深圳調(diào)查報(bào)告3篇

深圳調(diào)查報(bào)告3篇XX年開年，樓市巨人似乎真的乏了，要歇息不停奔跑的步伐。中國房地產(chǎn)市場關(guān)乎整個(gè)中國的經(jīng)濟(jì)，XX年中國經(jīng)濟(jì)新常態(tài)年，第一季度gdp增速7%。央行曾多次降息降準(zhǔn)，多似隔空撓癢，不少言論紛紛襲來，說這巨人正在縮水，昔日光輝將不復(fù)存在。3月30日，多部委聯(lián)合發(fā)布政策，給了巨人重重的一鞭子，猶如利器劃破長空，一掃滿城陰霾，巨人重新奔跑，深圳樓市又因此沸騰。為提振樓市穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，政府亮出“組合拳”———“3·30”政策，即“對擁有1套住房并且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通自住房，最低首付比例調(diào)整為不低于40%”為開端。新一輪的政府救世并非無跡可尋，開年央行就開始了“降息降準(zhǔn)”之路，如此隔靴撓癢的做法并未對全國樓市起到很大作用。3月份官方制造業(yè)pmi降至49.7，匯豐pmi指數(shù)初值下降至49.2，除了制造業(yè)，國房景氣指數(shù)也一度跌至去年年中歷史最低點(diǎn)，整個(gè)2月份，同比去年回落0.16點(diǎn)，創(chuàng)歷史新低。3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)和財(cái)政部等多部委同時(shí)亮招，包括二套房首付降至四成，公積金首套比例降至兩成，二套首付比例三成，免征營業(yè)稅期限從五年降至兩年。雖新政落地頗費(fèi)周折，從實(shí)際效果看，雖然二、三線城市反應(yīng)滯后，但“上北廣深”還是因這超預(yù)期的政策，樓市火了。政策上市一周，深圳二手房成交已經(jīng)火爆。中聯(lián)鏈家數(shù)據(jù)顯示，3月30日到4月5日的一周時(shí)間里，全市成交2074套，環(huán)比上漲5.5%;價(jià)格方面也穩(wěn)中有漲，二手房成交均價(jià)破頭。二手房房主也開始出現(xiàn)反價(jià)潮，根據(jù)中聯(lián)鏈家數(shù)據(jù)監(jiān)測，業(yè)主提價(jià)或反價(jià)6%-12%，而新增客高位增長15%，其中小戶型成交活躍，不少投資客也開始蠢蠢欲動(dòng)。深圳房地產(chǎn)研究中心主任王峰接受南都記者采訪時(shí)說：“‘3·30’新政以后，深圳房地產(chǎn)市場供銷兩旺，4月份新建商品住房供應(yīng)量環(huán)比增長近8倍，由于3月份成交量較大，顯示4月份成交環(huán)比下降了12%，但也維持在了40萬平方米以上的較高水平。而根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，深圳房價(jià)環(huán)比上漲1.09%，領(lǐng)跑全國10大城市。目前深圳商品住宅最大的問題是庫存不足，僅夠9個(gè)月消化，而后續(xù)供應(yīng)卻面臨土地匱乏，城市更新土地供應(yīng)周期較長，長期來看，供求關(guān)系長期緊張的局面仍然會(huì)存在?！比缃裥抡M月，二手房市場量價(jià)大漲，堅(jiān)挺屹立，不少新盤急匆匆入市搶占先機(jī)。這樣的4月，將會(huì)引發(fā)怎樣的蝴蝶效應(yīng)?據(jù)中原等多家中介數(shù)據(jù)監(jiān)測，5月份將迎來推盤高潮。面對已有起色的現(xiàn)狀，政府是否會(huì)再出手助力一把?作為僅剩的限購城市之一，年內(nèi)是否有望取消?都是期待。羅湖商業(yè)圈南山區(qū)華強(qiáng)北商業(yè)圈重點(diǎn)商廈：東門的茂業(yè)百貨、太陽廣場、天虹商場羅湖的金光華百貨、萬象城、西武百貨南山區(qū)的海雅百貨方法：此次調(diào)查歷時(shí)4天，分別對每個(gè)商業(yè)集中地區(qū)進(jìn)行實(shí)地走訪調(diào)查，并有針對性的對個(gè)別商場及商場中的珠寶專店或?qū)９襁M(jìn)行了解。目的：評(píng)估深圳商圈狀況，評(píng)估商場檔次規(guī)模，了解消費(fèi)人群的消費(fèi)水平；了解珠寶零售環(huán)節(jié)，評(píng)估各商圈或商場珠寶專店或?qū)９皲N售情況，調(diào)查珠寶銷售價(jià)格。正文：概況：四通八達(dá)的交通，五花八門的商業(yè)，形形色色的文化，構(gòu)成東門的景致。東門商業(yè)步行街區(qū)，以人民北路和解放中路為軸線，以太陽廣場到東門茂業(yè)百貨為最核心地段，總占地面積17.6萬平方米，建筑面積65萬平方米，其中商業(yè)經(jīng)營面積約50萬平方米，28棟現(xiàn)代化大型商廈分布在15條主要街道上。主要的大型百貨，如大江南、茂業(yè)百貨、天虹商場、友誼城、太陽廣場、金世界百貨、深圳百貨廣場等；主要的服裝市場，如白馬時(shí)裝城、大世界服裝、銅鑼灣時(shí)裝廣場等。據(jù)統(tǒng)計(jì)，每天30萬至50萬的人流量，年銷售額達(dá)50億元，商鋪?zhàn)饨鹈黠@高于其他地域。東門的茂業(yè)百貨、太陽廣場、天虹商場是我們調(diào)查的重點(diǎn)，概述如下：商場的簡單對比表：茂業(yè)百貨太陽廣場天虹商場人流量大大少商場裝修改進(jìn)中格調(diào)高雅一般珠寶銷售區(qū)位于1層，并占1層面積的一半，六福、周生生、周大福、tsl、君安、三鑫等珠寶店位于1層，占1層一部分面積，但與茂業(yè)珠寶區(qū)面積相當(dāng)，金至尊、兆亮、tsl等位于在2層，只有一家珠寶店—潤金店茂業(yè)百貨，1、2層面臨整修改進(jìn)中；3層整修完畢，格調(diào)比以前精致高雅，正使商場的檔次逐步提高。裝修中的茂業(yè)百貨并沒有失去自己的人氣優(yōu)勢，利用整修期間，大打打折促銷的牌，使原本凌亂的裝修工作伴著誘惑的折扣，使綿長的人流繼續(xù)源源不斷。太陽廣場，從裝飾格局高雅到客源流量的集中，繼續(xù)發(fā)揮著其地利人和的優(yōu)勢。天虹商場，裝修不遜的天虹商場，與前兩者相比之，人氣少了許多，除了1層的超市人流量可觀外，2-6層的顧客很少。同屬于東門商業(yè)圈的三家商場，在人氣上存在著天壤之別。單方面原因分析：東門茂業(yè)百貨的優(yōu)勢在于，東門站位于百貨門前，有至少13路公交大巴經(jīng)過；而太陽廣場的優(yōu)勢是位于中心地帶，加之豪雅的裝修；但是天虹商場則是相對偏離的位置，為其帶來諸多不便。當(dāng)然決定一個(gè)商場的成敗優(yōu)劣的因素遠(yuǎn)不止這些，在此，只提到一些表面現(xiàn)象的淺顯分析。茂業(yè)百貨的幾家珠寶店或柜除六福、周生生、周大福、tsl等店外，像三鑫、君安等幾家鉆石飾品打3—5折的低折扣，其鉆石的顏色，凈度級(jí)別都很低，一般為低于j，si或si以下，鉆石重量一般在10或11分以下，且其為鉆石出具的證書并不具有一定的權(quán)威性。像三鑫的營業(yè)員在向我推薦3折出售的低級(jí)別鉆石戒指時(shí)，沒有與我提及鉆石的優(yōu)劣評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。像周生生、周大福、tsl等店都在努力打造自己的品牌，沒有與其他的小的品牌形成混戰(zhàn)，從另一個(gè)側(cè)面保證了珠寶市場的相對穩(wěn)定。其中周大福推出的三件套k金鑲心形鉆石款式比較獨(dú)特，心的形狀是用三個(gè)圓形鉆石的組合而成。在此，針對于周大福珠寶在不同的地域所鋪貨品層次來比較，東門茂業(yè)店與羅湖金光華、南山海雅等沒有較大的區(qū)別，貨品檔次出入不大；天虹商場只有一家比較正規(guī)的珠寶品牌—潤金店，位于2樓，占有相對較大的面積。太陽廣場也可以說是東門商圈的一大亮點(diǎn)。其地點(diǎn)位于東門步行街的中心地帶，周圍是各色的惹人眼球的店鋪、芬香撲鼻的小吃，伴之熙熙攘攘的人流，變構(gòu)成了東門的特色景觀。位于如此的優(yōu)勢位置，加之典雅的裝修，人性化的商場設(shè)計(jì)（指太陽廣場的一層設(shè)有許多通向四面八方的門，可以另顧客隨意的穿行其間，為商場帶來足夠的人氣），使太陽廣場也人氣非凡。如果想要研究商圈的顧客流動(dòng)趨向，東門可謂首選之地。我在上個(gè)周末，7月16日的時(shí)候再次拜訪這里，主要是看尋一下上次來東門時(shí)沒有找到的海雅商場。海雅商場距茂業(yè)百貨將近100多米遠(yuǎn)，中間相隔一個(gè)小型商場與兩條街道，步行到海雅商場需要經(jīng)過一個(gè)人行天橋。茂業(yè)百貨的正門是公交大巴的?？空?，而海雅商場無。僅此以上，卻造成了人流量的巨大差異。茂業(yè)百貨門庭若市，海雅商場門可羅雀，毫不夸張。與茂業(yè)百貨相距不到100米的天虹商場地理位置相對要好于海雅商場，但是其人氣與茂業(yè)、太陽相比還是遜色許多。概況：羅湖的金光華百貨、萬象城與福田的西武百貨三家商場分別位于三個(gè)不同的區(qū)域，前兩者相對距離較近。三家商場所鎖定目標(biāo)消費(fèi)群應(yīng)該為深圳的中產(chǎn)階級(jí)，從香港來深圳的消費(fèi)者及__途徑深圳到香港的游客，因此商場定位都比較高，其完全占領(lǐng)了深圳中高端市場，創(chuàng)立了一種全新體驗(yàn)式消費(fèi)模式。商場的簡單對比表：金光華百貨萬象城西武百貨人流量相對最少相對最多居中珠寶銷售區(qū)位于地下1層，有周大福、金至尊、美國查理絢麗、君安、多翠等位于1層，主要有fertijewelry，bijoli，明豐鉆飾等卡蒂亞金光華廣場，營業(yè)面積達(dá)12萬平方米，聚集了多種零售業(yè)態(tài)：時(shí)尚百貨、超市、國際品牌名店、美食名店、電玩世界、電影院、美容美發(fā)、健身娛樂、金融機(jī)構(gòu)，設(shè)地上7層，地下3層，自有標(biāo)準(zhǔn)停車位500個(gè)，聯(lián)動(dòng)停車位1200余個(gè)。廣場內(nèi)高貴典雅的裝修，別具一格的空間及裝飾設(shè)計(jì)符合了商場的消費(fèi)群定位。由于相對較高的商場定位，人流量便相對很小。萬象城是華潤中心的購物娛樂中心，建筑面積18.8萬平方米，是目前深圳最大、華南最好，中國最具示范效應(yīng)變的超大型室內(nèi)購物中心。它擁有六層商用樓面，近300個(gè)大小不一，功能不同的獨(dú)立店鋪，以及1000多個(gè)停車位，集零售、餐飲、娛樂、休閑、文化、康體等諸多功能為一身，包羅萬象、應(yīng)有盡有，其中有12廳的嘉禾影城，東南亞最大的真冰溜冰場，reel百貨等主力店。reel百貨也是珠寶品牌的集中地，像fertijewelry，bijoli，明豐鉆飾等幾家珠寶專柜，我們都做了相對仔細(xì)的了解。產(chǎn)品價(jià)格方面沒有太大差異，營業(yè)員的服務(wù)水平也是不用多言，款式設(shè)計(jì)倒是有些獨(dú)特，我們留下了bijoli的比較有風(fēng)格的款式設(shè)計(jì)的宣傳冊以供參考。概況：南山區(qū)的海雅百貨位于南山商業(yè)文化中心區(qū)，營業(yè)面積逾三萬多平方米，上下共八層。一樓為精品彩妝館，主要經(jīng)營鞋類，珠寶區(qū)也在此層。負(fù)一樓是生活超市。與福田和羅湖相比，南山區(qū)的地理位置相對偏遠(yuǎn)。南山海雅百貨附近除一個(gè)大型超市－沃爾馬外，沒有其他大型的商鋪，周圍環(huán)境以小高層的居民區(qū)為主。由于居住環(huán)境的一般為新建的大型花園式高層建筑，因此居民大多應(yīng)該屬于深圳市的中產(chǎn)階級(jí)，存在較強(qiáng)的購買力。我們調(diào)查的時(shí)間段屬于正常工作日，因此商場與街區(qū)的相對人員流動(dòng)較少。海雅百貨的珠寶店主要有周大福、六福、金大福與鉆業(yè)等。概況：華強(qiáng)北經(jīng)濟(jì)地域優(yōu)勢與經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不言而喻。最新的政府部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，華強(qiáng)北已經(jīng)達(dá)到年銷售額280億元，每天人流量50萬人次的記錄?！叭A強(qiáng)北”已經(jīng)成為一個(gè)商業(yè)品牌，如何充分合理運(yùn)用這個(gè)優(yōu)勢資源發(fā)展我們的珠寶品牌形象，是一個(gè)應(yīng)該很花時(shí)間值得我們考慮的問題。隨著華強(qiáng)北商業(yè)容量的不斷膨脹，華強(qiáng)北商圈集結(jié)于一條華強(qiáng)北路的格局也將必然被打破。茂業(yè)百貨與曼哈商業(yè)城是華強(qiáng)北的兩家大型商場，經(jīng)營面積分別為4萬平方米與1萬平方米。兩個(gè)商場隔街相對，但是銷售狀況卻大為不同。茂業(yè)百貨一樓主要經(jīng)營化裝品、珠寶和鞋類。在我調(diào)查的當(dāng)天，茂業(yè)的鞋類區(qū)正在進(jìn)行打折促銷活動(dòng)，使一樓賣場人生鼎沸，收款處排起了隊(duì)伍，每處均排有七人以上。曼哈商場的情況正恰恰相反。記者在深圳市場隨機(jī)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，39.5%平均月收入在2500-3500元，20%平均月收入為2500以下。將化妝師工作年限以及平均月收入水平結(jié)合起來分析，工作1年以下的化妝師32%平均月收入在2500以下，工作1-3年的化妝師60%平均月收入在2500-3500元之間，工作5年以上的化妝師80%平均月收入在5000-8000元之間。通過數(shù)據(jù)分析可以看出，化妝師的工作經(jīng)驗(yàn)與化妝師的收入成正比例關(guān)系?；瘖y師越資深，平均收入水平也會(huì)越高。根據(jù)記者走訪調(diào)查：參與調(diào)查的兼職化妝師，60%最高月工資為XX-3500之間，30%最高月工資為3000-8000之間，僅僅10%的兼職化妝師最高月工資在8000以上。兼職化妝師以個(gè)人或者團(tuán)隊(duì)為單位，為婚紗影樓、攝影工作室、婚慶公司等公司提供新娘跟妝服務(wù)，有的化妝師化一個(gè)新娘妝或許就幾百塊錢或一千塊錢，有的可能就是三千或五千。價(jià)位根據(jù)提供化妝和造型次數(shù)以及化妝師級(jí)別水平的不同，從兩三百元到上千元不等。普通的化妝師的工資是根據(jù)自己的工作經(jīng)驗(yàn)來決定的，剛開始的化妝師的工資應(yīng)該是