2021年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》考試題庫(kù)（含答案）

2021年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》考試題庫(kù)（含

答案）

單選題

1.某商品住宅項(xiàng)目的土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷

售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元，投

資利潤(rùn)率為20%,則成本利潤(rùn)率為（）。

A、17.13%

B、18.30%

C、18.61%

D、21.47%

答案:B

解析：本題考查的是開發(fā)利海。開發(fā)利潤(rùn)=（土地成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+

銷售費(fèi)用）X投資利潤(rùn)率=（600+900+50+60）X20%=322萬元。成本利潤(rùn)

率=開發(fā)利潤(rùn)/（土地成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息）=32

2/（600+900+50+60+150）=18.30%。

2.王某取得一宗面積為10000平方米的住宅用地的土地使用權(quán)，樓面地價(jià)為200

。元/m2,容積率為3,受讓人需按照受讓價(jià)格的3%繳納契稅，則王某的土地

成本為。萬元。

A、2000

B、5820

C、6000

D、6180

答案：D

解析：考點(diǎn):土地成本。土地成本為：2000X3X10000X(1+3%)=6180(萬

元)。

3.現(xiàn)實(shí)中的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于()方

面的制約。

A、建筑技術(shù)

B、土地權(quán)利設(shè)置

C、相鄰關(guān)系

D、房地產(chǎn)使用管制

答案:D

解析：本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益因素。使用管制主要指農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，以

及對(duì)土地用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等的規(guī)定，屬于房地產(chǎn)使

用管制。

4.在運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算房地產(chǎn)未來價(jià)格時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)上

升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜選用()測(cè)算。

A、指數(shù)修勻法

B、平均增減量法

C、平均發(fā)展速度法

D、二次拋物線趨勢(shì)法

答案：C

解析:本題考查的是平均發(fā)展速度法。在運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算房地產(chǎn)未來價(jià)格時(shí),

當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜選用

平均發(fā)展速度法測(cè)算；如果是各期上升的數(shù)額大致接近，宜選用平均增減量法計(jì)

5.建筑物的年齡有實(shí)際年齡和有效年數(shù)，它們之間的關(guān)系為()o

A、有效年齡等于實(shí)際年齡

B、有效年齡短于實(shí)際年齡

C、有效年齡長(zhǎng)于實(shí)際年齡

D、有效年齡可能短于或長(zhǎng)于實(shí)際年齡

答案:D

解析:考點(diǎn):年限法。建筑物的有效年齡可能等于也可能小于或大于其實(shí)際年齡。

6.某宗土地的臨街深度為100ft,臨街寬度為60ft,市場(chǎng)價(jià)值為1500萬元，根

據(jù)哈柏法則，臨街深度為36代、臨街寬度為60ft的土地價(jià)值為。萬元。

A、600

B、738

C、900

D、960

答案:C

解析：本題考查的是路線價(jià)法。哈柏法則(Harperrule)：是臨街深度為100ft

的臨街土地,前各部分的價(jià)值占整塊土地價(jià)值的10'臨街深度%臨街深度為

36ftv臨街寬度為60ft的土地的價(jià)值占整塊土地價(jià)值的10每％=60%1500

X60%=900(萬元)o

7.根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，房地產(chǎn)估價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具虛假或者

有重大差錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告的，由發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)

機(jī)構(gòu)并處。的罰款。

Ax1萬元以上3萬元以下

B、3萬元以上5萬元以下

C、5萬元以上10萬元以下

D、5萬元以上20萬元以下

答案：D

解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。房地產(chǎn)估價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具虛假或者有重大差錯(cuò)

的評(píng)估報(bào)告的，由發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)并處5

萬元以上20萬元以下的罰款。

8.運(yùn)用比較法評(píng)估某套住宅的現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格，選取的可比實(shí)例建成時(shí)間與估價(jià)對(duì)

象建成時(shí)間相同，2年前公開掛牌出售，成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相差1年，該類住

宅因使用損耗導(dǎo)致每多使用一年價(jià)格下降1%,如果不考慮其他因素，則該可比

案例成交價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為（）°

A、100/101

B、100/100

C、100/99

D、100/98

答案：A

解析：本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法。即把可比實(shí)例在1年前的房地產(chǎn)狀

況，調(diào)整為現(xiàn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)狀況。在百分比調(diào)整中，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)

應(yīng)以估價(jià)對(duì)象狀況為基準(zhǔn)（100）來確定，可比實(shí)例成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相差一

年，該類住宅因使用損耗導(dǎo)致每多使用一年價(jià)格下降1%,一年前的房地產(chǎn)狀況

得分為101。因此：可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)值X1/（1+1%）=可比實(shí)例在估

價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為：100/101。另外可以推斷：1年

前的房地產(chǎn)損耗小，其房地產(chǎn)狀況比價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)狀況好。所以房地產(chǎn)狀況

調(diào)整系數(shù)小于1。用排除法，也只有選項(xiàng)A正確。

9.在英國(guó)，基于租賃收入求取凈收益的收益法，稱之為。。

A、投資法

B、收入法

C、利潤(rùn)法

D、利息法

答案:A

解析：考點(diǎn):凈收益測(cè)算的基本原理?；谧赓U收入測(cè)算凈收益的收益法稱為投

資法。

10.主要用于評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值戒損額或價(jià)值增加額的方法是（）。

A、修復(fù)成本法

R、價(jià)差法

C、損失資本化法

D、長(zhǎng)期趨勢(shì)法

答案：B

解析：考點(diǎn):價(jià)差法。價(jià)差法主要用于評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值減損額或價(jià)值增加額。

11.下列有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)原則，描述錯(cuò)誤的是。。

A、抵押價(jià)值評(píng)估要遵循謹(jǐn)慎原則

B、抵押價(jià)值評(píng)估要遵循合法原則

C、嚴(yán)格來說，投資價(jià)值評(píng)估不一定要遵循獨(dú)立、客觀、公正原則

D、投資價(jià)值評(píng)估不可增加主要原則之外的其他適用的估價(jià)原則

答案：D

解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)估價(jià)原則的主要原則。投資價(jià)值的評(píng)估，可以增加主要原則

（獨(dú)立客觀公正原則、合法原則、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則、替代原則、最高最佳利用原則、

謹(jǐn)慎原則）之外的其他適用的估價(jià)原則。

12.高層建筑物地價(jià)分?jǐn)偅瑢儆冢ǎ?/p>

A、房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)

B、房地產(chǎn)價(jià)值分配業(yè)務(wù)

C、房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估業(yè)務(wù)

D、相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估業(yè)務(wù)

答案:B

解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)估價(jià)的含義。注意題干中的提示：分?jǐn)偟摹胺帧?。分?jǐn)?，?/p>

于價(jià)值分配的業(yè)務(wù)范疇。

13.某宗地的面積為1000m2,采用比較法進(jìn)行評(píng)估。通過三宗可比實(shí)例求出的比

較價(jià)格分別為2130元/m2,2190元/m2和2220元/m2,如果賦予這三個(gè)價(jià)格的權(quán)

重分別為0.3、0.4和0.3,則采用加權(quán)算術(shù)平均法得到的比較價(jià)格為（）元為2。

A、2160

B、2175

C、2181

D、2205

答案：C

解析：本題考查的是計(jì)算最終的比較價(jià)值。加權(quán)平均法得到的比準(zhǔn)價(jià)格=2130

X0.3+2190X0.4+2220X0.3=2181（元/m2）。

14.房屋征收評(píng)估中，若被征收人拒絕在估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)地查勘記錄上簽

字或蓋章的，應(yīng)當(dāng)有（）見證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說明。

A、房屋征收部門、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和無利害關(guān)系的第三人

B、房屋征收部門、無利害關(guān)系的第三人

C、公證機(jī)關(guān)和無利害關(guān)系的第三人

D、人民法院

答案：A

解析：本題考查的是實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象。征收評(píng)估的實(shí)地查勘記錄，應(yīng)由房屋征

收部門、被征收人和實(shí)地查勘的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在實(shí)地查勘記錄上簽字或蓋章

確認(rèn)。如果被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字或蓋章的，考前應(yīng)有房屋征收部

門、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明。

15.在房地產(chǎn)估價(jià)中，長(zhǎng)期趨勢(shì)法運(yùn)用的假設(shè)前提是0。

A、過去形成的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)在未來仍然存在

B、市場(chǎng)上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料

C、房地產(chǎn)市場(chǎng)在過去無明顯的季節(jié)變動(dòng)

D、政府關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的有關(guān)政策不會(huì)影響房地產(chǎn)的歷史價(jià)格

答案：A

解析：考點(diǎn):長(zhǎng)期趨勢(shì)法概述。長(zhǎng)期趨勢(shì)法是根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)值、價(jià)格在過去和現(xiàn)

在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)形成的變動(dòng)規(guī)律作出判斷，借助歷史統(tǒng)計(jì)資料和現(xiàn)實(shí)調(diào)查資料來推

測(cè)未來，通過對(duì)這些資料的統(tǒng)計(jì)、分析得出一定的變動(dòng)規(guī)律，并假定其過去形成

的趨勢(shì)在未來繼續(xù)存在。

16.在運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算房地產(chǎn)未來價(jià)格時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)

上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜選用()測(cè)算。

A、指數(shù)修勻法

B、平均增減量法

C、平均發(fā)展速度法

D、二次拋物線趨勢(shì)法

答案：C

解析：本題考查的是長(zhǎng)期趨勢(shì)法。在運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算房地產(chǎn)未來價(jià)格時(shí)，當(dāng)

房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜選用平

均發(fā)展速度法測(cè)算;如果是各期上升的數(shù)額大致接近,宜選用平均增減量法計(jì)算。

17.標(biāo)準(zhǔn)深度是街道對(duì)地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)：由此點(diǎn)接近街道的方向，地價(jià)逐漸升

高；由此點(diǎn)遠(yuǎn)離道路的方向，地價(jià)（）o

A、逐漸降低

B、逐漸升高

C、可視為基本不變

D、為零

答案：C

解析：本題考查的是路線價(jià)法。標(biāo)準(zhǔn)臨街深度簡(jiǎn)稱標(biāo)準(zhǔn)深度，從理論上講，是街

道對(duì)地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)：由此點(diǎn)接近街道的方向,地價(jià)受街道的影響而逐漸升高;

由此點(diǎn)遠(yuǎn)離街道的方向，地價(jià)可視為基本不變，即街道對(duì)地價(jià)沒有影響。

18.政府因救災(zāi)需要而征用某房屋，半年后返還，下列項(xiàng)目中，不應(yīng)作為補(bǔ)償項(xiàng)

目的是（）。

A、征用期間導(dǎo)致房屋毀損的價(jià)值損失

B、征用造成的家具.物資等動(dòng)產(chǎn)搬遷費(fèi)用

C、征用期間租賃經(jīng)營(yíng)損失

D、征用期間市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)的增值差價(jià)

答案：D

解析：本題考查的是對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要。征用房地產(chǎn)不僅應(yīng)給予使用上的補(bǔ)償

（補(bǔ)償金額相當(dāng)于租金），如果房地產(chǎn)被征用后毀損、滅失的，還應(yīng)根據(jù)實(shí)際損

失給予補(bǔ)償。例如，房地產(chǎn)被征用后毀損的，補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償和相

當(dāng)于被征用房地產(chǎn)毀損前后價(jià)值之差的補(bǔ)償；房地產(chǎn)被征用后滅失的，補(bǔ)償金額

應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)價(jià)值的補(bǔ)償。在房地產(chǎn)征收、征用中

不僅需要評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值和租金，有時(shí)還需要評(píng)估因征收、征用房地產(chǎn)造成的家

具、電器、機(jī)器設(shè)備、物資等動(dòng)產(chǎn)的搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)和停產(chǎn)停業(yè)損失。

19.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理辦法》，下列有關(guān)房地產(chǎn)行政管理對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需

要，表述正確的是（）。

A、采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最

低價(jià)

B、基準(zhǔn)地價(jià).標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格根據(jù)具體情況確定并公布，不受時(shí)

間的制約

C、房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向省級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申

報(bào)成交價(jià)

D、房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋屬于抵押財(cái)產(chǎn)

答案：A

解析：本題考查的是對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要。選項(xiàng)A正確，采取雙方協(xié)議方式出讓

土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)；選項(xiàng)B錯(cuò)誤，基準(zhǔn)地

價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布；選項(xiàng)C錯(cuò)誤，房地產(chǎn)

權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià),

不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)；選項(xiàng)D錯(cuò)誤，房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增

的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的

房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。

20.假設(shè)開發(fā)法用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分析時(shí)，為房地產(chǎn)投資者提供的數(shù)值不包括

0

A、測(cè)算待開發(fā)房地產(chǎn)的最低價(jià)格

B、測(cè)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)

C、測(cè)算房地產(chǎn)開發(fā)中可能的最高費(fèi)用

D、測(cè)算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價(jià)格

答案：A

解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法概述。假設(shè)開發(fā)法除了適用于房地產(chǎn)估價(jià)，還適

用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分析。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的分析，是為了給房地產(chǎn)投資者的投

資決策提供參考依據(jù)。假設(shè)開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)投資者提供下列3種數(shù)值：（1）

測(cè)算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價(jià)格；（2）測(cè)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)；（3）測(cè)

算房地產(chǎn)開發(fā)中可能的最高費(fèi)用。

21.關(guān)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的說法，錯(cuò)誤的是。。

A、價(jià)值時(shí)點(diǎn)可以是過去.現(xiàn)在或?qū)?/p>

B、價(jià)值時(shí)點(diǎn)是由估價(jià)目的決定的

C、價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象狀況對(duì)應(yīng)的時(shí)點(diǎn)一致

D、價(jià)值時(shí)點(diǎn)與實(shí)地查勘日期可以不一致

答案：C

解析：本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，價(jià)值時(shí)點(diǎn)不一定與估價(jià)對(duì)象狀

況對(duì)應(yīng)的時(shí)點(diǎn)一致。

22.（）原則要評(píng)估價(jià)值是在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格。

A、估價(jià)對(duì)象

B、價(jià)值時(shí)點(diǎn)

C、最高最佳利用

D、替代

答案：B

解析：本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則要求評(píng)估價(jià)值是在根據(jù)估價(jià)目

的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格。

23.一般來講，人口總量雖然不變，而隨著家庭人口規(guī)模小型化，住宅價(jià)格總的

趨勢(shì)是。。

A、上漲

B、下跌

C、保持相對(duì)穩(wěn)定

D、先漲后跌

答案：A

解析：本題考查的是人口結(jié)構(gòu)。隨著家庭人口規(guī)模小型化，家庭平均人口數(shù)的下

降，家庭數(shù)量增多，所需要的住房總量將增加，房地產(chǎn)價(jià)格有上漲趨勢(shì)。

24.下列關(guān)于價(jià)值類型的表述中，錯(cuò)誤的是。。

A、現(xiàn)狀價(jià)值是市場(chǎng)價(jià)值

B、投資價(jià)值屬于非市場(chǎng)價(jià)值

C、市場(chǎng)價(jià)值的前提之一是繼續(xù)利用

D、同一估價(jià)對(duì)象可能有不同類型的價(jià)值

答案：A

解析：考點(diǎn):市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余

價(jià)值。選項(xiàng)A,在合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值一般低于市場(chǎng)價(jià)值。但如果現(xiàn)狀利用為

最高最佳使用，則現(xiàn)狀價(jià)值等于市場(chǎng)價(jià)值。在不是合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值有可能

高于市場(chǎng)價(jià)值。

25.采用成本法評(píng)估某新建商品房的價(jià)值，測(cè)算出的建筑物重置單價(jià)為3200元/

m2,土地重新取得單價(jià)為2100元/ni2,容積率為2,建筑密度為40%。該商品房

的單價(jià)為。元為2。

A、3700

B、4040

C、4250

D、5300

答案：C

解析：本題考查的是總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)。樓面地價(jià)=2100/2=1050

（元/m2）,單價(jià)=3200+1050=4250（元/m2）。

26.在為房地產(chǎn)投保火災(zāi)險(xiǎn)服務(wù)的估價(jià)中，理論上評(píng)估的應(yīng)是。。

A、建筑物重置成本和土地使用權(quán)重新取得成本

B、建筑物重置成本和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失

C、建筑安裝工程造價(jià)和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失

D、建筑物重置成本、土地使用權(quán)重新取得成本和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失

答案：R

解析：本題考查的是買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保

險(xiǎn)價(jià)值。投?；馂?zāi)險(xiǎn)時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，不包含土地價(jià)值，主要是建筑物的重置成本

或重建成本和修復(fù)期間的經(jīng)濟(jì)損失（如停產(chǎn)停業(yè)損失、租金損失等）?；馂?zāi)不能

損害土地使用權(quán)，為房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險(xiǎn)服務(wù)的估價(jià)中，涉及土地使用權(quán)價(jià)值的選

項(xiàng)都不是正確選項(xiàng)，排除選項(xiàng)A、Do焚毀的建筑物，應(yīng)該按照其重置成本，才

能確定其實(shí)際損失。

27.某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權(quán)的當(dāng)年開始建造，建造期3年，建筑

物經(jīng)濟(jì)壽命60年，土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續(xù)期且無償

收回地上建筑物。則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是。年。

A、37

B、40

C、60

D、63

答案：A

解析：本題考查的是求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題。對(duì)于在建設(shè)用地使用權(quán)出讓

合同中已約定不可續(xù)期且無償收回地上建筑物的，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命臧去其

晚于土地使用期限的那部分壽命后計(jì)算建筑物折舊。60+3-40=23（年），60

-23=37（年）o

28.最簡(jiǎn)單且最容易理解的一種臨街深度價(jià)格遞減率，是（）。

A、蘇慕斯法則

B、“四三二一”法則

C、霍夫曼法則

D、哈柏法則

答案：B

解析：考點(diǎn):編制價(jià)格修正率表。最簡(jiǎn)單且最容易理解的一種臨街深度價(jià)格遞減

率，是“四三二一”法則。

29.【2012年真題】在房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，合法原則的運(yùn)用主要體現(xiàn)在（）o

A、估價(jià)主體資格需依法取得

B、估價(jià)對(duì)象狀況需依法判定

C、估價(jià)對(duì)象收益需依法確定

D、估價(jià)方法需依法選用

答案：B

解析：本題考查的是合法原則。選項(xiàng)B,估價(jià)對(duì)象的狀況，是需要依法確定的。

選項(xiàng)A,估價(jià)主體資格，的確需要依法取得，但不是合法原則的應(yīng)用；選項(xiàng)C,

估價(jià)對(duì)象的收益，是按照市場(chǎng)的情況確定的，和法律無關(guān)；選項(xiàng)D,估價(jià)方法是

根據(jù)估價(jià)目的，估價(jià)對(duì)象的狀況，以及估價(jià)相關(guān)資料的獲得情況綜合確定的，和

法律也沒太大關(guān)系。

30.在交易達(dá)成后按約定在未來某個(gè)日期進(jìn)行商品交割的價(jià)格是O。

A、現(xiàn)貨價(jià)格

B、期貨價(jià)格

C、現(xiàn)房?jī)r(jià)格

D、期房?jī)r(jià)格

答案:B

解析：考點(diǎn):現(xiàn)貨價(jià)格、期貨價(jià)格及現(xiàn)房?jī)r(jià)格、期房?jī)r(jià)格。期貨價(jià)格是指在交易

達(dá)成后按約定在未來某個(gè)日期進(jìn)行商品交割的價(jià)格。

31.某宗房地產(chǎn)的建筑面積為5000平方米，土地面積為3000平方米，市場(chǎng)上類

似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為8000元/平方米，土地市場(chǎng)單價(jià)為5000元/平方米，用成

本測(cè)算的建筑物重建價(jià)格為4800元/平方米。該房地產(chǎn)中建筑物的現(xiàn)值為（）元

/平方米。

A、5000

B、4800

C、5500

D、4380

答案：A

解析：本題考查的是最高最佳利用原則。（8000X5000-5000X3000）/5000=50

00（元/平方米）。

32.下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于制度政策因素的是0o

A、開征房產(chǎn)稅

B、物價(jià)水平變化

C、調(diào)整房地產(chǎn)信貸規(guī)模

D、城市規(guī)劃變更

答案：B

解析：考點(diǎn):制度政策因素。影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度政策因素，主要有房地產(chǎn)制

度政策、金融制度政策、稅收制度政策、有關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃以及有關(guān)特殊政策等。

判斷標(biāo)準(zhǔn)，看政府部門在其中起的作用，政府能直接作用影響的，就是制度政策

因素。

33.某地區(qū)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)的正常費(fèi)用分?jǐn)偟矫科椒矫淄恋厣?，分別為道路20

元，燃?xì)?8元，供水14元，排水16元，熱力12元，供電25元，通信8元，

場(chǎng)地平整15元，則該地區(qū)五通一平的正常費(fèi)用是。元/平方米。

A、98

B、102

C、108

D、116

答案：A

解析:本題考查的是按開發(fā)程度劃分的種類。五通一平指道路、水（給水和排水）、

電力、通信等基礎(chǔ)設(shè)施條件及場(chǎng)地平整。道路20+供水14+排水16+供電25

+通信8+場(chǎng)地平整15=98元/平方米。

34.房屋征收估價(jià)中，因房地產(chǎn)占有人拒絕注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)入被征收房屋內(nèi)

進(jìn)行實(shí)地查勘，為完成估價(jià)，對(duì)估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況進(jìn)行的合理假定屬于（）。

A、未定事項(xiàng)假設(shè)

B、背離事實(shí)假設(shè)

C、不相一致假設(shè)

D、依據(jù)不足假設(shè)

答案：D

解析：考點(diǎn):估價(jià)報(bào)告的組成。依據(jù)不足假設(shè)是指在估價(jià)委托人無法提供估價(jià)所

必需的反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料以及估價(jià)師進(jìn)行了盡職調(diào)查仍然難以取得該資

料的情況下，缺少該資料及對(duì)相應(yīng)的估價(jià)對(duì)象狀況的合理假定。

35.報(bào)酬資本化法的所有公式均假設(shè)未來各期的凈收益相對(duì)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)發(fā)生在。。

A、期初

B、期末

C、期中

D、任一時(shí)刻

答案:B

解析：考點(diǎn):報(bào)酬資本化法最一般的公式。報(bào)酬資本化法的所有公式均假設(shè)未來

各期的凈收益相對(duì)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)發(fā)生在期末。

36.房地產(chǎn)估價(jià)中，獨(dú)立客觀公正原則要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)站在（）的

立場(chǎng)上，評(píng)估出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價(jià)值。

A、委托人

B、估價(jià)報(bào)告預(yù)期使用者

C、管理部門

D、中立

答案：D

解析：考點(diǎn):獨(dú)立客觀公正原則。房地產(chǎn)估價(jià)中，獨(dú)立客觀公正原則要求估價(jià)機(jī)

構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)站在中立的立場(chǎng)上，實(shí)事求是、公平正直地評(píng)估出對(duì)各方估價(jià)

利害關(guān)系人均是公平合理的價(jià)值或價(jià)格。

37.下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于制度政策因素的是（）

A、開征房產(chǎn)稅

B、物價(jià)水平變化

C、調(diào)整房地產(chǎn)信貸規(guī)模

D、城市規(guī)劃變更

答案：B

解析：本題考查的是制度政策因素。影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度政策因素，主要有房

地產(chǎn)制度政策、金融制度政策、稅收制度政策、有關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃以及有關(guān)特殊政

策等。物價(jià)屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格因素中的經(jīng)濟(jì)因素。

38.下列選項(xiàng)中，表示房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的相同之處的是（）。

A、受供求因素的影響

B、與區(qū)位關(guān)系密切

C、價(jià)格形成的時(shí)間通常較長(zhǎng)

D、價(jià)格實(shí)質(zhì)是權(quán)益的價(jià)格

答案：A

解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格與家具、機(jī)器設(shè)備等一般商品的價(jià)

格，既有共同之處，又有不同之處。共同之處是：（1）都是價(jià)格，用貨幣來表

示；（2）都有波動(dòng)，受供求因素的影響；（3）都是按質(zhì)論價(jià)，即優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣

質(zhì)低價(jià)。

39.12012真題】對(duì)運(yùn)用各種估價(jià)方法測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值的要求不包括（）o

A、估價(jià)方法選用恰當(dāng)

B、估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和技術(shù)參數(shù)選取準(zhǔn)確，依據(jù)或理由充分

C、計(jì)算公式和計(jì)算過程正確無誤

D、各種估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果一致

答案：D

解析：本題考查的是確定估價(jià)結(jié)果。不同估價(jià)方法下測(cè)算出的結(jié)果，很可能存在

差異，基本上不可能一致。

40.在房地產(chǎn)抵押過程中，債務(wù)人或者第三人()房地產(chǎn)的占有。

A、不轉(zhuǎn)移

B、轉(zhuǎn)移

C、暫不轉(zhuǎn)移

D、暫時(shí)轉(zhuǎn)移

答案：A

解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)抵押的需要。房地產(chǎn)抵押是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地

產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為履行債務(wù)的擔(dān)保。

41.【2012年真題】關(guān)于估價(jià)對(duì)象狀況描述的說法，正確的是()o

A、對(duì)估價(jià)對(duì)象范圍的描述就是說明其四至

B、對(duì)建筑物外觀的描述應(yīng)說明其周圍環(huán)境和景觀

C、對(duì)建筑物實(shí)物狀況的描述應(yīng)說明建筑物朝向和樓層

D、對(duì)土地開發(fā)程度的描述應(yīng)說明到達(dá)地塊紅線的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度

答案：D

解析：選項(xiàng)A,對(duì)估價(jià)對(duì)象范圍的描述：說明估價(jià)對(duì)象的財(cái)產(chǎn)范圍，是僅包括房

地產(chǎn)中的土地、房屋、構(gòu)筑物、樹木等財(cái)產(chǎn)，還是包括房地產(chǎn)以外的家具、電器、

債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等其他財(cái)產(chǎn)；選項(xiàng)入C,建筑物實(shí)物狀況應(yīng)說明：①建

筑規(guī)模；②建筑結(jié)構(gòu)；③設(shè)施設(shè)備；④裝飾裝修；⑤空間布局；⑥建筑功能；⑦

外觀；⑧新舊程度；⑨其他。而周圍環(huán)境和景觀屬于區(qū)位狀況描述內(nèi)容，朝向和

樓層一般也屬于建筑物區(qū)位狀況描述內(nèi)容。

42.為評(píng)估某房地產(chǎn)2012年9月1日的市場(chǎng)價(jià)格，選取的可比實(shí)例資料是：交易

日期為2012年3月1日，合同交易價(jià)格為4000元/m2,約定建筑面積為95m2,

合同約定面積誤差在6%以內(nèi)不增加付款，實(shí)際產(chǎn)權(quán)登記面積為100m2。自2012

年1月1日起至2012年9月1日，當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)價(jià)格平均每月比上月上漲0.

3%,則就上述情況對(duì)該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后的單價(jià)為()元/m2。

A、3868.92

B、4000.00

C、4072.54

D、4286.89

答案：A

解析：考點(diǎn):市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法。交易日期為2011年3月1日的正常交易價(jià)格

即合同交易價(jià)格4000元/m2,所以正確答案是4000X95/100X(1+0.3%)6=3

868.92(元/m2)

43.某宗房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為500萬元，法定優(yōu)先受償款為

100萬元，貸款成數(shù)為六成，則該房地產(chǎn)的抵押貸款額度為()萬元。

A、400

B、300

G440

D、240

答案：D

解析：考點(diǎn):買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值。

抵押貸款額度二抵押價(jià)值X貸款成數(shù)，抵押價(jià)值二未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值

一法定優(yōu)先受償款，抵押貸款額度二(500-100)X0.6=240(萬元)。

44.匯率因素，屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格因素中的()o

A、經(jīng)濟(jì)因素

B、金融因素

C\社會(huì)因素

D、政治因素

答案：A

解析：考點(diǎn):經(jīng)濟(jì)因素。匯率屬于經(jīng)濟(jì)因素，經(jīng)濟(jì)因素包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入、

物價(jià)、利率、匯率。

45.某抵押價(jià)值評(píng)估中，房地產(chǎn)估價(jià)師除應(yīng)遵循市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的原則之外，還應(yīng)

遵循的原則是（）。

A、最高最佳利用原則

B、謹(jǐn)慎原則

C、合法原則

D、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則

答案：B

解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)原則概述。市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估應(yīng)遵循獨(dú)立客觀公正原

則、合法原則、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則、替代原則、最高最佳利用原則。而在其他價(jià)值和

價(jià)格評(píng)估中，有的除了要遵循市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估應(yīng)遵循的原則，還要遵循其他原則,

如抵押價(jià)值和抵押凈值評(píng)估還應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則。

46.在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格或者將不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)

到成交日期時(shí)的價(jià)格為（）。

A、名義價(jià)格

B、實(shí)際價(jià)格

C、市場(chǎng)價(jià)格

D、成交價(jià)格

答案：B

解析：考點(diǎn):名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格。在成交日期一次性付清的價(jià)格或者將不是在

成交日期一次性付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期的價(jià)格為實(shí)際價(jià)格。

47.下列有關(guān)房地產(chǎn)專業(yè)與非專業(yè)估價(jià)的區(qū)別，表述錯(cuò)誤的是（）。

A、專業(yè)估價(jià)由專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員完成

B、專業(yè)估價(jià)提供專業(yè)意見

C、非專業(yè)估價(jià)具有公信力

D、專業(yè)估價(jià)承擔(dān)法律責(zé)任

答案：C

解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的含義。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，和非專業(yè)估價(jià)相比，專業(yè)

估價(jià)具有公信力，承擔(dān)法律責(zé)任。而非專業(yè)估價(jià)不具有公信力

48.在英國(guó)和其他英聯(lián)邦國(guó)家，法官使用的房地產(chǎn)估價(jià)誤差范圍是（），有時(shí)誤

差范圍放寬到±15%。

A、±5%

B、±10%

C、±15%

D、±25%

答案：B

解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。法官使用的誤差范圍是±10%,有時(shí)誤

差范圍放寬到±15%。對(duì)于難度很大的估價(jià)業(yè)務(wù)，誤差范圍放寬到±20%。

49.下列關(guān)于內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)的表述中，錯(cuò)誤的是O。

A、2004年8月中央政府與香港特別行政區(qū)政府簽署了《內(nèi)地與香港關(guān)于建立更

緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排》

B、2004年8月首次完成了內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港產(chǎn)業(yè)測(cè)量師資格互認(rèn)

C、內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)協(xié)議書簽署后，內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師

自動(dòng)成為香港測(cè)量師

D、內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港產(chǎn)業(yè)測(cè)量師資格互認(rèn)是內(nèi)地與香港最早實(shí)現(xiàn)資格互

認(rèn)的執(zhí)業(yè)資格

答案：C

解析：考點(diǎn)：中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展。選項(xiàng)C,沒有這項(xiàng)規(guī)定，本題可以使用

排除法進(jìn)行選擇。

50.在房地產(chǎn)估價(jià)中，長(zhǎng)期趨勢(shì)法運(yùn)用的假設(shè)前提是（）。

A、過去形成的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)在未來仍然存在

B、市場(chǎng)上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料

C、房地產(chǎn)市場(chǎng)在過去無明顯的季節(jié)變動(dòng)

D、政府關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的有關(guān)政策不會(huì)影響房地產(chǎn)的歷史價(jià)格

答案：A

解析：本題考查的是長(zhǎng)期趨勢(shì)法概述。長(zhǎng)期趨勢(shì)法是根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)值、價(jià)格在過

去和現(xiàn)在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)形成的變動(dòng)規(guī)律作出判斷，借助歷史統(tǒng)計(jì)資料和現(xiàn)實(shí)調(diào)查資

料來推測(cè)未來，通過對(duì)這些資料的統(tǒng)計(jì)、分析得出一定的變動(dòng)規(guī)律，并假定其過

去形成的趨勢(shì)在未來繼續(xù)存在。選項(xiàng)BCD是適用條件。

51.某宗房地產(chǎn)交易的成交價(jià)格為300萬元人民幣，其中首期支付30%,余款在

一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%,套內(nèi)建筑面積為100

m2,假定折現(xiàn)率為6%,則該房地產(chǎn)按照建筑面積計(jì)算的實(shí)際單價(jià)為（）元/m2。

A、25930

B、32980

G30980

D、29980

答案：A

解析：本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。一年后支付的款項(xiàng)要折現(xiàn)到首付時(shí)點(diǎn)后，再

與首付款相加，才能得出實(shí)際價(jià)格。首期支付30%,那么首期支付的價(jià)款就是3

00X30%=90（萬元），余下300X（1-30%）=210（萬元），在年末支付，房

地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格=300X30%+300X70%/（1+6%）=288.11（萬元）；建筑面積=

套內(nèi)建筑面積+公攤面積=100/90%=111.11m2,建筑面積單價(jià)=288.11/111.1

1=25930.16（元/平方米）o

52.根據(jù)監(jiān)測(cè)抵押房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化、掌握抵押價(jià)值變化情況以及相關(guān)信息披

露的需要，定期或在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)，對(duì)抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或價(jià)

值、抵押價(jià)值等進(jìn)行重新評(píng)估，此為房地產(chǎn)抵押對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)需要中的（）。

A、再次抵押估價(jià)

B、抵押期間估價(jià)

C、抵押房地產(chǎn)處置估價(jià)

D、續(xù)貸抵押估價(jià)

答案：B

解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)抵押的需要。抵押間期估價(jià)，即根據(jù)監(jiān)測(cè)抵押房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)

格變化、掌握抵押價(jià)值變化情況以及相關(guān)信息披露的需要，定期或在房地產(chǎn)市場(chǎng)

價(jià)格變化較快時(shí)，對(duì)抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或價(jià)值、抵押價(jià)值等進(jìn)行重新評(píng)估。

53.下圖是一塊前后兩面臨街,總深度為175英尺、臨街寬度為30英尺的矩形地

塊。已知前街路線價(jià)為320元/平方英尺，后街路線價(jià)為240元/平方英尺。則采

前街320年/平方英.

I插I

用重疊價(jià)值估價(jià)法計(jì)算出的地塊總價(jià)值為。萬元。?后街240元/平方英尺

A、150.8

B、160.8

C、170.8

D、180.8

答案：B

解析：本題考查的是計(jì)算臨街土地的價(jià)值。前街影響深度=總深度X前街路線價(jià)

彳（前街路線價(jià)+后街路線價(jià)）=175X320-?（320+240）=100（英尺）。后

街影響深度=總深度X后街路線價(jià)彳（前街路線價(jià)+后街路線價(jià)）（或用：總深

度-前街影響深度）=175X2404-（320+240）=75（英尺）（=175700）。總

價(jià)=前街路線價(jià)X前街臨街深度價(jià)格修正率X臨街寬度X前街影響深度+后街

路線價(jià)X后街臨街深度價(jià)格修正率X臨街寬度X后街影響深度=320X100%X30

X100+240X120%X30X75=160.8（萬元）。

54.某寫字樓持有5年后出售，持有期內(nèi)年均有效毛收入為400萬元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

率為30%,預(yù)計(jì)5年后出售時(shí)總價(jià)為6000萬元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%,無風(fēng)險(xiǎn)

報(bào)酬率為6%,風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的25%。該寫字樓目前的價(jià)格為。萬

元。

A、5061.44

B、5546.94

C、5562.96

D、6772.85

答案：A

解析：本題考查的是報(bào)酬率的求取方法。報(bào)酬率=6%+6%X25%=7.5%。

400x（1-30%）F116000x（1-6%）

V=-------------------1----------------r-+-------------r-

7.5%（1+7.5%/（1+7.5%?cnx（1*z-r--x

L''」=5061.44（萬兀）

55.某宗房地產(chǎn)的土地價(jià)值占總價(jià)值的60%,通過可比實(shí)例計(jì)算出的土地資本化

率和建筑物資本化率分別為8%和10%。該房地產(chǎn)的綜合資本化率是（）。

A、8.0%

B、8.8%

C、9.0%

D、9.6%

答案：B

解析：本題考查的是投斐組合技術(shù)。R0=LXRL+BXRB=60%X8%+40%X10%=8.

8%o

56.對(duì)于經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)時(shí)，只有預(yù)測(cè)未來的收入現(xiàn)值（）支出現(xiàn)值的使用方式

才具有經(jīng)濟(jì)可行性，否則應(yīng)被淘汰。

A、小于

B、大于或等于

C、不等于

D、無法確定

答案：B

解析：本題考查的是最高最佳利用原則。只有收入現(xiàn)值大于或等于支出現(xiàn)值的利

用方式才具有經(jīng)濟(jì)可行性，否則應(yīng)被淘汰。

57.下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響的表述中，正確的是。。

A、在賣方市場(chǎng)下，增加賣方的稅收通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲

B、增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲

C、在買方市場(chǎng)下，增加賣方的稅收通常會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降

D、嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，通常會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降

答案：A

解析：本題考查的是稅收制度政策。選項(xiàng)B增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，通常會(huì)

導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。選項(xiàng)C在買方市場(chǎng)下，增加賣方的稅收通常不會(huì)使房地產(chǎn)

價(jià)格下降。選項(xiàng)D嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，通常會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上升。

58.估價(jià)中應(yīng)盡量采用多種估價(jià)方法，其主要原因是（）。

A、估價(jià)對(duì)象適宜采用多種方法估價(jià)

B、各種估價(jià)方法都有一定的局限性

C、各種估價(jià)方法之間具有理論統(tǒng)一性

D、難以通過分析排除不適用的估價(jià)方法

答案：B

解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。每種估價(jià)方法都是從某個(gè)角度或某個(gè)方

面來測(cè)量房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格，它們一定程度上都有局限。要求在估價(jià)中盡量采

用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，就是考慮到不同估價(jià)方法的局限性。

59.某類房地產(chǎn)2005年?2009年的價(jià)格見下表，各年增長(zhǎng)量的權(quán)重分別為0.1、

0.2、0.2、0.5,則利用平均增減量法預(yù)測(cè)該類房地產(chǎn)2010年的價(jià)格為()元/

平方米。

年份20052006200720082009

價(jià)格68107130746078108150

A、8460

B、8500

C、8790

D、8838

答案：B

解析：本題考查的是平均增減量法。各年增減量分別為320、330、350、340,

平均增減量=320X01+330X0.2+350X0.2+340X0.5=338,2010年價(jià)格=

6810+338X5=8500元/平方米。

60.在貸款前期需要提供的房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)是。。

A、轉(zhuǎn)抵押估價(jià)

B、抵押房地產(chǎn)價(jià)值動(dòng)態(tài)評(píng)估

C、抵押成數(shù)測(cè)算

D、處置抵押房地產(chǎn)估價(jià)

答案:C

解析:本題考查的是房地產(chǎn)抵拜的需要。抵押貸款前，除了提供房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，

還可提供房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)價(jià)、抵押率（或貸款價(jià)值比、貸款成數(shù)）測(cè)算等服務(wù)。

61.下列房地產(chǎn)實(shí)物因素中，。的分類不同于其他三項(xiàng)。

A、土地開發(fā)程度

B、建筑規(guī)模

C、空間布局

D、建筑物完損狀況

答案：A

解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)實(shí)物因素c選項(xiàng)A屬于實(shí)物因素中的土地實(shí)物因素；選項(xiàng)BC

D屬于實(shí)物因素中的建筑物實(shí)物因素。

62.關(guān)于收益法中收益期確定的說法，正確的是（）

A、在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)條件下估價(jià)對(duì)象未來可獲取收益的時(shí)間

B、在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)條件下估價(jià)對(duì)象過去和未來可獲取收益的時(shí)間

C、自估價(jià)對(duì)象竣工投入使用時(shí)起至未來不能獲取收益時(shí)止的時(shí)間

D、自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至估價(jià)對(duì)象未來不能獲取凈收益時(shí)止的時(shí)間

答案：D

解析：本題考查的是收益期和持有期的測(cè)算。收益期是預(yù)計(jì)在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀

況下估價(jià)對(duì)象未來可獲取凈收益的時(shí)間，即自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至估價(jià)對(duì)象未來不能獲

取凈收益時(shí)止的時(shí)間。

63.形成每宗房地產(chǎn)獨(dú)有的自然地理位置和社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，使得不同房地產(chǎn)之間

有區(qū)位優(yōu)劣差別是因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有。特性。

Ax不可移動(dòng)

B、獨(dú)一無二

C、流動(dòng)性差

D、用途多樣

答案:A

解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。由于不可移動(dòng)，每宗房地產(chǎn)與重要場(chǎng)所（如

市中心、公園、學(xué)校、醫(yī)院等）的距離、對(duì)外交通、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境等，

均有一定的相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)，從而形成了每宗房地產(chǎn)獨(dú)特的自然地理位置和社會(huì)

經(jīng)濟(jì)位置，使得不同的房地產(chǎn)之間有區(qū)位優(yōu)劣差別。

64.當(dāng)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，重點(diǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房的建設(shè)規(guī)模，提高

其在建設(shè)總量中的比重，則會(huì)導(dǎo)致商品住房的價(jià)格。。

A、上升

B、下降

C、平穩(wěn)

D、無影響

答案：B

解析：本題考查的是有關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃。住房建設(shè)總量增加特別是限價(jià)商品住房、

經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房的建設(shè)規(guī)模增加或在住房建設(shè)總量中的比重提高，商品住

房的價(jià)格一般會(huì)下降，反之會(huì)上漲。參見教材P142。

65.為評(píng)估某宗房地產(chǎn)2014年9月末的價(jià)格，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為9000

元/m2,成交日期為2014年1月末，該類房地產(chǎn)自2014年1月末至2014年9

月末的價(jià)格每月與上月的變動(dòng)幅度為1.5%,2.5%,0.5%,-1.5%,-2.5%,-1.0%,

1.5%,-1.5%,0%o則該可比實(shí)例在2014年9月末的價(jià)格為（）元/m2。

Av8813

B、8982

C、9329

D、9379

答案:A

解析：考點(diǎn):市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法。2014年9月末的價(jià)格=9000X(1+2.5%)

X(1+0.5%)X(1-1.5%)X(1-2.5%)X(1-1.0%)X(1+1.5%)X(1

-1.5%)=8812.74(元/m2)。

66.下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，不屬于鑒證性估價(jià)的是()。

A、為證券發(fā)行提供參考依據(jù)的估價(jià)

B、為房屋征收補(bǔ)償提供參考依據(jù)的估價(jià)

C、為上市公司涉及房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)交易確定交易價(jià)格提供參考

D、為委托人確定要價(jià)提供參考依據(jù)的估價(jià)

答案：D

解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的含義。鑒證性估價(jià)(或稱為公證性估價(jià)、證據(jù)

性估價(jià))是向委托人提供的，估價(jià)報(bào)告供委托人給第三方使用，起著價(jià)值證明作

用的估價(jià)，如為證券發(fā)行、上市公司關(guān)聯(lián)交易、房地產(chǎn)抵押貸款、房屋征收補(bǔ)償、

人民法院強(qiáng)制拍賣房地產(chǎn)提供參考依據(jù)的估價(jià)。咨詢性估價(jià)(或稱為參考性估價(jià))

是向委托人提供的，估價(jià)報(bào)告供委托人自己使用的估價(jià)，如為委托人出售房地產(chǎn)

確定要價(jià)、購(gòu)買房地產(chǎn)確定出價(jià)提供參考依據(jù)的估價(jià)。

67.下列關(guān)于替代原則，表述錯(cuò)誤的是()。

A、替代原則會(huì)用于比較法.收益法，成本法等估價(jià)方法中

B、收益法中的客觀收益是遵循價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則來求取的

C、房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵循替代原則，是因?yàn)楦鶕?jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一個(gè)市場(chǎng)

上相同的商品有相同的價(jià)格

D、替代原則要求評(píng)估價(jià)值與估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格

偏差在合理范圍內(nèi)

答案：B

解析：本題考查的是替代原則。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，整個(gè)比較法可以說是以替代原理為

基礎(chǔ)的。收益法中的客觀收益，成本法中的客觀成本，假設(shè)開發(fā)法中的后續(xù)開發(fā)

的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)等，也都是遵循替代原理來求取的。

68.對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象和同一價(jià)值時(shí)點(diǎn),下列價(jià)值類型中評(píng)估值最大的一般是（）。

A、謹(jǐn)慎價(jià)值

B、市場(chǎng)價(jià)值

C、殘余價(jià)值

D、快速變現(xiàn)價(jià)值

答案：B

解析：本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值

和殘余價(jià)值。選項(xiàng)A,謹(jǐn)慎價(jià)值是在存在不確定因素的情況下遵循謹(jǐn)慎原則評(píng)估

的價(jià)值，謹(jǐn)慎價(jià)值通常低于市場(chǎng)價(jià)值；選項(xiàng)C,殘余價(jià)值是估價(jià)對(duì)象在非繼續(xù)利

用情況下的價(jià)值，殘余價(jià)值通常低于市場(chǎng)價(jià)值；選項(xiàng)D,快速變現(xiàn)價(jià)值是在估價(jià)

對(duì)象沒有充足的時(shí)間進(jìn)行營(yíng)銷情況下的價(jià)值，即在不符合市場(chǎng)價(jià)值形成條件中

“適當(dāng)營(yíng)銷”下的價(jià)值，快速變現(xiàn)價(jià)值一般低于市場(chǎng)價(jià)值。

69.某房地產(chǎn)的價(jià)格如下表，則該房地產(chǎn)價(jià)格平均發(fā)展速度為（）。

年份20062007200820092010

房地產(chǎn)價(jià)格560067508200985012000

A、0.20

B、0.21

C、1.20

D、1.21

答案：D

解析：本題考查的是長(zhǎng)期趨勢(shì)法。平均發(fā)展速度=（12000/5600）1/4=1.21o

70.某套商品住宅現(xiàn)房的建筑面積為100m2,類似商品住宅現(xiàn)房的月租金凈收益

為1000元/套，年折現(xiàn)率為6%,類似商品住宅期房的市場(chǎng)價(jià)值為5000元/m2,

尚需10個(gè)月才能入住，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為現(xiàn)房市場(chǎng)價(jià)值的5%。該套商品住宅現(xiàn)房的市

場(chǎng)價(jià)值為（）元/m2。

A、4653

B、5347

C、5352

D、5366

答案:D

解析：考點(diǎn):現(xiàn)貨價(jià)格、期貨價(jià)格及現(xiàn)房?jī)r(jià)格、期房?jī)r(jià)格。月租金凈收益=1000

/100=10（元/m2）,月折現(xiàn)率=6%/12=0.5%,該期房目前市場(chǎng)價(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格

一預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值一風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償值,5000=現(xiàn)

房?jī)r(jià)格-10/0.5%X[1-1/（1+0.5%）10]—現(xiàn)房?jī)r(jià)格X5%；現(xiàn)房?jī)r(jià)格二5366（元

/m2）o

71.當(dāng)某種房地產(chǎn)的替代品的價(jià)格較高時(shí)，消費(fèi)者對(duì)該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常

會(huì)。。

A、增加

B、減少

C、不變

D、無法確定

答案：A

解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)需求。在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價(jià)格不變，另一種房地

產(chǎn)的價(jià)格如果上漲，則消費(fèi)者就會(huì)把需求轉(zhuǎn)移到該種房地產(chǎn)上，從而該種房地產(chǎn)

的需求增加。

72.某住宅樓因鄰近施工項(xiàng)目而出現(xiàn)基礎(chǔ)不均勻沉降，該住宅樓總建筑面積為10

000m2o共有100套住房，有100戶居民。經(jīng)評(píng)估，該住宅樓在未受損情況下的

市場(chǎng)價(jià)格為5000元/m2,平均每套住房的市場(chǎng)租金為1500元/月，在受損情況下

的市場(chǎng)價(jià)格為4500元/m2；如果對(duì)該住宅樓進(jìn)行修復(fù)，恢復(fù)工程費(fèi)為150萬元,

并需居民搬遷和在外臨時(shí)安置6個(gè)月，搬遷費(fèi)平均每戶每次1300元；該住宅樓

修復(fù)后，會(huì)因曾受損而導(dǎo)致心理減價(jià)5%,關(guān)于該住宅樓修復(fù)和損害賠償?shù)恼f法，

正確的是（）。

A、該損害在經(jīng)濟(jì)上是可修復(fù)的

B、修復(fù)所能帶來的價(jià)值增加額為500萬元

C、該住宅樓在不修復(fù)情況下的價(jià)值減損額為500萬元

D、在不修復(fù)情況下平均應(yīng)給予每戶的賠償金為6.5萬元

答案：C

解析：本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?。選項(xiàng)A,經(jīng)濟(jì)上是否可修復(fù)，主要

看修復(fù)的必要費(fèi)用，和修復(fù)帶來的價(jià)值增值誰大。修復(fù)的必要費(fèi)用包括：修復(fù)工

程費(fèi)150萬；租金損失100X1500X6=90（萬元）；搬遷費(fèi)1300X2X100=26（萬

元）；合計(jì)266萬元；修復(fù)后的價(jià)值增值：［5000X（1-5%）-45001X10000=

250（萬元），得不償失，所以不具備經(jīng)濟(jì)上的可修復(fù)性。選項(xiàng)B,修復(fù)帶來的

價(jià)值增值額為250萬元。選項(xiàng)C,不修復(fù)的時(shí)候的價(jià)值減損額為（5000—4500）

X10000=500（萬元）。選項(xiàng)D,不修復(fù)的情況下，需要給每戶的賠償額為500

萬/100=5（萬元）。

73.下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是（）。

A、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值

B、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)

C、匯率波動(dòng)

D、稅收減免

答案：D

解析：本題考查的是經(jīng)濟(jì)因素。影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民

收入、物價(jià)、利率、匯率。選項(xiàng)D屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度政策因素中的稅收

制度政策因素。

74.設(shè)立地役權(quán)通常會(huì)使（）。

A、供役地的價(jià)值下降

B、需役地的價(jià)值下降

C、供役地與需役地的價(jià)值都下降

D、供役地與需役地的價(jià)值都上升

答案：A

解析：本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義。地役權(quán)是指房地產(chǎn)所有權(quán)

人或土地使用權(quán)人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)效益的

權(quán)利。上述房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人為地役權(quán)人，他人的房地產(chǎn)為供役地,

自己的房地產(chǎn)為需役地，地役權(quán)使供役地的價(jià)值下降，需役地的價(jià)值上升。

75.報(bào)酬率的表達(dá)式為（）。

A、投資回報(bào)/所投入的資本

B、投資回收/所投入的資本

C、（投資回報(bào)+投資回收）/所投入的資本

D、（投資回收一投資回報(bào)）/所投入的資本

答案：A

解析：考點(diǎn):報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)。狠酬率=投資回報(bào)/所投入資本。

76.交易情況修正的方法不包括（）。

A、總價(jià)修正

B、單價(jià)修正

C、分離修正

D、百分比修正

答案：C

解析：考點(diǎn):交易情況修正的方法。交易情況修正的方法主要有：（1）總價(jià)修正、

單價(jià)修正；（2）金額修正、百分比修正。

77【2013年真題】采用百分率法進(jìn)行交易情況修正時(shí)，應(yīng)以可比實(shí)例（）為基

準(zhǔn)確定交易情況修正系數(shù)。

A、成交價(jià)格

B、賬面價(jià)格

C、正常價(jià)格

D、期望價(jià)格

答案：C

解析：本題考查的是交易情況修正的方法。在百分比修正中，交易情況修正系數(shù)

應(yīng)以正常價(jià)格為基準(zhǔn)來確定，因?yàn)檫@樣只有一個(gè)比較基礎(chǔ)，如果以實(shí)際成交價(jià)格

為基準(zhǔn)，就會(huì)有多個(gè)比較基礎(chǔ)。BD可以先行排除，A成交價(jià)格屬于實(shí)際價(jià)格，可

能存在價(jià)格扭曲因素；只有C正常價(jià)格，也可以稱之為客觀價(jià)格。

78.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120單位建筑面積的重置

成本為600元/m1年折舊額為1440元，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率是。。

A、16%

B、42%

C、58%

D、84%

答案:D

解析：本題考查的是年限法。重置成本120X600=72000（元），折舊=1440X

8=11520元，成新率=（72000-11520）"2000=84%。

79.某寫字樓的建筑面積為540m2,年有效毛收入為108萬元，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與建

筑物凈收益之和為400元/m2,土地資本化率為10.8%,假設(shè)收益年期無限。該

寫字樓用地的價(jià)格為（）萬元。

A、500

B、750

C、800

D、1000

答案：C

解析：考點(diǎn):凈收益測(cè)算的基本原理。土地年凈收益=1080000—540X400=864

000（元）；土地價(jià)值=86.4/0.108=800（萬元）。

80.在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素中，“房地產(chǎn)投機(jī)”屬于（）。

A、社會(huì)因素

B、環(huán)境因素

C、人口因素

D、行政因素

答案：A

解析：考點(diǎn):社會(huì)因素。影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素：政治安定狀況、社會(huì)治安

狀況、城市化、房地產(chǎn)投機(jī)。

81.成本法中一般不計(jì)息的項(xiàng)目是。。

A、土地成本

B、銷售費(fèi)用

C、建設(shè)成本

D、銷售稅費(fèi)

答案:D

解析：本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。銷售稅費(fèi)一般不計(jì)算利息

82.【2013年真題】根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》，不同資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)估

價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍按照（）劃分。

A、行政區(qū)域

B、估價(jià)目的

C、估價(jià)對(duì)象規(guī)模

D、價(jià)值類型

答案：B

解析：本題考查的是不應(yīng)承接估價(jià)業(yè)務(wù)的情形。不同資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的

業(yè)務(wù)范圍根據(jù)估價(jià)目的劃分，應(yīng)當(dāng)在資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事估價(jià)業(yè)務(wù)，但不

受地域范圍的限制。

83.某委托人不是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人且不能提供估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬證明原件，此時(shí)估

價(jià)師對(duì)缺少估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明進(jìn)行說明并對(duì)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬狀況作出合理假定，屬

于（）。

A、一般假定

B、不相一致假定

C、依據(jù)不足假定

D、未定事項(xiàng)假設(shè)

答案：C

解析：考點(diǎn):估價(jià)報(bào)告的組成。依據(jù)不足假定，應(yīng)說明在估價(jià)委托人無法提供估

價(jià)所必需的反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料及估價(jià)師進(jìn)行了盡職調(diào)查仍然難以取得該

資料情況下，缺少資料的說明以及對(duì)相應(yīng)的估價(jià)對(duì)象狀況的合理假定。

84.某商務(wù)樓工程基礎(chǔ)施工中，導(dǎo)致鄰近一幢住宅樓出現(xiàn)一定程度的墻體開裂和

基礎(chǔ)不均勻沉降。該住宅總建筑面積為5000m2,共50套住房。經(jīng)評(píng)估，該住宅

樓在未受損失狀況下的市場(chǎng)價(jià)格為9000元/m2,平均每套住房的市場(chǎng)租金是300

。元/月，在受損狀況下的市場(chǎng)價(jià)格為7800元/m2。不考慮其他情況，該住宅在

不修復(fù)情況下的價(jià)值減損額是()萬元。

A、150

B、450

C、600

D、900

答案：C

解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?9000—7800)X5000=600(萬元)。

85.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲取得一宗以掛牌方式出讓的建設(shè)用地使用權(quán)，委托房地

產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其可接受的最高價(jià)，該估價(jià)應(yīng)采用的價(jià)值類型為()o

A、市場(chǎng)價(jià)值

B、投資價(jià)值

C、謹(jǐn)慎價(jià)值

D、在用價(jià)值

答案：B

解析：本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值

和殘余價(jià)值。投資價(jià)值是針對(duì)特定的投資者而言的。該企業(yè)的最高出價(jià)，就是建

立在個(gè)別判斷基礎(chǔ)上的，屬于投資價(jià)值。

86.某房地產(chǎn)的重建成本為2000萬元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率過大

較正常情況多投入150萬元，投入使用后每年多耗電費(fèi)0.8萬元。假定該空調(diào)系

統(tǒng)使用壽命為15年，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9%,則該房地產(chǎn)扣除該項(xiàng)功

能折舊后的價(jià)值為()萬元。

A、1838.00

B、1843.55

C、184587

D、1850.00

答案：B

解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。2000-150-0.8+9%X[1-14-(1

+9%)15]=1843.55(萬元)。

87.在特定的房地產(chǎn)上，除法律另有規(guī)定外，既有物權(quán)又有債權(quán)的，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)

()O

A、債權(quán)

B、物權(quán)

C、二者皆可

D、二者皆不

答案：B

解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)權(quán)益的含義。在特定的房地產(chǎn)上，除法律另有規(guī)定外，既有

物權(quán)又有債權(quán)的，優(yōu)先保護(hù)物權(quán)。

88.下列選項(xiàng)中，()不是由外部經(jīng)濟(jì)的原因而引起房地產(chǎn)價(jià)格上升。

A、裝飾裝修改造

B、修建廣場(chǎng).公園.公共綠地

C、調(diào)整城市發(fā)展方向

D、改變城市格局

答案：A

解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。外部經(jīng)濟(jì)，如政府進(jìn)行道路、地鐵等交通建

設(shè)，修建廣場(chǎng)、公園、公共綠地，調(diào)整城市發(fā)展方向，改變城市格局等，會(huì)導(dǎo)致

房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

89.房地產(chǎn)的有租約限制價(jià)值等于。。

A、無租約現(xiàn)值價(jià)值減承租人權(quán)益價(jià)值

B、出租人權(quán)益價(jià)值加承租人權(quán)益價(jià)值

C、無租約現(xiàn)值價(jià)值減出租人權(quán)益價(jià)值

D、出租人權(quán)益價(jià)值減承租人權(quán)益價(jià)值

答案：A

解析：考點(diǎn):完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值、無租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)

值。出租人權(quán)益價(jià)值也稱為有租約限制價(jià)值，無租約限制價(jià)值二出租人權(quán)益價(jià)值+

承租人權(quán)益價(jià)值，所以有租約限制價(jià)值二無租約限制價(jià)值-承租人權(quán)益價(jià)值。

90.采用成本法估價(jià)時(shí)，關(guān)于投資利息的表述中，正確的是0o

A、投資利息指的是借款部分的利息支出和相關(guān)手續(xù)費(fèi)

B、從估價(jià)的角度看，自有資金應(yīng)獲得的利息可以算作開發(fā)利潤(rùn)

C、投資利息的應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括土地成本.建設(shè)成本.管理費(fèi)用.銷售費(fèi)用和銷售稅

費(fèi)

D、投資利息計(jì)算時(shí)一般采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率

答案：D

解析：本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，投資利息與財(cái)務(wù)費(fèi)用或融資

成本有所不同，是在房地產(chǎn)開發(fā)完成或?qū)崿F(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費(fèi)用應(yīng)計(jì)算

的利息，而不是借款部分的利息支出和相關(guān)手續(xù)費(fèi)等；選項(xiàng)B錯(cuò)誤，從估價(jià)的角

度看，為了使評(píng)估價(jià)值客觀合理，通常需要把房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金應(yīng)獲得

的利息與其應(yīng)獲得的開發(fā)利潤(rùn)分開，不能把自有資金應(yīng)獲得的利息算作開發(fā)利潤(rùn);

選項(xiàng)C錯(cuò)誤，投資利息的應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售

費(fèi)用，銷售稅費(fèi)一般不計(jì)算利息；選項(xiàng)D正確，投資利息計(jì)算時(shí)一般采用價(jià)值時(shí)

點(diǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率。

91.下列房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于用益物權(quán)的是。。

A、租賃權(quán)

B、地役權(quán)

G抵押權(quán)

D、所有權(quán)

答案：B

解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)權(quán)益的含義。用益物權(quán)包括國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)、集體建設(shè)

用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地役權(quán)。

92.【2013真題】在應(yīng)用路線價(jià)法估價(jià)中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)油街深度宜為路線價(jià)區(qū)段

內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的。。

A、簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)

B、加權(quán)算術(shù)平均數(shù)

C、眾數(shù)

D、中位數(shù)

答案：C

解析：本題考查的是設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度。設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)臨街深度通常是路線價(jià)區(qū)段

內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)或平均數(shù)。如果不以路線價(jià)區(qū)段內(nèi)各宗臨街土

地的臨街深度的眾數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，由此制作的臨街深度價(jià)格修正率將使以后

多數(shù)臨街土地價(jià)值的計(jì)算都要用臨街深度價(jià)格修正率進(jìn)行調(diào)整，這不僅會(huì)增加計(jì)

算的工作量，還會(huì)使所求得的路線價(jià)失去代表性。

93.下列情況中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的是()o

A、上調(diào)住房抵押貸款利率

B、收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款

C、開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收

D、增加土地供應(yīng)

答案：B

解析：本題考查的是金融制度政策。選項(xiàng)A上調(diào)貸款利率，增加購(gòu)買成本負(fù)擔(dān),

減少購(gòu)買，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降；選項(xiàng)C開征持有環(huán)節(jié)稅，對(duì)擠壓房地產(chǎn)泡

沫，很給力，導(dǎo)致價(jià)格下降；選項(xiàng)D增加供給，降低價(jià)格。

94.一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的價(jià)值類型，本質(zhì)上是由。決定的。

A、估價(jià)委托人

B、估價(jià)師

C、估價(jià)目的

D、估價(jià)對(duì)象

答案：C

解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的要素。在一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中，價(jià)值類型不是隨意

確定的，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的來確定。

95.運(yùn)用收益法估價(jià)的首要步驟是。。

A、測(cè)算收益期或持有期

B、測(cè)算未來收益

C、確定報(bào)酬率或斐本化率.收益