肥鄉(xiāng)新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目行性分析報(bào)告

肥鄉(xiāng)新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告農(nóng)學(xué)080120083128基本框架■土地屬性研究通過(guò)縣城宏觀環(huán)境以及地塊微觀環(huán)境的深入研究,明確本地塊開發(fā)具備的各方面素質(zhì)條件?！鍪袌?chǎng)環(huán)境分析通過(guò)對(duì)廣平縣住宅市場(chǎng)的深入分析,明確競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中本項(xiàng)目的發(fā)展機(jī)會(huì),為本項(xiàng)目定位提供依據(jù)?！鲰?xiàng)目定位結(jié)合項(xiàng)目土地屬性條件以及競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)環(huán)境分析,確立項(xiàng)目可能的發(fā)展方向、產(chǎn)品組合、價(jià)格策略?！鼋?jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)合項(xiàng)目的初步定位以及未來(lái)項(xiàng)目收益預(yù)計(jì),對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估?！?■2■3■4目錄n土地屬性n

研究n經(jīng)濟(jì)測(cè)算n項(xiàng)目定位n市場(chǎng)環(huán)境分析·宗地分析·交通分析·景色分析·發(fā)展前景·城市規(guī)劃·項(xiàng)目屬性小結(jié)項(xiàng)目位于廣平縣城西部——縣城發(fā)展主方向,毗鄰規(guī)劃中的政府機(jī)關(guān)和市政公園,占據(jù)縣城發(fā)展有利位置。土地屬性宗地位置■項(xiàng)目位置位于人民路（肥館線）以北,美利大道以西,西河堡舊村東南角。■區(qū)域定位本區(qū)域是廣平縣規(guī)劃中的新的行政服務(wù)、商貿(mào)金融、文化教育中心,縣委縣政府及各大政府機(jī)關(guān)的搬遷將對(duì)本區(qū)域的發(fā)展起到極大的推動(dòng)作用,這里將成為廣平縣最具活力的發(fā)展地帶。土地位置土地面積土地用途規(guī)劃指標(biāo)要求土地性質(zhì)容積率建筑密度綠地率位于人民路以北，美利大道以西，西河堡舊村東南角20000住宅(新農(nóng)村建設(shè))1.5≤28%≥25%集體用地項(xiàng)目屬縣城西部區(qū)域,地塊方正,土地平整,有望發(fā)展成為有較大影響力的大型住宅項(xiàng)目,操作空間巨大。土地屬性地塊分析項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀:地塊方正，土地平整。本項(xiàng)目用地指標(biāo)土地屬性交通情況■道路交通與老城區(qū)的交通聯(lián)系主要依托：1、人民路——東西貫通廣平縣城2.美利大道——縣城西環(huán)路，交通便捷■公共交通該項(xiàng)目附近有廣平到邯鄲、肥鄉(xiāng)的公交線路經(jīng)過(guò)。本案到縣城西部生活區(qū)只有1.6公里，交通極為方便南北向有美利大道,東西向有人民路等城市主干道,公共交通和私家車交通均較為便利,至縣城主要節(jié)點(diǎn)交通便捷,路況較好。土地屬性景觀資源■景觀環(huán)境近距離景觀:西環(huán)河景觀長(zhǎng)廊:西環(huán)河西岸計(jì)劃建設(shè)不同特色的紫薇園、核桃園、石榴園、蘋果園、柿子園等集產(chǎn)業(yè)、休閑、觀光于一體的十里生態(tài)景觀長(zhǎng)廊。。遠(yuǎn)距離景觀:文化廣場(chǎng):是集文化、休閑、娛樂(lè)、健身、科普、旅游、集會(huì)于一體的綜合性城市廣場(chǎng)項(xiàng)目周邊景觀資源豐富,東南側(cè)有大型的市政公園,距離文化廣場(chǎng)2-3公里。但內(nèi)部景觀資源未定,需要在內(nèi)部景觀上加大建設(shè)力度。本案市民廣場(chǎng)西環(huán)河本項(xiàng)目地處肥鄉(xiāng)東部,緊鄰廣平縣城,與廣平縣城經(jīng)濟(jì)聯(lián)系緊密,極有可能劃歸廣平,成為廣平縣城的一部分?！鰪V平三年大變樣最后一年,力度空前。今年廣平縣將重點(diǎn)實(shí)施“11168”工程,即拆遷10萬(wàn)平米以上,推進(jìn)10條主干道建設(shè),新增綠化面積100萬(wàn)平方米,打造6大景觀節(jié)點(diǎn),建設(shè)8大精品工程,做足“拆遷”、“筑路”、“綠化”、“碧水”、“景點(diǎn)”五篇大文章,著力打造“秀美鵝城、清宜廣平”。發(fā)展前景本案本項(xiàng)目地處肥鄉(xiāng)東部,緊鄰廣平縣城,與廣平縣城經(jīng)濟(jì)聯(lián)系緊密,極有可能劃歸廣平,成為廣平縣城的一部分。同時(shí)也是近期城市重點(diǎn)發(fā)展的方向,發(fā)展機(jī)會(huì)更上一層。城市規(guī)劃■廣平縣城重點(diǎn)發(fā)展方向本區(qū)域是廣平縣規(guī)劃中的新的行政服務(wù)、商貿(mào)金融、文化教育中心,縣委縣政府及各大政府機(jī)關(guān)的搬遷將對(duì)本區(qū)域的發(fā)展起到極大的推動(dòng)作用,這里將成為廣平縣重點(diǎn)發(fā)展的方向地塊所在位置區(qū)位交通配套景觀土地屬性屬性綜述項(xiàng)目位于廣平縣城西部——縣城發(fā)展主方向,毗鄰規(guī)劃中的政府機(jī)關(guān)和市政公園,占據(jù)縣城發(fā)展有利位置。項(xiàng)目臨縣城主干道,對(duì)內(nèi)對(duì)外交通便利,至城市主要節(jié)點(diǎn)交通便捷。私車交通和公共交通條件均較為有利。項(xiàng)目周邊地段成熟,周邊生活、醫(yī)療、教育、市政等配套較為完善,具備生活功能、商務(wù)功能良好的發(fā)展背景。項(xiàng)目周邊景觀資源豐富,東南側(cè)有大型的市政公園,距離文化廣場(chǎng)2-3公里。但內(nèi)部景觀資源未定,需要在內(nèi)部景觀上加大建設(shè)力度。城市發(fā)展?jié)摿薮?本案位處城市發(fā)展核心地段,毗鄰市政府,地塊整體綜合素質(zhì)較好,其中地段、交通、配套等資源優(yōu)勢(shì)突出,項(xiàng)目規(guī)模大可操作性強(qiáng)。城市背景未來(lái)規(guī)劃起點(diǎn)高,發(fā)展藍(lán)圖看好,目前,經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)開發(fā)均有較大的潛力,未來(lái)市場(chǎng)前景看好。地塊項(xiàng)目屬縣城西部區(qū)域,地塊方正,土地平整,有望發(fā)展成為有較大影響力的大型住宅項(xiàng)目,操作空間巨大。目錄n市場(chǎng)環(huán)境n

分析n經(jīng)濟(jì)測(cè)算n項(xiàng)目定位n土地屬性研究·住宅市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)分析整體市場(chǎng)分析·整體走勢(shì)·價(jià)格走勢(shì)·未來(lái)研判房地產(chǎn)市場(chǎng)處于起步階段起步并每年保持小幅度上漲,價(jià)格整體處上漲通道.整體走勢(shì)□廣平縣絕大部分城鎮(zhèn)居民居住于低層住宅,成規(guī)模的小區(qū)剛開始。□從住宅價(jià)格上來(lái)看,廣平縣城住宅價(jià)格上漲明顯,尤其是09年下半年,漲勢(shì)強(qiáng)勁,整體平均漲幅保持在10%以上。□廣平縣2010年拆遷總量將達(dá)10萬(wàn)平方米以上,共涉及群眾725戶,其中動(dòng)遷戶達(dá)500多戶,形成了大量的住房需求,進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。□進(jìn)入09年價(jià)格上漲明顯,09年6月份住宅均價(jià)突破1600元/平米,隨著土地價(jià)格上升,后市依舊有上揚(yáng)的動(dòng)力。廣平縣房地產(chǎn)市場(chǎng)處于起步階段,從06年開始進(jìn)行多層小區(qū)的建設(shè),09年住宅需求旺盛,預(yù)示未來(lái)1-2年內(nèi)市場(chǎng)住宅供應(yīng)量將有所增加,后續(xù)市場(chǎng)空間巨大,長(zhǎng)期看住宅市場(chǎng)發(fā)展看好,供求關(guān)系相對(duì)健康。廣平縣房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)未來(lái)研判目錄n項(xiàng)目定位n經(jīng)濟(jì)測(cè)算·住宅定位n土地屬性研究n市場(chǎng)環(huán)境分析項(xiàng)目住宅建議·客群定位·戶型建議·景觀建議·立面建議·其他建議西部城區(qū)居民和拆遷戶是本項(xiàng)目客戶來(lái)源的最大區(qū)域。區(qū)域來(lái)源核心來(lái)源:西部城區(qū)居民；職業(yè):事業(yè)單位人員、公務(wù)員企業(yè)中高層管理人員、專業(yè)技術(shù)人員、個(gè)體私營(yíng)戶；重點(diǎn)來(lái)源區(qū)域:城中拆遷戶職業(yè):分布比較廣泛游離來(lái)源區(qū)域:周邊各個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)職業(yè):私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體戶，主要以工作生活在廣平或在廣平縣工作的，投資客客戶定位購(gòu)買類型定位職業(yè)行為和心理特征置業(yè)類型置業(yè)特征需求面積主導(dǎo)型技術(shù)階層企業(yè)中高層管理人員、專業(yè)技術(shù)人員正處于轉(zhuǎn)型期，正向高品位的精英層靠攏，，要求高品質(zhì)，價(jià)格敏感度高一次居住100-110精英階層事業(yè)單位（醫(yī)生、教師、金融、電力等）、公務(wù)員、經(jīng)理人有自己獨(dú)特的品位，懂得享受生活，要求體面、文化、情調(diào)；事業(yè)基本定型，正處于上升期一+二次居住120-130需求型拆遷戶分布廣泛房子被拆遷，繼續(xù)尋找安身立命的場(chǎng)所一次居住或?yàn)樽优?gòu)房80以上客戶置業(yè)的特點(diǎn):從本項(xiàng)目客戶群體,購(gòu)房目的以改善型為主,結(jié)合城中的拆遷戶,主力需求面積主要集中于80-120平米?？蛻羧后w客戶定位根據(jù)客群定位,經(jīng)濟(jì)型三房和舒適型三房是本案客戶群體的主力需求。匹配的產(chǎn)品滿足生活需要(經(jīng)濟(jì)型兩居)歸屬的需要(舒適型三房、經(jīng)濟(jì)型四房)安全的需要(舒適型二房,經(jīng)濟(jì)型三居)贏得認(rèn)同尊重

(大面積)自我

價(jià)值實(shí)現(xiàn)本案目標(biāo)客群,主要由處在金字塔中段的較大范圍人群組成大眾階層延展延展本案主力客群范圍客戶定位根據(jù)目前市場(chǎng)情況以及對(duì)應(yīng)客戶的定位,建議本項(xiàng)目主力面積在120-144平米,同時(shí)考慮本案規(guī)模較大產(chǎn)品線不能過(guò)于單一,配適當(dāng)?shù)拇髴粜秃蜕倭康男粜汀．a(chǎn)品定位戶型建議產(chǎn)品角色戶型戶型配置面積（平方米）戶型比例（面積比）比例輔助產(chǎn)品舒適二房2室1廳1衛(wèi)80-9020%40%緊湊三房3室2廳1衛(wèi)100-11020%主力產(chǎn)品實(shí)用型三房3室2廳1衛(wèi)110-13030%55%舒適型三房3室2廳2衛(wèi)130-14025%明星產(chǎn)品偏舒適四房4室2廳2衛(wèi)140-1505%5%戶型配比建議:產(chǎn)品角色策略特點(diǎn)80-110輔助產(chǎn)品提高附加值和戶型的舒適度滿足首次置業(yè)及拆遷戶需求110-130主力產(chǎn)品市場(chǎng)主力需求段滿足區(qū)域二次置業(yè)的主流需求。140-150明星產(chǎn)品樓王產(chǎn)品、最佳靠中庭位置，少量布置，提升產(chǎn)品附加值溢價(jià)達(dá)成。設(shè)置小區(qū)最佳位置，邊套戶型。產(chǎn)品策略情況:通過(guò)戶型設(shè)計(jì),提高產(chǎn)品的附加值,能超越市場(chǎng)同級(jí)競(jìng)爭(zhēng),達(dá)到更高的價(jià)值。產(chǎn)品定位戶型建議□建議設(shè)計(jì)成坡屋頂結(jié)構(gòu),立面豐富,實(shí)用性強(qiáng),□設(shè)計(jì)手段和材料、色彩的變化搭配可實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)形象；建議本項(xiàng)目外立面簡(jiǎn)潔、現(xiàn)代、精致,具有品質(zhì)感,立面富有變化,利用 線條產(chǎn)生層次感,利用材質(zhì)的變化產(chǎn)生質(zhì)感；現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格外立面體現(xiàn)簡(jiǎn)潔時(shí)尚、現(xiàn)代、精致、具有品質(zhì)感產(chǎn)品定位立面建議景觀設(shè)計(jì)應(yīng)該充分考慮景觀的情趣性、參與性和融合性,營(yíng)造成城市園林生活小區(qū)。產(chǎn)品定位景觀建議參與性情趣性融合性通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)研，廣平市場(chǎng)上的住宅頂層銷售不佳原因如下:1擔(dān)心頂層漏水，2擔(dān)心頂層隔熱層建議:頂層做成坡屋頂，可以解決保溫隔熱和漏水的問(wèn)題，還可以豐富外立面，增加情趣。其他建議產(chǎn)品定位目錄n營(yíng)銷分析·財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析n土地屬性研究n市場(chǎng)環(huán)境分析n項(xiàng)目定位財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析·單價(jià)測(cè)定·投資構(gòu)成·

經(jīng)濟(jì)效益財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)單價(jià)測(cè)定住宅銷售單價(jià)的測(cè)定本項(xiàng)目住宅銷售單價(jià)的測(cè)定，主要是利用市場(chǎng)比較法來(lái)測(cè)定其銷售價(jià)格的合理范圍:房地產(chǎn)定價(jià)的方法中，市場(chǎng)比較定價(jià)法是其中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的一種定價(jià)方法，長(zhǎng)期以來(lái)，英、美、日本、香港等地在房地產(chǎn)定價(jià)和估價(jià)中均廣泛采用市場(chǎng)比較定價(jià)法。目前和項(xiàng)目可以進(jìn)行比對(duì)的項(xiàng)目只有北平苑、江南苑和和平小區(qū)，多層銷售價(jià)格在1200元/㎡－1700元/㎡，經(jīng)過(guò)加權(quán)算術(shù)平均并取整后，結(jié)合本項(xiàng)目新農(nóng)村建設(shè)的性質(zhì)，得出我們對(duì)本案的價(jià)格測(cè)定，范圍在1350—1450元之間。財(cái)務(wù)分析投資構(gòu)成1、基本參數(shù)本項(xiàng)目占地面積30畝（20000㎡），總建筑面積約為30000㎡，按戶均110㎡可建270戶，一次性全部開發(fā)，歷經(jīng)12個(gè)月。2、土地成本地價(jià)按15萬(wàn)/畝計(jì)算，15萬(wàn)/畝X30畝=450萬(wàn)元（地價(jià)包含土地征地、青稞賠償、國(guó)家稅收等主項(xiàng)）3、建安工程成本按600元的建安費(fèi)計(jì)算，30000㎡X600元/㎡=1800萬(wàn)元4、前期費(fèi)用前期費(fèi)用包括：項(xiàng)目規(guī)劃、勘探設(shè)計(jì)費(fèi)用，以10元/㎡收取，30000㎡合計(jì)為30萬(wàn)元。5.紅線內(nèi)、外工程及公建配套設(shè)施計(jì)劃紅線工程啟動(dòng)后，首先建設(shè)外圍遮擋形象墻工程；公建配套設(shè)計(jì)初步擬建社區(qū)幼兒園、物業(yè)辦公用房、社區(qū)會(huì)所、以及園區(qū)內(nèi)的簡(jiǎn)單健身器材。4500萬(wàn)元×5.7%=256萬(wàn)元30000㎡×40元/㎡=120萬(wàn)元30000㎡×40元/㎡=120萬(wàn)元30000㎡×40元/㎡=120萬(wàn)元30000㎡×10元/㎡=30萬(wàn)元30000㎡×10元/㎡=30萬(wàn)元5、其他費(fèi)用1）、稅收綜合稅5.7%2）、暖氣40元/㎡3）、小區(qū)配套費(fèi)40元/㎡4）、電集資40元/㎡5）、小區(qū)綠化10元/㎡6）、銷售費(fèi)用100萬(wàn)元7）、財(cái)務(wù)費(fèi)用（人工費(fèi)、資金占用費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)、租金等）100萬(wàn)元8）、工程監(jiān)理10元/㎡以上費(fèi)用合計(jì)：876萬(wàn)元6.不可預(yù)見費(fèi)用本項(xiàng)目的不可預(yù)見費(fèi)用按項(xiàng)目1~8項(xiàng)和的2%估算。2010年不可預(yù)見費(fèi)用：100萬(wàn)元；2011年不可預(yù)見費(fèi)用：50萬(wàn)元；合計(jì)：150萬(wàn)元。7、項(xiàng)目總投資以上六項(xiàng)合加，計(jì)算本項(xiàng)目總投資為3300萬(wàn)元。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)投資構(gòu)成財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)效益預(yù)計(jì)銷售總收入本案可總建筑面積為，30000平方米住宅以平均銷售單價(jià)1400元/㎡，（一層車庫(kù)價(jià)格基本等同于住宅價(jià)格）30000㎡X1400元/㎡=4200萬(wàn)元預(yù)計(jì)本案的總銷售收入為:4200萬(wàn)元。本項(xiàng)目經(jīng)