設(shè)備設(shè)施運(yùn)行維保管理制度

設(shè)備設(shè)施運(yùn)行維保管理制度（開發(fā)完成階段）XX維字[2023］第003號2023年1月13日印發(fā)第一章總則根據(jù)物業(yè)集團(tuán)下發(fā)的《XX維護(hù)管理辦法（試行版）》的文件精神，規(guī)范各客服中心開發(fā)完成階段的設(shè)備設(shè)施運(yùn)行維保管理，制定《XX設(shè)備設(shè)施運(yùn)行維保管理制度（開發(fā)完成階段）》。目的建立物業(yè)統(tǒng)一的管理標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步規(guī)范衡量XX業(yè)務(wù)體系。2.適用范圍本規(guī)定適用于XX下屬各項目。3.職責(zé)維護(hù)管理部負(fù)責(zé)本文件的編寫、修改、發(fā)布；并作為評比依據(jù)開始運(yùn)用。XX下屬各項目工程部負(fù)責(zé)本文件的具體實施，并可提出正確修改的意見或建議。管理制度1.工程部人員素質(zhì)要求1.1身體健康，經(jīng)醫(yī)生鑒定無妨礙工作的疾病和缺陷。1.2上班時間內(nèi)，必須按照物業(yè)CI手冊要求穿著工作服，配帶工牌。1.3具備必要的專業(yè)知識且按其職務(wù)和工作性質(zhì)熟悉國家的有關(guān)規(guī)程，并經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴懿块T考試合格，取得相應(yīng)工種政府部門頒發(fā)的操作許可證明。2.設(shè)備房管理2.1基本要求2.1.1設(shè)備房門上有相應(yīng)設(shè)備房標(biāo)識。2.1.2設(shè)備房內(nèi)地面干凈，無無關(guān)物品，物品擺放整齊，無雜物；2.1.3設(shè)備現(xiàn)場的作業(yè)指導(dǎo)書齊備有效，各類設(shè)備維修檢修記錄完整。2.1.4配備足夠的滅火器和應(yīng)急燈，通風(fēng)良好。照明條件良好，不影響設(shè)備操作和檢修。2.1.5設(shè)備房內(nèi)的開關(guān)、閥門、單體設(shè)備等要有明顯的狀態(tài)標(biāo)志。流體要有流向標(biāo)識；重要和操作有危險的設(shè)備、部件要有警告標(biāo)識。2.1.6設(shè)備房內(nèi)設(shè)備外觀清潔，油漆無脫落，有嚴(yán)重銹蝕部位予以除銹、防腐處理。易被人體接觸到的轉(zhuǎn)動部位要有防護(hù)罩，原設(shè)備具有的防護(hù)裝置應(yīng)維護(hù)齊全。2.1.7設(shè)備完好。各類儀表使用正常無損壞，且合格狀態(tài)標(biāo)示正常，無“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象，責(zé)任人明確。2.1.8所有標(biāo)識安裝位置適當(dāng)、醒目，清晰、完整。2.1.9供配電設(shè)備房應(yīng)在顯眼位置設(shè)立“嚴(yán)禁合閘”等移動標(biāo)識的統(tǒng)一掛放點(diǎn)。2.2房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁堆放易燃、易爆及與管理無關(guān)的物品，滅火器選擇和配置數(shù)量應(yīng)滿足以下標(biāo)準(zhǔn)：滅火器滅火級別1公斤2公斤3公斤4公斤5公斤8公斤24T公斤35F公斤CO2滅火級別2B3B4B10B干粉滅火級別1A2B1A3B2A5B2A9B3A14B4A22B27A45B保護(hù)面積嚴(yán)重危險級5×8B5×8B5×8B5×8B10×5A5×8B中危險級7.5×4B7.5×4B7.5×4B7.5×4B7.5×4B15×5A7.5×4B輕危險級10×1B10×1B10×1B10×1B20×3A10×1B20×3A10×1B10×1B20×3A10×1B補(bǔ)充說明：保護(hù)面積一欄中為不能選用。7.5×4B7.5×4B保護(hù)面積一欄中為可選用，保護(hù)面積為7.5×4=30m2，用現(xiàn)場面積除以30即為滅火器個數(shù)。7.5×4B7.5×4B保護(hù)面積一欄中為可選用，但由于經(jīng)濟(jì)原因，不建議選用。地下建筑滅火器配置基準(zhǔn)數(shù)量應(yīng)在配置基準(zhǔn)上增加30%。設(shè)有消防栓的場所，可相應(yīng)減少30%；設(shè)有滅火系統(tǒng)的場所，可減少50%；設(shè)有滅火系統(tǒng)、消防栓的場所，可相應(yīng)減少70%。一個滅火器配置場所內(nèi)的滅火器不應(yīng)少于2只，每個設(shè)置點(diǎn)的滅火器不宜多于5只。滅火器設(shè)置明顯便于拿取，并有明顯標(biāo)識。嚴(yán)重危險級：功能復(fù)雜、用電用火多、設(shè)備貴重、火災(zāi)危險性大、可燃物多、起火后蔓延迅速或容易造成重大火災(zāi)損失的場所；中危險級：用電用火較多、火災(zāi)危險性較大、可燃物較多、起火后蔓延較迅速的場所；輕危險級：用電用火較少、火災(zāi)危險性較小、可燃物較少、起火后蔓延較緩慢的場所。以上未能盡列規(guī)范參照《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》（GBJ140—90）要求。2.3設(shè)備房門應(yīng)有“機(jī)房重地，非請勿進(jìn)”或類似的標(biāo)識，并符合CI手冊的要求。2.4設(shè)備房中重要設(shè)備上端如有排污管等設(shè)施時，應(yīng)在該設(shè)備上端加設(shè)喇叭口、擋板等設(shè)施，做好防護(hù)措施，以保證重要設(shè)備的使用。2.5重要設(shè)備房內(nèi)（如監(jiān)控中心，電話機(jī)房、配電房、發(fā)電機(jī)房、消防控制室、電梯機(jī)房、電腦機(jī)房、水泵房）應(yīng)配置干濕球溫度計，對環(huán)境的溫、濕度進(jìn)行檢測，設(shè)備房內(nèi)環(huán)境溫度應(yīng)保持在40攝氏度以下，相對濕度應(yīng)保持在80%以下。（熱力站、鍋爐房參照相應(yīng)設(shè)備技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求）2.6參觀來訪人員需進(jìn)設(shè)備房，須由部門經(jīng)理指定專人陪同方可進(jìn)入。2.7無人值守的設(shè)備房必須加明鎖，鑰匙由維修員及控制中心掌握。2.8設(shè)備表面無積塵、無油污，應(yīng)急照明燈能在停電事故下至少工作半小時。2.9設(shè)備房排水通暢。具有防鼠措施。2.10專用工具、安全用品應(yīng)放置在指定位置。2.11應(yīng)制訂維修工具的管理維護(hù)辦法，并確實落實，電動工具應(yīng)定期檢修。2.12對維修工具應(yīng)有保管清單，保管現(xiàn)狀良好。3.供配電系統(tǒng)3.1屬于三級用電負(fù)荷的總配電房的配電設(shè)備每日至少巡視檢查兩次并記錄。屬于二級用電負(fù)荷的總配電房的配電設(shè)備每日至少須四次并記錄。屬于一級用電負(fù)荷的總配電房的配電設(shè)備每兩小時須巡檢并記錄。3.2管理項目建立檢查制度并予以落實，檢查記錄完整。3.3動力配電柜互投裝置手動、自動轉(zhuǎn)換靈敏，功能完好，指示正常。配電設(shè)備接地電阻值小于4歐姆。3.4變壓器出口線電壓：３８０Ｖ±５％范圍內(nèi)。原則上以進(jìn)戶電壓220V±5%范圍作為標(biāo)準(zhǔn)。干式變壓器溫度：110度繼電保護(hù)報警；155度繼電保護(hù)延時跳閘；70度變壓器自動吹風(fēng)散熱裝置動作。油浸式變壓器溫度：105度繼電保護(hù)延時跳閘；9０度繼電保護(hù)報警。以上報警溫度若產(chǎn)品說明要求中有明確規(guī)定應(yīng)按照此規(guī)定要求動作，設(shè)備規(guī)格無明確要求的應(yīng)按照上述要求動作。發(fā)展商未配相關(guān)裝置的應(yīng)具有其他有效防護(hù)措施。3.5電容補(bǔ)償柜管理（1）功率因數(shù)能手動、自動調(diào)節(jié)控制。補(bǔ)償柜內(nèi)接觸器動作靈敏、放電電阻、熔斷器可靠無損壞。（2）補(bǔ)償控制手動、自動切換有效。（3）補(bǔ)償電容殼體無膨脹，相間對地絕緣電阻大于0.5兆歐。（4）功率因數(shù)：不小于０.９3.6高低壓配電柜內(nèi)部連接螺栓無松動；無發(fā)熱變色接線；儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕、指示燈完好無損壞無缺項；盤內(nèi)裝置無異常聲響、無焦糊氣味；配電回路標(biāo)識清楚準(zhǔn)確。3.7高壓繼電保護(hù)裝置應(yīng)靈敏可靠，電氣操作工人應(yīng)能識別各種掉牌信號性質(zhì)。3.8操作直流柜、應(yīng)急直流電源柜，應(yīng)按設(shè)備使用說明書要求作好蓄電池的充放電保養(yǎng)工作，平時浮充電壓一般為：235V—255V。4.室內(nèi)游泳池水處理系統(tǒng)4.1室內(nèi)游泳池水處理系統(tǒng)4.2循環(huán)水泵定期檢查，交替使用。4.3檢查控制閥門的密封性和可動作性。4.4檢查加藥泵工作情況，檢查藥劑使用情況。4.5檢查水質(zhì)情況，定期將過濾罐反沖洗。保證水質(zhì)過濾效果。4.6污水泵運(yùn)轉(zhuǎn)時無異響和震動，閥門法蘭、止回閥、管線無漏水無嚴(yán)重銹蝕。污水水位控制裝置靈敏可靠，平時手自動轉(zhuǎn)換開關(guān)處在自動控制狀態(tài)?？刂葡溟_關(guān)、指示燈完好。電機(jī)運(yùn)行電流小于額定值。4.7下水管道、水溝、污水池、地漏無堵塞、無淤積。各種井蓋的面板完好，安裝牢固，無晃動。5、景觀水池及人工湖5.1設(shè)備5.1.1管道、閥門冬季來臨前，關(guān)閉綠化用、水系用給水總閥，將所有管道中存水泄干凈，防止管道閥門凍壞。5..1.2水泵冬季來臨前，將所有循環(huán)水泵從泵坑中拆卸下來，進(jìn)行檢修，然后包裝完好，貼上標(biāo)識，入庫存放。電源接頭處進(jìn)行絕緣處理。冬季過后，將泵重新安裝，水池注水，檢驗工作效果。5.1.3噴頭、水嘴檢查缺失、損毀情況，及時統(tǒng)計、上報，進(jìn)行維修。5.2水質(zhì)管理5.2.1漂浮物打撈定期對湖內(nèi)垃圾、落葉、浮藻等進(jìn)行打撈，打撈標(biāo)準(zhǔn)為湖內(nèi)目視無明顯雜物。5.2.2水體污染物沉淀估算湖水體積按聚氯化鋁3-6kg/1000m3或明礬15-20kg/1000m3比例對水體污染物沉淀進(jìn)行處理。投藥兩天后取樣觀察，污染物沉淀完成標(biāo)準(zhǔn)為用透明容器盛水觀察無明顯懸浮顆粒。5.2.3湖底沉積物吸污湖底沉積物成片時，須使用吸污泵對湖底進(jìn)行徹底吸污一次。吸污標(biāo)準(zhǔn)為湖底無明顯沉積物。5.2.4湖水加氧每周至少啟用全部噴泉及水循環(huán)系統(tǒng)一次給湖水加氧，沒次不少于3小時。若人工湖面無內(nèi)循環(huán)系統(tǒng)或噴泉，可以利用污水泵將湖水從一端抽到另一端。每周一次，每次8小時。5.2.5湖水的補(bǔ)給根據(jù)人工湖設(shè)計的水深對標(biāo)準(zhǔn)水位進(jìn)行標(biāo)識，湖水水位低于標(biāo)準(zhǔn)水位的1/4時需補(bǔ)充新鮮干凈水源至標(biāo)準(zhǔn)水位。5.2.6人工湖巡查發(fā)現(xiàn)問題及操作處理需如實填寫到《人工湖巡查處理記錄表》。5.2.7關(guān)于水系及人工湖水質(zhì)處理辦法詳見《XX人工湖水質(zhì)處理操作指引》。6化糞池6.1化糞池每年由指定的專業(yè)單位清潔一次，徹底清除池內(nèi)的沉積物，其相應(yīng)管道及檢查井應(yīng)隨時保持暢通。

6.2化糞池及各種井蓋應(yīng)蓋好，要求作到穩(wěn)定、牢固，在有車行、人走的載荷狀態(tài)下、不允許有聲響發(fā)生，要明確專人負(fù)責(zé)每天檢查一次并對異常情況及時修復(fù)、記錄和報告。

6.3清理化糞池的工作應(yīng)安排在非辦公時間（指寫字樓）及非周六、周日（指生活區(qū)）的白天進(jìn)行，并對化糞池的清理時間、容積和費(fèi)用進(jìn)行記錄。

6.4化糞池開蓋后要有專人看護(hù)并設(shè)置警示牌，清理后必須立即蓋好。

6.5清理化糞池之前，必須保證存于化糞池內(nèi)的沼氣充分散發(fā)后方可作業(yè)，工作場地周圍嚴(yán)禁煙火，以防爆燃。7.消防設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)7.1消防控制中心主機(jī)、消防聯(lián)動控制柜運(yùn)行可靠。消防專用工具配備齊全。消防室內(nèi)設(shè)有報警記錄。7.2消防水泵、噴淋水泵供水系統(tǒng)具備任意時間啟動不堵轉(zhuǎn)跳閘。各閥門連接處不泄漏。止回閥動作靈敏可靠。反向不泄漏。消火栓配置齊備，各配件功能良好。水流開關(guān)、水壓力開關(guān)動作準(zhǔn)確穩(wěn)定。消防水泵控制柜指示正常。消防水泵、噴淋水泵至少每兩個月試運(yùn)行一次。消防水泵每半年進(jìn)行一次帶載試驗、并做記錄(或按消防要求執(zhí)行)。7.3噴淋頭：無泄漏，外觀完整。消防煙感、溫度傳感器，定期檢驗并記錄。7.4消防排煙系統(tǒng)，消防廣播系統(tǒng)，區(qū)域火焰報警器，各種模塊。處在良好工作狀態(tài)。設(shè)施功能完備無損壞。7.5卷簾門電氣自動控制、電氣手動控制、關(guān)門動作程序正確。7.6消防監(jiān)控中心：（1）錄像畫面清晰；畫面切換穩(wěn)定。錄像帶更換時間定時，專人負(fù)責(zé)保管。（2）音頻視頻線路接線牢固，布線規(guī)范，標(biāo)識清楚。（3）監(jiān)視攝像鏡頭干凈無灰塵。焦距調(diào)整、云臺各角度動作靈敏。（4）監(jiān)控的控制設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)良好，按旋鈕、開關(guān)、插頭、指示燈無缺損。7.7管理項目建立檢查制度并予以落實，檢查記錄完整。8.電梯設(shè)備系統(tǒng)8.1電梯年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備。非維修保養(yǎng)人員不得擅自進(jìn)行維修作業(yè)。8.2電梯運(yùn)行穩(wěn)定，開關(guān)門靈活，舒適感好，平層準(zhǔn)確，轎廂通風(fēng)，照明良好。8.3電梯舒適性：進(jìn)行試運(yùn)行，用身體感覺確認(rèn)從啟動到平層皆無異常震動、沖擊以及異常聲響。8.4平層狀態(tài)檢查：合格平層狀態(tài)平層誤差在正負(fù)7mm以內(nèi)。8.5轎箱門完全關(guān)閉，安全開關(guān)閉合后電梯方能行駛。門廳鎖嚙合應(yīng)不小于7毫米。層門外面不允許能用手把門鈸開。門扇下端距地砍應(yīng)為5—8毫米。門垂直誤差不大于0.5毫米。8.6轎頂、機(jī)房設(shè)備、井道設(shè)施、底坑無雜物，無油污，無積水。設(shè)備無灰塵。8.7盤車、救人設(shè)施置于機(jī)房明顯位置。平層標(biāo)志明顯。8.8運(yùn)行出現(xiàn)故障后，電梯公司救援人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場處理。各客服中心電梯專員負(fù)責(zé)對外委電梯公司到場維修速度進(jìn)行嚴(yán)格考核。8.9如果電梯由分承包方維護(hù)保養(yǎng)，維保方電梯保養(yǎng)人員應(yīng)具有相應(yīng)的資質(zhì)證明，電梯的設(shè)備責(zé)任人每季度至少須向本部門負(fù)責(zé)人提交對分承包方維修保養(yǎng)工作的評估報告一次，并存檔。8.10電梯轎廂內(nèi)各種設(shè)施完好，清潔衛(wèi)生。無手印、污跡、各類標(biāo)識齊全。運(yùn)行無異常聲響。8.11電梯機(jī)房：溫度保持在0—40度之間，電梯盤車操作作業(yè)指導(dǎo)書清晰、有效。室內(nèi)衛(wèi)生干凈，曳引機(jī)無油污、無灰塵。8.12各客服中心建立檢查制度并予以落實，檢查記錄完整。9.水源熱泵、中央空調(diào)及通風(fēng)設(shè)備9.1水源熱泵系統(tǒng)9.1.1日常保養(yǎng)和維護(hù)。值班運(yùn)行和巡回檢查中，發(fā)現(xiàn)故障應(yīng)及時處理，經(jīng)常對設(shè)備進(jìn)行清潔維護(hù)。9.1.2預(yù)防性檢查。對各種設(shè)備及其附屬器件做預(yù)防性檢查，為早期發(fā)現(xiàn)故障及時查找原因，并為進(jìn)行檢修做準(zhǔn)備。9.1.3必須由專業(yè)技術(shù)人員對設(shè)備進(jìn)行維修，并按技術(shù)規(guī)程操作。要認(rèn)真做好設(shè)備的清潔、潤滑和毀壞零件的更換，以保證設(shè)備正常運(yùn)行。維修人員要認(rèn)真填寫維修報告，對維修的設(shè)備項目、內(nèi)容要填寫清楚、完整，填好后交技術(shù)負(fù)責(zé)人或單位主管部門保存。檢修人員要嚴(yán)格執(zhí)行技術(shù)安全規(guī)程和防火條例。維修電氣和配電盤（箱）時要有監(jiān)護(hù)人，心免發(fā)生意外。9.1.4水泵包括循環(huán)水泵、潛水泵、補(bǔ)水泵。檢查各種泵的運(yùn)行狀態(tài)和實際運(yùn)行負(fù)荷是否正常，即額定電流值是多少，是否與實際數(shù)值相符；檢查各種泵的啟動注水旋塞、放氣旋塞、壓力密封墊是否正常；檢查各種泵運(yùn)轉(zhuǎn)是否有振動和噪聲，有無異?，F(xiàn)象；檢查各種泵的防振橡皮、軟管是否正常；檢查泵的出口壓力表值是否正常。9.1.5水處理設(shè)備。水過濾器要及時清洗、更換濾網(wǎng)；除砂器定期清洗、檢查。9.1.6各種閥門。檢查閥門的密封性和可動作性，尤其要檢查自動排氣閥是否正常工作，以防止排氣的同時排水。9.1.7自動調(diào)節(jié)閥。檢查自動調(diào)節(jié)閥是否正常工作；帶溫控的自動調(diào)節(jié)閥的溫度設(shè)定值在冬季和夏季不同，切記切換。9.2中央空調(diào)及通風(fēng)設(shè)備9.2.1水源熱泵機(jī)組中換熱器盤管。盤管漏水情況定期檢查；冷水出入口閥門密封性定期檢查；溫度計定期檢查。出口風(fēng)速、溫度達(dá)到額定值。風(fēng)機(jī)控制靈敏可靠，按鈕、指示燈齊全。電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)無噪聲，電機(jī)運(yùn)行電流小于電機(jī)額定電流。風(fēng)機(jī)盤管回風(fēng)過濾網(wǎng)每半年清洗一次。9.2.2通風(fēng)設(shè)備。葉輪定期清洗；軸承必要時更換；傳動帶定期檢查和更換；送風(fēng)機(jī)基礎(chǔ)螺栓定期檢查緊固。回風(fēng)口過濾網(wǎng)定期清洗，冬季進(jìn)風(fēng)口封閉處理，將管道泄水，采取防凍措施。9.2.3空氣過濾器。過濾材料定期更換；過濾材料定期清洗；壓力表定期檢查。9.2.4高位水箱補(bǔ)水系統(tǒng)要求：水箱應(yīng)無滲漏、外表無銹蝕。溢流水管不堵塞，水位控制裝置應(yīng)靈敏可靠。采用閉式定壓補(bǔ)水，應(yīng)按設(shè)計要求每兩小時查一下電接點(diǎn)壓力表，壓力指針應(yīng)在區(qū)間范圍。補(bǔ)水箱有一定水位，補(bǔ)水泵的閥門和電控箱在正常狀態(tài)。9.2.5變頻補(bǔ)水系統(tǒng)的要求：熱水膨脹控制裝置安全可靠，膨脹壓力設(shè)定準(zhǔn)確有效。變頻器、水泵馬達(dá)、壓力傳感器、執(zhí)行器、調(diào)節(jié)器工作穩(wěn)定可靠。補(bǔ)水壓力控制準(zhǔn)確穩(wěn)定。波動壓力小于0.05兆帕。10.檢測儀器儀表及安全設(shè)施10.1購買儀器儀表時，必須附有技術(shù)監(jiān)督部門認(rèn)可的廠家生產(chǎn)檢驗合格證；并按照相應(yīng)儀器儀表使用規(guī)定定期由公司指定部門進(jìn)行檢驗或送專業(yè)機(jī)構(gòu)檢驗，并有效標(biāo)識。10.2檢驗項目：配電設(shè)備的電流表、電壓表、功率因數(shù)表、功率表、收費(fèi)用互感器、電度表、安全操作的高壓驗電桿、高壓絕緣手套，絕緣靴。測試使用的搖表、萬用表、氣焊的氧氣乙炔表、空調(diào)用氟壓力表、防雷設(shè)施、電梯安全檢驗、高壓配電設(shè)備、變壓器、消防設(shè)施等。11.弱電設(shè)備設(shè)施11.1可視對講系統(tǒng)：室外機(jī)、室內(nèi)機(jī)畫面清晰、聲音清楚，呼叫、振鈴靈敏可靠。系統(tǒng)電路板安裝接線牢固，布線整齊。11.2門禁安全報警系統(tǒng)：系統(tǒng)主機(jī)、讀卡器、安全報警傳感器、探測器動作靈敏可靠。線路布置連接牢固。阻車器潤滑傳動良好。設(shè)施衛(wèi)生清潔完整。11.3電話系統(tǒng)、有線電視：主交換箱、分接線箱、插座端子接線緊固。布線美觀合理。箱體內(nèi)外完整無損壞。12.附屬、配套設(shè)施12.1防雷系統(tǒng)：房屋本體的防雷設(shè)施接地電阻值不大于10歐姆；引下線及屋頂避雷網(wǎng)線無脫焊，大面積生銹現(xiàn)象。12.2外墻面、建筑小品外觀完好、整潔，是建材貼面的，無脫落；是玻璃幕墻的，清潔明亮、無破損；是涂料的，無脫落、無污漬；無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象?？照{(diào)架安裝有序，室外招牌、廣告、霓虹燈整潔統(tǒng)一美觀無安全隱患，外墻裝飾無破損或污跡。12.3建筑年限在三年以上、本體結(jié)構(gòu)已出現(xiàn)老化跡象、未吊頂?shù)奶旎ā㈤艿任飿I(yè)和高層墻體，應(yīng)建立定期檢查制度，對空、鼓、裂等腐損處及時修繕，嚴(yán)格落實行業(yè)相關(guān)規(guī)定。12.4屋面排水通暢，每年開春解凍后、雨季來