佘山別墅報告

1而別墅作為高檔物業(yè)的頂端產(chǎn)品，在90年代初期蓬勃發(fā)展。別墅最早集中在虹橋路、滬青平路沿線，這在中檔價位別墅，2002年繼2001年的開發(fā)熱后，無論開發(fā)規(guī)模、價位都有所上升，甚至出現(xiàn)了1億元2據(jù)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，2002年上海全年共新開別墅59個，加上分期開發(fā)別墅開發(fā)用地總面積達2.86萬畝，開發(fā)面積共548.08萬平方米。據(jù)分析，近幾年上海別墅的供應(yīng)量呈逐年上升之勢：2000年別墅新盤供應(yīng)數(shù)量占市場供應(yīng)總量的12%，2001年上升為16%，2002年則上升到18.5%。上海每年的別墅需求量一般在200萬平方米左右，最多不上海的別墅供應(yīng)量巨大，要想在這些同類產(chǎn)品中脫穎而出，具備自己獨特個性是必不可少墅也有義務(wù)為自己占下的珍貴土地留下可以流傳的作品。因此，特色別墅產(chǎn)品的惟一性將使得他們在未來市場二、別墅分布縱觀上海房地產(chǎn)市場，別墅大致分布在（1）青浦318國道沿線別墅區(qū)2）浦東新區(qū)別墅區(qū)3）新閔別墅區(qū)4）松江；（青浦318國道，是一個比較傳統(tǒng)的別墅區(qū)，向外延伸道外銷房比較集中的古北住宅區(qū)，毗鄰虹高架出入滬青平公路，交通極為便捷。從某種角度上講，成為了虹橋別墅物的延伸段。與虹橋地區(qū)的別318國道別墅區(qū)自95年開始開發(fā)，開發(fā)區(qū)與主要集中在318國道入口處，如：明珠花園、海天花園、虹康別墅等。早期上市價格在3700元/M2，隨著上海房地產(chǎn)市場的整體低迷，價格一直在4000元/M2徘徊。近年來跟隨上海整個別墅市場的熱銷，此區(qū)域開發(fā)力度加大，逐漸向西側(cè)延伸，目前已形成以“中心的兩大別墅居住區(qū)，代表個案徐涇——九溪十八島、西郊美林館等，銀濤高爾夫——銀濤開發(fā)產(chǎn)品從以往的獨立、聯(lián)體混合社區(qū)，轉(zhuǎn)向現(xiàn)在的獨立別墅社區(qū)。區(qū)域價格也跟別墅價格在6500—14000元/M2之間，聯(lián)體別墅在5000—6000元/M2之間。318國道別墅區(qū)自2001年下半年以來，受整個上海市別墅熱銷，開發(fā)量急劇增加，目前已延伸至青浦鎮(zhèn)以及朱家角。這些金橋進出口加工區(qū)的成熟，帶動大量外資機構(gòu)的境外人士涌入，相應(yīng)對高品質(zhì)居住場所的需求也同時增加。以Links、湯臣高爾與浦西相比，浦東的別墅有以下特點：一是分布松散，沒有一個東大道一代和南匯的康橋、南六公路沿線，而所謂的集中也就只有三三兩兩幾個別墅形成一個小板塊而墅混合的社區(qū)，不成氣候；二是浦東中高檔別墅所占據(jù)比例較高，別墅價位基本在6000元/M2以上，而且不乏上海市廠商的高端別墅產(chǎn)品，10000元/M2以上的價位很為正常，大部分的別墅總價都在150—400萬以上，而湯臣高爾夫別墅更是浦東別墅的興崛起的CBD正被世人所看好，與之同時，隨著浦東經(jīng)濟的快速發(fā)展以及各種95年地鐵一號線延伸段的建成通車；滬閔路高架的建成6這些都使得整體大交通較為便捷，再加上環(huán)境較為清靜，沒有受到任何污染，使得新閔別墅區(qū)具有新閔別墅區(qū)和滬青平別墅區(qū)幾乎同步發(fā)展，但由于缺乏交通快速干道直接聯(lián)接區(qū)域，再加“綠洲比華利”作為新閔別墅區(qū)的第一批開工別墅，從最初的2600開始銷售元/M2，由于社區(qū)規(guī)模大、配套齊全，受到市場的認可，價格不斷上漲，作為新閔別墅區(qū)的領(lǐng)頭羊，目前價格已經(jīng)達到7000——10000元/M2。與之同時開發(fā)的“伊莎士花園”、“喬愛別墅”（一期）由于產(chǎn)品定位脫離購房者實際需求，再加上95—97年高檔市場崩潰，早期銷售較差，在2001年新閔別墅區(qū)經(jīng)過多年的發(fā)展，目前已經(jīng)具有一定的氣候，開發(fā)產(chǎn)品也從早期的聯(lián)體別墅，以總價優(yōu)勢獲得市場成功，成為新閔別墅區(qū)的延伸板塊，而顓橋地區(qū)規(guī)劃的3000畝左右的別墅用地將繼新閔別墅區(qū)之后，上海7跟隨著九亭別墅開發(fā)熱的蔓延，整個上海別墅市場的熱銷，泗涇鎮(zhèn)也悄然燃起了別墅開發(fā)潮墅開發(fā)，無論在整體規(guī)劃還是在政策配合上，都具有一定的優(yōu)勢。而與之同時，泗涇別墅品從中低端的多聯(lián)、雙拼別墅，轉(zhuǎn)向獨立別墅，目前價格在6000—10000元/M2之間，成為上海別墅市場中高檔別墅物業(yè)的中佘山自古以來以風(fēng)光綺麗，山上多茂林秀竹，奇石名泉，鳥語花香，更有豐富的歷史勝跡，成為上海別墅市場的成熟，高端產(chǎn)品的需求，交通佘山目前別墅市場由五大別墅社區(qū)組成，總價一般在400——1000萬之間。（除上海紫園除外）9佘山鎮(zhèn)地處上海市西南的松江區(qū)，緊鄰松江大學(xué)城，距上海市中心35公里，離上海虹橋國際機場18公里。全鎮(zhèn)面積74.7公里，人口4.5萬，是松江區(qū)土地面積最大的一個鎮(zhèn)。上海唯一的國家級旅游度假區(qū)--佘山國家旅游度假區(qū)坐落于境內(nèi)。佘山是天目山的余脈，處于太湖碟形洼地東延部分，是上海絕無僅有的山林勝地。松江九峰泛指佘山地區(qū)的十二山峰——北二、區(qū)域房地產(chǎn)市場縱觀全球的富人區(qū)，都有各自的標準和氣質(zhì)，它決非地域的簡單分隔，其決大多數(shù)都是依山傍水，沿岸呈帶狀分布，無論海河岸或湖岸，一個城市最高檔居住區(qū)通常坐落在最美的景觀地帶。以山水為尊是富豪階層選擇居所和建筑師設(shè)如：美國紐約長島、洛杉磯的比佛利山莊、加州的ORANGE、COUNTY以及巴黎十六區(qū)、悉尼玫瑰灣、香港淺水灣、臺北陽明山等，佘山自然山水在上海的唯一性和不可再生性形成了它的稀缺性，加上佘山離去歷史文化源遠流長，有深厚第一、區(qū)位優(yōu)越、不可替代。對于頂級豪宅，區(qū)位優(yōu)勢不是在CBD中心，而是遠離CBD，但到CBD卻非常便捷。滬青平高速公路的建成通車，使時間距離大為縮短，20—40分鐘的車程使生活與工作在心理、心理上有效的區(qū)隔，真正做第二、環(huán)境優(yōu)雅，歷史形成。作為上海唯一的自然山林景觀、AAAA級國家旅游度假區(qū)、國家森林公園。歷史形成的自然山第三、建筑精美、風(fēng)格各異。佘山目前五大別墅社區(qū)打造佘山國際自然山水居住區(qū)，第四、有配合富豪身份的配套設(shè)施。在佘山國際自然山水居住區(qū)，頂級高爾夫球場、第五、人文底蘊深厚。歷史勝跡遺留勝多，矗立于西佘山山頂?shù)氖?002年底，與延安路高架連接的滬青平高速公路實現(xiàn)貫通，使佘山與市中心的連接十分便捷，30分鐘可至市中心，工作、生活有效的結(jié)合。而徐家匯通往松江的輕軌R4線，將于2005年竣工，在佘山地區(qū)設(shè)有2站，這對于佘山富人區(qū)無疑又是特大名企業(yè)的眾多總裁已匯集上海。這些國內(nèi)外富豪階層，經(jīng)濟實力雄厚，對生后質(zhì)量的要求非常高絕佳環(huán)境、富豪人群、交通因素，這支撐富人區(qū)的三大概念，佘山板塊都一一具備。而自2001年起整個上海別墅市場的持目前全力打造佘山自然山水居住區(qū)的五大別墅社區(qū)——上海紫園、佘山-天鄰別墅、紫都目前佘山別墅板塊，房型面積一般在300—500M2之間，總價保持在500—800萬之間，私家花園占地在2—3畝之間，居而泗涇板塊的別墅（特別是靠近方松公路佘山銀湖別墅、包括即將上市的天安別），三、在銷個案1380畝150戶0.2以下6—8畝700M2以上0.15—1.3億元2000—3000萬“上海紫園”占地1380畝，水域面積300畝，水深泉和瀑布墻景觀，而且還有天然的深達78米的深潭，另外還擁有千百棵百年以上的大樹，與佘山一脈相連。整個小區(qū)佘山-天鄰別墅沈磚公路3899弄278畝108戶0.22—3畝300—500M2400—600萬500萬左右北的S形主動線，猶如太極天脈，構(gòu)成形體上的陰陽調(diào)和，實現(xiàn)與大自然共生共鳴的理想境界。與此同時，佘山-天鄰別墅在宜人的尺度上進一步地提升空間序列的品位，采用坡地造景，由南至北逐漸填土墊高地勢，由此來增加節(jié)電的空間韻味，內(nèi)部 紫都-上海晶園1300畝300余戶（一期30余戶）0.22—3畝300—600M2500—1300萬600—800萬林蔭大道1888號600畝0.143畝500—900M2650—2500萬800—1000萬緊鄰500月湖，遠眺望佘山，正對十八洞森林高爾夫球場。此項目是上海最大的水系個案之一，綠化率達到90.6%林蔭大道1999號500畝0.2340—800M2500—1300萬800萬左右整個項目將一座森林丘陵型純會員制高爾夫球場與一個高尚別墅社區(qū)和諧的融合在一起。以意大利TUSCAN風(fēng)格為藍本，精7000畝（一期420畝）127幢0.22畝300—500M2260—620萬400萬左右地下車位。配套設(shè)施有紅外線報警、室內(nèi)外泳池以及會所。私家花園每戶500到2000平方米不等。臨近佘山風(fēng)景區(qū)，視覺 景觀好，空氣質(zhì)量高，規(guī)劃中將建有多項配套0.2以下0.20.20.140.20.21380畝278畝1300畝600畝500畝7000畝6—8畝2—3畝2—3畝3畝2—3畝2畝700M2以上300—500M2300—600M2500—800M2340—800M2300—500M23000萬左右500萬左右600—800萬800—1000萬800萬左右400萬左右—500M2之間，總價受私家花園以及產(chǎn)品影響，呈2個區(qū)間段，500萬左右和800萬左右。其銷售或是預(yù)定雖然相對上海其他別墅佘山，作為上海為數(shù)不多的擁有一流自然景觀條件的風(fēng)景區(qū)，其土地有著無以倫比的稀缺性。位于該區(qū)域的上海頂級別墅——上海紫園，作為華東地區(qū)首個身價過億的天價別墅，已經(jīng)成為整個上海別墅市場、甚至國內(nèi)別墅市場的一面旗幟。最近，五大品牌發(fā)展佘山因為其在上海獨一無二的自然條件，它的地段已經(jīng)完全為廣大成功人士所認可，眾多實力開發(fā)商正在極力打造這一上海最為）：第四部分SWOT分析Strength——優(yōu)勢佘山高爾夫俱樂部2004年建成使用，世貿(mào)五星級酒店的興建，周邊具備高Weakness——劣勢佘山目前的五大別墅社區(qū)，最小的佘山-天鄰別墅也有278畝，其他的四個別墅占地都在500畝以上，相對本項目的80畝，在佘山的別墅針對在滬工作、生活的金字塔頂層富豪度身訂造，客層數(shù)量的稀缺，銷售速度緩慢，成為Opportunity——機會至