房地產開發(fā)與經營（第四版）課件：房地產項目用地的獲取

房地產開發(fā)與經營（第四版）

房地產項目用地的獲取房地產開發(fā)企業(yè)獲取建設項目用地主要有三種方式，即出讓、劃撥和轉讓。其中出讓和劃撥屬于土地一級市場行為，轉讓屬于土地二級市場行為。房地產開發(fā)企業(yè)在獲得房地產開發(fā)項目用地，并相應取得土地使用權之后，要進行項目的前期工作，其中包括項目核準、獲取三種許可證等。本章將對這三種土地取得方式和三種許可證的申辦程序進行介紹與討論。5.1劃撥土地使用權的獲取含義：劃撥土地使用權，即通過行政劃撥方式取得的土地使用權。土地使用權劃撥是指經縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者的行為。5.1.1劃撥土地使用權概述基本特征：1.劃撥土地使用權的取得具有行政性2.劃撥土地使用權具有無償性3.劃撥土地使用權具有無期限性4.劃撥土地使用權的流轉具有限制性基本類型：（1）國家機關、軍事機關等公法人享有的劃撥土地使用權。（2）企業(yè)、事業(yè)單位等私法人、自然人或其他組織享有的劃撥土地使用權。5.1劃撥土地使用權的獲取中央政府的政策規(guī)定《中華人民共和國土地管理法》（1998）

劃撥土地使用權只適用于公益事業(yè)或國家重點工程項目。下列建設用地才可以適用劃撥方式取得土地使用權：（1）國家機關用地和軍事用地；（2）城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；（3）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地?！秳潛苡玫啬夸洝罚▏临Y2001第9號令）以劃撥方式取得的土地使用權，因企業(yè)改制、土地使用權轉讓或者改變土地用途等不再符合《劃撥土地目錄》的，應當實行有償使用。5.1.2劃撥土地使用權的適用范圍5.1劃撥土地使用權的獲取5.1.3劃撥土地使用權獲取的主要流程預審申請審查批準登記發(fā)證5.1.4劃撥土地使用權獲取過程中的主要成本和稅費土地補償費安置補助費地上附著物及青苗補償費拆遷補償費其他費用土地使用權出讓（簡稱土地出讓）是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。特征：土地使用權的出讓方是土地的所有者——國家，土地使用權的受讓方是中華人民共和國境內外的公司、企業(yè)、其他組織和個人。土地出讓的客體是城鎮(zhèn)國有土地，即城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)、開發(fā)區(qū)范圍內屬于全民所有的土地。土地出讓的內容是土地出讓方將一定年限的國有土地使用權轉讓給受讓方，而讓受讓方支付相應的出讓金。5.2出讓土地使用權的獲取5.2.1土地使用權出讓概述基本類型：5.2出讓土地使用權的獲取5.2.1土地使用權出讓概述協(xié)議招標掛牌拍賣5.2出讓土地使用權的獲取5.2.2出讓土地使用權的政策規(guī)定協(xié)議出讓的政策規(guī)定1、2006年8月1日新的《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)范》開始試行，規(guī)范明確了協(xié)議出讓國有土地的范圍，包括以下五方面：①供應商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以外用途的土地，其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的；②原劃撥、承租土地使用權人申請辦理協(xié)議出讓，經依法批準的；③劃撥土地使用權轉讓申請辦理協(xié)議出讓的，經依法批準的；④出讓土地使用權人申請續(xù)期，經審查批準的；⑤其他情形；5.2出讓土地使用權的獲取5.2.2出讓土地使用權的政策規(guī)定協(xié)議出讓的政策規(guī)定2、國家將強化協(xié)議出讓土地的監(jiān)管，建立協(xié)議出讓土地的公示制度，統(tǒng)一公布各地協(xié)議出讓出讓土地最低價標準，禁止非法壓低地價招商引資。3、07年1月1日起，《全國工業(yè)用地出讓最低價標準》在全國統(tǒng)一實施。據(jù)此，工業(yè)用地必須采用招標拍賣掛牌方式出讓，出讓底價和成交價格均不得低于所在土地等別相對應的最低價格。5.2出讓土地使用權的獲取5.2.2出讓土地使用權的政策規(guī)定招牌掛出讓的政策規(guī)定06年8月1日新的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)范》開始試行，在國有土地招拍掛出讓的范圍確定上，須秉承三個原則：（1）國家法規(guī)政策明確規(guī)定必須招拍掛的；（2）地方法規(guī)規(guī)定劃撥土地改變用途或轉讓必須招拍掛的；（3）出讓合同約定改變土地使用條件必須收回土地使用權實行招拍掛的。5.2出讓土地使用權的獲取5.2.3出讓土地使用權獲取過程中涉及的各主要利益主體及相互關系與土地有關的權利和利益主體大體上有六個：中央政府、地方政府、農民、開發(fā)商、城市居民、工商企業(yè)。土地招標過程中涉及的利益主體也是方方面面的，其中直接利益主體是出讓土地的地方政府和受讓土地的土地使用者。5.2.4出讓土地使用權獲取過程中的主要成本和稅費

土地使用權出讓金、其他費用5.3協(xié)議出讓土地使用權的獲取5.3.1協(xié)議出讓土地使用權概述協(xié)議出讓土地使用權是指國家以協(xié)議方式將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。特征：1．非市場出讓，沒有競爭者2．政府對地價較易控制，靈活性較大3．價格和使用范圍受到限制5.3協(xié)議出讓土地使用權的獲取5.3.2協(xié)議出讓土地使用權的管理情況當前，國有土地出讓中仍然存在著一些問題，主要是：一些地方國有土地出讓信息公開程度不夠，操作行為和操作程序不規(guī)范。這些問題不解決，不利于規(guī)范國有土地出讓行為，不利于國有土地出讓制度的進一步落實，不利于更大程度地發(fā)揮市場配置土地資源的基礎性作用。解決這些問題，需要進一步統(tǒng)一出讓程序和標準，明確操作規(guī)范。5.3協(xié)議出讓土地使用權的獲取5.3.3協(xié)議出讓土地使用權獲取的主要流程公開信息接收申請編制方案地價評估確定底價方案、底價報批協(xié)商簽訂公示簽訂合同公布結果核發(fā)批準書土地登記資料歸檔5.4招標拍賣掛牌出讓土地使用權的獲取5.4.1招標拍賣掛牌出讓土地使用權概述招標出讓國有土地使用權是指市、縣國土資源管理部門發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ姆ㄈ?、自然人和其他組織參加國有土地使用權投標，根據(jù)投標結果確定土地使用者的行為。拍賣出讓國有土地使用權是指市、縣國土資源管理部門發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結果確定土地使用者的行為。掛牌出讓國有土地使用權是指市、縣國土資源管理部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結果或現(xiàn)場競價結果確定土地使用者的行為。5.4招標拍賣掛牌出讓土地使用權的獲取5.4.2招標拍賣掛牌出讓土地使用權的基本特征招標出讓土地使用權基本特征：1．程序規(guī)范2．全方位開放，透明度高3．公平、客觀4．交易雙方一次成交拍賣出讓土地使用權基本特征：1.拍賣必須有兩個以上的買主2.拍賣必須有不斷變動的價格3.拍賣必須有公開競爭的行為掛牌出讓國有土地使用權特點：1.掛牌時間長，且允許多次報價，有利于投資者理性決策和競爭2.操作簡便，便于開展3.有利于土地有形市場的形成和運作5.4招標拍賣掛牌出讓土地使用權的獲取5.4.3招標拍賣掛牌出讓土地使用權的基本流程招標投標開標評標決標簽約領證招標基本流程5.4招標拍賣掛牌出讓土地使用權的獲取5.4.3招標拍賣掛牌出讓土地使用權的基本流程拍賣基本流程市、縣國土資源管理部門公告拍賣活動的時間、地點舉行拍賣會簽訂《成交確認書》5.4招標拍賣掛牌出讓土地使用權的獲取5.4.3招標拍賣掛牌出讓土地使用權的基本流程掛牌基本流程公布掛牌信息競買人報價確認報價掛牌截止現(xiàn)場競價簽訂《成交確認書》保證金處理法律責任5.5土地使用權轉讓5.5.1土地使用權轉讓的概念廣義的土地使用權轉讓是指土地使用權發(fā)生轉移的所有行為，包括土地使用權的出讓。狹義的土地使用權轉讓是指通過出讓方式獲得土地使用權的土地使用者，通過買賣、贈與或其他合法方式將土地使用權再轉移的行為。本節(jié)所說的土地使用權轉讓是就狹義方面而言的。5.5.2土地使用權轉讓的法律條件《城市房地產管理法》可以轉讓的條件不得轉讓的條件5.5土地使用權轉讓5.5.3土地使用權轉讓的類型出售、交換和贈與。轉讓申請簽訂轉讓合同轉讓合同公證繳納土地出讓金和土地增值稅土地使用權變更登記5.5.4土地使用權轉讓的程序5.5土地使用權轉讓5.5.5土地使用權出讓與轉讓的比較區(qū)別出讓轉讓行為主體政府及土地管理部門境內外任何經濟實體及個人法律關系法律關系不平等法律關系平等在市場所處層次一級市場二級市場年限按