房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第四版）課件：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益分析

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益分析

12.1房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)分析

12.1.1資產(chǎn)償債能力分析

3、影響償債能力的其他因素（1）或有負(fù)債

或有負(fù)債是指過(guò)去的交易或事項(xiàng)形成的潛在義務(wù)，履行該義務(wù)不是很可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效益流出企業(yè)，或該債務(wù)的金額不能可靠的計(jì)量。常見(jiàn)的或有負(fù)債有，企業(yè)對(duì)售后商品提供擔(dān)保，企業(yè)以本企業(yè)的資產(chǎn)為其他企業(yè)提供法律擔(dān)保，已貼現(xiàn)的票據(jù)有可能發(fā)生追索等。12.1房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)分析

12.1.1資產(chǎn)償債能力分析

3、影響償債能力的其他因素（2）租賃活動(dòng)

通常財(cái)產(chǎn)租賃有兩種形式，融資租賃和經(jīng)營(yíng)租賃。其中經(jīng)營(yíng)租賃的資產(chǎn)，其租賃費(fèi)用直接計(jì)入當(dāng)期損益，并未包含在負(fù)債之中，如果經(jīng)營(yíng)租賃的業(yè)務(wù)量較大、期限較長(zhǎng)并具有經(jīng)常性，則其租金雖然不包含在負(fù)債之中，但對(duì)企業(yè)的償債能力也會(huì)產(chǎn)生較大的影響。在進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)，也應(yīng)考慮這一因素。12.1房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)分析

12.1.1資產(chǎn)償債能力分析

3、影響償債能力的其他因素（3）可動(dòng)用的銀行存款指標(biāo)

通常財(cái)產(chǎn)租賃有兩種形式，融資租賃和經(jīng)營(yíng)租賃。其中經(jīng)營(yíng)租賃的資產(chǎn)，其租賃費(fèi)用直接計(jì)入當(dāng)期損益，并未包含在負(fù)債之中，如果經(jīng)營(yíng)租賃的業(yè)務(wù)量較大、期限較長(zhǎng)并具有經(jīng)常性，則其租金雖然不包含在負(fù)債之中，但對(duì)企業(yè)的償債能力也會(huì)產(chǎn)生較大的影響。在進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)，也應(yīng)考慮這一因素。

12.1房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)分析

12.1.2最佳現(xiàn)金持有量分析

3.因素分析模型

因素分析是根據(jù)上年現(xiàn)金占用額和有關(guān)因素變動(dòng)的情況，來(lái)確定最佳現(xiàn)金持有量的一種方法。其計(jì)算公式如下：最佳現(xiàn)金持有量=（上年現(xiàn)金平均額+

不合理數(shù)額）×預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入變化率

12.1房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)分析

12.1.3流動(dòng)資產(chǎn)分析3.總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也叫總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)，是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入凈額與資產(chǎn)總額的比率，它可用來(lái)反映房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)全部資產(chǎn)的利用效率。其計(jì)算公式為：總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=營(yíng)業(yè)收入凈額÷平均資產(chǎn)總額12.1房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)分析

12.1.4資產(chǎn)盈利能力分析1.總資產(chǎn)報(bào)酬率

總資產(chǎn)報(bào)酬率也稱總資產(chǎn)收益率是反映企業(yè)總資產(chǎn)在一定時(shí)期內(nèi)獲利能力的一個(gè)重要財(cái)務(wù)比率，它揭示了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)資產(chǎn)綜合利用的效率，也是衡量房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)利用債權(quán)人和所有者權(quán)益總額所取得盈利的能力,其計(jì)算公式為：

總資產(chǎn)報(bào)酬率=利潤(rùn)總額÷平均資產(chǎn)總額或:

總資產(chǎn)報(bào)酬率=凈利潤(rùn)÷平均資產(chǎn)總額

12.1房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)分析

12.1.2固定資產(chǎn)分析2.固定資產(chǎn)利用效率分析

（3）固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是指企業(yè)年銷(xiāo)售收入凈額與固定資產(chǎn)平均凈值的比率。它是反映企業(yè)固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)情況，從而衡量固定資產(chǎn)利用效率的一項(xiàng)指標(biāo)。其計(jì)算公式為：固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=主營(yíng)業(yè)務(wù)收入凈額÷固定資產(chǎn)平均凈值12.2房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入分析12.2.1房地產(chǎn)租售收入的分析

（1）商品房出租租金收入商品房出租租金收入＝出租面積出租單價(jià)×租金收繳率（2）商品房銷(xiāo)售收入商品房銷(xiāo)售收入＝銷(xiāo)售面積×銷(xiāo)售單價(jià)（3）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入＝轉(zhuǎn)讓面積×轉(zhuǎn)讓單價(jià)

12.2房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入分析

12.2.2其他收入的分析

其他收入主要有配套設(shè)施銷(xiāo)售收入和自營(yíng)收入等。自營(yíng)收入是房地產(chǎn)企業(yè)以開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)為其進(jìn)行商業(yè)和服務(wù)業(yè)活動(dòng)的載體，通過(guò)綜合性的自營(yíng)方式取得的收入。其他收入也是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的一個(gè)組成部分，是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入的一種經(jīng)濟(jì)來(lái)源，也會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和經(jīng)營(yíng)成果，因此，也應(yīng)加強(qiáng)對(duì)其分析，分析方法可參照房地產(chǎn)租售收入的分析。12.3房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)用分析12.3.1房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本預(yù)測(cè)分析1.編制計(jì)劃時(shí)的成本預(yù)測(cè)分析預(yù)測(cè)的步驟如下：①確定預(yù)測(cè)的目標(biāo)，明確預(yù)測(cè)范圍、期限和方法。②收集和分析歷史資料和數(shù)據(jù)，所收集的數(shù)據(jù)要完整、準(zhǔn)確、可靠和具有代表性。③建立成本預(yù)測(cè)模型，利用模型和所收集的數(shù)據(jù)進(jìn)行預(yù)測(cè)。④預(yù)測(cè)結(jié)果分析。12.3房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)用分析12.3.1房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本預(yù)測(cè)分析1.編制計(jì)劃時(shí)的成本預(yù)測(cè)分析

（1）固定成本和變動(dòng)成本的劃分①高低點(diǎn)法。所謂高低點(diǎn)法是以所取歷史資料中工程數(shù)量最高和最低時(shí)期的兩組成本數(shù)據(jù)為樣點(diǎn)，來(lái)推算固定成本和變動(dòng)成本。12.3房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)用分析12.3.1房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本預(yù)測(cè)分析1.編制計(jì)劃時(shí)的成本預(yù)測(cè)分析

②回歸分析法。所謂回歸分析法就是利用相關(guān)分析，研究經(jīng)濟(jì)事物變量間的相關(guān)關(guān)系，并用相關(guān)系數(shù)來(lái)描述其相關(guān)關(guān)系的密切程度，對(duì)具有相關(guān)關(guān)系的變量，依據(jù)其相關(guān)圖，選擇一個(gè)適宜的數(shù)學(xué)模型，利用回歸分析建立起數(shù)學(xué)模型。這里簡(jiǎn)要介紹一元線性回歸分析在成本分解中的應(yīng)用。（2）目標(biāo)成本、成本降低額和成本降低率的測(cè)算12.3房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)用分析12.3.2房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本控制分析1.計(jì)劃階段成本控制分析（1）公司對(duì)責(zé)任成本的控制（2）責(zé)任單位對(duì)責(zé)任成本的控制

12.3房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)用分析

12.3.2房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本控制分析2.實(shí)施過(guò)程成本控制分析（1）成本開(kāi)支的監(jiān)督和控制（2）成本計(jì)劃執(zhí)行控制分析：①材料成本項(xiàng)目分析。材料成本節(jié)約或超支＝材料預(yù)算成本-材料實(shí)際成本＝材料計(jì)劃用量×材料預(yù)算單價(jià)-材料實(shí)際用量×材料實(shí)際單價(jià)

由于材料用量減少（或增加）和材料價(jià)格變動(dòng)而產(chǎn)生的材料成本的節(jié)約（或超支），可以用下面的公式計(jì)算：

材料成本節(jié)約（或超支）＝材料實(shí)際用量×（預(yù)算單價(jià)-實(shí)際單價(jià)）+（材料計(jì)劃用量-材料實(shí)際用量）×預(yù)算單價(jià)

12.3房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)用分析

12.3.2房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本控制分析2.實(shí)施過(guò)程成本控制分析

c.效率差異：反映按定額工時(shí)和實(shí)際耗用工時(shí)制定的間接預(yù)算費(fèi)用差異。效率差異=（實(shí)際工作小時(shí)數(shù)-定額工作小時(shí)數(shù)）×每小時(shí)預(yù)算間接費(fèi)綜上所述，間接費(fèi)用總差異計(jì)算如下：

間接費(fèi)用差異=耗用差異+效率差異+數(shù)量差異

12.3房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)用分析12.3.3房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本總結(jié)性分析

1.企業(yè)總成本分析

（1）總成本分析方法總成本分析一般采用對(duì)比分析法，即實(shí)際成本與計(jì)劃成本相對(duì)比，計(jì)算公式如下：成本降低額＝實(shí)際成本-計(jì)劃成本成本降低率＝×100％

（2）總成本分析內(nèi)容①出租房產(chǎn)總成本分析②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總成本分析12.3房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)用分析12.3.3房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本總結(jié)性分析

2.單位成本分析

（1）房產(chǎn)租賃單位成本分析的指標(biāo)①租金單位成本：反映房產(chǎn)出租單位面積的成本支出費(fèi)用。租金單位成本=

②計(jì)劃單位成本：反映房產(chǎn)計(jì)劃出租單位面積成本支出費(fèi)用。計(jì)劃單位成本=

③實(shí)際單位成本：反映房產(chǎn)出租實(shí)際單位面積支出費(fèi)用。實(shí)際單位成本=

12.3房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)用分析12.3.3房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本總結(jié)性分析

2.單位成本分析

（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位成本分析①預(yù)算單位成本：反映按預(yù)算定額計(jì)算開(kāi)發(fā)房屋單位面積的成本支出費(fèi)用。預(yù)算單位成本=②計(jì)劃單位成本：反映房地產(chǎn)計(jì)劃開(kāi)發(fā)單位面積成本費(fèi)用支出，計(jì)算方法同租賃計(jì)劃單位成本。③實(shí)際單位成本：反映房地產(chǎn)實(shí)際開(kāi)發(fā)單位面積成本費(fèi)用支出，其計(jì)算方法同租賃實(shí)際單位成本。12.3房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)用分析12.3.3房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本總結(jié)性分析

3.房地產(chǎn)企業(yè)與同行業(yè)企業(yè)成本水平分析進(jìn)行企業(yè)間成本水平分析的步驟：①收集本企業(yè)與同行業(yè)企業(yè)的成本資料，資料要有可比性；②利用差額分析法計(jì)算成本項(xiàng)目差額；③分析產(chǎn)生差距原因；④制訂對(duì)策，采取措施，降低本企業(yè)產(chǎn)品成本，以實(shí)現(xiàn)更多的利潤(rùn)。

12.4房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分析利潤(rùn)總額=營(yíng)業(yè)利潤(rùn)+營(yíng)業(yè)外收入-營(yíng)業(yè)外支出營(yíng)業(yè)利潤(rùn)=營(yíng)業(yè)收入-營(yíng)業(yè)成本-營(yíng)業(yè)稅金及附加-土地增值稅-銷(xiāo)售費(fèi)用-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用+投資收益營(yíng)業(yè)收入=銷(xiāo)售收入+租金收入+自營(yíng)收入銷(xiāo)售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷(xiāo)售收入+配套設(shè)施銷(xiāo)售收入租金收入=出租房屋租金收入+出租土地租金收入經(jīng)營(yíng)成本=土地轉(zhuǎn)讓成本+商品房銷(xiāo)售成本+配套設(shè)施銷(xiāo)售成本+出租房經(jīng)營(yíng)成本經(jīng)營(yíng)稅金及附加費(fèi)=營(yíng)業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+教育費(fèi)附加

12.4房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分析

12.4.1利潤(rùn)總額計(jì)劃完成情況的分析

分析房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)的計(jì)劃執(zhí)行情況，主要依靠利潤(rùn)表和利潤(rùn)計(jì)劃完成情況分析表進(jìn)行。以實(shí)際數(shù)和計(jì)劃數(shù)對(duì)比，判斷計(jì)劃完成情況。

12.4房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分析12.4.2利潤(rùn)構(gòu)成變動(dòng)分析

分析房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)的計(jì)劃執(zhí)行情況，主要依靠利潤(rùn)表和利潤(rùn)計(jì)劃完成情況分析表進(jìn)行。以實(shí)際數(shù)和計(jì)劃數(shù)對(duì)比，判斷計(jì)劃完成情況。

12.4房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分析

12.4.3影響利潤(rùn)的主要因素分析1.銷(xiāo)售利潤(rùn)的分析商品房銷(xiāo)售利潤(rùn)是房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)總額的主要組成部分，影響利潤(rùn)的因素分析主要是對(duì)影響銷(xiāo)售利潤(rùn)的因素進(jìn)行分析。

12.4房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分析

12.4.3影響利潤(rùn)的主要因素分析

2.期間費(fèi)用分析期間費(fèi)用是指企業(yè)從籌資投人到商品房銷(xiāo)售過(guò)程中所發(fā)生的全部費(fèi)用扣除成本費(fèi)用以后的余額。按現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度規(guī)定費(fèi)用可分為銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。期間費(fèi)用分析內(nèi)容主要包括費(fèi)用計(jì)劃完成情況分析、費(fèi)用動(dòng)態(tài)分析和費(fèi)用影響因素分析。（1）費(fèi)用計(jì)劃執(zhí)行情況分析（2）期間費(fèi)用的動(dòng)態(tài)分析

12.4房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分析

12.4.3影響利潤(rùn)的主要因素分析

2.期間費(fèi)用分析（3）影響費(fèi)用的主要因素分析①銷(xiāo)售收入：擴(kuò)大企業(yè)銷(xiāo)量是節(jié)約費(fèi)用的重要途徑，因?yàn)橘M(fèi)用中只有直接費(fèi)用隨銷(xiāo)售量變動(dòng)而變動(dòng)，但間接費(fèi)用不變。這樣，可增加企業(yè)利潤(rùn)，提高經(jīng)濟(jì)效益。②產(chǎn)品銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)：不同產(chǎn)品其費(fèi)用率有所不同，在產(chǎn)品銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)中，費(fèi)用率高的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上升，則引起企業(yè)費(fèi)用增加，反之，則降低。③庫(kù)存產(chǎn)品的周轉(zhuǎn)速度：庫(kù)存產(chǎn)品的周轉(zhuǎn)速度對(duì)費(fèi)用影響主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是保管費(fèi)，產(chǎn)品周轉(zhuǎn)快，勢(shì)必減少保管費(fèi)；二是利息，周轉(zhuǎn)速度加快，加速金循環(huán)，減少資金占用時(shí)間，縮短還貸時(shí)間，從而減少利息的支出。12.4房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分析12.4.3影響利潤(rùn)的主要因素分析

3.營(yíng)業(yè)外收支分析對(duì)營(yíng)業(yè)外收入分析，重點(diǎn)是分析各項(xiàng)收入是否合理，尤其是固定資產(chǎn)的盤(pán)盈，要查明原因。對(duì)營(yíng)業(yè)外支出分析，要分析財(cái)產(chǎn)損失的原因，