房地產(chǎn)項目后評估

房地產(chǎn)項目后評估房地產(chǎn)企業(yè)項目后評估是在項目的開發(fā)、銷售工作基本結(jié)束后，對項目實施全過程進行回顧、分析，從而總結(jié)項目開發(fā)的經(jīng)驗、教訓(xùn)的過程。對于一個追求不斷進步的組織來說，復(fù)盤是必不可少的，項目后評估到底該怎么做？一、項目后評估綜述項目后評估亦如圍棋高手的復(fù)盤，客觀、全面地評價項目開發(fā)情況；總結(jié)經(jīng)驗、教訓(xùn)，實現(xiàn)持續(xù)改進項目后評估工作的核心內(nèi)容包括兩方面：一是對比分析：對企業(yè)批復(fù)文件與最終實施情況的對比分析，如“項目可行性研究報告”、“項目定位報告”、“項目規(guī)劃設(shè)計方案”、“全過程成本管理指標(biāo)”等二是經(jīng)驗積累：對項目開發(fā)過程中突出的經(jīng)驗與教訓(xùn)的提煉總結(jié)不論是分析還是積累，為了達到效果，需要秉承客觀、全面的原則，一定要記住，項目后評估是為了提升管理能力，而不是為了應(yīng)付工資項目后評估的內(nèi)容應(yīng)包含以下幾方面：投資方面項目建議書、可行性研究報告以及投資買地過程中地相關(guān)決策文件；營銷方面項目市場定位報告、項目營銷策劃報告、項目營銷進度和價格專題報告、項目營銷階段總結(jié)報告以及相關(guān)營銷過程決策文件等；設(shè)計方面項目概念設(shè)計方案、規(guī)劃設(shè)計方案、初步設(shè)計方案、施工圖設(shè)計方案、平立面設(shè)計方案項目規(guī)劃設(shè)計工作總結(jié)報告及有關(guān)規(guī)劃設(shè)計過程決策文件等計劃方面項目發(fā)展總進度計劃、各版次項目發(fā)展詳細進度計劃、項目發(fā)展綱要報告、項目進度控制對比分析報告及有關(guān)項目進度控制工作文件等；成本方面項目發(fā)展各階段成本控制目標(biāo)、各版本項目發(fā)展成本預(yù)測明細表、各階段項目發(fā)展成本分析報告及有關(guān)成本管理工作文件等；項目合約分判策劃報告、項目合約分判工作階段總結(jié)工程方面項目施工策劃方案、項目施工管理階段總結(jié)、、項目竣工驗收報告等有關(guān)項目施工過程文件等。二、項目后評估報告內(nèi)容1、項目基本概況概括描述本項目的基本情況，具體內(nèi)容可參照定初步方案或擴初方案，相關(guān)數(shù)據(jù)以最終實際完成情況為準(zhǔn)。本項目規(guī)劃指標(biāo)變化情況（主要經(jīng)濟技術(shù)），包括物業(yè)類型、占地面積、容積率、建筑面積、公建面積、車位數(shù)量等。2、項目后評估綜述2.1綜合評估結(jié)論從投資、定位、規(guī)劃設(shè)計、計劃達成、成本、資金、施工管理、招標(biāo)采購等各個方面對項目的實施情況進行對比，找出差異情況綜合評價結(jié)論部分最重要的是對重要的經(jīng)營指標(biāo)達成的對比分析2.2對未來房地產(chǎn)項目和開發(fā)的建議在提煉本項目經(jīng)驗、教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，濃縮出對未來項目開發(fā)的建議，此建議應(yīng)與項目發(fā)展過程中的經(jīng)驗、教訓(xùn)相對應(yīng)。2.3發(fā)展模式的優(yōu)劣勢分析總結(jié)項目的整體組織、開發(fā)和運作等方面所特有的模式優(yōu)劣勢分析及總結(jié)。3、項目全過程總結(jié)與評價這一部分內(nèi)容是對項目實施過程中各個業(yè)務(wù)板塊執(zhí)行情況的總結(jié)與評價3.1本項目投資管理評估（1）宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場發(fā)展變化分析通過對本項目可行性研究和項目銷售階段的當(dāng)?shù)睾暧^經(jīng)濟、社會發(fā)展、房地產(chǎn)市場主要指標(biāo)變化情況和發(fā)展趨勢的比較分析，總結(jié)和評價當(dāng)?shù)睾暧^市場環(huán)境變化對項目發(fā)展的影響。（2）土地協(xié)議執(zhí)行情況檢討土地協(xié)議執(zhí)行情況，檢討協(xié)議雙方的合作方式、土地費用及支付進度、方式等方面的內(nèi)容。重點評估以下內(nèi)容：（2.1）雙方的合作方式的優(yōu)劣；（2.2）如果涉及到拆遷，分析拆遷進度和拆遷費用的變化情況；（2.3）土地費用及支付進度的變化情況；（2.4）交地進度的變化情況；（2.5）如涉及到物業(yè)返還和收購項目公司等，應(yīng)分析相應(yīng)的執(zhí)行情況；（2.6）土地合同約定的應(yīng)該由我司享受的優(yōu)惠條件落實情況。對以上重要合同內(nèi)容的變化情況應(yīng)分析原因，并總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)。本項目主要規(guī)劃指標(biāo)變化情況（包括物業(yè)類型、占地面積、容積率、建筑面積、公建面積、車位數(shù)量等）；（3）項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)變化情況及其對最終收益的影響本項目主要規(guī)劃指標(biāo)變化情況（包括物業(yè)類型、占地面積、容積率、建筑面積、公建面積、車位數(shù)量等）；重點分析可售面積增減帶來的收益變化和總建筑面積增減帶來的成本的變化。（4）以財務(wù)指標(biāo)為主要依據(jù)的項目綜合評價由于項目發(fā)展期間開發(fā)成本、進度和銷售價格的變動，原來投資測算的各種財務(wù)指標(biāo)會發(fā)生相應(yīng)調(diào)整，通過對比分析各種財務(wù)指標(biāo)的變化情況，總結(jié)本項目投資為公司帶來的經(jīng)濟效益。所參考的財務(wù)指標(biāo)主要有：項目現(xiàn)金流量和動態(tài)回收期，成本利潤率、稅后凈利潤和內(nèi)部收益率，項目資金來源和資金最高需求點等。通過對項目財務(wù)情況的全面分析，對項目投資收益進行綜合評價，明確項目是否達到預(yù)期投資目的。3.2本項目財務(wù)管理評估（1）項目銷售收入指標(biāo)完成情況檢討項目銷售收入指標(biāo)完成情況，是否達到預(yù)期的收入目標(biāo)，通過對項目銷售收入總額和單位售價的實際數(shù)與可研預(yù)期數(shù)的對比，分析項目銷售收入的完成情況及影響的主要因素。（2）項目經(jīng)濟效益實現(xiàn)情況檢討項目經(jīng)濟效益的實現(xiàn)情況，特別是項目稅后利潤、成本利潤率、內(nèi)部收益率等重要指標(biāo)的完成情況，通過比較（與可研報告比較、其他同類型項目）分析，評價是否達到預(yù)期的經(jīng)濟效益目標(biāo)。（3）項目現(xiàn)金流量變化情況和資金使用效益。檢討項目現(xiàn)金流量的變化情況，分析項目現(xiàn)金的流出、流入的規(guī)律及影響變化的主要原因，重點把握項目回收期、資金回籠情況、資金需求最高點、資金平衡點等變化情況；同時檢討資金的調(diào)度、使用情況。（4）項目稅務(wù)籌劃情況檢討項目的稅務(wù)籌劃情況，對營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等應(yīng)做出分析，特別是在稅收優(yōu)惠政策、合理避稅的利用方面做了那些籌劃，取得了那些成果，有什么經(jīng)驗和教訓(xùn)。3.3本項目營銷管理評估（1）項目各類型物業(yè)銷售情況在評估截止日項目住宅、商業(yè)、車位等成交面積、成交額、成交率情況；項目住宅、商業(yè)、車位銷售難點及原因分析。（2）與市場定位時房地產(chǎn)市場情況對比分析項目開發(fā)期間當(dāng)?shù)睾暧^經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r是后評估項目所依托的市場環(huán)境，是項目后評估工作的出發(fā)點，在后評估報告中應(yīng)簡明扼要地對項目發(fā)展期間當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)市場演變情況加以回顧，并對可行性研究階段和項目銷售階段的房地產(chǎn)市場狀況進行對比分析，深入研究宏觀市場變化對項目的影響程度。要求提供從可研、定位到銷售結(jié)束3到5年當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)銷售面積及價格變化情況，條件允許可細化到所在區(qū)的銷售面積及價格變化情況。（3）項目銷售時機根據(jù)項目發(fā)展綱要的計劃開始銷售時間與實際銷售時間進行分析對比，以市場變化為背景評價樓盤推出時機是否最佳，評價各期開盤的效果，評價整體和分期的推盤時機是否適當(dāng)，對今后項目銷售有何啟示。（4）原定位與實際設(shè)計建設(shè)成果的對比分析樓型比對比分析，戶型比對比分析；配套會所、商業(yè)、車位對比分析；分析定位與實際設(shè)計建設(shè)成果是否存在差異及差異原因，對營銷工作的影響。（5）預(yù)期銷售價格與實際價格的對比分析檢討預(yù)期銷售價格確定后當(dāng)?shù)厥袌鰞r格變化情況，特別是與本項目有競爭力的項目銷售價格變動情況，本項目應(yīng)對市場價格變化調(diào)價情況，驗證公司在定價方面本項目掌握當(dāng)?shù)厥袌鰞r格變化和應(yīng)對市場價格變化的能力。（6）物業(yè)管理和管理費價格確定檢討檢討項目發(fā)展綱要確定的物業(yè)管理方案和管理費定價原則是否合理，綜合評述確定的物業(yè)管理和管理費價格給本項目的銷售和后期物業(yè)管理帶來的綜合影響，提出今后項目發(fā)展的建議。（7）項目計劃銷售期、速度與實際情況的對比分析檢討銷售期的劃分，對比計劃與實際銷售速度產(chǎn)生的差距和原因分析，檢討銷售價格與銷售速度的關(guān)系，如果銷售價格提高對銷售額和銷售速度的影響，評估銷售價格與銷售速度的最佳平衡點。（8）實際成交客戶與原定位目標(biāo)客戶的區(qū)別及原因分析匯總統(tǒng)計實際成交客戶信息情況，列出統(tǒng)計分類，如：來源（城區(qū)、鎮(zhèn)區(qū)、港澳比例）、年齡（年齡段比例）、職業(yè)（私營企業(yè)主、個體戶、企業(yè)高級管理人員、專業(yè)人士、公務(wù)員、事業(yè)單位職員比例）、家庭月收入（分段比例）、家庭結(jié)構(gòu)（兩口、三口、四口、四口以上比例）、置業(yè)次數(shù)（一次、二次、三次及以上比例）、購房目的（渡假、改善居住環(huán)境、其他比例）、付款方式（一次性付款、按揭比例）、家庭交通工具（私車、公交車比例），分析與原定位目標(biāo)客戶的區(qū)別，占在市場角度全面分析產(chǎn)生區(qū)別的原因，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)提出更好的建議。（9）項目的銷售策略根據(jù)銷售情況分析與總結(jié)公司品牌建設(shè)對本項目預(yù)期和實際銷售效果產(chǎn)生的影響，總結(jié)本項目開發(fā)為公司品牌建設(shè)所發(fā)揮的作用及對公司無形資產(chǎn)的影響，綜合檢討本項目的銷售策略對本項目預(yù)期和實際銷售效果產(chǎn)生的影響，包括：銷售價格的確定、銷售時機的選擇、廣告宣傳的銜接、賣場的包裝策略（包括：售樓處、樣板房、售樓環(huán)境、效果等方面）、開盤和促銷活動的策劃等，提出改進本項目銷售策略的建議。（10）綜合評述本項目市場定位營銷工作綜合評述整體定位、主題及形象定位、目標(biāo)客戶定位、物業(yè)定位、配套定位等的準(zhǔn)確程度（可用百分比形式表示），評估本項目給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場、周邊項目或區(qū)域帶來的影響，對區(qū)域價格的影響，對公司品牌建設(shè)的影響等。（11）提出可借鑒的經(jīng)驗對項目開發(fā)過程中的營銷工作的經(jīng)驗教訓(xùn)進行簡單總結(jié)概括3.4本項目設(shè)計管理評估（1）項目完成情況介紹項目區(qū)位圖；總平面圖：包括CAD圖、彩色總平面圖、景觀平面圖；項目實際完成的經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)：容積率、建筑密度、總建筑面積（地上、地下）、綠化率、樓棟數(shù)及層數(shù)、總戶數(shù)、戶型面積及配比表、總車位數(shù)(地上及地下車位數(shù))等。項目設(shè)計及建造情況介紹：主要設(shè)計時間節(jié)點；項目開工時間、關(guān)鍵施工節(jié)點時間、開盤時間、完工時間等；項目建成前后環(huán)境情況對比：說明及實景照片。項目售價及銷售情況簡介：住宅開盤平米單價、平均單價、銷售情況簡介；項目配套情況：項目商業(yè)等公建配套面積、售后反映等。（2）項目的建筑標(biāo)準(zhǔn)描述項目實際采用的建筑標(biāo)準(zhǔn)及達到的技術(shù)指標(biāo)水平。結(jié)構(gòu)體系；墻體維護材料；外立面材料：說明外墻材質(zhì)和平方米單價，瓷磚及石材說明，勾縫材料及排磚大樣圖（實景照片）；外窗及玻璃：詳細說明所采用的外窗框材料及價格（實景照片）。入口大堂：面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)（配平面圖、實景照片）；標(biāo)準(zhǔn)層公共空間：面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)（配平面圖、實景照片）。機電配置標(biāo)準(zhǔn)：列表（實景照片）；戶型：最終完成的戶型面積標(biāo)準(zhǔn)（配平面圖、實景照片）戶型裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)：裝修材料詳表、平方米造價標(biāo)準(zhǔn)（配平面圖、實景照片）；會所：功能、面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)（配平面圖、實景照片）。（3）項目設(shè)計過程管理回顧與實施完成情況回顧并分析項目設(shè)計發(fā)展過程，并對前期概念策劃確定的設(shè)計理念、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計目標(biāo)與完成的項目實際間的差異；設(shè)計實施過程中各階段、各子項設(shè)計成果質(zhì)量控制情況和操作控制經(jīng)驗教訓(xùn)。①概念策劃：創(chuàng)意稿、方案稿、實施稿簡要介紹，概念策劃執(zhí)行情況。②規(guī)劃設(shè)計：規(guī)劃設(shè)計理念、規(guī)劃設(shè)計單位、主創(chuàng)建筑師，規(guī)劃設(shè)計方案招投標(biāo)、深化發(fā)展過程。③戶型設(shè)計：戶型定位過程中與營銷部門協(xié)調(diào)溝通情況；戶型定位策略，戶型比例調(diào)整情況。④單體立面設(shè)計：立面設(shè)計理念、設(shè)計單位、主創(chuàng)建筑師，方案招標(biāo)、深化發(fā)展過程。⑤景觀設(shè)計：景觀設(shè)計理念、設(shè)計單位、主創(chuàng)建筑師，方案招標(biāo)、深化發(fā)展過程。⑥擴出圖設(shè)計：建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的確定，報審情況。⑦施工圖設(shè)計：施工圖設(shè)計單位配合情況，施工圖出圖情況，施工圖設(shè)計質(zhì)量、進度控制。⑧設(shè)計變更與現(xiàn)場設(shè)計：設(shè)計變更操作模式，設(shè)計變更造成的影響。（4）項目實施過程設(shè)計管理工作總結(jié)重點說明施工配合過程中出現(xiàn)的圖紙質(zhì)量、設(shè)計進度、設(shè)計變更等方面，與各部門協(xié)調(diào)溝通解決的方法及經(jīng)驗，如：建筑單體施工、總體施工、景觀施工、樣板房及賣場施工等。（5）各階段與相關(guān)部門協(xié)調(diào)配合總結(jié)各階段設(shè)計管理工作與其它相關(guān)部門協(xié)調(diào)配合情況及經(jīng)驗。（6）本項目設(shè)計管理方面突出經(jīng)驗與教訓(xùn)總結(jié)本項目發(fā)展過程中設(shè)計管理流程、節(jié)點控制、時間計劃、設(shè)計協(xié)調(diào)等感悟與經(jīng)驗。（7）限額設(shè)計執(zhí)行情況檢討限額設(shè)計總額目標(biāo)與實際建筑成本總額的差距，分析研究產(chǎn)生差距的原因和依據(jù)，找出限額設(shè)計的改進建議，檢討限額設(shè)計總額目標(biāo)按照專業(yè)分解控制和計算方法，檢討設(shè)計單位或設(shè)計人員貫徹限額設(shè)計的程度，檢討設(shè)計師在構(gòu)思建筑方案、結(jié)構(gòu)方案、立面造型、設(shè)備選型等設(shè)計工作的限額設(shè)計理念，檢討規(guī)劃方案、擴初設(shè)計、施工圖各階段的限額設(shè)計控制點和計算依據(jù)，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，提出整改建議。（8）售后使用情況檢討總結(jié)入伙后，調(diào)查客戶使用滿意情況，客戶使用、物業(yè)管理和地產(chǎn)售后服務(wù)過程中存在的問題和意見，分析研究這些問題意見產(chǎn)生的原因和源頭，總結(jié)經(jīng)驗和教訓(xùn)提出今后類似項目發(fā)展的建議，包括室外部分：泛光照明、水景設(shè)計、欄桿設(shè)計、園建、門禁系統(tǒng)、木制品、噪聲源、污染源的控制等。主要公建配套功能、齊全、檔次、匹配等方面進行檢討，提出改進的建議。3.5本項目進度、工程管理評估（1）項目發(fā)展計劃執(zhí)行情況檢討本項目按照計劃分期發(fā)展情況，通過項目計劃與實際完成時間節(jié)點的對比，列表得出每個節(jié)點延遲完成天數(shù)，檢討控制節(jié)點沒有按期完成的原因，分析影響項目節(jié)點進度的主要因素，并建議在今后類似項目的開發(fā)中采取相應(yīng)改進措施。檢討設(shè)計圖紙完成、合約分判、甲供材料、樣板確認、營銷計劃的執(zhí)行完成情況，檢討相關(guān)部門相互配合情況，分析產(chǎn)生拖延的主要原因。（2）工程施工進度計劃執(zhí)行情況列出項目施工進度計劃與實際完成的關(guān)鍵線路，分析產(chǎn)生變化的主要原因，通過項目施工進度計劃與實際完成時間節(jié)點的對比，列表得出每個節(jié)點延遲完成天數(shù)，檢討控制節(jié)點沒有按期完成的原因，分析影響項目節(jié)點進度的主要因素，并建議在今后類似項目的開發(fā)中采取相應(yīng)改進措施。（3）銷售展示區(qū)工程計劃執(zhí)行情況檢討售樓處或會所、樣板房、室外售樓環(huán)境三方面計劃與實際完成時間節(jié)點的對比，列表得出每個節(jié)點延遲完成天數(shù)，檢討控制節(jié)點沒有按期完成的原因，分析影響項目節(jié)點進度的主要因素，并建議在今后類似項目的開發(fā)中采取相應(yīng)改進措施。（4）報建工作流程改進建議對照《報建流程及計劃》與實施報建過程中存在的矛盾或問題，提出報建工作流程改進建議。（5）項目開發(fā)管理執(zhí)行情況對比實物工程質(zhì)量檢討工程質(zhì)量管理控制體系運行效果。檢討樣板先行的措施，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)和好的建議。檢討對監(jiān)理單位監(jiān)控管理，考核監(jiān)理單位的履約能力、解決問題