量越高）

53.建筑密度（即建筑覆蓋率）筑基地面積/建筑用地面積

（可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度）

54.建筑高度：是指建筑物室外地平面至外墻面頂部的總高度.

55.綠地面積：是指能夠用于綠化的土地面積（包括公共綠地、宅旁綠地、公共

服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路紅線內(nèi)的道路綠地；不包括屋頂綠化、曬臺(tái)垂直綠

化和覆土小于2M的土地）

56.綠地率：是指城市一定地X內(nèi)（居住區(qū)用地范圍內(nèi)）各類綠化用地總面積（各

類綠地的總和）占該地區(qū)總面積（居住區(qū)用地）的比例.

57.綠化率：即綠化集蓋率，是指在建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化種植物水平投影面

積之和與建設(shè)用地面積之比.（綠化率一般要大于綠地率）

58.使用率二套內(nèi)使用面積/銷售面積（高層塔樓在70%—72%,板樓在78%一

80%）

59.實(shí)用率：即得房率二套內(nèi)建筑面積/銷售面積（實(shí)用率大于使用率）

60.建筑間距：是指兩棟建筑物外墻之間的水平距離.

61.日照間距：是指建筑物自身高度與北鄰延筑物之間的距離之比.

62.常用計(jì)量單位換算公式：1公里（KM）=1千米=1000米

1平方公里二100公頃

1公頃=1萬(wàn)平方米=10000平方米

1畝二666.67平方米

63.自然層：是指樓層高度在2.28米以上的標(biāo)準(zhǔn)層次及在2.7米以上的住宅.

64.標(biāo)準(zhǔn)層：是指平面布置的相同樓層.

65.技術(shù)層：建筑物的自然層內(nèi)，用做水、電、暖、衛(wèi)生等設(shè)備安裝的局部層次.

66.附屬層：即夾層，是房屋內(nèi)部空間的布局層次.

67.結(jié)構(gòu)（設(shè)備）轉(zhuǎn)換層：是指建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同，

該樓層上部與下部采用不同結(jié)構(gòu)（設(shè)備）類型，并通過(guò)該樓層進(jìn)行結(jié)構(gòu)（設(shè)

備）轉(zhuǎn)換，則該樓層稱為結(jié)構(gòu)（設(shè)備）轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換層.

68.開(kāi)間：房間的寬度，是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離.

69.進(jìn)深：房間的長(zhǎng)度,是指一間獨(dú)立的房屋或一棟居住建筑從前墻皮到后墻皮

之間的實(shí)際長(zhǎng)度.

70.玄關(guān)：即登堂入室第一部所在的位置，可以有放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包、

接收郵件，簡(jiǎn)單會(huì)客等功能.

71.隔斷：是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?

72.過(guò)道：是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間.

73.層高：下層地板面（樓板面）到上層樓板面之間的距離.

74.凈高：是指下層地板面（樓板上表面）到上層樓板下表面之間的距離.

凈高二層高一樓板厚度（即層高和樓板厚度的差稱為凈高）

75.地下室：是指房屋全部或部分在室外地平面以下的部分（包括層高在2.2M

以下的半地下室），房間地面低于是外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/2

者

76.半地下室：是指其地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/3,但不

超過(guò)1/2者.

77.閣樓：是指對(duì)于房屋坡屋頂下部的房間.

78.女兒墻：（壓檐墻）是指房屋外墻高出屋面的矮墻（是屋面與外墻交接處理

的一種方式，也是作為屋頂上欄桿或房屋外形處理的一種措施）

79.踢腳：是外墻內(nèi)側(cè)和內(nèi)墻兩側(cè)與室內(nèi)地平線交接處得構(gòu)造。（作用是防止掃

地時(shí)污染墻面，高度一般在120—150MM）

80.地基：是基礎(chǔ)下面的土層，作用是承受基礎(chǔ)傳來(lái)的全部荷載.

81.基礎(chǔ)：是建筑物埋在地面以下的承重構(gòu)件，是建筑物的重要組成部分

（作用是承受建筑物傳下來(lái)的全部荷載，并將這些荷載連同自重傳給下面的

土層）.

82.柱：是建筑物垂直承重構(gòu)件，（它承受屋頂、樓板層傳來(lái)的荷載連同自重一

起傳給基礎(chǔ)）

83.樓板：是水平承重構(gòu)件,主要承重作用在它上面的豎向荷載，并將它們連同

自重一越傳給墻或柱，同時(shí)將建筑物分為若干層，且對(duì)墻身起水平支撐作用。

84.夏力量_是指在框架結(jié)構(gòu)內(nèi)增設(shè)的抵抗水平剪切力的墻體。因高層建筑所要

抵抗的水平剪力主要是地震引起，故剪力墻又稱抗震墻.

85.五證二書(shū)：“五證”：《國(guó)有土地使用證》、《速設(shè)用地規(guī)劃許可證》

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《她設(shè)工程施工許可證》

《商品房預(yù)（銷）售許可證》

“二書(shū)”：《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》.

86.起價(jià)：是指商品房在銷售時(shí)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格.

87.均價(jià)：商品房銷售價(jià)格之和數(shù)/單位建筑面積之和

88.定金：是當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的,作為債權(quán)擔(dān)保一定數(shù)額的貨幣

89.在金匚是指購(gòu)房人怕看好的房源買不到而交的預(yù)定的錢，對(duì)合同沒(méi)有擔(dān)保作

用，不像定金對(duì)違約情形有處罰的作用。因此，當(dāng)付款方不想購(gòu)買時(shí)，有權(quán)

要求開(kāi)發(fā)商退還。

90.內(nèi)部認(rèn)購(gòu)：是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在向沒(méi)有獲得《商品房預(yù)售許可證》之前，以

在小范圍內(nèi)推出內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的方式來(lái)推介商品房。

91.商品房契稅收取標(biāo)準(zhǔn)：

住宅首套房：144nf以下收取總房款的1.5%,14411f以上收取總房款的4%

二套房：144nf以下收取總房款的3%,144卅以上收取總房款的4%

商網(wǎng)收取總房款的4%

92.什么是按揭貸款？按揭貸款的還款方式有幾種？分別是？特點(diǎn)是什么？

答：按揭是銀行按揭的簡(jiǎn)稱，正確名稱是購(gòu)房抵押貸款。是指購(gòu)房者買樓時(shí)

與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主先支付一部分房款，余款由

銀行代購(gòu)房者支付，樓房所有權(quán)將抵押在銀行并分期償還銀行的貸款及

利息，這種方式稱為銀行按揭。

還款方式有兩種：即等額本息還款法（等額還款法）

等額本金還款法（遞減還款法）

等額本息還款法（等額還款法）：指按月等額歸還貸款本息，

公式：月還款二

【月利率*（1+月利率）供款總期數(shù)】/【（1+月利率）供款總期數(shù)一1】*貸款金

額

特點(diǎn)：在整個(gè)還款期內(nèi)（基準(zhǔn)利率調(diào)整時(shí)除外），每個(gè)月的還款額保持不變，

優(yōu)點(diǎn)在于借款人可以準(zhǔn)確掌握每月的還款額，有計(jì)劃的安排家庭的收

支。

等額本金還款法（遞減還款法）：是指按月平均歸還借款本金，借款利息逐

月還清，公式：

月還款二貸款金額/供款總期數(shù)+（貸款本金一以還本金）*月利率

特點(diǎn)：本金在整個(gè)還款期內(nèi)平均分?jǐn)?，利息則按貸款本金余額逐日計(jì)算，每

月還款額逐漸減少，但償還本金的速度保持不變，較適合于還款初期

還款能力較強(qiáng)的貸款人

通常采用的還款方式為等額本息還款法（等額還款法）

按揭款二房源總款一首付款（貸款貸整數(shù)，保留到萬(wàn)位）

93.貸款申請(qǐng)人需要具備哪些條件？

1）具有完全民事行為能力，年滿18周歲的公民；（男：60歲，女：55歲）

2）具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份證明；

3）有穩(wěn)定的職業(yè)和經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；

4）有合法有效地商品房買賣合同、意向書(shū)或協(xié)議；

5）不低于總房款30%的自籌資金用于支付首付款；

6）自愿以所購(gòu)房產(chǎn)作為償還貸款的抵押；

7）貸款銀行規(guī)定的其他條件.

94.辦理住房按揭需要提交哪些材料？

1）個(gè)人住房貸款申請(qǐng)審批表；

2）經(jīng)貸款銀行認(rèn)可的律師簽證的身份證件；

3）貸款銀行認(rèn)可的有關(guān)部門出具的借款人穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入證明或其他償債能力

證明資料；

4）合法有效的購(gòu)房合同、認(rèn)購(gòu)書(shū)、協(xié)議或其他批準(zhǔn)文件；

5）擔(dān)保人出具的同意提供擔(dān)保的書(shū)面承諾及保證人資信證明；

6）開(kāi)放商出具的借款人已支付的首期房款證明；

7）如果借款人的配偶與其共同申請(qǐng)借款，應(yīng)出示結(jié)婚證和戶口本等身份證明

（單身出示單身證明）

8）貸款銀行規(guī)定的其他文件和資料.

95.借款人辦理按揭貸款需支付的費(fèi)用有哪幾種？

1）抵押登記費(fèi)用（100元左右）；

2）保險(xiǎn)費(fèi)用；保險(xiǎn)費(fèi)=房?jī)r(jià)*承保年限相對(duì)應(yīng)費(fèi)率*承保年限，相當(dāng)于房款的

0.1%;

3）律師費(fèi)用（一般為幾百元）；

4）公證費(fèi)用（一般為幾百元）；

5）印花稅（一般為貸款金額的0.05%）;

6）抵押房款評(píng)估費(fèi)用（一般為評(píng)估價(jià)格的0.25%—0.5%）

96.按揭貸款首付額度及年限：

住宅最低首付30%,貸款年限（1一30年）一套基準(zhǔn)利率，二套利率上浮10%

商業(yè)用房最低首付50%,貸款年限（1一10年），利率上浮10%

97.商品房誤差處理方式：（面積誤差比的絕對(duì)值正負(fù)3%）

1）面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；

2）面積誤差比的絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房；

3）若買受人不退房，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%之

內(nèi)（含3%）的部分，房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款，由房地

產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人所有；

4）產(chǎn)權(quán)約定面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）

的部分，房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買受人