商業(yè)綜合體工程部規(guī)章制度、規(guī)定

配電房管理制度配電房是大廈供電系統(tǒng)的關(guān)鍵部位，設(shè)專職電工對其實行24小時運行值班。未經(jīng)管理處經(jīng)理、部門主管的許可，非工作人員不得入內(nèi)。值班員必須持證上崗，熟悉配電設(shè)備狀況、操作方法和安全注意事項。值班員必須密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示情況；嚴禁變壓器、空氣開關(guān)超載運行。經(jīng)常保持配電房地面及設(shè)備外表無塵。配電房設(shè)備的倒閘操作由值班員單獨進行，其他在場人員只作監(jiān)護，不得插手；嚴禁兩人同時倒閘操作，以免發(fā)生錯誤。因故需停某部分負荷時，應(yīng)提前一天向使用該部分負荷的用戶發(fā)出停電通知。對于突發(fā)性的停電事故應(yīng)急電話、口頭通知或廣播向用戶解釋。經(jīng)常保持配電房消防設(shè)施的完好齊備，保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正常使用。做好配電房的防水、防潮工作，堵塞漏洞；嚴防蛇、鼠等小動物進入配電房。值班員應(yīng)認真做好值班記錄和巡查記錄，認真執(zhí)行交接班制度。發(fā)電機房管理制度發(fā)電機房門平時應(yīng)上鎖，鑰匙由低壓房值班員管理，未經(jīng)許可，非工作人員嚴禁入內(nèi)。低壓房值班員必須熟悉發(fā)電機的基本性能和操作方法，發(fā)電機運行時，應(yīng)作經(jīng)常性的巡視檢查。平時應(yīng)經(jīng)常檢查發(fā)電機的機油油位、冷卻水水位是否合乎要求，柴油箱中的儲備油量應(yīng)保持能滿足發(fā)電機帶負荷運行8小時用油量。發(fā)電機定期空載試運行。平時應(yīng)將發(fā)電機置于自動起動狀態(tài)。發(fā)電機一旦起動運行，值班員應(yīng)立即前往機房觀察，啟動送風機，檢查發(fā)電機各儀表指示是否正常。嚴格執(zhí)行發(fā)電機定期保養(yǎng)制度，做好發(fā)電機運行記錄和保養(yǎng)記錄。定期清掃發(fā)電機房，保證機房和設(shè)備的整潔。發(fā)現(xiàn)漏油、漏水現(xiàn)象應(yīng)及時處理。加強防火和消防管理意識，確保發(fā)電機房消防設(shè)施完好齊備。水泵房管理制度值班人員應(yīng)對水泵房進行日常巡視，檢查水泵、管道接頭和閥門有無滲漏水。經(jīng)常檢查水泵控制柜的指示燈狀況，觀察停泵時水泵壓力表指示。在正常情況下，生活水泵、消防水泵、噴灑泵、潛水泵的選擇開關(guān)應(yīng)置于自動位置。生活水泵規(guī)定每星期至少輪換一次，消防泵每月自動和手動操作一次，確保消防泵在事故狀態(tài)下正常起動。泵房每星期由分管負責人打掃一次，確保泵房地面和設(shè)備外表的清潔。水池觀察孔應(yīng)加蓋并上鎖，鑰匙由值班人員管理；透氣應(yīng)用不銹鋼網(wǎng)，以防雜物掉入水池中。按照水泵保養(yǎng)要求定期對其進行維修保養(yǎng)。保證水泵房的通風、照明，以及應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下的正常使用。電梯機房管理制度每周對機房進行一次全面清潔，保證機房和設(shè)備表面無明顯灰塵，機房及通道內(nèi)不得住人、堆入雜物。保證機房通風良好，風口有防雨措施，機房內(nèi)懸掛溫度計，機房溫度不超過400C。保證機房照明良好，并配備應(yīng)急燈，滅火器和盤車工具掛于顯眼處。毗鄰水箱的機房應(yīng)做好防水、防潮工作。機房門窗應(yīng)完好并上鎖，未經(jīng)部門經(jīng)理、允許，禁止外人進入，并注意采取措施，防止小動物進入?！峨娞堇司仍?guī)程》和本規(guī)定及各種警示牌應(yīng)清晰并掛于顯眼處。按規(guī)定定期對機房內(nèi)設(shè)施和設(shè)備進行維修保養(yǎng)。每天巡視機房，發(fā)現(xiàn)達不到規(guī)定要求的及時處理?？照{(diào)機房管理制度空調(diào)機房平時應(yīng)上鎖，鑰匙由值班空調(diào)工保管，未經(jīng)許可，禁止非工作人員入內(nèi)。保持機房內(nèi)良好的通風和照明?？照{(diào)機運行時，值班人員應(yīng)按時巡查，檢查各項運行參數(shù)、狀態(tài)是否正常，如有異常，應(yīng)及時調(diào)整處理，并做好記錄。定期清洗系統(tǒng)的過濾網(wǎng)和過濾器，保證送風管道和水管道的通暢。每周對主、副機和機房進行一次清潔，并做好設(shè)備房的滅鼠工作。每半年對主、副機進行一次全面檢查保養(yǎng)，確保機組的良好運行。風機房管理制度風機房必須保持整潔，不得堆放雜物。風機房內(nèi)任何設(shè)備未經(jīng)允許不得移動位置。風機房平時應(yīng)上鎖，不能讓非工作人員進入，如需參觀要有工作人員陪同下才可進入風機房。風機房應(yīng)保持通風良好，有足夠的照明。平時應(yīng)注意風機濾網(wǎng)是否有堵塞，如有此情況應(yīng)立刻清洗風機濾網(wǎng)。應(yīng)定時檢測控制線路。工程部交接班制度接班人員應(yīng)提前到達崗位，做好接班準備工作。包括：①查看上班工作記錄，聽取上班工作人員工作情況介紹，交接設(shè)備運行表。②檢查設(shè)備運行是否良好。③檢查儀表工具有否缺失，并在交接班本上簽名。④查看當天公告是否有特別任務(wù)或安排。下列情況不得交班離崗：接班人未到崗位。接班人有醉酒現(xiàn)象或其它神智不清而經(jīng)領(lǐng)班或工程師同意的接班人尚未到達。設(shè)備故障影響運行時，交班人應(yīng)加班與接班人員全力排除故障后，方可交班離崗。交班人員未清理好值班室衛(wèi)生。工程部外委維修管理制度凡需外委施工的工程項目統(tǒng)一由工程部負責發(fā)包。外委工程實行招標形式，由兩個或兩個以上的施工單位報價，經(jīng)工程部全面考查后定標。外委工程項目納入工程部年度檢修計劃管理范圍，經(jīng)經(jīng)理室批準后執(zhí)行。外委工程項目的質(zhì)量監(jiān)督由工程部主任負責，由專業(yè)工程師和分管班組領(lǐng)班具體執(zhí)行，由工程部經(jīng)理和專業(yè)工程師負責質(zhì)量驗收工作。外委工程項目的預(yù)、結(jié)算由工程部負責審查。外委工程的合同洽談工作由工程部負責，草擬合同經(jīng)報物業(yè)公司總經(jīng)理室審查，批準后由物業(yè)總經(jīng)理負責簽約。合同的執(zhí)行和管理由工程部負責。供水管理規(guī)定1、目的加強用水管理，保證供水符合衛(wèi)生標準及供水的連續(xù)性。2、內(nèi)容水池、水箱蓋應(yīng)上鎖，鑰匙由專人保管，開啟箱蓋應(yīng)得到部門領(lǐng)導(dǎo)的許可。每半年清洗水池、水箱一次，清洗后送樣品到防疫站檢驗，檢驗合格后方能供水，并將檢驗結(jié)果存檔。定期保養(yǎng)水泵、閥門及管道，定期刷漆防止生銹。經(jīng)常巡查供水系統(tǒng)，發(fā)現(xiàn)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，應(yīng)立即搶修，杜絕浪費。盡量保障對商戶供水的連續(xù)性，若確需短時停水，應(yīng)提前出示通告通知商戶停水時間，以便商戶作好準備。遇突發(fā)性事故導(dǎo)致停水，應(yīng)用廣播向商戶作出解釋。二次給水管理規(guī)定二次供水由指定的給排水維修工負責管理。給排水維修工負責水池（水箱）的管理工作，要求每個水池（水箱），包括地下和樓頂?shù)亩柬毥Y(jié)構(gòu)完整，加蓋，加鎖，水口干凈并申辦二次供水衛(wèi)生合格證。新建、擴建和改建，二次供水設(shè)施，須經(jīng)供水管理機構(gòu)和衛(wèi)生防疫機構(gòu)進行設(shè)計和竣工驗收。二次供水清洗、消毒機電人員，須持健康證、培訓(xùn)證并經(jīng)衛(wèi)生防疫站認可。水箱管理規(guī)定水箱設(shè)施由專人負責設(shè)備維護保養(yǎng)。水箱間鑰匙由專人保管，其他人不得私自使用。每天進行巡視，發(fā)現(xiàn)設(shè)備、水質(zhì)問題及時與醫(yī)務(wù)室聯(lián)系。做好日常巡視記錄。水箱每半年與衛(wèi)生防疫站聯(lián)系消毒一次。水箱中的水質(zhì)每年檢驗兩次。負責人及巡視人員每年進行健康體檢，合格者準予上崗。電梯安全管理規(guī)定電梯的功能發(fā)揮及故障率的降低，主要依靠平時經(jīng)常性的維修保養(yǎng)與管理。管理是維修保養(yǎng)的監(jiān)督付予實施的保證，因此為獲得電梯高質(zhì)量的服務(wù)，必須設(shè)有專門管理電梯的部門，對電梯實行全面管理。電梯的全面管理包括有關(guān)人員和設(shè)備的兩方面管理。對司機、維修保養(yǎng)人員，應(yīng)負責編制提高技術(shù)水平的培訓(xùn)計劃并予以付諸實現(xiàn)，定期考評有關(guān)人員的應(yīng)知應(yīng)會，制定有關(guān)人員的崗位責任制并監(jiān)督實施；對設(shè)備應(yīng)進行經(jīng)常性安全檢查，負責接受當?shù)卣块T規(guī)定的安全檢查工作，制定設(shè)備修理計劃等。接受當?shù)卣?guī)定的定期安全檢查。機房必須設(shè)鎖，經(jīng)常檢查，防止閑人進入。在明顯處放置搶閘板手及盤車手輪，并記牌標明。凡是停止開關(guān)操作裝置就是紅色，并標明“停止”字樣加以識別；報警開關(guān)按鈕應(yīng)是黃色，并標明以鐘形符號加以識別，紅、黃兩色不應(yīng)用于其它按鈕。在轎廂中應(yīng)設(shè)置安全使用說明銘牌，在通往機房和隔音層門或活地板的外面，應(yīng)標明“電梯曳引機—危險！未經(jīng)許可，禁止入內(nèi)“，“謹防墜落—重新關(guān)好活地板門”的醒目字句。當同一機房內(nèi)設(shè)有數(shù)臺曳引機時，各主開關(guān)及照明開關(guān)，均應(yīng)設(shè)置各開關(guān)所對應(yīng)的電梯編號。電梯機房內(nèi)或曳引機旁，應(yīng)設(shè)有詳細的說明，當電梯萬一發(fā)生故障時，應(yīng)遵循操作規(guī)程去做。在曳引機上靠近盤車手輪處，應(yīng)明顯標出轎廂運行方向，在排除故障時使用的緊急電氣操作按鈕上或其旁亦應(yīng)標出相應(yīng)的運行方向。在機房起重吊鉤上應(yīng)標明最大允許載荷。在井道檢修門近旁應(yīng)設(shè)有“電梯井道—危險，未經(jīng)許可，禁止入內(nèi)”的醒目字句。應(yīng)使有關(guān)人員熟知使用緊急開起層門的鑰匙，并妥善保管好，為避免緊急情況發(fā)生時管理人員不在，應(yīng)將該鑰匙與機房門鑰匙放置在明顯的箱內(nèi)，交由專業(yè)人員管理。載貨電梯應(yīng)嚴格管理，勿搭乘人員。電梯若因故停止使用超過一周時，在其重新使用之前，必須進行詳細的檢查。對電梯進行檢查和修理的記錄，應(yīng)詳細注明日期，并將檢驗及檢修報告及觀察記錄存檔保管。因當?shù)卣?guī)定變更，須加裝或更改設(shè)備時，應(yīng)與制造廠或有關(guān)單位聯(lián)系后再進行改造。●電梯維修保養(yǎng)安全規(guī)定1、職責電梯保養(yǎng)單位進行維修保養(yǎng)工作時參照本安全規(guī)定；維修班班電梯工進行維修保養(yǎng)工作時按照本規(guī)定執(zhí)行；2、內(nèi)容電梯在維修保養(yǎng)時，不得乘客或載貨，必須在該梯基站放置電梯停止使用的告示牌。在機房維修保養(yǎng)時，應(yīng)先斷開機房總電源后，才能進行各掣板的清理、保養(yǎng)等工作。嚴禁用濕毛巾擦機身。在轎頂應(yīng)合上檢修開關(guān)，在轎頂須停車長時間維修或保養(yǎng)時應(yīng)斷開轎頂急停開關(guān)，嚴禁一腳站在頂門口一腳站在轎頂或轎內(nèi)長時間工作。嚴禁開啟廳門探身到井道內(nèi)或在轎廂頂探身到另一井道檢查電梯。在底坑應(yīng)將底坑的急停開關(guān)斷開或?qū)⑾匏倨鲝埦o裝置的安全開關(guān)斷開，底坑和轎頂、機房不得同時作業(yè)，如須同時作業(yè)，作業(yè)人員必須帶安全帽，必須注意工件、工具不得下落，以防落物傷人。操作時應(yīng)由主持和助手協(xié)同進行，并保持隨時互相呼應(yīng)。操作時如果需轎內(nèi)人員配合進行，轎內(nèi)操作人員要精神集中，嚴格服從維修人員的指令。嚴禁維修人員拉吊井道電纜線，以防電纜線被拉斷。使用的手燈必須帶護罩，并采用36伏以下的安全電壓。電梯維修保養(yǎng)注意事項：A非維修保養(yǎng)人員不得擅自進行維修作業(yè)，維修保養(yǎng)時應(yīng)謹慎小心。B工作完畢后要裝回安全罩及擋板，清理工具不得留工具在設(shè)備內(nèi)。C離去前拆除加上的臨時短路線，電梯檢查正常后方可使用。室內(nèi)維修管理規(guī)定1、目的以“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的宗旨為商戶排憂解難，收費合理，業(yè)主滿意。2、適用范圍業(yè)主（租戶）的室內(nèi)保修、有償服務(wù)、房屋本體公共設(shè)施的日常維修養(yǎng)護。內(nèi)容1）保養(yǎng)（1）保修原則：工程部組織，建筑施工單位維修，維修費用從建筑施工單位保修款（保證金）中支付。（2）保修范圍：凡室內(nèi)土建、水、電、裝修、安裝項目均屬保修內(nèi)容，但由業(yè)主（租戶）在使用、裝修過程中自己造成的損壞和隱患；易損易耗物品非質(zhì)量原因的損耗不屬保修范圍。（3）保修期限：與開發(fā)建設(shè)單位交接驗收之日起一年內(nèi)，個別項目保修期超過一年的按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（4）在保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)問題，由工程部督促施工單位三天內(nèi)維修好，如不能及時保修，工程部按保修協(xié)議（規(guī)定）進行處理，如了現(xiàn)重大質(zhì)量問題要上報公司分管領(lǐng)導(dǎo)。（5）通知施工單位的保修要填寫“保修通知單”，管理公司代為保修的要填“工作單”。2）有償服務(wù)（1）工作規(guī)程圖示：業(yè)主申請客戶中心維修登記出有償服務(wù)單給工程部維修工程部派工上門檢查出示工作牌現(xiàn)場查看向業(yè)主報價客戶中心收費工程部維修業(yè)主驗收征求業(yè)主同意由業(yè)主向管理處申請；客戶中心值班人員填寫“維修登記表”；客戶中心值班人員填寫“有償服務(wù)工作單”，并且將此單交給工程部派工；維修工帶上“有償服務(wù)工作單”并準備好維修工具上門檢查，首先應(yīng)向業(yè)主出示工作牌，使用上門維修的禮貌用語，查看現(xiàn)場后，根據(jù)“有償服務(wù)收費標準”向業(yè)主報價，業(yè)主不直接向維修工交費，而是到客戶中心前臺交費后進行維修；維修過程中必須遵守操作規(guī)程，注意安全；維修完畢，請業(yè)主驗收，對于業(yè)主不留意之處應(yīng)盡力完善，驗收后請業(yè)主在“有償服務(wù)工作單”上寫下意見，并簽名；有償服務(wù)單一式四份，工程部、客戶中心、財務(wù)部、業(yè)主各留一份；（2）維修原則：業(yè)主自愿、收費合理、滿足要求。4、注意事項1）為業(yè)主提供的維修服務(wù)嚴格遵守“有償服務(wù)收費標準”的規(guī)定。2）被派維修人員不得向業(yè)主收取現(xiàn)金。工程部安全工作制度工程部全體員工必須加強安全意識，貫徹安全第一、預(yù)防為主的方針，確保安全生產(chǎn)，同時要求嚴格執(zhí)行管理公司規(guī)定的治安管理制度，協(xié)同保安部門認真做好大廈生產(chǎn)設(shè)備，特別是動力、電力系統(tǒng)安全生產(chǎn)工作和防火防盜工作。實行誰主管誰負責的安全責任制：工程部的安全工作由工程部主任負責；正、副經(jīng)理負責各系統(tǒng)范圍內(nèi)的安全工作。領(lǐng)班負責該班管轄范圍的安全工作。嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，嚴禁違章作業(yè)。工作人員工作時，要穿工作服，高空作業(yè)必須系安全帶及戴安全帽，有高空落物危險的要有人監(jiān)護，拉警示線，掛標示牌。帶電作業(yè)必須穿安全靴，戴安全手套，使用合格的安全工具，作業(yè)區(qū)要懸掛標示牌，必要時要拉警示線。在轉(zhuǎn)動設(shè)備上工作時，嚴禁戴手套，防止卷入機內(nèi)。女性作業(yè)者，有長發(fā)及長辮者要戴安全帽，將長發(fā)及長辮藏在帽內(nèi)。工作需要動火時，要辦理動火證。進入高壓配電間工作要辦理工作票，電氣作業(yè)按電氣安全管理制度規(guī)定執(zhí)行。未經(jīng)工程部經(jīng)理/副經(jīng)理批準，外來人員（包括參觀學(xué)習、探親訪友、施工人員）禁止進入配電房、設(shè)備間和電梯機房，經(jīng)批準進入人員必須辦好登記手續(xù)，由值班人員陪同進入。各崗位人員必須嚴格執(zhí)行崗位責任制，發(fā)生事故或發(fā)現(xiàn)可疑情況，應(yīng)迅速報告上級領(lǐng)導(dǎo)和保安部，并負責保護現(xiàn)場。定期進行安全大檢查，各班組每月進行一次，工程部每季度組織一次，全大廈性的安全大檢查由公司決定。不準隨意配制機電、配電房、工具房以及其它專用鑰匙。水池蓋應(yīng)加鎖，并指定專人保管鑰匙，打開水池蓋必須經(jīng)當值領(lǐng)班或經(jīng)理批準。班組工具、材料要有專人管理，要登記臺賬，攜帶工具離開大廈工作，要填寫“放行證”，由班組長審查，報部門經(jīng)理批準才能放行。易燃材料、油料要存放在指定的安全地點，不行隨意亂放，檢修后的廢油要集中倒在油桶內(nèi)，不準倒入溝渠。工作時不能隨意挪動或使用消防設(shè)施，如果必須使用（除火警外），要經(jīng)保安部門批準。發(fā)生火警時，工作人員要積極投入滅火，并保證消防給水系統(tǒng)，事故照明、排煙機等消防設(shè)施用電。設(shè)備編號規(guī)定設(shè)備編號內(nèi)容包括新有小區(qū)（大廈）機電設(shè)施，設(shè)備，用《設(shè)施、設(shè)備清單》以表格形式分列出來。《設(shè)施、設(shè)備清單》內(nèi)容包括系統(tǒng)分類、設(shè)備編號、設(shè)備名稱、設(shè)備型號規(guī)格、主要參數(shù)和安裝位置。系統(tǒng)分類及排列順序為：供配電——給排水——電梯——空調(diào)——消防——電話、電視、網(wǎng)絡(luò)——防盜對講——電視監(jiān)控——車輛管理設(shè)備——辦公等固定資產(chǎn)設(shè)備—。每一系統(tǒng)又以如下排列順序進行分類：供配電系統(tǒng)：高壓配電柜——變壓器——低壓配電柜——發(fā)電機——樓層配電柜——控制柜；給排水系統(tǒng)地下蓄水池——生活水泵系統(tǒng)——供水箱——減壓閥——潛水泵；電梯：消防電梯——客梯——貨梯——扶梯；空調(diào)：空調(diào)主機——冷卻水泵——冷卻水塔——冷凍水泵——風柜；消防系統(tǒng)主控柜——模擬柜——聯(lián)動控制柜——消防水泵——噴灑泵——（排煙、正壓送風）風機——防火卷簾門；電話電視網(wǎng)絡(luò)：電話——電視——電腦——網(wǎng)絡(luò)設(shè)備；防盜對講：主機——分配器；電視監(jiān)控：控制器——電視機——攝像鏡頭；車輛管理設(shè)備：汽車道閘等——收費軟件；辦公等固定資產(chǎn)設(shè)備：屬固定資產(chǎn)，由公司辦公室建帳，在此手冊中不列入。設(shè)備編號方法為：設(shè)備代碼/設(shè)備位置——編號順序，如：XB/M——XB——M——001——安裝位置應(yīng)寫明設(shè)備的具體位置，如消防泵的安裝位置為“地下室水泵房”。設(shè)備分類代碼高壓配電柜GPG 消防電梯XT變壓器B客梯KT