信地城市廣場5號地塊商業(yè)定位及營銷推廣策略(126)頁

<信地城市廣場>

5號地塊商業(yè)定位及營銷

推廣策略前情回顧前一階段工作目標(biāo)——市場梳理及產(chǎn)品分割建議第二階段工作目標(biāo)——項(xiàng)目深化定位及營銷建議宏觀政策解讀；合肥商業(yè)市場梳理以及商業(yè)物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r評估；合肥及站前板塊在售商業(yè)項(xiàng)目競爭分析；在當(dāng)前淡市背景下，為使產(chǎn)品更加平衡、快速去化，我們提出項(xiàng)目的商業(yè)分割建議，并對項(xiàng)目的銷售、招商、運(yùn)營方式進(jìn)行了初步建議深入分析周邊商業(yè)狀況，對項(xiàng)目地位方向進(jìn)行深化；結(jié)合上海等一線城市，對項(xiàng)目的雕塑、景觀以及細(xì)節(jié)處理進(jìn)行建議；商業(yè)形象定位，推廣概念\推廣名\整體VI設(shè)計，階段性推廣策略商業(yè)推售策略及蓄客方案同策研展團(tuán)隊(duì)在原有數(shù)據(jù)監(jiān)控的基礎(chǔ)上，共調(diào)研大型商業(yè)項(xiàng)目19個，其中合肥銷售型商業(yè)16個，區(qū)域出租型商業(yè)3個。合肥銷售型商業(yè)：萬達(dá)廣場、明發(fā)商業(yè)廣場、新天地國際廣場、西環(huán)商業(yè)中心、喜洋洋婚慶廣場、大唐國際廣場、置地國際廣場、松芝萬象城、綠地饕界、元一柏莊·哈街、元一中西街、金地88街、華僑廣場、Crystalmall、東方廣場、濱湖新區(qū)金源mall區(qū)域出租型商業(yè)：元一時代廣場、溫莎杰座、藍(lán)鯨大廈前情回顧外街1、2層捆綁銷售，通過外街1層帶掉2層商鋪銷售，但面積盡量控制，這樣可以在市形勢不好的情況下，產(chǎn)品更加平衡去化；2層商業(yè)全部與外街1層商業(yè)組合銷售，通過不同形狀體塊組合化解進(jìn)深過長問題；商業(yè)分割原則在第一階段工作中，我們在經(jīng)過詳盡的前期市場調(diào)查后，對以下內(nèi)容進(jìn)行了深入探討：外街1、2層形式商鋪面積控制在150-300平米，主力在150-200平米左右；內(nèi)街1層形式商鋪面積控制在150平米以內(nèi)，主力在100平米以內(nèi)；面積控制原則前情回顧外街銷售持有3層商鋪未來的使用性低，未來去化相對困難，造成空鋪影響整體形象；3層商鋪價值低，持有成本低，然而通過自身持有，可通過主力店招商提升項(xiàng)目形象。建議3層商鋪整體持有3層商業(yè)分割形式修改建議前情回顧經(jīng)營管理氛圍營造招商管理租約銷售商業(yè)運(yùn)營平臺商業(yè)運(yùn)營平臺前情回顧100萬方，近1/2商業(yè)體量；七大業(yè)態(tài)規(guī)劃：家居MALL（信地紅星美凱龍全球家居生活廣場）、頂級SHOPPINGMALL、五星級酒店、5A級商務(wù)寫字樓、國際餐娛不夜城、商業(yè)步行街、商務(wù)公寓等多種物業(yè)形態(tài)，配有24萬平方米的花園式住宅和12.79萬平方米的立體停車庫。信地品牌15年商業(yè)運(yùn)營集大成作……..aim集團(tuán)品牌騰飛之作；改變合肥舊有商業(yè)格局，帶動區(qū)域消費(fèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大型商業(yè)中心明確目標(biāo)，確定主攻方向商業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)：區(qū)域標(biāo)桿型旗艦商業(yè)中心叫好又叫座分解目標(biāo)A對外樹立鮮明差異化的形象定位分解目標(biāo)B高利潤回報，實(shí)現(xiàn)引爆式銷售，形成沸點(diǎn)性話題，帶動持續(xù)性熱銷明確目標(biāo)，確定主攻方向Q1:如何對外樹立鮮明的差異化形象定位？A合肥商業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀分析區(qū)域商業(yè)發(fā)展格局分析項(xiàng)目周邊人群分析商業(yè)目標(biāo)客戶定位商業(yè)主題定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)定位思考路徑商業(yè)形象定位項(xiàng)目定位篇合肥商業(yè)市場格局合肥的成熟商圈集中在一環(huán)內(nèi)，主要是老城區(qū)商圈，新興的商圈主要集中在二環(huán)內(nèi)。1個市級商業(yè)功能區(qū):-老城區(qū)商圈4個區(qū)級商業(yè)功能區(qū):-新站商圈、三里庵商圈、南七商圈及政務(wù)新區(qū)老城區(qū)商圈（四牌樓/淮河路及三孝口），服務(wù)人口在100萬以上，商業(yè)面積在80萬平方米以上4個市級商業(yè)功能區(qū)其余的４個為區(qū)級商業(yè)功能區(qū)，服務(wù)人口在20萬以上，基本商業(yè)面積20萬平方米以上33個居住區(qū)級商業(yè)功能區(qū)商圈布局情況商圈大型寫字樓五星級酒店主要商業(yè)項(xiàng)目大型主力店興建商業(yè)項(xiàng)目重要公共設(shè)施老城區(qū)商圈招商大廈，CBD中央廣場古井假日酒店淮河路步行街、百盛、百大鼓樓、瑞景購物中心蘇寧、五星、國美、合家福華僑廣場、徽商購物廣場安徽省博物館新站商圈中環(huán)大廈，元一時代廣場希爾頓國際大酒店元一購物廣場，溫莎國際購物廣場家樂福，沃爾瑪工業(yè)園火車站，長途汽車站三里庵商圈九洲大廈、旺城大廈華倫瑞雅國際大酒店國購廣場、金色巴黎家樂福，家福特大洋百貨三里庵財政局南七商圈萬通大廈

/合肥商業(yè)大廈、合肥科技廣場、賽博數(shù)碼華聯(lián)、國美、蘇寧、百腦匯安高、自由艦公寓汽車專業(yè)市場政務(wù)新區(qū)蔚藍(lán)商務(wù)港、振業(yè)大廈泓瑞金陵大酒店住宅低商家樂福新城國際、香格里拉市政府、市體育中心商圈情況商圈比較分析商圈老城區(qū)商圈三里庵商圈南七商圈政務(wù)新區(qū)新站商圈知名度高較高較高一般一般商業(yè)定位中高檔中檔中檔中檔中高檔主營業(yè)態(tài)購物、餐飲、娛樂百貨商場、購物中心、專業(yè)市場傳統(tǒng)百貨、電子連鎖、汽車專題市場商業(yè)步行街、小型超市購物、服裝、日用品批發(fā)交通條件一般便捷便捷一般便捷消費(fèi)特征綜合綜合綜合購物購物、批零人流量非常密集密集密集較少非常密集主要消費(fèi)群體本地中高檔消費(fèi)群體及外來消費(fèi)群體中高檔白領(lǐng)、附近居民目標(biāo)性消費(fèi)群體政府機(jī)關(guān)人員、行政人員中高檔白領(lǐng)、附近居民新站區(qū)作為新興綜合性商圈，雖然發(fā)展時間不長，但憑借其臨近火車站的獨(dú)特優(yōu)勢以及大量專業(yè)市場和居住小區(qū)的興建，成為合肥整體商業(yè)格局中的重要一個組成部分。市級商圈區(qū)域商圈社區(qū)商圈已建項(xiàng)目29個在建項(xiàng)目14個特征一：未來合肥商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量眾多，分布廣泛合肥商業(yè)未來發(fā)展項(xiàng)目名稱商業(yè)面積項(xiàng)目規(guī)劃亮點(diǎn)萬達(dá)22萬萬達(dá)白金五星級酒店、沿河酒吧街、包河金街、萬達(dá)5A級寫字樓世紀(jì)金源30萬精品百貨、大型綜合超市、超大型汽車銷售展示廳吉瑞泰盛20萬5星院線、中高檔KTV、主題酒吧、主題超市、精品百貨、兒童樂園東方廣場

16萬大賣場、百貨商場、甲級寫字樓、星級酒店中環(huán)城40萬五星級酒店、五星級院線、大型電玩城、大型購物中心明發(fā)商業(yè)廣場30萬五星級酒店、建材超市、影城、百貨商場、數(shù)碼電器城、夜總會金地19128.8萬酒店、餐飲、酒吧、娛樂、電影院北京華聯(lián)6萬集國際名店、知名餐飲、娛樂、美容、休閑、服飾等一體綜合購物中心樂購購物中心12.3萬購物餐飲、大型超市、公寓寫字樓富世廣場14萬百貨區(qū)，娛樂化商業(yè)步行街、國際名店區(qū)華僑廣場9萬名品、購物、餐飲、娛樂、文化，酒吧一條街和華僑美食廣場安糧廣場24萬名品、購物、餐飲、娛樂、文化松芝萬象城10萬大型超市、影院、餐飲娛樂、寫字樓綠地贏海25萬大型主題百貨、大賣場、中高端餐飲、娛樂、休閑、高端健身、多廳影院恒盛廣場17.5萬商業(yè)、高檔寫字樓、星級酒店、生態(tài)公園華潤廣場4萬住宅商業(yè)、生活型商業(yè)大唐廣場9萬風(fēng)情商業(yè)街、沃爾瑪國際購物廣場、國際甲級寫字樓、美國豪生高級商務(wù)酒店未來商業(yè)項(xiàng)目大多以城市綜合體為主要開發(fā)模式，且項(xiàng)目商業(yè)定位越發(fā)高端。特征二：未來商業(yè)項(xiàng)目的定位越發(fā)高端，合肥商業(yè)市場品質(zhì)競爭時代來臨合肥商業(yè)未來發(fā)展商圈分散化：隨著城市發(fā)展，市級商圈具有極強(qiáng)的消費(fèi)吸引力及但受多方因素的制約，消費(fèi)的檔次很難在短時間內(nèi)提升，區(qū)級商圈正在逐漸擁有自身忠實(shí)的消費(fèi)群競爭白熱化:2-3年內(nèi)投放300萬商業(yè)體量，加劇競爭開發(fā)模式同質(zhì)化：大多以城市綜合體為主要開發(fā)模式，通過購物、休閑、娛樂、餐飲多種業(yè)態(tài)，且項(xiàng)目商業(yè)定位越發(fā)高端。合肥商業(yè)未來格局區(qū)域商業(yè)發(fā)展格局新站區(qū)商圈地理位置新站區(qū)南起明光路，西至站前路，中心區(qū)域位于瑤海區(qū)勝利路、臨泉路一帶先后打造了合肥市“商圈經(jīng)濟(jì)”發(fā)展的“三大之最”，即：安徽第一家“SHOPMALL”——元一時代廣場、安徽服飾第一街——站前路輕紡服裝專業(yè)市場、合肥市第一家按五星標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計建造的大酒店——合肥元一希爾頓大酒店。區(qū)域?qū)傩孕诺爻鞘袕V場新站區(qū)商圈是合肥市新興代表綜合性商圈，以專業(yè)市場為主格局的“商圈經(jīng)濟(jì)”業(yè)已成為新站區(qū)的品牌和特色21區(qū)域?qū)傩孕抡緟^(qū)商圈新站區(qū)商圈是合肥市新興代表綜合性商圈．隨著元一時代廣場的建成而形成商圈氛圍，擁有合肥最大體量的綜合購物中心，新興業(yè)態(tài)形式較受人歡迎，但是周邊整體發(fā)展還較慢。該商圈的最大特點(diǎn)是現(xiàn)代綜合商圈和物流商圈合而二為一，商業(yè)的主要支撐是現(xiàn)代購物、服裝、日用品批發(fā)和合肥現(xiàn)代物流中心。新站區(qū)最大特點(diǎn)是現(xiàn)代綜合商圈和物流商圈合而二為一項(xiàng)目周邊商業(yè)廣場分布圖恒豐家樂福元一時代廣場溫莎杰座藍(lán)鯨大廈項(xiàng)目商圈分析目前項(xiàng)目周邊的集中型商業(yè)（不含批發(fā)市場）主要集中在勝利路一帶，本案周邊無大型集中型商業(yè)我們選取了其中的兩個：元一時代廣場、溫莎國際購物廣場著重分析23元一時代廣場元一時代廣場購物中心商場位置：合肥市新站區(qū)勝利路與鳳陽路交匯處西南角總建筑面積：160，000平米商業(yè)面積：80，000平米停車位：358個投資商：香港元一集團(tuán)開業(yè)時間：2006年1月1日主力租戶：商場概述：目前安徽省最大的高層綜合建筑群。目標(biāo)成為安徽首席體驗(yàn)式時代歡樂主題購物公園，元一時代廣場集購物、休閑、娛樂、餐飲、會展、康體、旅游、商務(wù)八大功能于一體項(xiàng)目定位：以中高檔為主的合肥首家一站式購物中心，內(nèi)含百貨、家電、餐飲、娛樂等多種業(yè)態(tài)。24元一時代廣場購物中心——樓層布局元一時代廣場L4-歡樂頻道KTV歡樂谷游樂場球影城餐飲L3-北京華聯(lián)、國美電器、時代百貨、翼飛文化、音樂皇廷、城市花園咖啡店L2-北京華聯(lián)、國美電器、招商銀行、時代百貨L1-北京華聯(lián)、國美電器、肯德基、時代百貨25元一時代廣場26元一時代廣場27元一時代廣場28元一時代廣場味來世界美食廣場29元一時代廣場購物中心總體業(yè)態(tài)比例元一時代廣場購物中心的業(yè)態(tài)構(gòu)成有基本的購物中心雛形，主要是因?yàn)樵灰M(jìn)了時代百貨、國美電器、北京華聯(lián)、環(huán)球影城等零售主力店，使得業(yè)態(tài)變得較為豐富。元一時代廣場購物中心的餐飲比例較少，主要分布在四層；娛樂業(yè)態(tài)主要為電影院、KTV、游樂場。元一時代廣場購物廣場以購物零售為主，業(yè)態(tài)較為豐富，餐飲比例相對較少30溫莎國際廣場【溫莎·購物廣場】40000㎡超大規(guī)模；世界零售業(yè)巨頭沃爾瑪領(lǐng)銜出擊；貴族精品主題高端呈現(xiàn)【溫莎·花園世家】王室大堂，皇家空中園林，英式管家服務(wù)，盡顯勛爵名宅【溫莎·商務(wù)公館】3884㎡高格極品小空間美輪美奐商場位置：合肥市新站區(qū)勝利路與鳳陽路交匯處西南角總建筑面積：160，000平米商業(yè)面積：40，000平米停車位：1037個開發(fā)商：合肥萬好置業(yè)有限公司開業(yè)時間：2006-05-18項(xiàng)目概況：31一樓百貨：店中店、主題店、連鎖店及品牌服裝、化妝品、飾品城、煙酒專營、服裝店、數(shù)碼城、珠寶玉器城、各式小專賣、名品折扣店等；二，三樓：沃爾瑪超市；四樓：餐飲、娛樂；茶樓、健身、美容、攝影等休閑項(xiàng)目。溫莎購物廣場——樓層布局溫莎國際廣場受沃爾瑪超市的輻射，廣場的人氣比較充足，有相當(dāng)?shù)目驮磪^(qū)域商業(yè)格局1、新站區(qū)商圈是合肥市新興代表綜合性商圈，以專業(yè)市場為主2、目前項(xiàng)目周邊的集中型商業(yè)（不含批發(fā)市場）主要集中在勝利路一帶，本案周邊無大型集中型商業(yè)3、元一時代廣場、溫莎國際購物廣場主要經(jīng)營業(yè)態(tài)為購物為主的傳統(tǒng)生活配套商業(yè)，整體檔次有限項(xiàng)目定位樓號棟計面積總計A#樓2423㎡37938㎡B#樓3039㎡C#樓2745㎡D#樓3646㎡E#樓5253㎡裙樓（2~4#）13090㎡裙樓（5#）7742㎡商業(yè)指標(biāo)分析3.8萬方中小體量，3層沿街商業(yè)和內(nèi)街形態(tài)，緊鄰站前路和臨泉路，沿街面展示充分，具備打造成為精品商業(yè)街區(qū)的良好潛質(zhì)35本案地區(qū)常住人口總數(shù)約為120000人。周邊為成熟住宅區(qū)，新老住宅云集，以新建小區(qū)為主，已經(jīng)逐步形成了高品質(zhì)生活區(qū)。人口構(gòu)成含白領(lǐng)、私營業(yè)主、部隊(duì)家屬、離休干部等，人口素質(zhì)較高、消費(fèi)能力較強(qiáng)。新站區(qū)房產(chǎn)市場是各區(qū)中發(fā)展比較成熟的區(qū)域，核心地帶以高檔住宅為主，向元一時代花園、名人御苑、金色地帶、溫莎杰座等周邊居住人群分析周邊社區(qū)密集，人口素質(zhì)較高，消費(fèi)能力較強(qiáng)本案36周邊辦公人群分析新站區(qū)站后板塊新站區(qū)站前板塊老瑤海區(qū)板塊瑤海區(qū)龍崗板塊本案新站區(qū)的寫字樓市場發(fā)展很不錯，中環(huán)國際、恒豐大廈等高檔寫字樓入住率不錯，新站區(qū)的寫字樓市場具有良好的商業(yè)前景和投資前景。周邊現(xiàn)在辦公項(xiàng)目較多，如利港國際、寶文國際、香格里拉國際中心等。其項(xiàng)目較新，辦公人員素質(zhì)較高，消費(fèi)能力也較強(qiáng)。周邊較多的辦公項(xiàng)目,能為本案提供當(dāng)?shù)卮罅康闹懈叨说纳虅?wù)客源和客戶周邊批發(fā)市場人群分析項(xiàng)目周邊批發(fā)市場分布圖中綠廣場浙江商貿(mào)城上海七浦服飾安徽皮具市場安徽大市場五金大市場寶鉆大廈白馬Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ期光大國際廣場世貿(mào)商城瑤海家俱城雅豪家俱名店中州家俱城安徽汽摩配市場環(huán)宇家俱城美克美家好美家建材超市批發(fā)市場：13家周邊擁有大量批發(fā)市場，可為我們項(xiàng)目提供充足的客源項(xiàng)目周邊長途客運(yùn)站點(diǎn)分布圖省客長途汽車站合肥汽車站合肥旅游汽車站合肥汽車客運(yùn)總站新亞汽車站火車站公交站臺35個5家車站項(xiàng)目商圈分析靠經(jīng)火車站，合肥汽車客運(yùn)總站，對我們的項(xiàng)目將帶來一個良好的旅游客戶39目標(biāo)消費(fèi)客群分析本項(xiàng)目潛在消費(fèi)群體構(gòu)成中高檔住宅居民中高檔住宅人群周邊住宅社區(qū)居民中高檔個人消費(fèi)，注重品位和個性

周邊的商務(wù)辦公人口

中高收入白領(lǐng)階層注重品位和個性消費(fèi)周邊大市場等帶來的商務(wù)客戶商務(wù)、白領(lǐng)的消費(fèi)需求旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展臨近火車站、長途汽車客運(yùn)總站，

為我們提供一個良好的客源40目標(biāo)消費(fèi)客群分析消費(fèi)傾向消費(fèi)能力合肥旅游的游客，其他第三類消費(fèi)群周邊商務(wù)辦公人口次主力消費(fèi)群中高檔住宅人群周邊住宅社區(qū)居民主力消費(fèi)群41目標(biāo)消費(fèi)客群分析中高檔住宅的居民周邊商務(wù)辦公區(qū)人口來合肥旅游的游客居住在周邊高尚住宅社區(qū)。平時工作在合肥市區(qū)一般借助出租車為主要交通工具此類消費(fèi)群體具有較高的消費(fèi)能力，在上下班、出行途中往往會以本項(xiàng)目作為中轉(zhuǎn)站。以周邊的商務(wù)辦公人群為主，中高端消費(fèi)客群，此部分消費(fèi)群體往往較為關(guān)注商務(wù)類的需求，例如精品商務(wù)、餐飲、咖啡等。因長期在此工作，在閑暇之余也可以有一定的生活，同時附帶進(jìn)行一些餐飲類、生活類的消費(fèi)。靠近火車站，有不少的全國各地的游客慕名而來。本項(xiàng)目火車站，借助較好的地段、交通優(yōu)勢，滿足游客以及其他區(qū)域消費(fèi)者餐飲、特色購物等需求。本項(xiàng)目60%消費(fèi)來源本項(xiàng)目25%消費(fèi)來源本項(xiàng)目15%消費(fèi)來源核心消費(fèi)人群20-40歲附帶消費(fèi)人群15-50歲42目標(biāo)特質(zhì)43傳統(tǒng)的社區(qū)配套產(chǎn)品VS新城市新生活的體驗(yàn)型產(chǎn)品

本案追求更多的是時尚健康的生活方式主題定位建議傳統(tǒng)社區(qū)配套商業(yè)以滿足周邊居民的日常生活消費(fèi)需求為主。以就近便捷性消費(fèi)為特點(diǎn)，輻射面有限。時尚健康的體驗(yàn)型商業(yè)顛覆傳統(tǒng)的社區(qū)商業(yè)理念，融入更多時尚、科技、健康、綠色的元素，彰顯全新的生活詮釋和追求。44主題定位新合肥生活體驗(yàn)肥上獨(dú)一無二的全新體驗(yàn)型消費(fèi)場所演繹精彩生活……新合肥商務(wù)、家庭生活方式之主流……信地城市廣場45項(xiàng)目定位家庭新穎放松享受美食歡聚休閑生活娛樂聚會信地城市廣場美食分享時光時尚周末寓教于樂的空間UniqueAttitudes健康生活選擇Friends&Family詮釋高端家庭生活方式美食歡聚休閑EasternTaste

WesternStyleVarietyofDinning優(yōu)質(zhì)精選的美食Dynamics&MusicShoppingExperience46項(xiàng)目定位區(qū)域商業(yè)：大眾化市級商業(yè)中心、合肥商業(yè)代表高端消費(fèi)商圈間的鏈接節(jié)點(diǎn)做精而非做全改變現(xiàn)有大眾化消費(fèi)特性打造精品社區(qū)、商務(wù)配套區(qū)域級商業(yè)設(shè)施，以餐飲、休閑娛樂為主、購物為輔的精品特色商業(yè)發(fā)展原則區(qū)域級商業(yè)中心，主要吸引項(xiàng)目周邊相關(guān)區(qū)域客流與元一、溫莎廣場形成錯位與互補(bǔ)以餐飲、休閑娛樂為主、購物為輔，主要吸引目的性消費(fèi)人群商業(yè)定位餐飲（40%）、休閑娛樂（40%）、購物、社區(qū)配套（20%）商鋪3.8萬方區(qū)域級商業(yè)設(shè)施，以餐飲、休閑娛樂為主、購物為輔的特色商業(yè)業(yè)態(tài)建議業(yè)態(tài)定位商圈界定商圈范圍目標(biāo)消費(fèi)群核心商圈項(xiàng)目半徑1.5公里目的性消費(fèi)體驗(yàn)式消費(fèi)一級輻射商圈瑤海、站后、瑤海工業(yè)區(qū)二級輻射商圈合肥市區(qū)東北部客源目的性消費(fèi)體驗(yàn)式消費(fèi)目的性消費(fèi)體驗(yàn)式消費(fèi)本項(xiàng)目的核心輻射范圍預(yù)計在半徑1~2公里范圍內(nèi)；主打客戶群為在周邊生活和工作的居住人群和辦公、批發(fā)市場等商務(wù)人群；需要開拓的客戶為外區(qū)客戶和旅游客源等。項(xiàng)目周邊住宅項(xiàng)目多、批發(fā)市場云集，高端人口基礎(chǔ)較好。本項(xiàng)目商圈及目標(biāo)消費(fèi)群界定客戶定位雕塑、景觀以及細(xì)節(jié)處理篇考量因素：區(qū)位：均位于上海主要繁華商業(yè)區(qū)域產(chǎn)品：沿街商鋪形態(tài)，均有內(nèi)街檔次：中高端特色商業(yè)項(xiàng)目參考案例：浦東花木：大拇指廣場浦東第一八佰伴商圈：上海灣徐家匯商圈：永新坊南京西路：四季坊楊浦大連路：海上海大拇指廣場海上海上海灣永新坊四季坊借鑒案例51雕塑原景觀方案采用“水晶石雕塑標(biāo)示牌”，同策認(rèn)為存在以下幾點(diǎn)問題：問題1：“水晶石雕塑標(biāo)示牌”意象較為抽象，給人以冷冰冰感覺問題2：“水晶石雕塑”作為入口標(biāo)示，無法凸顯其的標(biāo)志性和地標(biāo)性同策建議：借鑒相關(guān)相關(guān)成功項(xiàng)目，對雕塑主題及細(xì)節(jié)進(jìn)行優(yōu)化53借鑒案例入口處理入口雕塑設(shè)置具有標(biāo)志性、地標(biāo)性的大型雕塑，以達(dá)到醒目和方便記憶的功能，如大拇指廣場和永新坊大拇指廣場上海灣永新坊54雕塑形態(tài)入口主題雕塑建議建筑具有明顯的指引性和引導(dǎo)性，可以使游客更容易進(jìn)入氛圍，融入環(huán)境，同時具有典型的標(biāo)志性寓意高孝午系列作品雕塑《標(biāo)準(zhǔn)時代》由中央美院高孝午創(chuàng)作，高孝午的成名作《標(biāo)準(zhǔn)時代》，描述二男一女的上班族堆滿笑臉的哈腰迎賓姿態(tài)，是他為身邊的“活人”所作的“寫生”行動。它為我們展示了一種標(biāo)準(zhǔn)的生活、標(biāo)準(zhǔn)的姿勢、標(biāo)準(zhǔn)的微笑，生動、有活力貼近生活、富有特色和標(biāo)志性，與我們周圍標(biāo)準(zhǔn)的大樓、標(biāo)準(zhǔn)的街道相映成趣。價格：15-25萬元/組上海柏悅酒店大堂55雕塑形態(tài)情景式雕塑建議項(xiàng)目內(nèi)部雕塑應(yīng)具有生動形象的定位情景，富有生命力的代表性的雕塑小品海上海海上海56景觀項(xiàng)目景觀規(guī)劃方面存在的現(xiàn)實(shí)困難以及本案景觀規(guī)劃的要求1、受地塊限制，綠化率不高2、地面大面積綠化不現(xiàn)實(shí)3、本案需要在景觀方面打造出特色，以與合肥其它項(xiàng)目明顯區(qū)隔，形成自身特色同策建議：1、單體商業(yè)屋頂大面積綠化，提高項(xiàng)目的綠化率，并能提升住宅產(chǎn)品的價值，響應(yīng)最新低碳理念；2、垂直綠化打造，營造豐富的景觀層次，營造悠閑的購物氛圍3、局部設(shè)置庭院式景觀，是文化和品位的融合，營造獨(dú)特的意境屋頂綠化屋頂綠化成本：以草坪為主的“輕型屋頂”綠化造價120-220/平方米單體商業(yè)屋頂大面積綠化，提高項(xiàng)目的綠化率，并能提升住宅產(chǎn)品的價值，響應(yīng)最新低碳理念59垂直景觀垂直綠化景觀大拇指廣場大拇指廣場上海灣垂直綠化打造，營造豐富的景觀層次，營造悠閑的購物氛圍60庭院式景觀中式、日式庭院設(shè)計大拇指廣場局部設(shè)置庭院式景觀，是文化和品位的融合，營造獨(dú)特的意境大拇指廣場61細(xì)部處理細(xì)節(jié)建議在商業(yè)主出入口或中心廣場合理利用公共空間，搭建一些臨時建筑，可以對公共空間有效的利用公共空間的利用大拇指廣場細(xì)節(jié)建議中空走廊及透明采光天幕，與琉璃天窗的運(yùn)用，富有代在氣息和文化底蘊(yùn)透明彩色天幕的使用四季坊四季坊上海灣64特色建筑獨(dú)立區(qū)別的特色建筑和街區(qū)可以明顯區(qū)分，但有可以很好的融入的特色建筑，形成獨(dú)特的一種風(fēng)景大拇指廣場大拇指廣場大拇指廣場65細(xì)節(jié)建議與區(qū)域景觀相結(jié)合的特色座椅，增加商業(yè)區(qū)情調(diào)。創(chuàng)意戶外桌椅細(xì)節(jié)建議主題式情景小品特色的主題小品的采用，豐富街區(qū)的觀賞和景觀性業(yè)態(tài)多元名品匯粹時尚主場休閑娛樂商務(wù)領(lǐng)航我們應(yīng)帶給消費(fèi)者的印象是？生活配套購物配套商務(wù)配套餐飲預(yù)留重新審視項(xiàng)目全椒路站前路5號地塊商業(yè)價值人和：3樓自持性品牌物業(yè)，樹立信心保障地利：大型綜合體內(nèi)商業(yè)，三重目標(biāo)人群，商家人氣保障天時：差異化業(yè)態(tài)區(qū)隔競爭，建立購買保障天時：承合肥經(jīng)濟(jì)大發(fā)展之契機(jī)地利：最具發(fā)展?jié)摿Φ恼厩皡^(qū)域人和：信地集團(tuán)15年商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)5號地塊商業(yè)價值梳理根據(jù)項(xiàng)目總體的設(shè)計規(guī)劃以及區(qū)域的業(yè)態(tài)分布，從整體上充分體現(xiàn)出項(xiàng)目的綜合性與一站性，并通過整體的商業(yè)打造，將項(xiàng)目塑造成區(qū)域一站式休閑商業(yè)中心從整體的業(yè)態(tài)上在強(qiáng)調(diào)綜合性的同時，更多的通過特色時尚服飾品牌、特色餐飲、時尚服飾、親民廣場、電影院、等來突出項(xiàng)目的自身特色，從而使項(xiàng)目能夠成為區(qū)域年輕、時尚家庭消費(fèi)的目的地由于本案便捷的商貿(mào)物流地段，還將吸引除泛長三角區(qū)域具有一定消費(fèi)能力的商務(wù)客群，使此區(qū)域成為商務(wù)消費(fèi)的聚集區(qū)5號地塊商業(yè)價值梳理5號地塊商業(yè)廣場所具備的基本特質(zhì)：城市新發(fā)展?jié)摿^(qū)域大型綜合體內(nèi)商業(yè)廣場開放式構(gòu)造有利于區(qū)域人氣的聚集遙相呼應(yīng)的“元一商圈”高端住宅、企業(yè)辦公商務(wù)，CBD群聚效應(yīng)顯著項(xiàng)目周邊輻射1-2公里內(nèi)三重目標(biāo)消費(fèi)群體+商務(wù)消費(fèi)群體區(qū)域內(nèi)約12萬戶常駐消費(fèi)人群給予強(qiáng)大的基礎(chǔ)消費(fèi)力支撐項(xiàng)目形象推廣定位

城市主場一站式旗艦商務(wù)休閑廣場5號地塊商業(yè)形象定位Q2:如何實(shí)現(xiàn)引爆式熱銷效果，讓項(xiàng)目即叫好又叫座？B商業(yè)部分營銷推廣篇活動控制線上系列性商業(yè)宣傳主題，深入解讀商業(yè)價值及未來發(fā)展前景話題控制2000現(xiàn)場控制2001渠道控制20022003利用線上、線下媒體，不斷發(fā)布新鮮話題，以媒體爆料形式揭示項(xiàng)目投資價值。已有商業(yè)客戶群體資源鎖定（大市場、美凱龍、廣東商會等商業(yè)合作組織）品牌業(yè)態(tài)地圖、沙盤形象展示，未來規(guī)劃等售樓處包裝不斷進(jìn)行心理暗示5重控制手段廣告控制大型人氣聚集型商業(yè)活動，演繹未來商業(yè)氛圍引爆人氣關(guān)注推廣重點(diǎn)品牌信心三樓自持性物業(yè)，信地與您共襄財富盛典實(shí)例論證15年打造無數(shù)千萬富翁，信地再攜城市廣場創(chuàng)富合肥旗艦形象品牌商家意向入駐地圖，人氣導(dǎo)入保障財富保障區(qū)域內(nèi)約12萬固定消費(fèi)人群，商家財富無憂優(yōu)勢灌輸樹立形象品牌樹立價值最大化開盤熱銷期階段主題目的商業(yè)旗艦書寫合肥商業(yè)新傳奇戶外、事件傳播、網(wǎng)絡(luò)、直投等

千萬級黃金鋪王一鋪難求現(xiàn)場戶外、老客戶維護(hù)、軟性炒作等2009.082010.9渠道與手段2010.07形象導(dǎo)入市場發(fā)聲引發(fā)期待城市主場一站式旗艦商務(wù)休閑廣場工地現(xiàn)場包裝戶外、軟性炒作、活動引爆等推廣節(jié)奏現(xiàn)場廣告系列軟文炒作硬廣告全面鋪開直郵通路樓體導(dǎo)旗LED圍墻商場氣氛營造交通地段決定市政利好直接受益者購物、休閑、商務(wù)談判一站式消費(fèi)理念周邊名盤、名企云集匯聚人流等（火車站、汽車站、軌道交通1號線）新安晚報合肥晚報安徽市場報江淮晨報、HOUSE365/合肥搜房/合肥購房網(wǎng)覆蓋大市場、紅星美凱龍、廣東商會會員等私營企業(yè)業(yè)主媒體建議蓄水期營銷推廣蓄水期營銷推廣策略——針對大眾勝利廣場遭遇市政拆遷，周邊12萬居民下一個休閑娛樂廣場將會是哪里？7月1日城際高鐵即將開通，廣大商務(wù)旅客未來將涌入何方？信地城市廣場樹立一站式商業(yè)旗艦?zāi)０澹戏逝f有的商業(yè)格局將被改變！商務(wù)談判、休閑購物、娛樂健身，信地城市廣場執(zhí)手合肥新商業(yè)格局之牛耳！信地城市廣場將攬聚12萬消費(fèi)人群納入商業(yè)版圖？！蓄水期營銷推廣策略——針對大眾話題炒作系列組織、協(xié)調(diào)、統(tǒng)領(lǐng)各路線上、線下媒體進(jìn)行全方位、立體化的新聞性話題轟炸蓄水期營銷推廣策略——針對大眾蓄水期營銷推廣策略——針對大眾蓄水期營銷推廣策略——針對大眾事件、活動雙管齊下蓄水期營銷推廣策略——針對大眾事件營銷不斷炒作話題——樹立投資信心事件主題：

廣東商會xxx名會員專程奔赴合肥考察

信地城市廣場大型商業(yè)街區(qū)事件、活動雙管齊下蓄水期營銷推廣策略——針對大眾事件營銷不斷炒作話題——樹立投資、經(jīng)營信心事件主題：

合肥XXX市政領(lǐng)導(dǎo)親臨指導(dǎo)信地城市廣場

整體商業(yè)規(guī)劃事件、活動雙管齊下蓄水期營銷推廣策略——針對大眾大型商業(yè)街區(qū)體驗(yàn)活動引爆人氣沸點(diǎn)活動主題：

信地城市廣場首屆“商業(yè)嘉年華”

活動時間：8月開盤前兩周

活動地點(diǎn)：接待中心外場

活動形式：聯(lián)系前期品牌招商意向商家，以及新加入”品牌戰(zhàn)略聯(lián)盟“

之商家，在接待中心外場搭建”吃、喝、玩、樂“樣板街區(qū)，面向全市市民開放，提前讓意向客戶領(lǐng)略到城市廣場未來的濃厚的商業(yè)氛圍，消除其投資顧慮，促成銷售；并且也提前讓合肥市民感受到城市廣場旗艦商業(yè)的業(yè)態(tài)及形象，實(shí)現(xiàn)后期商業(yè)順利運(yùn)營。

目標(biāo)客戶大市場客戶紅星美凱龍客戶渠道宣傳，感情維系重點(diǎn)鎖定大市場、紅星美凱龍商家客戶拓展計劃贈送經(jīng)營戶印有項(xiàng)目信息的實(shí)用禮品在大市場及紅星美凱龍主入口處、下沉式廣場、停車區(qū)域、電梯口、休息椅等關(guān)鍵出入點(diǎn)采取空飄+橫幅形式或創(chuàng)意派單吸引客戶在半封閉及全封閉商場內(nèi)部利用地貼傳遞項(xiàng)目信息利用短信高頻次轟炸，制造緊迫感區(qū)域內(nèi)利用吊旗、大豎幅、橫幅、空中廣播、傳遞項(xiàng)目銷售信息空中覆蓋地面伏擊重點(diǎn)把控隱性滲透TEXTTEXTTEXT立體轟炸\高頻次\多渠道進(jìn)行推廣總體媒體傳播策略體驗(yàn)式組織客戶實(shí)地觀摩項(xiàng)目茶話交流會重點(diǎn)推薦渠道短信：每周一至五以倒計時方式傳遞項(xiàng)目預(yù)約及即將開盤信息水電費(fèi)賬單：將項(xiàng)目開盤信息印在標(biāo)準(zhǔn)水電費(fèi)賬單背面投遞給商戶客戶刊物贈閱、DM投遞空中廣播：在紅星美凱龍內(nèi)部高頻次反復(fù)宣傳項(xiàng)目形象及即將開盤信息全面覆蓋，重點(diǎn)擊破傳播媒介放置地點(diǎn)大豎幅中廳入口處和訊傳媒大視頻VCR播放中廳主入口外場X展架/易拉寶分別放置于各樓層電梯/自動扶梯/收銀臺/休息椅旁邊DM單各樓層書報夾/收銀臺/入口處咨詢桌均可放置，以供取閱/停車區(qū)域（周六可安排保安派發(fā)）宣傳單張紅星美凱龍導(dǎo)購指南空中廣播每天高頻次，反復(fù)播放，向消費(fèi)者傳遞開盤信息，增強(qiáng)商戶緊迫感場所屬性場所類型（舉例）傳播媒介地點(diǎn)開放型市場日用百貨城/窗簾一條街等空飄南大門中心廣場處橫幅主干道相對商鋪之間（建議每隔10——15米一條）半封閉型市場（頂部有遮光棚）精品鞋城/電子城/書刊城等吊旗懸掛于遮光棚上地貼主入口主干道地面全封閉型市場鞋服廣場、家電名品城等地貼主入口地面吊旗主干道懸掛吊旗橫幅大市場停車位旁的廣告位DM派發(fā)點(diǎn)：摩托車位墻體廣告紅星美凱龍門口宣傳展架在紅星各樓層書報夾、收銀臺、咨詢臺擺放項(xiàng)目宣傳資料及X展架增設(shè)商業(yè)品牌業(yè)態(tài)地圖展示建議周末人流密集時，在紅星門口停車區(qū)域增設(shè)保安進(jìn)行派單建議在紅星“導(dǎo)購指南”刊物中增加項(xiàng)目的即時性宣傳廣告水晶

名片盒印有LOGO的放置名片的水晶臺卡，作為長期宣傳項(xiàng)目的載體贈送給商戶遮陽棚為大市場沿街主入口商戶免費(fèi)搭建印有項(xiàng)目信息的遮陽棚，提升項(xiàng)目好感度，并可與其協(xié)商在其門口放置項(xiàng)目X展架，隱性滲透方式便簽紙、筆與名片盒形式類似，制作印有項(xiàng)目信息的便簽紙和筆，方便日常使用空飄橫幅橫幅橫幅橫幅贈送遮陽棚蓄水期營銷推廣策略106本案總計可售面積為185001方，其中商業(yè)面積為37348方；獨(dú)幢商業(yè)15546方、裙樓商業(yè)為21802方。產(chǎn)品解讀107商業(yè)解讀商業(yè)：在商品房政策打壓下，商業(yè)市場受調(diào)控影響較少，投資客戶較容易進(jìn)場，本案地段位置的稀缺性，投資、自用人士夢寐以求的歸宿108推案思路109推案思路110推案思路總體均勻定價保證開盤銷售率平開高走策略幫助后繼產(chǎn)品入市開盤優(yōu)惠刺激客戶在開盤期集中購買局部不均勻定價保證各類產(chǎn)品均衡去化111推案原則抓住市場迎合市場順勢而為找準(zhǔn)切入點(diǎn)在市場不穩(wěn)定的時機(jī)，利用差異化推案，吸引新鮮的客戶資源，達(dá)到快速去化以及資金回籠最大化在市場空白點(diǎn)進(jìn)行推案，提升自身產(chǎn)品的稀缺性特性，熱銷與市場，取得良好的口碑根據(jù)客戶需求、市場需求推出產(chǎn)品，贏得市場青睞，引爆銷售奇跡利用個案都在政策消化期，順應(yīng)市場變化，搶推加推，搶占市場112價格建議獨(dú)幢商業(yè)，沿街（內(nèi)外街），3層建筑，各有利弊，均衡價格為30000元/平方米裙樓在位置上，使用上都略差與獨(dú)幢商業(yè)，均價略低20000左右均價范圍段（計入銷售）

寫字樓公寓住在獨(dú)立商業(yè)裙樓商業(yè)均價范圍（元/M2）70006800-7200750030000-3500018000-20800由于時間較緊，競品方面不做深入展開，以相關(guān)信息羅列為主，見諒113

銷售排期建議在5號樓的LOFT公寓推出后順勢加推剩余房源，擴(kuò)大熱銷的聲勢，通過渠道營銷（口碑傳播等）進(jìn)行有機(jī)去化；商業(yè)利用產(chǎn)品差異化不受政策面打壓的情況下，吸引投資客戶的加速進(jìn)場，加快資金回籠獨(dú)立商業(yè)的優(yōu)勢較為明顯，在弱勢市場進(jìn)行強(qiáng)勢沖擊，通過一對一（二對一）的客戶落點(diǎn)進(jìn)行擠壓式銷售，強(qiáng)勢出擊，制造緊張氣氛，最大的利用客戶資源，獲得良好的開盤銷售率，贏得市場的口碑本案住宅在一個階段的停滯銷售后，進(jìn)行穿插推售，贏得市場時機(jī)，累積足夠量的客戶的基礎(chǔ)，在小戶型主導(dǎo)的市場上推出改善型房源，吸引市場周邊客群，逆市而為；小戶型以總價有勢快速去化6月底7月初推出9月初推出10月初推出5號樓4-7層公寓4幢獨(dú)立商業(yè)以及5號樓裙樓商業(yè)4號樓住宅和2號樓公寓蓄客方案對已經(jīng)來訪過的客戶進(jìn)行梳理，明確對商業(yè)感興趣的客戶，統(tǒng)計數(shù)量，明確客戶基本需求，了解客戶獲知渠道以及居住區(qū)域，對客戶心里價位進(jìn)行試探邀約大市場業(yè)主以及有意向客戶來售樓處了解本案商業(yè)產(chǎn)品，并釋放部分銷售信息，敬請客戶等待大眾媒體出擊，導(dǎo)入針對性來人來電，聚集人氣，積累意向客戶，出街派單、巡展、路演的資料、場地等準(zhǔn)備，為開盤做第一步準(zhǔn)備派單、巡展路演工作啟動，宣傳面擴(kuò)大，增加針對性客戶量，再次聚集人氣，儲備意向客戶，準(zhǔn)備收取意向金產(chǎn)品說明會的召開，聚攏人氣，提高口碑傳播速率，增強(qiáng)意向客戶信息，發(fā)布銷售動態(tài)