北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則編制江河創(chuàng)建集團(tuán)股份有限公司擬進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告報(bào)告編號(hào)：國(guó)策評(píng)字ZBJ[2024]100001AE3號(hào)（共一冊(cè)，第一冊(cè)）防偽編碼：20241001484 2 3 5 5 8 8 9 10 10 12 15 17 18 18 19 23 25江河創(chuàng)建集團(tuán)股份有限公司擬進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股一、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則和中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)發(fā)二、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估師遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則，并對(duì)所出具的資產(chǎn)委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人使用；除此之外，其他任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不能成為三、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師提示資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解評(píng)估結(jié)論，評(píng)估結(jié)論不等同于評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格，評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可四、評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)、負(fù)債清單及其他相關(guān)并經(jīng)其采用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認(rèn)；委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人依法對(duì)五、資產(chǎn)評(píng)估師已對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；已對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)，對(duì)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了如實(shí)披露，并且已提請(qǐng)委托人及其他相關(guān)當(dāng)事人完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具六、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師與資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒(méi)有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，與相關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)事人不存在偏七、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)果受資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)江河創(chuàng)建集團(tuán)股份有限公司擬進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告·摘要深圳市國(guó)策房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受江河創(chuàng)建集團(tuán)股份有限公司的委托，按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，按照必要的評(píng)估程序，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法，對(duì)江河創(chuàng)建集團(tuán)股份有限公司擬進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司的股東全部權(quán)益價(jià)值在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)江河創(chuàng)建集團(tuán)股份有限公司擬進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)，本次評(píng)估系為該經(jīng)濟(jì)行為所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股東全部權(quán)益于評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為本次對(duì)于將本報(bào)告全部或部分作除上述目的以外的其他目的之用的客觀性和可行性，三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍評(píng)估對(duì)象：北京盈和創(chuàng)新科技有限公司于評(píng)估基評(píng)估范圍：本次經(jīng)濟(jì)行為之目的所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司于評(píng)估基準(zhǔn)值42,896.93萬(wàn)元，所有者權(quán)益賬面值7,414.27萬(wàn)評(píng)估基準(zhǔn)日財(cái)務(wù)報(bào)表經(jīng)過(guò)立信會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）審計(jì)，出具信會(huì)師報(bào)字江河創(chuàng)建集團(tuán)股份有限公司擬進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股的所有者權(quán)益賬面價(jià)值為7,414.27萬(wàn)元，經(jīng)評(píng)估：在持續(xù)經(jīng)營(yíng)前提下，北京盈和創(chuàng)在使用本評(píng)估結(jié)論時(shí)，提請(qǐng)?jiān)u估報(bào)告使用人關(guān)注報(bào)告正文中的其他評(píng)估假設(shè)、特發(fā)生時(shí)，如企業(yè)發(fā)展環(huán)境未發(fā)生影響其經(jīng)營(yíng)狀況較大變化的情形，評(píng)估結(jié)論在使用有江河創(chuàng)建集團(tuán)股份有限公司擬進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股深圳市國(guó)策房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司江河創(chuàng)建集團(tuán)股份有限公司擬進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告·正文深圳市國(guó)策房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受貴公司的委托，按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)江河創(chuàng)建集團(tuán)股份有限公司擬進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)所涉及的北京盈和創(chuàng)新一、委托人、被評(píng)估單位和資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他報(bào)告使用人本次評(píng)估的委托人為江河創(chuàng)建集團(tuán)股份有限公司，被評(píng)估單位為北京盈和創(chuàng)新科經(jīng)營(yíng)范圍：制造各類幕墻、門窗、鋼結(jié)構(gòu)產(chǎn)品；加工各類玻璃、鋁材、石材、鋼材、金屬五金制品等建筑裝飾材料；對(duì)外派遣實(shí)施本公司境外工程所需的勞務(wù)人員；專業(yè)承包；建筑幕墻工程設(shè)計(jì)；建筑裝飾設(shè)計(jì)；銷售各類幕墻、門窗、鋼結(jié)構(gòu)產(chǎn)品、各類玻璃、鋁材、石材、鋼材、金屬五金制品等建筑裝飾材料、醫(yī)療器械；貨物進(jìn)出外工程所需的設(shè)備、材料出口；技術(shù)開(kāi)發(fā)、技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)；醫(yī)療行業(yè)的投資、投資管理、投資咨詢（不含醫(yī)療診療活動(dòng)）。（市場(chǎng)主體依法自主選擇經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后依批準(zhǔn)的內(nèi)容開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；經(jīng)營(yíng)范圍：技術(shù)開(kāi)發(fā)、技術(shù)服務(wù)、技術(shù)咨詢、技術(shù)推廣、技術(shù)服務(wù)、物業(yè)管理；組織文化藝術(shù)交流活動(dòng)（不含演出）；會(huì)議服務(wù)；承辦展覽展示活動(dòng)；醫(yī)院管含診療活動(dòng)）；企業(yè)管理咨詢；健康管理、健康咨詢（須經(jīng)審批）；依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后依批準(zhǔn)的內(nèi)容開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；不得從事國(guó)家江河創(chuàng)建集團(tuán)股份有限公司擬進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股股東名稱注冊(cè)資本實(shí)收資本金額（萬(wàn)元）比例（%）金額（萬(wàn)元）比例（%）北京江河源控股有限公司10,797.00100.0010,797.00100.00為廠房、辦公用房。項(xiàng)目分為一期二期開(kāi)發(fā)，一期國(guó)有建設(shè)土地使用權(quán)面積為規(guī)劃和自然資源委員會(huì)順義分局出具的《北京市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)書(shū)》，地出讓合同補(bǔ)充協(xié)議3》。截止評(píng)估基準(zhǔn)日，「盈和創(chuàng)谷」土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記尚在金額單位：人民幣萬(wàn)元項(xiàng)目2023/12/312024/8/31總資產(chǎn)48,592.3750,311.20負(fù)債39,884.3142,896.93凈資產(chǎn)8,708.067,414.27項(xiàng)目2023年2024年1-8月收入91.07利潤(rùn)總額-1,555.21-1,293.79凈利潤(rùn)-1,555.21-1,293.79審計(jì)機(jī)構(gòu)立信會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）本次評(píng)估的委托人與被評(píng)估單位均系北京江河源控股有限公司下屬子公司，委托資產(chǎn)評(píng)估委托合同中約定的其它資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人、國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估經(jīng)濟(jì)行相關(guān)監(jiān)管部門或機(jī)構(gòu)以及根據(jù)國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人，為本資產(chǎn)除國(guó)家法律、法規(guī)另有規(guī)定外，任何未經(jīng)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和委托人確「江河集團(tuán)」擬進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)，特委托深圳市對(duì)于將本報(bào)告全部或部分作除上述目的以外的其他目的之用的客觀性和可行性，三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍本次委托評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍一致，本次經(jīng)濟(jì)行為涉及的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)業(yè)已經(jīng)立信會(huì)計(jì)師事本次評(píng)估對(duì)象為「江河集團(tuán)」擬進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)所涉及的「盈和創(chuàng)新」股東全部權(quán)本次評(píng)估范圍為經(jīng)濟(jì)行為之目的所涉及的「盈和創(chuàng)新」于評(píng)估基準(zhǔn)日申報(bào)的全部資產(chǎn)和負(fù)債?！赣蛣?chuàng)新」評(píng)估基準(zhǔn)日財(cái)務(wù)報(bào)表經(jīng)過(guò)立信會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普金額單位：人民幣萬(wàn)元賬面價(jià)值流動(dòng)資產(chǎn)2,466.26非流動(dòng)資產(chǎn)47,844.94其中：投資性房地產(chǎn)14,479.88固定資產(chǎn)在建工程26,157.56無(wú)形資產(chǎn)6,652.86其他非流動(dòng)資產(chǎn)552.95資產(chǎn)總計(jì)50,311.20流動(dòng)負(fù)債23,596.93非流動(dòng)負(fù)債19,300.00負(fù)債合計(jì)42,896.93凈資產(chǎn)（所有者權(quán)益）7,414.27本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告引用了立信會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普根據(jù)評(píng)估目的、市場(chǎng)條件、評(píng)估對(duì)象自身?xiàng)l件等因素，同時(shí)考慮價(jià)值類型與評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方與自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)江河創(chuàng)建集團(tuán)股份有限公司擬進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股深圳市國(guó)策房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司本次資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日的確定是考慮委托人相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的實(shí)現(xiàn)、會(huì)計(jì)核算期、利資產(chǎn)評(píng)估是對(duì)評(píng)估對(duì)象在某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值做出的專業(yè)判斷，選擇會(huì)計(jì)期末作估基準(zhǔn)日，能夠更加全面反映評(píng)估對(duì)象的整體情況，同時(shí)本著有利于保證評(píng)估結(jié)論有效服務(wù)于評(píng)估目的、準(zhǔn)確劃定評(píng)估范圍、高效清查核實(shí)資產(chǎn)、合理選取評(píng)估作價(jià)依據(jù)在本次資產(chǎn)評(píng)估工作中我們所遵循的國(guó)家、地方政府和有關(guān)部門的法律法規(guī)，以）；）；）；）；深圳市國(guó)策房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司）；）；）；）；）；）；）；）；）；）；）；）；）；）；）；）；）；）；）；）；深圳市國(guó)策房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)準(zhǔn)則，確定資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法包括市資料收集等情況，分析上述三種基本方法的適用性，依法選擇評(píng)估方法，恰當(dāng)選擇一評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。資產(chǎn)評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)所獲取可比企業(yè)經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的在與被評(píng)估單位比較分析的基礎(chǔ)上，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的具體方法。交易案例比較法是指獲取并分析可比企業(yè)的買賣、收購(gòu)及合并案例資料，計(jì)算價(jià)值比率，在與被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)結(jié)合被評(píng)估單位的歷史經(jīng)營(yíng)情況、未來(lái)收益可預(yù)測(cè)情況、所獲股利折現(xiàn)法是將預(yù)期股利進(jìn)行折現(xiàn)以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的具體方法，通常適用于缺乏控制權(quán)的股東部分權(quán)益價(jià)值評(píng)估；現(xiàn)金流量折現(xiàn)法通常包括企業(yè)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型和股權(quán)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型。資產(chǎn)評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)被評(píng)估單位所處行業(yè)、經(jīng)營(yíng)深圳市國(guó)策房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司及可識(shí)別的表外各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債價(jià)值，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。當(dāng)存在對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值有重大影響且難以識(shí)別和評(píng)估的資產(chǎn)或者負(fù)債時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮資產(chǎn)基礎(chǔ)法的適鑒于「盈和創(chuàng)新」歷史經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不穩(wěn)定且采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法時(shí)已對(duì)核心資產(chǎn)投資性考慮到「盈和創(chuàng)新」委估的各類資產(chǎn)負(fù)債能夠履行現(xiàn)場(chǎng)勘查程序、并滿足評(píng)定估采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評(píng)估，即首先采用適當(dāng)?shù)姆椒▽?duì)各類資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，然后加總并扣除應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的負(fù)債，得出并對(duì)主要債務(wù)人的資金使用、經(jīng)營(yíng)狀況作重點(diǎn)調(diào)查了解，在核實(shí)的基礎(chǔ)上，以可收回估目的和被評(píng)估單位提供的資料，評(píng)估師對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行的實(shí)地查勘和對(duì)當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查和分析。評(píng)估對(duì)象所在區(qū)域同類房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)較為成熟，出租率和深圳市國(guó)策房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司估對(duì)象的用途差異和市場(chǎng)情況等因素對(duì)價(jià)值的影響，故不適宜使用成本法。評(píng)估對(duì)象為開(kāi)發(fā)成型房地產(chǎn)，故不宜采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法。由于委估資產(chǎn)無(wú)法轉(zhuǎn)讓和分割出售，故收益法是預(yù)測(cè)委估對(duì)象的未來(lái)收益，利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來(lái)收原理，即某宗房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值，為該房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人在擁有該房地產(chǎn)的收益法是房地產(chǎn)評(píng)估中常用的方法之一。具體思路是預(yù)測(cè)評(píng)估對(duì)象的未來(lái)正常收益，選擇適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率或折現(xiàn)率、收益乘數(shù)將V=根據(jù)本次評(píng)估目的，按照持續(xù)使用原則，以市場(chǎng)價(jià)格為依據(jù)，結(jié)合機(jī)器設(shè)備的特重置成本法是用現(xiàn)時(shí)條件下重新購(gòu)置或建造一個(gè)全新?tīng)顟B(tài)的被評(píng)估資產(chǎn)所需的全部成本，減去被評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生的實(shí)體性陳舊貶值、功能性陳舊貶值和經(jīng)濟(jì)性陳舊成本法僅從評(píng)估對(duì)象的成本角度考慮其價(jià)值，并未考慮評(píng)估對(duì)象的用途差異和市場(chǎng)情況等因素對(duì)價(jià)值的影響，故不適宜使用成本法；評(píng)估對(duì)象為開(kāi)發(fā)成型房地產(chǎn)，故不宜采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法；由于委估資產(chǎn)無(wú)法轉(zhuǎn)讓和本次評(píng)估在建工程主體、外立面均已完工，待竣工驗(yàn)深圳市國(guó)策房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司無(wú)形資產(chǎn)－土地使用權(quán)：評(píng)估人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實(shí)地勘察之后，本次評(píng)估對(duì)房地產(chǎn)整體采用了收益法評(píng)估，然后按賬面值對(duì)房產(chǎn)和土地價(jià)值進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員通過(guò)查閱賬簿和記賬憑證、了解其核算的內(nèi)容和形成原因析性復(fù)核等程序進(jìn)行對(duì)企業(yè)申報(bào)的其他資產(chǎn)進(jìn)行核實(shí)；根據(jù)各該資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日所負(fù)債主要包括應(yīng)付賬款、預(yù)收款項(xiàng)、應(yīng)交稅費(fèi)、其他應(yīng)付款、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債、長(zhǎng)期借款等。評(píng)估人員對(duì)企業(yè)的負(fù)債進(jìn)行審查核實(shí)，在核實(shí)的基礎(chǔ)上，以評(píng)根據(jù)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，本次評(píng)估履行了適當(dāng)?shù)脑u(píng)估程序。與委托人就被評(píng)估單位和委托人以外的其他評(píng)估報(bào)告使用者、評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍、價(jià)值類型、評(píng)估基準(zhǔn)日、資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目所涉及需要批準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)行為的審批情況、評(píng)估報(bào)告使用范圍、評(píng)估報(bào)告提交期限及方式、評(píng)估服務(wù)費(fèi)及支付方式、委托人及其他相關(guān)當(dāng)事人與資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員工作配合和協(xié)助等重要事項(xiàng)進(jìn)行商根據(jù)評(píng)估業(yè)務(wù)具體情況，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員專業(yè)勝任能力、獨(dú)立性和業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合分析和評(píng)價(jià)后，與委托人簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)委托合同，以約定資產(chǎn)評(píng)根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)具體情況，編制評(píng)估工作計(jì)劃，包括確定評(píng)估業(yè)務(wù)實(shí)施主要過(guò)深圳市國(guó)策房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司勘查、檢查等方式進(jìn)行調(diào)查，了解評(píng)估對(duì)象現(xiàn)狀，關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬；對(duì)不宜進(jìn)評(píng)估人員從市場(chǎng)等渠道獨(dú)立獲取資料，從委托人、被評(píng)估單位等相關(guān)當(dāng)事方獲取評(píng)估人員對(duì)資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)中使用的資料采取適合的方式進(jìn)行核查驗(yàn)證，核查驗(yàn)證2、根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部質(zhì)量控制制度，對(duì)初當(dāng)事人就評(píng)估報(bào)告有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行溝通，對(duì)溝通情況進(jìn)行獨(dú)立分析并決深圳市國(guó)策房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司在評(píng)估過(guò)程中，我們所依據(jù)和使用的評(píng)估假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估工作的基本前提，同時(shí)提請(qǐng)?jiān)u估報(bào)告使用人關(guān)注評(píng)估假設(shè)內(nèi)容，以交易假設(shè)是假定評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍內(nèi)資產(chǎn)負(fù)債已經(jīng)處在交易的過(guò)程中，資產(chǎn)評(píng)估師根據(jù)交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行評(píng)估。交易假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的一個(gè)最基本用途及其交易價(jià)格等作出理智的判斷。公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)以資產(chǎn)在市場(chǎng)上可以公開(kāi)買賣為資產(chǎn)持續(xù)使用假設(shè)是指資產(chǎn)評(píng)估時(shí)需根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)按目前的用途和使用的方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等情況繼續(xù)使用，或者在有所改變的基礎(chǔ)上使用，相應(yīng)確定評(píng)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的假設(shè)是指被評(píng)估單位將保持持續(xù)經(jīng)營(yíng)，并在經(jīng)營(yíng)方式上與現(xiàn)時(shí)保2、除評(píng)估基準(zhǔn)日政府已經(jīng)頒布和已經(jīng)頒布尚未實(shí)施的影響被評(píng)估單位經(jīng)營(yíng)的法律、法規(guī)外，假設(shè)收益期內(nèi)與被評(píng)估單位經(jīng)營(yíng)相關(guān)的法律素的變化不對(duì)其收益期經(jīng)營(yíng)狀況產(chǎn)生重大影響（考慮利率在評(píng)估基準(zhǔn)日至報(bào)告日的變）；4、假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日后不發(fā)生影響被評(píng)估單位經(jīng)營(yíng)的不可深圳市國(guó)策房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司供、評(píng)估專業(yè)人員已履行必要評(píng)估程序仍無(wú)法獲知的其他可能影響評(píng)估結(jié)論的瑕疵事設(shè)被評(píng)估單位未來(lái)收益期不進(jìn)行影響其經(jīng)營(yíng)的重大固定資產(chǎn)投資活動(dòng)，企業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估的要求，我們認(rèn)定這些假設(shè)條件在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)成立。當(dāng)評(píng)估報(bào)告本著獨(dú)立、公正、客觀的原則，在持續(xù)經(jīng)營(yíng)前提下，在經(jīng)過(guò)實(shí)施必要的資產(chǎn)評(píng)估面價(jià)值50,311.20萬(wàn)元，評(píng)估值58,048.07萬(wàn)元，增值7,736.87萬(wàn)元，增值率為江河創(chuàng)建集團(tuán)股份有限公司擬進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股金額單位：人民幣萬(wàn)元賬面價(jià)值評(píng)估價(jià)值增減值增值率%ABC=B-AD=C/A×100%1流動(dòng)資產(chǎn)2,466.262,466.26 2非流動(dòng)資產(chǎn)47,844.9455,581.817,736.8716.173其中：投資性房地產(chǎn)14,479.8821,393.036,913.1547.744固定資產(chǎn)0.095.135在建工程26,157.5626,806.34648.782.486無(wú)形資產(chǎn)6,652.866,827.71174.852.637其他非流動(dòng)資產(chǎn)552.95552.958資產(chǎn)總計(jì)50,311.2058,048.077,736.8715.389流動(dòng)負(fù)債23,596.9323,596.93-非流動(dòng)負(fù)債19,300.0019,300.00 負(fù)債合計(jì)42,896.9342,896.93 所有者權(quán)益7,414.2715,151.137,736.87104.35伍仟壹佰伍拾壹萬(wàn)壹仟叁佰元整。（一）根據(jù)《北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股東決定》，「盈和創(chuàng)新」以2023年立信會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）對(duì)「盈和創(chuàng)新」審計(jì)財(cái)務(wù)報(bào)表編制基于以下2、「盈和創(chuàng)新」存續(xù)分立涉及的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證號(hào)為：京（2021）順不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第深圳市國(guó)策房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司江河創(chuàng)建集團(tuán)股份有限公司擬進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股深圳市國(guó)策房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司），本次評(píng)估前，立信會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）對(duì)被評(píng)估單位以2024年8月被評(píng)估單位按照審計(jì)調(diào)整后的結(jié)果進(jìn)行申報(bào)，本次對(duì)被評(píng)估單位股東全部權(quán)益的評(píng)估是在注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，本評(píng)估機(jī)構(gòu)提請(qǐng)報(bào)告的使用人在使用本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告時(shí)要關(guān)注上述審計(jì)報(bào)告?；鶞?zhǔn)日審計(jì)報(bào)告情況說(shuō)明及審計(jì)報(bào)告為本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)將名下25,033.34㎡土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓至「協(xié)議3》。截至評(píng)估基準(zhǔn)日，「盈和創(chuàng)谷」土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記尚在辦理過(guò)程中，實(shí)（三）本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中，所有以萬(wàn)元為金額單位的表格或者文字表述，（四）本評(píng)估結(jié)論中，評(píng)估人員未能對(duì)各種設(shè)備在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的技術(shù)參能做技術(shù)檢測(cè)，在假定被評(píng)估單位提供的有關(guān)技術(shù)資料和運(yùn)行記錄是真實(shí)有效的前提下，通過(guò)向設(shè)備管理人員和操作人員了解設(shè)備使用情況及實(shí)地勘察做出的判斷。評(píng)估人員未對(duì)各種建、構(gòu)筑物的隱蔽工程及內(nèi)部結(jié)構(gòu)（非肉眼所能觀察的部分）做技術(shù)檢測(cè)，在假定被評(píng)估單位提供的有關(guān)工程資料是真實(shí)有效的前提下，在未借助任何檢測(cè)深圳市國(guó)策房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司為(20919500)浙商銀固借字(2022)第00193號(hào)的固定資產(chǎn)借款合同，借款金額為2.1江河源控股有限公司與浙商銀行股份有限公司北京分行簽訂了編號(hào)為(101028)浙商銀為(101028)浙商銀高保字(2022)第0訂了編號(hào)為(101028)浙商銀高保字(202簽訂了編號(hào)為(101028)浙商銀高質(zhì)字(2023)2024年3月6日，「盈和創(chuàng)新」與浙商銀行股份有限公司北京分行簽訂了編號(hào)浙商銀高質(zhì)字(2024)第00001號(hào)的最高額質(zhì)押合同，「盈和創(chuàng)新」從順義區(qū)安祥街9場(chǎng)收入、物業(yè)管理費(fèi)等）質(zhì)押給浙商銀行股份有限公司北京分行，為上述借款提供擔(dān)深圳市國(guó)策房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司（六）報(bào)告中的評(píng)估結(jié)論是反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的下，根據(jù)公開(kāi)市則確定的市場(chǎng)價(jià)值，未考慮該等資產(chǎn)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記或權(quán)屬變更過(guò)程中應(yīng)承擔(dān)的相關(guān)費(fèi)（七）本次評(píng)估結(jié)論是反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的和基準(zhǔn)日下，根據(jù)公（八）本評(píng)估報(bào)告是在委托人及被評(píng)估單位所提供的資料基礎(chǔ)上得出的，性、合法性、完整性由委托人及被評(píng)估單位負(fù)責(zé)。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)在此（十一）評(píng)估結(jié)論在評(píng)估假設(shè)前提條件下成立，并限于此次評(píng)估目的使用評(píng)估單位生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)依賴的經(jīng)營(yíng)環(huán)境發(fā)生重大變化，評(píng)估人員將不承擔(dān)由于前提條件和（十二）關(guān)于本次資產(chǎn)評(píng)估對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為中，可能對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生重大業(yè)水平和能力的影響，評(píng)估結(jié)論不作為相關(guān)交易及其他經(jīng)濟(jì)行為的唯一依據(jù)，僅作為（十三）本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告包含若干附件及評(píng)估明細(xì)表，所有附件及評(píng)估明構(gòu)成本報(bào)告的重要組成部分，但應(yīng)與本報(bào)告正文同時(shí)使用才有效。對(duì)被用于使用范圍以外的用途，如被出示給非資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人或是通過(guò)其他途徑掌握本報(bào)告的非資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人，本評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師不對(duì)此承擔(dān)任何義務(wù)或責(zé)任，不因本報(bào)告而提供進(jìn)一步的咨詢，亦不提供證詞、出席法庭或其他法律訴訟過(guò)程中的聆訊，并深圳市國(guó)策房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司十二、評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明（一）本評(píng)估報(bào)告只能用于評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估目的和用途，只能由評(píng)估（二）委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估師不承擔(dān)責(zé)（三）除委托人、資產(chǎn)評(píng)估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人之外，其他任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不能成為資產(chǎn)評(píng)估報(bào)（四）資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解評(píng)估結(jié)論。評(píng)估結(jié)論不等同于評(píng)（五）未征得出具評(píng)估報(bào)告的評(píng)估機(jī)構(gòu)同意，評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容不得被摘抄江河創(chuàng)建集團(tuán)股份有限公司擬進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股深圳市國(guó)策房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告·附件本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則編制江河創(chuàng)建集團(tuán)股份有限公司擬進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明報(bào)告編號(hào)：國(guó)策評(píng)字ZBJ[2024]100001AE3號(hào)（共一冊(cè)，第一冊(cè)）防偽編碼：20241001484 1 2 3 3 6 8 67 69 69江河創(chuàng)建集團(tuán)股份有限公司擬進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股第一部分關(guān)于《資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明》使用范圍的聲明江河創(chuàng)建集團(tuán)股份有限公司擬進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股第二部分企業(yè)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說(shuō)明本部分內(nèi)容由委托人及被評(píng)估單位編寫、單位負(fù)責(zé)人江河創(chuàng)建集團(tuán)股份有限公司擬進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股第三部分資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明第一章評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍說(shuō)明評(píng)估對(duì)象為江河創(chuàng)建集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱「江河集團(tuán)」）擬進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司（以下簡(jiǎn)稱「盈和創(chuàng)新評(píng)估范圍為經(jīng)濟(jì)行為之目的所涉及的「盈和創(chuàng)新」于評(píng)估和相關(guān)負(fù)債?！赣蛣?chuàng)新」評(píng)估基準(zhǔn)日財(cái)務(wù)報(bào)表經(jīng)過(guò)立信具體資產(chǎn)類型有貨幣資金、其他應(yīng)收款、投無(wú)形資產(chǎn)、其他非流動(dòng)資產(chǎn)、應(yīng)付賬款、應(yīng)交稅費(fèi)、其單位：人民幣萬(wàn)元賬面價(jià)值流動(dòng)資產(chǎn)2,466.26非流動(dòng)資產(chǎn)47,844.94其中：投資性房地產(chǎn)14,479.88固定資產(chǎn)在建工程26,157.56無(wú)形資產(chǎn)6,652.86其他非流動(dòng)資產(chǎn)552.95資產(chǎn)總計(jì)50,311.20流動(dòng)負(fù)債23,596.93非流動(dòng)負(fù)債19,300.00深圳市國(guó)策房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)有限公司4賬面價(jià)值負(fù)債合計(jì)42,896.93凈資產(chǎn)（所有者權(quán)益）7,414.27注：上表財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)經(jīng)立信會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）審計(jì)，出具無(wú)保留意見(jiàn)的審計(jì)報(bào)告。被評(píng)估單位承諾具體評(píng)估對(duì)象和范圍與經(jīng)濟(jì)行為所涉及的對(duì)象和范圍一致、不重不漏、無(wú)表外資產(chǎn)，以被評(píng)估單位提供的資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表為準(zhǔn)。經(jīng)清查核實(shí)，委托評(píng)估的資產(chǎn)均歸被評(píng)估單位所有二、實(shí)物資產(chǎn)的分布情況及特點(diǎn)樓，建筑結(jié)構(gòu)為鋼混結(jié)構(gòu)，從現(xiàn)場(chǎng)勘察情況看，房屋三、企業(yè)申報(bào)無(wú)形資產(chǎn)類型、數(shù)量、法律權(quán)屬狀況工業(yè)用地，截至評(píng)估基準(zhǔn)日，上述土地均已取江河創(chuàng)建集團(tuán)股份有限公司擬進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股號(hào)0031514號(hào)順義區(qū)安祥街9本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告引用了立信會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普江河創(chuàng)建集團(tuán)股份有限公司擬進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股第二章資產(chǎn)清查核實(shí)情況說(shuō)明根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定和會(huì)計(jì)核算的一門的法律規(guī)定和規(guī)范化要求，按照資產(chǎn)評(píng)估委托合同所約定基于本次委托評(píng)估資產(chǎn)的情況及時(shí)間安排，評(píng)估機(jī)構(gòu)及方案，由具有豐富資產(chǎn)評(píng)估經(jīng)驗(yàn)的人員組成評(píng)估小組進(jìn)入評(píng)估人員指導(dǎo)被評(píng)估單位的財(cái)務(wù)與資產(chǎn)管理人員在自行資評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表及其填寫要求、資料清單資產(chǎn)進(jìn)行細(xì)致準(zhǔn)確的填報(bào)，同時(shí)收集準(zhǔn)備資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件并根據(jù)經(jīng)驗(yàn)及掌握的有關(guān)資料，檢查資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表根據(jù)納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)類型、數(shù)量和分布狀況，評(píng)估評(píng)估人員根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)查結(jié)果，并和被評(píng)估單位相關(guān)人評(píng)估人員主要通過(guò)收集分析企業(yè)歷史經(jīng)營(yíng)情況和未來(lái)經(jīng)營(yíng)二、影響資產(chǎn)核實(shí)的事項(xiàng)及處理方法慮被評(píng)估企業(yè)所提供的財(cái)產(chǎn)清單以外可能存在的資產(chǎn)以通過(guò)資產(chǎn)核實(shí)，評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)未重、未漏、無(wú)表外根據(jù)核實(shí)情況，按照目前的會(huì)計(jì)制度和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，我們江河創(chuàng)建集團(tuán)股份有限公司擬進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股第三章資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估技術(shù)說(shuō)明單位：元序號(hào)科目名稱賬面價(jià)值1貨幣資金24,661,260.362其他應(yīng)收款1,320.00流動(dòng)資產(chǎn)·合計(jì)24,662,580.36對(duì)納入評(píng)估范圍的流動(dòng)資產(chǎn)構(gòu)成情況進(jìn)行初步了解，向被清單和評(píng)估申報(bào)明細(xì)表，按照資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的要求，指導(dǎo)被位的資產(chǎn)負(fù)債表相應(yīng)科目核對(duì)以確保其與總金額相符；然后明細(xì)賬、臺(tái)賬核對(duì)使明細(xì)金額及內(nèi)容相符；最后對(duì)部分流動(dòng)戶構(gòu)成及資信情況、歷史年度應(yīng)收款項(xiàng)的回收情況江河創(chuàng)建集團(tuán)股份有限公司擬進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股確定其在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值，并編制相應(yīng)的評(píng)估明細(xì)表評(píng)估人員查閱了資產(chǎn)負(fù)債表、銀行存款日記賬、總賬，并核實(shí)，對(duì)銀行存款進(jìn)行了函證。在核對(duì)無(wú)誤的基礎(chǔ)上在本次評(píng)估中，評(píng)估人員對(duì)于其他應(yīng)收款進(jìn)行首先，核實(shí)總賬、明細(xì)賬與評(píng)估申報(bào)表金額，賬情況。根據(jù)實(shí)際情況，評(píng)估人員對(duì)外部債權(quán)根據(jù)并查閱相關(guān)的合同。對(duì)于確有特殊原因而不能發(fā)函其次，在清查核實(shí)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步分析壞賬損失。通過(guò)與企業(yè)會(huì)計(jì)人員了解，實(shí)無(wú)法收回的款項(xiàng)，評(píng)估人員根據(jù)企業(yè)提供的江河創(chuàng)建集團(tuán)股份有限公司擬進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股項(xiàng)已經(jīng)存在一定的回收風(fēng)險(xiǎn)，在分析歷史回收數(shù)據(jù)單位：元科目名稱賬面價(jià)值評(píng)估價(jià)值增減值增值率貨幣資金24,661,260.3624,661,260.36其他應(yīng)收款1,320.001,320.00流動(dòng)資產(chǎn)·合計(jì)24,662,580.3624,662,580.36二、投資性房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)說(shuō)明單位：元項(xiàng)目賬面原值賬面凈值投資性房地產(chǎn)合計(jì)147,085,450.72144,798,786.98減：減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)凈額147,085,450.72144,798,786.98至評(píng)估基準(zhǔn)日投資性房地產(chǎn)維護(hù)保養(yǎng)正常，可正常①土地形狀：評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)所在土地形狀為封閉評(píng)估對(duì)象投資性房地產(chǎn)的權(quán)利狀況情況詳見(jiàn)“投資性人月m用途院工業(yè)該等投資性房地產(chǎn)證不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證所載房屋應(yīng)嚴(yán)行股份有限公司北京分行北京分行設(shè)立了抵押，對(duì)應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)登報(bào)、重報(bào)、漏報(bào)資產(chǎn)，審查申報(bào)表信息是否正確、完備，由資產(chǎn)江河創(chuàng)建集團(tuán)股份有限公司擬進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股對(duì)資產(chǎn)逐項(xiàng)進(jìn)行核實(shí)，核實(shí)建筑物的名稱、面積、結(jié)構(gòu)形式和使用權(quán)的面積、用途、使用年限、完善評(píng)估明細(xì)表，依據(jù)清查評(píng)估明細(xì)表，評(píng)估人員會(huì)同有關(guān)人員深入場(chǎng)勘察為主，即根據(jù)企業(yè)申報(bào)的清查明細(xì)表，對(duì)以下內(nèi)容進(jìn)行建筑面積；查勘房屋的裝修、設(shè)施及其使用狀況；填寫房屋現(xiàn)屋所有權(quán)證，主要核對(duì)房屋所有權(quán)證中所載權(quán)利人、建筑面積對(duì)房屋建筑物、土地使用權(quán)的位置、環(huán)境等進(jìn)行調(diào)查，并場(chǎng)勘察中發(fā)現(xiàn)與清查明細(xì)表不符的問(wèn)題，及時(shí)同企業(yè)陪同人員經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查核實(shí)，委估評(píng)估的投資性房地產(chǎn)建筑面經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘查，投資性房地產(chǎn)正常使用，管理維護(hù)較估目的和被評(píng)估單位提供的資料，評(píng)估師對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行的實(shí)地查勘和對(duì)當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查和分析。評(píng)估對(duì)象所在區(qū)域同類房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)較為成熟，出租率和估對(duì)象的用途差異和市場(chǎng)情況等因素對(duì)價(jià)值的影響，故不適宜使用成本法。評(píng)估對(duì)象為開(kāi)發(fā)成型房地產(chǎn)，故不宜采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法。由于委估資產(chǎn)無(wú)法轉(zhuǎn)讓和分割出售，故收益法是預(yù)測(cè)委估對(duì)象的未來(lái)收益，利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來(lái)收原理，即某宗房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值，為該房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人在擁有該房地產(chǎn)的收益法是房地產(chǎn)評(píng)估中常用的方法之一。具體思路是預(yù)測(cè)評(píng)估對(duì)象的未來(lái)正常收益，選擇適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率或折現(xiàn)率、收益乘數(shù)將V=），地，正在建設(shè)“港城融合的國(guó)際航空中心核心區(qū)，創(chuàng)新引領(lǐng)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)提升發(fā)展先行順義區(qū)是北京東北部發(fā)展帶的重要節(jié)點(diǎn)、重點(diǎn)發(fā)展新城之一技術(shù)服務(wù)業(yè)，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)，金融業(yè)，交通運(yùn)輸、倉(cāng)高技術(shù)服務(wù)業(yè)中，專業(yè)技術(shù)服務(wù)業(yè)、電子商務(wù)服務(wù)業(yè)投資分別增長(zhǎng)2全面貫徹落實(shí)黨的二十大和二十屆二中、三中全會(huì)精神，堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，調(diào)結(jié)構(gòu)、防風(fēng)險(xiǎn)，著力推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展，加快落實(shí)各項(xiàng)改革1-8月，北京市堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，加快落實(shí)各類政策舉措，生產(chǎn)需求繼口交貨值增長(zhǎng)14.9%，電子、汽車領(lǐng)域發(fā)揮帶動(dòng)作用備購(gòu)置投資在電子制造、信息服務(wù)等領(lǐng)域項(xiàng)目帶動(dòng)下增長(zhǎng)36.0%，比1-7月提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。分領(lǐng)域看,制造業(yè)投資增長(zhǎng)46.7%，基礎(chǔ)設(shè)施投資增長(zhǎng)21-8月，全市房屋施工面積10870.3萬(wàn)㎡，同比下降9.9%，其中住宅施工面積社會(huì)消費(fèi)品零售總額9101.9億元，下降0.9%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額中，限額以上批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上零售額3514.7億元，增長(zhǎng)5.3%；按消費(fèi)形品類別中，金銀珠寶類、體育娛樂(lè)用品類和通訊器材類商品零售額分別增長(zhǎng)22.7%、份，工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格同比下降1.5%，環(huán)比上漲0.4%；購(gòu)進(jìn)價(jià)格同比上漲0.2%，戶搬遷，且主要遷往同區(qū)或鄰近子市場(chǎng)，對(duì)整體力。例如一季度，保險(xiǎn)和基金租戶帶領(lǐng)金融業(yè)成為新租需求的主要來(lái)源之一，TMT-租金持續(xù)下行：2024年上半年北京全市寫字樓平均租部分子市場(chǎng)因企業(yè)整合、縮面積或遷出等原因，空置率出現(xiàn)不同程度增幅；不過(guò)一些而中關(guān)村和CBD的部分區(qū)域雖有一定的去化，但全-靈活辦公模式受關(guān)注：在經(jīng)濟(jì)發(fā)展有待進(jìn)一步夯實(shí)的大背探索靈活辦公的模式，共享辦公的市場(chǎng)也在不斷發(fā)展，這為辦-業(yè)主策略調(diào)整：業(yè)主逐漸從追求短期租金回報(bào)轉(zhuǎn)向追求持構(gòu)的高質(zhì)量發(fā)展目標(biāo)，在租金、物業(yè)服務(wù)、設(shè)施配套-新租需求增長(zhǎng)緩慢：整體新租需求尚未出現(xiàn)明顯的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。企業(yè)的擴(kuò)租意愿也相對(duì)較弱，市場(chǎng)上的新租交易活動(dòng)主要以租戶的搬遷為主，大部分是從其他區(qū)域或較低品質(zhì)的樓宇搬至順義區(qū)相對(duì)較好的辦公地點(diǎn)，或者在順-租金有所下滑：2024年7月順義區(qū)寫字樓租金日租金為2.55元/㎡/天，環(huán)比上月下跌0.67%，同比去年下跌4.49%。從近五-空置率仍處于較高水平：盡管有部分企業(yè)的搬遷活動(dòng)，但順義區(qū)辦公租賃市場(chǎng)的整體空置率仍然較高。一方面是由于新增辦公空間的不斷供應(yīng)這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會(huì)帶動(dòng)相關(guān)企業(yè)對(duì)辦公空間的需求，例如靠近機(jī)一些航空相關(guān)企業(yè)的辦公租賃需求。但整體來(lái)看，產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用尚未完全轉(zhuǎn)化為強(qiáng)總體而言，2024年1-8月順義區(qū)辦公租賃市場(chǎng)面臨著一定的挑戰(zhàn)，需要進(jìn)一（1）本次評(píng)估收益期收入，即年有效毛收入分為租金收入、物業(yè)費(fèi)收入、押金（2）本次評(píng)估將評(píng)估對(duì)象的可出租部分分為1層商業(yè)和2-6層辦公兩部分，分別及附加稅、保險(xiǎn)費(fèi)、租賃管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、維修費(fèi)、物業(yè)費(fèi)支出等，最終通過(guò)測(cè)算（5）將分別計(jì)算的收益期價(jià)值+建筑物在收益期結(jié)束時(shí)的價(jià)值折現(xiàn)到基準(zhǔn)日的價(jià)余土地使用期限為35.8年。評(píng)估對(duì)象證載建成于2023年11月14日，為鋼混結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房，維護(hù)保養(yǎng)狀況較好，未進(jìn)行過(guò)更新改造。本次評(píng)估參考《各種結(jié)構(gòu)房屋的耐用年限和殘值率表》和建筑物的使用、維護(hù)和更新改造等狀況，確定建筑物剩余經(jīng)濟(jì)耐2-6層辦公)、物業(yè)費(fèi)收入、押金利息收入，各部分計(jì)算過(guò)程如下:A.租金收入的確定根據(jù)委托人提供的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》及《可租面積說(shuō)明江河創(chuàng)建集團(tuán)股份有限公司擬進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股1123456-2123 4 5 6///根據(jù)產(chǎn)權(quán)人提供的《租賃臺(tái)賬》及房屋租賃合同，評(píng)估對(duì)本次評(píng)估租期內(nèi)租金按照租賃合同約定的租金水平確a.選取租金交易案例：根據(jù)評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的具體情況，經(jīng)評(píng)估人員對(duì)周邊項(xiàng)目名稱可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C環(huán)普科創(chuàng)園良基科技廣場(chǎng)昆侖科技園外觀房屋用途辦公辦公辦公江河創(chuàng)建集團(tuán)股份有限公司擬進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股項(xiàng)目名稱可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C環(huán)普科創(chuàng)園良基科技廣場(chǎng)昆侖科技園租賃面積（㎡）600800樓層中間層中間層中間層室內(nèi)裝修毛坯裝修普通裝修精裝修交易日期2024年8月2024年8月2024年8月交易情況正常正常正常租金單價(jià)（元/天/㎡）2.52.42.6價(jià)格內(nèi)涵建筑面積租金，含稅價(jià)建筑面積租金，含稅價(jià)建筑面積租金，含稅價(jià)交易方式押三付三押三付三押三付三融資條件稅費(fèi)負(fù)擔(dān)出租方僅承擔(dān)增值稅，物業(yè)費(fèi)等由承租方承擔(dān)出租方僅承擔(dān)增值稅，物業(yè)費(fèi)等由承租方承擔(dān)出租方僅承擔(dān)增值稅，物業(yè)費(fèi)等由承租方承擔(dān)案例來(lái)源案例來(lái)源市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研b.建立比較基礎(chǔ)：通過(guò)建立比較基礎(chǔ)，對(duì)各個(gè)可比實(shí)例的租金價(jià)格進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，統(tǒng)一其內(nèi)涵和形式。標(biāo)準(zhǔn)化處理包括統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范項(xiàng)目名稱評(píng)估對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C江河中心2層環(huán)普科創(chuàng)園良基科技廣場(chǎng)昆侖科技園1.成交價(jià)格（元/天/㎡）——2.52.42.62.標(biāo)準(zhǔn)化處理后的價(jià)格——2.52.42.6統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍后的價(jià)格房地產(chǎn)2.52.42.6統(tǒng)一付款方式后的價(jià)格押三付三2.52.42.6統(tǒng)一融資條件后的價(jià)格常規(guī)融資條件下2.52.42.6統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)后的價(jià)格正常稅費(fèi)負(fù)擔(dān)2.52.42.6統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位后的價(jià)格日租金（元/天/㎡）2.52.42.6c.租金修正過(guò)程：對(duì)可比實(shí)例交易情況、市場(chǎng)狀況、房地產(chǎn)狀況（區(qū)位、實(shí)物、項(xiàng)目名稱評(píng)估對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C交易價(jià)格待估2.52.42.6交易情況正常正常正常正常交易日期2024年8月2024年8月2024年8月2024年8月區(qū)位狀況辦公集聚度較高較高一般98一般98交通條件較好較好較好較好基礎(chǔ)設(shè)施狀況好好好好外部配套條件好好好好江河創(chuàng)建集團(tuán)股份有限公司擬進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股項(xiàng)目名稱評(píng)估對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C周邊環(huán)境一般一般一般一般朝向一般一般一般一般樓層中間層中間層中間層中間層實(shí)物狀況層高（m）4.2米4.2米4米4.2米面積（㎡）500600800室內(nèi)裝修毛坯毛坯普通精裝新舊程度全新較新97較新97一般94可分割出租性可可可可權(quán)益狀況物業(yè)水平較好較好較好較好租期長(zhǎng)短正常正常正常正常修正系數(shù)1.03091.05361.0564修正后單價(jià)（元/天·㎡）2.62.52.7比準(zhǔn)結(jié)果（元/天·㎡）2.6綜上，三個(gè)可比實(shí)例比準(zhǔn)租金相差幅度不大，故地產(chǎn)租賃市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，根據(jù)交易時(shí)間接近、用途相同、地段相似的原則，仔細(xì)篩選項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C滿庭芳嘉園綠地啟航國(guó)際北區(qū)諾德花園外觀房屋用途商業(yè)商業(yè)商業(yè)租賃面積（㎡）65625樓層111室內(nèi)裝修毛坯裝修毛坯裝修毛坯裝修交易日期2024年8月2024年8月2024年8月交易情況正常正常正常江河創(chuàng)建集團(tuán)股份有限公司擬進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股項(xiàng)目名稱可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C滿庭芳嘉園綠地啟航國(guó)際北區(qū)諾德花園租金單價(jià)（元/天/㎡）4.84.44.3價(jià)格內(nèi)涵建筑面積租金，含稅價(jià)建筑面積租金，含稅價(jià)建筑面積租金，含稅價(jià)交易方式押三付三押三付三押三付三融資條件稅費(fèi)負(fù)擔(dān)業(yè)費(fèi)等由承租方承擔(dān)出租方僅承擔(dān)增值稅，物業(yè)費(fèi)等由承租方承擔(dān)出租方僅承擔(dān)增值稅，物業(yè)費(fèi)等由承租方承擔(dān)案例來(lái)源案例來(lái)源市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研b.建立比較基礎(chǔ)：通過(guò)建立比較基礎(chǔ)，對(duì)各個(gè)可比實(shí)例的租金價(jià)格進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，統(tǒng)一其內(nèi)涵和形式。標(biāo)準(zhǔn)化處理包括統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范項(xiàng)目名稱評(píng)估對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C江河中心1層滿庭芳嘉園綠地啟航國(guó)際北區(qū)諾德花園1.成交價(jià)格（元/天/㎡）——4.84.44.32.標(biāo)準(zhǔn)化處理后的價(jià)格——4.84.44.3統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍后的價(jià)格房地產(chǎn)4.84.44.3統(tǒng)一付款方式后的價(jià)格押三付三4.84.44.3統(tǒng)一融資條件后的價(jià)格常規(guī)融資條件下4.84.44.3統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)后的價(jià)格正常稅費(fèi)負(fù)擔(dān)4.84.44.3統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位后的價(jià)格日租金（元/天/㎡）4.84.44.3c.租金修正過(guò)程：對(duì)可比實(shí)例交易情況、市場(chǎng)狀況、房地產(chǎn)狀況（區(qū)位、實(shí)物、區(qū)位狀況好好好好好好好好實(shí)物狀況江河創(chuàng)建集團(tuán)股份有限公司擬進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股//綜上，三個(gè)可比實(shí)例比準(zhǔn)租金相差幅度不大，故。市場(chǎng)增長(zhǎng)率與合同租金的增長(zhǎng)率大致相同，故本次評(píng)估長(zhǎng)率和區(qū)域內(nèi)其他類似物業(yè)的租金增長(zhǎng)趨勢(shì)，確定評(píng)估對(duì)評(píng)估人員在對(duì)周邊同類型物業(yè)進(jìn)行訪談及市調(diào)后，得到區(qū)未來(lái)商辦類物業(yè)租賃市場(chǎng)的空置率隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)逐步恢復(fù)正常水平的判斷。本項(xiàng)目2024年2025年2026年2027年-2060年辦公空置率50%35%25%商業(yè)空置率70%50%30%根據(jù)評(píng)估人員調(diào)查，市場(chǎng)上因拖欠租金造成收租損失很江河創(chuàng)建集團(tuán)股份有限公司擬進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股B.其他收入確定評(píng)估對(duì)象物業(yè)費(fèi)收入主要因?yàn)槲飿I(yè)管理、保安保潔等服務(wù)租約期內(nèi)商業(yè)部分的物業(yè)費(fèi)收入=租約期內(nèi)已租約期內(nèi)辦公部分的物業(yè)費(fèi)收入=租約期內(nèi)已租面積租約期外及空置部分的物業(yè)費(fèi)收入=辦公部分可租面積×0.個(gè)月租金，與市場(chǎng)同類物業(yè)調(diào)查的押金水平相同。押金利息按一C.年有效毛收入的確定年有效毛收入=租約期外及空置部分的租金收入+租約期單位：元收益期租約期外收入租約期內(nèi)租金物業(yè)費(fèi)收入押金利息收入綜合收入其中租金收入合計(jì)（含稅）2024年8-12月2,263,759.001,050,438.231,191,101.0012,428.004,517,726.233,314,197.232025年9,067,647.003,632,762.714,276,991.0047,626.0017,025,026.7112,700,409.712026年10,730,067.004,301,419.564,777,603.0056,369.0019,865,458.5615,031,486.562027年13,976,249.003,764,208.525,216,537.0066,526.0023,023,520.5217,740,457.522028年14,733,312.003,263,899.475,173,983.0067,489.0023,238,683.4717,997,211.472029年15,871,720.002,641,515.425,142,368.0069,424.0023,725,027.4218,513,235.422030年16,124,432.002,347,587.465,128,671.0069,269.0023,669,959.4618,472,019.462031年16,751,923.002,656,811.445,128,671.0072,782.0024,610,187.4419,408,734.442032年16,751,923.002,687,095.555,128,671.0072,896.0024,640,585.5519,439,018.55江河創(chuàng)建集團(tuán)股份有限公司擬進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股收益期租約期外收入租約期內(nèi)租金物業(yè)費(fèi)收入押金利息收入綜合收入其中租金收入合計(jì)（含稅）2033年17,379,411.002,784,555.805,128,671.0075,616.0025,368,253.8020,163,966.802034年17,816,777.002,155,528.165,114,888.0074,897.0025,162,090.1619,972,305.162035年20,532,345.00-5,068,088.0076,997.0025,677,430.0020,532,345.002036年20,532,345.00-5,068,088.0076,997.0025,677,430.0020,532,345.002037年21,762,790.00-5,068,088.0081,611.0026,912,489.0021,762,790.002038年21,762,790.00-5,068,088.0081,611.0026,912,489.0021,762,790.002039年22,993,236.00-5,068,088.0086,223.0028,147,547.0022,993,236.002040年22,993,236.00-5,068,088.0086,223.0028,147,547.0022,993,236.002041年24,223,683.00-5,068,088.0090,839.0029,382,610.0024,223,683.002042年24,223,683.00-5,068,088.0090,839.0029,382,610.0024,223,683.002043年25,454,127.00-5,068,088.0095,453.0030,617,668.0025,454,127.002044年25,454,127.00-5,068,088.0095,453.0030,617,668.0025,454,127.002045年26,761,411.00-5,068,088.00100,355.0031,929,854.0026,761,411.002046年26,761,411.00-5,068,088.00100,355.0031,929,854.0026,761,411.002047年28,068,694.00-5,068,088.00105,257.0033,242,039.0028,068,694.002048年28,068,694.00-5,068,088.00105,257.0033,242,039.0028,068,694.002049年29,375,977.00-5,068,088.00110,158.0034,554,223.0029,375,977.002050年29,375,977.00-5,068,088.00110,158.0034,554,223.0029,375,977.002051年30,683,261.00-5,068,088.00115,062.0035,866,411.0030,683,261.002052年30,683,261.00-5,068,088.00115,062.0035,866,411.0030,683,261.002053年31,990,545.00-5,068,088.00119,965.0037,178,598.0031,990,545.002054年31,990,545.00-5,068,088.00119,965.0037,178,598.0031,990,545.002055年33,874,630.00-5,068,088.00127,030.0039,069,748.0033,874,630.002056年33,874,630.00-5,068,088.00127,030.0039,069,748.0033,874,630.002057年35,758,718.00-5,068,088.00134,096.0040,960,902.0035,758,718.002058年35,758,718.00-5,068,088.00134,096.0040,960,902.0035,758,718.002059年37,642,805.00-5,068,088.00141,160.0042,852,053.0037,642,805.002060年17,880,334.00-2,407,343.0067,052.0020,354,729.0017,880,334.00合計(jì)869,949,193.0031,285,822.32180,517,698.003,379,626.001,085,132,339.00901,235,015.30年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用指出租房地產(chǎn)時(shí)，出租方應(yīng)負(fù)擔(dān)的各項(xiàng)成房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅及附加稅、保險(xiǎn)費(fèi)、租A.房產(chǎn)稅依據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》（國(guó)發(fā)[1986部國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于營(yíng)改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地江河創(chuàng)建集團(tuán)股份有限公司擬進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)），房產(chǎn)稅的稅率依照B.城鎮(zhèn)土地使用稅根據(jù)《北京市實(shí)施〈中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫城鎮(zhèn)土地使用稅的六個(gè)納稅等級(jí)具體為：每㎡年納稅額一級(jí)土地3、三級(jí)土地18元、四級(jí)土地12元、五級(jí)土地3元、六級(jí)土地1.5城鎮(zhèn)土地使用稅=8,169.04×1.5依據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改〔2016〕36號(hào)）、關(guān)于發(fā)布《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃法》的公告（國(guó)家稅務(wù)總局2016年第16號(hào)）、《財(cái)政部率的通知》（財(cái)稅〔2018〕32號(hào)）、《關(guān)于深化增值稅改銷項(xiàng)稅=（含稅租金收入/1.09×9%+不含稅物業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅=維修費(fèi)/1.09×9%+（銷售費(fèi)用+物業(yè)費(fèi)包括城建稅及教育費(fèi)附加及地方教育附加。根據(jù)《中華稅法》第四條，納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為百分之七；納的，稅率為百分之五；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或者鎮(zhèn)的2011〕72號(hào)],地方教育附加的費(fèi)率依據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅法》所附《印花稅稅F.租賃管理費(fèi)是指出租經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的交通、通訊、辦公279,479.98元，各年度《北京市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)是指出租經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的招商費(fèi)用，中介費(fèi)期一般為三年，中介費(fèi)為2個(gè)月，即支付比例為租金收入的2/H.維修費(fèi)維修費(fèi)是指為保證房屋正常使用每年需支付的對(duì)象本身的情況，綜合分析確定評(píng)估對(duì)象建筑物重置單價(jià)為56考慮到評(píng)估對(duì)象為全新?tīng)顟B(tài)，本次評(píng)估房屋維修費(fèi)取建筑物重置價(jià)保險(xiǎn)費(fèi)是指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失一般按建筑物重置成新價(jià)（建筑物重置價(jià)×成新率）乘以評(píng)估對(duì)象物業(yè)費(fèi)支出主要為因?yàn)槲飿I(yè)管理、保安保潔等服單位支付的費(fèi)用，根據(jù)產(chǎn)權(quán)人提供的一期物業(yè)合同，物業(yè)費(fèi)為4,9估對(duì)象建筑面積為20,397.54元，建筑面積占一期比重為30.9%，則物業(yè)費(fèi)支出=4,911,490.5×30.9%=1年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=房產(chǎn)稅+城鎮(zhèn)土地使用稅+增值稅及附加稅+折現(xiàn)率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率江河創(chuàng)建集團(tuán)股份有限公司擬進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股江河創(chuàng)建集團(tuán)股份有限公司擬進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股江河創(chuàng)建集團(tuán)股份有限公司擬進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股江河創(chuàng)建集團(tuán)股份有限公司擬進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股江河創(chuàng)建集團(tuán)股份有限公司擬進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股江河創(chuàng)建集團(tuán)股份有限公司擬進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股建成新率（每年遞減0.5%）及直線法成新率結(jié)果，收益。江河創(chuàng)建集團(tuán)股份有限公司擬進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股金額單位：萬(wàn)元土地價(jià)值=213,930,268.00-16和創(chuàng)新」未來(lái)預(yù)期租金收益反映在了價(jià)值上；2）北江河創(chuàng)建集團(tuán)股份有限公司擬進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股三、電子辦公設(shè)備類固定資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)說(shuō)明單位：元原值凈值電子辦公設(shè)備21,343.5416,969.32設(shè)備類合計(jì)21,343.5416,969.32減：減值準(zhǔn)備設(shè)備類凈額21,343.5416,969.322、資料收集：評(píng)估人員按照重要性原則，江河創(chuàng)建集團(tuán)股份有限公司擬進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股深圳市國(guó)策房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)有限公司40江河創(chuàng)建集團(tuán)股份有限公司擬進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股深圳市國(guó)策房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)有限公司41金額單位：人民幣元項(xiàng)目賬面值評(píng)估值增值率%原值凈值原值凈值原值凈值電子辦公設(shè)備21,343.5416,969.3220,200.0017,840.00-5.365.13合計(jì)21,343.5416,969.3220,200.0017,840.00-5.365.13凈值增值是由于部分電子辦公設(shè)備會(huì)計(jì)折舊年單位：元科目名稱賬面價(jià)值在建工程--土建工程261,575,592.14減：減值準(zhǔn)備合計(jì)261,575,592.14江河創(chuàng)建集團(tuán)股份有限公司擬進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股深圳市國(guó)策房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)有限公司424、現(xiàn)場(chǎng)訪談：評(píng)估人員向被評(píng)估單位調(diào)查了解了在解了在建工程賬面原值構(gòu)成、減值準(zhǔn)備計(jì)提方法等本次評(píng)估根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則--不動(dòng)產(chǎn)》(中評(píng)協(xié)[2017]38號(hào)收益法:收益法也稱收益資本化法、收益還原法，它是利用了經(jīng)濟(jì)學(xué)中的預(yù)深圳市國(guó)策房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)有限公司43V=本次評(píng)估根據(jù)各類房屋建筑物的特點(diǎn)、評(píng)估價(jià)值類（1）本次評(píng)估收益期收入，即年有效毛收入分為租金收入、物業(yè)費(fèi)收入、分別測(cè)算各個(gè)部分的租金收入，將各個(gè)部分租金收入進(jìn)行匯總得到總的租金收終通過(guò)測(cè)算收益期總收入-總支出得到評(píng)估對(duì)象收益期內(nèi)各期凈收益。將各期凈深圳市國(guó)策房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)有限公司44根據(jù)評(píng)估人員調(diào)查，評(píng)估對(duì)象土地使用權(quán)到期日為206日，剩余土地使用期限為35.8年。評(píng)估對(duì)象預(yù)計(jì)于年產(chǎn)用房，維護(hù)保養(yǎng)狀況較好，未進(jìn)行過(guò)更新改造。本屋的耐用年限和殘值率表》和建筑物的使用、維護(hù)和筑物剩余經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年。根據(jù)孰短原則A.租金收入的確定根據(jù)委托人提供的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《可租面積說(shuō)明》，評(píng)估對(duì)象查，評(píng)估對(duì)象3-4#的1層作為商業(yè)出租，其余部分作為根據(jù)評(píng)估人員對(duì)周邊同類物業(yè)的地下車位的調(diào)查，周深圳市國(guó)策房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)有限公司45江河創(chuàng)建集團(tuán)股份有限公司擬進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股可比案例A可比案例B可比案例C項(xiàng)目名稱環(huán)普科創(chuàng)園良基科技廣場(chǎng)昆侖科技園地下車位租金單價(jià)500元/月/個(gè)500元/月/個(gè)500元/月/個(gè)500元/月/個(gè)根據(jù)上文分析，確定評(píng)估對(duì)象商業(yè)、辦公的市場(chǎng)租金預(yù)計(jì)2024年底竣工交付，2025年1月正式出租，本次評(píng)估預(yù)測(cè)評(píng)估對(duì)象空置率如項(xiàng)目2024年2025年2026年2027年-2060年辦公空置率35%25%商業(yè)空置率50%30%地下車位35%25%年有效毛租金收入（車位部分）=月租金×車位個(gè)B.其他收入確定為0.86元/天/平，為區(qū)域同類物業(yè)正常水平，物業(yè)費(fèi)收入=辦公部分可租面積×0.86×365×（1-金為3個(gè)月租金，與市場(chǎng)同類物業(yè)調(diào)查的押金水平深圳市國(guó)策房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)有限公司46江河創(chuàng)建集團(tuán)股份有限公司擬進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股A.房產(chǎn)稅B.城鎮(zhèn)土地使用稅對(duì)象為六級(jí)工業(yè)用地，稅額為1.5元，根據(jù)產(chǎn)權(quán)人提供的城鎮(zhèn)土地使用稅=18,232.92×1.5銷項(xiàng)稅=（含稅租金收入/1.09×9%+不含稅物業(yè)深圳市國(guó)策房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)有限公司47江河創(chuàng)建集團(tuán)股份有限公司擬進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股進(jìn)項(xiàng)稅=維修費(fèi)/1.09×9%+（銷售費(fèi)用+物業(yè)費(fèi)調(diào)查，同類物業(yè)的類似管理費(fèi)主要為人員工資，參考產(chǎn)權(quán)人提供2024年8-12月的管理費(fèi)用=279,479.98/8*4*2025年至收益期末，管理費(fèi)用每年遞增2.7%。即深圳市國(guó)策房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)有限公司48江河創(chuàng)建集團(tuán)股份有限公司擬進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股據(jù)建筑物重置價(jià)的0.1%-1%計(jì)算。根據(jù)評(píng)估人員調(diào)查近幾及分析評(píng)估對(duì)象本身的情況，綜合分析確定評(píng)估對(duì)象建筑物重成新率按預(yù)測(cè)觀察法成新率與直線法成新率綜合確定~0.5‰，本次評(píng)估保險(xiǎn)費(fèi)費(fèi)率取平均水平約0.25‰。服務(wù)單位支付的費(fèi)用，根據(jù)產(chǎn)權(quán)人提供的一期物業(yè)合同，物業(yè)費(fèi)為元/年，評(píng)估對(duì)象建筑面積為45,520.59元，建筑面積占一期比重為69.1%，則物業(yè)費(fèi)支出=49,114,90.5×69.1%=3,年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=房產(chǎn)稅+城鎮(zhèn)土地使用稅+增值稅及附深圳市國(guó)策房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)有限公司49江河創(chuàng)建集團(tuán)股份有限公司擬進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股折現(xiàn)率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率-投率管理所投資房地產(chǎn)付出對(duì)應(yīng)的補(bǔ)償，房地產(chǎn)要求的江河創(chuàng)建集團(tuán)股份有限公司擬進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股江河創(chuàng)建集團(tuán)股份有限公司擬進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股江河創(chuàng)建集團(tuán)股份有限公司擬進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股江河創(chuàng)建集團(tuán)股份有限公司擬進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股江河創(chuàng)建集團(tuán)股份有限公司擬進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股深圳市國(guó)策房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司出讓合同，評(píng)估人員設(shè)定建筑物在土地到期后能獲建其中：參考中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)和環(huán)境保護(hù)部于1984年12月12日發(fā)布的《經(jīng)租房屋清產(chǎn)估價(jià)原則》對(duì)各種結(jié)構(gòu)房屋的經(jīng)濟(jì)耐用年限與殘值率，綜合預(yù)測(cè)觀察法成新率(每年遞減0.5%）及直線法成新率，收益期結(jié)束根據(jù)評(píng)估人員經(jīng)驗(yàn)，建筑物折現(xiàn)率一般高于房地產(chǎn)折現(xiàn)率1-2%。本次評(píng)估根據(jù)確江河創(chuàng)建集團(tuán)股份有限公司擬進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股深圳市國(guó)策房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司建筑物在收益期結(jié)束時(shí)的價(jià)值=5,826*45,520.59×66%×（1+1.7%）35.8÷（1+9%值為344,840,500-8,500,000=336,34金額單位：萬(wàn)元土地價(jià)值=336,340,500.00-26單位：元科目名稱賬面價(jià)值評(píng)估價(jià)值增值額增值率%在建工程--土建工程261,575,592.14268,063,378.006,487,785.862.48在建工程—減值準(zhǔn)備合計(jì)261,575,592.14268,063,378.006,487,785.862.48增值6,487,785.86元，增值率為2.48%。增值原因?yàn)椋荷钲谑袊?guó)策房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司租金收益反映在了價(jià)值上；2）北京市順義區(qū)五、無(wú)形資產(chǎn)—土地使用權(quán)評(píng)估技術(shù)說(shuō)明情況如下表:人祥街9號(hào)院委估對(duì)象的土地使用者通過(guò)出讓方式合法取得土地使用權(quán)，根據(jù)被估值單位提供江河創(chuàng)建集團(tuán)股份有限公司擬進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股深圳市國(guó)策房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司順義區(qū)地勢(shì)北高南低，地處燕山南麓，華北平原北端，屬潮白河沖積扇下段。境潮白河等河流分流其間，均呈南北走向，地下水源豐境內(nèi)已探明的礦藏有煤、泥炭、水泥灰?guī)r、大理石、砂石料及黏土等，其中煤、產(chǎn)業(yè)能源消費(fèi)量為15.42萬(wàn)噸標(biāo)準(zhǔn)煤，比上年降低0.59%；第二產(chǎn)業(yè)能源消費(fèi)量為深圳市國(guó)策房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司原新城、中心城區(qū)適宜功能產(chǎn)業(yè)的重要承接地，正在建設(shè)“港城融合的國(guó)際航空中心核心區(qū)，創(chuàng)新引領(lǐng)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)提升發(fā)展先行區(qū)，城鄉(xiāng)協(xié)義新城第2街區(qū)，將增設(shè)24個(gè)班、提供960個(gè)學(xué)位。兩項(xiàng)目預(yù)計(jì)分別于2024年11?市級(jí)重點(diǎn)工程：順義區(qū)域醫(yī)療中心項(xiàng)目被列為市級(jí)?其他項(xiàng)目推進(jìn)：空港醫(yī)院改擴(kuò)建項(xiàng)目一期工程、順深圳市國(guó)策房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司游線路。區(qū)內(nèi)的中糧·祥云小鎮(zhèn)舉辦第七屆戶外藝術(shù)季；順義奧林匹克水上公園舉辦辦南瓜藝術(shù)節(jié)、河北村民俗園舉辦金秋文化節(jié)等活動(dòng)。潮白河通航項(xiàng)目也成為網(wǎng)紅打?文化場(chǎng)所開(kāi)放：區(qū)文化館、區(qū)圖書(shū)館、區(qū)博物館、?旅游服務(wù)優(yōu)化：假日期間開(kāi)通旅游專線，由地鐵俸鮮花港，終點(diǎn)站為漢石橋濕地；文旅志愿者參與游客秩序維護(hù)、游覽路線指引、博物?公共租賃住房配套：順義區(qū)臨河公共服務(wù)租賃性配?綠道建設(shè)：國(guó)門綠道一期項(xiàng)目已開(kāi)工，預(yù)計(jì)10月完工。該項(xiàng)目估算建筑資金?南彩鎮(zhèn)瑞麟灣商業(yè)項(xiàng)目獲市發(fā)改委核準(zhǔn)，這是一座業(yè)綜合體，由16座商業(yè)樓組成，總建筑面積達(dá)28萬(wàn)㎡，計(jì)劃年內(nèi)開(kāi)工，預(yù)計(jì)2027?區(qū)域內(nèi)還有新世界百貨、順義華聯(lián)金街購(gòu)物中心、深圳市國(guó)策房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司?郵政網(wǎng)點(diǎn)布局：郵政網(wǎng)點(diǎn)在順義區(qū)分布廣泛，滿足等基本需求。并且郵政公司還在不斷拓展合作領(lǐng)域，提升服務(wù)水平，推動(dòng)郵政公共服已全部實(shí)現(xiàn)4G網(wǎng)絡(luò)全覆蓋、5G網(wǎng)絡(luò)連續(xù)覆蓋。在城區(qū)，住宅區(qū)、辦公樓宇等區(qū)?重點(diǎn)區(qū)域覆蓋加強(qiáng)：對(duì)于北京自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)順義組團(tuán)影響委估對(duì)象價(jià)格水平的個(gè)別因素主要指與宗地直接有關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施條件、宗地自身?xiàng)l件（形狀、面積、地形）、宗地在區(qū)域中的