《我國住房金融市場存在的問題及其應(yīng)對策略》4600字（論文）

我國住房金融市場存在的問題及其應(yīng)對策略目錄TOC\o"1-2"\h\u463一、引言 117688二、當(dāng)前我國住房金融市場的問題與風(fēng)險 25973（一）單一的市場資金來源結(jié)構(gòu)，商業(yè)銀行體系風(fēng)險過于集中 26663（二）法制建設(shè)滯后，監(jiān)管和調(diào)控體系不完善 231909（三）住房金融市場體系不健全 220443（四）住房金融在創(chuàng)新中存在的部分問題 329560三、住房金融風(fēng)險的成因分析 317816（一）金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險意識淡薄 36719（二）缺乏合理的融資機(jī)構(gòu) 430049（三）對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控落實(shí)不到位 427179四、發(fā)展和完善我國住房金融市場的策略 41262（一）鼓勵房地產(chǎn)融資產(chǎn)品創(chuàng)新 426158（二）對住房金融市場中介的發(fā)展進(jìn)行大力推動 45892（三）增強(qiáng)政策的調(diào)控和指導(dǎo)，逐步完善立法 52863（四）建立和完善住房金融市場的信用體系 519800五、結(jié)束語 521201參考文獻(xiàn) 6摘要:受我國制度現(xiàn)狀的影響，房地產(chǎn)業(yè)高度依賴商業(yè)銀行，并帶來潛在住房金融風(fēng)險問題。伴隨著政府因房地產(chǎn)過熱加強(qiáng)宏觀調(diào)控，部分風(fēng)險顯現(xiàn)。但是我國住房金融法規(guī)還不完善，法制建設(shè)也相當(dāng)落后，致使住房金融市場上更多的行為沒有得到充分的法律保障，這種現(xiàn)象將給住房金融健康發(fā)展帶來負(fù)面影響。與此同時，住房金融發(fā)展開展缺乏健全監(jiān)管體系，除《商業(yè)銀行法》有對銀行設(shè)立、資金運(yùn)用等有關(guān)條款，對住房金融機(jī)構(gòu)有關(guān)管理沒有明確規(guī)定和制度。所以選擇這一話題，目的是想通過本人對住房金融的粗淺認(rèn)識結(jié)合國內(nèi)外專家的研究能找出我國住房金融中存在的一些問題和應(yīng)對措施，為未來市場發(fā)展做出貢獻(xiàn)。關(guān)鍵詞:住房金融；市場現(xiàn)狀；問題；應(yīng)對策略引言地產(chǎn)作為資本密集型行業(yè)，房地產(chǎn)市場與住房金融市場起起伏伏有著密不可分的關(guān)系。我國房地產(chǎn)行業(yè)存在的最重要問題是住房金融市場在某種程度上存在問題，房地產(chǎn)體系還不夠健全。因此，如何共享當(dāng)前我國住房金融發(fā)展現(xiàn)狀及諸多問題，并給出相應(yīng)的解決辦法，就是要深入辨識房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的打錯，開發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道是解決住房金融中風(fēng)險、推動房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展的關(guān)鍵。二、當(dāng)前我國住房金融市場的問題與風(fēng)險（一）單一的市場資金來源結(jié)構(gòu)，商業(yè)銀行體系風(fēng)險過于集中1.房地產(chǎn)投資風(fēng)險于商業(yè)銀行高度集中在目前我國房地產(chǎn)市場資金鏈上，商業(yè)銀行信貸始終貫穿地皮儲備，成交，房地產(chǎn)開發(fā)與出售一全過程。商業(yè)銀行以住房消費(fèi)貸款，房地產(chǎn)開發(fā)貸款，建筑企業(yè)流動資金貸款以及土地儲備貸款等多種信貸方式為載體，在房地產(chǎn)市場運(yùn)作過程中直接或者間接承擔(dān)著市場，信用風(fēng)險的產(chǎn)生與存在。2.部分商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)營行為存在規(guī)范問題由于房地產(chǎn)信貸是商業(yè)銀行廣泛發(fā)展的“杰出財富”，所以其經(jīng)營業(yè)務(wù)地時更容易存在很多問題，例如：產(chǎn)生急功近利的心態(tài)，寬松信貸的條件。甚至有一些商業(yè)銀行對于和政府擔(dān)保的項(xiàng)目太過安心，因此忽略了其中蘊(yùn)含的風(fēng)險。3.住房公積金制度不夠健全，缺少完善科學(xué)的監(jiān)督當(dāng)前住房公積金的管理中心是屬于一個“行政化”機(jī)制，施行住房管理局的決策、運(yùn)作的中心、銀行賬戶存儲、財政監(jiān)管的“管理系統(tǒng)”。這種做法看似完美，但應(yīng)用到實(shí)際工作中可以發(fā)現(xiàn)，持有公積金的車主并無發(fā)言權(quán)，也不具備對資金進(jìn)行管理與監(jiān)督的權(quán)力，致使公積金常常被認(rèn)為屬于準(zhǔn)政府資金而頻繁出現(xiàn)錯用，截取，挪用等問題。（二）法制建設(shè)滯后，監(jiān)管和調(diào)控體系不完善從總體來看，住房金融市場是高速發(fā)展起來的新興金融市場，它對于市場和制度的規(guī)范與調(diào)節(jié)還有待于在實(shí)踐中深入探討與總結(jié)。當(dāng)前我國住房金融市場在有關(guān)法規(guī)建設(shè)上相當(dāng)落后。分業(yè)監(jiān)管這一制度中，各方面因素制約著監(jiān)管部門對其實(shí)施有效監(jiān)督和統(tǒng)一管理。（三）住房金融市場體系不健全1.住房金融市場機(jī)構(gòu)體制缺乏多元性當(dāng)前，商業(yè)銀行及單個信托投資公司仍然是組成我國住房金融市場的主體結(jié)構(gòu)，缺乏健全專業(yè)化房地產(chǎn)貸款，投資，擔(dān)保，保險機(jī)構(gòu)。關(guān)鍵在于發(fā)達(dá)國家健全的住房金融市場中，這類機(jī)構(gòu)一般都是住房金融經(jīng)營，管理機(jī)構(gòu)中極其重要的一類。2.缺乏多元化、規(guī)范化的住房金融產(chǎn)品體系一方面，當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場發(fā)行證券還很有限。另一方面房地產(chǎn)信托雖然相對活躍，但是還沒有形成規(guī)模，存在著先天不足。從整體上看，房地產(chǎn)信托功能較為單一，以提供“過橋貸款”為主，為未滿足商業(yè)銀行貸款條件的項(xiàng)目提供先期信托資金，而仍沒有組合投資、期限轉(zhuǎn)換等功能。此外，房地產(chǎn)之證券化尚屬起步，風(fēng)險轉(zhuǎn)移之機(jī)制欠缺。當(dāng)前我國二級抵押貸款市場設(shè)置必要性不足，抵押貸款一級市場不健全。二級市場導(dǎo)致的資產(chǎn)證券化程度不高、融資工具匱乏等問題使得銀行無法使信用風(fēng)險以轉(zhuǎn)讓資金的方式傳遞出去。因此，缺乏對二級市場高流動性導(dǎo)向，又制約著住房金融一級市場發(fā)展和金融機(jī)構(gòu)對抵押貸款分散要求過嚴(yán)，最終造成整個住房金融市場有限。3.住房金融市場中介服務(wù)體系缺乏高效和獨(dú)立性當(dāng)前我國住房金融市場中介服務(wù)體系還沒有建立。如資產(chǎn)評估，信用評估，風(fēng)險評估，金融擔(dān)保和法律咨詢等專業(yè)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的發(fā)展仍較為薄弱，并且這些專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的性質(zhì)也不夠清晰、隸屬關(guān)系比較復(fù)雜，它的市場化運(yùn)行與管理體制還沒有完全建立起來。（四）住房金融在創(chuàng)新中存在的部分問題經(jīng)過我國房地產(chǎn)有關(guān)部門20余年的調(diào)研，我國已建立健全了以銀行信貸為主體的住房金融市場，有力地支撐了我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。但是房地產(chǎn)市場的日益發(fā)展也使得原有的房地產(chǎn)融資方式開始漸漸產(chǎn)生一系列的問題。過分依賴銀行進(jìn)行房地產(chǎn)融資十分不利于金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與鞏固，但中國房地產(chǎn)行業(yè)的高速成長模式為單一銀行融資形式，難以與之相適應(yīng)。從整體上看，金融產(chǎn)品的創(chuàng)新將面臨著多種因素的限制和一定程度的風(fēng)險。三、住房金融風(fēng)險的成因分析（一）金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險意識淡薄由于缺乏有力有效的房地產(chǎn)監(jiān)管手段，再加上商業(yè)銀行在管理結(jié)構(gòu)、內(nèi)控等諸多方面存在著問題，承受著市場好的發(fā)展局面的引誘，就是關(guān)注點(diǎn)只停留在短期利益上，在某種程度上忽略長期經(jīng)濟(jì)活動中產(chǎn)生的風(fēng)險和利益，最終造成房地產(chǎn)信貸規(guī)模不佳。（二）缺乏合理的融資機(jī)構(gòu)近年來，受房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的影響，許多企業(yè)因利益等原因紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場，但真正能夠達(dá)到企業(yè)上市及融資的標(biāo)準(zhǔn)還在少數(shù)，多數(shù)企業(yè)融資渠道仍以銀行貸款為主。約有一半以上的公司對銀行貸款依賴程度很高，以致更加嚴(yán)重。因此，中國房地產(chǎn)市場面臨的許多風(fēng)險又都是商業(yè)銀行直接或者間接造成的，房地產(chǎn)市場一旦發(fā)生危機(jī)，銀行會面臨逾期貸款或者資金呆滯等風(fēng)險。（三）對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控落實(shí)不到位不少國家政府管理行為失范，為搞“形象工程”或解決財政困難而盲目開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致炒作土地價格和提高造房成本，但歸根結(jié)底還是房地產(chǎn)開發(fā)商把高昂的費(fèi)用強(qiáng)加于消費(fèi)者身上，使得房價居高不下，形成了房產(chǎn)泡沫。由于宏觀調(diào)控力度不夠，使得金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中遭受房地產(chǎn)風(fēng)險傷害。四、發(fā)展和完善我國住房金融市場的策略（一）鼓勵房地產(chǎn)融資產(chǎn)品創(chuàng)新在國際市場上，產(chǎn)品創(chuàng)新為仿瓷產(chǎn)金融市場帶來更多更新鮮的選擇，其中包括各種房地產(chǎn)股權(quán)，基金，債券，信托，抵押貸款和證券。因此，在進(jìn)一步改善傳統(tǒng)渠道的同時，我國也應(yīng)更加重視房地產(chǎn)融資產(chǎn)品與渠道多元化的開發(fā)。第一，鼓勵有條件的公司在股票市場上籌資。它既是房地產(chǎn)企業(yè)最主要的融資渠道，更是提高企業(yè)品牌與知名度。由于目前房地產(chǎn)開發(fā)商的數(shù)量較少，規(guī)模較小，可選擇激勵中小房地產(chǎn)企業(yè)滿足上市條件為前提條件，從而實(shí)現(xiàn)市場融資。第二，培育完善我國房地產(chǎn)債券市場。由于我國債券市場規(guī)模小，因而利率風(fēng)險比較大。為此，我們需要積極探索房地產(chǎn)企業(yè)如何有效地進(jìn)行債券發(fā)行，研究了企業(yè)發(fā)行公司債券應(yīng)具備的基礎(chǔ)條件、以及風(fēng)險等等多方面的因素。第三，主動推進(jìn)住房金融創(chuàng)新，開發(fā)多種既滿足了條件。目前，主要應(yīng)盡快促進(jìn)房地產(chǎn)貸款證券化高效金融產(chǎn)品研發(fā)。（二）對住房金融市場中介的發(fā)展進(jìn)行大力推動建立住房金融體系相應(yīng)多層次金融機(jī)構(gòu)體系。一、熱情探索投資公司等剩下的金融機(jī)構(gòu)、保險公司進(jìn)入房地產(chǎn)市場是否可行。二是加大房地產(chǎn)信托力度、基金及其他住房金融機(jī)構(gòu)體系得到健全與發(fā)展。再次要建設(shè)合理的二級市場運(yùn)營管理體系，積極設(shè)立并開展房地產(chǎn)貸款證券化業(yè)務(wù)，設(shè)立擔(dān)保機(jī)構(gòu)。進(jìn)而以住房金融與保險制度為前提，構(gòu)建住房抵押貸款保險。最后在確保住房公積金制度逐漸完善的前提下，對住房公積金監(jiān)督體系進(jìn)行了規(guī)范。（三）增強(qiáng)政策的調(diào)控和指導(dǎo)，逐步完善立法一是建立健全監(jiān)管體系，為了規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中的各項(xiàng)活動與行為。對房地產(chǎn)信貸進(jìn)行監(jiān)管，同時不能放松。應(yīng)密切注意房地產(chǎn)信貸集中情況，及時引導(dǎo)各商業(yè)銀行擴(kuò)大其他授信的經(jīng)營。同時，對期間發(fā)生的違規(guī)行為進(jìn)行嚴(yán)肅查處，強(qiáng)化其風(fēng)險防范與治理。二是為了住房金融能夠得到很好地發(fā)展，應(yīng)出臺一系列有關(guān)法律法規(guī)，營造良好外部環(huán)境。首先，為了使該監(jiān)管機(jī)構(gòu)能夠適應(yīng)市場發(fā)展需要，我們應(yīng)繼續(xù)積極爭取更加理性的監(jiān)管方式。二要形成多樣化的格局，多層次競爭性住房金融市場體系等，對他們的貸款機(jī)構(gòu)進(jìn)行持續(xù)的調(diào)整是必要的，健全住房金融市場運(yùn)行機(jī)制等。三是加快構(gòu)建個人征管體系，健全其公共服務(wù)體系，實(shí)行差別化管理。盡快構(gòu)建有效，高效的信息披露體系。三是成立政策性住房金融機(jī)構(gòu)，引導(dǎo)發(fā)展住房金融市場。我國的住房金融二級市場沒有建立起來，使得商業(yè)銀行抵押貸款面臨更大流動性風(fēng)險。我國應(yīng)吸取國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，并且根據(jù)自己的實(shí)踐，建立適應(yīng)當(dāng)前形勢的政策性住房金融機(jī)構(gòu)等。與此同時，可考慮開展專門機(jī)構(gòu)設(shè)立工作，承擔(dān)某些特定需求的標(biāo)準(zhǔn)，對收入在中低層的階級給予保證。（四）建立和完善住房金融市場的信用體系我國住房金融市場面臨的最主要風(fēng)險是信用風(fēng)險問題，如果要降低這種風(fēng)險，那么，建立完善的信用評價體系是非常必要。首先，從銀行的角度看，應(yīng)建設(shè)統(tǒng)一征信系統(tǒng)?，F(xiàn)在，盡管現(xiàn)在各大銀行都已初步建成征信系統(tǒng)，但還不完善，銀行人員對于放貸的運(yùn)作不規(guī)范，現(xiàn)實(shí)操作，許多貸款在手續(xù)上也不夠標(biāo)準(zhǔn)，這就給銀行資金安全帶來了很大隱患。所以各國要結(jié)合實(shí)際情況，以建立一個更加符合實(shí)際情況的征信系統(tǒng)。二是針對貸款人員，必須制定相關(guān)信用等級制度。因各人信用不同，因此，信用等級制度能夠判別貸款人員信用指標(biāo)。手段為：對于企業(yè)就業(yè)來說、運(yùn)營與收入情況的調(diào)查，再綜合評定分級，同時，也能對信貸風(fēng)險種類進(jìn)行預(yù)測，并可避免違規(guī)操作，從一開始審核階段就扼殺了這種行為。五、結(jié)束語無論是房地產(chǎn)市場也或住房金融市場，二者在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中均發(fā)揮著不可替代的重要作用。近年來房價飛漲，造成我國空房也越來越多，這就造成了未來我國住房金融市場發(fā)展中將會所面臨的極大風(fēng)險。所以不管是針對哪個住房金融市場存在問題，大家要樂觀地對待，積極尋找解決方法。各主要房地產(chǎn)部門之間還應(yīng)互相理解，轉(zhuǎn)變了原來單一融資思路，謀求多元化的發(fā)展。國家還應(yīng)健全各種法規(guī)，為強(qiáng)化對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，企業(yè)與國家通力合作，為房地長金融市場更好地發(fā)展打下了堅實(shí)基礎(chǔ)。國家還要健全房地產(chǎn)行業(yè)法律法規(guī)，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控、企業(yè)等、各國通力合作，奠定了住房金融市場良性發(fā)展的基石。本文研究的困難是實(shí)例信息的搜集可能不充分，仍需開展后續(xù)更深入研究工作，以期能對這一主題有一完整的說明，并且能針對他們需要的各個方面給出一些意見。參考文獻(xiàn)[1]DemsetzHK，Lehn．TheStructureofCorporateOwnership：Cause8andConsequences[J]．JournalofPoliticalEconomy，2016，(6)：1155—1177．[2]趙惠娟.對近期房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果的若干思考[J].住宅產(chǎn)業(yè).2019(04)[3]鄭懷林.外資進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場戰(zhàn)略與宏觀調(diào)控政策博弈