四象限分析模型

四象限分析模型圖2.2中，我們將四個互相作用，并表示或影響供求關(guān)系因素租金R、市場存量S〔視作供給〕、新開發(fā)建立量C和房地產(chǎn)物業(yè)價格P作為坐標四個方向軸。每根軸都從原點出發(fā)，數(shù)據(jù)均為正值，越往外值越大。在解釋圖2．2時，按照順時針方向?qū)Ω飨笙捱M展解釋是比擬適宜。在這個圖中．右側(cè)兩個象限(第Ⅰ和第Ⅳ)代表空間使用物業(yè)市場，左側(cè)兩個象限(第Ⅱ和第Ⅲ)那么是對資產(chǎn)市場上房地產(chǎn)所有權(quán)進展研究e讓我們從提醒短期租金形成機理第1象限開場分析。2、第Ⅰ象限有租金和存量兩個坐標軸：租金(每單位空間)和物業(yè)存量(也以空間計量單位進展衡量，如平方米)。曲線說明在國家特定經(jīng)濟條件下，對物業(yè)需求數(shù)量怎樣取決于租金。從縱軸上可以看出，租金變化時所對應(yīng)物業(yè)需求數(shù)量。如果不管租金如何變化，家庭或企業(yè)物業(yè)需求數(shù)量不變(非彈性需求)，那么曲線那么會幾乎變成一條完全垂直直線；如果物業(yè)需求量相對于租金變化特別敏感(彈性需求)，那么曲線就會變得更為水平。如果社會經(jīng)濟狀況發(fā)生變化，那么整個曲線就會移動。當公司或家庭數(shù)量增加(經(jīng)濟增長)時，曲線會向上移動，說明在租金不變情況下，物業(yè)需求會增加；當經(jīng)濟衰退時，曲線會向下移動，說明物業(yè)需求減少。為了使物業(yè)需求量D和物業(yè)存量S到達平衡，必須確定適當租金水平R，使需求量等于存量。需求是租金R和經(jīng)濟狀況函數(shù)：D(R，經(jīng)濟狀況)=S(2．1)如前所述．物業(yè)市場上存量供給是由資產(chǎn)市場給定，因此，在圖2．2中．對于橫軸上某一數(shù)量物業(yè)存量，向上畫一條垂直線與需求曲線相交，然后從交點再畫一條水平線與縱軸相交，按照這種方法可以找出對應(yīng)租金標準.在使用物業(yè)這種租金標準下．我們可以將注意力轉(zhuǎn)移到第Ⅱ象限。第Ⅱ象限代表了資產(chǎn)市場第一局部，有租金和價格(每單位空間)兩個坐標軸。以原點作為起點這條射線，其斜率代表了房地產(chǎn)資產(chǎn)資本化率，即租金和價格比值。這是投資者愿意持有房地產(chǎn)資產(chǎn)當前期望收益率。一般說來，確定資本化率需要考慮四個方面因素：經(jīng)濟活動中長期利率、預(yù)期租金上漲率、與租金收入流量相關(guān)風(fēng)險和政府對房地產(chǎn)稅收政策。當射線以順時針方向轉(zhuǎn)動時，資本化率提高；逆時針方向轉(zhuǎn)動時，資本化率下降。在這個象限中，資本化率被看做一種外生變量，它是根據(jù)利率和資本市場上各種資產(chǎn)(股票、債券、短期存款)投資回報而定。因此，該象限目是對于租金水平只利用資本化率i來確定房地產(chǎn)資產(chǎn)價格P：P=R/i(2.2)房地產(chǎn)資產(chǎn)價格也可以通過以下方式得出，對于第Ⅰ象限中某種租金水平．畫出一條垂直于縱軸直線直到與第Ⅱ象限射線相交，從交點再向下畫出一條垂直于縱軸直線，該直線與橫軸交點便是資產(chǎn)給定價格。第Ⅲ象限是房地產(chǎn)資產(chǎn)市場一局部，在這個象限中，對房地產(chǎn)新資產(chǎn)形成原因進展了解釋。這里曲線f(C)代表房地產(chǎn)重置本錢。如下圖這種情況假設(shè)條件是，新工程開發(fā)建立重置本錢是隨著房地產(chǎn)開發(fā)活動(C)增多而增加，所以這條曲線向左下方延伸。它在價格橫軸截距是保持一定規(guī)模新開發(fā)量所要求最低單位價格(每單位空間)。假設(shè)開發(fā)本錢幾乎不受開發(fā)數(shù)量影響，那么這條射線會接近于垂直；如果建立過程中瓶頸因素、稀缺土地和其他一些影響開發(fā)因素致使供給非彈性變化，那么這條射線將會變得較為水平。從第Ⅱ象限某個給定房地產(chǎn)資產(chǎn)價格，向下垂直畫出一條直線，再從該直線與開發(fā)本錢相交這一點畫出一條水平線與縱軸相交，由縱軸交點便可以確定在此價格水平下新開發(fā)建立量，此時開發(fā)本錢等于資產(chǎn)價格。如果房地產(chǎn)新開發(fā)建立量低于這種平衡數(shù)量，那么會導(dǎo)致開發(fā)商獲取超額利潤；反之，如果開發(fā)數(shù)量大于這個平衡數(shù)量，那么開發(fā)商會無利可圖。所以新房地產(chǎn)開發(fā)建立量c，應(yīng)該保持在使物業(yè)價格P，等于房地產(chǎn)開發(fā)本錢f(c)水平上，即：P=f(C)(2．3)在第Ⅳ象限，年度新開發(fā)建立量(增量)c，被轉(zhuǎn)換成為房地產(chǎn)物業(yè)長期存量。在一定時期間內(nèi)，存量變化ΔS，等于新建房地產(chǎn)數(shù)量減去由于房屋撤除(折舊)導(dǎo)致存量損失。如果折舊率以δ表示，那么：ΔS＝C-δS(2.4)以原點作為起點這條射線代表了使每年建立量正好等于縱軸上某一個存量水平(在水平軸上)。在這種存量水平和相應(yīng)建立量上，由于折舊等于新竣工量，物業(yè)存量將不隨時間發(fā)生變化。因此，ΔS等于0，S＝C／δ。在以后章節(jié)中將對這種關(guān)系進展更為詳細討論；在這里，重要是需要記住這一點，即在第Ⅳ象限假定了某個給定數(shù)量開發(fā)建立量，同時確定了假設(shè)在開發(fā)建立量永遠繼續(xù)情況下導(dǎo)致存量水平。對四象限模型，我們已經(jīng)進展了360度全方位分析。從某個存量值開場，在物業(yè)市場確定租金，這個租金可以通過資產(chǎn)市場轉(zhuǎn)換成為物業(yè)價格。接著，這些資產(chǎn)價格可導(dǎo)致形成新開發(fā)建立量；再轉(zhuǎn)回到物業(yè)市場，這些新開發(fā)建立量最終會形成新存量水平。當存量開場水平和完畢水平一樣時，物業(yè)市場和資產(chǎn)市場到達均衡狀態(tài)。假設(shè)完畢時存量與開場時存量之間有差異，那么圖2.2中四個變量(租金、價格、新開發(fā)建立量和存量)值將并不處于完全均衡狀態(tài)。假設(shè)開場時數(shù)值超過完畢時數(shù)值，租金、價格和新開發(fā)建立量必須增長以到達均衡。假設(shè)初始存量低于完畢時存量，租金、價格和新開發(fā)建立量必須減少，使其到達均衡，對四象限模型環(huán)顧一圈考察，給我們就公式(2．1)一(2．4)聯(lián)立求解給出了簡單、直觀解釋。3、宏觀經(jīng)濟變化對均衡影響上圖四象限模型也表達了宏觀經(jīng)濟對房地產(chǎn)供需均衡影響，比方需求決定，利率水平等。我們可用逐個因素變化來看看供需均衡是如何變動。上圖中表示經(jīng)濟增長對供需均衡影響。當經(jīng)濟增長時，人們收入增加，對空間需求亦隨之增長。假設(shè)其它條件不變，這種增長導(dǎo)致需求曲線〔圖中為一直線〕D向外移動，結(jié)果是：租金水平R上升→物業(yè)價格P上升→新開發(fā)建立量C上升→物業(yè)存量S上升→滿足需求。4、資本需求發(fā)生變化對均衡影響同樣，長期利率水平也對投資者預(yù)期產(chǎn)生影響，進而影響到房地產(chǎn)供需均衡狀況。假設(shè)資本市場能對各種資產(chǎn)價格進展有效調(diào)整，使各種投資在進展風(fēng)險調(diào)整后，能夠獲得社會平均投資回報，那么，利率上升使得投資者愿意將資金投向其它經(jīng)濟領(lǐng)域，比方買債券，房地產(chǎn)市場資金減少，價格下跌。利率下跌，房地產(chǎn)市場資金進入增加，價格逐漸上升。無論何種情形，最后供求雙方會到達一種均衡。如下列圖所示。上圖中表示利率下降情形，其均衡機制為：利率下降→房地產(chǎn)物業(yè)價格P上升→新開發(fā)建立量C增大→市場存量S〔供給〕增加→租金下降，需求上升→到達均衡。5、開發(fā)本錢變化對均衡影響影響房地產(chǎn)市場最后一個外部因素是新開發(fā)建立工程供給方案變動。這種變化來源較多，如較高短期利率使開發(fā)工程融資難度上升，導(dǎo)致新建物業(yè)本錢加大，并導(dǎo)致新開發(fā)建立量減少；政府出臺較為嚴格區(qū)域規(guī)劃或其它建筑法規(guī)，也可能增加開發(fā)本錢和降低新工程開發(fā)建立獲利水平〔如對開發(fā)產(chǎn)品要求，城市拆遷安置〕。這些涉及到供給因素負面變化，會使得第Ⅲ象限內(nèi)價格本錢曲線向外移，進而影響到整個供求平衡。具體見下列圖。圖2.4作用機制為：開發(fā)本錢上升，價格本錢曲線外移→新開發(fā)建立量下降→物業(yè)存量增加值下降→物業(yè)供給下降→租金上升→拉動價格上升針對于我國住宅市場進展相關(guān)分析一、我國商品住宅市場四象限模型分析四象限模型有兩個假設(shè)條件。一是在市場其他條件給定情況下，住宅資產(chǎn)(所有權(quán))價格是由住宅資產(chǎn)市場供給和需求雙方相互作用決定。二是在市場其他條件給定情況下，在住宅使用市場，使用權(quán)供需關(guān)系決定使用權(quán)價格即租金。上面假設(shè)是其他條件不變，資產(chǎn)市場和使用市場相對獨立情況。實際上，住宅資產(chǎn)市場和使用市場之間有密不可分關(guān)系，共同興衰起伏。兩個市場之間有如下兩個連接點：第一，租金。住宅收益水平，是誘發(fā)住宅資產(chǎn)需求一個極其重要因素。住宅資產(chǎn)市場上對所有權(quán)房需求，主要是由住宅使用市場租金水平?jīng)Q定，因為投資者購置房產(chǎn)時，是將其視作為當前或未來現(xiàn)金流，租金變化自然會影響到資產(chǎn)市場上對所有權(quán)需求。第二，新開發(fā)建立量。兩個市場均受住宅開發(fā)建立情況影響，當開發(fā)量增加時，資產(chǎn)市場供給量增加，價格下跌，使用市場租金也會下跌，見圖1四象限模型。在圖1中，右側(cè)兩個象限(Ⅰ、Ⅳ)代表住宅使用市場，左側(cè)兩個象限(Ⅱ、Ⅲ)代表住宅資產(chǎn)市場。第一象限演示是住宅使用市場，其中，橫坐標為住宅使用權(quán)存量S，縱坐標為住宅使用權(quán)價格即租金R，租賃需求曲線dd0在一定經(jīng)濟狀況下，供給和需求一旦相等，租金水平R隨之確定。第二象限演示是住宅資產(chǎn)市場，其中，橫坐標為房地產(chǎn)所有權(quán)買賣價格P，以原點為起點射線ii斜率等于房地產(chǎn)資本化率I，是投資者希望通過擁有住宅得到收益率。在這里，資本化率是根據(jù)投資者預(yù)期給定，一般受長期利率、租金預(yù)期上漲率、出租經(jīng)營風(fēng)險以及國家住宅政策影響。由第一象限租金水平以及預(yù)期資本化率，可以確定住宅相應(yīng)投資價格P=R/I，這樣第二象限就確定了住宅價格P。第三象限是住宅資產(chǎn)市場另一局部，反映了新建數(shù)量是如何確定。斜線f(c)反映是住宅開發(fā)本錢，圖中假設(shè)開發(fā)本錢P與開發(fā)量C成正比，所以是一條向左下方斜線，斜線與橫軸相交處橫坐標數(shù)額，代表了啟動開發(fā)所需最少資金量。將資產(chǎn)市場確定價格投影到本錢曲線，得出相應(yīng)開發(fā)量，此時開發(fā)本錢等于價格P=f(C)。當開發(fā)量小于資產(chǎn)市場所需開發(fā)量時，開發(fā)商獲得超額利潤；反之，那么無利可圖。第四象限是使用市場另一局部，反映了新開發(fā)量C(增量)如何轉(zhuǎn)化成使用市場存量S。在一定時間內(nèi)，存量變化(流量)AS等于新建住宅數(shù)量減去由于房屋撤除(折舊)導(dǎo)致存量損失。如果折舊率以δ表示，那么：AS=C-δS由原點出發(fā)斜線代表了存量與開發(fā)量關(guān)系，斜線上任意一點對應(yīng)開發(fā)量和存量有如下關(guān)系，開發(fā)量剛好抵消折舊量，以保證存量維持不變，即AS=0，C=δS或δ=C/S這樣，在這個四象限模型中，從某一存量開場，由使用市場決定租金，租金在資產(chǎn)市場決定價格，價格再決定開發(fā)量，開發(fā)量又導(dǎo)致存量變化。當存量終值和起始值保持一樣時，資產(chǎn)市場和使用市場到達均衡。當存量終值和起始值不同時，圖中變量如租金、價格、開發(fā)量、存量都沒有到達完全均衡。如果起始值大于終值，那么租金、價格、建立量必須上升以到達均衡；如起始值小于終值，那么租金、價格、建立量必然下跌以到達均衡。從某個存量開場，在使用市場確定租金，這個租金通過住宅資產(chǎn)市場轉(zhuǎn)換成為使用權(quán)價格。這些價格導(dǎo)致形成一定新開發(fā)量，再轉(zhuǎn)回到使用市場形成新存量水平。二、我國商品住宅市場影響因素四象限模型分析我國經(jīng)濟近年來持續(xù)快速增長，對商品住宅價格影響十分顯著。當經(jīng)濟增長時，圖2所示住宅市場四象限模型中第一象限內(nèi)需求曲線將向右上方平移，住宅市場租金水平和需求量將會同時提高或增加。住宅市場租金水平提高將會使第二象限內(nèi)住宅轉(zhuǎn)讓價格提高，住宅轉(zhuǎn)讓價格提高必將促使住宅開發(fā)量增加，從而增加住宅開發(fā)本錢和市場供給量，并最終形成使用市場中需求量與供給量之間、資產(chǎn)市場中轉(zhuǎn)讓價格與開發(fā)本錢之間新平衡。因此，經(jīng)濟增長將使住宅市場呈“擴散式〞開展。不少城市政府制定了一系列置業(yè)其城市優(yōu)惠措施，越來越多外埠消費者開場選擇其城市，投資其城市。置業(yè)城市優(yōu)惠措施，將導(dǎo)致該城市住宅投資需求上升和住宅投資收益率(I)下降，如果住宅市場租金(R)不變，因為I=R/P，就會使住宅市場價格(P)上升，住宅市場價格上升又會引起住宅市場開發(fā)量(Q)增加，并最終導(dǎo)致住宅市場供給量(S)增加和租金水平(R)下降，從而到達新平衡。新平衡要求初始租金水平與新平衡到達時租金水平相等。因此，置業(yè)城市優(yōu)惠措施，將會導(dǎo)致該城市整個住宅市場呈現(xiàn)“不完全擴散式〞開展，如圖3所示。3.城市新區(qū)建立、舊城改造對城市商品住宅市場影響分析過去幾年，不少城市新區(qū)建立突飛猛進，舊城改造轟轟烈烈，而城市規(guī)劃條件限制、土地價格上升、拆遷安置費用增加，無疑會導(dǎo)致住宅市場開發(fā)本錢(C)上升，減少住宅新開發(fā)工程獲利能力，這種影響將會使第三象限內(nèi)開發(fā)曲線向左上方平移。住宅開發(fā)本錢上升，在住宅價格不變時使新開發(fā)工程數(shù)量(Q)減少，從而導(dǎo)致住宅市場供給量(S)減少，在需求不變情況下，推動住宅市場租金(R)和轉(zhuǎn)讓價格(P)上漲，并到達新平衡，整個住宅市場呈現(xiàn)“平移式〞開展，如圖4所示。在進展以上住宅市場運作各個影響因素分析時，均假設(shè)其他市場因素不變。但事實上由于社會經(jīng)濟體系復(fù)雜性，特別是國家宏觀經(jīng)濟高速開展時候，影響住宅市場運作因素往往是多方面，且是同時起作用，這種多因素同時變化實際上已經(jīng)不是單一因素變化簡單疊加.因此，要找到住宅市場新平衡點是非常困難。三、對我國商品住宅市場四象限模型優(yōu)化四象限模型在研究住宅市場均衡方面具有較大優(yōu)勢，原因在于它把住宅市場具體地分為資產(chǎn)市場和使用市場。如果將住宅市場作為一個整體研究將會出現(xiàn)模糊區(qū)域，這時就有必要進展細分，而劃分為住宅資產(chǎn)市場和住宅使用市場是基于影響著兩個市