DB43T 1693-2019 土地估價(jià)報(bào)告審查技術(shù)規(guī)范

ICS93.020P13DB43湖南省地方標(biāo)準(zhǔn)DB43/T16932019土地估價(jià)報(bào)告審查技術(shù)規(guī)范TechnicalcodeforReviewofLandAppraisalReports2019-11-27發(fā)布2020-01-27實(shí)施湖南省市場(chǎng)監(jiān)督管理局發(fā)布DB43/T16932019前言II2規(guī)范性引用文件13審查原則……14審查內(nèi)容……15審查結(jié)論……9附錄A(規(guī)范性附錄)湖南省土地估價(jià)報(bào)告審查內(nèi)容分值構(gòu)成表… 附錄B(規(guī)范性附錄)湖南省土地估價(jià)報(bào)告評(píng)分表…11附錄C(規(guī)范性附錄)湖南省土地估價(jià)報(bào)告估價(jià)方法評(píng)分表 DB43/T16932019本標(biāo)準(zhǔn)按GB/T1.12009給出的規(guī)則起草。本規(guī)范的附錄A、附錄B、附錄C為規(guī)范性附錄。本規(guī)范由湖南省自然資源廳提出并歸口。本規(guī)范起草單位:湖南萬(wàn)源土地房地產(chǎn)評(píng)估測(cè)繪有限公司。本規(guī)范主要起草人員:劉明亮、歐陽(yáng)志平、占琳、崔宇、張大林、熊秋香、盛鴻輝、狄春雷、蔣力、DB43/T16932019土地估價(jià)報(bào)告審查技術(shù)規(guī)范本規(guī)范適用于湖南省范圍內(nèi)備案機(jī)構(gòu)出具的已備案土地估價(jià)報(bào)告。2規(guī)范性引用文件下列文件對(duì)于本規(guī)范的應(yīng)用是必不可少的。凡是注日期的引用文件,僅注日期的版本適用于本規(guī)范。凡是不注日期的引用文件,其最新版本(包括所有的修改版)適用于本規(guī)范。GB/T284062012農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程GB/T185072014城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程GB/T185082014城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程GB/T210102017土地利用現(xiàn)狀分類(lèi)TD/T10522017標(biāo)定地價(jià)規(guī)程3審查原則3.1客觀性原則審查過(guò)程客觀和公正。3.2統(tǒng)一性原則審查標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一,不偏頗。3.3針對(duì)性原則針對(duì)性審查土地估價(jià)報(bào)告中的特殊情況。3.4真實(shí)性原則針對(duì)資料的真實(shí)性和有效性、描述的真實(shí)性進(jìn)行重點(diǎn)審查。3.5獨(dú)立性原則審查專(zhuān)家審查做到獨(dú)立自主。4審查內(nèi)容審查內(nèi)容包括土地估價(jià)報(bào)告和土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告(評(píng)估工作底稿)兩大部分,遵循前述規(guī)范性引用文件及《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》。DB43/T169320194.1土地估價(jià)報(bào)告4.1.1封面a)封面:含土地估價(jià)報(bào)告封面、電子備案封面b)內(nèi)容:土地估價(jià)報(bào)告封面含封面標(biāo)題、項(xiàng)目名稱(chēng)、受托估價(jià)單位、土地估價(jià)報(bào)告編號(hào)、電子備案編號(hào)、提交估價(jià)報(bào)告日期電子備案封面含備案號(hào)、查詢(xún)碼、查詢(xún)二維碼、封面標(biāo)題、項(xiàng)目名稱(chēng)、受托估價(jià)單位、土地估價(jià)報(bào)告編號(hào)、提交估價(jià)報(bào)告日期、估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒溉掌?。C)項(xiàng)目名稱(chēng):估價(jià)項(xiàng)目的全稱(chēng),內(nèi)容包括估價(jià)對(duì)象(按照證書(shū)登記坐落填寫(xiě))、委托方、估價(jià)目的、價(jià)格類(lèi)型(土地使用權(quán)或其他)等要素。4.1.2摘要a)估價(jià)目的:表述準(zhǔn)確、規(guī)范、具體,且僅有一個(gè)。說(shuō)明滿(mǎn)足委托方何種需要及估價(jià)依據(jù)、估價(jià)結(jié)果的應(yīng)用方向等。出現(xiàn)下列錯(cuò)誤則報(bào)告被評(píng)為不合格:a.出現(xiàn)兩個(gè)估價(jià)目的;b.估價(jià)對(duì)象不符合土地處分的有關(guān)規(guī)定或估價(jià)目的違反法律法規(guī)強(qiáng)制規(guī)定。b)估價(jià)期日:估價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)的具體日期及確定理由,表述準(zhǔn)確。C)估價(jià)日期:為估價(jià)工作的起止日期,表述準(zhǔn)確。d)地價(jià)定義:符合現(xiàn)行國(guó)家法律法規(guī)的規(guī)定且與估價(jià)目的一致。說(shuō)明土地使用權(quán)性質(zhì)、年期、估價(jià)期日、價(jià)格類(lèi)型、實(shí)際與設(shè)定開(kāi)發(fā)程度、用途、容積率等;以及設(shè)定理由和其他需要定義事項(xiàng)。注明所估地價(jià)的內(nèi)涵是在公開(kāi)市場(chǎng)(或特定市場(chǎng))條件下、于估價(jià)期日、現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件下、設(shè)定的開(kāi)發(fā)程度與用途、法定最高年限內(nèi)一定年期的、某種權(quán)利特征下的土地使用權(quán)(或包括其他內(nèi)容)價(jià)格。地價(jià)定義是土地估價(jià)報(bào)告的重要組成部分,當(dāng)?shù)貎r(jià)定義設(shè)定存在問(wèn)題且未說(shuō)明原因,屬于較嚴(yán)重問(wèn)題,在"報(bào)告整體修正中作相應(yīng)修正e)估價(jià)結(jié)果:含土地面積、單位面積地價(jià)、總地價(jià)(大寫(xiě))、幣種等,必要時(shí)注明樓面地價(jià),并附土地估價(jià)結(jié)果一覽表。對(duì)涉及抵押的估價(jià),注明估價(jià)結(jié)果中包含法定優(yōu)先受償款、抵押物抵押、使用及處置時(shí)的登記費(fèi)用、過(guò)戶(hù)稅費(fèi)、拍賣(mài)傭金、司法訴訟費(fèi)用及其他應(yīng)付費(fèi)用等;適用《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》評(píng)估范圍的估價(jià)報(bào)告,有明確的底價(jià)決策建議及理由。報(bào)告計(jì)算結(jié)果錯(cuò)誤、估價(jià)結(jié)果前后不一致等較大影響估價(jià)結(jié)果的問(wèn)題均屬于嚴(yán)重問(wèn)題,在"報(bào)告整體修正中作相應(yīng)修正。f)土地估價(jià)師簽字:由2名注冊(cè)土地估價(jià)師親筆簽字,需注明土地估價(jià)師資格證書(shū)號(hào),且為該機(jī)構(gòu)注冊(cè)土地估價(jià)師。若其中一項(xiàng)不符,則認(rèn)定為不合格報(bào)告。g)土地估價(jià)機(jī)構(gòu):由估價(jià)機(jī)構(gòu)法定代表人或執(zhí)行事務(wù)合伙人簽字或簽章,并加蓋機(jī)構(gòu)公章。若其中一項(xiàng)不符,則認(rèn)定為不合格報(bào)告。4.1.3估價(jià)對(duì)象界定a)委托估價(jià)方:說(shuō)明估價(jià)的委托方及其隸屬關(guān)系、委托單位與估價(jià)對(duì)象土地使用者之間的關(guān)系、主營(yíng)業(yè)務(wù)范圍等以及單位地址、法定代表人或執(zhí)行事務(wù)合伙人、聯(lián)系人等;或委托的個(gè)人、聯(lián)系地址、聯(lián)系人等。b)估價(jià)對(duì)象:說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的具體范圍,指出估價(jià)對(duì)象僅為土地或是包括其他內(nèi)容,并具體說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的座落、面積、土地使用者或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人、用途、利用方式等。2DB43/T16932019C)估價(jià)對(duì)象概況土地登記狀況:估價(jià)對(duì)象權(quán)利人、權(quán)利類(lèi)型、權(quán)利性質(zhì)、使用期限、權(quán)利其它狀況、附記、權(quán)源以及權(quán)屬變更情況、估價(jià)對(duì)象的地理位置、坐落、土地用途、四至、面積、土地級(jí)別、權(quán)利證書(shū)號(hào)或編號(hào)、登記時(shí)間、地籍圖號(hào)、宗地號(hào)等。未辦理登記手續(xù)的,說(shuō)明理由。土地權(quán)利狀況:估價(jià)對(duì)象的土地所有權(quán)狀況、土地使用權(quán)狀況、他項(xiàng)權(quán)利狀況三方面,以出讓方式取得的土地使用權(quán)說(shuō)明取得時(shí)間、出讓價(jià)款、批準(zhǔn)使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊規(guī)定,對(duì)估價(jià)對(duì)象存在抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)、地上地下權(quán)及相鄰關(guān)系等詳加說(shuō)明并注明依據(jù)。土地利用狀況:估價(jià)對(duì)象的利用現(xiàn)狀及規(guī)劃利用條件。利用現(xiàn)狀包括估價(jià)對(duì)象上的建構(gòu)筑物及其用途、建筑容積率、產(chǎn)權(quán)狀況等,重要建構(gòu)筑物說(shuō)明構(gòu)建筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、建筑細(xì)部說(shuō)明、設(shè)備和安裝狀況、建筑成新、建筑密度、建筑高度、層數(shù),以及其他地上附著物狀況等;規(guī)劃利用條件包括估價(jià)對(duì)象的規(guī)劃利用、最佳利用、利用限制和缺陷等情況,對(duì)以規(guī)劃條件進(jìn)行評(píng)估的,說(shuō)明規(guī)劃條件的批準(zhǔn)機(jī)關(guān)及批準(zhǔn)日期、具體規(guī)劃條件等。涉及閑置土地的,需明確閑置時(shí)間及當(dāng)?shù)仃P(guān)于閑置土地的處理政策和實(shí)際執(zhí)行情況。4.1.4土地估價(jià)結(jié)果及其使用a)估價(jià)依據(jù):包含國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、行政規(guī)章、估價(jià)對(duì)象所在地有關(guān)政策;采用的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn);委托方提供的有關(guān)資料;受托估價(jià)方掌握的有關(guān)資料和估價(jià)人員實(shí)地勘察、調(diào)查所獲取的資料等。估價(jià)依據(jù)與估價(jià)過(guò)程相一致,列示齊全,表述規(guī)范。涉及法律、法規(guī)、政策文件的,注明名稱(chēng)、文號(hào)和生效日期等;政策和法規(guī)符合最新政策調(diào)整,且具有針對(duì)性。結(jié)合估價(jià)目的、假設(shè)條件和技術(shù)過(guò)程檢查引用特殊規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn),需列明。b)估價(jià)原則:估價(jià)原則根據(jù)估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)與估價(jià)目的有所選擇,選擇全面,描述規(guī)范。除《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》規(guī)定的土地估價(jià)基本原則外,出讓地價(jià)評(píng)估中還需根據(jù)《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》規(guī)定,選擇價(jià)值主導(dǎo)原則、審慎原則、公開(kāi)市場(chǎng)原則。C)估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件:估價(jià)依據(jù)的可靠性、市場(chǎng)的客觀性、地價(jià)內(nèi)涵等前提條件等說(shuō)明清晰合理;估價(jià)對(duì)象的用途設(shè)定、年期設(shè)定、估價(jià)期日設(shè)定等假設(shè)條件說(shuō)明清楚、設(shè)定合理。估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用:發(fā)生效力的法律依據(jù)、使用方向與限制條件、報(bào)告有效期、使用權(quán)及解釋權(quán)、違規(guī)使用的法律責(zé)任等說(shuō)明清楚。需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng):有關(guān)資料來(lái)源及未經(jīng)實(shí)地確認(rèn)或無(wú)法實(shí)地確認(rèn)的資料和估價(jià)事項(xiàng),對(duì)估價(jià)結(jié)果和估價(jià)工作可能產(chǎn)生影響的變化事項(xiàng)(如地價(jià)指數(shù)、開(kāi)發(fā)程度、設(shè)定用途等)以及采取的相應(yīng)措施,估價(jià)對(duì)象的特殊性、估價(jià)中未考慮的因素及采取的特殊處理(說(shuō)明原因或依據(jù)),其他需要特殊說(shuō)明的問(wèn)題說(shuō)明詳盡清楚、合理4.1.5附件附件包含:a)委托估價(jià)函、委托方營(yíng)業(yè)執(zhí)照、估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明材料、土地利用狀況與條件或規(guī)劃證明材料等。權(quán)屬證明材料包括不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證或土地使用證(含記事頁(yè)或附記頁(yè)、宗地圖)、其他產(chǎn)權(quán)證明材料、估價(jià)對(duì)象如設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利時(shí)有關(guān)權(quán)利人證明材料、出讓土地附土地出讓合同或協(xié)議、房屋所有權(quán)證復(fù)印件或證明材料;無(wú)上述權(quán)屬證明材料時(shí)說(shuō)明原因;估價(jià)人員對(duì)權(quán)屬資料原件進(jìn)行3DB43/T16932019驗(yàn)對(duì)核實(shí)后,在復(fù)印件上加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章。土地利用狀況或規(guī)劃證明材料包括地籍圖、建筑平面圖等;建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、規(guī)劃條件設(shè)計(jì)通知書(shū)或?qū)彾ㄔO(shè)計(jì)方案通知書(shū)等規(guī)劃文件;有關(guān)背景材料(如與估價(jià)項(xiàng)目有關(guān)的批準(zhǔn)文件,規(guī)劃利用的項(xiàng)目建議書(shū)、可行性研究報(bào)告等)。b)宗地區(qū)域位置圖、各比較實(shí)例位置圖、估價(jià)對(duì)象及比較實(shí)例照片(從不同角度體現(xiàn)宗地及地上主要建構(gòu)筑物、用途及利用特點(diǎn))、現(xiàn)場(chǎng)查勘記錄表、估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)查勘照片、估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、備案證明及簽字土地估價(jià)師證書(shū)復(fù)印件等。C)其他相關(guān)材料的復(fù)印件。4.2土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告(評(píng)估工作底稿)4.2.1封面項(xiàng)目齊全,含封面標(biāo)題、項(xiàng)目名稱(chēng)、受托估價(jià)單位、土地估價(jià)報(bào)告編號(hào)、土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告編號(hào)、電子備案編號(hào)、估價(jià)報(bào)告提交日期、關(guān)鍵詞重點(diǎn)審查關(guān)鍵詞,要求估價(jià)對(duì)象所在市、縣全名(與項(xiàng)目名稱(chēng)中市、縣全名一致)、土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告(評(píng)估工作底稿)編號(hào)。4.2.2總述受托估價(jià)方:說(shuō)明受托估價(jià)機(jī)構(gòu)名稱(chēng)、地址、法定代表人或執(zhí)行事務(wù)合伙人、經(jīng)營(yíng)范圍、聯(lián)系人、備案證明、備案時(shí)間、備案編號(hào)、有效期等4.2.3估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析a)估價(jià)對(duì)象描述與土地估價(jià)報(bào)告要求相同。b)地價(jià)影響因素分析一般因素:說(shuō)明影響土地價(jià)格的一般、普遍、共同的因素,包括城市資源狀況、不動(dòng)產(chǎn)制度與不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)狀況、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)、城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等。區(qū)域因素:區(qū)域范圍界定合理,區(qū)域因素包括區(qū)域概況、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件、公用設(shè)施條件、環(huán)境條件、商服繁華情況、產(chǎn)業(yè)集聚度、規(guī)劃條件、區(qū)域土地利用狀況等,描述考慮估價(jià)對(duì)象特點(diǎn),全面而恰當(dāng),微觀區(qū)位因素說(shuō)明充分。以上一般因素和區(qū)域因素可根據(jù)估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)和估價(jià)目的有所選擇和側(cè)重,著重進(jìn)行影響因素的描述,并加以針對(duì)性分析。個(gè)別因素:包括估價(jià)對(duì)象位置、面積、用途、臨街狀況、寬度、深度、形狀、地質(zhì)、地形、地勢(shì)、容積率、宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件以及估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用等影響地價(jià)水平的因素,說(shuō)明全面充分,對(duì)地價(jià)影響分析合理、有針對(duì)性。4土地估價(jià)a)估價(jià)原則與土地估價(jià)報(bào)告要求相同。b)估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程估價(jià)方法選擇:根據(jù)估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)、估價(jià)目的和資料限制,恰當(dāng)?shù)剡x擇估價(jià)方法,并充分闡述選擇采用方法和不采用方法的理由。一般情況下采用兩種及以上土地估價(jià)方法進(jìn)行土地評(píng)估。對(duì)出讓和補(bǔ)繳地價(jià)款評(píng)估的項(xiàng)目,方法選擇不符合《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)4DB43/T16932019范》規(guī)定的,且未充分闡述理由,在"報(bào)告整體修正中作相應(yīng)處理估價(jià)過(guò)程:"估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程"審查分值為50分,即占滿(mǎn)分的50%,詳見(jiàn)附錄A和附錄B。先根據(jù)附錄C分別評(píng)定各種估價(jià)方法測(cè)算過(guò)程的得分,再按照所占滿(mǎn)分權(quán)重系數(shù)計(jì)總。用兩種方法評(píng)估的,每種方法各占滿(mǎn)分的25%;用三種方法評(píng)估的,每種方法各占滿(mǎn)分的16.67%;用四種方法評(píng)估的,每種方法各占滿(mǎn)分的12.5%;用五種方法評(píng)估的,每種方法各占滿(mǎn)分的10%。估價(jià)方法選用明顯錯(cuò)誤且未充分說(shuō)明理由的,該估價(jià)方法測(cè)算過(guò)程的審查得分為零分。一份報(bào)告涉及多宗地評(píng)估時(shí),若某種方法運(yùn)用了兩次及以上,只審查一次該方法的運(yùn)用過(guò)程,對(duì)于其他宗地運(yùn)用該方法評(píng)估的過(guò)程,相似問(wèn)題不再扣分,其他問(wèn)題在uc方法運(yùn)用完整性"和"報(bào)告整體修正"中予以考慮各種估價(jià)方法具體審查內(nèi)容見(jiàn)本規(guī)范4.3。C)地價(jià)的確定地價(jià)確定的方法:對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行可信度分析,說(shuō)明對(duì)不同估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行增值或減值調(diào)整的原因;對(duì)采用眾數(shù)、簡(jiǎn)單或加權(quán)平均值、綜合分析法等確定最終宗地地價(jià),闡述其方法及權(quán)重選擇的依據(jù)若舍棄某種估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果,詳細(xì)說(shuō)明理由。4.3土地估價(jià)方法本部分對(duì)應(yīng)本規(guī)范4.2.4b)2)估價(jià)過(guò)程。為審查時(shí)計(jì)算方便,各土地估價(jià)方法分值均設(shè)為100分,其最終得分=各土地估價(jià)方法百分制下得分X其所占滿(mǎn)分比重。4.3.1市場(chǎng)比較法a)比較實(shí)例選擇實(shí)例選擇:比較實(shí)例至少3個(gè),選擇的實(shí)例與估價(jià)對(duì)象屬于同一供需圈、用途相同或相近、交易時(shí)間與估價(jià)期日一般不超過(guò)3年、在地域上屬鄰近區(qū)域或類(lèi)似區(qū)域,所選實(shí)例為實(shí)際交易案例。近3年內(nèi)所在或相似區(qū)域的交易實(shí)例不足3個(gè)的,原則上不選用市場(chǎng)比較法。實(shí)例說(shuō)明:具體說(shuō)明實(shí)例的掛牌編號(hào)(電子監(jiān)管號(hào)、成交確認(rèn)書(shū)編號(hào))、位置、用途、面積、土地級(jí)別、土地利用情況、限制條件、土地開(kāi)發(fā)程度、交易時(shí)間、土地使用年限、交易方式、交易情況和交易價(jià)格及價(jià)格內(nèi)涵等。b)因素選擇因素選擇包括影響地價(jià)的全部主要因素,并根據(jù)土地用途的利用特點(diǎn)及其對(duì)各類(lèi)影響因素的敏感程度合理選擇影響地價(jià)因素。區(qū)域因素修正的主要因子包括商服繁華程度、產(chǎn)業(yè)聚集程度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、區(qū)域環(huán)境條件、城鎮(zhèn)規(guī)劃、區(qū)域土地使用限制等。個(gè)別因素修正的主要因子包括宗地面積、形狀、臨街狀況、宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施水平、地勢(shì)、地質(zhì)、水文狀況、容積率、其他規(guī)劃限制條件等。在進(jìn)行區(qū)域因素及個(gè)別因素修正時(shí),各因素的選定及權(quán)重因用途不同而異。以上需與土地估價(jià)報(bào)告或土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告(評(píng)估工作底稿)第二部分所分析的地價(jià)影響因素相一致,不得漏掉重要因素,必要時(shí)說(shuō)明因素選擇的依據(jù)。C)因素條件說(shuō)明及說(shuō)明表編制具體說(shuō)明估價(jià)對(duì)象和比較實(shí)例的各因素條件,因素條件說(shuō)明表中所列因素應(yīng)根據(jù)不同用途,并結(jié)合實(shí)際調(diào)查情況和估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)確定,因素描述應(yīng)具體量化,不宜使用相同、較好、接近、較差等無(wú)具體意義的用語(yǔ),無(wú)法量化的指標(biāo),也應(yīng)具體描述。5DB43/T16932019各因素條件說(shuō)明、具體、量化,與前后文相一致,避免前后d)因素修正各項(xiàng)系數(shù)修正恰當(dāng)、修正幅度。交易情:注意有利害關(guān)系人之間的交易、急于出售或者購(gòu)買(mǎi)情況下的交易、受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易、交易雙方或者一方獲取的市場(chǎng)信息不全情況下的交易、交易雙方或者一方有特別動(dòng)機(jī)或者特別偏好的交易、相鄰地塊的合并交易、特殊方式的交易、交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易、其他非正常的交易等交易行為中的特殊因素:估價(jià)期日修正系數(shù)的確定合理。年期:年期修正合理式計(jì)算正確,估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例設(shè)定年期正確。區(qū)域因素:因素選擇、恰當(dāng);條件說(shuō)明前后一致;修正取值與條件說(shuō)明吻合;修正方向正確,修正幅度。個(gè)別因素:因素選擇、恰當(dāng);條件說(shuō)明前后一致;修正取值與條件說(shuō)明吻合;修正方向正確,修正幅度。e)地價(jià)計(jì)算公式及計(jì)算正確實(shí)例可比性分析、針對(duì)三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格做了合理的權(quán)重分析取值。根據(jù)《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》,比較實(shí)例的修正幅度不能超過(guò)30%,各比較實(shí)例修正后的比準(zhǔn)價(jià)格之間相差不能超過(guò)40%。對(duì)超過(guò)40%的,另選實(shí)例予以;實(shí)例不足無(wú)法替換的各實(shí)例進(jìn)行可比性分析,并作為確定取值權(quán)重考慮因素之一。f)方法運(yùn)用完整性方法運(yùn)用完整性符合估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的及相關(guān)要求。4.3.2收益還原法a)總收益確定:租金實(shí)例可比性、收益內(nèi)涵說(shuō)明、因素選擇及修正合理;有詳細(xì)測(cè)算。用于測(cè)算收益水平的比較實(shí)例不少于3個(gè)。根據(jù)《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》,評(píng)估土地出讓價(jià)格時(shí),確定,通過(guò)調(diào)查市場(chǎng)實(shí)例進(jìn)行比較后得出,且符合當(dāng)前市場(chǎng)的正?？陀^收益水平,并假設(shè)該收益水平在出讓年期內(nèi)保持穩(wěn)定。對(duì)于待建、在建的,按規(guī)劃建設(shè)條件選用可比較實(shí)例。b)總費(fèi)用費(fèi)用構(gòu)成項(xiàng)、正確,數(shù)據(jù)來(lái)源依據(jù)充分,費(fèi)用取值符合正?？陀^費(fèi)用或政策規(guī)定要求。依據(jù)涉及有關(guān)法律、法,說(shuō)明批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)時(shí)間號(hào)及;對(duì)沒(méi)有文件規(guī)定的,每項(xiàng)費(fèi)用的確定過(guò)程要有清晰的說(shuō)明,有詳細(xì)的推算C)房屋純收益:房屋重置價(jià)、折舊屋現(xiàn)值、建筑物還原率屋純收益等各項(xiàng)參數(shù)取值依據(jù)充分、合理;計(jì)算步驟、正確。d)純收益確定:公式及計(jì)算過(guò)程、正確。e)還原率確定:詳細(xì)說(shuō)明還原率確定的方法和,考慮投資年期與收益風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系。f)地價(jià)計(jì)算:公式及計(jì)算過(guò)程正確;根據(jù)估價(jià)對(duì)象的客觀收益方式選用不同的測(cè)算公式。g)方法運(yùn)用完整性:符合估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的及相關(guān)要求。4.3.3剩余法(適用于待開(kāi)發(fā)土地)a)最佳開(kāi)發(fā)利用方式:對(duì)估價(jià)對(duì)象利用條件進(jìn)行分析,有市場(chǎng)分析、估價(jià)對(duì)象周邊利用狀況分析等;合理確定土地的最有效利用方式。估價(jià)對(duì)象的最有效利用方式、不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)確定、開(kāi)發(fā)成本測(cè)算有較高的邏輯關(guān)聯(lián)性。需包括確定的用途、建筑容、建筑密度、綠化DB43/T16932019覆蓋率、建筑布局、層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、建筑高度等項(xiàng)內(nèi)容。b)不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)估算:估算方法選擇及理由說(shuō)明;方法應(yīng)用合理;測(cè)算過(guò)程取值依據(jù)充分。評(píng)估土地出讓價(jià)格時(shí):對(duì)于開(kāi)發(fā)完成后擬用于出售的項(xiàng)目,售價(jià)取出讓時(shí)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)同類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)正常價(jià)格水平,不能采用估算的未來(lái)售價(jià)。開(kāi)發(fā)完成后用于出租或自營(yíng)的項(xiàng)目,按照本規(guī)范收益還原法的有關(guān)技術(shù)要求評(píng)估。C)開(kāi)發(fā)成本估算:成本構(gòu)成項(xiàng)目選擇全面,取值依據(jù)充分,且標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)明清晰,測(cè)算過(guò)程結(jié)果正確d)利息計(jì)算:開(kāi)發(fā)周期、利息率、計(jì)息周期(動(dòng)態(tài)法通過(guò)折現(xiàn)考慮)及其計(jì)算公式準(zhǔn)確,有詳細(xì)的說(shuō)明。假設(shè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期一般不超過(guò)3年。e)利潤(rùn)計(jì)算:利潤(rùn)率選取依據(jù)充足、說(shuō)明合理;公式計(jì)算正確。利潤(rùn)率宜采用同一市場(chǎng)上類(lèi)似土地或不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)率。f)稅金及銷(xiāo)售費(fèi)用估算:購(gòu)地稅費(fèi)、銷(xiāo)售稅費(fèi)的確定符合國(guó)家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn),銷(xiāo)售費(fèi)用估算有依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn),計(jì)算過(guò)程及結(jié)果正確。g)地價(jià)計(jì)算:計(jì)算公式及計(jì)算過(guò)程詳細(xì)正確。h)方法運(yùn)用完整性:符合估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的及相關(guān)要求。4.3.4剩余法(適用于已建不動(dòng)產(chǎn)用地)a)不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)測(cè)算:估算方法選擇理由說(shuō)明合理;測(cè)算過(guò)程詳細(xì)正確、取值依據(jù)充分。b)房屋重置價(jià)格估算:各項(xiàng)構(gòu)成項(xiàng)目(含建安成本、紅線內(nèi)的配套設(shè)施費(fèi)用、專(zhuān)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、投資利息、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、銷(xiāo)售稅費(fèi)等)全面、合理,取值依據(jù)充分,測(cè)算過(guò)程詳細(xì)C)房屋折舊:折舊年限確定正確、依據(jù)充分性;折舊公式正確、計(jì)算過(guò)程及結(jié)果合理。d)房屋現(xiàn)值:公式及計(jì)算過(guò)程正確合理。e)交易稅費(fèi):銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)的選取全面、正確,依據(jù)充分、合理;計(jì)算過(guò)程正確。f)地價(jià)計(jì)算:公式及計(jì)算過(guò)程正確。g)方法運(yùn)用完整性:符合估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的及相關(guān)要求。4.3.5成本逼近法a)土地取得費(fèi):土地取得費(fèi)用構(gòu)成項(xiàng)目全面、正確;依據(jù)充分;取值客觀、合理、說(shuō)明清晰。b)土地開(kāi)發(fā)費(fèi):估價(jià)對(duì)象的開(kāi)發(fā)程度描述與地價(jià)定義一致;開(kāi)發(fā)狀況及相應(yīng)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)明確、依據(jù)充分、說(shuō)明清晰;取值客觀正確。土地開(kāi)發(fā)成本通過(guò)調(diào)查所在區(qū)域開(kāi)發(fā)同類(lèi)土地的客觀費(fèi)用水平確定。C)相關(guān)稅費(fèi):相關(guān)稅費(fèi)組成全面合理;確定依據(jù)符合國(guó)家和省市現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn);取值客觀、說(shuō)明清晰、計(jì)算正確。d)土地開(kāi)發(fā)利息:利息率客觀取值、開(kāi)發(fā)周期及計(jì)息期設(shè)定合理,計(jì)算正確。e)土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn):利潤(rùn)率選取合理、依據(jù)充分。f)土地增值:增值率或增值額確定依據(jù)充分、合理、說(shuō)明清晰,計(jì)算正確。g)價(jià)格修正:年期修正等其他因素修正合理、依據(jù)充分;還原率的取值依據(jù)充分。h)地價(jià)計(jì)算:公式及計(jì)算過(guò)程詳細(xì)正確。i)方法運(yùn)用完整性:符合估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的及相關(guān)要求。評(píng)估工業(yè)用地出讓地價(jià)時(shí),不得以當(dāng)?shù)毓I(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ),推算各項(xiàng)參數(shù)和取值后,評(píng)估出地價(jià)。7DB43/T169320194.3.6公示地價(jià)系數(shù)修正法a)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法基準(zhǔn)地價(jià)簡(jiǎn)介:全面、清晰地介紹基準(zhǔn)地價(jià)文件和地價(jià)內(nèi)涵,包括頒布實(shí)施時(shí)間、批準(zhǔn)文號(hào)、批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵以及利用基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算宗地價(jià)格的公式等;修正體系說(shuō)明全面、清楚、且針對(duì)性強(qiáng)。根據(jù)《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》規(guī)定,采用的基準(zhǔn)地價(jià),應(yīng)當(dāng)已向社會(huì)公布;采用已完成驗(yàn)收但尚未向社會(huì)公布的基準(zhǔn)地價(jià),需經(jīng)市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)書(shū)面同意。所采用的基準(zhǔn)地價(jià)具有現(xiàn)勢(shì)性,估價(jià)對(duì)象的估價(jià)期日距基準(zhǔn)地價(jià)的期日一般不超過(guò)3年?；鶞?zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)已超過(guò)3年,但尚不足6年的,在估價(jià)報(bào)告中解釋使用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的必要性及該基準(zhǔn)地價(jià)體系的可用性,如必須且能夠使用的,需在估價(jià)報(bào)告中定量分析當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)的趨勢(shì)變化,并進(jìn)行相應(yīng)的期日修正。基準(zhǔn)地價(jià)超過(guò)6年未全面更新的,在土地估價(jià)報(bào)告中不再使用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。宗地級(jí)別的確定:宗地位置對(duì)應(yīng)的土地級(jí)別及價(jià)格。修正過(guò)程:編制估價(jià)對(duì)象因素條件說(shuō)明表:表中所列項(xiàng)目與基準(zhǔn)地價(jià)修正體系表一致;各項(xiàng)因素條件說(shuō)明具體、客觀、量化;與區(qū)域因素、個(gè)別因素分析的情況前后一致、邏輯連貫。編制估價(jià)對(duì)象因素修正系數(shù)表:修正系數(shù)取值與條件說(shuō)明吻合。其他因素修正:容積率、期日修正、土地使用年期修正、開(kāi)發(fā)程度修正等因素的取值合理、依據(jù)充分;與其他方法對(duì)應(yīng)一致,計(jì)算正確。地價(jià)計(jì)算:公式與內(nèi)涵介紹一致,計(jì)算過(guò)程詳細(xì)、結(jié)果正確。方法運(yùn)用完整性:符合估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的及相關(guān)要求。b)標(biāo)定地價(jià)系數(shù)修正法標(biāo)定地價(jià)體系簡(jiǎn)介:全面、清晰地介紹了標(biāo)定地價(jià)文件和地價(jià)內(nèi)涵,包括頒布實(shí)施時(shí)間、批準(zhǔn)文號(hào)、批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、標(biāo)定地價(jià)內(nèi)涵以及利用標(biāo)定地價(jià)計(jì)算宗地價(jià)格的公式等;修正體系說(shuō)明全面、清楚、且針對(duì)性強(qiáng)。根據(jù)《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》規(guī)定,在已經(jīng)開(kāi)展標(biāo)定地價(jià)公示的城市,運(yùn)用標(biāo)定地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行出讓地價(jià)評(píng)估。標(biāo)準(zhǔn)宗地選取:說(shuō)明宗地所處位置、以及與所在區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)宗地間土地條件、土地利用狀況等情況。修正過(guò)程:編制估價(jià)對(duì)象因素條件說(shuō)明表:表中所列項(xiàng)目與標(biāo)定地價(jià)修正體系表一致;各項(xiàng)因素條件說(shuō)明具體、客觀、量化;與個(gè)別因素分析的情況前后一致、邏輯連貫。編制估價(jià)對(duì)象因素修正系數(shù)表:修正系數(shù)取值與條件說(shuō)明吻合。其他因素修正:容積率、期日修正、土地使用年期修正、開(kāi)發(fā)程度修正等因素的取值合理、依據(jù)充分;與其他方法對(duì)應(yīng)一致,計(jì)算正確。地價(jià)計(jì)算:公式與內(nèi)涵介紹一致,計(jì)算過(guò)程詳細(xì)、結(jié)果正確。方法運(yùn)用完整性:符合估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的及相關(guān)要求。4.4外在質(zhì)量a)土地估價(jià)報(bào)告與土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告(評(píng)估工作底稿)完整、合理,對(duì)應(yīng)分析針對(duì)性、完整性、合理性、邏輯性、一致性合理b)語(yǔ)句通順,無(wú)病句、錯(cuò)別字或張冠李戴現(xiàn)象。C)報(bào)告制作標(biāo)準(zhǔn)與設(shè)計(jì):格式字體符合規(guī)程要求、規(guī)范,制作美觀。4.5整體性修正8DB43/T16932019a)報(bào)告在某些方面有特色、具有創(chuàng)新性,視情況給予1~5分加分修正,但修正后總分不超過(guò)100分。b)報(bào)告存在且不限于以下情形的,可視情況給予1~5分降分修正:地價(jià)定義設(shè)定存在較嚴(yán)重問(wèn)題且未說(shuō)明原因的。估價(jià)結(jié)果內(nèi)涵與地價(jià)定義不一致,或前后矛盾。影響因素分析前后矛盾,缺乏邏輯性等。地價(jià)影響因素中的區(qū)域因素與個(gè)別因素分析,與市場(chǎng)比較法或公示地價(jià)系數(shù)修正法計(jì)算過(guò)程中的分析不一致,嚴(yán)重影響了估價(jià)結(jié)果的可信度。估價(jià)方法選擇或應(yīng)用明顯不合理。只采用一種估價(jià)方法評(píng)估,未詳細(xì)說(shuō)明理由,或理由說(shuō)明不充分;出讓地價(jià)評(píng)估不符合《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》要求等。報(bào)告計(jì)算結(jié)果錯(cuò)誤、估價(jià)結(jié)果前后不一致等較大影響估價(jià)結(jié)果的。需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)中,有重要事項(xiàng)未披露語(yǔ)句不通順、書(shū)寫(xiě)錯(cuò)誤、嚴(yán)重筆誤累計(jì)達(dá)到五處以上的。C)存在下列情形之一的報(bào)告,直接認(rèn)定為不合格:土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告、土地估價(jià)報(bào)告缺少其中一項(xiàng)。出現(xiàn)兩個(gè)估價(jià)目的,或估價(jià)對(duì)象不符合土地處分的有關(guān)規(guī)定,或估價(jià)目的違反法律法規(guī)強(qiáng)制規(guī)不足2名注冊(cè)土地估價(jià)師親筆簽字,或未注明土地估價(jià)師資格證書(shū)號(hào),或非該機(jī)構(gòu)注冊(cè)土地估價(jià)師。無(wú)估價(jià)機(jī)構(gòu)法定代表人或執(zhí)行事務(wù)合伙人簽字或簽章,或未加蓋機(jī)構(gòu)公章。比較實(shí)例、權(quán)屬或規(guī)劃等重要依據(jù)資料弄虛做假或采用嚴(yán)重失實(shí)實(shí)例、文件資料。使用超過(guò)6年的基準(zhǔn)地價(jià)。報(bào)告格式與GB/T185082014的規(guī)定嚴(yán)重不符。5審查結(jié)論報(bào)告審查結(jié)論共分為五個(gè)等級(jí),以最終評(píng)分結(jié)果來(lái)確定審查等級(jí)得分≥90的為一等報(bào)告;得分[80,90)的為二等報(bào)告;得分[70,80)的為三等報(bào)告;得分[60,70)的為四等報(bào)告;得分<60的為五等報(bào)告,即為不合格報(bào)告。審查意見(jiàn)需說(shuō)明土地估價(jià)報(bào)告的審查等級(jí),指出報(bào)告存在的主要問(wèn)題,并對(duì)整體性修正參數(shù)的取值作特殊說(shuō)明。HDB43/T16932019HV興DB43/T1693201916932019DB43/T16932019表C.2收益還原法評(píng)分表收益還原法審查項(xiàng)目分值得分說(shuō)明得分備注總收益確定口20分?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源依據(jù)充分;或所選實(shí)例可比性強(qiáng)、內(nèi)涵說(shuō)明清楚、因素選擇及修正合理、測(cè)算過(guò)程詳細(xì)口13分?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源依據(jù)較充分;或?qū)嵗邆淇杀刃?、但?nèi)涵說(shuō)明不夠清楚、有測(cè)算過(guò)程,但較粗略口6分:數(shù)據(jù)來(lái)源依據(jù)基本充分;或?qū)嵗痪哂锌杀刃?、缺少?nèi)涵說(shuō)明口。分:數(shù)據(jù)確定無(wú)依據(jù);或2個(gè)及以上實(shí)例不具有可比性、或缺少分析測(cè)算過(guò)程總費(fèi)用口15分費(fèi)用構(gòu)成全面、依據(jù)充分、取值合理口7分:費(fèi)用構(gòu)成全面,但取值依據(jù)不充分。分費(fèi)用有2個(gè)及以上缺項(xiàng)或多項(xiàng)房屋純收益口20分參數(shù)取值依據(jù)充分、合理;計(jì)算步驟清晰,結(jié)果正確口10分某項(xiàng)參數(shù)取值缺乏依據(jù)過(guò)程較粗略。分2項(xiàng)及以上參數(shù)缺少依據(jù),或測(cè)算過(guò)程存在錯(cuò)誤土地純收益確定55分:公式完整,計(jì)算過(guò)程正確口3分:公式完整,但計(jì)算過(guò)程未列示口。分:缺少本項(xiàng),或測(cè)算錯(cuò)誤土地還原率確定口15分:有詳細(xì)分析說(shuō)明,依據(jù)充分、取值合理7分說(shuō)明缺乏依據(jù),或說(shuō)明不夠充分合理口。分取值明顯不合理或錯(cuò)誤地價(jià)計(jì)算口10分:公式正確,有詳細(xì)測(cè)算過(guò)程;計(jì)算結(jié)果正確5分:公式基本正確,但缺乏計(jì)算過(guò)程。分:公式有漏項(xiàng);或計(jì)算錯(cuò)誤方法運(yùn)用完整性口15分:方法運(yùn)用正確、合理口7分:方法運(yùn)用基本正確,較合理口。分:方法運(yùn)用存在嚴(yán)重問(wèn)題小計(jì)項(xiàng)目小計(jì)V2上述各項(xiàng)之和該方法權(quán)重W2用兩種方法的,每種占25%;用三種方法的,每種占16.67%;用四種方法的,每種占12.5%;用五種方法的,每種占10%。合計(jì)S2S2=V2*W2DB43/T16932019表C.3剩余法一(適用于待開(kāi)發(fā)土地)評(píng)分表剩余法適用于待開(kāi)發(fā)地剩余法審查項(xiàng)目分值得分說(shuō)明得分備注最佳開(kāi)發(fā)利用方式口10分:分析全面、透徹,說(shuō)明清楚;參數(shù)確定合理口5分:缺少某項(xiàng)分析說(shuō)明;某個(gè)參數(shù)確定缺乏依據(jù)口。分:缺相關(guān)參數(shù)取值分析說(shuō)明不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)估算口20分?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源依據(jù)充分;方法選擇及運(yùn)用正確;測(cè)算過(guò)程詳細(xì)口10分?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源依據(jù)較充分;方法選擇及運(yùn)用基本正確,但測(cè)算過(guò)程較粗略口。分:數(shù)據(jù)確定無(wú)依據(jù)缺少測(cè)算過(guò)程;或測(cè)算方法選擇運(yùn)用錯(cuò)誤開(kāi)發(fā)成本估算口15分:成本構(gòu)成全面,取值依據(jù)充分,標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)明清晰,測(cè)算正確合理口7分缺少1-2項(xiàng)費(fèi)用;或測(cè)算過(guò)于粗略,缺乏依據(jù)口。分缺少3項(xiàng)及以上費(fèi)用;或多項(xiàng)測(cè)算依據(jù)不足,或計(jì)算存在錯(cuò)誤利息計(jì)算口10分:利息率取值依據(jù)充分合理;公式計(jì)算正確口5分:公式計(jì)算基本正確,但利率取值缺少依據(jù);或取值說(shuō)明不清。分開(kāi)發(fā)周期超過(guò)1年,未按復(fù)利計(jì)算利息;或計(jì)算結(jié)果有誤利潤(rùn)計(jì)算口10分利潤(rùn)率取值依據(jù)充分合理;公式完整計(jì)算正確口5分:公式計(jì)算正確,但利潤(rùn)率取值依據(jù)說(shuō)明理由不充分口。分:利潤(rùn)率內(nèi)涵界定不清;或計(jì)算結(jié)果錯(cuò)誤稅金及銷(xiāo)售費(fèi)用估算口15分稅費(fèi)選取全面、正確;依據(jù)充分、合理;計(jì)算正確口7分稅費(fèi)選取較全面,缺乏依據(jù)說(shuō)明;計(jì)算基本正確口。分:有漏項(xiàng);或計(jì)算錯(cuò)誤地價(jià)計(jì)算5口5分:公式正確,有詳細(xì)測(cè)算過(guò)程;計(jì)算結(jié)果正確3分:公式基本正確,但缺乏計(jì)算過(guò)程。分:公式有漏項(xiàng);或計(jì)算錯(cuò)誤方法運(yùn)用完整性口15分:方法運(yùn)用正確、合理7分:方法運(yùn)用基本正確,較合理。分:方法運(yùn)用存在嚴(yán)重問(wèn)題小計(jì)小計(jì)V3上述各項(xiàng)之和該方法用兩種方法的,每種占25%;用三種方法的,每種占16.67%;用四種方法的,每種占12.5%;用五種方法的,每種占10%。合計(jì)S3S3=V3*W3DB43/T16932019表C.4剩余法二(適用于已建不動(dòng)產(chǎn)用地)評(píng)分表剩余法適用于已建不動(dòng)產(chǎn)用地審查項(xiàng)目分值得分說(shuō)明得分備注不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)測(cè)算口20分?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源依據(jù)充分;方法選擇及運(yùn)用正確;測(cè)算過(guò)程詳細(xì)口10分?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源依據(jù)較充分;方法選擇及運(yùn)用基本正確,但測(cè)算過(guò)程較粗略口。分:數(shù)據(jù)確定無(wú)依據(jù)缺少測(cè)算過(guò)程;或測(cè)算方法選擇運(yùn)用錯(cuò)誤房屋重置價(jià)格估算口20分:成本構(gòu)成全面,取值依據(jù)充分,說(shuō)明清晰,測(cè)算正確口10分:成本構(gòu)成較全面,但測(cè)算過(guò)程粗略,缺乏依據(jù)口。分缺少2項(xiàng)及以上費(fèi)用;測(cè)算依據(jù)不足,或計(jì)算存在錯(cuò)誤房屋折舊口20分:方法確定合理,年限確定正確;計(jì)算公式合理,結(jié)果正確口10分:方法確定基本合理,年限確定依據(jù)不充分;計(jì)算過(guò)程未列示口。分:方法確定不合理,年限確定錯(cuò)誤;或計(jì)算錯(cuò)誤房屋現(xiàn)值55分:公式合理,計(jì)算正確3分:公式計(jì)算基本正確,計(jì)算過(guò)程未列示。分缺少本項(xiàng),或計(jì)算錯(cuò)誤交易稅費(fèi)口20分稅費(fèi)項(xiàng)目選取全面、正確;依據(jù)充分、合理;計(jì)算正確口10分稅費(fèi)選取較全面,但缺乏依據(jù)說(shuō)明;計(jì)算公式基本正確,但計(jì)算過(guò)程未列示口。分:有漏項(xiàng);或計(jì)算錯(cuò)誤地價(jià)計(jì)算口10分:公式正確,有詳細(xì)測(cè)算過(guò)程;計(jì)算結(jié)果正確5分:公式基本正確,但缺乏計(jì)算過(guò)程口。分:公式有漏項(xiàng);或計(jì)算錯(cuò)誤方法運(yùn)用完整性口15分:方法運(yùn)用正確、合理口7分:方法運(yùn)用基本正確,較合理口。分:方法運(yùn)用存在嚴(yán)重問(wèn)題小計(jì)小計(jì)V4上述各項(xiàng)之和該方法權(quán)重W4用兩種方法的,每種占25%;用三種方法的,每種占16.67%;用四種方法的,每種占12.5%;用五種方法的,每種占10%。合計(jì)S4S4=V4*W422DB43/T16932019表C.5成本逼近法評(píng)分表成本逼近法審查項(xiàng)目分值得分說(shuō)明得分備注土地取得費(fèi)口15分構(gòu)成項(xiàng)目選擇全面、合理,依據(jù)充分、取值客觀合理、說(shuō)明清晰口7分:構(gòu)成項(xiàng)目較全面,但依據(jù)不充分或說(shuō)明不夠清楚口。分:構(gòu)成項(xiàng)目有漏項(xiàng)或錯(cuò)誤;缺乏取值依據(jù),計(jì)算錯(cuò)誤土地開(kāi)發(fā)費(fèi)口10分開(kāi)發(fā)程度描述與地價(jià)定義吻合,費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)充分、說(shuō)明清晰,取值客觀合理口5分:開(kāi)發(fā)程度描述與地價(jià)定義基本吻合,但費(fèi)用取值依據(jù)說(shuō)明不夠充分口。分:開(kāi)發(fā)程度與地價(jià)定義不符,費(fèi)用構(gòu)成明顯不合理,計(jì)算錯(cuò)誤相關(guān)稅費(fèi)口15分:構(gòu)成項(xiàng)目全面合