供銷(xiāo)大集：供銷(xiāo)大集集團(tuán)股份有限公司擬購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)所涉及的北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

供銷(xiāo)大集集團(tuán)股份有限公司擬購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)所涉及的北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告二○二四年十一月一日 1 2 4 4 北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告一、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則和中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)二、委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定及本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的，本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師不承擔(dān)責(zé)任。本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅供委托人、資產(chǎn)評(píng)估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人使用；除此之外，其他任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不能成為資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用人。本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師提示資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解評(píng)估結(jié)論，評(píng)估結(jié)論不等同于評(píng)估對(duì)象可實(shí)三、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，堅(jiān)四、評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)、負(fù)債清單由委托人、被評(píng)估單位申報(bào)并經(jīng)其采用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認(rèn)；委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人依法對(duì)其提供五、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師與資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒(méi)有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)事人六、資產(chǎn)評(píng)估師已經(jīng)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；已經(jīng)對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)，對(duì)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了如實(shí)披露，并且已提請(qǐng)委托人及其他相關(guān)當(dāng)事人完善產(chǎn)權(quán)以滿(mǎn)足出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的七、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)果受資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)充分考慮資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告供銷(xiāo)大集集團(tuán)股份有限公司擬購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)所涉及的北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受供銷(xiāo)大集集團(tuán)股份有限公司的委托，按照有關(guān)法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)供銷(xiāo)大集集團(tuán)股份有限公司一、評(píng)估目的：根據(jù)《關(guān)于收購(gòu)北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股權(quán)的投資立限公司擬以現(xiàn)金形式收購(gòu)北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股權(quán)，為此需要對(duì)北京新本次評(píng)估，評(píng)估人員采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法對(duì)評(píng)估對(duì)象分別進(jìn)行了評(píng)估，經(jīng)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估，北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司總資產(chǎn)賬面價(jià)值為北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告項(xiàng)目賬面價(jià)值評(píng)估價(jià)值增值額增值率%AB1流動(dòng)資產(chǎn)--2非流動(dòng)資產(chǎn)3其中：長(zhǎng)期股權(quán)投資4投資性房地產(chǎn)----5固定資產(chǎn)6在建工程----7無(wú)形資產(chǎn)8其中：土地使用權(quán)----9其他非流動(dòng)資產(chǎn)資產(chǎn)總計(jì)流動(dòng)負(fù)債--非流動(dòng)負(fù)債--負(fù)債合計(jì)--凈資產(chǎn)（所有者權(quán)益）報(bào)告使用者在使用本報(bào)告的評(píng)估結(jié)論時(shí)，請(qǐng)注意本報(bào)告正文中第十一項(xiàng)“特別我們特別強(qiáng)調(diào)：本評(píng)估意見(jiàn)僅作為交易各方進(jìn)行交易的價(jià)值參考依據(jù)，而不結(jié)論，請(qǐng)報(bào)告使用者在征得評(píng)估報(bào)告所有者許可后，認(rèn)真閱讀評(píng)估報(bào)告全文，并北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告供銷(xiāo)大集集團(tuán)股份有限公司擬購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)所涉及的北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受貴單位的委托，按照有關(guān)法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)供銷(xiāo)大集集團(tuán)股份有限公司擬購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)所涉及的一、委托人、被評(píng)估單位和評(píng)估委托合同約定的其他評(píng)估報(bào)告使許可項(xiàng)目：許可經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：預(yù)包裝食品兼散裝食品、乳制品（含嬰幼兒配方乳粉）的批發(fā)兼零售；卷煙、雪茄煙的零售；倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)；文化娛樂(lè)服務(wù)；旅館；理發(fā)美容；浴池；洗染；汽車(chē)清洗裝潢、租賃；汽車(chē)出租；人力資源中介服務(wù)；飲食服務(wù)；互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)。（依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后方可開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)）一般經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：國(guó)內(nèi)商業(yè)；物資供銷(xiāo)業(yè)；日用百貨、服裝鞋帽、針北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告紡織品、皮革制品、鐘表眼鏡、金銀飾品、珠寶玉器、工藝品、文體用品、辦公家具、家具、五金交電、家用電器、照相器材、運(yùn)動(dòng)器材、通訊器材、電子計(jì)算機(jī)及零件、化妝品、進(jìn)口化妝品、洗滌用品的銷(xiāo)售；服裝干洗；服裝加工銷(xiāo)售；柜臺(tái)租賃；物業(yè)管理；廣告設(shè)計(jì)、制作、代理、發(fā)布；計(jì)算機(jī)軟件開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售；企業(yè)管理咨詢(xún)服務(wù)；機(jī)械制造；攝影服務(wù)；自營(yíng)和代理各類(lèi)商品及技術(shù)的進(jìn)出口業(yè)務(wù)；日用品修理、機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)。（以上一般經(jīng)營(yíng)范圍不含國(guó)家專(zhuān)控及前置許許可項(xiàng)目：食品銷(xiāo)售。（依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后方可開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，具體經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目以相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)文件或許可證件為準(zhǔn)）一般項(xiàng)目：食用金屬材料銷(xiāo)售；電子產(chǎn)品銷(xiāo)售；機(jī)械設(shè)備銷(xiāo)售；企業(yè)管理；物業(yè)管理；社會(huì)經(jīng)濟(jì)咨詢(xún)服務(wù)；企業(yè)管理咨詢(xún)；服裝服飾零售。（除依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目外，憑營(yíng)業(yè)執(zhí)照依法自主開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不得從事國(guó)家和本市產(chǎn)業(yè)政策禁止和限制類(lèi)項(xiàng)目北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司的前身為湖南財(cái)信中昊人防投資有限公司，成地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和湖南省人防協(xié)會(huì)共同出資設(shè)立，公司設(shè)立時(shí)的股權(quán)結(jié)構(gòu)如下北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告序號(hào)股東名稱(chēng)認(rèn)繳出資額（萬(wàn)元）實(shí)繳出資額（萬(wàn)元）出資方式持股比例1湖南省財(cái)信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司貨幣2湖南中昊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司貨幣3湖南省人防協(xié)會(huì)貨幣合計(jì)-議：原股東湖南省財(cái)信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司同意將其所持有的湖南財(cái)信中昊序號(hào)股東名稱(chēng)認(rèn)繳出資額（萬(wàn)元）實(shí)繳出資額（萬(wàn)元）方式持股比例1湖南中昊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司貨幣2湖南省人防協(xié)會(huì)貨幣合計(jì)-序號(hào)股東名稱(chēng)認(rèn)繳出資額（萬(wàn)元）實(shí)繳出資額（萬(wàn)元）方式持股比例1湖南新合作實(shí)業(yè)投資有限公司貨幣2湖南中昊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司貨幣3湖南省人防協(xié)會(huì)貨幣合計(jì)-北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告序號(hào)股東名稱(chēng)認(rèn)繳出資額（萬(wàn)元）實(shí)繳出資額（萬(wàn)元）方式持股比例1湖南新合作實(shí)業(yè)投資有限公司貨幣2湖南中昊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司貨幣3湖南省人防協(xié)會(huì)貨幣合計(jì)-序號(hào)股東名稱(chēng)認(rèn)繳出資額（萬(wàn)元）實(shí)繳出資額（萬(wàn)元）方式持股比例1湖南新合作實(shí)業(yè)投資有限公司貨幣2湖南睿隆商貿(mào)有限公司貨幣3湖南中昊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司貨幣4湖南省人防協(xié)會(huì)貨幣合計(jì)-作出決議，湖南新合作實(shí)業(yè)投資有限公司、新合作商貿(mào)連鎖集團(tuán)有限公司與湖南北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告序號(hào)股東名稱(chēng)認(rèn)繳出資額（萬(wàn)元）實(shí)繳出資額（萬(wàn)元）方式持股比例1新合作商貿(mào)連鎖集團(tuán)有限公司貨幣2湖南中升物貿(mào)投資有限公司貨幣3湖南睿隆商貿(mào)有限公司貨幣4湖南中昊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司貨幣5湖南省人防協(xié)會(huì)貨幣合計(jì)-序號(hào)股東名稱(chēng)認(rèn)繳出資額（萬(wàn)元）實(shí)繳出資額（萬(wàn)元）方式持股比例1新合作商貿(mào)連鎖集團(tuán)有限公司貨幣2深圳興翔投資控股有限公司貨幣3湖南睿隆商貿(mào)有限公司貨幣4湖南省人防協(xié)會(huì)貨幣合計(jì)-序號(hào)股東名稱(chēng)認(rèn)繳出資額（萬(wàn)元）實(shí)繳出資額（萬(wàn)元）方式持股比例1新合作商貿(mào)連鎖集團(tuán)有限公司貨幣2深圳興翔投資控股有限公司貨幣3湖南睿隆商貿(mào)有限公司貨幣合計(jì)-北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告公司、湖南中升物貿(mào)投資有限公司簽訂了股權(quán)收購(gòu)協(xié)議，約定公司以支付股權(quán)及支付現(xiàn)金相結(jié)合的方式向新合作商貿(mào)連鎖集團(tuán)有限公司及湖南中升物貿(mào)投資有限根據(jù)湖南恒基資產(chǎn)評(píng)估有限公司出具的《北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司擬收），序號(hào)股東名稱(chēng)認(rèn)繳出資額（萬(wàn)元）實(shí)繳出資額（萬(wàn)元）方式持股比例1新合作商貿(mào)連鎖集團(tuán)有限公司貨幣其他金額2湖南中升物貿(mào)投資有限公司其他金額3深圳興翔投資控股有限公司貨幣4湖南睿隆商貿(mào)有限公司貨幣合計(jì)-序號(hào)股東名稱(chēng)認(rèn)繳出資額（萬(wàn)元）實(shí)繳出資額（萬(wàn)元）方式持股比例1中國(guó)供銷(xiāo)集團(tuán)貨幣其他金額2中升物貿(mào)其他金額3深圳興翔投資控股有限公司貨幣4湖南睿隆商貿(mào)有限公司貨幣合計(jì)-北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告序號(hào)股東名稱(chēng)認(rèn)繳出資額（萬(wàn)元）實(shí)繳出資額（萬(wàn)元）方式持股比例1新合作商貿(mào)連鎖集團(tuán)有限公司貨幣其他金額2中升物貿(mào)其他金額3深圳興翔投資控股有限公司貨幣4湖南睿隆商貿(mào)有限公司貨幣合計(jì)-序號(hào)股東名稱(chēng)認(rèn)繳出資額（萬(wàn)元）實(shí)繳出資額（萬(wàn)元）方式持股比例1中國(guó)供銷(xiāo)資產(chǎn)管理有限公司貨幣其他金額2中升物貿(mào)其他金額3深圳興翔投資控股有限公司貨幣4湖南睿隆商貿(mào)有限公司貨幣合計(jì)-序號(hào)股東名稱(chēng)認(rèn)繳出資額（萬(wàn)元）實(shí)繳出資額（萬(wàn)元）出資方式持股比例1中國(guó)供銷(xiāo)商貿(mào)流通有限公司貨幣其他金額2湖南中升物貿(mào)投資有限公司其他金額3深圳興翔投資控股有限公司貨幣4湖南睿隆商貿(mào)有限公司貨幣合計(jì)-北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告資產(chǎn)投資有限公司、深圳興翔投資控股有限公司、湖南睿隆商貿(mào)有限公司組成新序號(hào)股東名稱(chēng)認(rèn)繳出資額（萬(wàn)元）實(shí)繳出資額（萬(wàn)元）方式持股比例1中國(guó)供銷(xiāo)商貿(mào)流通有限公司貨幣其他金額2湖南中升物貿(mào)投資有限公司其他金額3農(nóng)銀金融資產(chǎn)投資有限公司貨幣4深圳興翔投資控股有限公司貨幣5湖南睿隆商貿(mào)有限公司貨幣合計(jì)-序號(hào)股東名稱(chēng)認(rèn)繳出資額（萬(wàn)元）實(shí)繳出資額（萬(wàn)元）方式持股比例1中國(guó)供銷(xiāo)商貿(mào)流通有限公司貨幣其他金額2湖南中升物貿(mào)投資有限公司其他金額3深圳興翔投資控股有限公司貨幣4湖南睿隆商貿(mào)有限公司貨幣合計(jì)-評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)點(diǎn)，被評(píng)估單位應(yīng)付中國(guó)供銷(xiāo)商貿(mào)流通集團(tuán)有限公司并經(jīng)中國(guó)供銷(xiāo)集團(tuán)有限公司總辦會(huì)審議通過(guò)，供銷(xiāo)商貿(mào)集團(tuán)將其對(duì)被評(píng)估單位的序號(hào)股東名稱(chēng)實(shí)收資本（萬(wàn)元）持股1中國(guó)供銷(xiāo)商貿(mào)流通集團(tuán)有限公司2湖南中升物貿(mào)投資有限公司3深圳興翔投資控股有限公司4湖南睿隆商貿(mào)有限公司北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告序號(hào)股東名稱(chēng)實(shí)收資本（萬(wàn)元）持股合計(jì)北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司申報(bào)納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)包括：貨幣資金、預(yù)付賬款、應(yīng)收股利、其他應(yīng)收款、其他流動(dòng)資產(chǎn)、長(zhǎng)期股權(quán)投資、固定資產(chǎn)、其他權(quán)益工具投資、使用權(quán)資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、長(zhǎng)期待攤費(fèi)用、遞延所得稅資產(chǎn)等。序號(hào)被投資單位名稱(chēng)投資日期持股賬面價(jià)值1張家界新合作城市地下空間開(kāi)發(fā)有限公司2鳳凰新合作城市地下空間開(kāi)發(fā)有限公司3新化新合作地下空間開(kāi)發(fā)有限公司4孝感新合作城市地下空間開(kāi)發(fā)有限公司5隆回新合作城市地下空間開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司6開(kāi)陽(yáng)新合作城市地下空間有限公司7冷水江新合作城市地下空間開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司8醴陵新合作地下空間開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司9攀枝花星悅茂商業(yè)有限公司谷城新合作地下空間開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司新合作商業(yè)管理有限公司湖南新合作優(yōu)享商貿(mào)有限公司供銷(xiāo)商貿(mào)物流（湖南）有限公司五峰新合作商貿(mào)物流有限公司麻陽(yáng)供銷(xiāo)商貿(mào)物流有限公司平江供銷(xiāo)商貿(mào)物流有限公司邵陽(yáng)縣智慧供銷(xiāo)商貿(mào)物流有限公司宜都市供銷(xiāo)商貿(mào)物流有限公司芷江供銷(xiāo)商貿(mào)物流有限責(zé)任公司供銷(xiāo)商貿(mào)物流(懷化)有限公司永州星悅茂商業(yè)發(fā)展有限公司黔西星悅茂商業(yè)發(fā)展有限公司公安縣供銷(xiāo)商貿(mào)物流有限公司伊寧市星悅茂商業(yè)有限公司合計(jì)北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告截至評(píng)估基準(zhǔn)日，納入評(píng)估范圍的其他權(quán)益工具投資共計(jì)5項(xiàng)，賬面價(jià)值為12345納入評(píng)估范圍的無(wú)形資產(chǎn)主要包括賬面記錄的辦公及財(cái)務(wù)用軟件和官網(wǎng)域北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司是中國(guó)供銷(xiāo)集團(tuán)旗下中國(guó)供銷(xiāo)商貿(mào)流通有限公司的核心企業(yè)。新合作發(fā)展致力于打造中國(guó)新型供銷(xiāo)商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，業(yè)務(wù)涵蓋商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)、商業(yè)管理、商貿(mào)物流運(yùn)營(yíng)三大板塊。新合作發(fā)展專(zhuān)注城市地下商業(yè)街、商業(yè)廣場(chǎng)、物流產(chǎn)業(yè)園的投資建設(shè)與運(yùn)營(yíng)，兼顧農(nóng)產(chǎn)品、化工產(chǎn)品、能源原材料北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告渠道，將人民防空工程、城市地下空間開(kāi)發(fā)與商業(yè)發(fā)展有機(jī)融合，構(gòu)建新時(shí)代全新的商貿(mào)流通平臺(tái)，在推進(jìn)現(xiàn)代流通體系再造、繁榮城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)、服務(wù)保障民生、序號(hào)企業(yè)名稱(chēng)業(yè)務(wù)1北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司總部2張家界新合作城市地下空間開(kāi)發(fā)有限公司地下空間3鳳凰新合作城市地下空間開(kāi)發(fā)有限公司地下空間4新化新合作地下空間開(kāi)發(fā)有限公司地下空間5隆回新合作城市地下空間開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司地下空間6孝感新合作城市地下空間開(kāi)發(fā)有限公司地下空間7谷城新合作地下空間開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司地下空間8冷水江新合作城市地下空間開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司地下空間9開(kāi)陽(yáng)新合作城市地下空間有限公司地下空間醴陵新合作地下空間開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司地下空間供銷(xiāo)商貿(mào)物流（湖南）有限公司物流管理平臺(tái)五峰新合作商貿(mào)物流有限公司物流園麻陽(yáng)供銷(xiāo)商貿(mào)物流有限公司物流園平江供銷(xiāo)商貿(mào)物流有限公司物流園邵陽(yáng)縣智慧供銷(xiāo)商貿(mào)物流有限公司物流園宜都市供銷(xiāo)商貿(mào)物流有限公司物流園供銷(xiāo)商貿(mào)物流（懷化）有限公司物流園芷江供銷(xiāo)商貿(mào)物流有限責(zé)任公司物流園新合作商業(yè)管理有限公司商業(yè)管理攀枝花星悅茂商業(yè)有限公司地下空間永州星悅茂商業(yè)發(fā)展有限公司地下空間伊寧市星悅茂商業(yè)有限公司地下空間公安縣供銷(xiāo)商貿(mào)物流有限公司物流園黔西星悅茂商業(yè)發(fā)展有限公司地下空間北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告-----北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告------------北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告根據(jù)《關(guān)于收購(gòu)北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股權(quán)的投資立項(xiàng)報(bào)告的請(qǐng)示》形式收購(gòu)北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股權(quán)，為此需要對(duì)北京新合作商業(yè)發(fā)展有評(píng)估范圍為北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司于評(píng)估基準(zhǔn)日的全部資產(chǎn)及負(fù)債，項(xiàng)目賬面價(jià)值流動(dòng)資產(chǎn)非流動(dòng)資產(chǎn)其中：長(zhǎng)期股權(quán)投資投資性房地產(chǎn)-固定資產(chǎn)在建工程-無(wú)形資產(chǎn)其中：土地使用權(quán)-其他非流動(dòng)資產(chǎn)資產(chǎn)總計(jì)流動(dòng)負(fù)債非流動(dòng)負(fù)債負(fù)債合計(jì)凈資產(chǎn)（所有者權(quán)益）1.委托人和被評(píng)估單位已承諾委托評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為所涉及的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍一致，評(píng)估基準(zhǔn)日財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)業(yè)經(jīng)信永中和會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日時(shí)點(diǎn)可研報(bào)告已通過(guò)公司內(nèi)部審批流程，且與當(dāng)?shù)卣炗喭顿Y協(xié)議，并于基123412本次評(píng)估價(jià)值類(lèi)型為市場(chǎng)價(jià)值，本報(bào)告書(shū)所稱(chēng)市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買(mǎi)方和自愿賣(mài)方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告本次評(píng)估工作中所遵循的經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)、法律法規(guī)依據(jù)、評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù)、資全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議《關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)土地管）；北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告）；北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的資產(chǎn)基礎(chǔ)法也稱(chēng)成本法，是指以被評(píng)估單位評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，評(píng)估表內(nèi)及可識(shí)別的表外各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債價(jià)值，確定評(píng)估對(duì)企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的收益法，是指將預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。常用的具體方法包括股利折現(xiàn)法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。是從企業(yè)企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的市場(chǎng)法，是指將評(píng)估對(duì)象與可比上市公司或者可比交易案例進(jìn)行比較，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。市場(chǎng)法常用的兩種具體方法是上市資產(chǎn)基礎(chǔ)法是以資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，合理評(píng)估企業(yè)表內(nèi)及表外各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告?zhèn)鶅r(jià)值，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法，結(jié)合本次評(píng)估情況，被評(píng)估單位可以提供、評(píng)估師也可以從外部收集到滿(mǎn)足資產(chǎn)基礎(chǔ)法所需的資料，可以對(duì)被評(píng)估單位收益法的基礎(chǔ)是經(jīng)濟(jì)學(xué)的預(yù)期效用理論，即對(duì)投資者來(lái)講，企業(yè)的價(jià)值在于預(yù)期企業(yè)未來(lái)所能夠產(chǎn)生的收益。收益法雖然沒(méi)有直接利用現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)上的參照物來(lái)說(shuō)明評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行公平市場(chǎng)價(jià)值，但它是從決定資產(chǎn)現(xiàn)行公平市場(chǎng)價(jià)值的基本依據(jù)—資產(chǎn)的預(yù)期獲利能力的角度評(píng)價(jià)資產(chǎn)，能完整體現(xiàn)企業(yè)的整體價(jià)值，其評(píng)估結(jié)論具有較好的可靠性和說(shuō)服力。被評(píng)估單位業(yè)務(wù)涵蓋商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)、商業(yè)管理、商貿(mào)物流運(yùn)營(yíng)，企業(yè)具有獨(dú)立的獲利能力且被評(píng)估單位管理層有擬建項(xiàng)目市場(chǎng)法是指將評(píng)估對(duì)象與可比上市公司或者可比交易案例進(jìn)行比較，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目存在特殊性和差異性，被評(píng)估單位與同一行業(yè)的上市公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)模式、企業(yè)規(guī)模、資產(chǎn)配置和使用情況、企業(yè)所處的經(jīng)營(yíng)階段、成長(zhǎng)性、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等因素相差較大，且評(píng)估基準(zhǔn)日附近中國(guó)同一行業(yè)的可比企業(yè)的買(mǎi)賣(mài)、收購(gòu)及合并案例較少，相對(duì)可靠的可比交易案例的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)很難取得，無(wú)法計(jì)算適當(dāng)?shù)膬r(jià)值比率，故本次評(píng)估不適企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指以被評(píng)估企業(yè)評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，合理評(píng)估企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值和負(fù)債的基礎(chǔ)上確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方被評(píng)估單位流動(dòng)資產(chǎn)包括貨幣資金、預(yù)付款項(xiàng)、應(yīng)收股利、其他應(yīng)收款、其他流動(dòng)資產(chǎn)；負(fù)債包括短期借款、應(yīng)付賬款、合同負(fù)債、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)交稅費(fèi)、其他應(yīng)付款、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債、其他流動(dòng)負(fù)債、長(zhǎng)期借款、租賃負(fù)北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告（2）預(yù)付款項(xiàng)：根據(jù)所能收回的相應(yīng)貨物形成資產(chǎn)或權(quán)利的價(jià)值確定評(píng)估相關(guān)資料，核實(shí)交易事項(xiàng)的真實(shí)性、業(yè)務(wù)內(nèi)容和金額等，核實(shí)結(jié)果賬、表、單金的數(shù)額確定評(píng)估值。對(duì)于有充分理由相信全都能收回的，按全部應(yīng)收款額計(jì)算評(píng)估值；對(duì)于可能收不回部分款項(xiàng)的，在難以確定收不回賬款的數(shù)額時(shí)，借助于歷欠款人資金、信用、經(jīng)營(yíng)管理現(xiàn)狀等，參照賬齡分析法，估計(jì)出這部分可能收不回的款項(xiàng)，作為風(fēng)險(xiǎn)損失扣除后計(jì)算評(píng)估值；對(duì)于有確鑿根據(jù)表明無(wú)法收回的，查閱企業(yè)的繳稅憑單確認(rèn)申報(bào)數(shù)的正確性和真實(shí)性，以經(jīng)核實(shí)后賬面值作為評(píng)估業(yè)實(shí)際需要承擔(dān)的負(fù)債項(xiàng)目及金額確定評(píng)估值。對(duì)于負(fù)債中并非實(shí)際需要承擔(dān)的123456北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告789對(duì)全資及控股長(zhǎng)期股權(quán)投資進(jìn)行整體評(píng)估，首先評(píng)估獲得被投資單位的股東全部權(quán)益價(jià)值，然后乘以所持股權(quán)比例計(jì)算得出股東部分權(quán)益價(jià)值。評(píng)估范圍內(nèi)的公司多為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司，主要資產(chǎn)包括已建成地下空間、在運(yùn)營(yíng)的物流園、在建地下空間、在建物流園、擬建地下空間。項(xiàng)目公司股權(quán)采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估，每家項(xiàng)目公司的主要資產(chǎn)根據(jù)開(kāi)發(fā)階段選擇合適的方法進(jìn)行評(píng)估。對(duì)于已建成地下空間，由于類(lèi)似資產(chǎn)交易案例較多，適宜采用市場(chǎng)法評(píng)估；對(duì)于在運(yùn)營(yíng)的物流園，被評(píng)估單位能夠提供未來(lái)盈利預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，適宜采用收益法評(píng)估；對(duì)于在建物流園，屬于重資產(chǎn)且未來(lái)盈利難以可靠預(yù)測(cè)，適宜采用成本法評(píng)估；對(duì)于在建和擬建地下空間，被評(píng)估單位能夠提供經(jīng)審批的可研報(bào)告和未來(lái)盈利數(shù)據(jù)，適宜采用收益法評(píng)估。對(duì)于擬持續(xù)經(jīng)營(yíng)公司新合作商業(yè)管理有限公司采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法評(píng)估。由于供銷(xiāo)商貿(mào)物流（湖南）有限公司主要業(yè)務(wù)是收取評(píng)估范圍內(nèi)及關(guān)聯(lián)公司物流園項(xiàng)目咨詢(xún)費(fèi)，未來(lái)收益預(yù)測(cè)可靠性較差，因此本次僅采用資產(chǎn)基進(jìn)行整體評(píng)估的被投資單位采用的評(píng)估方法及評(píng)估方法選取的理由和依據(jù)詳對(duì)非控股長(zhǎng)期股權(quán)投資，評(píng)估人員根據(jù)各被投資單位的具體情況分別采用不北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告次評(píng)估采用股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告結(jié)果配合進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，采用企業(yè)價(jià)值評(píng)估的方法對(duì)被投資企業(yè)進(jìn)行整體評(píng)估，再按設(shè)備類(lèi)資產(chǎn)包括車(chē)輛及電子設(shè)備，根據(jù)本項(xiàng)目的性質(zhì)及評(píng)估范圍內(nèi)設(shè)備類(lèi)資產(chǎn)的特點(diǎn)，對(duì)于部分老舊電子設(shè)備（如電腦等），由于存在活躍的二手市場(chǎng)，則采用市場(chǎng)法評(píng)估，以類(lèi)似設(shè)備的二手市場(chǎng)價(jià)格作為評(píng)估值，其余設(shè)備由于不具有獨(dú)立獲利能力且類(lèi)似設(shè)備的交易實(shí)例極少，不適宜采用市場(chǎng)法評(píng)估，因此采用成根據(jù)評(píng)估范圍內(nèi)設(shè)備類(lèi)資產(chǎn)的特點(diǎn)、性質(zhì)以及產(chǎn)權(quán)持有單位的情況，本次評(píng)通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查詢(xún)價(jià)確定車(chē)輛購(gòu)置費(fèi)，加上車(chē)輛購(gòu)置稅和其它正常的費(fèi)用（如根據(jù)相關(guān)報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)，分別測(cè)算出年限法成新率和里程法成新率，按照孰低原北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告對(duì)于電子設(shè)備，一般通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查確定設(shè)備購(gòu)置費(fèi)并扣除增值稅進(jìn)項(xiàng)稅作為對(duì)于購(gòu)置時(shí)間較早，已停產(chǎn)且無(wú)類(lèi)比價(jià)格的車(chē)輛及電子設(shè)備，主要查詢(xún)二手經(jīng)核實(shí)，被評(píng)估單位已經(jīng)根據(jù)評(píng)估方法對(duì)其他權(quán)益工具投資按照公允價(jià)值進(jìn)行了確認(rèn)和計(jì)量，評(píng)估人員獲取了企業(yè)的估值過(guò)程資料，經(jīng)分析后認(rèn)為企業(yè)公允價(jià)值計(jì)量的方法和過(guò)程符合估值的相關(guān)邏輯和規(guī)范，估值結(jié)論在合理范圍內(nèi)，最通過(guò)核對(duì)企業(yè)總賬、明細(xì)賬、會(huì)計(jì)報(bào)表及清查評(píng)估明細(xì)表，審核相關(guān)的原始憑證、租賃合同，對(duì)每項(xiàng)租賃資產(chǎn)的初始計(jì)量、攤銷(xiāo)金額的準(zhǔn)確性、合理性等進(jìn)行分析，在確定賬面余額能夠合理反映基準(zhǔn)日企業(yè)享有的相關(guān)使用權(quán)資產(chǎn)權(quán)益價(jià)對(duì)于外購(gòu)專(zhuān)業(yè)軟件，根據(jù)其他無(wú)形資產(chǎn)的特點(diǎn)、評(píng)估價(jià)值類(lèi)型、資料收集情通過(guò)了解長(zhǎng)期待攤費(fèi)用發(fā)生的原因，查閱長(zhǎng)期待攤費(fèi)用的記賬憑證和對(duì)應(yīng)合同，對(duì)于被評(píng)估單位在評(píng)估基準(zhǔn)日后還享有的資產(chǎn)和權(quán)利價(jià)值，在核實(shí)其發(fā)生金北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告在核查賬簿，原始憑證的基礎(chǔ)上，以評(píng)估基準(zhǔn)日后的產(chǎn)權(quán)持有單位還享有的項(xiàng)目與當(dāng)?shù)卣押炗喭顿Y協(xié)議，可研經(jīng)過(guò)新合作發(fā)展內(nèi)部審批流程；項(xiàng)目方案方案掛地的方式，因此本次采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行評(píng)估。天山項(xiàng)目于評(píng)估報(bào)告日前本次收益法評(píng)估采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，選取的現(xiàn)金流量口徑為企業(yè)自由現(xiàn)金本次評(píng)估以未來(lái)若干年度內(nèi)的企業(yè)自由現(xiàn)金凈流量作為依據(jù)，采用適當(dāng)折現(xiàn)率折現(xiàn)后加總計(jì)算得出企業(yè)整體營(yíng)業(yè)性資產(chǎn)的價(jià)值，然后再加上溢余資產(chǎn)、非經(jīng)本次評(píng)估選用的是現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，將企業(yè)自由現(xiàn)金流量作為企業(yè)預(yù)期收益公式一C2+E’公式二北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告公式三企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的收益期限通常是指企業(yè)未來(lái)獲取收益的年限。為了合理預(yù)測(cè)企業(yè)未來(lái)收益，根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)以及有關(guān)法律法規(guī)、契約和合同等，企業(yè)自由現(xiàn)金流量就是在支付了經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和所得稅之后，向公司權(quán)利要求者）－北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告確定折現(xiàn)率有多種方法和途徑，按照收益額與折現(xiàn)率口徑一致的原則，本次溢余資產(chǎn)是指與企業(yè)收益無(wú)直接關(guān)系的，超過(guò)企業(yè)經(jīng)營(yíng)所需的多余資產(chǎn)，一般指超額貨幣資金和交易性金融資產(chǎn)等；非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)是指與企業(yè)收益無(wú)直接關(guān)根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定和會(huì)計(jì)核算的一般原則，依據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)相關(guān)法律規(guī)定和規(guī)范化要求，按照與委托人的資產(chǎn)評(píng)估委托合同所約定的事項(xiàng)，北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司業(yè)已實(shí)施了對(duì)委托人提供的法律性文件與會(huì)計(jì)記錄以及相關(guān)資料的驗(yàn)證審核，按被評(píng)估單位提交的資產(chǎn)清單，對(duì)相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行了必要的產(chǎn)權(quán)查驗(yàn)、實(shí)地察看與核對(duì)，進(jìn)行了必要的市場(chǎng)調(diào)查和交易價(jià)格的事本資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目。在接受委托后，北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司即與委托人就本次評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍、評(píng)估基準(zhǔn)日、委托評(píng)估資產(chǎn)的特點(diǎn)等影計(jì)主要資產(chǎn)調(diào)查表等，對(duì)委托人參與資產(chǎn)評(píng)估配合人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，填寫(xiě)資產(chǎn)依據(jù)了解資產(chǎn)的特點(diǎn)，制定評(píng)估實(shí)施計(jì)劃，確定評(píng)估人員，組成資產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告根據(jù)委托人及被評(píng)估單位提供的資產(chǎn)和負(fù)債申報(bào)明細(xì)，評(píng)估人員針對(duì)實(shí)物資產(chǎn)和貨幣性債權(quán)和債務(wù)采用不同的核查方式進(jìn)行查證，以確認(rèn)資產(chǎn)和負(fù)債的真實(shí)對(duì)貨幣資金，評(píng)估人員通過(guò)審核銀行對(duì)賬單、銀行詢(xún)證對(duì)債權(quán)和債務(wù)，評(píng)估人員采取核對(duì)總賬、明細(xì)賬、抽查合同憑證等方式確定在被評(píng)估單位相關(guān)人員的配合下進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地盤(pán)點(diǎn)，在調(diào)查的基礎(chǔ)上完善重根據(jù)被評(píng)估單位的資產(chǎn)特點(diǎn)，調(diào)查其資產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成的合理性和合規(guī)性。重點(diǎn)核查固定資產(chǎn)賬面金額的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性和合規(guī)性。查閱了有關(guān)會(huì)計(jì)憑評(píng)估人員在現(xiàn)場(chǎng)依據(jù)針對(duì)本項(xiàng)目特點(diǎn)制定的工作計(jì)劃，結(jié)合實(shí)際情況確定的作價(jià)原則及評(píng)估模型，明確評(píng)估參數(shù)和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)后，參考企業(yè)提供的財(cái)務(wù)資料開(kāi)始評(píng)定估算工作。同時(shí)，對(duì)于被評(píng)估單位的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)查，收集相關(guān)北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司評(píng)估人員在評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)勘察的情況以及所進(jìn)行的必要的市場(chǎng)調(diào)查和測(cè)算，確定委托評(píng)估資產(chǎn)的資產(chǎn)基礎(chǔ)法結(jié)果和收益法結(jié)按照北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司規(guī)范化要求編制相關(guān)資產(chǎn)的評(píng)估報(bào)告。評(píng)估結(jié)果及相關(guān)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告按北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司規(guī)定程序進(jìn)行三的市場(chǎng)條件下接受何種影響的一種假定。公開(kāi)市場(chǎng)是指充分發(fā)達(dá)與完善的市場(chǎng)條件，是指一個(gè)有自愿的買(mǎi)方和賣(mài)方的競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)，在這個(gè)市場(chǎng)上，買(mǎi)方和賣(mài)方的市場(chǎng)條件下的資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定。首先被評(píng)估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，其次假定處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)還將繼續(xù)使用下去。在持續(xù)使用假設(shè)條件下，沒(méi)有考慮資產(chǎn)企業(yè)作為經(jīng)營(yíng)主體，在所處的外部環(huán)境下，按照經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，持續(xù)經(jīng)營(yíng)下去。企業(yè)經(jīng)營(yíng)者負(fù)責(zé)并有能力擔(dān)當(dāng)責(zé)任；企業(yè)合法經(jīng)營(yíng)，并能夠獲取適當(dāng)利潤(rùn)，以維持持北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告1.假設(shè)被評(píng)估單位管理層提供的在建項(xiàng)目資建設(shè)指標(biāo)、投資額及銷(xiāo)售收入等基本按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)，且與項(xiàng)目可行性研究報(bào)告無(wú)2.假設(shè)新合作商業(yè)管理有限公司在預(yù)測(cè)期內(nèi)管理的項(xiàng)目到期后，未來(lái)能夠持3.假設(shè)冷水江新合作城市地下空間開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司、張家界新合作城房產(chǎn)時(shí)，對(duì)于原投資協(xié)議下約定限售的物業(yè)，在目前的宏觀政策下，不存在實(shí)質(zhì)經(jīng)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估，北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司總資產(chǎn)賬面價(jià)值為項(xiàng)目賬面價(jià)值評(píng)估價(jià)值增值額增值率%AB1流動(dòng)資產(chǎn)--2非流動(dòng)資產(chǎn)3其中：長(zhǎng)期股權(quán)投資4投資性房地產(chǎn)----5固定資產(chǎn)6在建工程----7無(wú)形資產(chǎn)8其中：土地使用權(quán)----9其他非流動(dòng)資產(chǎn)資產(chǎn)總計(jì)流動(dòng)負(fù)債--非流動(dòng)負(fù)債--負(fù)債合計(jì)--凈資產(chǎn)（所有者權(quán)益）北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告本次評(píng)估分別采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法對(duì)被評(píng)估企業(yè)的股東全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)資產(chǎn)基礎(chǔ)法為從資產(chǎn)重置的角度評(píng)價(jià)資產(chǎn)的公平市場(chǎng)價(jià)值，收益法是采用預(yù)收益法盈利預(yù)測(cè)業(yè)務(wù)涵蓋項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、貿(mào)易收入和商業(yè)管理。目前被評(píng)估單位母公司包含擬建項(xiàng)目預(yù)測(cè)，實(shí)際上未來(lái)將成立項(xiàng)目公司進(jìn)行后續(xù)的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，公司股權(quán)結(jié)構(gòu)會(huì)有所變動(dòng)。歷史期間商鋪?zhàn)饨鸾y(tǒng)一由商管對(duì)外收取，再支付給持有房產(chǎn)的各開(kāi)發(fā)公司，由于商管不持有房產(chǎn)，未來(lái)盈利預(yù)測(cè)不再包含租金收入，歷史年度與未來(lái)業(yè)務(wù)將發(fā)生變化，未來(lái)盈利預(yù)測(cè)可靠性較弱。因此收益法盈利預(yù)測(cè)由于被評(píng)估單位未來(lái)盈利主要來(lái)源于在建和擬建項(xiàng)目，在建項(xiàng)目和擬建項(xiàng)目已在資產(chǎn)基礎(chǔ)法下采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法和合同權(quán)益形式從收益角度體現(xiàn)其合理價(jià)值，資產(chǎn)基礎(chǔ)法從資產(chǎn)重置的角度能夠充分反映資產(chǎn)的公平市場(chǎng)價(jià)值，結(jié)合本次評(píng)估情況，資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)果較為可靠，因此本次評(píng)估以資產(chǎn)基礎(chǔ)法的評(píng)估結(jié)果作根據(jù)上述分析，北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益評(píng)估值確定為以下事項(xiàng)并非本公司評(píng)估人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評(píng)定和估算，但該事項(xiàng)確（一）本報(bào)告所稱(chēng)“評(píng)估價(jià)值”系指我們對(duì)所評(píng)估資產(chǎn)在現(xiàn)有用途不變并持續(xù)經(jīng)營(yíng)，以及在評(píng)估基準(zhǔn)日之狀況和外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境前提下，為本報(bào)告書(shū)所列明的目北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告（二）報(bào)告中的評(píng)估結(jié)論是反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的下，根據(jù)公開(kāi)市場(chǎng)的原則確定的公允價(jià)值，未考慮該等資產(chǎn)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記或權(quán)屬變更過(guò)程中應(yīng)承擔(dān)的相關(guān)費(fèi)用和稅項(xiàng)，也未對(duì)資產(chǎn)評(píng)估增值額作任何納稅調(diào)整準(zhǔn)備。評(píng)估結(jié)論不應(yīng)（三）本次評(píng)估結(jié)論未考慮由于控股權(quán)和少數(shù)股權(quán)等因素產(chǎn)生的溢價(jià)或折有限公司的一期投資性房地產(chǎn)均已辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，證載權(quán)利人為張家界中昊置業(yè)有限公司（張家界新合作城市地下空間開(kāi)發(fā)有限公司曾用名），產(chǎn)權(quán)持有單位1個(gè)3對(duì)于上述無(wú)房屋所有權(quán)證的情況，被評(píng)估單位已出具說(shuō)明，承諾上述車(chē)位為利人為湘鄉(xiāng)新合作城市地下空間開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司，冷水江新合作城市地下空間開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司承諾上述車(chē)輛實(shí)際為其所有，冷水江新合作城市地下空間開(kāi)發(fā)證載權(quán)利人為北京市海螺出租汽車(chē)有限公司汽車(chē)租賃分公司，北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司承諾上述車(chē)輛實(shí)際為其所有，北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司已出具權(quán)北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告資性房地產(chǎn)、房屋建筑物、其他非流動(dòng)資產(chǎn)均未單獨(dú)辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，醴陵新合術(shù)檢測(cè)，資產(chǎn)評(píng)估師在假定被評(píng)估單位提供的有關(guān)技術(shù)資料和運(yùn)行記錄是真實(shí)有肉眼所能觀察的部分）做技術(shù)檢測(cè)，房屋、構(gòu)筑物評(píng)估結(jié)論是在假定被評(píng)估單位提供的有關(guān)工程資料是真實(shí)有效的前提下，在未借助任何檢測(cè)儀器的條件下，通證書(shū)，谷城新合作地下空間開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司提供了谷城縣自然資源和規(guī)劃局出序號(hào)填報(bào)單位涉訴身份對(duì)方單位訴訟事項(xiàng)涉訴日期案件階段涉及金額1新合作商業(yè)管理有限公司貴陽(yáng)分公司原告/申請(qǐng)執(zhí)行人羅佳佳承租商鋪經(jīng)營(yíng)麻辣干鍋店，逾期支付約定租賃費(fèi)用，且經(jīng)過(guò)原告催繳仍拒不繳納，原告按約解除合同后，被告也未履行其清場(chǎng)騰鋪、取回遺留物品的后合同義務(wù)。故提起訴訟，請(qǐng)求支付租賃費(fèi)等。行階段利息2新合作商業(yè)管理有限公司貴陽(yáng)分公司共同被告福潭建筑勞務(wù)有限公司共同被告：湖南恒宇建筑工程分包合同糾重審一審階段，造價(jià)鑒定中北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告序號(hào)填報(bào)單位涉訴身份對(duì)方單位訴訟事項(xiàng)涉訴日期案件階段涉及金額建筑裝飾設(shè)計(jì)工程有限公司分公司承擔(dān)連帶責(zé)任。一審已判決貴州分公3新合作商業(yè)管理有限公司張家界分公司原告/申請(qǐng)執(zhí)行人龍盡波承租商鋪后未按約支訂租賃合同解除協(xié)議，約定龍盡波應(yīng)支付款費(fèi)用及違約金。行階段元+利息4新合作商業(yè)管理有限公司石家莊分公司原告/申請(qǐng)執(zhí)行人租商鋪后僅支付履約保證金及第一租賃費(fèi)用，其后經(jīng)催繳扔不繳納，且擅自閉店，石家莊分公司向其發(fā)送解除合同通知，田琪拒不接電話、拉黑聯(lián)系人，石家莊分公司隨后在《河北青年報(bào)》刊登《公告》解除雙方合同，田琪仍未恢復(fù)履行租賃合同，故提起訴訟要求支付拖欠費(fèi)用。未判決金5新合作商業(yè)管理有限公司谷城分公司被告吳瀟瀟瀟瀟違規(guī)擺放廣告牌，分公司工作人員欲將瀟突然拉扯工作人員使其倒地，工作人員倒下過(guò)程中推拉吳瀟瀟，自行單方鑒定為十級(jí)一審階段6醴陵新合作地下空間開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司被告市金湘貿(mào)易有限公司；第三原告認(rèn)為醴陵公司施付因醴陵項(xiàng)目建設(shè)所（起訴狀時(shí)間，收到文書(shū)時(shí)間未開(kāi)庭，原告申請(qǐng)定損，法院搖號(hào)確定了鑒定機(jī)構(gòu)北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告序號(hào)填報(bào)單位涉訴身份對(duì)方單位訴訟事項(xiàng)涉訴日期案件階段涉及金額局第三建設(shè)有限公地財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司懷化中心支公司產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失（八）擔(dān)保、租賃及其或有負(fù)債（或有資產(chǎn)）等事項(xiàng)的性質(zhì)、金額序號(hào)鋪位號(hào)實(shí)測(cè)面積（㎡）分?jǐn)偯娣e（㎡）123456789北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告序號(hào)鋪位號(hào)實(shí)測(cè)面積（㎡）分?jǐn)偯娣e（㎡）北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告序號(hào)鋪位號(hào)實(shí)測(cè)面積（㎡）分?jǐn)偯娣e（㎡）北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告123451234512北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告序號(hào)1234511211123北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告抵押物為宜都市供銷(xiāo)商貿(mào)物流有限公司持有的鄂（2023）宜都市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第1121123456789北京新合作商業(yè)發(fā)展有限