光明地產(chǎn)服務(wù)集團(tuán)評(píng)估報(bào)告

說明：報(bào)告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報(bào)告已在業(yè)務(wù)報(bào)備管理系統(tǒng)作為協(xié)會(huì)對(duì)該報(bào)告認(rèn)證、認(rèn)可的依據(jù)，也不作為資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其一、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則和中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)發(fā)二、委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人違反三、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅供委托人、資產(chǎn)評(píng)估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使四、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解和使用評(píng)估結(jié)論，評(píng)估結(jié)論不等同于評(píng)估五、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)關(guān)注評(píng)估結(jié)論成立的假設(shè)前提、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告特別七、我們與本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)對(duì)其提供的權(quán)屬證明、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息和其他資料的真實(shí)性、完整性和合法性負(fù)責(zé)?！本?、我們已對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及的資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；已對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，并對(duì)所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了核查驗(yàn)證，對(duì)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的可能對(duì)評(píng)估結(jié)論有重大影響的事項(xiàng)在本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中進(jìn)行了如實(shí)披露，并且已提請(qǐng)委托人及其他相關(guān)當(dāng)事人完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的要求。但我們僅對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的價(jià)值發(fā)表意見，我們無(wú)權(quán)對(duì)它們的法律權(quán)對(duì)上述資產(chǎn)的內(nèi)部質(zhì)量進(jìn)行專業(yè)技術(shù)檢測(cè)和鑒定，我們的評(píng)估以委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人提供的資料為基礎(chǔ)。如果這些評(píng)估對(duì)象的內(nèi)在質(zhì)量存在瑕疵，本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的 2 3 4 6 6 6 7 9 光明房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓上海光明生活服務(wù)集團(tuán)有限公司股權(quán)所涉及的上海光明生活服務(wù)集團(tuán)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告上海東洲資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受委托，根據(jù)法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)經(jīng)濟(jì)行為：根據(jù)《關(guān)于光明房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓上海光明生活服務(wù)集的合并口徑全部資產(chǎn)合計(jì)賬面價(jià)值275,345,134.51元，負(fù)債合計(jì)賬面價(jià)值264,231,949.41元，所有者權(quán)益11,113,185.10元，歸屬于母公司所有者權(quán)益如本評(píng)估項(xiàng)目涉及國(guó)有資產(chǎn)，并按相關(guān)規(guī)定需履行國(guó)有資產(chǎn)管理部門備案、核準(zhǔn)程序的，本評(píng)估報(bào)告需經(jīng)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門備案后方可正式使用，且評(píng)估結(jié)論僅特別事項(xiàng)：1.長(zhǎng)期股權(quán)投資子公司上海農(nóng)信電子商務(wù)有限公司、孫公司上海菜管家電子商務(wù)有限公司存在軟件著作權(quán)作為集團(tuán)戰(zhàn)略指標(biāo)與上海農(nóng)業(yè)信息有限公司、上海農(nóng)易數(shù)字工程技術(shù)有限公司共同申請(qǐng)，但實(shí)際使用人分別為子公司上海農(nóng)信電子商2.根據(jù)2024年9月29日上海光明生活服務(wù)集團(tuán)有限公司與關(guān)聯(lián)方農(nóng)工商房地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司簽訂的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，上海光明生活服務(wù)集團(tuán)有限公司將持有的長(zhǎng)以上特別事項(xiàng)可能對(duì)本評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生影響，提請(qǐng)?jiān)u估報(bào)告使用人在實(shí)施本次經(jīng)濟(jì)行為時(shí)予以充分關(guān)注；此外，評(píng)估報(bào)告使用人還應(yīng)關(guān)注評(píng)估報(bào)告正文中所載明的評(píng)估光明房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓上海光明生活服務(wù)集團(tuán)有限公司股權(quán)所涉及的上海光明生活服務(wù)集團(tuán)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告上海東洲資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受貴公司的委托，按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估估程序，對(duì)光明房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓上海光明生活服務(wù)集團(tuán)有限公司全部室室項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，具體經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目以相關(guān)部門批準(zhǔn)文件或許上海光明生活服務(wù)集團(tuán)有限公司成立于2019年3月，初始注冊(cè)資本人民幣1上海光明生活服務(wù)集團(tuán)有限公司是光明房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司全資子公司，注3級(jí)菜管家農(nóng)業(yè)500.003級(jí)菜管家電商500.003級(jí)艾易餐飲3級(jí)旻旺建設(shè)本公司部分下屬子公司中符合小微企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步實(shí)施小微企業(yè)所根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定，本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人為委托人、相關(guān)管理及監(jiān)管產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人，其他任何第三方均不能由于得到本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告而成為本資產(chǎn)評(píng)根據(jù)《關(guān)于光明房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓上海光明生活服務(wù)集團(tuán)有限公司轉(zhuǎn)讓上海光明生活服務(wù)集團(tuán)有限公司全部股權(quán)。本次評(píng)估目的是反映上海光明生活服評(píng)估范圍為被評(píng)估單位全部資產(chǎn)及全部負(fù)債，具體包括流動(dòng)資產(chǎn)、非流動(dòng)資產(chǎn)及本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的賬面資產(chǎn)類型與賬面金額業(yè)經(jīng)立信會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合本次評(píng)估范圍中委估資產(chǎn)主要為流動(dòng)資產(chǎn)、非流動(dòng)資產(chǎn)，其中非流動(dòng)資產(chǎn)主要包3級(jí)菜管家農(nóng)業(yè)500.003級(jí)菜管家電商500.003級(jí)艾易餐飲3級(jí)旻旺建設(shè)遞延所得稅資產(chǎn)系應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收款壞賬等資產(chǎn)減值準(zhǔn)備及使用權(quán)資產(chǎn)計(jì)提19234567896969693569569BRIGHTSFLOWEREXPOSITIONHOBRIGHTSFLOWEREXPOSITIONHO59考慮到本次評(píng)估目的為股權(quán)轉(zhuǎn)讓，而所執(zhí)行的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)對(duì)市場(chǎng)條件和評(píng)估對(duì)市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)“公平交易”是指在沒有特定或特殊關(guān)系的當(dāng)事人之間的交易，即假設(shè)在互無(wú)關(guān)評(píng)估基準(zhǔn)日是在綜合考慮經(jīng)濟(jì)行為實(shí)施的需要、會(huì)計(jì)期末資料提供的便利，以及1.《關(guān)于光明房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓上海光明生活服務(wù)集團(tuán)有限公司1.《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》（2016年7月2日第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)常2.《中華人民共和國(guó)公司法》（2023年12月29日第十四屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)3.《中華人民共和國(guó)證券法》（2019年12月28日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)4.《資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)財(cái)政監(jiān)督管理辦法》（財(cái)政部令第86號(hào)發(fā)布，財(cái)政部令第97號(hào)5.《中華人民共和國(guó)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)法》（2008年10月28日第十一屆全國(guó)人民代表）；6.《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第378號(hào)，國(guó)務(wù)院令第709號(hào)修）；9.《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法》（國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)令第1210.《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理工作有關(guān)問題的通知》（國(guó)資委產(chǎn)權(quán)11.《上市公司國(guó)有股權(quán)監(jiān)督管理辦法》（國(guó)資委、證監(jiān)會(huì)、財(cái)政部令第36號(hào)）；）；）；）；）；）；）；22.《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告23.《中華人民共和國(guó)商標(biāo)法》（2019年4月23日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)）；24.《中華人民共和國(guó)民法典》（2020年5月28日十三屆全國(guó)人大三次會(huì)議表決通）；）；1.被評(píng)估單位及其管理層提供的評(píng)估基準(zhǔn)日會(huì)計(jì)報(bào)表、賬冊(cè)與憑證以及資產(chǎn)評(píng)估收益法是指將預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。對(duì)企業(yè)市場(chǎng)法是指將評(píng)估對(duì)象與可比上市公司或者可比交易案例進(jìn)行比較，確定評(píng)估對(duì)資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指以被評(píng)估單位評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，合理評(píng)估企業(yè)表估采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法，可能存在并非每項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù)債都可以被充分識(shí)別并單獨(dú)評(píng)估價(jià)值業(yè)價(jià)值評(píng)估的，資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)采用兩種以上評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估?！辟Y產(chǎn)基礎(chǔ)法的基本思路是按現(xiàn)行條件重建或重置被評(píng)估資產(chǎn)，潛在的投資者在決定投資某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，所愿意支付的價(jià)格不會(huì)超過購(gòu)建該項(xiàng)資產(chǎn)的現(xiàn)行購(gòu)建成本。本評(píng)估項(xiàng)目能滿足資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估所需的條件，即被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)，具備可利用的歷史經(jīng)營(yíng)資料。采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法可以滿足本次評(píng)估收益法是從資產(chǎn)的預(yù)期獲利能力的角度評(píng)價(jià)資產(chǎn)，能完整體現(xiàn)企業(yè)的整體價(jià)值，其評(píng)估結(jié)果具有較好的可靠性和說服力。同時(shí)，被評(píng)估單位具備了應(yīng)用收益法評(píng)估的間存在穩(wěn)定的關(guān)系、未來經(jīng)營(yíng)收益可以預(yù)測(cè)量化、與企業(yè)預(yù)期收益相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬能經(jīng)查詢與被評(píng)估單位同一行業(yè)的國(guó)內(nèi)上市公司，在產(chǎn)品類型、經(jīng)營(yíng)模式、企業(yè)規(guī)交易案例的經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)等信息無(wú)法從公開渠道獲得，信息的不完整導(dǎo)致本次不具備資產(chǎn)基礎(chǔ)法具體是指將構(gòu)成企業(yè)的各種要素資產(chǎn)的評(píng)估值加總減去負(fù)債評(píng)估值求2.應(yīng)收款項(xiàng)類應(yīng)收款項(xiàng)類具體主要包括應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款和其他應(yīng)收款等，在對(duì)應(yīng)收款項(xiàng)核實(shí)無(wú)誤的基礎(chǔ)上，根據(jù)每筆款項(xiàng)在扣除評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失后，按預(yù)計(jì)可能收回的數(shù)額確定不回部分款項(xiàng)的，且難以確定收不回賬款數(shù)額的，借助于歷史資料和現(xiàn)在調(diào)查了解的現(xiàn)狀等，參照財(cái)會(huì)上壞賬準(zhǔn)備的核算方法，估計(jì)出評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失作為扣除額后得出應(yīng)3.存貨類產(chǎn)成品賬面值實(shí)際全部為企業(yè)尚未完結(jié)的工程項(xiàng)目，賬面金額為企業(yè)已發(fā)生的成合同履約成本的評(píng)估值=約當(dāng)產(chǎn)量×不含稅合同金額－銷售費(fèi)用－銷售稅金及附4.長(zhǎng)期股權(quán)投資對(duì)全資和控股的長(zhǎng)期股權(quán)投資，根據(jù)相關(guān)執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)可以實(shí)施對(duì)其進(jìn)行整體資產(chǎn)評(píng)估的，采用適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法評(píng)估后再結(jié)合對(duì)被投資企業(yè)持股比例分別計(jì)算各長(zhǎng)期股權(quán)5.設(shè)備類資產(chǎn)重置成本法是指現(xiàn)時(shí)條件下重新購(gòu)建一個(gè)與評(píng)估對(duì)象完全相同或基本類似的、全市場(chǎng)法是指利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或類比分收益法是指通過對(duì)委估資產(chǎn)未來的預(yù)期收益，采用適宜的折現(xiàn)率折現(xiàn)，以確定評(píng)由于國(guó)內(nèi)二手設(shè)備市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，設(shè)備交易不活躍，除了部分型號(hào)較老舊的電腦可以獲取二手交易價(jià)以外，其他的多數(shù)設(shè)備難以獲取可比的設(shè)備資產(chǎn)交易案例，故不適利能力無(wú)法量化，故不適合采用收益法評(píng)估；而設(shè)備重置成本的有關(guān)數(shù)據(jù)和信息則來重置全價(jià)由評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格和運(yùn)雜、安裝調(diào)試費(fèi)及其它合理費(fèi)用重置全價(jià)＝重置現(xiàn)價(jià)＋運(yùn)雜費(fèi)＋基礎(chǔ)費(fèi)＋安進(jìn)貨物或者接受應(yīng)稅勞務(wù)，支付或者負(fù)擔(dān)的增值稅額為進(jìn)項(xiàng)稅額，準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中扣除?！庇捎谄髽I(yè)購(gòu)入固定資產(chǎn)的增值稅額可從銷項(xiàng)稅額中抵扣，故設(shè)備的重置全價(jià)應(yīng)扣除增值稅，即：重置全價(jià)＝重置現(xiàn)價(jià)＋運(yùn)雜費(fèi)＋基礎(chǔ)費(fèi)＋安裝調(diào)試費(fèi)＋其他合理費(fèi)用-可抵扣增值稅額重置全價(jià)＝重置現(xiàn)價(jià)＋運(yùn)雜費(fèi)＋基礎(chǔ)費(fèi)＋安裝調(diào)試費(fèi)＋其他合理費(fèi)用－可抵扣增現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)與委估設(shè)備比較，綜合考慮設(shè)備的性能、技術(shù)參數(shù)、使用功能等方面的差異，調(diào)整估算確定重置現(xiàn)價(jià)；或是參考原設(shè)備合同價(jià)進(jìn)行功能類比分析比較結(jié)合市場(chǎng)6.使用權(quán)資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法包括市場(chǎng)法、收益法和成本法三種基本方法及其衍生方法。對(duì)所涉及的評(píng)估對(duì)象相關(guān)情況以及資料收集情況充分了解，并分析上述三種基本方法▲收益法：在獲取評(píng)估對(duì)象無(wú)形資產(chǎn)相關(guān)信息基礎(chǔ)上，根據(jù)該無(wú)形資產(chǎn)或與其類似無(wú)形資產(chǎn)的歷史實(shí)施情況及未來應(yīng)用前景，結(jié)合該無(wú)形資產(chǎn)實(shí)施或者擬實(shí)施企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況，估算其能帶來的預(yù)期收益，采用與預(yù)期收益口徑一致的折現(xiàn)率折現(xiàn)的方式得通過計(jì)算其合理的成本、利潤(rùn)和相關(guān)稅費(fèi)后確定其重置成本，并考慮其貶值因素后得▲市場(chǎng)法：在獲知評(píng)估對(duì)象無(wú)形資產(chǎn)或者類似無(wú)形資產(chǎn)存在活躍市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，收集具有比較基礎(chǔ)的類似無(wú)形資產(chǎn)可比交易案例的市場(chǎng)交易價(jià)格、交易時(shí)間及交易條對(duì)于評(píng)估基準(zhǔn)日市場(chǎng)上有銷售的外購(gòu)電腦應(yīng)用軟件，按照評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)格作為評(píng)估值；對(duì)于評(píng)估基準(zhǔn)日市場(chǎng)上有銷售已經(jīng)升級(jí)版本的外購(gòu)電腦應(yīng)用軟件，按照由于市場(chǎng)上同類商標(biāo)交易案例難以取得，故不適用市場(chǎng)法；且被評(píng)估商標(biāo)與企業(yè)收益的取得呈弱對(duì)應(yīng)性，故也不適用收益法。因此，本次對(duì)注冊(cè)商標(biāo)權(quán)采用成本法評(píng)估，即把現(xiàn)時(shí)情況下重建被評(píng)估商標(biāo)所需要支付的成本作為該注冊(cè)商標(biāo)權(quán)的價(jià)值。在一般實(shí)際評(píng)估操作中，評(píng)估所考慮的重建被評(píng)估商標(biāo)所需要支付的成本往往為該注冊(cè)由于無(wú)形資產(chǎn)的交易缺乏公開信息，而且無(wú)形資產(chǎn)差異化較大，難以找到可比案8.遞延所得稅資產(chǎn)遞延所得稅資產(chǎn)是企業(yè)核算資產(chǎn)在后續(xù)計(jì)量過程中因企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定與稅法規(guī)定不同而產(chǎn)生的可抵扣暫時(shí)性差異。本次評(píng)估在調(diào)查了解遞延所得稅資產(chǎn)的內(nèi)容和形9.負(fù)債負(fù)債主要包括流動(dòng)負(fù)債和非流動(dòng)負(fù)債。在清查核實(shí)的基礎(chǔ)上，以各項(xiàng)負(fù)債在評(píng)估方法，即通過估算企業(yè)未來預(yù)期現(xiàn)金流量和采用適宜的折現(xiàn)率，將預(yù)期現(xiàn)金流量折算成現(xiàn)時(shí)價(jià)值，得到股東全部權(quán)益價(jià)值?，F(xiàn)金流量折現(xiàn)法通常包括企業(yè)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型和股權(quán)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型。由資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員根據(jù)被評(píng)估單位所處行業(yè)、經(jīng)2.基本思路根據(jù)被評(píng)估單位的資產(chǎn)構(gòu)成和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)特點(diǎn)以及評(píng)估盡職調(diào)查情況，本次評(píng)估的估算得到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的價(jià)值；再加上基準(zhǔn)日的其他非經(jīng)營(yíng)性或溢余性資產(chǎn)、負(fù)3.評(píng)估模型4.評(píng)估步驟或被評(píng)估單位管理層提供的未來收益預(yù)測(cè)資料進(jìn)行必要的分析復(fù)核、判斷和調(diào)整，在確定為無(wú)限期。同時(shí)在對(duì)被評(píng)估單位產(chǎn)品或者服務(wù)的剩余經(jīng)濟(jì)壽命以及替代產(chǎn)品或者和風(fēng)險(xiǎn)水平等綜合分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合宏觀政策、行業(yè)周期及其他影響企業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定wACC=Rd×(1-T)×wd+Re×wewRe=Rf+βe×MRP+ε國(guó)債收益率曲線是用來描述各個(gè)期限國(guó)債與相應(yīng)利率水平的曲線。中國(guó)國(guó)債收益考慮到十年期國(guó)債收益每個(gè)工作日都有發(fā)布，為了避免短期市場(chǎng)情緒波動(dòng)對(duì)取值的影響，結(jié)合本公司的技術(shù)規(guī)范，按照最新一個(gè)完整季度的均值計(jì)算，每季度更新一體市場(chǎng)平均風(fēng)險(xiǎn)相同的股權(quán)投資所要求的預(yù)期超額收益，即超過無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)通?？梢岳檬袌?chǎng)的歷史風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)算。我們利用中國(guó)證果簡(jiǎn)單按照周收盤指數(shù)計(jì)算，則會(huì)導(dǎo)致收益率波動(dòng)較大而無(wú)參考意義。我們按照周收年化收益率平均方法：我們計(jì)算分析了算數(shù)和幾何兩種平均年化收益率，最終選我們通過上述計(jì)算得出了各年度的中國(guó)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)?？紤]到當(dāng)前我國(guó)報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)程度，也用來衡量個(gè)別股票受包括股市價(jià)格變動(dòng)在內(nèi)的整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響程度的指標(biāo)。由于委估企業(yè)目前為非上市公司，一般情況下難以直接對(duì)其測(cè)算出該系數(shù)指標(biāo)值，故本次通過選定與委估企業(yè)處于同行業(yè)的可比上市公司于基準(zhǔn)日的β系新同花順網(wǎng)絡(luò)信息股份有限公司是一家專業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)金融信息服務(wù)提供商，我們?cè)谄涞目杀壬鲜泄镜牟町惡?，主要依?jù)評(píng)估人員的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)判斷后確定。我們經(jīng)過分析溢余性資產(chǎn)是指與本次盈利預(yù)測(cè)中企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益無(wú)直接關(guān)系的、超過盈利預(yù)測(cè)中非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)、負(fù)債是指與本次盈利預(yù)測(cè)中企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)收益無(wú)直接關(guān)系的，包括不產(chǎn)生收益，或是能產(chǎn)生收益但是未納入本次收益預(yù)測(cè)范圍的資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債。主我們根據(jù)中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則以及國(guó)家資產(chǎn)評(píng)估的相關(guān)原則和規(guī)定，實(shí)施了本項(xiàng)目1.接受本項(xiàng)目委托后，即與委托人就本次評(píng)估目的、評(píng)估基準(zhǔn)日和評(píng)估對(duì)象范圍2.配合企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)清查，指導(dǎo)并協(xié)助企業(yè)進(jìn)行委估資產(chǎn)的申報(bào)工作，以及準(zhǔn)備品的市場(chǎng)狀況等相關(guān)信息；查閱收集無(wú)形資產(chǎn)的法律文件、權(quán)屬有效性文件或者其他領(lǐng)域范圍、獲利能力和收益模式；判斷是否能夠持續(xù)發(fā)揮作用并給權(quán)利人帶來經(jīng)濟(jì)利2.對(duì)被評(píng)估單位的歷史經(jīng)營(yíng)情況、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀以及所在行業(yè)的現(xiàn)實(shí)狀況進(jìn)行了解，用控制、資金籌措和預(yù)計(jì)新增投資計(jì)劃等，以及未來主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入和成本構(gòu)成及宏觀經(jīng)濟(jì)因素、所在行業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展前景，與委托人和相關(guān)當(dāng)事人討論未來各種可能對(duì)現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估調(diào)查階段收集的評(píng)估資料進(jìn)行必要地分析、歸納和整理，形成評(píng)定估算成果；并在確認(rèn)評(píng)估資產(chǎn)范圍中沒有發(fā)生重復(fù)評(píng)估和遺漏評(píng)估的情況下，匯總形成在前述工作基礎(chǔ)上，編制初步資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，與委托人就初步評(píng)估報(bào)告內(nèi)容溝通1.交易假設(shè)交易假設(shè)是假定所有評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易的過程中，資產(chǎn)評(píng)估師根據(jù)評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。交易假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的一個(gè)最基本的2.公開市場(chǎng)假設(shè)公開市場(chǎng)假設(shè)是對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場(chǎng)條件以及資產(chǎn)在這樣的市場(chǎng)條件下接受何種影響的一種假定。公開市場(chǎng)是指充分發(fā)達(dá)與完善的市場(chǎng)條件，是指一個(gè)有自愿的買方3.企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)是假設(shè)被評(píng)估單位在現(xiàn)有的資產(chǎn)資源條件下，在可預(yù)見的未來經(jīng)營(yíng)期限內(nèi)，其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)可以合法地按其現(xiàn)狀持續(xù)經(jīng)營(yíng)下去，其經(jīng)營(yíng)狀況不會(huì)發(fā)資產(chǎn)按現(xiàn)有用途使用假設(shè)是指假設(shè)資產(chǎn)將按當(dāng)前的使用用途持續(xù)使用。首先假定被評(píng)估范圍內(nèi)資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，其次假定按目前的用途和使用方式還將繼續(xù)使用1.本次評(píng)估假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日后國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)法律、宏觀經(jīng)濟(jì)、金融以及產(chǎn)業(yè)政策等外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不會(huì)發(fā)生不可預(yù)見的重大不利變化，亦無(wú)其他人力不可抗拒及不可預(yù)2.本次評(píng)估沒有考慮被評(píng)估單位及其資產(chǎn)將來可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜，以及3.假設(shè)被評(píng)估單位所在地所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及所執(zhí)行的稅賦、稅率等財(cái)稅政4.被評(píng)估單位現(xiàn)在及將來的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)合法合規(guī)，并且符合其營(yíng)業(yè)執(zhí)照、公司章程1.被評(píng)估單位目前及未來的管理層合法合規(guī)、勤勉盡職地履行其經(jīng)營(yíng)本次經(jīng)濟(jì)行為實(shí)施后，亦不會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重影響企業(yè)發(fā)展或損害股東利益情形，并繼續(xù)保2.未來預(yù)測(cè)期內(nèi)被評(píng)估單位核心管理人員和技術(shù)人員隊(duì)伍相對(duì)穩(wěn)定，不會(huì)出現(xiàn)影3.被評(píng)估單位于評(píng)估基準(zhǔn)日后采用的會(huì)計(jì)政策和編寫本評(píng)估報(bào)告時(shí)所采用的會(huì)計(jì)4.假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日后被評(píng)估單位的現(xiàn)金流均勻按租賃合同的約定條件獲得續(xù)簽繼續(xù)使用，或?qū)脮r(shí)能以市場(chǎng)租金價(jià)格水平獲取類似條根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，我們本著獨(dú)立、公正和客觀的原則及執(zhí)行了必要采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法對(duì)企業(yè)股東全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，得出被評(píng)估單位在評(píng)估基準(zhǔn)采用收益法對(duì)企業(yè)股東全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，得出的評(píng)估基準(zhǔn)日的評(píng)估結(jié)果如被評(píng)估單位合并口徑歸屬于母公司所有者權(quán)益賬面值為663.01萬(wàn)元，評(píng)估值為本次評(píng)估采用收益法得出的股東全部權(quán)益價(jià)值為9,420.00萬(wàn)元，比資產(chǎn)基礎(chǔ)法測(cè)不同評(píng)估方法的評(píng)估結(jié)果差異的原因主要是各種評(píng)估方法對(duì)資產(chǎn)價(jià)值考慮的角度不同，資產(chǎn)基礎(chǔ)法是從企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)重建的角度進(jìn)行估算；收益法是從企業(yè)未來當(dāng)結(jié)合評(píng)估目的、不同評(píng)估方法使用數(shù)據(jù)的質(zhì)量和數(shù)量，采用定性或者定量的方式形理優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)等重要的無(wú)形資源的貢獻(xiàn)。資產(chǎn)基礎(chǔ)法的評(píng)估結(jié)果僅對(duì)各單項(xiàng)有形資產(chǎn)和可確指的無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行了價(jià)值評(píng)估，并不能完全體現(xiàn)各個(gè)單項(xiàng)資產(chǎn)組合對(duì)整個(gè)公司的價(jià)值貢獻(xiàn)，也不能完全衡量各單項(xiàng)資產(chǎn)間的互相匹配和有機(jī)組合因素可能產(chǎn)生出來的企業(yè)整體效應(yīng)價(jià)值。收益法評(píng)估結(jié)果的價(jià)值內(nèi)涵包括企業(yè)不可辨認(rèn)的所有無(wú)形通過以上分析，我們選用收益法評(píng)估結(jié)果作為本次被評(píng)估單位股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估結(jié)論。經(jīng)評(píng)估，被評(píng)估單位股東全部權(quán)益價(jià)值為人民幣94,200,000.00元。大寫：因長(zhǎng)期股權(quán)投資板塊農(nóng)信商務(wù)經(jīng)營(yíng)不善，導(dǎo)致形成較大的虧損，雖采用收益法為鑒于被評(píng)估單位本身為非上市公司，本次評(píng)估對(duì)象為股東全部權(quán)益價(jià)值，資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法評(píng)估過程中未考慮控制權(quán)和流動(dòng)性的影響，最終評(píng)估結(jié)論未考慮控制權(quán)依據(jù)現(xiàn)行評(píng)估準(zhǔn)則規(guī)定，本評(píng)估報(bào)告揭示的評(píng)估結(jié)論在本報(bào)告載明的評(píng)估假設(shè)沒才可以使用本評(píng)估報(bào)告結(jié)論，即評(píng)估結(jié)論有效期自評(píng)估基準(zhǔn)日2024年09月30日至2025評(píng)估基準(zhǔn)日以后的評(píng)估結(jié)論有效期內(nèi)，如果評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)數(shù)量及作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)2.當(dāng)資產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化、且對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托人應(yīng)及時(shí)評(píng)估報(bào)告使用人在使用本評(píng)估報(bào)告時(shí)，應(yīng)關(guān)注以下特別事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)論可能產(chǎn)生本次評(píng)估資產(chǎn)權(quán)屬資料基本完整，資產(chǎn)評(píng)估師未發(fā)現(xiàn)存在明顯的產(chǎn)權(quán)瑕疵事項(xiàng)。執(zhí)行本次評(píng)估業(yè)務(wù)過程中，我們通過合法途徑獲得了以下專業(yè)報(bào)告，并審慎參考本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的賬面資產(chǎn)類型與賬面金額業(yè)經(jīng)立信會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合以及相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表附注。我們認(rèn)為，后附的財(cái)務(wù)報(bào)表在所有重大方面按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定編制，公允反映了上海光明生活服務(wù)集團(tuán)有限公司母公司及合并2022年12月的使用要求對(duì)其進(jìn)行了分析和判斷，但對(duì)相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表是否公允反映評(píng)估基準(zhǔn)日企業(yè)根據(jù)現(xiàn)行評(píng)估準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，我們對(duì)利用相關(guān)專業(yè)報(bào)告僅承擔(dān)引用不當(dāng)?shù)南嚓P(guān)評(píng)估基準(zhǔn)日至本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告出具日之間，委托人與被評(píng)估單位亦未通過有效方式明確告知是否存在重大期后事項(xiàng)，我們也無(wú)法判斷被評(píng)估單位是否發(fā)生了對(duì)評(píng)估結(jié)（六）評(píng)估程序受限的有關(guān)情況、評(píng)估機(jī)構(gòu)采取的彌補(bǔ)措施及對(duì)評(píng)估結(jié)論影響的說