【廣告策劃-】城市綜合體專題研究

>>城市綜合體專題向彪仿⊙城市綜合體概念■《中國(guó)大百科全書(shū)》：建筑綜合體為多個(gè)功能不同的空間組合而成的建筑；■《美國(guó)建筑百科全書(shū)》：建筑綜合體是在一個(gè)位置上，具有單個(gè)或多個(gè)功能的一組建筑。定義：“城市綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體第1部分：基本情況介紹⊙城市綜合體發(fā)展背景工業(yè)革命前工業(yè)革命與烏托邦思潮20世紀(jì)60年代后自發(fā)的綜合體建筑有限的城市空間內(nèi)，人口增長(zhǎng)與集中，自發(fā)形成了商業(yè)與居住的結(jié)合工業(yè)在城市積聚區(qū)的擴(kuò)展使得居住環(huán)境被踐踏，其他的建筑經(jīng)常受到驅(qū)趕，烏托邦思想提出了將不同的使用功能分開(kāi)布置以減少社會(huì)問(wèn)題。終結(jié)混合開(kāi)發(fā)1961年，簡(jiǎn).雅各布斯的《美國(guó)大城市的生與死》一書(shū)出版后，人們開(kāi)始意識(shí)到城市是一個(gè)生命體，解決城市問(wèn)題應(yīng)該通過(guò)處理復(fù)雜有序性問(wèn)題的方法來(lái)實(shí)現(xiàn)，同時(shí)，人們也開(kāi)始認(rèn)識(shí)到傳統(tǒng)規(guī)劃思想的不足和錯(cuò)誤，整個(gè)社會(huì)環(huán)境開(kāi)始真正適于建筑綜合體的發(fā)展

綜合體迎來(lái)大發(fā)展第1部分：基本情況介紹⊙城市綜合體特性綜合體建筑：高密集約規(guī)模：體量巨大時(shí)間：周期較長(zhǎng)內(nèi)部：立體連續(xù)物業(yè)：復(fù)合互補(bǔ)外部：高便可達(dá)第1部分：基本情況介紹⊙開(kāi)發(fā)城市綜合體的條件因素第1部分：基本情況介紹⊙城市綜合體的區(qū)位要求

城市綜合體可以存在于CBD，可以存在于城市副中心內(nèi)，也可以位于CBD和副中心之外的優(yōu)越區(qū)位。在城市綜合體項(xiàng)目所處的區(qū)域中，具體位置不同，對(duì)應(yīng)的地價(jià)水平也會(huì)有所不同。而在這個(gè)區(qū)域中，一般認(rèn)為一定存在一個(gè)重要的點(diǎn)，這就是峰值地價(jià)交叉點(diǎn)（PeakLand-ValueIntersection，簡(jiǎn)稱PLVI）。第1部分：基本情況介紹第1部分：基本情況介紹?酒店：項(xiàng)目標(biāo)志性物業(yè)，定義項(xiàng)目整體檔次?商業(yè)：可實(shí)現(xiàn)較高利潤(rùn)，承擔(dān)某種社會(huì)職能，可以塑造與其他項(xiàng)目較大的差異，項(xiàng)目的活力核心。?寫字樓：價(jià)值標(biāo)桿，可樹(shù)立項(xiàng)目高端形象。?公寓：保證開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流來(lái)源，滿足中長(zhǎng)期居住者需求?！殉鞘芯C合體的主要物業(yè)主要因素商業(yè)寫字樓酒店公寓區(qū)域?qū)傩陨虡I(yè)中心★★★★★★★★★★商務(wù)中心區(qū)★★★★★★★★★★觀光區(qū)域★★★——★★★★★★環(huán)境資源擁有自然資源————★★★★★★★擁有產(chǎn)業(yè)資源★★★★★★★★★★通達(dá)性強(qiáng)★★★★★★★★★★★★人流量大★★★★——★★——開(kāi)發(fā)目標(biāo)租★★★★★★★★★★★★★售★★★★★★★★★★第1部分：基本情況介紹⊙城市綜合體各主要物業(yè)開(kāi)發(fā)特點(diǎn)★代表擬合度第1部分：基本情況介紹⊙城市綜合體開(kāi)發(fā)時(shí)序

綜合體物業(yè)價(jià)值的最大化包含幾個(gè)方面的含義■最大限度的實(shí)現(xiàn)各個(gè)物業(yè)自身的價(jià)值；■最大可能實(shí)現(xiàn)各功能間關(guān)聯(lián)帶動(dòng)價(jià)值；■避免各物業(yè)之間的負(fù)面影響。

正確的開(kāi)發(fā)時(shí)序?qū)τ趯?shí)現(xiàn)綜合體物業(yè)價(jià)值的最大化有著極為重要的意義?！鍪紫龋魑飿I(yè)功能和性質(zhì)的不同決定了入市時(shí)機(jī)的差異。例如商業(yè)入市必須在社區(qū)成熟以后，而為了樹(shù)立項(xiàng)目品牌形象，酒店或?qū)懽謽琼?xiàng)目一般先期入市?！銎浯?，不同物業(yè)之間的影響也對(duì)入市時(shí)機(jī)有一定選擇。如寫字樓優(yōu)先于公寓的入市能夠帶動(dòng)公寓的銷售?！殉鞘芯C合體的運(yùn)營(yíng)價(jià)值城市綜合體的運(yùn)營(yíng)價(jià)值主要取決于人流價(jià)值鏈酒店商務(wù)辦公商業(yè)公寓住宅資源平臺(tái)商務(wù)租客提升品質(zhì)高消費(fèi)人流旅游租客商務(wù)消費(fèi)人流住家消費(fèi)人流提升品質(zhì)資源平臺(tái)提升品質(zhì)商務(wù)消費(fèi)人流商旅消費(fèi)人流第1部分：基本情況介紹⊙城市綜合體的運(yùn)營(yíng)價(jià)值城市綜合體的綜合開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈矩陣強(qiáng)烈弱或不確定中立潛在市場(chǎng)沖突第1部分：基本情況介紹功能間的直接支持例如，辦公樓上班族、酒店旅客、公寓住戶會(huì)對(duì)零售、餐飲提供支持；辦公樓的租戶可以為酒店提供一定的客源，并為公寓樓帶來(lái)一些客戶或租戶。功能間的間接支持比如，零售和酒店功能不會(huì)為辦公功能或居住功能提供直接的收益，但是它們卻可以作為適宜的環(huán)境支持，來(lái)使得辦公和居住功能獲得更高的租金。零售和餐飲功能可以為酒店旅客、上班族和居民提供方便和誘人的購(gòu)物環(huán)境和良好的場(chǎng)所氛圍，并改善它們的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。酒店功能同樣對(duì)其他功能可以提供間接支持，其完善和豪華的配套設(shè)施往往能為居住、辦公功能增加市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。場(chǎng)所營(yíng)造整個(gè)項(xiàng)目協(xié)同營(yíng)造出城市中是全新和獨(dú)一無(wú)二的感覺(jué)與功能城市綜合體的價(jià)值放大方式⊙城市綜合體的運(yùn)營(yíng)價(jià)值第1部分：基本情況介紹⊙城市綜合體的城市價(jià)值第1部分：基本情況介紹■土地集約化利用■提升城市形象■緩解城市交通壓力■積聚區(qū)域價(jià)值■改變夜間空城現(xiàn)象■城市資源集中利用第2部分：城市綜合體定位城市綜合體的定位與其他單體項(xiàng)目不同，主要包括整體項(xiàng)目的定位與各功能物業(yè)的分項(xiàng)定位兩大部分，在都市綜合體整體定位的前提下，開(kāi)展綜合體各類物業(yè)的定位。⊙城市綜合體兩級(jí)定位⊙德思勤關(guān)于綜合體定位的“三位一體”方法第2部分：城市綜合體定位第3部分：城市綜合體整體規(guī)劃⊙整體規(guī)劃內(nèi)容■確定城市綜合體各種功能的規(guī)?！龆际芯C合體交通系統(tǒng)■城市綜合體空間布局■城市綜合體景觀環(huán)境第3部分：城市綜合體整體規(guī)劃⊙確定城市綜合體各功能的規(guī)模確定綜合體項(xiàng)目各功能間的比例，不同的項(xiàng)目具體情況不同，有不同的方法，很難找到一種或者幾種通用的最佳比例確定方法，但是，不管各功能間的比例如何最終確定，分別分析各功能的物業(yè)體量，作為確定各功能規(guī)模的基礎(chǔ)參數(shù)，依然是確定綜合體項(xiàng)目最終規(guī)模的一個(gè)不可跳躍的環(huán)節(jié)。第3部分：城市綜合體整體規(guī)劃⊙居住功能的規(guī)模■城市綜合體中的居住功能體量居住功能是城市建筑綜合體中平衡酒店、零售、辦公等功能的重要功能。簡(jiǎn)·雅各布斯在《美國(guó)大城市的生與死》一書(shū)中所介紹的城市多樣化的另一個(gè)要點(diǎn)是“密度之需要”，即人流的密度必須達(dá)到足夠程度，在城市綜合體的設(shè)計(jì)中，必須考慮周邊環(huán)境的住宅密度問(wèn)題，過(guò)低的密度會(huì)不利于對(duì)多樣性的支持，而導(dǎo)致整體失敗。在這種情況下，應(yīng)該通過(guò)增加項(xiàng)目?jī)?nèi)住宅功能的比例或增加吸引人流的特殊功能要素，來(lái)彌補(bǔ)項(xiàng)目人流密度的不足。居住物業(yè)的體量分析：將美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家N.G.Mankin和D.N.Wei提出居住需求量公式：D=h（R）*N，中加入收入因素Y，得到居住需求量公式：D=h（R，Y）*N，其中，h（R）為平均每人的居住需求量函數(shù)，N為人口數(shù)目。以此公式為基礎(chǔ)，在實(shí)際項(xiàng)目測(cè)算中依據(jù)具體情況對(duì)公式進(jìn)行微調(diào)，結(jié)合調(diào)研數(shù)據(jù)，可以得出較為客觀的居住體量。第3部分：城市綜合體整體規(guī)劃⊙零售功能的規(guī)模按照零售業(yè)飽和理論，只有在零售飽和度大于平均值的前提下，才有在商圈開(kāi)設(shè)集中商業(yè)的可能（臨街商業(yè)不計(jì)入）零售飽和理論公式：IRS=C*RE/RFC：潛在客戶數(shù)量RE：人均消費(fèi)支出RF：營(yíng)業(yè)面積第3部分：城市綜合體整體規(guī)劃⊙零售功能的規(guī)模商業(yè)零售業(yè)態(tài)商業(yè)規(guī)模的設(shè)定城市綜合體零售功能體量：

零售空間往往會(huì)在整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃中所占比例過(guò)大。由于零售可在未來(lái)的發(fā)展中增加，所以總的說(shuō)來(lái)，規(guī)劃比例過(guò)小的問(wèn)題會(huì)比規(guī)劃比例過(guò)大的問(wèn)題易解決。而減少零售空間的比例，是很難進(jìn)行的，并會(huì)給人以項(xiàng)目整體失敗的意象。第3部分：城市綜合體整體規(guī)劃⊙商務(wù)功能的規(guī)模城市綜合體的商務(wù)辦公容量一般受城市化發(fā)展的影響，而人均辦公面積受區(qū)域的主導(dǎo)功能和區(qū)域的重要性程度的影響1.城市商務(wù)物業(yè)供給總量和供給結(jié)構(gòu)2.城市商務(wù)物業(yè)需求總量和需求結(jié)構(gòu)3.城市商務(wù)物業(yè)供給矛盾分析4.城市未來(lái)供需發(fā)展趨勢(shì)（預(yù)測(cè)就業(yè)人口和人均辦公面積，通過(guò)租賃活動(dòng)和市場(chǎng)吸納量預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)需求）5.確定城市綜合體對(duì)城市中心商務(wù)的分流指數(shù)6.中心商務(wù)的高度指數(shù)確定綜合體最終的商務(wù)容量確定商務(wù)物業(yè)體量的因素：第3部分：城市綜合體整體規(guī)劃⊙酒店功能的規(guī)模酒店體量測(cè)算的參考計(jì)量公式為：E=N*P*L/（T*K）E：酒店的床位數(shù)N：全年的旅客人數(shù)P:住宿旅客比例L:平均住宿天數(shù)T:全年可逗留天數(shù)K:床位的利用率第3部分：城市綜合體整體規(guī)劃⊙確定城市綜合體交通系統(tǒng)城市綜合體的交通系統(tǒng)關(guān)系包括：■綜合體與對(duì)外交通的關(guān)系；■綜合體內(nèi)部交通；■綜合體內(nèi)部交通與外部交通的銜接第3部分：城市綜合體整體規(guī)劃⊙確定城市綜合體交通系統(tǒng)公交交通系統(tǒng)：1.調(diào)查公共交通系統(tǒng)的現(xiàn)狀2.估算待開(kāi)發(fā)綜合體交通產(chǎn)生和吸引出行率3.提出交通系統(tǒng)設(shè)立或者改善方案4.溝通實(shí)施第3部分：城市綜合體整體規(guī)劃⊙確定城市綜合體交通系統(tǒng)步行系統(tǒng)：

步行量計(jì)算：將城市綜合體分為一個(gè)矩陣系統(tǒng)，每個(gè)矩陣呼應(yīng)一段街區(qū)之間的街道長(zhǎng)度，形成步行量計(jì)算公式：Ti=a×Yi+b×Pi+c×Bi+d×Ci+e×Ui+f×Gi+g×Si+h×Pki+k其中：Ti=在矩陣之內(nèi)的同時(shí)步行者數(shù)量；a=在標(biāo)定時(shí)間段內(nèi)圍繞零售和其他商業(yè)服務(wù)設(shè)施聚積的同時(shí)步行者數(shù)（人/㎡）；Yi=零售或其他商業(yè)的有效建筑使用面積（㎡）；b=指圍繞可以長(zhǎng)時(shí)間停車的停車區(qū)聚積的同時(shí)步行者（人/車位）；Pi=長(zhǎng)時(shí)間停車車位數(shù)（車位）；c=在公共汽車站周圍聚積的同時(shí)步行者數(shù)（人/站）；Bi=公共汽車線?？空镜臄?shù)量（站）；d=在市中心內(nèi)以中心性為基礎(chǔ)的總的步行者聚積附加數(shù)；Ci=d在矩陣i中的比例；e=穿越中心地區(qū)邊界的步行交通比；Ui=穿越中心地區(qū)邊界的步行者數(shù)量；f=圍繞街道貨攤聚積的同時(shí)步行者數(shù)量（人/處）；Gi=街道報(bào)攤或貨攤的數(shù)量（處）；g=圍繞公共座椅處聚積的同時(shí)步行者數(shù)量（人/座椅）；Si=公共座椅數(shù)；h=圍繞臨時(shí)停車處聚積的同時(shí)步行者數(shù)（人/停車位）；Pki=用于臨時(shí)停車的公共停車位；k=常數(shù)，在所選擇的模型的基礎(chǔ)上，在矩陣中不與上述任何數(shù)直接相關(guān)的步行者數(shù)量；以步行量作為基礎(chǔ)來(lái)規(guī)劃步行系統(tǒng)第3部分：城市綜合體整體規(guī)劃⊙確定城市綜合體交通系統(tǒng)停車系統(tǒng)：第一步：對(duì)各類物業(yè)停車狀況進(jìn)行調(diào)查、分析建筑物車位數(shù)車位率(車/100㎡)用途建筑面積高峰小時(shí)使用情況物業(yè)1N1X1商業(yè)G1滿物業(yè)2N2X2商務(wù)G2滿物業(yè)3N3X3酒店G380%物業(yè)4N4X4公寓G470%………………合計(jì)NX通過(guò)上表統(tǒng)計(jì)出現(xiàn)狀——商業(yè)所需車位A；——公寓所需車位B；——商務(wù)所需車位C；——酒店所需車位D。第3部分：城市綜合體整體規(guī)劃⊙確定城市綜合體交通系統(tǒng)停車系統(tǒng)：第二步：根據(jù)調(diào)研現(xiàn)狀，預(yù)測(cè)待開(kāi)發(fā)綜合體各類物業(yè)的未來(lái)車位需求量——商業(yè)所需車位A；——公寓所需車位B；——商務(wù)所需車位C；——酒店所需車位D。——商業(yè)所需車位Pa；——公寓所需車位Pb；——商務(wù)所需車位Pc；——酒店所需車位Pd。估算未來(lái)第3部分：城市綜合體整體規(guī)劃⊙確定城市綜合體交通系統(tǒng)停車系統(tǒng)：第三步：根據(jù)綜合體規(guī)劃，結(jié)合各物業(yè)形態(tài)不同高峰停車時(shí)段，得出互補(bǔ)停車位第3部分：城市綜合體整體規(guī)劃⊙城市綜合體空間布局業(yè)態(tài)布局第3部分：城市綜合體整體規(guī)劃⊙城市綜合體空間布局立體化空間布局形式是指在都市綜合體中充分利用豎向?qū)用鎭?lái)組織和布置各功能空間的混合使用方式，也稱為豎向混合使用模式。此種空間混合使用形式通常表現(xiàn)為都市綜合體的建筑內(nèi)部是由多種使用功能在不同層面上組合而成的。在地面層上多是公共使用性質(zhì)的功能空間，如商業(yè)零售、服務(wù)大廳等高層部分集聚的是向?qū)λ饺嘶墓δ芸臻g，如辦公、公寓等。第3部分：城市綜合體整體規(guī)劃⊙城市綜合體空間布局立體化空間拓展■地下空間的開(kāi)發(fā)，地下商業(yè)街的開(kāi)發(fā)，主要是在四通八達(dá)的地鐵系統(tǒng)的站前地區(qū)進(jìn)行，與地鐵站和商業(yè)區(qū)大型商業(yè)設(shè)施直接相連，街道兩側(cè)設(shè)置有各類零售商店和餐飲設(shè)施?！錾虡I(yè)建筑高層化，例如深圳華強(qiáng)北商圈中的茂業(yè)百貨，其營(yíng)業(yè)部分為1-9層，但其在內(nèi)部設(shè)計(jì)中，在第5層又增加了一個(gè)完整的地面，從而將商場(chǎng)分成了1-4層、5-9層兩部分，從而使客戶形成本商場(chǎng)只是一個(gè)4-5層的商場(chǎng)，而不是一個(gè)9層商場(chǎng)的錯(cuò)覺(jué)，從而降低客戶的“厭高癥”。同時(shí)該商場(chǎng)又在第5層新增加的地面上布置了開(kāi)放式休閑咖啡廳，以降低客戶在商場(chǎng)內(nèi)長(zhǎng)時(shí)間購(gòu)物帶來(lái)的身體疲勞，挖掘消費(fèi)潛力。■高架步道系統(tǒng)，可以促進(jìn)分流、可以增加步行量，可以拓展商業(yè)空間■景觀立體化，地面、地下、空中，三層次景觀系統(tǒng)立體互動(dòng)，形成豐富的景觀效果。第3部分：城市綜合體整體規(guī)劃⊙城市綜合體空間布局立體化空間拓展■立體化交通第3部分：城市綜合體整體規(guī)劃⊙城市綜合體空間布局平行空間組合形式在同一空間層面上同類功能空間的組織和布局的混合使用方式，也可以稱為橫向混合使用組合模式。這種類型的產(chǎn)生是因?yàn)槎际芯C合體中同類功能的組合使用會(huì)有三類大關(guān)系第一類是競(jìng)爭(zhēng)性的功能關(guān)系，即相同或類似功能的集聚，相互之間存在著競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系第二類是互補(bǔ)性的功能關(guān)系，即存在的前提是需要同類功能之間相輔相成，互相之間是功能依賴的關(guān)系第三類是輔助性的功能關(guān)系，即功能的集聚和使用而促進(jìn)輔助或附屬性功能和需求的出現(xiàn)，例如辦公、商廈附近出現(xiàn)的餐飲功能等。可見(jiàn)，只有在同一范圍層面上對(duì)這些同類功能使用的進(jìn)行準(zhǔn)確推測(cè)，空間分布上規(guī)劃組合布局適當(dāng)，就能夠達(dá)到有效推動(dòng)都市綜合體經(jīng)濟(jì)收益與增長(zhǎng)的目的。第3部分：城市綜合體整體規(guī)劃⊙城市綜合體空間布局多時(shí)間區(qū)段的空間混合組合形式城市綜合體的運(yùn)作使用過(guò)程總是會(huì)受到明顯的時(shí)間段的影響，從而出現(xiàn)利用服務(wù)時(shí)間區(qū)段的不同來(lái)交叉使用各功能空間的現(xiàn)象，以達(dá)到較高的空間使用效益的目的，因此，通過(guò)把不同時(shí)間段的功能組合在同一系列的空間區(qū)域中，空間使用能夠持續(xù)較長(zhǎng)的時(shí)間，以便得到充分的利用，這就是多時(shí)間區(qū)段混合組合的形式。在同一區(qū)域使用中，利用各時(shí)間段的特性，靈活調(diào)動(dòng)多種功能以為恥空間的不斷運(yùn)轉(zhuǎn)，使都市綜合體獲得更高的空間使用效率、保持持續(xù)活力的最有效手段。第3部分：城市綜合體整體規(guī)劃⊙城市綜合體空間布局多活動(dòng)層次的空間混合組合形式多活動(dòng)層次是指活動(dòng)內(nèi)容多元化的組合方式，城市綜合體中所包含的人群行為各有不同有以工作目的為主的人群，此人群在室外活動(dòng)的流動(dòng)速度比較快，在室內(nèi)滯留的時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，并且有固定的休息時(shí)間也有購(gòu)物娛樂(lè)目的為主的人群，這些人群在室外有較長(zhǎng)的逗留時(shí)間。以上人群均有一個(gè)共性，那就是活動(dòng)過(guò)程中常伴有偶發(fā)性和多樣性的其它活動(dòng)行為，如休息、集會(huì)、進(jìn)餐、社交等活動(dòng)。因此，在城市綜合體的空間組合上應(yīng)該要考慮相應(yīng)活動(dòng)空間的主次級(jí)別、層次排列以及多元化的使用特性，特別是在公共空間以及公共空間之間的聯(lián)系，更是要依據(jù)各層面的活動(dòng)特性來(lái)銜接，以便形成共享于都市綜合體的有機(jī)性、整體性的活動(dòng)區(qū)域。第3部分：城市綜合體整體規(guī)劃⊙城市綜合體環(huán)境景觀設(shè)計(jì)第3部分：城市綜合體整體規(guī)劃⊙城市綜合體環(huán)境景觀設(shè)計(jì)綜合體內(nèi)消費(fèi)者的消費(fèi)行為與非消費(fèi)行為消費(fèi)行為：購(gòu)物飲食娛樂(lè)商務(wù)來(lái)往居住非消費(fèi)行為：行走停歇感受交往

綜合體的環(huán)境景觀設(shè)計(jì)，要充分運(yùn)用環(huán)境構(gòu)成的各要件，要全面滿足消費(fèi)著的消費(fèi)和非消費(fèi)行為，能夠使人產(chǎn)生安全感、舒適感和場(chǎng)所感，增加人在都市綜合體內(nèi)的各種活動(dòng)，增加都市綜合體內(nèi)各種物業(yè)的有機(jī)聯(lián)系。第4部分：城市綜合體營(yíng)銷推廣

城市綜合體不僅僅是單個(gè)項(xiàng)目，更是所在城市的城市價(jià)值和中心價(jià)值的載體，相對(duì)于其他單一功能地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，由于開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、物業(yè)形態(tài)多、各物業(yè)形態(tài)利益點(diǎn)不同等特征，就決定了其推廣策略不能僅僅著眼于項(xiàng)目本身物業(yè)⊙城市綜合體推廣思路第4部分：城市綜合體營(yíng)銷推廣國(guó)際范圍國(guó)際專業(yè)展覽會(huì)/拜訪國(guó)際跨國(guó)公司/委托國(guó)際知名咨詢公司建立項(xiàng)目高度、廣度全國(guó)范圍全國(guó)主流媒體建立項(xiàng)目高度、廣度片區(qū)范圍當(dāng)?shù)刂髁髅襟w/戶外廣告/事件營(yíng)銷體驗(yàn)式營(yíng)銷⊙城市綜合體推廣層次和傳播途徑謝謝！如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析學(xué)習(xí)內(nèi)容理論部分案例學(xué)習(xí)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告市場(chǎng)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？

開(kāi)發(fā)商建筑師消費(fèi)者1。評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境2。尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng)3。制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位4。推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議5。評(píng)估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。。。市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過(guò)程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。開(kāi)發(fā)商是追逐利潤(rùn)的，建筑師是唯美主義的，市場(chǎng)分析是連接開(kāi)發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是基于對(duì)市場(chǎng)的理性判斷具體起到哪些作用呢？什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？概念，即指：針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購(gòu)買者或租賃者供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）市場(chǎng)分析不是簡(jiǎn)單的羅列市場(chǎng)數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

1。思路三個(gè)層次區(qū)域市場(chǎng)、專業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、項(xiàng)目市場(chǎng)兩個(gè)方面供給、需求三個(gè)時(shí)段過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)分析專業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)分析廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)廣州住宅市場(chǎng)項(xiàng)目所在地市場(chǎng)例如：區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？項(xiàng)目市場(chǎng)處于何種競(jìng)爭(zhēng)格局？競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

2。步驟第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來(lái)劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的主要因素，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。第三步：專業(yè)市場(chǎng)分析按物業(yè)類型進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各專業(yè)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行對(duì)比預(yù)測(cè)，從而揭示各專業(yè)市場(chǎng)的需求潛力及分布狀況。第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析根據(jù)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及消費(fèi)者的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）基本內(nèi)容+對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對(duì)過(guò)去變化趨勢(shì)進(jìn)行判斷，預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展前景。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（二）基本資料的獲得數(shù)據(jù)來(lái)源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法異?；菊Ｕ＿\(yùn)行基本正常異常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅過(guò)高，將使供給過(guò)量，若無(wú)需求匹配，將導(dǎo)致供過(guò)于求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國(guó)家的比例為20%-25%銷售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總體效率房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)消費(fèi)類型恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)＝食物支出金額/總支出金額與國(guó)際上其他國(guó)家相比，在相同的收入水平下，我國(guó)城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數(shù)31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%