房地產(chǎn) -中指丨國慶假期房地產(chǎn)銷售與趨勢展望-20241008

國慶假期房地產(chǎn)銷售與趨勢展望政策：9月末“央行新政”、中央“止跌回穩(wěn)”的政策導(dǎo)向以及一線城市限制性政策優(yōu)化調(diào)整等政策有效提振了市場信心9月末一系列政策提振市場信心：

9.24“央行新政”、9.26中央“止跌回穩(wěn)”的政策導(dǎo)向以及9.30一線城市限制性政策優(yōu)化調(diào)整等政策極大提振了市場預(yù)期和信心。當(dāng)前信貸環(huán)境已相對寬松，購房門檻極大降低：首套、二套貸款首付比例統(tǒng)一降至15%（京滬深二套首付比例為20%-25%），首套房貸利率3.25%，二套房貸利率3.45%，購房門檻極大地降低。取消普通住房和非普通住房差異，購房成本降低：一線城市取消普通住房和非普通住房差異，增值稅免征期“5年改2年”，疊加利率下降，極大地降低了購房成本。置業(yè)意愿：9月底一系列新政后，居民置業(yè)意愿有所提升，房價預(yù)期有所改善數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS圖：2022年3月至2024年9月居民購房意愿強于上月指數(shù)變化圖：2022年3月至2024年9月居民房價預(yù)期指數(shù)變化購房意愿：據(jù)中指居民置業(yè)意愿調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，9月居民購房意愿強于上月占比為19%，較近三年歷史最低點提升4個百分點，居民置業(yè)意愿有所提升，整體仍處于低位。房價預(yù)期：據(jù)中指居民置業(yè)意愿調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，居民短期市場預(yù)期中，房價上漲預(yù)期占比18%，較上月提升10個百分點，向近三年歷史高位靠攏；房價下跌預(yù)期占比24%，較上月下降15個百分點，房價預(yù)期有所改善。國慶假期新房：核心城市項目到訪量、認購量普遍較節(jié)前大幅提升，部分項目成交量已超過9月全月，“銀十”開局表現(xiàn)“超預(yù)期”，市場“回穩(wěn)”跡象明顯表：2024年國慶假期重點城市市場表現(xiàn)（項目調(diào)研情況）注：數(shù)據(jù)為中指院調(diào)研整理，僅供參考從新房到訪和認購表現(xiàn)來看，多數(shù)城市市場熱度較節(jié)前提升明顯。根據(jù)中指監(jiān)測，多數(shù)城市調(diào)研項目國慶假期平均認購量超過9月全月。一線城市在政策優(yōu)化推動下，各項目到訪和認購量明顯提升，廣深表現(xiàn)優(yōu)于京滬，其中廣州、深圳監(jiān)測項目假期平均認購量達9月全月2倍水平，北京、上海超過9月全月認購量。值得注意的是，一線城市除改善項目保持較高熱度外，十一期間多個剛需樓盤銷售也初現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。二線城市中，成都、杭州等熱點城市保持較高熱度，成交轉(zhuǎn)化率出現(xiàn)提升，而重慶等城市仍依靠大幅折扣實現(xiàn)項目去化。城市調(diào)研項目平均到訪量調(diào)研項目平均認購套數(shù)平均轉(zhuǎn)化率價格折扣優(yōu)惠市場特點北京297207%93-98折市場活躍度較節(jié)前有所提升。

調(diào)研項目假期平均認購量為9月全月的1.3倍。多數(shù)項目到訪和認購量較節(jié)前有明顯提升，熱點區(qū)域項目轉(zhuǎn)化率在10%以上，但其它區(qū)域部分項目轉(zhuǎn)化率低于5%。上海403277%95-98折信心提升疊加中介發(fā)力推動轉(zhuǎn)化率提升。

調(diào)研項目假期平均認購量與9月全月基本相當(dāng)。過半數(shù)調(diào)研項目認購量明顯好于節(jié)前，存量客戶信心提升，疊加中介集中發(fā)力推動轉(zhuǎn)化率提高，中心城區(qū)和郊區(qū)項目表現(xiàn)均有所改善。廣州830607%98折市場熱度較節(jié)前提升明顯。

調(diào)研項目假期平均認購量為9月全月的2.2倍，各項目到訪量均較節(jié)前有明顯提升，保利、越秀等房企多個項目十一期間到訪超1000組。深圳833688%85-97折市場熱度較節(jié)前提升明顯。

調(diào)研項目假期平均認購量為9月全月的2.2倍。絕大多數(shù)項目假期認購量超過9月全月，龍崗、龍華、光明區(qū)項目轉(zhuǎn)化率普遍在10%左右。南山、光明、龍華區(qū)多個項目到訪超1000組。成都487409%88-98折市場表現(xiàn)出較為強勁的增長勢頭。

調(diào)研項目假期平均認購量為9月全月的2倍左右。開發(fā)商折扣力度相對平穩(wěn)，核心區(qū)域熱門項目折扣力度普遍在3個點以內(nèi)，外圍區(qū)域部分折扣達10個點。市場信心有所恢復(fù)，項目到訪量增加明顯，較節(jié)前提升2~10倍，轉(zhuǎn)化率普遍從5%~8%提升到9%~13%。杭州5396615%80-98折市場活躍度較節(jié)前有所提升。

監(jiān)測項目假期平均認購量為9月全月的1.1倍左右，絕大多數(shù)項目假期認購好于節(jié)前。房企折扣力度加大，上城、拱墅、蕭山部分項目轉(zhuǎn)化率超20%。重慶3534114%75-98折/特價房房企加大折扣力度，推動到訪量明顯增加。

調(diào)研項目假期平均認購量為9月全月的1.6倍。房企推出多重優(yōu)惠，同時政策提振市場信心，觀望客戶得到釋放，絕大多數(shù)項目轉(zhuǎn)化率在10%以上。西安664356%98-99折市場熱度普遍較節(jié)前提升，但市場有所分化。

調(diào)研項目認購表現(xiàn)普遍好于節(jié)前。市場表現(xiàn)有所分化，高新區(qū)部分項目到訪量超1000組，而遠郊區(qū)項目提振相對有限；剛需盤轉(zhuǎn)化率約8%-12%，改善盤普遍低于5%。武漢573368%特價房源市場活躍度較節(jié)前有所提升。

調(diào)研項目假期平均認購量為9月全月的1.3倍左右。多數(shù)項目到訪和認購量好于節(jié)前，尤其是品質(zhì)好、配套優(yōu)的項目。蘇州180179%79-95折市場活躍度較節(jié)前小幅提升。

調(diào)研項目假期平均認購量為9月全月的0.7倍左右，折扣力度的項目去化較好。假期到訪量較節(jié)前小幅提升，除核心區(qū)個別項目轉(zhuǎn)化率超20%外，多數(shù)項目轉(zhuǎn)化率普遍在5%以下。國慶假期新房：25個代表城市新房日均成交面積較去年假期（9.29-10.6）下降約27%，結(jié)合假期各地認購情況的大幅提升，預(yù)計接下來幾周網(wǎng)簽數(shù)據(jù)將明顯好轉(zhuǎn)圖：2021-2024年國慶假期25個代表城市新房日均成交面積（網(wǎng)簽數(shù)據(jù)口徑）從網(wǎng)簽情況來看，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，國慶假期期間（10.1~10.7）25個代表城市新房日均成交面積較去年假期（9.29-10.6）下降約27%?？紤]到去年國慶假期包含9月29-30日，部分城市月末網(wǎng)簽量較高，若剔除這兩天影響，今年假期25個代表城市新房日均成交面積較去年假期（10.1-10.6）增長約23%由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)存在滯后，結(jié)合假期各地認購情況的大幅提升，預(yù)計接下來幾周網(wǎng)簽數(shù)據(jù)將明顯好轉(zhuǎn)。注：數(shù)據(jù)為中指院調(diào)研整理，僅供參考表：2024年國慶假期（10.1~10.7）代表城市新建商品住宅成交情況（萬㎡）國慶假期二手房銷售：重點城市二手房成交套數(shù)較去年國慶假期普遍增長。其中深圳、青島、溫州增幅均超100%，北京受網(wǎng)簽滯后原因同比表現(xiàn)下降表：2024年國慶假期（10.1~10.7）重點城市二手房成交情況（套）（網(wǎng)簽數(shù)據(jù)口徑）城市2024年國慶假期（10.1~10.7）較2023年國慶假期日均成交變化(9.29~10.6)較2023年同期合計成交套數(shù)日均成交套數(shù)↓青島9413216%-61%深圳9113168%-37%溫州8312144%-59%佛山2243255%22%北京7511-83%-79%國慶假期（10.1-10.7）市場表現(xiàn)：重點城市二手房成交套數(shù)較去年國慶假期普遍增長。其中深圳、青島、溫州增幅均超100%。北京房地產(chǎn)市場熱度較高，二手房線上咨詢量，帶看量、成交等數(shù)據(jù)較往年同期及九月都有明顯的增長，但受網(wǎng)簽滯后原因影響，假期成交同比表現(xiàn)下降。注：數(shù)據(jù)為中指院調(diào)研整理，僅供參考圖：2021年至今百城新建住宅及二手住宅價格環(huán)比變化房價：預(yù)計新房價格或?qū)⒅鸩节叿€(wěn)；二手房價格跌幅收窄，或?qū)⒅沟胤€(wěn)數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS圖：2020年6月至今百城新建及二手住宅價格環(huán)比下跌城市數(shù)量變化新房：9月百城新建住宅均價16484元/平米，環(huán)比上漲0.14%↑，百城新房價格環(huán)比結(jié)構(gòu)性微漲。二手房：9月百城二手住宅均價14447元/平米，環(huán)比下跌0.70%↓，跌幅較8月收窄0.01個百分點。9月底新政落地后，市場情緒發(fā)生改變，業(yè)主降價意愿減弱，議價空間縮小，預(yù)計后續(xù)二手房價格跌幅將收窄。新房銷售：9月末政策密集出臺助力市場改善，國慶假期認購數(shù)據(jù)將逐步在網(wǎng)簽數(shù)據(jù)中得以體現(xiàn)，10月市場銷售數(shù)據(jù)預(yù)計將出現(xiàn)明顯增長2024年1-9月，重點100城新建商品住宅月均成交面積同比下降約31%。9月，重點100城新建商品住宅成交面積環(huán)比下降10%，同比下降約32%，降幅較8月有所擴大14個百分點。9月底政策密集出臺，當(dāng)周重點30城新房成交量環(huán)比增長約107%。國慶假期認購數(shù)據(jù)的大幅回升也將逐步在網(wǎng)簽數(shù)據(jù)中得以體現(xiàn)，10月市場銷售數(shù)據(jù)預(yù)計將出現(xiàn)明顯增長數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS圖：2019-2024年9月100個代表城市商品住宅月度成交面積走勢圖：2016年-2024年1-9月100個代表城市商品住宅月均成交量及同比走勢可售庫存：重點城市可售面積小幅下降但仍處高位，出清周期延長至22.1個月，其中三四線代表城市出清周期超30個月，去化壓力大數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS50城：截至2024年8月底，50個代表城市商品住宅可售面積3.35億平米，較2023年末下降約3.4%，但可售面積的下降更多受供應(yīng)持續(xù)縮量影響，按近12個月月均銷售面積計算，短期庫存出清周期為22.1個月，較2023年末延長4.5個月，已達到上一輪“去庫存”以來的出清周期高點。分線城市：截至2024年8月底，按近12個月月均銷售面積計算，一線城市出清周期15.4個月，主要受上海出清周期較短帶動，二線代表城市出清周期20.5個月，較2023年末延長4.1個月，三四線代表城市出清周期33.4個月，較2023年末延長8.8個月，短期庫存去化壓力大。圖：2017年至2024年8月50個代表城市商品住宅短期庫存出清周期走勢圖：2020年至2024年8月各梯隊代表城市商品住宅短期庫存出清周期走勢2023年成交樓面均價各類用地：2201元/平米同比：1.9%↑

住宅用地：5814元/平米同比：7.3%↑2024年1-9月成交樓面均價各類用地：1710元/平米同比：-18.2%↓住宅用地：5943元/平米同比：-12.5%↓2023年規(guī)劃建筑面積（平方米）各類用地：推出18.9億同比：-16.1%↓

成交16.1億同比：

-16.1%↓住宅用地：推出6.3億同比：-19.6%↓成交4.9億同比：-20.8%↓2024年1-9月規(guī)劃建筑面積（平方米）各類用地：推出9.2億同比：-22.8%↓成交7.6億同比：-22.1%↓住宅用地：推出2.2億同比：-36.6%↓

成交1.6億同比：-34.7%↓土地供應(yīng)：前三季度300城住宅用地供求面積同比降幅均超三成，土地出讓金降幅在四成左右，已較2020年高點下降超70%數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)注：推出面積按公告時間統(tǒng)計。2023年土地出讓金各類用地：3.6萬億元同比：-14.5%↓

住宅用地：2.9萬億元同比：-15.0%↓2024年1-9月土地出讓金各類用地：1.3萬億元同比：-36.2%↓住宅用地：0.9萬億元同比：-42.8%↓圖：2012年以來全國300城住宅用地推出與成交同比走勢表：2024年1-9月各梯隊城市住宅用地供求情況指標(biāo)300城一線二線三四線推出面積-36.6%-56.7%-37.5%-33.7%成交面積-34.7%-45.9%-34.7%-33.5%土地出讓金-42.8%-38.2%-45.8%-41.0%樓面均價-12.5%14.2%-17.0%-11.3%土拍熱度：房企拿地仍偏審慎，拿地戰(zhàn)線持續(xù)聚焦，僅上海、成都、廣州、深圳等熱點城市核心板塊的優(yōu)質(zhì)地塊競拍出高溢價表：2024年9月22城住宅用地土拍溢價地塊9月，重點22城合計成交81宗宅地，68宗底價，13宗溢價（11宗溢價率10%以上）。9月，上海、北京、廣州、成都、杭州、南京、濟南等地均進行土拍，上海、杭州土拍熱度延續(xù)，上海曹家渡社區(qū)地塊成交溢價率超30%；成都、廣州部分地塊競拍激烈，其中成都天府新區(qū)地塊成交溢價率達87%，成交樓面價刷新板塊最高價，廣州天河區(qū)南方面粉廠地塊經(jīng)148輪報價，成交溢價率達33%；南京、濟南土拍情緒偏低，其中南京出讓23宗宅地，22宗底價。成交時間地塊名稱城市拿地企業(yè)起始價(億元)成交價(億元)成交樓面價(元/㎡)溢價率2024/9/14靜安區(qū)曹家渡社區(qū)9A-20地塊上海招商蛇口&海潤城發(fā)43.156.611414531%2024/9/29天河區(qū)臨江大道北側(cè)AT080722地塊廣州保利發(fā)展88.2117.66695733%2024/9/30白云區(qū)怡新路以南AB3101046地塊越秀地產(chǎn)8.79.82990713%2024/9/26寶安區(qū)新安街道地塊深圳保利置業(yè)20.828.25222236%2024/9/30丁橋單元JG0405-03b地塊杭州天陽地產(chǎn)6.37.63055221%2024/9/20蕭山城區(qū)信息港中學(xué)西地塊綠城中國12.114.12914517%2024/9/20余杭良渚東單元YH030502-13地塊建杭置業(yè)16.316.6112022%2024/9/27四川天府新區(qū)華陽