房地產(chǎn)金融（第三版）課件：個人住房貸款

房地產(chǎn)金融

（第三版）

房地產(chǎn)金融（第三版）

個人住房貸款

內(nèi)容提要

本章主要介紹個人住房貸款的概念、特點和種類，貸款的申請、審查和審批，貸款申請的條件、審查要點和貸款的類型、還款方式，抵押權(quán)的變更和登記，貸款檢查的內(nèi)容、方式和程序，以及貸款檔案的建立與管理。房地產(chǎn)金融（第三版）

第一節(jié)概述一、個人住房貸款的概念和特點（一）概念

個人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買各類住房的貸款。貸款人發(fā)放貸款時，借款人必須提供擔(dān)保。當(dāng)借款人不能按期償還貸款本息時，貸款人有權(quán)依法處理其抵押物（質(zhì)物）或由保證人承擔(dān)連帶責(zé)任償還貸款本息。房地產(chǎn)金融（第三版）

第一節(jié)概述（二）特點個人住房貸款與銀行其他信貸品種不同，具有以下特點：

1.個人住房貸款是銀行主要的消費(fèi)信貸品種

2.個人住房貸款需設(shè)立擔(dān)保

3.個人住房貸款的基礎(chǔ)是抵押權(quán)

4.個人住房抵押貸款可以實行證券化

5.個人住房貸款業(yè)務(wù)具有一定的政策性

6.個人住房貸款業(yè)務(wù)成本高，但效益較好房地產(chǎn)金融（第三版）

第一節(jié)概述二、個人住房貸款的種類

1.政策性個人住房抵押貸款

2.商業(yè)性個人住房抵押貸款

3.個人住房組合貸款

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第一節(jié)概述

三、我國個人住房信貸業(yè)務(wù)現(xiàn)狀

我國個人住房貸款發(fā)展的特點有：

1.個人住房貸款增長迅速。

2.個人住房貸款的投放區(qū)域由原來的主要集中在東部及主要沿海城市逐步向中西部轉(zhuǎn)移。

3.個人住房貸款對象以管理人員、技術(shù)人員和公司職員等中等收入群體為主。房地產(chǎn)金融（第三版）

第一節(jié)概述目前，我國個人住房貸款已成為銀行一項重要的信貸資產(chǎn)，業(yè)務(wù)發(fā)展日益規(guī)范，表現(xiàn)在：

1.個人住房貸款規(guī)模迅速增長。

2.個人住房貸款配套政策進(jìn)一步規(guī)范。

3.個人住房貸款手續(xù)復(fù)雜。

4.個人住房貸款電子化程度也不斷提高。房地產(chǎn)金融（第三版）

第一節(jié)概述四、我國個人住房貸款業(yè)務(wù)前景

（一）業(yè)務(wù)發(fā)展環(huán)境的基本判斷

1.擴(kuò)大內(nèi)需仍是今后我國一項長期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方針，是宏觀經(jīng)濟(jì)政策的主要目標(biāo)，住房消費(fèi)將繼續(xù)作為拉動內(nèi)需的重要手段而得到大力發(fā)展。

2"十二五"期間，我國工業(yè)化和城市化進(jìn)程將繼續(xù)推進(jìn)階段，住房需求仍非常巨大，住宅業(yè)仍然是經(jīng)濟(jì)增長的動力之一。房地產(chǎn)金融（第二版）

第一節(jié)概述

3.住房制度改革的不斷推進(jìn)，廉租住房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性住房保障制度將推進(jìn)住房金融業(yè)務(wù)更趨多樣化。

4.居民收入穩(wěn)定增長，住房有效需求繼續(xù)提高。

5.加入WTO將促使銀行加快信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整及各項銀行改革的步伐，住房金融業(yè)務(wù)將繼續(xù)作為我國銀行調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)、改善資產(chǎn)質(zhì)量的重點業(yè)務(wù)而得到迅速發(fā)展。房地產(chǎn)金融（第三版）

第一節(jié)概述（二）發(fā)展趨勢判斷

1.個人住房信貸市場的競爭將日趨激烈。

2.個人住房貸款將成為住房金融業(yè)務(wù)的主體而得到迅猛發(fā)展。

3.業(yè)務(wù)品種將出現(xiàn)多樣化趨勢，特別是由個人住房貸款派生出來的中間業(yè)務(wù)將得到大力發(fā)展。

4.個人住房貸款的經(jīng)營與管理將實現(xiàn)電子化、制度化和集約化。房地產(chǎn)金融（第三版）

第一節(jié)概述

5.強(qiáng)化管理，防范風(fēng)險將成為住房貸款業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)展的重要課題。

6.個人住房貸款將出現(xiàn)證券化趨勢。

7.個人住房金融市場將進(jìn)一步細(xì)分，越來越多的非銀行金融機(jī)構(gòu)及其他中介機(jī)構(gòu)將積極介入這一領(lǐng)域。房地產(chǎn)金融（第三版）

第二節(jié)個人住房貸款的申請、審查和審批

一、個人住房貸款的申請

（一）借款人資格凡具有完全民事行為能力的自然人，在符合下列條件的情況下都可以申請銀行個人住房貸款：（1）具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份。（2）具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入。（3）信用良好，有按期償還貸款本息的能力。（4）具有購買住房的合同或協(xié)議。房地產(chǎn)金融（第三版）

第二節(jié)個人住房貸款的申請、審查和審批

（5）按規(guī)定交付了一定比例的首付款。其中購置首套，首付款比例不得低于30%；購置第二套住房的，首付款比例不得低于60%，不得向第三套（含）以上住房發(fā)放按揭貸款。

（6）有貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)做抵押或質(zhì)押，或有符合規(guī)定條件、具備代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人。房地產(chǎn)金融（第三版）

第二節(jié)個人住房貸款的申請、審查和審批

（7）所購住房價格基本符合貸款人或其委托的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估價值。（8）貸款人規(guī)定的其他條件。確定以上基本條件的目的主要在于保證借款人的身份真實、合法，并具有較好的可信度和償債能力。房地產(chǎn)金融（第三版）

第二節(jié)個人住房貸款的申請、審查和審批（二）申請人需提供的材料

（1）身份證件（居民身份證、戶口本或其他有效居留證件）；（2）貸款人認(rèn)可部門出具的借款人經(jīng)濟(jì)收入或償債能力證明；（3）符合規(guī)定的購買住房合同意向書、協(xié)議或其他批準(zhǔn)文件；（4）抵押物或質(zhì)物清單、權(quán)屬證明、有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明和抵押物估價證明；（5）保證人同意提供擔(dān)保的書面文件及保證人的資信證明；（6）貸款人要求提供的其他文件或資料。房地產(chǎn)金融（第三版）

第二節(jié)個人住房貸款的申請、審查和審批

二、貸款審查貸款人經(jīng)辦人員在收到借款人資料后，對借款人的申請及信用進(jìn)行審查、核實，主要包括如下內(nèi)容：（1）核驗借款申請表。（2）核實借款人購房行為、購房合同的真實性與合法性，防止借款人和開發(fā)商合伙騙取銀行貸款。（3）審核借款人收入情況，對借款人所提供的收入證明的真實性進(jìn)行核實，以保證借款人具有償還貸款本息的能力。

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第二節(jié)個人住房貸款的申請、審查和審批

（4）對抵押的房屋或土地進(jìn)行實地勘察，若有必要，請評估機(jī)構(gòu)對抵押的房地產(chǎn)進(jìn)行審核評估。（5）審查借款人的抵押物是否足額有效，抵押物共有人是否出具同意抵押的合法文件，對不具有完全民事行為能力的共有人，須由其法定監(jiān)護(hù)人簽署合法文件。（6）審查保證人的保證資格和保證能力。（7）貸款年限加上借款人年齡一般不超過70歲，申請共同貸款的可以年輕者計算。（8）借款人按規(guī)定支付了相應(yīng)比例的首付款，并存入開發(fā)商在經(jīng)辦行的售房款專用賬戶。房地產(chǎn)金融（第三版）

第二節(jié)個人住房貸款的申請、審查和審批

三、借款人資信評估

（一）借款人的素質(zhì)

1.職業(yè)穩(wěn)定性

2.職業(yè)地位

3.受教育程度

4.年齡

5.行為表現(xiàn)

6.綜合印象房地產(chǎn)金融（第三版）

第二節(jié)個人住房貸款的申請、審查和審批（二）購房及還款能力

1.房價收入比

2.還貸收入比

3.貸款保護(hù)能力（1）抵、質(zhì)押率（2）第三方保證（3）組合擔(dān)保（4）抵押物變現(xiàn)能力（5）借款人購買財產(chǎn)保險情況（6）附加房地產(chǎn)金融（第三版）

第二節(jié)個人住房貸款的申請、審查和審批

四、貸款審批

銀行對借款人信用和抵押物進(jìn)行審查后，對符合條件的借款人，經(jīng)辦人員寫出調(diào)查及審查意見，提出對該借款人的貸款金額、貸款年限和相應(yīng)的貸款利率以及對貸款擔(dān)保有效性、合法性的確認(rèn)意見，按照規(guī)定的貸款審批程序上報審批。對不符合條件的借款人，要退回有關(guān)資料。房地產(chǎn)金融（第三版）

第三節(jié)個人住房貸款的發(fā)放一、簽訂借款合同（1）信貸人員通知借款人正式簽訂個人住房借款合同。（2）采取抵（質(zhì)）押擔(dān)保方式的，要簽訂抵（質(zhì)）押合同，并按規(guī)定辦理有關(guān)抵（質(zhì)）押登記手續(xù)。（3）按合同約定向借款人代收、代繳印花稅。房地產(chǎn)金融（第三版）

第三節(jié)個人住房貸款的發(fā)放

（4）借款人應(yīng)將《房屋買賣合同》正本、抵押登記證明文件（或房屋他項權(quán)證）、抵押物保險單正本等交貸款人收押保管，屬期房抵押的，待房屋竣工驗收后，借款人須及時辦理《房屋所有權(quán)證》，并辦理正式抵押登記。（5）銀行一般要求借款人辦理財產(chǎn)保險，可由銀行代辦保險業(yè)務(wù)，可采用一次性或分次投保兩種方式，具體由投保人選擇，貸款未清償之前不得中斷保險。（6）開發(fā)商同意存入保證金存款的，要開立開發(fā)商保證金存款專戶。房地產(chǎn)金融（第三版）

第三節(jié)個人住房貸款的發(fā)放二、貸款額度、期限和利率

個人住房抵押貸款的額度、期限和利率要根據(jù)中國人民銀行有關(guān)規(guī)定和貸款銀行的資金來源及成本、借款人的還款能力等因素確定。

1.貸款額度：目前，購置首套住房的，貸款額度最高70%；購置第二套住房的，貸款額度最高40%。借款人要按規(guī)定繳付相應(yīng)比例的首付款，并有能力每月償還一定金額的貸款時，才能獲得銀行貸款。房地產(chǎn)金融（第三版）

第三節(jié)個人住房貸款的發(fā)放

2.貸款期限：貸款期限最長為30年。目前，以10～15年的貸款期限居多。

3.貸款利率：目前，個人住房貸款利率是在人民銀行公布的同期同檔次貸款利率基礎(chǔ)上進(jìn)行浮動，上不封頂，利率下限為基準(zhǔn)利率的0.85倍。貸款購置第二套住房的，貸款利率要在同期同檔次貸款基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%。房地產(chǎn)金融（第三版）

第三節(jié)個人住房貸款的發(fā)放

三、貸款還款方式（一）等額本息還款法

等額本息還款法就是在貸款期限內(nèi)，每月以相等的額度平均償還貸款本息。

計算公式為：M=P·r（1+r）n/（1+r）n-1

其中：P為貸款總額；r為月利率；n為借款期（月）；M為每月償還金額。房地產(chǎn)金融（第三版）

第三節(jié)個人住房貸款的發(fā)放（二）等額本金還款法（遞減還款法）

等額本金還款法就是在貸款期內(nèi)，每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本金逐月遞減。計算公式為：每月還款額=貸款本金/貸款期月數(shù)+（本金-已歸還本金累計額）×月利率房地產(chǎn)金融（第三版）

第三節(jié)個人住房貸款的發(fā)放（三)累進(jìn)償還法

累進(jìn)償還法是指貸款期內(nèi)逐年或每隔幾年按一定比例遞增還款額，但每年或每幾年內(nèi)的各個月份，均以相等的額度償還貸款本金及與實際貸款額相應(yīng)的貸款利息。計算公式為：

M1=1/2·〔P·（1+r）n·（d-r）〕/〔（1+d）n-（1+r）n〕Mi=M1（1+d）i-1

其中，M1為第一年月償還額；P為借款總額；r為貸款年利率；n為貸款期限（年）；d為等比年遞增率；i為某一還款年；Mi為第i年月還款額。房地產(chǎn)金融（第三版）

第三節(jié)個人住房貸款的發(fā)放（四）提前還款

按有關(guān)規(guī)定，銀行允許借款人提前償還部分或全部個人住房貸款，已經(jīng)計收的利息不再調(diào)整。部分提前歸還的，以后每月還本付息額按剩余本金和剩余還款期數(shù)重新計算；全部提前歸還本息的，按實際貸款期限的利率，結(jié)清最后一次還本付息額。房地產(chǎn)金融（第三版）

第三節(jié)個人住房貸款的發(fā)放四、抵押權(quán)登記

（一）住房抵押登記借款人以自有或第三人所有的房地產(chǎn)向銀行抵押獲得購房貸款的，在抵押合同簽訂后一定時日內(nèi)，必須向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請抵押登記。房地產(chǎn)金融（第三版）

第三節(jié)個人住房貸款的發(fā)放

1.登記時限：抵押當(dāng)事人必須在住房抵押合同簽訂之日起30日內(nèi)，向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請抵押登記。抵押權(quán)自抵押合同生效時設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

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第三節(jié)個人住房貸款的發(fā)放

2.應(yīng)提供的文件（1）抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明。（2）抵押雙方當(dāng)事人共同提交的抵押登記申請書。（3）借款合同和抵押合同。（4）《國有土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明。（5）房地產(chǎn)抵押物的資產(chǎn)評估書或抵押當(dāng)事人雙方協(xié)商確定抵押物價值的書面證明。（6）登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。

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第三節(jié)個人住房貸款的發(fā)放

3.房屋抵押權(quán)的設(shè)立與變更

☆設(shè)立☆變更房地產(chǎn)金融（第三版）

第三節(jié)個人住房貸款的發(fā)放（二）土地使用權(quán)抵押登記以土地上建筑物并依法獲得的土地使用權(quán)抵押的，要到土地管理局產(chǎn)權(quán)登記部門或房地合一的產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行抵押登記。

1.土地使用權(quán)抵押登記申請

2.土地使用權(quán)抵押登記和變更登記房地產(chǎn)金融（第三版）

第四節(jié)個人住房貸款后管理與貸款償還

一、貸后檢查（一）主要內(nèi)容

（1）借款人依合同約定歸還貸款本息情況。（2）借款人有無騙取銀行信用的行為。（3）借款人品行、職業(yè)、收入和住所等影響還款能力的因素變化情況。（4）保證人保證資格和保證能力變化情況。房地產(chǎn)金融（第三版）

第四節(jié)個人住房貸款后管理與貸款償還

（5）抵（質(zhì)）押物保管及其價值變化情況。（6）項目工程進(jìn)度、抵押預(yù)登記和正式登記落實情況。（7）有關(guān)合同及相關(guān)資料的完整性與有效性，有無與法律、法規(guī)和制度相抵觸，需要變更、修改和補(bǔ)充之處。（8）貸款資產(chǎn)風(fēng)險程度、變化情況及趨勢。（9）其他關(guān)系貸款人債權(quán)實現(xiàn)和保障的內(nèi)容。房地產(chǎn)金融（第三版）

第四節(jié)個人住房貸款后管理與貸款償還（二）貸款形態(tài)

1.貸款形態(tài)：個人住房貸款根據(jù)貸款質(zhì)量可分為正常、關(guān)注、次級、可疑和損失五類貸款，后三類貸款為不良貸款。

2.貸款形態(tài)分類：貸款形態(tài)分類一般先進(jìn)行定量分類，即先根據(jù)借款人連續(xù)違約次（期）數(shù)、累計違約次數(shù)等指標(biāo)進(jìn)行分類，再進(jìn)行定性分類，即根據(jù)借款人違約性質(zhì)和貸款風(fēng)險程度對定量分類結(jié)果進(jìn)行必要的修正和調(diào)整。房地產(chǎn)金融（第三版）

第四節(jié)個人住房貸款后管理與貸款償還

（1）正常貸款：（2）關(guān)注貸款：（3）次級貸款：（4）可疑貸款：（5）損失貸款：房地產(chǎn)金融（第三版）

第四節(jié)個人住房貸款后管理與貸款償還（三）貸款檢查方式與程序

通常，貸款檢查是對正常類貸款進(jìn)行抽查，對違約貸款根據(jù)違約程度進(jìn)行重點檢查。

1.對違約貸款通過電話提示、約見借款人、現(xiàn)場核驗、走訪借款人所在單位等方式了解借款人違約的主要原因。

2.根據(jù)借款人違約情況，判斷貸款的風(fēng)險狀況，確定貸款形態(tài)。

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第四節(jié)個人住房貸款后管理與貸款償還

3.對借款人違約行為提出催收貸款或強(qiáng)制清收貸款的處理方案，報主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)實施。

4.登記貸后檢查臺賬，撰寫貸后檢查報告。

5.每個季度進(jìn)行一次綜合性個人住房抵押貸款貸后檢查，掌握全行個人住房貸款的資產(chǎn)質(zhì)量狀況及研究對策。房地產(chǎn)金融（第三版）

第四節(jié)個人住房貸款后管理與貸款償還根據(jù)不同違約情況分別進(jìn)行處理：（1）依法糾正借款人的違約行為（2）對逾期貸款本息計收罰息（3）從借款人賬戶中扣收貸款本息（4）停止發(fā)放未發(fā)放的貸款（5）依法追索保證人的連帶責(zé)任（6）依法要求保險人履行保險責(zé)任（7）依法處理抵（質(zhì)）押物（8）依法行使債權(quán)人其他權(quán)利（9）核銷損失類貸款房地產(chǎn)金融（第三版）

第四節(jié)個人住房貸款后管理與貸款償還二、貸款檔案的建立與管理

（一）借款人相關(guān)資料（1）借款人身份證件（居民身份證、戶口本或其他有效證件）復(fù)印件。（2）貸款人認(rèn)可部門出具的借款人及家庭主要成員經(jīng)濟(jì)收入和償債能力證明。（3）符合規(guī)定的購買、建造、修理、裝修住房意向書、合同書等有效文件。（4）購買、建造、修理、裝修住房首付款額和全額發(fā)票或收據(jù)。房地產(chǎn)金融（第三版）

第四節(jié)個人住房貸款后管理與貸款償還（5）有權(quán)部門出具的或貸款人認(rèn)可的住房估價證明。（6）抵押物清單、權(quán)屬證明、有處分權(quán)人同意抵押的證明及有權(quán)部門出具的或貸款人認(rèn)可的抵押物的估價證明。（7）質(zhì)押物清單、權(quán)屬證明、有處分權(quán)人同意質(zhì)押的證明及有權(quán)部門出具的或貸款人認(rèn)可的質(zhì)押物的估價證明。（8）保證人資信證明及承諾提供擔(dān)保的文件。（9）房屋所有權(quán)及他項權(quán)利證明書。（10