房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)教學(xué)課件第七章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)教案

第七章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)第一節(jié)城市開(kāi)發(fā)與城市規(guī)劃一、城市開(kāi)發(fā)（一）城市的定義城市是一個(gè)以人為主體，以自然環(huán)境為依托，以經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為基礎(chǔ)，具有廣泛社會(huì)聯(lián)系而形成的綜合體，是與鄉(xiāng)村有區(qū)別的相對(duì)永久性的大型聚落具有三個(gè)方面的特征：空間集聚性規(guī)模經(jīng)濟(jì)性社會(huì)復(fù)雜性（二）城市的功能城市功能是指一個(gè)城市在一個(gè)國(guó)家或者地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中所擔(dān)負(fù)的任務(wù)和發(fā)揮的作用。城市的功能定位往往是一個(gè)城市在一定時(shí)期內(nèi)建設(shè)總方針的綜合體現(xiàn)，也是實(shí)施城市各項(xiàng)建設(shè)的一個(gè)指導(dǎo)性方向一般來(lái)說(shuō)，城市的功能可分為主要功能和輔助功能主要功能是指城市所承擔(dān)的最主要的必備的功能。它的構(gòu)成必須具備兩個(gè)條件：一是具有對(duì)城市以外地區(qū)產(chǎn)生較大影響，發(fā)揮較大作用的經(jīng)濟(jì)部門(mén)；二是具有在該城市的發(fā)展中起著支配作用的經(jīng)濟(jì)部門(mén)城市的輔助功能，是指滿足一個(gè)城市生產(chǎn)和生活需要所必備的功能，如城市的商業(yè)零售業(yè)、飲食業(yè)、公用事業(yè)、食品加工業(yè)、服務(wù)業(yè)等（三）城市開(kāi)發(fā)與建設(shè)城市是人類(lèi)社會(huì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，也是人類(lèi)改造大自然的重要成就。近現(xiàn)代很多大城市，由于人口與經(jīng)濟(jì)的高度集中，造成了城市布局混亂，功能不全、居住環(huán)境污染嚴(yán)重、交通擁擠等“城市病”，制約了城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展城市擁有很多資源，城市開(kāi)發(fā)就是要將這些資源進(jìn)行合理的開(kāi)發(fā)與利用來(lái)為城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展發(fā)揮最有效的作用城市建設(shè)的重點(diǎn)在于城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)二、城市規(guī)劃（一）城市規(guī)劃的概念城市規(guī)劃是一定時(shí)期內(nèi)城市發(fā)展的計(jì)劃和各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署，是指導(dǎo)城市開(kāi)發(fā)、建設(shè)和管理的重要依據(jù)和手段。在城市規(guī)劃的指導(dǎo)下進(jìn)行城市建設(shè)，可以取得合理的城市布局、完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施和良好的城市生態(tài)環(huán)境（二）城市規(guī)劃的作用與任務(wù)城市規(guī)劃的作用主要體現(xiàn)在:促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，發(fā)揮城市的規(guī)模經(jīng)濟(jì)性效應(yīng)促進(jìn)城市社會(huì)的進(jìn)步，建立良好的城市生產(chǎn)和生活環(huán)境強(qiáng)化可持續(xù)發(fā)展的科學(xué)發(fā)展觀，優(yōu)化城市生態(tài)環(huán)境城市規(guī)劃的任務(wù)是:根據(jù)國(guó)家一定時(shí)期內(nèi)城市發(fā)展和經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、經(jīng)濟(jì)技術(shù)政策、國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃，以及城市所在地區(qū)的地理位置、氣候條件、歷史情況、現(xiàn)狀特點(diǎn)和建設(shè)條件，布置城市體系合理確定城市在規(guī)劃期內(nèi)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的目標(biāo)，確定城市的性質(zhì)、規(guī)模和布局統(tǒng)一規(guī)劃，合理利用城市土地，綜合部署城市經(jīng)濟(jì)、文化、公用事業(yè)及戰(zhàn)略等各項(xiàng)建設(shè)，保證城市有序協(xié)調(diào)地發(fā)展（三）城市規(guī)劃的內(nèi)容城市規(guī)劃的內(nèi)容包括城市的性質(zhì)、發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展規(guī)模，城市主要建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和定額指標(biāo)，城市建設(shè)用地布局、功能分區(qū)和各項(xiàng)建設(shè)的總體部署等。主要包括以下幾方面工作：1、調(diào)查、收集基礎(chǔ)資料，研究滿足城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)的條件和措施2、在區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析和區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上布置城鎮(zhèn)體系3、確定城市性質(zhì)，預(yù)測(cè)發(fā)展規(guī)模，擬定城市發(fā)展的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)4、合理選擇城市各項(xiàng)建設(shè)用地，確定城市的功能布局5、確定新區(qū)開(kāi)發(fā)與舊區(qū)改造的原則、步驟和方法6、確定城市各項(xiàng)市政設(shè)施和工程措施的原則和技術(shù)方案7、有計(jì)劃地安排各城市建設(shè)項(xiàng)目，為各項(xiàng)工程設(shè)計(jì)提供依據(jù)三、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)1、城市規(guī)劃是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要依據(jù)2、城市規(guī)劃是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要管理手段3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是實(shí)施城市規(guī)劃的基本方式第二節(jié)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)一、房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的涵義和分類(lèi)（一）房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的涵義房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)業(yè)中最基本、最主要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)內(nèi)容,是一種使土地和房屋不斷地處于開(kāi)發(fā)、改造、再開(kāi)發(fā)狀態(tài)的活動(dòng)。指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)根據(jù)城市規(guī)劃的要求，按照“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”的方針，進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)及相應(yīng)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)與物業(yè)管理，以取得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益為目的的綜合性生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為房地產(chǎn)業(yè)中最基本、最主要的物質(zhì)生產(chǎn)活動(dòng)具有自身的特點(diǎn)。主要體現(xiàn)在:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的綜合性開(kāi)發(fā)周期的長(zhǎng)期性開(kāi)發(fā)過(guò)程的時(shí)序性開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的高風(fēng)險(xiǎn)性和強(qiáng)地域性（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的分類(lèi)1、按開(kāi)發(fā)區(qū)域的性質(zhì)劃分新區(qū)開(kāi)發(fā)舊區(qū)再開(kāi)發(fā)2、按開(kāi)發(fā)的規(guī)模劃分單項(xiàng)開(kāi)發(fā)成片開(kāi)發(fā)3、按開(kāi)發(fā)的對(duì)象劃分土地開(kāi)發(fā)房屋開(kāi)發(fā)綜合開(kāi)發(fā)（三）我國(guó)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的發(fā)展第一階段，是城市房地產(chǎn)的“統(tǒng)建”階段第二階段，是從“統(tǒng)建”到綜合開(kāi)發(fā)的過(guò)渡階段第三階段，是以建筑業(yè)體制改革為契機(jī)的迅速發(fā)展階段第四階段，是以建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制為標(biāo)志二、房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的作用1、實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃，迅速改變城市面貌2、促進(jìn)城市現(xiàn)代化建設(shè)，建立城市綜合配套的生產(chǎn)和生活環(huán)境3、確立城市的可持續(xù)發(fā)展的科學(xué)發(fā)展路徑，發(fā)揮城市的潛能三、房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)原則和主要任務(wù)（一）房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)原則第一，與政府產(chǎn)業(yè)政策的協(xié)調(diào)性第二，與城市規(guī)劃的統(tǒng)一性第三，房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)投資結(jié)構(gòu)的合理性第四，房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的科學(xué)發(fā)展機(jī)制（二）房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的主要任務(wù)綜合開(kāi)發(fā)的任務(wù)是合理確定綜合開(kāi)發(fā)規(guī)模、開(kāi)發(fā)區(qū)的數(shù)量和布局，統(tǒng)籌安排開(kāi)發(fā)區(qū)的市政、公用設(shè)施和各類(lèi)房屋的建設(shè)，處理好新區(qū)開(kāi)發(fā)和舊城改造的關(guān)系。同時(shí)，要有計(jì)劃地提高城市建設(shè)中綜合開(kāi)發(fā)的比例，新區(qū)建設(shè)和舊城改造均應(yīng)以綜合開(kāi)發(fā)方式為主，實(shí)行統(tǒng)一征地拆遷、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理，做到工業(yè)建筑與民用建筑，房屋與市政公用及電力、通訊、文教、衛(wèi)生、服務(wù)等設(shè)施配套建設(shè)，開(kāi)發(fā)一片、建成一片、收益一片。具體包括三個(gè)方面：1、房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)要為城市建設(shè)服務(wù)2、房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)要為城市居民提供良好的生產(chǎn)、工作和生活條件3、房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)要依據(jù)市場(chǎng)原則從事開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要程序（一）投資決策分析投資決策分析是整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中最為基本、最為關(guān)鍵的一項(xiàng)工作，其目的就是通過(guò)一系列的調(diào)查研究和分析，為開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇一個(gè)最佳的、可行的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案或?yàn)樯釛夗?xiàng)目提供依據(jù)項(xiàng)目選擇是指開(kāi)發(fā)商根據(jù)各個(gè)渠道獲得的多種信息，形成一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的初步設(shè)想，包括項(xiàng)目的選址、籌資、配套建設(shè)，然后根據(jù)這一設(shè)想，進(jìn)一步進(jìn)行市場(chǎng)綜合分析，并通過(guò)與城市規(guī)劃部門(mén)、土地管理部門(mén)及其他的建筑商、投資商進(jìn)行接觸，使項(xiàng)目設(shè)想具體化項(xiàng)目的可行性研究即在項(xiàng)目選擇之后，對(duì)該項(xiàng)目做更進(jìn)一步的分析，主要包括市場(chǎng)分析、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及經(jīng)濟(jì)社會(huì)評(píng)價(jià)等（二）前期工作前期工作階段是指在投資決策后到正式施工之前的一段時(shí)間獲取土地使用權(quán)落實(shí)資金完成項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)具體地說(shuō)，前期工作主要包括：（1）獲得土地使用權(quán)（2）實(shí)施籌資計(jì)劃（3）規(guī)劃方案的擴(kuò)初設(shè)計(jì)（4）獲得規(guī)劃及配套部門(mén)的許可（5）征地、拆遷、安置、補(bǔ)償（6）施工現(xiàn)場(chǎng)的“三通一平”或“七通一平”（7）估算工程量和開(kāi)發(fā)成本（8）與建筑商初步洽談承發(fā)包事宜（三）項(xiàng)目建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)階段是將開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉及到的人力、材料、機(jī)械設(shè)備、資金等資源聚集在一個(gè)特定的空間與時(shí)點(diǎn)上，將項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃付諸于正式實(shí)施的活動(dòng)承發(fā)包施工組織建設(shè)監(jiān)理市政和公建配套竣工驗(yàn)收（四）房屋租售開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目的最終目的是通過(guò)房屋租售使房屋的使用價(jià)值和價(jià)值得到實(shí)現(xiàn)，采取有效的銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)手段，促進(jìn)房屋的租售，以盡快回收資金，獲取利潤(rùn)（五）物業(yè)管理物業(yè)管理的主要任務(wù)是保證入住者或使用者方便、安全地使用物業(yè)及相關(guān)配套設(shè)施，能為其提供一系列生活、生產(chǎn)服務(wù)，并通過(guò)維護(hù)、保養(yǎng)、修繕等工作來(lái)保證物業(yè)的使用壽命及價(jià)值二、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究（一）可行性研究的涵義開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策的依據(jù)和首要環(huán)節(jié)，它是指在開(kāi)發(fā)投資之前對(duì)擬開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行全面、系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析，運(yùn)用科學(xué)的技術(shù)評(píng)價(jià)方法，對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行論證，以最終確定項(xiàng)目是否可行的一種綜合研究方法通過(guò)可行性研究主要處理兩方面的問(wèn)題：技術(shù)的可行性經(jīng)濟(jì)的合理性（二）可行性研究的作用一是項(xiàng)目投資決策的依據(jù)二是申請(qǐng)建設(shè)貸款的依據(jù)三是作為編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)四是作為開(kāi)發(fā)商與有關(guān)部門(mén)鑒定協(xié)議或合同的依據(jù)（三）可行性研究的依據(jù)1、國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策和規(guī)劃2、批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書(shū)和同等效力的文件3、國(guó)家批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施4、自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等資料5、有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料6、國(guó)家規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)7、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及備選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等（四）可行性研究的內(nèi)容1．項(xiàng)目的背景與概況（l）項(xiàng)目名稱(chēng)、建設(shè)單位（2）項(xiàng)目的地理位置（3）項(xiàng)目所在地周?chē)沫h(huán)境狀況（4）項(xiàng)目的性質(zhì)及主要特點(diǎn)（5）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)意義（6）可行性研究工作的依據(jù)和范圍2．開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置（l）土地調(diào)查（2）人口調(diào)查（3）調(diào)查開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建筑物的種類(lèi)，各種建筑物的數(shù)量及面積，需要拆遷的建筑物種類(lèi)、數(shù)量和面積等（4）調(diào)查生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)企業(yè)以及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)范圍、占地面積、建筑面積、營(yíng)業(yè)面積、職工人數(shù)、年?duì)I業(yè)額、年利潤(rùn)額等（5）各種管線（6）其他地上、地下物現(xiàn)狀（7）制定動(dòng)遷計(jì)劃（8）確定安置方案（9）動(dòng)遷、安置、賠償?shù)荣M(fèi)用估算3．市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模（l）市場(chǎng)供給現(xiàn)狀分析與預(yù)測(cè)（2）市場(chǎng)需求現(xiàn)狀分析與預(yù)測(cè)（3）銷(xiāo)售價(jià)格分析。分析價(jià)格現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)（4）服務(wù)對(duì)象分析，制定銷(xiāo)售計(jì)劃（5）擬建項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模的確定4．規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇（l）市政規(guī)劃方案選擇。市政規(guī)劃方案的主要內(nèi)容包括各種市政設(shè)施的布置、來(lái)源、去路和走向，公建項(xiàng)目重點(diǎn)要規(guī)劃安排好交通的組織（2）項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置（3）建筑規(guī)劃方案選擇。建筑規(guī)劃方案的內(nèi)容主要包括各單項(xiàng)工程的占地面積、建筑面積、層數(shù)、層高、房間布置、各種房間的數(shù)量、建筑面積，等等。附開(kāi)發(fā)規(guī)劃詳圖5．資源供給（l）建筑材料的需要量、采購(gòu)方式和供應(yīng)計(jì)劃（2）施工力量的組織計(jì)劃（3）項(xiàng)目施工期間的動(dòng)力、水等供應(yīng)（4）項(xiàng)目建成投人生產(chǎn)或使用后，水、電、熱力、煤氣、交通、通訊等供應(yīng)條件6．環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)（l）建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀（2）主要污染源和污染物（3）開(kāi)發(fā)可能引起的生態(tài)變化（4）設(shè)計(jì)采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)（5）控制污染與生態(tài)變化的初步方案（6）環(huán)境保護(hù)投資估算（7）環(huán)境影響的評(píng)價(jià)結(jié)論和環(huán)境影響分析（8）存在問(wèn)題及建議7．項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組織機(jī)構(gòu)、管理費(fèi)用的研究（l）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理體制、機(jī)構(gòu)設(shè)置（2）管理人員的配備方案（3）擬定人員培訓(xùn)規(guī)劃，估算年管理費(fèi)用支出情況8．開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃（l）前期開(kāi)發(fā)計(jì)劃（2）工程建設(shè)計(jì)劃（3）建設(shè)場(chǎng)地布置（4）施工隊(duì)伍選擇9．項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析（l）項(xiàng)目總投資估算（2）項(xiàng)目投資來(lái)源、籌措方式的確定（3）開(kāi)發(fā)成本的估算（4）銷(xiāo)售成本、經(jīng)營(yíng)成本估算（5）銷(xiāo)售收入、租金收入、經(jīng)營(yíng)收入和其他營(yíng)業(yè)收入估算（6）財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析（7）國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)（8）風(fēng)險(xiǎn)分析（9）項(xiàng)目環(huán)境效益、社會(huì)效益及綜合效益評(píng)價(jià)10．結(jié)論和建議（l）運(yùn)用各項(xiàng)數(shù)據(jù)從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)等諸方面論述開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性，并推薦最佳方案（2）存在的問(wèn)題及相應(yīng)的建議（五）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析是在掌握一定的市場(chǎng)調(diào)查資料后，對(duì)特定的開(kāi)發(fā)類(lèi)型、特定的開(kāi)發(fā)地點(diǎn)進(jìn)行市場(chǎng)需求關(guān)系的分析與預(yù)測(cè)宏觀因素的分析區(qū)域性因素分析與特定的項(xiàng)目類(lèi)型和開(kāi)發(fā)地點(diǎn)相關(guān)的微觀因素分析（六）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要方法1、靜態(tài)分析方法（1）投資回報(bào)率或投資收益率（2）投資回收期2、動(dòng)態(tài)分析方法（1）凈現(xiàn)值法（2）內(nèi)部收益率法（七）可行性研究的步驟1、接受委托2、調(diào)查研究3、方案選擇和優(yōu)化4、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)5、編制可行性研究報(bào)告三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)監(jiān)理（一）建設(shè)監(jiān)理的涵義所謂建設(shè)監(jiān)理，就是監(jiān)理的執(zhí)行者，依據(jù)建設(shè)行政法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，綜合運(yùn)用法律、經(jīng)濟(jì)、行政和技術(shù)手段，對(duì)工程建設(shè)參與者的行為及其責(zé)、權(quán)、利，進(jìn)行必要的協(xié)調(diào)和約束，保障工程建設(shè)有序進(jìn)行，達(dá)到工程建設(shè)的好、快、省和取得最大投資效益的目的（二）建設(shè)監(jiān)理的兩個(gè)層次建設(shè)監(jiān)理包含政府建設(shè)監(jiān)理和社會(huì)建設(shè)監(jiān)理兩個(gè)層次政府建設(shè)監(jiān)理，是指政府建設(shè)行政管理部門(mén)設(shè)置的專(zhuān)門(mén)建設(shè)監(jiān)理管理機(jī)構(gòu)或指定的相應(yīng)機(jī)構(gòu)，對(duì)本地區(qū)、本部門(mén)的建設(shè)活動(dòng)實(shí)施統(tǒng)一的監(jiān)督管理，并對(duì)社會(huì)監(jiān)理行為實(shí)行監(jiān)督管理社會(huì)建設(shè)監(jiān)理，是指符合規(guī)定條件而經(jīng)批準(zhǔn)成立、取得資格證書(shū)和營(yíng)業(yè)執(zhí)照的監(jiān)理單位，受業(yè)主委托依照國(guó)家法律、法規(guī)、規(guī)范、批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)文件和合同條款，對(duì)工程項(xiàng)目建設(shè)活動(dòng)所實(shí)施的監(jiān)理（三）實(shí)行建設(shè)監(jiān)理的必要性1、提高我國(guó)建設(shè)管理水平的需要2、落實(shí)投資建設(shè)和投產(chǎn)經(jīng)營(yíng)責(zé)任的需要3、加強(qiáng)對(duì)工程合同監(jiān)督的需要4、充分發(fā)揮法律、經(jīng)濟(jì)、行政和技術(shù)手段對(duì)工程建