2020年工程部部門作業(yè)指導(dǎo)書

工程部部門作業(yè)指導(dǎo)書

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復(fù)城國(guó)際工程部

作

業(yè)

指

導(dǎo)

書

上海XX物業(yè)管理有限公司成都高新分公司

目錄

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一、工程部職責(zé)

（一）現(xiàn)場(chǎng)工程部經(jīng)理職責(zé)

（二）電氣主管職責(zé)

（三）機(jī)械設(shè)備主管職責(zé)

（四）班長(zhǎng)崗位職責(zé)

（五）變電所值班電工崗位職責(zé)

（六）空調(diào)運(yùn)行維修工崗位職責(zé)

（七）制冷工崗位職責(zé)

（八）維修電工崗位職責(zé)

（九）給排水工崗位職責(zé)

（十）電梯工崗位職責(zé)

（十一）通信弱電工崗位職責(zé)

（十二）綜合（土建）維修工崗位職責(zé)

二、日常管理

（一）日常管理的主要工作內(nèi)容

（1）gaiitfa

（五）節(jié)熊運(yùn)任管理

（六）設(shè)備資料建檔及管理

三、規(guī)章御摩

（一）工程人勇埴訓(xùn)制度

。交接班制度

（三）檔案借閱制度

（四）材料管理物度

（五）公用壬具管理制度

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\生酒供水裳芽篁理制度

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\變電所管理制篁

配電室防灰制度

）配電室（配電柜、箱）的管理制度

（十二）配電設(shè)備維三

（十三）配電室事故處理制度

（十四）倒閘停、送電操作票制度

（十五）電氣維修制度"

（十六）臨舟箍壬論電管理制度

（十七）房屋維修制度

值班電話剌度

（十+A九）菌公共翼頷窗艇的繾修保養(yǎng)制度

（二十）監(jiān)督電梯維修保養(yǎng)制度

（二十一）m旨與檢查制度

（二十二）高低醫(yī)配電柜保養(yǎng)制度

（二十三）車式變壓寤葆養(yǎng)葡k

（二十四）風(fēng)機(jī)保養(yǎng)蒯度

（二十五）水家是崩葆葬制度

（二十六）化糞池的清理制度

（二十七）有線電視系統(tǒng)的保養(yǎng)制度

且就耐通窗顆睚

四、操作規(guī)程與標(biāo)準(zhǔn)

（一）配電室高壓設(shè)備使用操作維護(hù)規(guī)程

（二）配電室干式變壓器使用維護(hù)規(guī)程

（三）供配電異常運(yùn)行和故障處理

（四）配電系統(tǒng)緊急處理程序

（五）配電系統(tǒng)停送電操作程序

（六）電動(dòng)機(jī)檢查和維修作業(yè)指導(dǎo)

（七）高低壓供配電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)指導(dǎo)

（八）強(qiáng)電井巡查點(diǎn)檢指導(dǎo)書

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（九）強(qiáng)電井點(diǎn)檢指導(dǎo)書

（十）發(fā)電機(jī)操作流程

（十一）漏電開關(guān)跳閘故障的處理方法

（十二）電梯常見緊急處理簡(jiǎn)易程序

（十三）電梯困人救援作業(yè)指導(dǎo)

（十四）空調(diào)機(jī)控制箱、水泵控制箱作業(yè)指導(dǎo)

（十五）蓄水池清洗作業(yè)指導(dǎo)

（十六）水泵作業(yè)指導(dǎo)

（十七）水工巡查作業(yè)指導(dǎo)

（十八）風(fēng)機(jī)盤管清洗及檢修作業(yè)指導(dǎo)

（十九）空調(diào)機(jī)巡視檢查作業(yè)指導(dǎo)

（二十）空調(diào)系統(tǒng)換季作業(yè)指導(dǎo)

（二十一）房屋（設(shè)備設(shè)施）養(yǎng)護(hù)和修繕作業(yè)指導(dǎo)

（二十二）有線電視系統(tǒng)的維修方法

（二十三）停水的處理方法

（二十四）水管爆裂的應(yīng)急處理方法

（二十五）漏水水管的維修方法

（二十六）疏通地漏的方法

（二十七）樓頂滲水、漏水的維修方法

（二十八）采暖系統(tǒng)緊急處理程序

（二十九）制冷機(jī)緊急處理程序

（三十）空調(diào)機(jī)組緊急處理程序

（三十一）生活水系統(tǒng)緊急處理程序

（三十二）機(jī)房火災(zāi)緊急處理程序

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（三十三）停水、水管爆裂時(shí)緊急處理程序

（三十四）易燃?xì)怏w、瓦斯泄漏緊急處理程序

（三十五）發(fā)生天然氣泄漏緊急處理程序

（三十六）發(fā)生火災(zāi)緊急處理程序

五、服務(wù)管理規(guī)范

（一）入戶維修工作程序

（二）服務(wù)規(guī)范

（三）職業(yè)紀(jì)律

（四）維修單的操作程序

（五）公共區(qū)域維修程序

六、考核辦法

（一）工程部主管考核細(xì)則

（二）工程部員工獎(jiǎng)懲細(xì)則

一、工程部部門職能

1.保證管理現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備設(shè)施運(yùn)轉(zhuǎn)正常，為了延長(zhǎng)設(shè)備

使用壽命，進(jìn)行必要的維護(hù)保養(yǎng)。

2.設(shè)備運(yùn)行時(shí)，在滿足客戶使用的基礎(chǔ)上考慮節(jié)約

能源，降低客戶運(yùn)營(yíng)成本。

3.處理政府部門的相關(guān)業(yè)務(wù)。

4.對(duì)大廈年度保養(yǎng)維修做出相對(duì)準(zhǔn)確的年度預(yù)算。

5.保證大廈消防設(shè)備完好，組織客戶進(jìn)行定期訓(xùn)練,

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保證火災(zāi)時(shí)相應(yīng)應(yīng)急對(duì)策能順利實(shí)施。

6.為大廈入住客戶提供相應(yīng)的配套服務(wù)。

7.定期對(duì)大廈設(shè)備設(shè)施狀況做出評(píng)估，并提出相關(guān)

報(bào)告。

8.對(duì)外來施工單位進(jìn)行管理監(jiān)督及工程驗(yàn)收。

9.為客戶提供舒適、便捷、愉快的辦公環(huán)境。

各級(jí)職責(zé)如下：

（一）現(xiàn)場(chǎng)工程部經(jīng)理職責(zé)

1.執(zhí)行公司上級(jí)下達(dá)的各項(xiàng)指令，負(fù)責(zé)指導(dǎo)完成公

司所管理現(xiàn)場(chǎng)的房屋建筑、公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備

等技術(shù)管理工作。

2.負(fù)責(zé)制定管理現(xiàn)場(chǎng)本部門的各項(xiàng)管理制度及應(yīng)急

措施。

3.負(fù)責(zé)對(duì)各班組每天的工作情況、設(shè)備運(yùn)行日?qǐng)?bào)進(jìn)

行檢查及技術(shù)指導(dǎo)。

4.負(fù)責(zé)制定年度、月度維修保養(yǎng)計(jì)劃及人員排班安

排表，報(bào)主管部門審批。

5.負(fù)責(zé)對(duì)本部門發(fā)生重大設(shè)備事故、組織調(diào)查分析

及處理工作。

6.負(fù)責(zé)管理外協(xié)單位的施工作業(yè)及施工完后的驗(yàn)收

檢查工作。

7.負(fù)責(zé)審核各專業(yè)提交的物品申購報(bào)告，報(bào)業(yè)主審

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批，定期組織盤點(diǎn)倉庫。

8.熟悉管理范圍內(nèi)的各種設(shè)備性能，運(yùn)轉(zhuǎn)情況和有

關(guān)技術(shù)資料，作好設(shè)備臺(tái)帳管理。

9.負(fù)責(zé)本部門員工專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)，工作技能的培訓(xùn)

及考核計(jì)劃的制定，并組織實(shí)施。

10.負(fù)責(zé)根據(jù)實(shí)際情況，管理和調(diào)度工程設(shè)施設(shè)備儀

器儀表和工具的使用。

11.負(fù)責(zé)處理政府各行政部門的相關(guān)業(yè)務(wù)。

12.負(fù)責(zé)監(jiān)督員工的禮節(jié)禮貌及儀容儀表，定期進(jìn)行

相關(guān)教育。

13.負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)安全管理工作，定期進(jìn)行安全教育。

（二）電氣主管職責(zé)

1.負(fù)責(zé)公司所管理現(xiàn)場(chǎng)的電氣設(shè)備運(yùn)行操作、技術(shù)

檔案管理、維修保養(yǎng)計(jì)劃的制定。

2.負(fù)責(zé)電氣設(shè)備定期檢查計(jì)劃的實(shí)施監(jiān)督及制定年

度配電房停電檢查的計(jì)劃與實(shí)施。

3.負(fù)責(zé)解決管理現(xiàn)場(chǎng)有關(guān)電氣技術(shù)方面的問題，消

除設(shè)備缺陷，使設(shè)備處在完好狀態(tài)。

4.建立健全正常運(yùn)行工作秩序，定期巡視檢查設(shè)備

和查閱有關(guān)記錄，作好用電經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。

5.負(fù)責(zé)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)電氣設(shè)備管理員的技術(shù)能力、服務(wù)質(zhì)

量的檢查與考評(píng)。

6.負(fù)責(zé)完成管理現(xiàn)場(chǎng)機(jī)電設(shè)備臺(tái)帳的建立與保管，

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以及設(shè)備圖紙資料檔案的建立。

7.負(fù)責(zé)處理和電業(yè)局、供電局的相關(guān)業(yè)務(wù)。

8.負(fù)責(zé)審核每天變電所運(yùn)行記錄、電氣設(shè)備檢查報(bào)

告。

9.負(fù)責(zé)審核外來施工單位的電氣改造圖，并檢查電

氣施工是否合格及驗(yàn)收。

10.負(fù)責(zé)處理客戶及現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)的突發(fā)跳閘及電氣相關(guān)

的電氣投訴。

11.負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行行業(yè)安全生產(chǎn)方針及各種規(guī)章制

度，加強(qiáng)安全思想教育，組織安全活動(dòng)，主持事

故、障礙的調(diào)查分析。

12.負(fù)責(zé)完成現(xiàn)場(chǎng)工程部經(jīng)理交辦的其它工作。

（三）機(jī)械設(shè)備主管職責(zé)

1.負(fù)責(zé)管理現(xiàn)場(chǎng)房屋建筑維修維護(hù)，負(fù)責(zé)機(jī)械設(shè)備、

給排水、消防設(shè)備的運(yùn)行操作、維修保養(yǎng)等全面

工作。

2.負(fù)責(zé)解決現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備有關(guān)技術(shù)方面的問題，保證設(shè)

備的正常運(yùn)行。

3.負(fù)責(zé)審查每天工作日?qǐng)?bào)，設(shè)備點(diǎn)檢報(bào)表、及設(shè)備

運(yùn)行日?qǐng)?bào)等，而且及時(shí)處理報(bào)告中的問題或及時(shí)

向業(yè)主報(bào)告。

4.負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)對(duì)機(jī)械設(shè)備運(yùn)行操作維修保養(yǎng)工作的指

導(dǎo)。

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5.負(fù)責(zé)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備管理職員的服務(wù)質(zhì)量、技術(shù)水平

的檢查與考評(píng)。

6.負(fù)責(zé)在崗設(shè)備管理人員專業(yè)知識(shí)、作業(yè)技能的培

訓(xùn)、考試或考核工作。

7.負(fù)責(zé)處理和政府相關(guān)部門的業(yè)務(wù)。

8.負(fù)責(zé)對(duì)外來施工單位進(jìn)行必要的管理，并在施工

完后進(jìn)行驗(yàn)收。

9.負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行行業(yè)安全生產(chǎn)方針及各種規(guī)章制度,

加強(qiáng)安全思想教育，組織安全活動(dòng)，主持事故、

障礙的調(diào)查分析。

10.負(fù)責(zé)完成工程部經(jīng)理交辦的其它工作。

（四）班長(zhǎng)崗位職責(zé)

1.在現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理和各班長(zhǎng)的領(lǐng)導(dǎo)下負(fù)責(zé)組織安排機(jī)電

設(shè)備檢查、值班、日?？蛻舴?wù)業(yè)務(wù)及設(shè)備運(yùn)行

操作、維修、保養(yǎng)等具體工作。

2.負(fù)責(zé)監(jiān)督本班人員的服務(wù)質(zhì)量，具體指導(dǎo)實(shí)施業(yè)

務(wù)。負(fù)責(zé)設(shè)備點(diǎn)檢業(yè)務(wù)時(shí)，要填寫好設(shè)備點(diǎn)檢表;

負(fù)責(zé)值班業(yè)務(wù)時(shí)要填寫「巡回記錄」、『冷凍機(jī)運(yùn)

轉(zhuǎn)記錄］、『日常作業(yè)記錄」等；負(fù)責(zé)日常業(yè)務(wù)時(shí),

如果發(fā)生投訴要作好報(bào)告，跳閘處理時(shí)要作好『跳

閘報(bào)告」等，第二天上報(bào)上級(jí)主管。

3.負(fù)責(zé)向工程部主管及時(shí)匯報(bào)有關(guān)機(jī)電設(shè)備運(yùn)行方

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面存在的問題和整改意見及建議。

4.負(fù)責(zé)每日定期抄寫水電表數(shù)，并核對(duì)無誤，每月

交機(jī)電主管。

5.負(fù)責(zé)對(duì)采購的物料及設(shè)備零配件確認(rèn)是否合格。

6.組織本班員工進(jìn)行技術(shù)學(xué)習(xí)，在本班內(nèi)開展技術(shù)

交流活動(dòng)，掌握設(shè)備性能和技術(shù)參數(shù)及具體位置。

7.負(fù)責(zé)貫徹落實(shí)公司制定的有關(guān)各項(xiàng)管理制度的執(zhí)

行。

8.負(fù)責(zé)確認(rèn)崗位交接，確認(rèn)鑰匙箱，確認(rèn)工具儀表,

確認(rèn)上班留下的記錄情況。

9.負(fù)責(zé)組織實(shí)施對(duì)周圍工作環(huán)境的4s（整理、整潔、

清掃、整頓）活動(dòng)。

10.負(fù)責(zé)完成上司交辦的其它工作。

（五）變電所值班電工崗位職責(zé)

1.負(fù)責(zé)變配電房，高壓主進(jìn)線電纜，高壓環(huán)網(wǎng)開關(guān)

柜和饋出電纜，變壓器，低壓配電設(shè)備和饋出電纜，

變電所或配電房?jī)?nèi)照明，走道照明，發(fā)電機(jī)房、發(fā)電

機(jī)組及照明，氣體滅火系統(tǒng)，及以室內(nèi)通風(fēng)、排風(fēng)設(shè)

備的監(jiān)護(hù)、運(yùn)行、操作與維修保養(yǎng)工作。

2.負(fù)責(zé)所管轄范圍內(nèi)的室內(nèi)外工作環(huán)境及設(shè)備的4S

工作。

3.負(fù)責(zé)監(jiān)視檢查各種電氣設(shè)備運(yùn)行情況及各種設(shè)備

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的完好狀態(tài)。

4.負(fù)責(zé)每天的變電設(shè)備運(yùn)行記錄，每天5次填寫『運(yùn)

行記錄］。以及一般故障處理記錄的填寫。

5.負(fù)責(zé)檢查發(fā)現(xiàn)設(shè)備異常和隱患，及時(shí)將處理不了

的問題上報(bào)班長(zhǎng)或電氣主管。

6.負(fù)責(zé)接受上級(jí)或供電局的命令并確認(rèn)無誤后執(zhí)行

倒閘等操作。

7.負(fù)責(zé)保管好工具、測(cè)試儀器、消防器具完整及不

丟失損壞。

8.負(fù)責(zé)對(duì)經(jīng)上級(jí)準(zhǔn)許進(jìn)入變配電房、發(fā)電機(jī)房的人

員進(jìn)行監(jiān)護(hù)工作以確保設(shè)備與人身安全。

9.對(duì)發(fā)現(xiàn)未經(jīng)許可擅自進(jìn)入要害部位的人員進(jìn)行盤

查并及時(shí)報(bào)告主管負(fù)責(zé)人。

10.負(fù)責(zé)做好防小動(dòng)物、防水、防火工作，確保安全

動(dòng)行。

11.嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，不允許帶電作業(yè)，停電

作業(yè)時(shí)所停線路的分開關(guān)柜應(yīng)掛上，不允許合閘

的標(biāo)志牌。

12.負(fù)責(zé)運(yùn)行班長(zhǎng)交給的其它工作。

13.負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)的其它設(shè)備運(yùn)行操作維護(hù)保養(yǎng)工作，并

填寫相關(guān)記錄。

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（六）空調(diào)運(yùn)行維修工崗位職責(zé)

1.在現(xiàn)場(chǎng)班長(zhǎng)的領(lǐng)導(dǎo)下負(fù)責(zé)空調(diào)設(shè)備運(yùn)行操作維修

保養(yǎng)工作的具體實(shí)施工作。

2.負(fù)責(zé)解決空調(diào)系統(tǒng)故障的處理工作及客戶關(guān)于空

調(diào)投訴事宜。

2.負(fù)責(zé)每年在空調(diào)停運(yùn)及開機(jī)以前對(duì)空調(diào)系統(tǒng)全面

檢查，管道清洗并填寫檢查記錄和清掃報(bào)告。

4.負(fù)責(zé)風(fēng)量的測(cè)定和調(diào)整，負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)的空氣環(huán)境測(cè)

定，并做報(bào)告上報(bào)班長(zhǎng)。

5.負(fù)責(zé)對(duì)新風(fēng)空調(diào)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管進(jìn)行定期檢查并填

寫好檢查記錄表上報(bào)設(shè)備班長(zhǎng)。

6.經(jīng)過控制系統(tǒng)，負(fù)責(zé)日常監(jiān)督各空調(diào)設(shè)備的運(yùn)行

狀況。

7.負(fù)責(zé)空調(diào)物料及設(shè)備零配件的采購計(jì)劃的制定工

作，上報(bào)設(shè)備班長(zhǎng)。

8.負(fù)責(zé)和空調(diào)廠家的外委大修單位的聯(lián)系。

9.負(fù)責(zé)空調(diào)過濾網(wǎng)、盤管的定期清掃和消毒。

10.負(fù)責(zé)工作環(huán)境的4s活動(dòng)，保持環(huán)境的良好。

11.負(fù)責(zé)完成運(yùn)行班長(zhǎng)交辦的其它工作。

（七）制冷工崗位職責(zé)

1.負(fù)責(zé)冷凍機(jī)主機(jī)、冷卻水泵、冷凍水泵、冷卻塔、

電動(dòng)閥等設(shè)備的運(yùn)行操作、巡視檢查及維護(hù)保養(yǎng)

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等工作。

2.負(fù)責(zé)監(jiān)視檢查冷凍機(jī)主機(jī)運(yùn)行電流、相間電壓差、

主機(jī)工作溫度及油位、冷卻水、冷凍水進(jìn)出口溫

度與壓力變化情況，主機(jī)制冷劑開機(jī)及停機(jī)時(shí)高

低壓力顯視情況是否正常。

3.負(fù)責(zé)作好每日運(yùn)行記錄與檢查記錄，每天上報(bào)運(yùn)

行班長(zhǎng)審閱。

4.負(fù)責(zé)冷凍機(jī)機(jī)房主控制柜、附屬設(shè)備配電柜、照

明等電氣設(shè)備的檢查與維護(hù)保養(yǎng)工作。

5.負(fù)責(zé)保管好使用的工具不丟失，不損壞。

6.負(fù)責(zé)空調(diào)機(jī)房及設(shè)備的清潔衛(wèi)生工作及4s活動(dòng)。

7.負(fù)責(zé)對(duì)制冷主機(jī)、水泵、冷卻塔、電動(dòng)閥、管道

及電氣設(shè)備發(fā)現(xiàn)的異?，F(xiàn)象的處理，處理不了的

問題及時(shí)上報(bào)班長(zhǎng)或設(shè)備主管。

8.負(fù)責(zé)巡視冷卻塔的運(yùn)行狀況，定期檢查冷卻水的

水質(zhì)，作好冷卻塔清掃和注藥工作。

9.嚴(yán)格執(zhí)行開停機(jī)操作程序和安全操作規(guī)程。

10.每日按規(guī)定時(shí)間開停機(jī)組，有特殊要求的用戶經(jīng)

管理處批準(zhǔn)后才能開停機(jī)。

11.負(fù)責(zé)完成運(yùn)行組長(zhǎng)交辦的其它工作。

(A)維修電工崗位職責(zé)

1.負(fù)責(zé)電氣動(dòng)力設(shè)備、配線管及動(dòng)力操作盤箱的巡

查與維修工作。

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2.負(fù)責(zé)大廈各塔樓及各樓層強(qiáng)電井內(nèi)線路、電表箱、

插接母排、插接開關(guān)、照明開關(guān)及各樓層事故照

明總電源控制柜內(nèi)的電氣元件的檢查與維修工

作。

3.負(fù)責(zé)弱電井內(nèi)電話系統(tǒng)、電視有線系統(tǒng)、防盜對(duì)

講系統(tǒng)及元器件的檢查維修工作。

4.負(fù)責(zé)生活水泵房、水中泵房、消防水泵房、發(fā)電

機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、通風(fēng)排風(fēng)機(jī)房、地下車庫、消

防通道、各樓層走道及室外通道、辦公室等一切

地方的照明和照明線路及設(shè)備的檢查與維修工

作。

5.負(fù)責(zé)霓虹燈、彩燈電氣、裝飾燈等設(shè)備的監(jiān)護(hù)管

理。

6.負(fù)責(zé)為業(yè)主及時(shí)處理有關(guān)電氣維修方面的問題。

7.負(fù)責(zé)每月定期抄寫各業(yè)主用電表數(shù)，并同時(shí)檢查

電表工作是否正常。

8.負(fù)責(zé)配合消防中心值班人員定期對(duì)消防自動(dòng)報(bào)警

系統(tǒng)設(shè)備、控制系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行檢查試驗(yàn)與維修。

9.負(fù)責(zé)對(duì)本崗位工作范圍內(nèi)發(fā)現(xiàn)的隱患及處理不了

的問題上報(bào)班長(zhǎng)或班長(zhǎng)。

10.日維修工作記錄'電氣設(shè)備檢查記錄的填寫，并

在當(dāng)天上報(bào)班長(zhǎng)或班長(zhǎng)。

11.負(fù)責(zé)保管好個(gè)人工具、公用工具檢測(cè)儀表和電器

材料不丟失損壞。

文檔僅供參考

12.負(fù)責(zé)完成所管轄范圍內(nèi)的電氣設(shè)備清潔衛(wèi)生工

作，作好4s活動(dòng)。

13.負(fù)責(zé)完成班長(zhǎng)交辦的其它工作。

（九）給排水工崗位職責(zé)

1.負(fù)責(zé)大廈管轄范圍內(nèi)生活給水、中水、排水、消

防水系統(tǒng)設(shè)備和設(shè)施的檢查維修工作。

2.負(fù)責(zé)媒氣管道和蒸汽系統(tǒng)管道與閘閥等的檢查工

作。

3.負(fù)責(zé)大廈內(nèi)所有給排水器具等每月定期檢查及維

修工作。

4.負(fù)責(zé)制冷系統(tǒng)的冷卻水泵、冷凍水泵、冷卻塔及

各種水管道、和閥門、風(fēng)機(jī)盤管、新風(fēng)機(jī)檢查維

修工作。

5.負(fù)責(zé)處理業(yè)主房間內(nèi)有關(guān)水方面的維修工作。

6.負(fù)責(zé)作好設(shè)備檢查記錄、維修保養(yǎng)記錄的填寫工

作。定期測(cè)量水中殘留氯含量。

7.負(fù)責(zé)對(duì)本崗位所發(fā)現(xiàn)的異?，F(xiàn)象和隱患及時(shí)處理,

自身能力不能解決的問題及時(shí)向工程班長(zhǎng)或班長(zhǎng)

匯報(bào)。

8.負(fù)責(zé)保管好使用的工具、量具、材料，不丟失，

不損壞。

9.負(fù)責(zé)排水管、地漏、排水井疏通、集水坑清理工

文檔僅供參考

作。

10.每日的水表抄表記錄，并同時(shí)檢查水表工作情況

是否正常。

11.負(fù)責(zé)樓層內(nèi)的消火栓設(shè)備、自動(dòng)噴灑設(shè)備、器材

的檢查維護(hù)保養(yǎng)工作。

12.負(fù)責(zé)完成班長(zhǎng)交辦的其它工作。

（+）電梯工崗位職責(zé)

1.負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查電梯維保公司是否按標(biāo)準(zhǔn)、按計(jì)劃

進(jìn)行周保、季保工作。

2.負(fù)責(zé)日常電梯運(yùn)行監(jiān)督，及機(jī)房設(shè)備、轎箱井道、

井坑的清潔檢查工作。

3.負(fù)責(zé)對(duì)電梯設(shè)備、器材的巡視檢查，并填寫每日

檢查記錄。

4.負(fù)責(zé)將電梯發(fā)現(xiàn)的一切不正?，F(xiàn)象和隱患及時(shí)通

知維修單位進(jìn)行處理。

5.負(fù)責(zé)對(duì)電梯周保、季保以及臨時(shí)維修質(zhì)量的監(jiān)督

檢查工作。

6.負(fù)責(zé)電梯機(jī)房空調(diào)機(jī)、給氣風(fēng)機(jī)運(yùn)行操作和巡查

工作。

7.負(fù)責(zé)電梯根據(jù)情況的需要?；蛴玫墓芾砉ぷ鳌?/p>

8.負(fù)責(zé)因電梯故障、停電拉閘導(dǎo)致困人的處理解救

工作。

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9.負(fù)責(zé)電梯機(jī)房門開與關(guān)的管理工作，及保管好電

梯門、電氣盤箱門專用鑰匙以及機(jī)房?jī)?nèi)消防器材。

10.負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查電梯轎箱內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作，對(duì)發(fā)

現(xiàn)轎箱內(nèi)不衛(wèi)生情況及時(shí)通知保潔部處理。

11.負(fù)責(zé)完成運(yùn)行班長(zhǎng)交辦的其它工作。

（十一）通信弱電工崗位職責(zé)

1.負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查通信設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)設(shè)備、摟宇控

制設(shè)備、有線電視系統(tǒng)、手機(jī)放大器系統(tǒng)、會(huì)議

系統(tǒng)按、消控弱電系統(tǒng)計(jì)劃進(jìn)行定期維護(hù)，日常

運(yùn)行，及管理的業(yè)務(wù)。

2.負(fù)責(zé)弱電設(shè)備月度定期檢查業(yè)務(wù)，并作好檢查記

錄，上報(bào)電氣主管。

3.負(fù)責(zé)對(duì)弱電設(shè)備、通信設(shè)備進(jìn)行巡視檢查，并填

寫每日檢查記錄。

4.負(fù)責(zé)將弱電設(shè)備發(fā)現(xiàn)的一切不正常現(xiàn)象和隱患及

時(shí)通知廠家單位進(jìn)行處理。

5.負(fù)責(zé)對(duì)廠家進(jìn)行的通信系統(tǒng)及弱電定期維護(hù)以及

臨時(shí)維修維護(hù)質(zhì)量的監(jiān)督檢查工作。

6.負(fù)責(zé)通信機(jī)房空調(diào)機(jī)、給氣風(fēng)機(jī)運(yùn)行操作和巡查

工作。

7.負(fù)責(zé)辦理客戶電話、網(wǎng)絡(luò)開通，及調(diào)試業(yè)務(wù)。

8.負(fù)責(zé)客戶通信網(wǎng)絡(luò)計(jì)費(fèi)確認(rèn)相關(guān)工作。

9.負(fù)責(zé)處理日常客戶通信相關(guān)的投訴，并及時(shí)處理。

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10.負(fù)責(zé)電信機(jī)房，通信管井的衛(wèi)生，及清掃工作,

作好4S活動(dòng)。

11.負(fù)責(zé)和電訊部門相關(guān)業(yè)務(wù)處理。

12.負(fù)責(zé)完成電氣班長(zhǎng)交辦的其它工作。

（十二）綜合（土建）維修工崗位職責(zé)

1.在各專業(yè)班長(zhǎng)領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)大廈外構(gòu)建筑、門窗框、

及室內(nèi)內(nèi)裝、門鎖等五金件、和建筑相關(guān)設(shè)施進(jìn)行維

修維護(hù)的具體業(yè)務(wù)。

2.負(fù)責(zé)處理日常巡回發(fā)現(xiàn)的和建筑相關(guān)的維修作業(yè)。

3.負(fù)責(zé)客戶入住前的房間設(shè)施檢查，小及修補(bǔ)業(yè)務(wù)。

4.負(fù)責(zé)日?？蛻舴块g內(nèi)要求的小的修繕業(yè)務(wù)。

5.負(fù)責(zé)對(duì)大廈的空房間作定期檢查、巡回并作好記

錄上報(bào)班長(zhǎng)。

6.負(fù)責(zé)室外綠化帶的設(shè)備及建筑的維修和保養(yǎng)。

7.負(fù)責(zé)監(jiān)督外來裝修的施工管理，現(xiàn)場(chǎng)起到監(jiān)理的

作用。

8.負(fù)責(zé)維修維護(hù)物業(yè)使用的工具，對(duì)相關(guān)工具作定

期、檢查保養(yǎng)。

9.負(fù)責(zé)定期檢查房屋有無漏水，并及時(shí)報(bào)告上級(jí)主

管。

10.負(fù)責(zé)外構(gòu)道路、停車場(chǎng)、大廈各種指示標(biāo)記牌養(yǎng)

護(hù)和使用監(jiān)督。

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11.負(fù)責(zé)完成班長(zhǎng)交辦的各項(xiàng)業(yè)務(wù)。

二、日常管理

（一）日常管理的主要工作內(nèi)容

1、目的

加強(qiáng)工程部人員管理，提高管理和技能水平。

2、范圍

適用工程部全體員工。

3、內(nèi)容

（1）加強(qiáng)員工的培訓(xùn)要從素質(zhì)和技術(shù)兩個(gè)方面入手,

并適當(dāng)承擔(dān)其它工作，逐步實(shí)現(xiàn)一專多能，讓

員工感到自己在各方面技能的較大提高，使員

工產(chǎn)生榮譽(yù)感及自豪感。

（2）合理用人，要用員工所長(zhǎng)，嚴(yán)格職能相符原則,

將員工安排在合適崗位，使員工感到所在崗位

正是自己可施展才能的地方。

（3）管理人員要善于傾聽不同的意見，這樣能夠從

中得到很多有用的信息，知道自己的不足之

處，以便提高管理水平。同時(shí)也能了解員工的

真實(shí)想法，從而才能調(diào)動(dòng)員工的工作積極性。

（二）設(shè)備運(yùn)行管理

1、目的

加強(qiáng)設(shè)備設(shè)施日常維護(hù)保養(yǎng)工作，保證設(shè)備設(shè)施

的安全運(yùn)行，做好后勤保障工作。

2、范圍

適用于物業(yè)公司工程部所管轄項(xiàng)目。

3、內(nèi)容

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(1)嚴(yán)格按設(shè)備的操作規(guī)程對(duì)設(shè)備進(jìn)行正確操作。

(2)安排員工巡查，根據(jù)不同的設(shè)備及運(yùn)行時(shí)間狀

況安排每日或每周進(jìn)行巡查。

(3)及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備的初期問題，及早解決。

(三)計(jì)劃性維修管理

1、目的

加強(qiáng)工程部維修計(jì)劃性，提高設(shè)備設(shè)施完好率，

延長(zhǎng)設(shè)備設(shè)施的使用壽命。

2、范圍

適用于物業(yè)公司工程部所管轄的項(xiàng)目。

3、內(nèi)容

(1)制定設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃并實(shí)施。

(2)建立設(shè)備檔案資料卡。

(3)將物業(yè)所管轄的區(qū)域內(nèi)所有必須進(jìn)入維護(hù)計(jì)劃

網(wǎng)的設(shè)備列出，參考設(shè)備使用說明書、使用手

冊(cè)、安裝調(diào)試手冊(cè)等資料中的有關(guān)維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)

容，建立設(shè)備臺(tái)帳登記卡。并按說明書中規(guī)定

的維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目?jī)?nèi)容。

(4)建立維護(hù)保養(yǎng)記錄表格。

(5)編制設(shè)備計(jì)劃維護(hù)總表。

(6)將全部維護(hù)保養(yǎng)記錄表中的任務(wù)和時(shí)間匯總到

計(jì)劃維護(hù)總表中，并制定出年度設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)

計(jì)劃一覽表。

(7)檢查維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃的實(shí)行情況。

(8)維修工根據(jù)指令卡完成任務(wù)后必須在卡上填寫

工作記錄，包括所用時(shí)間，檢查結(jié)果等，并簽

字交回。主管要對(duì)維修工的工作進(jìn)行檢查或抽

查，考核其工作質(zhì)量。

(四)設(shè)備巡視管理

1.目的

加強(qiáng)對(duì)轄區(qū)內(nèi)設(shè)備設(shè)施的日常巡視工作，發(fā)現(xiàn)問

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題、及時(shí)處理，防患于未然。

2.范圍

適用于物業(yè)公司工程部所管轄的項(xiàng)目。

3.內(nèi)容

(1)巡視流程(略)

(2)巡視內(nèi)容：巡視所有設(shè)備設(shè)施運(yùn)行情況，檢查

外圍的燈具、照明器械，樣板樓的電氣運(yùn)行情

況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。

(五)節(jié)能運(yùn)行管理

1、目的

加強(qiáng)設(shè)備運(yùn)行管理，最大限度的降低運(yùn)行成本，

節(jié)能增效。

2、范圍

適用于物業(yè)公司工程部所管轄的項(xiàng)目。

3、內(nèi)容

(1)使設(shè)備、設(shè)施經(jīng)常保持良好的機(jī)能和狀態(tài)。

(2)合理安排公共區(qū)域照明時(shí)間和照度，做到人走

燈滅。

(3)確保冷凍水管、熱水管保溫層完好，防止冷、

熱損耗。

(4)合理安排設(shè)備的運(yùn)行時(shí)間。

(5)準(zhǔn)時(shí)抄表，監(jiān)視能源消耗。

(6)盡可能讓設(shè)備處于合理的運(yùn)行狀態(tài)。

(六)設(shè)備資料建檔及管理

1、目的

加強(qiáng)設(shè)備檔案資料管理，便于今后的維修保養(yǎng)工

作。

2、范圍

適用于物業(yè)公司工程部所管轄的項(xiàng)目O

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3、內(nèi)容

(1)建立設(shè)備臺(tái)帳并對(duì)管轄范圍內(nèi)的每一臺(tái)設(shè)備建

立設(shè)備卡片。設(shè)備卡片應(yīng)填設(shè)備名稱、編號(hào)、

型號(hào)、安裝地點(diǎn)、制造廠，供應(yīng)商、聯(lián)系電話、

地址、設(shè)備的主要數(shù)據(jù)，其它數(shù)據(jù)、備件存放

地點(diǎn)、維護(hù)保養(yǎng)要點(diǎn)，檢修時(shí)間及內(nèi)容、事故

分析等項(xiàng)。

(2)建立所有工程技術(shù)資料、圖紙及設(shè)備使用說明

書的臺(tái)帳并進(jìn)行分類保管。

(3)制定資料檔案的借閱制度，并認(rèn)真執(zhí)行。

三、規(guī)章制度

(一)工程人員培訓(xùn)制度

1、崗前培訓(xùn)

(1)新員工上班的第一天先由總公司人事部組織

學(xué)習(xí)《員工守則》和公司相關(guān)管理規(guī)定并介紹公

司概況。

(2)新員工到現(xiàn)場(chǎng)報(bào)到安置妥當(dāng)后，由工程部經(jīng)理

向新員工介紹工作環(huán)境、工作性質(zhì)和部門其它

同事并解答新員工提出的問題。

(3)新員工上崗前先由現(xiàn)場(chǎng)工程班長(zhǎng)進(jìn)行有關(guān)本崗

位安全操作技能培訓(xùn)具體內(nèi)容可按IS09000有

關(guān)本崗位的作業(yè)指導(dǎo)書進(jìn)行。

(4)新員工經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)后由工程班長(zhǎng)進(jìn)行考試或考

核，并將考試或考核成績(jī)單報(bào)公司人事部歸檔。

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(5)員工考試或考核不合格由管理處繼續(xù)組織培訓(xùn)

直到考試或考核合格后才能上崗工作。

2.試用期間的培訓(xùn)

(1)新員工上崗后應(yīng)由所在班班長(zhǎng)負(fù)責(zé)幫帶指導(dǎo)安

全操作。

(2)新員工在試用期間由工程班長(zhǎng)每月進(jìn)行一次組

織新員工進(jìn)一步深入學(xué)習(xí)ISO9000程序文件及

作業(yè)指導(dǎo)書中與本崗位有關(guān)部分。

(3)試用期到之前由管理處工程班長(zhǎng)對(duì)新員工進(jìn)行

全面的考試或考核，并作出評(píng)審意見報(bào)公司人

事部。

3.在崗員工的培訓(xùn)

(1)在崗員工的培訓(xùn)由工程部按總經(jīng)理審批的年、

季度培訓(xùn)計(jì)劃，每月對(duì)現(xiàn)場(chǎng)工程班長(zhǎng)及工程班不同工

種、不同崗位的員工分別進(jìn)行崗位技能培訓(xùn)。

(2)培訓(xùn)師資由工程部有關(guān)工程師負(fù)責(zé)，也可由工

程部委派有經(jīng)驗(yàn)的師傅進(jìn)行單項(xiàng)技能培訓(xùn)。

(3)需要特殊崗位的人員培訓(xùn)由部門負(fù)責(zé)人提出申

請(qǐng)報(bào)人事部，由人事部對(duì)外聯(lián)系專業(yè)技術(shù)人才

來公司或派出培訓(xùn)。

(4)在崗員工經(jīng)培訓(xùn)以后每半年對(duì)在崗員工進(jìn)行一

次考試或考核，并作出考試或考核成績(jī)記錄。

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（二）交接班制度

1、接班人員必須提前15分鐘做好接班的準(zhǔn)備工作

及穿好工作服，佩戴好名牌，正點(diǎn)交接班。

2、接班人員要詳細(xì)閱讀交接班日記和有關(guān)通知單，

詳細(xì)了解上一班設(shè)備運(yùn)行情況，對(duì)不清楚的問題一

定要向交班者問清楚，交班者要主動(dòng)向接班者交

底，交班記錄要詳細(xì)完整。

3、交班人員要對(duì)接班人員負(fù)責(zé)，要交安全、交記錄、

交工具、交場(chǎng)所衛(wèi)生、交設(shè)備運(yùn)行動(dòng)態(tài)，雙方要辦

簽字手續(xù)。

4、如在交班時(shí)設(shè)備突然發(fā)生故障，或正在處理故障,

應(yīng)由交班人員為主排除，接班人員積極配合，待處

理完畢或告一段落，報(bào)告上級(jí)主管，征得同意后交

班人員方可離去，其交班者延長(zhǎng)的工作時(shí)間，視事

故報(bào)告分析后，再作決定。

5、規(guī)定的交班時(shí)間內(nèi)，如接班者因故未到，交班者

不得離崗，擅自離崗者作曠工處理，發(fā)生的一切問

題由交班者負(fù)責(zé)。接班者不按時(shí)間接班，上級(jí)主管

要追查原因，視具體情節(jié)作出處理，交班者延長(zhǎng)的

工作時(shí)間除公布表揚(yáng)外，并發(fā)給超時(shí)工資。

6、接班人員發(fā)現(xiàn)交班人員未認(rèn)真完成有關(guān)工作以及

檢查中發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)向交班人員提出，如交班人

員不能給予明確回復(fù)或不加以改進(jìn)，接班人可拒

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絕接班，并報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)處理。

7、接班人員酒后或帶病堅(jiān)持上班者，交班人不得交

給她們，并及時(shí)報(bào)告上級(jí)主管，統(tǒng)籌安排。

8、交接班工作一旦完成，接班人員則負(fù)責(zé)全系統(tǒng)的

安全運(yùn)行操作責(zé)任。

（三）檔案借閱制度

（1）工程技術(shù)檔案是物業(yè)公司的重要財(cái)富，人人都

要愛惜。

（2）未經(jīng)批準(zhǔn)，不得將現(xiàn)代城的有關(guān)檔案資料借出。

（3）重要的檔案資料應(yīng)保管原件，原件一般不予借

閱，以復(fù)印件的版本外借。

（4）檔案資料借閱要嚴(yán)格履行借閱手續(xù)。

（5）每次限借1本，特殊情況須得到工程部主管批

準(zhǔn)。

（6）借期為1個(gè)月，到期應(yīng)辦理續(xù)借手續(xù)。

（7）所借出檔案資料，借閱人不得裁減、抽頁、亂

畫、涂改，保持版面清潔。

（四）材料管理制度

（1）嚴(yán)格控制工程維修材料的成本消耗，盡量做到

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“零庫存、零浪費(fèi)、高效率、低消耗”。

(2)工程部所需的維修材料，應(yīng)由各專業(yè)領(lǐng)班與材

料管理員核實(shí)后提出申請(qǐng)，經(jīng)工程部主管批準(zhǔn)

后，方能購買。

(3)工程維修材料應(yīng)由專人購買，采購者要盡量購

買廉價(jià)優(yōu)質(zhì)的材料，保證維修工作的順利進(jìn)

行。

(4)工程維修材料由材料管理員負(fù)責(zé)登記保管，并

由材料管理員統(tǒng)一發(fā)放。

(5)領(lǐng)取工程維修材料時(shí)，需填寫出庫單，將所用

材料的種類、數(shù)量、用途等填寫清楚，待材料

員核實(shí)登記后方能領(lǐng)取。

(6)大型設(shè)備的工程維修材料，經(jīng)由材料管理員、

采購者和各專業(yè)人員一起鑒名認(rèn)定后，方能購

買。

(7)如遇應(yīng)急事故處理需臨時(shí)購買工程維修材料時(shí),

應(yīng)先向物業(yè)經(jīng)理口頭申請(qǐng)，待批準(zhǔn)后方能購買

并補(bǔ)交申購報(bào)告。

(8)設(shè)備管理員應(yīng)于每月30日前與材料管理員做好

庫存材料的清點(diǎn)工作，并將庫存情況報(bào)主管，

以便計(jì)劃用料。

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（五）公用工具管理制度

（1）設(shè)備設(shè)施應(yīng)建立檔案，設(shè)立卡片。

（2）設(shè)備設(shè)施應(yīng)由專人負(fù)責(zé)保管，定期檢查。

（3）對(duì)于電器設(shè)備，使用前應(yīng)進(jìn)行外觀和絕緣檢查。

（4）對(duì)于金屬工具，長(zhǎng)期不用應(yīng)涂上防銹油，疏通

器每次使用完把水擦干，以務(wù)下次使用。

（5）專項(xiàng)工具專用，不能代替使用。

（6）公用工具使用時(shí)應(yīng)加以愛護(hù)，用完馬上收起。

（7）個(gè)人工具注意保管，只許工作使用，不得私用,

如查出因私用造成損壞應(yīng)照價(jià)賠償。

（8）對(duì)于易損設(shè)備如鉆頭等應(yīng)節(jié)約使用。

（9）工具一般情況下不外借，如特殊情況需經(jīng)主管

批準(zhǔn)并進(jìn)行登記，用完須馬上歸還，如有損壞

要照價(jià)賠償。

（10）部辦公用品須按時(shí)整理，保持清潔整齊，要節(jié)

約使用

（六）衛(wèi)生管理制度

（1）每天對(duì)辦公室進(jìn)行1次衛(wèi)生工作。

（2）在辦公區(qū)域不準(zhǔn)懸掛和晾曬衣物。

（3）只允許在規(guī)定許可的場(chǎng)所吸煙，煙頭不得亂丟,

煙缸要保持清潔。

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(4)員工著裝要清潔，領(lǐng)子、袖口均應(yīng)干凈，不得

留長(zhǎng)發(fā)留胡須。

(5)工作場(chǎng)要清潔、整齊、不允許亂堆雜物。

(6)講話語言要規(guī)范，不得滿口臟話和大聲喧嘩。

(七)生活供水泵房管理制度

1、生活供水泵房由設(shè)備管理人員負(fù)責(zé)運(yùn)行操作維

護(hù)保養(yǎng)。設(shè)備班長(zhǎng)定期巡查。

2、設(shè)備管理職員必須每天24小時(shí)保證大廈內(nèi)用戶

用水需求。

3、運(yùn)行操作人員必須每班定時(shí)4次巡視檢查泵房?jī)?nèi)

所有機(jī)電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行情況并作日檢記錄及保養(yǎng)記

錄。

4、運(yùn)行操作人員必須每班保持水泵房?jī)?nèi)及機(jī)電設(shè)

備清潔衛(wèi)生，并保持室內(nèi)干燥沒有雜物。

5、運(yùn)行操作人員必須保證設(shè)備正常運(yùn)行所必須進(jìn)

行的維護(hù)保養(yǎng)工作，及時(shí)加潤(rùn)滑油，處理盤根漏水,

緊固松動(dòng)螺栓，更換磨損軟連接彈性膠圈等工作。

6、運(yùn)行操作人員對(duì)發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在的不正?，F(xiàn)象，如

軸承溫度超過70℃,泵體振動(dòng)強(qiáng)烈或產(chǎn)生不正常噪

音電機(jī)溫升超過絕緣等級(jí)要求，運(yùn)行電流超過額定

電流，水泵供水間隔時(shí)間超過正常供水間隔時(shí)間，

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應(yīng)及時(shí)報(bào)告班長(zhǎng)或班長(zhǎng)，派維修工作檢查維修。

7、運(yùn)行操作人員對(duì)不經(jīng)常使用的水泵，如消防栓

泵、噴淋消防泵等機(jī)電設(shè)備應(yīng)每個(gè)月點(diǎn)動(dòng)一次，觀

察運(yùn)轉(zhuǎn)是否正?？煽坎⒆饔涗洝?/p>

8、運(yùn)行操作人員必須作好交接班工作，沒有交接班

不準(zhǔn)離崗，交接班時(shí)應(yīng)作好交接記錄并簽字。

9、每天定時(shí)對(duì)水質(zhì)的殘留氯化物進(jìn)行測(cè)定，并做好

記錄。

(A)制冷機(jī)房管理制度

1、制冷機(jī)房的日常管理工作由設(shè)備管理人負(fù)責(zé)運(yùn)

行操作維護(hù)保養(yǎng)，非本崗位無關(guān)人員不準(zhǔn)操作冷凍

機(jī)。

2、崗位責(zé)任人應(yīng)堅(jiān)守崗位保證冷凍機(jī)正常運(yùn)行滿

足用戶需要，嚴(yán)格按業(yè)主確定的時(shí)間開機(jī)停機(jī)。

3、崗位操作人員必須經(jīng)常巡視檢查制冷機(jī)室內(nèi)所

有機(jī)電設(shè)備運(yùn)行情況每班作出日檢記錄及2次運(yùn)行

記錄。

4、崗位操作人員每班負(fù)責(zé)保持室內(nèi)及設(shè)備清潔衛(wèi)

生，并盡力做到保持室內(nèi)干燥，不準(zhǔn)雜物亂堆放。

5、崗位操作人員隊(duì)對(duì)制冷機(jī)房的機(jī)電設(shè)備進(jìn)行運(yùn)

行操作維護(hù)保養(yǎng)，還要負(fù)責(zé)對(duì)冷卻塔風(fēng)機(jī)運(yùn)行進(jìn)行

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維護(hù)保養(yǎng)。

6、崗位操作人員必須嚴(yán)格按冷凍機(jī)操作規(guī)程進(jìn)行

操作，不允許隨意改變運(yùn)行操作規(guī)程。

7、崗位操作人員對(duì)冷卻水泵、冷凍水泵的維護(hù)保養(yǎng)

按水泵房管理制度第5、第6條規(guī)定執(zhí)行。

8、實(shí)行倒班作業(yè)的崗位操作人員必須作好交接班

記錄并簽字在未交接班前不準(zhǔn)擅自離崗。

9、冷凍機(jī)在運(yùn)行期間發(fā)現(xiàn)有不正常現(xiàn)象，如不制

冷、壓縮機(jī)不工作，風(fēng)機(jī)不運(yùn)轉(zhuǎn)、運(yùn)轉(zhuǎn)噪聲異常冷

卻水進(jìn)出口、冷凍水進(jìn)出口壓差太大，冷卻水溫度

過高，冷凍水溫度過低及制冷劑高低壓力異常，崗

位操作人員須立即報(bào)告運(yùn)行班長(zhǎng)或主管，同時(shí)向設(shè)

備廠家報(bào)告，由專業(yè)人員檢查做出處理決定。

10、每年正式開機(jī)以前由設(shè)備管理員及廠家人員對(duì)冷

凍機(jī)系統(tǒng)所有設(shè)備和管道進(jìn)行一次全面檢查，試

機(jī)并做出檢查記錄，確定是否有故障。當(dāng)確認(rèn)系

統(tǒng)狀態(tài)符合開機(jī)條件才能開機(jī)投入運(yùn)行。

11、每年冬季在停機(jī)以后，由廠家工程部專業(yè)人員和

設(shè)備管理人員對(duì)冷凍機(jī)系統(tǒng)主機(jī)、附屬設(shè)備及管

道進(jìn)行一次全面保養(yǎng)或針對(duì)運(yùn)行情況存在的問

題進(jìn)行一次檢修，并做出年保養(yǎng)維修記錄。

（九）變電所管理制度

為貫徹安全第一的方針，確保大廈供電系統(tǒng)安全正常

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運(yùn)行，特制定變電所管理制度：

1、負(fù)責(zé)供電運(yùn)作和維修的人員必須持證上崗。變電

所的值班員必須熟悉電氣設(shè)備情況和電業(yè)局有關(guān)安

全措施及規(guī)定。

2、變電所建立24小時(shí)運(yùn)行值班制度，對(duì)變電裝置

及高壓柜經(jīng)常進(jìn)行巡查，做好每日巡視記錄；發(fā)現(xiàn)

問題及時(shí)上報(bào)班長(zhǎng)及工程部班長(zhǎng)。

3、變電設(shè)備由專職人員負(fù)責(zé)管理和值班，變電設(shè)備

的停送電由值班電工操作，非值班電工禁止操作。

值班員必須做好值班記錄，認(rèn)真執(zhí)行交接班制度。

4、供電線路嚴(yán)禁超載供電，變電所內(nèi)禁止亂拉亂接

線路，在供電高峰時(shí)，應(yīng)按負(fù)荷的需求，有計(jì)劃地

切換變壓器。

5、停電時(shí)，應(yīng)提前向用戶發(fā)出通知；恢復(fù)送電時(shí)，

在確認(rèn)供電線路正常、電氣設(shè)備完好后方可送電。

6、變電所內(nèi)設(shè)備及線路變改，要經(jīng)大廈工程部及業(yè)

主同意；重大變改，要上報(bào)業(yè)主領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。

7、變電所消防設(shè)備應(yīng)確認(rèn)完好，并有氣體滅火器和

手持式滅火器。注意防止小動(dòng)物進(jìn)入；無關(guān)人員禁

止進(jìn)入，外出人員須經(jīng)工程部許可方可進(jìn)入，并做

好外來人員登記工作。

8、加強(qiáng)日常維護(hù)、檢修保證變電所內(nèi)公共照明燈等

設(shè)備的完好。

9、市電停電時(shí)值班人員應(yīng)立即檢查發(fā)電機(jī)組是否

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已啟動(dòng)，沒有啟動(dòng)則應(yīng)立即啟動(dòng)，保證電梯消防設(shè)

備等重要設(shè)備供電，同時(shí)與供電部門取得聯(lián)系。

10、運(yùn)行過程中，分路開關(guān)跳閘，先查明原因，如一

時(shí)查不出，在確認(rèn)無人操作的情況下，可試送一

次，若不成功則不能再送，并報(bào)告工程班長(zhǎng)或班

長(zhǎng)查明原因排除故障后才能送電。

11、統(tǒng)和設(shè)備在運(yùn)行或檢修時(shí)，必須2人以上并應(yīng)掛

上相應(yīng)的警示牌，嚴(yán)防誤操作。

12、保持配電室的清潔衛(wèi)生和干燥。

（+）配電室防火制度

1、嚴(yán)禁在配電室內(nèi)吸煙、或使用明火。

2、嚴(yán)禁在配電室內(nèi)堆放易燃、易爆物品。

3、嚴(yán)禁使用汽油、酒精、稀料及易燃液體清洗配電

設(shè)施。

4、配電室內(nèi)的消防設(shè)備必須年檢合格，安全可靠，

嚴(yán)禁挪做她用。

5、因工作原因需要在配電室內(nèi)動(dòng)用明火時(shí)，須持工

程部主管批準(zhǔn)，保安部填發(fā)的動(dòng)火許可證，在采

取了必要的安全防護(hù)措施后，方可實(shí)施作業(yè)。

6、發(fā)生火災(zāi)應(yīng)及時(shí)撲救并報(bào)警，火警電話119o

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（十一）配電室（配電柜、箱）的管理制度

1、保證人身安全及設(shè)備安全和樓宇正常見電；

2、嚴(yán)格執(zhí)行供電局、勞動(dòng)部的各項(xiàng)規(guī)章制度，持證

上崗；

3、嚴(yán)禁無證人員操作電氣設(shè)備；

4、對(duì)已接管驗(yàn)收設(shè)備定期進(jìn)行保養(yǎng)；

5、對(duì)未接管驗(yàn)收設(shè)備隨時(shí)與開發(fā)商、施工單位溝通

聯(lián)系，使設(shè)備、設(shè)施進(jìn)一步完善；

6、工程部維修班值班人員對(duì)樣板樓內(nèi)外的配電室

（配電柜、配電箱）認(rèn)真定期巡視檢查。發(fā)現(xiàn)

有未關(guān)未鎖的門，要隨手關(guān)好鎖好。并作好相

關(guān)記錄。巡視中要聽設(shè)備有無異常聲響，有無

異常氣味，看有無異?，F(xiàn)象，查固定設(shè)備的螺

絲螺母是否接實(shí)，有無松動(dòng)。由其重點(diǎn)檢查零

線接點(diǎn)。

（十二）配電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)制度

1、對(duì)配電設(shè)備進(jìn)行日常巡查，發(fā)現(xiàn)情況及時(shí)處理，

重大問題及時(shí)向管理處工程主管報(bào)告。

2、對(duì)重要的配電柜定期進(jìn)行保養(yǎng)檢修，確保正常運(yùn)

行。

3、配電設(shè)備的保養(yǎng)檢修必須由專職電工操作，其它

工種可配合作業(yè)。

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4、設(shè)備保養(yǎng)停用期間，需懸掛標(biāo)示牌并在現(xiàn)場(chǎng)巡查

記錄上注明。

5、使用備用設(shè)備，需在24小時(shí)內(nèi)加強(qiáng)巡視，并做好

巡視記錄。

6、工程部主管每月根據(jù)設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃，抽查三臺(tái)設(shè)

備，并將抽查內(nèi)容記錄在《配電柜、控制柜年保

養(yǎng)記錄》表上。發(fā)現(xiàn)抽查內(nèi)容不符合電器柜檢查

標(biāo)準(zhǔn)的要求，在備注欄中提出改正意見，經(jīng)保養(yǎng)

責(zé)任人改正后再行驗(yàn)證。

（十三）配電室事故處理制度

配電室一旦出現(xiàn)事故，造成全區(qū)或部分線

路停電時(shí)，值班人員應(yīng)能正確分析并及時(shí)處理

1、發(fā)生事故時(shí)，值班人員必須沉著、迅速、準(zhǔn)確的

處理。

2、迅速限制事故的發(fā)展，尋找并消除事故的根源，

解除對(duì)設(shè)備及人身安全的危險(xiǎn)。

3、盡可能保持設(shè)備繼續(xù)進(jìn)行，全區(qū)停電時(shí)應(yīng)保證對(duì)

重要負(fù)荷（如：電話機(jī)房、展廳照明、電梯等）

及時(shí)恢復(fù)供電。

4、必要時(shí)，值班人員可改變變配電系統(tǒng)運(yùn)行方式，

使供電恢復(fù)正常。

5、處理事故時(shí)，除領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)人員外，其它外來人

員不應(yīng)進(jìn)入或滯留事故現(xiàn)場(chǎng)。

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6、事故處理過程中，值班人員應(yīng)與領(lǐng)導(dǎo)保持密切聯(lián)

系，迅速執(zhí)行領(lǐng)導(dǎo)命令。同時(shí)應(yīng)有明確分工。

對(duì)事故發(fā)生和處理過程作好詳細(xì)記錄

7、對(duì)解救人員觸電、撲滅火災(zāi)、挽救危急設(shè)備等工

作，值班人員可先行處理，然后向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。

8、交接班時(shí)發(fā)生事故，應(yīng)由交班人員負(fù)責(zé)處理，接

班人員全力協(xié)助，待恢復(fù)正常后交接班。如

一時(shí)不能恢復(fù)，則有經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)同意后方可交接。

（十四）倒閘停、送電操作票制度

1、變電站的倒閘操作必須執(zhí)行操作票制度，倒閘操

作應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行電業(yè)部門的有關(guān)章程，按章程規(guī)定的

順序進(jìn)行，并采取相應(yīng)的安全措施。

2、倒閘操作必須根據(jù)主管簽發(fā)的電氣工作票或主

管部門的通知才能進(jìn)行。

3、倒閘操作必須由2人進(jìn)行，其中，正值為監(jiān)護(hù)人,

副職為操作人，復(fù)雜和重要的倒閘操作應(yīng)由主管負(fù)

責(zé)監(jiān)護(hù)。

4、操作規(guī)程：

準(zhǔn)備工作：由主管講明本次工作內(nèi)容，由該班領(lǐng)班根

據(jù)工作內(nèi)容填寫《倒閘操作票》，或在《配電室檢修

記錄》上做記錄。

5、操作方式及要求：（1）在對(duì)整個(gè)低壓柜進(jìn)行維修

清掃時(shí)應(yīng)填寫《倒閘操作票》，并在《值班記錄薄》

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的［本值大事記］中作記錄，工作完成后在《配電室

檢修記錄》上做記錄。(2)在做局部停送電工作時(shí)

應(yīng)在《值班記錄薄》的操作記錄中記錄清楚。停影

響住戶正常生活用電的電網(wǎng)，先通知公司領(lǐng)導(dǎo)，經(jīng)

批準(zhǔn)后，提前三個(gè)工作日通知相關(guān)住戶。

所有已投入系統(tǒng)的電氣設(shè)備，不論當(dāng)時(shí)是否有電均

應(yīng)視為帶電設(shè)備，必須辦理停電手續(xù)后，方可觸及

其帶電部分。

6、停電手續(xù)按下列規(guī)定辦理：

(1)10千伏電氣設(shè)備上或變壓器低壓線端直接相

連的母線部分工作，由派工負(fù)責(zé)人填寫停電票，會(huì)

同工作負(fù)責(zé)人與變電室值班負(fù)責(zé)人辦理手續(xù)；

(2)在220伏及以上干線部份工作，由派工負(fù)責(zé)人

填寫停電票，由工作負(fù)責(zé)人送交變電室值班負(fù)

責(zé)人辦理手續(xù)；

(3)220伏及以上支線部份工作，由工作負(fù)責(zé)人取得

有關(guān)人員同意后，切斷有關(guān)電源，并在斷開點(diǎn)

處掛停電牌；

(4)變電室當(dāng)班需停電工作時(shí)，將專用停電牌掛在

停電設(shè)備的斷開點(diǎn)處，并將對(duì)牌交工作負(fù)責(zé)人收

執(zhí)；

(5)在入戶隔離開關(guān)及以前工作時(shí)，由變電室主管

按有關(guān)規(guī)定，向供電局辦理停電手續(xù)。

(6)一位工作負(fù)責(zé)人，一次只能辦理一張停電票。

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(7)變電室值班負(fù)責(zé)人接到停電票后，應(yīng)作好以下

工作；

①工作組人員交待停電現(xiàn)場(chǎng)安全措施、許可工作范

圍，及周圍帶電部份。

②若停電現(xiàn)場(chǎng)周圍有帶電部份時(shí)，應(yīng)指定專人監(jiān)

護(hù)；

③不準(zhǔn)單人在部份停電的高壓室或變配電室內(nèi)工

作。

(8)填寫停電票安全措施欄；

(9)填寫倒閘操作票，由值班員進(jìn)行操作，并做好

安全措施；

(10)陪同工作負(fù)責(zé)人到停電現(xiàn)場(chǎng)檢查所做的安全

措施，并以驗(yàn)電器驗(yàn)證停電設(shè)備，證明確已無

電；

(11)對(duì)工作負(fù)責(zé)人講清周圍帶電設(shè)備位置及注意

事項(xiàng)；

(12)若停電現(xiàn)場(chǎng)周圍有帶電部份時(shí)，應(yīng)指定專人監(jiān)

護(hù)；當(dāng)工作負(fù)責(zé)人在停電票工作許可證一攔分

別簽名，并將工作許可證攔撕下交工作負(fù)責(zé)

人，準(zhǔn)其開始工作。

(13)10千伏設(shè)備在可見范圍內(nèi)無明顯斷開點(diǎn)時(shí)，

需裝接地線，由值班員負(fù)責(zé)，并記入安全措施

欄中。在架空線上工作需裝接地線時(shí)，由工作

負(fù)責(zé)人自行裝接，在安全措施欄內(nèi)注明“自

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裝”。接地線誰裝設(shè)，誰拆除。

(14)全部工作完畢，工作人員應(yīng)清現(xiàn)場(chǎng)使停電設(shè)備

恢復(fù)可送電狀態(tài)，將全體工作人員撤離現(xiàn)場(chǎng)，

然后填寫停電票注銷一欄，連同工作許可證交

變電室主管辦理注銷手續(xù)，并告知全體工作

人員，此后該設(shè)備視為帶電，不得再觸及或靠

近。

(15)變電室工作人員一收到注銷通知后，和工作許

可證核對(duì)(主管)無誤后，撤銷一切安全措施,

將停電票簽字注銷。

(16)在同一線路上同時(shí)有兩個(gè)組獨(dú)立工作，必須分

別辦理停電手續(xù)。

(17)遇有緊急事故時(shí)能夠不用操作票，但必須切斷

所有有關(guān)電源，在斷開點(diǎn)縣掛停電牌，做好必

要的安全措施并有專人看守。事后應(yīng)做好值班

記錄，并及時(shí)向上級(jí)主管匯報(bào)。緊急事故處理

時(shí)，可不辦理停電手續(xù)，

(18)凡縣掛停電牌電氣設(shè)備，不準(zhǔn)合閘送電，未注

銷停電手續(xù)停電牌，不準(zhǔn)摘?jiǎng)印?/p>

停電票應(yīng)用鋼筆填寫，不得涂改，已注銷的停電

票要妥善保管，交直接管轄部門備查。

(十五)電氣維修制度

為保證樓宇電氣設(shè)備的正常運(yùn)行，促進(jìn)電氣設(shè)施

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設(shè)備檢修、維修工作正?；⒁?guī)范化、科學(xué)化，做到

安全檢修、維修，工作萬無一失，特定以下規(guī)定：

1、必須嚴(yán)格遵守和執(zhí)行國(guó)家電氣安全操作規(guī)程，檢

修操作人員做到培訓(xùn)后持證上崗，以保證工作萬無

一失。

2、設(shè)備管理員對(duì)于大廈內(nèi)配置的電氣設(shè)備，按計(jì)劃

定期地給予保養(yǎng)及維修。重大電氣設(shè)備的檢修計(jì)劃,

要由工程部把關(guān)審查并派專人參加。

3、維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備時(shí)，班長(zhǎng)要采取相應(yīng)的安全

措施和技術(shù)措施，班長(zhǎng)要對(duì)作業(yè)人員必須進(jìn)行安全

生產(chǎn)交底和技術(shù)交底，防止觸電及設(shè)備事故的發(fā)生。

4、在電源干線、低壓配電盤及配電箱等設(shè)備上進(jìn)行

工作時(shí)，必須有專人監(jiān)護(hù)，至少由兩人以上進(jìn)行。

操作前必須摘掉檢修設(shè)備的電源保險(xiǎn)后驗(yàn)電，并懸

掛標(biāo)示牌，操作人員必須使用絕緣工具，并站在絕

緣墊上作業(yè)。

5、對(duì)于高壓設(shè)備的檢修和維修，經(jīng)停電、驗(yàn)電后，

還應(yīng)裝設(shè)接地線，在醒目處懸掛標(biāo)示牌，必要時(shí)加

裝遮欄。

6、維修后，電氣設(shè)備及線路要經(jīng)專職技術(shù)人員檢查

無誤，并拆除所有的安全蔽屏后，方可投入運(yùn)行。

嚴(yán)禁在處于工作狀態(tài)的電氣設(shè)備上進(jìn)行工作。

7、本規(guī)定與“變電所管理制度”同時(shí)執(zhí)行，互為補(bǔ)

充。

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(19)

（十六）臨時(shí)施工用電管理制度

為了加強(qiáng)臨時(shí)施工用電管理，確保電源線路安全

和電氣設(shè)施設(shè)備安全運(yùn)行，維護(hù)住戶正常的工作秩序

和生活秩序，特制訂本規(guī)定，望遵照?qǐng)?zhí)行。

1.維保單位對(duì)樓宇進(jìn)行重大修繕工程使用施工電動(dòng)

設(shè)備和電動(dòng)工具的用電量，必須在不影響正常運(yùn)作和

在供電負(fù)荷量允許范圍內(nèi)，在報(bào)修繕計(jì)劃時(shí)，必須同

時(shí)上報(bào)用電計(jì)劃，經(jīng)工程部審核，批準(zhǔn)后才能組織施

工。

2.住戶在進(jìn)行房屋修繕使用電動(dòng)設(shè)備或工具的名

稱、數(shù)量和規(guī)格，必須在申報(bào)表中登記注明。

3.凡進(jìn)入內(nèi)進(jìn)行施工的單位和個(gè)人，必須配備分線

電箱和安裝電表，在管理處專業(yè)人員指定地點(diǎn)

接線，禁止亂拉亂接電線。

4.進(jìn)入的臨時(shí)施工人員使用的電動(dòng)設(shè)備和工具，必

須在管理處規(guī)定的時(shí)間內(nèi)使用。禁止在其它時(shí)間內(nèi)使

用，以免發(fā)出各種噪音影響住戶和鄰居的正常休息。

（十七）房屋維修制度

（1）屋修繕前，要有明確修繕要求，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)檢查后,

確定施工方案，報(bào)工程主管批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。

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(2)房屋維修時(shí)，應(yīng)切斷修理范圍內(nèi)的電源，并設(shè)

立警界線，禁止無關(guān)人員進(jìn)入。

(3)粉刷墻壁，油漆門窗，裝配玻璃，修補(bǔ)外墻面,

都要在可靠登高器具上進(jìn)行高空施工作業(yè)，要

有專人監(jiān)護(hù)。

(4)維修人員使用電器設(shè)備，要檢查導(dǎo)線絕緣，接

地等是否良好，抽水泵、磨石機(jī)的電線不準(zhǔn)拖

在水面上，應(yīng)架空。

(5)維修場(chǎng)所應(yīng)配備必要的防火設(shè)備，每班要清理

工作場(chǎng)地，維修工作結(jié)束，須清除所垃圾，并

按《工程質(zhì)量的驗(yàn)收規(guī)定》驗(yàn)收后，方告竣工。

(6)每年由工程部組織，對(duì)房屋進(jìn)行一次系統(tǒng)大檢

查，評(píng)析房屋的使用情況，制訂修繕方案。

(7)如發(fā)現(xiàn)房面和外墻漏水，在報(bào)修記錄上詳細(xì)說

明漏水時(shí)間和部位。

(+A)值班電話制度

(1)禁止長(zhǎng)期占用值班電話，接聽電話要長(zhǎng)話短說,

保證線路暢通。

(2)嚴(yán)禁撥打各種聲訊信息收費(fèi)電話。

(3)任何人違反制度影響工作，按公司有關(guān)規(guī)定處

理。

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（十九）電公共建筑設(shè)施的維修保養(yǎng)制度

1.工程部負(fù)責(zé)對(duì)住宅樓宇公共設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)。

1.1工程班維修組具體負(fù)責(zé)路燈、庭院燈、樓梯燈

的維修保養(yǎng)。

1.2工程班維修組具體負(fù)責(zé)污（雨）水井、污（雨）

水溝、管道、化糞池的維修保養(yǎng)工作。

1?3工程班維修組具體負(fù)責(zé)天面、內(nèi)墻面、道路（人

行道）、停車場(chǎng)、住宅樓宇外觀、公共聲所等方面

的維修保養(yǎng)工作。

1.路燈、庭院燈、樓梯燈每周檢查一次，要求燈

泡亮度正常，燈罩完好，亮燈率保持在99%以上。

2.所有污（雨）水井溝每周清理一次，化糞池每

半年清理一次，嚴(yán)重的要用吸糞車進(jìn)行吸取，保

證無污水外溢現(xiàn)象。

3.天面每周檢查一遍，做到無積水、無滲漏，隔

熱層無破損。發(fā)現(xiàn)滲漏嚴(yán)重應(yīng)及時(shí)報(bào)請(qǐng)專業(yè)施工

隊(duì)修復(fù)，隔熱層有破損應(yīng)及時(shí)給予修復(fù)。

4.內(nèi)墻面，每?jī)赡攴乱淮巍?/p>

5.道路（人行道）、停車場(chǎng)每周檢查一遍，針對(duì)

檢查結(jié)果及時(shí)進(jìn)行維修保養(yǎng)，做到平整，無積水、

無破損。

6.外墻面每個(gè)月檢查一遍，針對(duì)檢查結(jié)果及時(shí)進(jìn)

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行維修保養(yǎng)，做到無脫無鼓、無滲水、外觀整齊、

清潔。

7.其它公共場(chǎng)所每周檢查一遍，根據(jù)檢查結(jié)果及

時(shí)進(jìn)行維修保養(yǎng)，做到安全整潔，無亂改、亂搭

建、亂堆放。

（二十）監(jiān)督電梯維修保養(yǎng)制度

為了加強(qiáng)對(duì)電梯維保公司現(xiàn)進(jìn)行的電梯維修保養(yǎng)

工作實(shí)行更有效的監(jiān)督檢查，以確保電梯的維修保養(yǎng)

質(zhì)量和電梯安全，特定此規(guī)定。

1、保證電梯機(jī)房設(shè)備絕對(duì)安全，工程部必須把

機(jī)房門鎖死。不準(zhǔn)隨意打開機(jī)房門，嚴(yán)禁無關(guān)

人員進(jìn)入機(jī)房，以防設(shè)備被盜或被破壞，更不

允許任何人將機(jī)房作為住宿之用。

1）梯機(jī)房門鎖匙必須由管理處專人妥善保管，不準(zhǔn)

隨便掛在墻上，以防鎖題被人隨意拿走。

2）梯公司維修人員要進(jìn)行維修保養(yǎng)工作時(shí)，必須到

管理處報(bào)到，并由管理處對(duì)口人員陪同參與維修

保養(yǎng)工作的監(jiān)督檢查，核實(shí)維修保養(yǎng)的項(xiàng)目及效

果。沒有管理處對(duì)口人員參與的電梯維修保養(yǎng)，

不準(zhǔn)在電梯公司的維修單上簽字。

3）梯臨時(shí)維修及定期維修保養(yǎng)，管理處必須有一套

完事的檔案、資料記錄。對(duì)口人員應(yīng)認(rèn)真寫齊全。

4）月或每季進(jìn)行電梯維修費(fèi)用結(jié)算時(shí)，首先由管理

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處負(fù)責(zé)人按照與電梯維修保養(yǎng)公司簽訂的合同條

款，核實(shí)電梯公司的維修工作單是否齊全，以及

是否均得到對(duì)口人員的簽字，方可在月或季的結(jié)

算單上簽字作為結(jié)算的依據(jù)。

（二十一）電梯的保養(yǎng)與檢查制度

1.電梯的保養(yǎng)與檢查

1.1每部電梯橋箱通風(fēng)機(jī)是否處于正常運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，以

及日光燈管是否損壞，如發(fā)現(xiàn)不正常及時(shí)維修更換。

1.2保持電梯橋箱內(nèi)清潔，每天清理一次。

1.3電梯電梯是否平衡，有無卡阻摩擦響聲，有無爬

行及晃動(dòng)現(xiàn)象。

L4觀察電梯運(yùn)行程序能否按要求指令運(yùn)行，停位是

否準(zhǔn)確。

1.5檢查電梯門啟閉功能是否正常。

1.6檢查電梯運(yùn)行樓層指示信號(hào)顯示功能是否正常。

L7檢查電梯橋箱內(nèi)及大廳按鈕信號(hào)有無損壞，顯示

是否正常。

1.8檢查電梯卷揚(yáng)傳動(dòng)裝置工作情況是否正常，傳動(dòng)

裝置有無異常響聲，軸承溫度是否過高，電機(jī)

溫度是否過高。

L9檢查電梯抱閘工作是否可靠及檢查抱閘皮與抱閘

輪接觸面積，間隙是否正常，閘皮磨損情況如

何。

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1.10檢查傳動(dòng)裝置潤(rùn)滑油位應(yīng)在油標(biāo)上下刻線之間,

油不足應(yīng)加油補(bǔ)充。

1.11檢查鋼繩、繩輪轉(zhuǎn)動(dòng)是否靈活，繩輪固定是否

牢靠，螺栓是否松動(dòng)以及檢查繩輪橡膠有無磨

損損壞情況。

1.12經(jīng)常檢查電梯井地坑是否積水，應(yīng)保持干凈。

1.13電梯機(jī)房室內(nèi)要經(jīng)常清理，機(jī)器上的灰塵應(yīng)經(jīng)

常擦干凈。

L14檢查電梯滑道潤(rùn)滑情況是否良好。

1.15檢查鋼繩有無銹蝕及破損、傷痕等不良現(xiàn)象。

1.16夏季由于氣溫上升，機(jī)房?jī)?nèi)要開動(dòng)空氣調(diào)節(jié)

設(shè)備降溫，保持機(jī)械與電氣設(shè)備運(yùn)行正常。

i.對(duì)于發(fā)現(xiàn)的設(shè)備故障及不正?，F(xiàn)象，應(yīng)立即

通知電梯維修公司來人維修。

（二十二）低壓配電柜保養(yǎng)制度

一、目的

檢查并及時(shí)處理供配電設(shè)備隱患,滿足設(shè)備在良好

的條件下運(yùn)行，確保設(shè)備性能，保證安全運(yùn)行。

二、適用范圍和保養(yǎng)周期

適用于高壓配電設(shè)備、低壓配電設(shè)備、變壓器及附

屬設(shè)備的維修保養(yǎng)工作。

高壓保養(yǎng)周期：根據(jù)成都電力局關(guān)于下發(fā)成都

電業(yè)局電氣設(shè)備預(yù)防性周期檢查的通知，建議高壓配

電設(shè)備投運(yùn)后一年進(jìn)行預(yù)防性檢查，之后保養(yǎng)周期為

兩年一次；

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低壓保養(yǎng)周期：一般保養(yǎng)周期為一年，如果用

電負(fù)荷較高能夠縮短保養(yǎng)周期；

3.職責(zé)

3.1全面認(rèn)真地檢修配電柜內(nèi)全部設(shè)備（高壓設(shè)備由外委單位完成）。

3.2以最少的停電時(shí)間完成檢修。

4.內(nèi)容及步驟

4.1正式檢修前辦理工作票手續(xù)，取得機(jī)電主管以上領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。

4.2保養(yǎng)前一天通知業(yè)主停電時(shí)間。

4.3先檢修保養(yǎng)無須停變壓器的部分，關(guān)掉空氣開關(guān)。

4.3.1取出抽屜柜，檢查抽屜中的自動(dòng)空氣開關(guān)、接觸器，緊固所有接線；凹凸不平

部分用細(xì)鏗鏗平，彈簧墊片不行的應(yīng)進(jìn)行更換，檢查主回路的銅鼻子是否接觸牢固，清

潔灰塵，完畢后放回配電柜中，母線合上空氣開關(guān)，檢查控制部分及指示部分。

4.3.2檢修電容柜時(shí)，應(yīng)先斷開電容柜總開關(guān)，用10mm2以上導(dǎo)線逐個(gè)把電容器對(duì)地

進(jìn)行放電，后檢查與堅(jiān)固接觸器、電抗器、電容器的接線螺絲，接地裝置是否良好，修

鏗觸點(diǎn)，用吹風(fēng)機(jī)進(jìn)行除塵清潔，然后合閘進(jìn)行指示部分及自動(dòng)補(bǔ)償?shù)恼{(diào)試。

4.3.3受電柜及聯(lián)絡(luò)柜中的斷路器檢修：先斷開所有負(fù)荷后，用手柄搖出斷路器。重

新緊固接線螺絲，檢查刀口的彈力是否符合規(guī)定。滅弧柵有否破裂或損壞，手動(dòng)調(diào)試機(jī)

械聯(lián)鎖分合閘是否準(zhǔn)確，檢查修鋰觸頭表面，檢查內(nèi)部彈簧、墊片、螺絲有無松動(dòng)、變

形、脫落，并進(jìn)行清潔、除塵處理。

4.4高壓母線、變電柜的檢修（主要有外委單位完成，工程部配合完成）

4.4.1檢查前操作步驟：逐個(gè)斷開低壓側(cè)的負(fù)荷，斷開高壓側(cè)的斷路器，合上接地開

關(guān)，并鎖好高壓開關(guān)柜，掛上“禁止合閘，有人工作”的標(biāo)志牌，此時(shí)應(yīng)啟動(dòng)發(fā)電機(jī)，

檢查無誤后，拉開市電與發(fā)電機(jī)聯(lián)鎖柜中的市電隔離開關(guān)，然后對(duì)受電柜邊的母用10mm2

以上導(dǎo)線短接并掛接地線，緊固母排螺絲，有松動(dòng)的母排應(yīng)拆下螺絲。

4.4.2檢修操作步驟：母線和控制線路加以堅(jiān)固，檢查母排間的絕緣子、間距、連接

處有無異象，檢查電流、電壓、互感器的二次繞組的可靠性，處理洞口和未封堵區(qū)域，

對(duì)絕緣性能進(jìn)行測(cè)試。

4.4.3操作完畢送電前檢查測(cè)試：拆除所有接地線、短接線，檢查是否留有工具在柜

內(nèi)，確定無誤后，合上隔離開關(guān)，斷開高壓側(cè)接地開關(guān)，合上運(yùn)行變壓器的高壓SF斷路

器，取下標(biāo)志牌，向變壓器送電，然后再合上低壓側(cè)受電柜的斷路器，最后合上有關(guān)聯(lián)

絡(luò)柜和各支路自動(dòng)空氣開關(guān)。

5.相關(guān)文件與記錄

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5.1配電柜檢修工作票。

5.2配電柜、控制柜定期保養(yǎng)記錄。

5.3設(shè)備維修記錄。

6.注意事項(xiàng)

6.1必須設(shè)專人監(jiān)護(hù)。

6.2工作前必須驗(yàn)電。

6.3檢修人員應(yīng)對(duì)整個(gè)配電柜的電氣機(jī)械聯(lián)鎖情況熟悉并會(huì)操作。

6.4檢修中應(yīng)詳細(xì)了解哪些線路是雙線供電。

6.5母排檢修時(shí)，應(yīng)對(duì)線路中的殘余電荷進(jìn)行充分放電。

（二十三）干式變壓器保養(yǎng)制度

1.目的

確保檢修后變壓器的正常運(yùn)行。

2.內(nèi)容

2.1范圍

2.1.1處于運(yùn)行或停運(yùn)的變壓器每年例行保養(yǎng)一次。

2.1.2投運(yùn)變壓器在投運(yùn)前增加保養(yǎng)一次。

2.2步驟

2.2.1投入備用變壓器，斷開檢修的變壓器低壓側(cè)

斷路器，取下起動(dòng)按鈕的控制線，懸掛標(biāo)志牌。

2.2.2斷開檢修變壓器高壓側(cè)的真空斷路器，合上

接地開關(guān)，對(duì)變壓器進(jìn)行充分放電，然后用鎖鎖住高

壓柜，并懸掛標(biāo)牌。

2.2.3進(jìn)入干式變壓器室，首先應(yīng)檢查外殼、墊、

墊片、次套彎有無破損、放電痕跡電纜及母線有無變

形現(xiàn)象，有破損的應(yīng)進(jìn)行更換。

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2.2.4重新堅(jiān)固引線端子、銷子、接地的螺絲、進(jìn)

出母線螺絲，如有松動(dòng)的應(yīng)拆下螺絲，用細(xì)平鏗輕鍵

接觸面，用手感無任何凹凸的感覺后，用干凈的布條

抹去灰塵，抹上凡士林，換上新的彈簧墊圈，緊固螺

絲。

2.2.5用吹風(fēng)機(jī)吹去變壓器及配件上的灰塵，然后

用干凈的布擦去灰塵，檢查消防設(shè)施及通風(fēng)系統(tǒng)是否

良好。

2.2.6斷開高壓側(cè)的接地開關(guān)，并鎖好高壓開關(guān)櫛,

用2500V搖表測(cè)定絕緣電阻。如測(cè)定值不合格，應(yīng)拆

下連接電纜頭端子，重新測(cè)定。

2.2.7再次合上高壓側(cè)的接地開關(guān)，讓變壓器進(jìn)行

放電。

2.2.8檢查變壓器室及變壓器身有無遺留工具，撤

離現(xiàn)場(chǎng)。

2.2.9接上低壓側(cè)斷路器起動(dòng)按鈕控制線，重新掛

上“禁止合閘”標(biāo)牌，防止向變壓器反送電。

2.2.10斷開高壓側(cè)接地開關(guān)，再次檢查變壓器現(xiàn)場(chǎng)

低壓側(cè)的控制線，無誤后，合上高壓真空斷路器，讓

變壓器試運(yùn)行；取下高壓側(cè)標(biāo)志牌。

2.2.11詳細(xì)做好保養(yǎng)試運(yùn)行記錄。

3.安全注意事項(xiàng)

3.1搖測(cè)絕緣電阻必須兩人進(jìn)行。

3.2在未對(duì)變壓器進(jìn)行充放電前，嚴(yán)禁觸摸。

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3.3防止向變壓器反送電及變壓器向運(yùn)行中的母排送

電。

3.4應(yīng)穿絕緣鞋、戴絕緣手套進(jìn)行操作。

3.5嚴(yán)禁誤合閘。

（二十四）風(fēng)機(jī)保養(yǎng)制度

1、目的：確保風(fēng)機(jī)手動(dòng)，自動(dòng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

2.內(nèi)容：2.1電機(jī)的維修、保養(yǎng)。

2.2風(fēng)機(jī)、風(fēng)閥的維修保

養(yǎng)。

2.3電氣回路的維修、保

養(yǎng)。

3.步驟

3.1斷開主電源，掛上標(biāo)示牌，檢查電機(jī)接地是否良

好。

3.2緊固各部分松動(dòng)的螺絲及聯(lián)軸。

3.3檢測(cè)電動(dòng)機(jī)的絕緣電阻，檢查主回路接觸點(diǎn)。

3.4高速皮帶的松緊度，手搖轉(zhuǎn)皮帶輪，觀察轉(zhuǎn)動(dòng)是

否平穩(wěn)。

3.5檢查與更換各接合面間的墊片和密封填料。

3.6清潔電機(jī)及風(fēng)葉、過濾器及機(jī)殼內(nèi)部。

3.7向轉(zhuǎn)動(dòng)部位加潤(rùn)滑油，保證聯(lián)軸節(jié)及軸承的靈活

性及穩(wěn)定性。

3.8檢查調(diào)節(jié)閥機(jī)械裝置動(dòng)作、可靠性、靈活性、開

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閉角度標(biāo)志。

3.9手動(dòng)開機(jī)測(cè)定三相電流值，檢查指示燈電壓、電

流表，聽查風(fēng)機(jī)各部件運(yùn)轉(zhuǎn)聲音。

3.10各遙控點(diǎn)控制箱（含箱內(nèi)元件）全面檢查。

3.11連續(xù)三次開停機(jī)，檢查手動(dòng)、各點(diǎn)遙控的正確

性、可靠性。

3.12連續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)半小時(shí)驗(yàn)風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常。

3.13每半年進(jìn)行一次定期保養(yǎng)檢修，每月由維修人

員開機(jī)操作檢查一次。

4.相關(guān)文件及記錄

《風(fēng)機(jī)月例點(diǎn)檢表》。

（二十五）水泵定期保養(yǎng)制度

1.目的

確保水泵良好及正常運(yùn)行。

2.適用范圍

生活供水泵、消防水泵、排污潛水泵、中水泵。

3.職責(zé)

3.1按公司規(guī)定定期維修保養(yǎng)、管理處維修班作業(yè)與

記錄。

3.2現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理審批日期、機(jī)具、材料。

3.3公司工程部審查記錄。

4.內(nèi)容

4.1定期保養(yǎng)規(guī)定

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4.1.1生活水泵的運(yùn)行泵每周應(yīng)互相掄換運(yùn)行一次。

4.1.2生活水泵每月進(jìn)行一次一般性保養(yǎng)。

4.1.3消防泵、噴灑泵、補(bǔ)壓泵、排污泵、潛水泵

每半年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。

4.1.4與泵體相連的閥門、壓力表、管道等隨泵體

同時(shí)保養(yǎng)。

4.1.5定期保養(yǎng)均必須認(rèn)真填寫記錄并存檔。

4.2保養(yǎng)規(guī)范

4.2.1泵體

4.2.1.1檢查、補(bǔ)充、替換潤(rùn)滑油，油質(zhì)變色、有

鐵屑應(yīng)全部替換。

4.2.1.2泄漏檢查：盤根良好,泵體無滲水、溢水、

沙眼，泵軸滲水無流到地面。

4.2.1.3轉(zhuǎn)動(dòng)靈活、無卡殼，泵軸與電機(jī)軸在同一

中心線、機(jī)座堅(jiān)固、螺絲無銹（有防銹措施），墊片

齊。

4.2.1.4外觀整潔，油漆完好，標(biāo)志清楚，銘牌字

跡清晰。

4.2.2閥門、管道、附件

4.2.2.1閥門開閉靈活、無卡阻、關(guān)閉嚴(yán)密、內(nèi)外

無漏水。

4.2.2.2閥體、手柄完好，閥桿潤(rùn)滑好，外觀整潔。

4.2.2.3單向閥動(dòng)作靈活，無漏水。

4.2.2.4壓力表指針靈活，指示準(zhǔn)確，表盤清晰，

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位置便于觀察，堅(jiān)固良好，表閥及接頭無

滲水。

4.2.3電機(jī)

4.2.3.1外觀整潔、銘牌清晰，各部件堅(jiān)固，聯(lián)軸

器有保護(hù)，接地良好。

4.2.3.2線及聯(lián)接端片連接緊密牢靠，接觸良好，

無發(fā)熱變色跡象，無裸露部分編號(hào)清晰。

外連線無松動(dòng)或妨礙操作，絕緣電阻符合

規(guī)范。

4.2.4運(yùn)轉(zhuǎn)

4.2.4.1點(diǎn)動(dòng)三次，觀察轉(zhuǎn)向、起動(dòng)電流、電器動(dòng)

作順序、指示記號(hào)等均正常后投入正常運(yùn)

轉(zhuǎn)。

4.2.4.2泵輸出水壓正常，水壓能滿足樓宇用水要

求，運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)、無跳動(dòng)、無明顯振動(dòng)、無

異聲，壓力表指示穩(wěn)定，三相電流平衡度

小于2%,轉(zhuǎn)速、電流接近額定值。

4.2.4.3控制柜元件齊全，操作手柄完好無過熱，

基本無聲，前后動(dòng)作順序符合要求，訊號(hào)

指示正確。

5.相關(guān)文件及記錄

5.1《生活水泵月例點(diǎn)檢表》。

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（二十六）化糞池的清理制度

1.工程班維修組具體安排維修工對(duì)化糞池進(jìn)行協(xié)

助清理。

2.化糞池每半年清理一次。維修工對(duì)責(zé)任區(qū)內(nèi)的化

糞池每月檢查兩次，發(fā)現(xiàn)堵塞及時(shí)疏通。當(dāng)化糞池

充滿率達(dá)80%以上時(shí)，維修組長(zhǎng)應(yīng)及時(shí)組織清理，

不得千萬污水外溢。

3.清理方法

（1）人工清理：聯(lián)系市政環(huán)衛(wèi)處用工具把沉積物掏

出運(yùn)走，另找地方，挖坑填埋。

（2）機(jī)械清理：聯(lián)系市政環(huán)衛(wèi)處用吸糞車進(jìn)行徹底

清理運(yùn)走。

（3）注意在清理糞便時(shí)要作好養(yǎng)護(hù)工作。

（4）清運(yùn)完后要將現(xiàn)場(chǎng)清掃干凈。

（二十七）有線電視系統(tǒng)的保養(yǎng)制度

1.目的

保證有線電視系統(tǒng)正常工作。

2.適用范圍

本公司所管理的有限電視系統(tǒng)。

3.職責(zé)

（1）由設(shè)備管理人員實(shí)施每月的定期保養(yǎng)工作，并作

文檔僅供參考

好記錄。

(2)由電氣班長(zhǎng)進(jìn)行安排，確保房間電視記號(hào)清晰。

4.內(nèi)容

(1)有限電視信號(hào)輸入系統(tǒng)

(2)每月檢查輸入光纜有無松動(dòng)、有無劣化、有無

斷裂、屏閉線有無斷裂等現(xiàn)象。

(3)檢查光纜支撐桿、底座螺絲的固定情況；檢查

有無生銹，并加黃油保護(hù)。

(4)檢查