高層住宅開(kāi)發(fā)模式與操作流程

第九篇高層住宅開(kāi)發(fā)模式與操作流程 第九篇l第一章高層住宅市場(chǎng)分析第一節(jié)各方因素促進(jìn)高層住宅的發(fā)展高層住宅作為高檔住宅之一，近年來(lái)有不斷回暖的趨勢(shì)。從城市發(fā)展國(guó)各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況來(lái)看，多層依然占居主導(dǎo)地位，有些多層銷(xiāo)售價(jià)格已越過(guò)高層，對(duì)高層造成一定的威脅：同時(shí)，別墅市場(chǎng)猛力啟動(dòng)，來(lái)勢(shì)隨著市中心土地的日漸稀缺和以及郊區(qū)居住群的回流，其仍存在相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)容量。一、土地資源稀缺性促進(jìn)高層住宅的開(kāi)發(fā)由于土地供應(yīng)的緊張，高層住宅不論是塔式還是板式都將在北京、上海等大城市繼續(xù)存在。由于高層住宅往往占據(jù)城市中的黃金地段，其各方面配套設(shè)施的完備仍是不可抹殺的優(yōu)勢(shì)，尤其對(duì)那些有足夠經(jīng)濟(jì)實(shí)力的消費(fèi)群體，在市內(nèi)和城郊分別擁有一套住房是相當(dāng)普遍的現(xiàn)象。因此，隨著城市化進(jìn)程的加快，城市土地資源的稀缺性越來(lái)越明顯，建筑向空間發(fā)展是城市的必然趨勢(shì)。二、房市政策助推城市高層住宅進(jìn)程思考城市的發(fā)展方向。尤其是隨著現(xiàn)代城市化進(jìn)程的加快，對(duì)城市形象、城市公共建筑面積、城市生態(tài)等提出了更多的要求。為了滿足這些要求，近兩年全國(guó)各大城市都展開(kāi)了新一輪的城市總體規(guī)劃，并花大力氣進(jìn)一步I第九篇制定了城市詳細(xì)規(guī)劃。城市詳規(guī)讓城市開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)周邊環(huán)境有了可預(yù)見(jiàn)性，比較直接地解決了城市高層住宅的市鄰關(guān)系，讓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期在考慮選擇等方面選擇有利位置，而受到后期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的影響較弱。市城市總體規(guī)劃》，北部新區(qū)、渝中區(qū)等各個(gè)區(qū)也紛紛制定了區(qū)域性詳細(xì)規(guī)劃。四川省更是提出2005年城市詳規(guī)的覆蓋率，要求設(shè)市的城市要達(dá)到65%、縣城要達(dá)到55%的目標(biāo)。龍湖等企業(yè)把握政府規(guī)劃帶來(lái)的有利因素，并借勢(shì)把企業(yè)運(yùn)用到企業(yè)和樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)推廣中，如龍湖·水晶酈城在3.15期間借機(jī)“消費(fèi)者有權(quán)知道的更多”展開(kāi)高層住宅新一輪的推售，獲得了良好的社會(huì)反響。三、中國(guó)奢侈品市場(chǎng)崛起拓展高層住宅的發(fā)展空間中國(guó)的奢侈品市場(chǎng)現(xiàn)價(jià)值約20億美元，占全球銷(xiāo)售總額650億美元的3%,但若將華人在海外的購(gòu)買(mǎi)量也計(jì)算在內(nèi)，這個(gè)數(shù)字會(huì)更大。而國(guó)際上的眾多咨詢機(jī)構(gòu)一致認(rèn)為，中國(guó)的奢侈品消費(fèi)還處于初級(jí)階段。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)改革所帶來(lái)的物質(zhì)生活水平的提高和一批“先富起來(lái)”的階層的出現(xiàn)，奢侈消費(fèi)在我國(guó)有了新的變化。迅速富起來(lái)的中國(guó)人正在以各種各樣的方式，實(shí)現(xiàn)著自己心目中的奢侈夢(mèng)想。他們會(huì)毫不猶豫地選市場(chǎng)，擁有全球最大的客戶群。伴隨著中國(guó)奢侈品市場(chǎng)的崛起，中國(guó)的頂級(jí)高端住宅市場(chǎng)日趨受到發(fā)展商的關(guān)注。其中，作為第一居所的市區(qū)高層住宅和作為第二居所的郊區(qū)豪華莊園別墅項(xiàng)目將成為中國(guó)頂級(jí)高端住宅開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)產(chǎn)品類(lèi)型。（四）設(shè)計(jì)不斷完善使產(chǎn)品更受消費(fèi)者歡迎近一兩年來(lái)，高層住宅的設(shè)計(jì)有了長(zhǎng)足的進(jìn)步，這是它能夠吸引消費(fèi)者最為關(guān)鍵的因素。很多高層住宅就較好地吸收了多層住宅大面積綠化的 第九篇l的空地，或者將某一樓層做架空處理，進(jìn)行園林設(shè)計(jì)。以往消費(fèi)者比較關(guān)心的住宅實(shí)際使用率的問(wèn)題，通過(guò)合理的設(shè)計(jì)，也有了大幅度的提高。以天津市場(chǎng)為例，高層住宅大多占盡了天時(shí)地利，或位于市區(qū)黃金地段，如認(rèn)購(gòu)均價(jià)已達(dá)6000元的白樓仕嘉；或緊鄰優(yōu)越景觀，如位于水上北側(cè)的水榭花園，均價(jià)已達(dá)到6200元，由于其能夠縱覽水上公園全景的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，銷(xiāo)量已突破總量七成；此外位于城市西南的時(shí)代奧城，由于其奧運(yùn)主題的策劃概念，盡管目前單價(jià)已超過(guò)8000元，但其超前的國(guó)際通行成品房標(biāo)準(zhǔn)也在一定程度上促進(jìn)了銷(xiāo)量。城市高層住宅正受到各地市民的親睞。據(jù)調(diào)查，杭州2004年城市高層住宅接受度已達(dá)83%。（五）新技術(shù)新材料得到大量應(yīng)用城市高層住宅是現(xiàn)代技術(shù)的產(chǎn)物，電梯和現(xiàn)代建筑材料等是其發(fā)展的重要?jiǎng)右?。隨著2003年以來(lái)國(guó)家開(kāi)始實(shí)施對(duì)實(shí)心粘土磚和空心粘土磚的使得磚混結(jié)構(gòu)為主的多層建筑的主流地位逐步被取代。再加之框架結(jié)構(gòu)、框剪結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)的采用又極大地提高了高層住宅的得房率，使得城市高層住宅得到極園、高智能化等新型設(shè)計(jì)，在生態(tài)、隔音防噪等方面為高層住宅提供了良好的生活空間。（六）高層住宅向城市邊緣挺進(jìn)同以往高層住宅主要聚集在城市中心區(qū)相比，目前高層住宅的入市位置明顯呈現(xiàn)出向城市邊緣擴(kuò)張的態(tài)勢(shì)。以天津的大梅江地區(qū)為例，往年主要產(chǎn)品為洋房和別墅，近年高層產(chǎn)品的比重明顯增多，并向南延伸至緊貼外環(huán)線處，河?xùn)|的陽(yáng)光星期八項(xiàng)目也出現(xiàn)在傳統(tǒng)多層項(xiàng)目聚集的中環(huán)線外區(qū)域。高層住宅向外擴(kuò)張將多層類(lèi)產(chǎn)品繼續(xù)向城市邊緣區(qū)域擠壓，在推進(jìn)多層產(chǎn)品價(jià)格提升的同時(shí)，也相應(yīng)地提升了自身的銷(xiāo)售價(jià)格。I第九篇第二節(jié)日本高層項(xiàng)目參考在日本，高層建筑的概念是比較模糊的，并沒(méi)有明確的規(guī)定。人們一般將10~17層、高度不滿45米的建筑物稱為“高層建筑”，45米以上的建筑物稱為“超高層建筑”。而在很多情況下，人們又在習(xí)慣上將10層以上的建筑都稱作“高層建筑”，很多人也把它們看作是多層建筑，而將超高層建筑才視作真正的高層建筑。日本的建筑界，在掌握了先進(jìn)的抗震結(jié)構(gòu)技術(shù)、材料技術(shù)和施工技術(shù)的基礎(chǔ)上，還相繼推出了高度超過(guò)800米、150層的超高層大樓的設(shè)計(jì)方案。如鹿鳥(niǎo)建設(shè)設(shè)計(jì)的DIB-200,清水建設(shè)的STEPTOWER,大林組與福TAK600等等。甚至為了滿足人們向高空發(fā)展的夢(mèng)想，顯示技術(shù)實(shí)力，日本的一些建設(shè)公司還設(shè)計(jì)出了2000米高的“空中城”、“赤坂城”，以及高度達(dá)到4000米以上的“富士山大廈”等頗具烏托邦色彩的未來(lái)建筑設(shè)想方案。一、注重相關(guān)技術(shù)構(gòu)、構(gòu)造、防災(zāi)、設(shè)備和施工進(jìn)行研究。這些研究，不但為日后高層建筑且，還從設(shè)計(jì)觀念上確立了以技術(shù)為本的信念。在智能化技術(shù)方面，日本也有其獨(dú)到之處，其新型的智能型大樓已由過(guò)去的側(cè)重于信息處理和設(shè)施管理的“高技術(shù)型”，轉(zhuǎn)向更加重視環(huán)境效果和舒適程度的“高情感型”。近些年來(lái)，日本還非常強(qiáng)調(diào)節(jié)能技術(shù)和環(huán)保技術(shù)。高層建筑和超高層建筑的節(jié)能效果如何，也成了評(píng)價(jià)設(shè)計(jì)的重要指標(biāo)之一。另一方面，日本在進(jìn)行高層建筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，也并不是僅僅從空間 第九篇l萬(wàn)平方米以上的建筑，進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)都要向“東京都環(huán)境影響評(píng)價(jià)審議會(huì)”提出有關(guān)日照遮擋、電磁波障礙、高層風(fēng)害、交通影響、大氣污染及垃圾處理等方面的對(duì)策方案，經(jīng)審議會(huì)審查通過(guò)后才能實(shí)施設(shè)計(jì)。二、側(cè)重群體開(kāi)發(fā)日本早在70年代初就開(kāi)始了大規(guī)模的高層建筑群的開(kāi)發(fā)，超高層建筑大多集中在一起建設(shè)。這種高密度、高強(qiáng)度的大規(guī)模開(kāi)發(fā)，不僅從經(jīng)濟(jì)上有利于相乘效應(yīng)的發(fā)揮和互補(bǔ)，而且在城市空間景觀上也能夠很快地形成氣候?，F(xiàn)在這些超高層建筑群經(jīng)過(guò)幾十年的建設(shè)，都已成了日本現(xiàn)代化的象征。三、公共空間的創(chuàng)造高層建筑中最有魅力的部分是公共空間。高層建筑的周?chē)h(huán)境和底部空間的設(shè)計(jì)不僅更加豐富，而且與城市交通系統(tǒng)也有機(jī)的連接了起來(lái)，高高層建筑和超高層建筑中公共空間的創(chuàng)造的另一種手法就是附建大中6變成為一種十分流行的場(chǎng)所，為人們提供了一處不受氣候條件影響的舒適的空間環(huán)境。大中庭內(nèi)部多設(shè)有自動(dòng)扶梯、玻璃電梯、縱橫交錯(cuò)的架空天橋，以及復(fù)雜的綠化疊水等等。I第九篇第二章高層住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)第一節(jié)選址要求地理位置是決定房屋價(jià)值的重要因素之一，高層住宅亦是如此。一、周邊具備商業(yè)氛圍高端高層住宅的目標(biāo)客戶多為企業(yè)家、高級(jí)經(jīng)理人或商界精英，他們?cè)谫?gòu)買(mǎi)市區(qū)住所時(shí)，更注重的是該區(qū)域的商業(yè)氛圍，以滿足其多樣化的商務(wù)需求。因而靠近城市傳統(tǒng)商區(qū)或城市CBD,都是高端高層住宅的理想地而語(yǔ)。二、具備人文景觀或自然景觀優(yōu)勢(shì)高層住宅如能具備一定的人文景觀或自然景觀優(yōu)勢(shì)，無(wú)疑將大大提升項(xiàng)目的附加值，因而在選址方面，應(yīng)注重項(xiàng)目周?chē)沫h(huán)境條件。如北京公館鄰近使館區(qū)，外國(guó)使館和國(guó)外駐京商社多集中在此。項(xiàng)目周?chē)兄腥涨嗄杲涣髦行?，中?guó)國(guó)際展覽中心等大型活動(dòng)場(chǎng)所，有大型賓館飯店，商業(yè)設(shè)施燕莎友誼商城等等。該地段具有外事機(jī)構(gòu)多，涉外活動(dòng)多，外國(guó)人員消費(fèi)層次高的特點(diǎn)，如此尊貴的地段是建設(shè)高檔、高品位的精品住宅的理想場(chǎng)地。此外，如上海臨黃埔江和廣州臨珠江的高層住宅，因?yàn)閾碛姓滟F的一線江景，而大大提高了項(xiàng)目自身的品質(zhì)。在深圳，較具代表性的是金地推 第九篇l出的金海灣花園。金海灣花園位于深圳灣畔，享有珍貴的海景及紅樹(shù)林自然保護(hù)區(qū)自然資源，這一地段本身就具備建豪宅的天然地域景觀條件，加上后天的人為設(shè)計(jì)資源即環(huán)境規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)資源、管理資源，可以說(shuō)這是一個(gè)既擁有稀有的天然資源，同時(shí)又融合了多位國(guó)際建筑大師才情的經(jīng)典之作。第二節(jié)產(chǎn)品設(shè)計(jì)一、戶型設(shè)計(jì)要體現(xiàn)目標(biāo)客戶群的生活方式在功能設(shè)計(jì)上，高層住宅的房間常令人眼花繚亂，躍式、復(fù)式、空中別墅等概念的應(yīng)用給了設(shè)計(jì)者更大的發(fā)揮空間。房型設(shè)計(jì)的總體趨勢(shì)將出現(xiàn)一個(gè)從“量”到“質(zhì)”、由外延擴(kuò)張型向需求亦將呈現(xiàn)多樣性。面積設(shè)置上空間不斷放大，隨著人們物質(zhì)生活的富46、聚會(huì)以及家庭健身等情趣生活將一一被引入，因此對(duì)雙廳面積以及功能分化的需求還會(huì)有所提設(shè)計(jì)更追求浪漫與情調(diào)，如臨窗的設(shè)計(jì)將大行其道，但不會(huì)單純追求面積的放大。盛行多時(shí)的2.8米層高將被突破，室內(nèi)空間比例“扁平化”傾向亦隨著有效面積的放大而更趨協(xié)調(diào)。躍層式設(shè)計(jì)十分流行，大復(fù)式房型180~250平方米之間，小復(fù)式房型150~180平方米之間，有的高層整幢做躍層復(fù)式房型，顯示了特定的消費(fèi)目標(biāo)。二、外觀體現(xiàn)多元化風(fēng)格璃、鑄鐵、瓷磚、不銹鋼等材質(zhì)特點(diǎn)，巧妙地把凸窗、空調(diào)板、陽(yáng)臺(tái)的各種建筑元素組合在一起，令建筑立面更加簡(jiǎn)潔。建筑外立面可選擇采用縱I第九篇橫柱線條進(jìn)行立體裝飾，烘托住宅的立體和房型效果，強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代質(zhì)感，突出空間層次。外觀形象力求爽亮是高層住宅的共同追求。三、采用先進(jìn)技術(shù)，保證建筑質(zhì)量保證建筑質(zhì)量的關(guān)鍵是采用先進(jìn)的建筑技術(shù)，保障樓宇質(zhì)量，提高使用壽命。例如萬(wàn)科俊園采用了框剪筒中筒結(jié)構(gòu)體系，全鋼筋混凝土外墻，使裂縫、滲水的可能性為零，正常使用壽命達(dá)100年以上。四、著重小區(qū)規(guī)劃和景觀設(shè)計(jì)在住宅市場(chǎng)上流行這么一句話：發(fā)展商賣(mài)文化，客戶買(mǎi)環(huán)境。規(guī)劃設(shè)計(jì)要不要營(yíng)造環(huán)境不用討論，需要考慮的是：營(yíng)造什么樣的環(huán)境及怎樣營(yíng)造。在高層住宅的發(fā)展過(guò)程中，這一點(diǎn)有著特殊的意義。如今發(fā)展商出于控制景觀這個(gè)大賣(mài)點(diǎn)的考慮，不少推出的成規(guī)模的住宅區(qū)規(guī)劃都趨近一致—圍合式格局。即使高層住宅區(qū)建筑的景觀環(huán)境也為輔。其實(shí)許多高層住宅并不具備天然優(yōu)良的自然景觀。即便擁有自然景觀的樓盤(pán)，也要對(duì)此進(jìn)行加工改造，更遑論其他欠缺自然景觀的樓盤(pán)了。因而景觀設(shè)計(jì)成了十分重要的問(wèn)題，這關(guān)系到樓宇有沒(méi)有品位和氣韻。如萬(wàn)科俊園，為了改變過(guò)于單調(diào)的自然景觀，發(fā)展商委托香港貝爾高林為其設(shè)計(jì)前庭7000平方米的綠化“廣場(chǎng)”。對(duì)于先天環(huán)境更為欠缺的深圳百仕達(dá)花園來(lái)說(shuō)，更是注重環(huán)境規(guī)劃和景觀設(shè)計(jì)，景觀甚至成了它的靈魂，例如第二期就是以水為主題。整個(gè)小區(qū)內(nèi)假山、流水、曲徑、花草、椰樹(shù)等等和諧布局，與住宅交相輝映，創(chuàng)造出令人賞心悅目的感覺(jué)。五、軟硬件配套要與定位相符伴隨別墅市場(chǎng)的日趨大眾化，高層住宅也不得不面對(duì)越來(lái)越大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，因此如何盡量克服其在采光、通風(fēng)、戶型布局等方面的劣勢(shì)是其保證競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵，特別是對(duì)塔式高層住宅而言。從目前高層住宅的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，增加技術(shù)含量、提高設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)已成為開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)界的共識(shí)。 第九篇l由于高層住宅體型簡(jiǎn)單、戶型集中，因此比其它住宅類(lèi)型更適合采用集成化的高新技術(shù)及設(shè)備。在戶型和園林景觀方面可開(kāi)發(fā)余地有限的情況下，以健康、生態(tài)、環(huán)保節(jié)能為出發(fā)點(diǎn)，走一條技術(shù)創(chuàng)新之路，將會(huì)成為越來(lái)越多高層住宅的必然選擇。（一）家居網(wǎng)絡(luò)化智能化隨著網(wǎng)絡(luò)社會(huì)的到來(lái)，高層客戶對(duì)住宅的選擇已不僅僅局限于居室面積、房型設(shè)計(jì)、交通環(huán)境等外在條件，而是逐步把更多的注意力放在與外界溝通、信息服務(wù)、安全防范、物業(yè)管理等方面，尤其是高層住宅，更加應(yīng)該注重家居的網(wǎng)絡(luò)化智能化。網(wǎng)絡(luò)家居將更加強(qiáng)調(diào)綜合布線系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)系統(tǒng)、語(yǔ)音系統(tǒng)、視頻系化、物業(yè)管理、停車(chē)場(chǎng)管理、網(wǎng)上教育視頻會(huì)議、網(wǎng)上查詢、網(wǎng)上旅游、網(wǎng)上炒股票、網(wǎng)上傳發(fā)電子郵件、水、電、氣自動(dòng)計(jì)量和網(wǎng)上自動(dòng)繳費(fèi)等多項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)。網(wǎng)絡(luò)社會(huì)居住模式發(fā)生的巨大變革，將逐漸淘汰低智能的（二）停車(chē)場(chǎng)配套充足群號(hào):127644268展、生活水平的不斷提版流致使購(gòu)置高層住宅的住戶的停車(chē)位問(wèn)題越來(lái)越面臨飽和或超飽和的局面。這種高層樓宇目前并不少見(jiàn)，多是單棟樓宇，地下車(chē)位有限就開(kāi)辟地上停車(chē)位，但仍有較大壓力。對(duì)于定位于高檔高層住宅的住宅而言，停車(chē)位多少尤其顯得重要，因其住戶多為有車(chē)一族，有的甚至每戶一部，如果解決不好停車(chē)位的問(wèn)題，住戶一定不會(huì)滿意。以東方玫瑰園為例，其住宅單位銷(xiāo)售率逐漸提高，但車(chē)位不足問(wèn)題卻日漸顯露。發(fā)展商稱購(gòu)置140平方米以上單位者可送一個(gè)車(chē)位，之后因車(chē)空，僅留地上車(chē)位。I第九篇六、小區(qū)物業(yè)管理個(gè)性化物業(yè)管理也是項(xiàng)目策劃中的重要內(nèi)容。一個(gè)項(xiàng)目形象中就包含有物業(yè)管理，項(xiàng)目的身份定位只有與物業(yè)管理定位相統(tǒng)一時(shí)才能形成一個(gè)完整的項(xiàng)目形象。物業(yè)管理主要涉及管理服務(wù)水平及收費(fèi)問(wèn)題?，F(xiàn)在要求管理、服務(wù)到位，住得舒服，能體現(xiàn)住戶尊貴的身份。物業(yè)更要提供更加便捷的家政服務(wù)。 第九篇l第三章高層住宅營(yíng)銷(xiāo)策略第一節(jié)項(xiàng)目鎖定目標(biāo)客戶群隨著市中心土地的日漸稀缺和郊區(qū)居住群的回流，市區(qū)的高層住宅大多以高端定位為主，高層住宅已逐漸成為高收入家庭的住宅消費(fèi)品。而這一客戶群，可以分為以下幾個(gè)層次：一、外資企業(yè)家、高層管理者、外交使館人員由外資企業(yè)家、高層管理者、外交使館人員等構(gòu)成的國(guó)外購(gòu)買(mǎi)需求，斷擴(kuò)大。這部分買(mǎi)家傾二、從歐美留學(xué)歸國(guó)創(chuàng)業(yè)人士隨著經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整和投資環(huán)境的改善，大批留學(xué)人員回國(guó)創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，回國(guó)人員不斷增加，高端高層住宅的需求量也在增大。但由于工作與居所交通條件的制約，此類(lèi)買(mǎi)家更熱衷市區(qū)高端高層住宅。三、財(cái)力雄厚的港、澳、臺(tái)富商由于經(jīng)濟(jì)社會(huì)關(guān)系，他們長(zhǎng)時(shí)間滯留國(guó)內(nèi)一二線城市，形成對(duì)市區(qū)高住宅。I第九篇四、中資企業(yè)家、高級(jí)經(jīng)理人及IT、金融、房地產(chǎn)界精英，中資企業(yè)家、高級(jí)經(jīng)理人及IT、金融、房地產(chǎn)界精英，他們積累了大量財(cái)富，追求生活的品位與質(zhì)量，改善居住條件時(shí)會(huì)考慮郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式別墅或市區(qū)高端高層住宅。五、薪資優(yōu)厚的律師、會(huì)計(jì)師、高級(jí)知識(shí)分子二次或三次置業(yè)時(shí)多會(huì)選擇可提高自身社會(huì)地位以及符合自身品位的高端第二節(jié)高層開(kāi)發(fā)理念設(shè)計(jì)一、注重概念設(shè)計(jì)高層樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)到了熾熱化程度，大多數(shù)會(huì)所、園林景觀等硬件配套設(shè)涵，尤其應(yīng)注意項(xiàng)目的概念化設(shè)計(jì)?！昂髣e墅是為了引領(lǐng)高階層人群居住文化而設(shè)計(jì)的全新國(guó)際化高層住宅形式，在都市中心為高階層人群提供超越別墅的全新享受。”由于中信君庭層超高層建筑本身又賦予了別墅的私密性，又擁有一般別墅不具備的立體、超越、高瞻遠(yuǎn)矚的特質(zhì)，與城市商業(yè)、文化精英人群的需求相吻合。放并通過(guò)市場(chǎng)的檢驗(yàn)。二、針對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行生活模型設(shè)計(jì)不少高層住宅開(kāi)發(fā)前會(huì)對(duì)目標(biāo)客戶究竟喜歡什么樣的生活等問(wèn)題請(qǐng)專 第九篇l業(yè)公司作市場(chǎng)調(diào)查，甚至到歐美、新加坡、香港等地專門(mén)對(duì)同類(lèi)的產(chǎn)品進(jìn)行考察。一般來(lái)說(shuō)，消費(fèi)群所追求的是一種與眾不同的生活方式，追求稀缺的資源，同時(shí)需要平等的交流以及信息的溝通。項(xiàng)級(jí)消費(fèi)群事業(yè)追求偉大，生活也不甘平庸，為項(xiàng)目構(gòu)建一個(gè)適合項(xiàng)目本身特質(zhì)的模型對(duì)于目標(biāo)客戶群來(lái)說(shuō)是非常有吸引力的。情，也可是國(guó)內(nèi)具備民族特色的參考藍(lán)本。一般來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)外生活模型的構(gòu)建更適用于別墅項(xiàng)目或大型綜合社區(qū)。因?yàn)閯e墅及大型綜合社區(qū)，無(wú)論在規(guī)劃、建筑產(chǎn)品，還是景觀和配套來(lái)說(shuō)都將有更多的發(fā)揮空間。對(duì)于高層住宅來(lái)說(shuō)，營(yíng)造生活模型的發(fā)揮空間相對(duì)小些，但也可以通過(guò)截取具備代表性的建筑符號(hào)、園林景觀特色或室內(nèi)裝修特色來(lái)實(shí)現(xiàn)。高層住宅的生活模型構(gòu)造方面，北京公館操作得相當(dāng)出色。北京公館所提供的是一種全新的空間概念、一種全新的生活模式和社交文化。這些顧了他們對(duì)于社交的需求。群號(hào):127644268在生活模型的構(gòu)建上，北京公館將居住概念的外延擴(kuò)大，將商務(wù)人士供一個(gè)可以舉辦patry、私房菜宴請(qǐng)的活動(dòng)場(chǎng)所，使該項(xiàng)目既有上海老公館的功能，還有現(xiàn)代家居的超級(jí)舒適，一個(gè)商務(wù)型的居住空間由此誕生。例如該項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)方面，大廳采用通高、復(fù)式兩層的形式，兩層樓共高100平米，當(dāng)舉辦Party或其他活動(dòng)時(shí)，樓上、樓下的房間可以打開(kāi)，成完全的游廊形式。此外，設(shè)計(jì)中西廚房。中廚較大，有幾十平米，西餐廳則為開(kāi)敞式，如遇大規(guī)模的宴會(huì)，則可依托旁邊京城俱樂(lè)部的叫餐服務(wù)，該地點(diǎn)聘請(qǐng)專業(yè)的廚師，為家庭宴會(huì)做備餐。由此可見(jiàn)，北京公館對(duì)于其生活模型的構(gòu)建不是停留在概念炒作上，而是真正深入到產(chǎn)品當(dāng)中，其以社交、商務(wù)洽談為主，兼顧住宿，能夠拓展業(yè)主生活領(lǐng)域的一個(gè)全新的生活模型構(gòu)建得相當(dāng)成功。I第九篇第三節(jié)高品味營(yíng)銷(xiāo)推廣手法一、創(chuàng)建文化營(yíng)銷(xiāo)渠道要使房子脫穎而出賣(mài)得好，就應(yīng)該賦予它文化的內(nèi)涵，也就是我們常說(shuō)的文化營(yíng)銷(xiāo)。項(xiàng)目的文化氣息可通過(guò)以下幾大渠道進(jìn)行有效傳播。（一）渠道之一：文化界在文化界，甚至在有濃重附庸風(fēng)雅風(fēng)氣的商界，文人都有相當(dāng)?shù)挠绊懥Γㄟ^(guò)他們?cè)谄溆绊懛秶鷥?nèi)的贈(zèng)送活動(dòng)，提升項(xiàng)目在文化界、學(xué)術(shù)界及商界中有藝術(shù)喜好的目標(biāo)客戶中的知名度。（二）渠道之二：新聞界目信息，通過(guò)媒體報(bào)道形成社會(huì)號(hào)召力。（三）渠道之三：政界協(xié)助政府舉辦或與政府聯(lián)合舉辦具有社會(huì)影響力的活動(dòng)，如海外留學(xué)生聯(lián)歡會(huì)、歸僑座談會(huì)、產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟會(huì)議等等。（四）渠道之四：集團(tuán)內(nèi)部由集團(tuán)高層人士，在公關(guān)活動(dòng)中將項(xiàng)目獨(dú)特的文化理念傳播給高收入（五）渠道之五：老顧客通過(guò)業(yè)主向親友的介紹活動(dòng)，進(jìn)一步擴(kuò)散目標(biāo)客戶范圍。二、有效公關(guān)營(yíng)銷(xiāo)針對(duì)一些高端高層住宅的銷(xiāo)售目標(biāo)人群比較窄，如果采取大張旗鼓的推售方式，大范圍的報(bào)刊廣告宣傳對(duì)銷(xiāo)售并無(wú)積極作用。以下是針對(duì)高端目標(biāo)客戶而進(jìn)行的特別的推廣方式。 第九篇l（一）聯(lián)合媒體舉辦高峰論壇整合文化媒體界的傳播是高端高層住宅開(kāi)展文化營(yíng)銷(xiāo)的必由之路。利用報(bào)業(yè)媒介的資源共同揭開(kāi)項(xiàng)目的神秘面紗，全面發(fā)布樓盤(pán)的開(kāi)售信息，在高端客戶群中全方位推廣高端高層住宅和企業(yè)品牌，為后期開(kāi)展“一對(duì)一”營(yíng)銷(xiāo)儲(chǔ)備意向客戶。（二）舉辦品牌客戶聯(lián)誼活動(dòng)高端高層住宅可聯(lián)合世界著名品牌舉辦聯(lián)誼活動(dòng)，品牌可涉及汽車(chē)、性。聯(lián)誼活動(dòng)的直接收效就是，可共享品牌問(wèn)的客戶資源，借助世界知名品牌提升項(xiàng)目自身的品牌價(jià)值。（三）聯(lián)合銀行舉辦精英客戶聯(lián)誼會(huì)高端高層住宅可聯(lián)合當(dāng)?shù)劂y行，為銀行個(gè)人存款超過(guò)特定數(shù)額的精英客戶舉辦聯(lián)誼會(huì)。該活動(dòng)的直接收效就是能有效圈定特定市場(chǎng)范圍內(nèi)的目客戶。資源，同時(shí)致力于整合集團(tuán)內(nèi)部客戶資源。舉辦集團(tuán)內(nèi)部的高端活動(dòng)，邀請(qǐng)不同行業(yè)的頂尖精英參加，讓嘉賓親密該項(xiàng)目，提升了客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)同感。三、高層住宅定價(jià)策略銷(xiāo)售定價(jià)是高端高層住宅營(yíng)銷(xiāo)面臨的最大難題之一。過(guò)高的定價(jià)不利于打開(kāi)顧客的錢(qián)包，而過(guò)低的價(jià)位，體現(xiàn)不了樓盤(pán)的價(jià)值。以下有幾種價(jià)格策略可作為借鑒：（一）類(lèi)比項(xiàng)目?jī)r(jià)格評(píng)價(jià)分別在本地市場(chǎng)和全國(guó)市場(chǎng)上尋找同類(lèi)項(xiàng)目作為定價(jià)參考。I第九篇（二）目標(biāo)客戶可接受價(jià)格摸底積、使用功能不同所形成的總價(jià)差，基本趨于一個(gè)合理的范圍。（三）采用報(bào)價(jià)函促銷(xiāo)方式報(bào)價(jià)函的促銷(xiāo)方式是一個(gè)頗具特色、收效明顯的價(jià)格促銷(xiāo)手段。這種報(bào)價(jià)方式是以報(bào)價(jià)函的形式由營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)簽發(fā)。報(bào)價(jià)函上明確了價(jià)格的有效時(shí)間為一個(gè)月。樓價(jià)根據(jù)市場(chǎng)情況不定時(shí)調(diào)整，如果看樓客戶在一個(gè)月內(nèi)還不能成交的話，那么他早期獲得的優(yōu)惠報(bào)價(jià)將無(wú)法得到保證，這樣就促成客戶的快速成交?？焖俪山煌斐煽蛻粼俅喂馀R十分懊悔的局面，而縮，此時(shí)客戶往往會(huì)高估樓盤(pán)的銷(xiāo)售狀況，自然也就在升價(jià)的狀況下，仍然快速成交。 第九篇l第四章高層住宅經(jīng)典案例分析中信紅樹(shù)灣—深圳豪宅的集大成者中信紅樹(shù)灣地處深圳紅樹(shù)灣片區(qū)，開(kāi)發(fā)定位為國(guó)際頂級(jí)灣區(qū)物業(yè)，集海景、高爾夫、主題公園頂級(jí)景觀于一體，是國(guó)內(nèi)休閑、生態(tài)、居住的豪宅典范。整體規(guī)劃遵循完全原創(chuàng)精神現(xiàn)代嶺南原則，尊重房屋基本要素，追求中國(guó)住宅園林設(shè)計(jì)和建筑的本土化完美地融合，打造原創(chuàng)海濱豪宅。第一期建筑面積約15萬(wàn)平方米，共四棟高層住宅樓，2棟TOWNHOIJSE、近6000平方米的會(huì)所和3000方平米。5棟塔樓，總戶數(shù)738、主力戶型：160~230平方米實(shí)用四房、舒整體。期火爆的銷(xiāo)售狀況，勁銷(xiāo)490套，成交逾11億。“沒(méi)有辦法。這是中信紅樹(shù)灣！”一名長(zhǎng)年奮戰(zhàn)于一線豪宅市場(chǎng)的房地產(chǎn)公司總經(jīng)理王先生看著忙而不亂的簽約現(xiàn)場(chǎng)，深有感觸。一、“三大原則”打造豪宅產(chǎn)品對(duì)于一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，最有價(jià)值的并不是在于土地，而在于思路。在集大成的土地前面，必須以遠(yuǎn)見(jiàn)的思維提示存于其中的偶然與必然，用智慧將每個(gè)積極的偶然打造成必然，使其和諧統(tǒng)一。唯如此，才能達(dá)到建筑與自然的共存共生，方能創(chuàng)造比肩全球的人居作品。這就是中信紅樹(shù)灣I第九篇的總體開(kāi)發(fā)定位。（一）開(kāi)發(fā)背景紅樹(shù)灣填海區(qū)是深圳豪宅競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的一個(gè)區(qū)域，華僑城天鵝堡、中信紅樹(shù)灣、瑞河耶納和紅樹(shù)西岸這四個(gè)項(xiàng)目總量達(dá)到50萬(wàn)平方米，紅樹(shù)灣片區(qū)因此備受矚目，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。1.紅樹(shù)灣定位為高尚住宅區(qū)早在1998年深圳政府開(kāi)始的修建濱海大道填海工程，在深圳灣畔的灘涂上造就了2.9平方公里的紅樹(shù)灣填海區(qū)。當(dāng)時(shí)，深圳市政府這塊填海地塊規(guī)劃模糊定位為：用5年時(shí)間建成全市最大規(guī)模的、具有全新生活模式的居住社區(qū)和湖景旅游區(qū)，深圳作為濱海城市的特色將以此來(lái)實(shí)現(xiàn)，讓它成為深圳的窗口、深圳的名片、深圳的品牌。在深圳規(guī)劃設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)方案中有深圳灣淡水沙灘游泳池的設(shè)計(jì)，要建成中國(guó)最大的戶外淡水游泳池，游泳池的北邊設(shè)計(jì)真沙灘，海灣邊設(shè)計(jì)成無(wú)限邊界，恰似一池碧水涌宅區(qū)。2001年，深圳組織了一場(chǎng)針對(duì)外銷(xiāo)的“港交會(huì)”，其間，深圳市政府發(fā)布了這樣一個(gè)信息：深圳準(zhǔn)備將紅樹(shù)灣填海區(qū)一塊占地面積約2.9公里的土地進(jìn)行拍賣(mài)，但是分割還是整體出讓暫時(shí)未定。因其地塊之大，創(chuàng)深圳公開(kāi)出讓之最，香港媒體稱之為“地王”。不知是考慮其體量實(shí)在太大，無(wú)人能“吃”下，還是出于其它原因，另四塊根據(jù)情況再確定轉(zhuǎn)讓時(shí)間。一時(shí)間，“地王”成為深港媒體關(guān)注的關(guān)注。2001年12月6日，深圳會(huì)堂，各大媒體齊集，百仕達(dá)、萬(wàn)科與茂盛爭(zhēng)。最終，泰華地產(chǎn)與百仕達(dá)地產(chǎn)分別斥資14.55億和7.5億成功競(jìng)得紅 第九篇l年3月泰華地塊轉(zhuǎn)讓，紅樹(shù)灣地王之一花落中信華南。在飛機(jī)上俯瞰中信紅樹(shù)灣地塊，西面是綠色的深圳沙河18桿國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫、東北面是世界之窗深圳華僑城、東南面是湛藍(lán)的深圳灣，遠(yuǎn)眺香港天水圍……一副富有建設(shè)現(xiàn)代濱海豪宅資源的地塊在眼中呈現(xiàn)。二、深圳豪宅市場(chǎng)需求旺盛豪宅在一個(gè)城市住房市場(chǎng)中的結(jié)構(gòu)，應(yīng)該和一個(gè)城市私人財(cái)富的結(jié)構(gòu)有關(guān)，同時(shí)也與一個(gè)城市的豪宅市場(chǎng)的消費(fèi)需求有關(guān)。在一個(gè)成熟的市場(chǎng)里，豪宅的數(shù)量應(yīng)該占總的住宅存量的5茗~10鬈。豪宅越熱銷(xiāo)，香蜜湖和華僑城片區(qū)的豪宅物業(yè)均保持了良好的銷(xiāo)售狀態(tài)。比如在2003年，水榭花都二期開(kāi)盤(pán)3個(gè)月即告罄，熙園開(kāi)盤(pán)1個(gè)月銷(xiāo)售過(guò)半，中旅國(guó)際公館一期銷(xiāo)售也早已過(guò)半，波托菲諾純水岸及天鵝堡二期從價(jià)位上來(lái)看，2003年熱銷(xiāo)的豪宅普遍均價(jià)較高，紅樹(shù)東方均價(jià)約均價(jià)普遍較2002年略高，銷(xiāo)售的速度也較不俗，充分說(shuō)明深圳豪宅市場(chǎng)的需求還是存在的，并且市場(chǎng)需求還比較旺盛。大海零距離對(duì)話的萬(wàn)科·十七英里、地處大小梅沙之間的天琴灣等，被公認(rèn)為深圳新一代豪宅的代表作。據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳總計(jì)2002-2004年約有500萬(wàn)平方米的豪華住宅單位推出。紅樹(shù)灣填海區(qū)是深圳豪宅競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的一個(gè)區(qū)域，同片區(qū)的華僑城天鵝堡、世紀(jì)村日月府、瑞河耶納和紅樹(shù)西岸等高檔項(xiàng)目對(duì)中信紅樹(shù)灣帶來(lái)較大的競(jìng)爭(zhēng)威脅。I第九篇1.百仕達(dá)·紅樹(shù)西岸①項(xiàng)目檔案物業(yè)類(lèi)別：住宅建筑類(lèi)別：小高層、高層建筑面積：255300平方米幼兒園：3000平方米物業(yè)地址：南山濱海大道旁開(kāi)發(fā)商：深圳市百仕達(dá)實(shí)業(yè)有限公司投資商：深圳市百仕達(dá)實(shí)業(yè)有限公司拍賣(mài)地價(jià)：7.8億元人民幣②工程進(jìn)度2004年5月部分主體達(dá)到20層：2004年10月底，紅樹(shù)西岸樓體封頂；2006年上半年，紅樹(shù)西岸全部工程竣工驗(yàn)收。③設(shè)計(jì)單位方案設(shè)計(jì)單位：美國(guó)AR0施工圖設(shè)計(jì)單位：深大設(shè)計(jì)院景觀設(shè)計(jì)單位：美國(guó)EDAW外墻顧問(wèn)公司：美國(guó)ARUP室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)：美國(guó)ARO、香港高文安、法國(guó)DBI④項(xiàng)目特色 第九篇l年公開(kāi)投標(biāo)價(jià)高達(dá)7.8億元人民幣，總建筑面積為25.53萬(wàn)平方米，地面2.瑞河耶納①項(xiàng)目檔案物業(yè)地址：紅樹(shù)灣，深灣三路與深灣四路之間發(fā)展商：東部集團(tuán)米左右定價(jià)策略：走高端路線停車(chē)位：未定入市時(shí)間：可能與中信紅樹(shù)灣同時(shí)②項(xiàng)目特色6家地產(chǎn)商里，該項(xiàng)目建筑密度最低，容積率僅為1.4。小區(qū)沿中心人工湖及環(huán)島的河畔環(huán)形景觀道是小區(qū)公共活動(dòng)與景觀的主干線，區(qū)內(nèi)9個(gè)住宅組團(tuán)均圍繞這一環(huán)形景觀道布置。3.華僑城天鵝堡二期Il區(qū)①項(xiàng)目檔案物業(yè)地址：僑香路以南、香山街以北、天鵝湖以西發(fā)展商：華僑城地產(chǎn)主力戶型：四房、五房目標(biāo)客戶：認(rèn)同華僑城高品質(zhì)生活的高收入人群I第九篇②項(xiàng)目特色在一期30000余平方米歐洲皇家園林的基礎(chǔ)上，天鵝堡二期Ⅱ區(qū)“空中別墅”升級(jí)版的園林面積躍升到40000多平方米，使住宅完全融入周邊懷。華僑城是中國(guó)旅游地產(chǎn)的開(kāi)路者，盡管名聲顯赫，但行事低調(diào)。其開(kāi)成功指標(biāo)之一。4.世紀(jì)村·日月府④項(xiàng)目檔案建筑類(lèi)型：高層開(kāi)發(fā)商：沙河實(shí)業(yè)股份有限公司地址：沙河?xùn)|路東，深南大道南②項(xiàng)目特色色。世紀(jì)村共分為：嘉和府、如意府、王府、日月府幾大組團(tuán)，其中日月府，屬于世紀(jì)村的三期。5.紅樹(shù)灣片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)激烈華僑城天鵝堡、百仕達(dá)·紅樹(shù)西岸、瑞河耶納、世紀(jì)村等攜著海風(fēng)粉墨登場(chǎng)，已經(jīng)打響了同區(qū)位激烈的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。瑞河耶納總建筑面積106400HOUSE,均價(jià)將在17000元／平方米以上。瑞河耶納總策劃師認(rèn)為：“這個(gè)價(jià)位相對(duì)于瑞河耶納這類(lèi)準(zhǔn)豪宅完全是合理的。華僑城的景觀豪宅面臨著農(nóng)民房與中低檔商品房的夾擊，也是四個(gè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中距離中信紅樹(shù)灣較近 第九篇l的樓盤(pán)。相對(duì)于華僑城成熟的社區(qū)配套，中信紅樹(shù)灣面臨配套缺乏的競(jìng)爭(zhēng)壓力。中信紅樹(shù)灣是中信華南2004年的龍頭項(xiàng)目和形象工程，深圳關(guān)內(nèi)土地越來(lái)越稀缺，而且具有豪宅價(jià)值的地塊越來(lái)越少，中信紅樹(shù)灣景觀資源非常豐富，打造面向高端市場(chǎng)的精品項(xiàng)目，將來(lái)肯定是要升值的。（三）“公共、共有、共生”三大原則開(kāi)發(fā)產(chǎn)品并沒(méi)有形成或者說(shuō)沉淀出真正屬于自己特色的、或山居、或海居、或山海居住文化，這一方面有自然社會(huì)和市場(chǎng)發(fā)展的原因，如消費(fèi)者生活素質(zhì)和觀念的變化、社會(huì)階層分化和階層文化的形成、混合的人口構(gòu)成和復(fù)合文遠(yuǎn)而系統(tǒng)的城市規(guī)劃和發(fā)展經(jīng)驗(yàn)引導(dǎo)，讓城市建設(shè)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)始終缺乏一種強(qiáng)勢(shì)的、持久的主流模式，加上基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和城市定位的快速轉(zhuǎn)型，因此城市發(fā)展面貌價(jià)值取向較為模糊。目前許多灣區(qū)物業(yè)的價(jià)值亮點(diǎn)僅僅停留在景觀、或者建筑藝術(shù)的表達(dá)好證明。中信紅樹(shù)灣的內(nèi)涵。原版文件僅限群內(nèi)成員交流1.第一個(gè)原則：公共價(jià)值原則“城市空間與居住空間的營(yíng)造同等重要”，不同的場(chǎng)所精神及其體驗(yàn)，歸居住者共同擁有，這就是公共價(jià)值原則。中信紅樹(shù)灣利用南北地塊分離式中央綠化休閑廣場(chǎng)，在南面設(shè)置了休閑會(huì)所，在北側(cè)設(shè)置商務(wù)會(huì)所，聯(lián)系南北地塊，并圍繞其作為節(jié)點(diǎn)，創(chuàng)造一個(gè)生活區(qū)，統(tǒng)領(lǐng)社區(qū)生活，形成一種領(lǐng)域感、歸屬感和家園感。2.第二個(gè)原則：共有價(jià)值原則此原則旨在把景觀資源利用最大化，通過(guò)外部景觀資源及內(nèi)部景觀的格。中信紅樹(shù)灣提出了41旋轉(zhuǎn)的創(chuàng)造性機(jī)理，譬如L形住宅都是面向沙I第九篇城、世界之窗景觀；另外圍繞著白石二道有120米寬的視覺(jué)走廊，給后排可眺望遠(yuǎn)景，也可以享受中央公園、深圳灣以及世界之窗的景觀，實(shí)現(xiàn)景觀價(jià)值的共享。3.第三個(gè)原則：共生價(jià)值原則HOHE與城市空間相考慮，使得建筑在灣區(qū)既宏觀大氣又協(xié)調(diào)優(yōu)雅。二、以“打造經(jīng)典”為目標(biāo)進(jìn)行設(shè)計(jì)規(guī)劃說(shuō)，先天資源很重要，但后天設(shè)計(jì)也很重要。如果從國(guó)外copy一樓盤(pán)，回來(lái)加工再利用，就辜負(fù)了這么優(yōu)越的地塊。必須要學(xué)習(xí)別人優(yōu)秀的東西，但需要“因地制宜、原創(chuàng)經(jīng)典”。其實(shí)中信紅樹(shù)灣的產(chǎn)品設(shè)計(jì)算中信紅樹(shù)灣處在紅樹(shù)灣一個(gè)中點(diǎn)位置上，與水平地面形成1.5米的落差，區(qū)域空間感開(kāi)闊，景觀均好性突出，可看到東面華僑城歡樂(lè)谷、西面高爾夫球場(chǎng)、北面塘朗山、南面深圳灣。中信紅樹(shù)灣基于所在深圳紅樹(shù)灣區(qū)地理位置中占據(jù)的資源優(yōu)勢(shì)，借鑒世界灣區(qū)發(fā)展規(guī)律，分析、論證中國(guó)的最適宜人居主題定位：現(xiàn)代嶺南文化，營(yíng)造具有現(xiàn)代嶺南風(fēng)格的中國(guó)灣區(qū)生活。（一）規(guī)劃思路：實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想比肩世界灣區(qū)豪宅什么是灣區(qū)作品？國(guó)際上幾乎所有的著名海灣，橘城也好，溫哥華也館、畫(huà)廊、酒吧、藝術(shù)家聚居地，都是存在的，并且是24小時(shí)運(yùn)作。這是一種城市形態(tài)，整體規(guī)劃非常強(qiáng)，生活品種非常豐富，步行體系非常強(qiáng) 第九篇l大，這才是灣區(qū)作品。作為中國(guó)首次大規(guī)模新型物業(yè)形態(tài)一一灣區(qū)豪宅，中信紅樹(shù)灣以最大化利用城市有效資源為設(shè)計(jì)理念，在共有價(jià)值原則的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造性的運(yùn)用41。角全板式斜列布局，充分挖掘出中信紅樹(shù)灣豐富的景觀資源，從而良好居住環(huán)境。最為難得的每家都是南北通透，二梯二戶，并做到了對(duì)沙河高爾夫景觀的最大可能利用。營(yíng)造灣區(qū)生活環(huán)境，主要體現(xiàn)在街區(qū)和尺度上，設(shè)計(jì)出3層或者5層的“TOWNHOHE”與高層物業(yè)的組合。建筑外立面選擇了灰色。灰色是包容一切的大背景，使得建筑更加空靈而意境深遠(yuǎn)。采用了類(lèi)似加拿大溫哥華區(qū)域的基本處理手法，讓灰色形成一種放松的建筑意向。（二）進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)單位甑別計(jì)？中信紅樹(shù)灣項(xiàng)目決策層在討論會(huì)上異口同聲：選擇知名的規(guī)劃設(shè)計(jì)公標(biāo)簽，中信紅樹(shù)灣項(xiàng)目決策層又開(kāi)始了爭(zhēng)論：筑設(shè)計(jì)還是園林設(shè)計(jì)，不少高檔次樓盤(pán)都交給了國(guó)外的建筑大師擔(dān)綱。雖然目前市場(chǎng)上的境外設(shè)計(jì)標(biāo)簽占據(jù)了相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)份額，但國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)標(biāo)簽也表現(xiàn)出色，而且越來(lái)越得到地產(chǎn)商的肯定和尊重。在深圳，就有不少項(xiàng)目，包括一些大型項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)是由國(guó)內(nèi)建筑師擔(dān)綱。如黃埔雅苑的項(xiàng)目建筑師是深圳陳世民建筑師事務(wù)所；閩泰地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的濱海之窗、南國(guó)麗城是由深圳華森建筑與工程設(shè)計(jì)顧問(wèn)有限公司設(shè)計(jì)；歐陸經(jīng)典建筑設(shè)計(jì)單位是深圳市華陽(yáng)國(guó)際建筑設(shè)計(jì)公司；作為深圳又一標(biāo)志性的商業(yè)建筑，鉆石廣場(chǎng)由著名的建筑設(shè)計(jì)大師張?jiān)谠淌谠O(shè)計(jì)；同樣作為深圳金地2004年的主打項(xiàng)目，香蜜山的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，前后在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行了四次招標(biāo)，最終選擇了上海日清建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所擔(dān)綱設(shè)I第九篇計(jì)等等。2.觀察：高檔項(xiàng)目多為國(guó)外設(shè)計(jì)標(biāo)簽無(wú)論是建筑還是景觀設(shè)計(jì)，不少開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目設(shè)計(jì)上，聘請(qǐng)的是境外上，更熱哀于國(guó)際招標(biāo)，請(qǐng)國(guó)外知名的設(shè)計(jì)公司擔(dān)綱設(shè)計(jì)。如重慶假日濱江花園整個(gè)小區(qū)設(shè)計(jì)是由加拿大的設(shè)計(jì)大師擔(dān)綱設(shè)計(jì)；上海昆山克拉水城特聘著名加拿大“艾凱奇建筑設(shè)計(jì)公司”擔(dān)綱設(shè)計(jì)；萬(wàn)科·蘭喬圣菲別墅（上海）由美國(guó)著名建筑設(shè)計(jì)師JWDA擔(dān)綱設(shè)計(jì)；總占地2000畝，總建筑面積100萬(wàn)平方米的珠江國(guó)際城是由國(guó)際著名的美國(guó)EDSA主筆園林設(shè)計(jì)，澳洲五合國(guó)際負(fù)責(zé)建筑設(shè)計(jì)，充分體現(xiàn)生命與自然的靈動(dòng)、健康與和諧之美等等。在深圳，國(guó)外設(shè)計(jì)標(biāo)簽更是比比皆是。如蘭溪谷小區(qū)規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)由新加坡雅科本設(shè)計(jì)管理服務(wù)有限公司擔(dān)綱；蔚藍(lán)海岸的建筑規(guī)劃和立面港）有限公司擔(dān)綱；中旅·國(guó)際公館項(xiàng)目二期由澳大利亞頗具盛名的國(guó)際級(jí)設(shè)計(jì)事務(wù)所JPW公司擔(dān)綱設(shè)計(jì)；中航·香水郡的水景園林以“香水之城”格拉斯為藍(lán)本，由加拿大獨(dú)資奧雅園境事務(wù)所擔(dān)綱設(shè)計(jì)；港麗豪園由歐”風(fēng)情，由加拿大設(shè)計(jì)大師Hr.R.Charne1精心主理等等。3.共識(shí)：境外設(shè)計(jì)提升產(chǎn)品價(jià)值保證產(chǎn)品最優(yōu)化談到聘請(qǐng)境外設(shè)計(jì)師，不少開(kāi)發(fā)商的回答幾乎如出一轍。即外籍設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)理念超前、技術(shù)含量高、操作模式和反應(yīng)速度適合開(kāi)發(fā)公司需要。大多數(shù)開(kāi)發(fā)商選擇境外優(yōu)秀設(shè)計(jì)公司是出于高端產(chǎn)品技術(shù)支撐的考慮，操作經(jīng)驗(yàn)豐富以及先進(jìn)理念快速本地化的要求，促使他們選擇了能與公司操作模式對(duì)接的境外設(shè)計(jì)公司。無(wú)疑，各國(guó)設(shè)計(jì)師帶來(lái)了嶄新的設(shè)計(jì)理念，比如，意大利設(shè)計(jì)師在突出公共服務(wù)設(shè)施和公共基礎(chǔ)設(shè)施上大做文章，西班牙設(shè)計(jì)師注重居住社區(qū)的人際交往空間，荷蘭設(shè)計(jì)師在設(shè)計(jì)街道時(shí)連孩子們的喜好都考慮到了，這些新的設(shè)計(jì)理念都是應(yīng)該拿來(lái)的東西。事實(shí)上不少小區(qū)在境外設(shè)計(jì)師的主理之下，確實(shí)贏得了品質(zhì)和房?jī)r(jià)提升，開(kāi)闊了眼界，取得了實(shí)效。境外 第九篇l受，產(chǎn)品在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間都不會(huì)落后。設(shè)計(jì)公司和貝爾高林景觀設(shè)計(jì)公司。（三）四大特色規(guī)劃設(shè)計(jì)定位1.特色一：大尺度和小尺度大尺度：項(xiàng)目空間有南、北區(qū)主題花園，兩條300米長(zhǎng)的斜列向景觀長(zhǎng)軸構(gòu)成一個(gè)巨大的內(nèi)部景觀帶，使得整個(gè)社區(qū)的各個(gè)角度形成約130米的內(nèi)部視覺(jué)走廊，觀賞性強(qiáng)，尺度氣派。尤其是6米高、3000平方米大的連接南北兩區(qū)的“空中大板花園”，體量大、設(shè)計(jì)精美。小尺度：項(xiàng)目建筑與環(huán)境的距離貼近，在嶺南花園中，形成一種視線是內(nèi)部功能完備。項(xiàng)目的園林造園立意體現(xiàn)出嶺南特征，但表現(xiàn)手法上則引入西方現(xiàn)代整體風(fēng)格是：園中園布局，整個(gè)社區(qū)內(nèi)有一條200米長(zhǎng)的景觀中軸，以此為輻射，構(gòu)成大的園林，而每棟TOWNHOHE及高層建筑內(nèi)部，也都有住戶自家的小園林，同時(shí)，還有很多景墻、廊、門(mén)的設(shè)計(jì)，將小園林框起來(lái)，小中見(jiàn)大，這些都是傳統(tǒng)嶺南園林的特征。同時(shí)，由于傳統(tǒng)嶺南園林處理手法復(fù)雜，比如多石雕設(shè)置，因此，貝爾高林就在園林內(nèi)又引進(jìn)了西方造園實(shí)體及融進(jìn)了西方現(xiàn)代手法，通過(guò)簡(jiǎn)單的線條勾勒，將木臺(tái)、石子、沙、玻璃以及燈光等連接起來(lái)，打造與整體建筑風(fēng)格相適應(yīng)的簡(jiǎn)約風(fēng)格。中信紅樹(shù)灣“L”形和“之”形建筑形態(tài)景觀優(yōu)越、無(wú)死角，沿著沙河?xùn)|路，“L”形住宅都是面向沙河?xùn)|側(cè)，沿深圳灣是社區(qū)中央公園以及I第九篇深圳灣景觀，東東北側(cè)是華僑城市、世界之窗景觀；而且“L”形住宅更主要面向高爾夫球場(chǎng)，保證沿沙河?xùn)|路所有住宅戶戶都有高爾夫景觀；圍繞著白石二道有120米寬的視覺(jué)走廊，給后排房屋提供了觀看高爾夫景觀接享受中央公園，深圳灣以及世界之窗美景。在外形設(shè)計(jì)方面，構(gòu)成中信紅樹(shù)灣所有的端柱、窗、水平遮陽(yáng)飄板、遮陽(yáng)百頁(yè)、裝飾百頁(yè)等等全部借鑒世界灣區(qū)物業(yè)現(xiàn)代的設(shè)計(jì)風(fēng)格和元素。4.特色四：41角的建筑布局綜合深圳灣地區(qū)內(nèi)部、外部的環(huán)境、氣候數(shù)據(jù)，在保證居室面100%南向基礎(chǔ)上，計(jì)算出中信紅樹(shù)灣41角的建筑布局方向獲得了理想的全景觀房：客廳有景、臥室有景、廚房有景、多功能房有景，甚至部分衛(wèi)生間都有良好的景觀，更避免了陽(yáng)光過(guò)度照射、海洋季鳳直接對(duì)沖的傳統(tǒng)灣區(qū)物業(yè)的不足，而且，特殊的“口”部設(shè)計(jì)還保證了后層建筑的景觀角度。三、41°靈動(dòng)旋轉(zhuǎn)建筑設(shè)計(jì)按照中信紅樹(shù)灣定位為深圳頂端灣區(qū)豪宅的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，結(jié)合項(xiàng)目地塊的周邊環(huán)境和片區(qū)未來(lái)規(guī)劃發(fā)展要求，該項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)需要領(lǐng)先市場(chǎng)20年。中信紅樹(shù)灣總體建筑規(guī)模為65萬(wàn)平方米，包括配套有6000平方米會(huì)所和3000多平方米中央廣場(chǎng)。根據(jù)中信紅樹(shù)灣的總體規(guī)劃要求，所有建筑呈“之”、“L”形排布，杜絕了建筑中房屋結(jié)構(gòu)性相互遮擋的弊端，并結(jié)構(gòu)。（一）設(shè)計(jì)原則：旋轉(zhuǎn)一平衡旋轉(zhuǎn)平衡布局，非興起之作，而是為了與外界環(huán)境取得平衡。建筑因人而生動(dòng)，因自然而靈氣。為人所用，與自然合為一體的建筑才能夠經(jīng)典傳承，淺水灣如此，東京灣如此，建筑的價(jià)值也體現(xiàn)在此。占有資源，與資源共有共生，真正實(shí)現(xiàn)人居的最大化享在。中信紅樹(shù)灣建筑設(shè)計(jì)在創(chuàng)造性機(jī)理中，與外界環(huán)境取得平衡；與自然合為一體，實(shí)現(xiàn)建筑與環(huán)境之間的平衡交流；實(shí)現(xiàn)建筑與自然之間的平衡 第九篇l溝通。衡。平衡，是建筑對(duì)人性尊重的最大體現(xiàn)，是建筑與自然一體的最融洽的體現(xiàn)。在灣區(qū)，景觀資源豐富，旋轉(zhuǎn)，為了最大化欣賞景觀，與自然共有共生，與景觀做最平衡的溝通，建筑只有如此，才能稱得上灣區(qū)物業(yè)代表之作。旋轉(zhuǎn)布局，切合人性，印證灣區(qū)生活價(jià)值的灣區(qū)生活最大的價(jià)值在于健康舒適。設(shè)計(jì)合理才能有適度的尺度體驗(yàn)；景觀豐富、視覺(jué)通透無(wú)阻礙才有愉悅的視覺(jué)享受；清新空氣健康才有最基本的健康保障。最大化利用灣區(qū)眾多景觀資源，營(yíng)造良好的生活環(huán)境，體現(xiàn)灣區(qū)生活價(jià)值。從人文角度希望人能在生態(tài)平衡、井井有條的環(huán)境中，尊重個(gè)性，尊重行為，共同營(yíng)造深圳比肩全球的灣區(qū)物業(yè)。（二）設(shè)計(jì)亮點(diǎn)：41°旋轉(zhuǎn)布局中信紅樹(shù)灣結(jié)合具體地形及其它特征，采用41°斜列式布局，在旋轉(zhuǎn)使建筑通透，空氣自由流通于室內(nèi)外；斜列41°布局，樓體坐北朝南，陽(yáng)光自由穿梭于室內(nèi)外。深圳氣候特征屬亞熱帶氣候，常年主導(dǎo)東南風(fēng)，建筑師們對(duì)建筑模式建筑形成角度，有力、相對(duì)地減少了風(fēng)直接吹拂過(guò)來(lái)的阻力，而且避免了陽(yáng)光的直射。沒(méi)有陽(yáng)光的曝曬，卻能很好的享受穿梭于室內(nèi)外的陽(yáng)光。由于戶型南北通透，陽(yáng)光采風(fēng)自然就好，室內(nèi)空氣流通性好。41°斜列式布局，將景觀最大化展現(xiàn)，居住更舒適，使人在建筑中，人在自然里。2.41°平衡尺度，無(wú)阻礙的人居空間41°斜列式布局，能使樓與樓之間的直線距離達(dá)到60多米，將樓體對(duì)視最小化，每棟樓前都做到了沒(méi)有視覺(jué)阻礙物，使視覺(jué)通道無(wú)阻擋，家家戶戶都有寬闊的視野。分析數(shù)據(jù)顯示，中信紅樹(shù)灣90%以上戶型享有G0LF景觀、88%以上I第九篇戶型享有內(nèi)園林景觀，這還不包括海景、中央公園景的享有比例。因?yàn)檫@種優(yōu)越的設(shè)計(jì)，中信紅樹(shù)灣銜接式的平面布局亦避免了住戶相互干擾的可能，更能為套房同時(shí)設(shè)計(jì)出多達(dá)2個(gè)、3個(gè)的入戶花園、室外花園，即使面積較小的普通套房也專為家庭工人獨(dú)辟專用出入口。還有，中信紅樹(shù)灣的TOWNHOHE建筑，連天接地，天井、庭院的內(nèi)部構(gòu)造符合私家大宅需求，并贈(zèng)送面積達(dá)100平方米私家花園。3.41°全板式樓體，拉寬景觀面薄且透，是全板式樓體的設(shè)計(jì)亮點(diǎn)，可以迅速將陽(yáng)光、空氣吸納入建筑內(nèi)部。與“L”型斜列41°布局結(jié)合的板式樓，適應(yīng)了深圳的風(fēng)向，保正了房間內(nèi)部每個(gè)功能區(qū)都通透采風(fēng)：同時(shí)，全板式樓體，更利于拉寬景觀面，讓來(lái)源于建筑內(nèi)部的眺望，更無(wú)阻礙。（三）格調(diào)化的外觀設(shè)計(jì)“L”形的承重墻延伸，使空間得到更大更合理的利用。構(gòu)成中信紅樹(shù)灣所有的端柱、窗、水平遮陽(yáng)飄板、遮陽(yáng)百頁(yè)、裝飾百頁(yè)等等，全部借鑒世界灣區(qū)物業(yè)現(xiàn)代的設(shè)計(jì)風(fēng)格和元素。中信紅樹(shù)灣建筑外立面大膽借鑒如加拿大溫哥華地區(qū)的灰色，灰色是包容一切的“原色”，跳躍的冷灰、暖灰與任何環(huán)境色都相協(xié)調(diào)。使得建筑更加空靈而意境深遠(yuǎn)，形成一種放松的建筑意向。中信紅樹(shù)灣創(chuàng)造的格調(diào)化的灣區(qū)居住空間，曾經(jīng)有深圳某豪宅開(kāi)發(fā)商大型地產(chǎn)集團(tuán)總經(jīng)理參觀完中信紅樹(shù)灣，回到公司立即召集檢討會(huì)，重新評(píng)估自己的設(shè)計(jì)思想及體系。四、多空間園林景觀設(shè)計(jì)想，必須要有載體，必須要有自己的文化環(huán)境，才能創(chuàng)造比肩全球的灣區(qū) 第九篇l場(chǎng)、道路等設(shè)計(jì)創(chuàng)造更多空間打造獨(dú)特的文化環(huán)境，從而建造比肩全球的灣區(qū)物業(yè)。（一）“現(xiàn)代嶺南園林風(fēng)格”設(shè)計(jì)定位中信紅樹(shù)灣項(xiàng)目的園林由貝爾高林負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)，造園立意體現(xiàn)出嶺南特征，但表現(xiàn)手法上則引入西方現(xiàn)代簡(jiǎn)潔的線條勾勒，“框中取景，小中見(jiàn)大”。整體風(fēng)格是：園中園布局，整個(gè)社區(qū)內(nèi)有一條200米長(zhǎng)的景觀中軸，以此為輻射，構(gòu)成大的園林，而每棟TOWNI-IOME及高層建筑內(nèi)部，也都有住戶自家的小園林，同時(shí)，還有很多景墻、廊、門(mén)的設(shè)計(jì)，將小園林框起來(lái)，小中見(jiàn)大，這些都是傳統(tǒng)嶺南園林的特征。同時(shí)，由于傳統(tǒng)嶺南園林處理手法復(fù)雜，比如多石雕設(shè)置，因此，貝爾高林就在園林內(nèi)又引進(jìn)了西方造園實(shí)體及融進(jìn)了西方現(xiàn)代手法，通過(guò)簡(jiǎn)單的線條勾勒，將木臺(tái)、石子、沙、玻璃以及燈光等連接起來(lái)，打造與整體建筑風(fēng)格相適應(yīng)的簡(jiǎn)約風(fēng)格。這是貝爾高林迄今為止所設(shè)計(jì)的第一個(gè)現(xiàn)代嶺南風(fēng)格園林，也是在深圳首次完整地使用。南文化的風(fēng)格和元素設(shè)計(jì)中信紅樹(shù)灣園林，但是仍然需要通過(guò)小尺度與大尺度的糅合來(lái)表現(xiàn)，創(chuàng)造出氣勢(shì)磅礴的濱海園林形態(tài)。站在中信紅樹(shù)灣樓上欣賞園林景致，第一印象的就是兩條西北東南格局的約300米超闊景觀軸線，這是深圳再也找不出來(lái)的大型景觀規(guī)劃，甚至在中國(guó)所開(kāi)發(fā)的著名社區(qū)內(nèi)也難得一見(jiàn)。中信紅樹(shù)灣園林中式營(yíng)造，但是其超闊景觀軸線的構(gòu)成，卻頗類(lèi)似歐洲皇室園林的恢弘大氣在園林規(guī)劃上，分為南北兩個(gè)地塊的中信紅樹(shù)灣園林被規(guī)劃成4個(gè)大區(qū)及一個(gè)空間景區(qū)，按照中國(guó)傳統(tǒng)的園林構(gòu)造思想，特別是在夏天炎熱的深圳地區(qū)，盡可能地栽種大量樹(shù)冠密織的喬木、槐木，以創(chuàng)造陰涼的社區(qū)環(huán)境。從現(xiàn)有規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙上可以看到，沿著中信紅樹(shù)灣主入口處開(kāi)始，高大的樹(shù)木排列于道路兩側(cè)，林陰遮蔽了大部分陽(yáng)光的照射，同時(shí)也有意識(shí)地阻礙了樓宇之間和園林活動(dòng)區(qū)的視線對(duì)沖問(wèn)題。這種茂密的植被還分布在游泳池周?chē)緭踝×讼奶煊斡镜年?yáng)光暴I第九篇曬，使得整個(gè)中信紅樹(shù)灣園區(qū)都處于一種幽雅的環(huán)境中，并襯托出嶺南園林幽、深、曠、雄、奇、險(xiǎn)的景觀文化特色。近景，現(xiàn)代嶺南風(fēng)情園林景觀構(gòu)思巧妙，以沙、石、水、竹等天然材3000平方米空中園林、雕塑、盆景、石墻等等構(gòu)成約15萬(wàn)平方米超大灣區(qū)園林。觀、名商高爾夫景觀、深圳灣景觀、蛇口景觀等；沿深圳灣一路，可以直接觸及到中央公園景觀、世界之窗景觀、深圳灣景觀等，整個(gè)外部非常開(kāi)揚(yáng)，兩邊還都同時(shí)可以親近到深圳灣的晨曦、落霞之美。這一切都在中信紅樹(shù)灣的不同居室內(nèi)可完美欣賞得到。遠(yuǎn)景，根據(jù)政府給予中信紅樹(shù)灣灣區(qū)建筑高度的規(guī)劃，園博園、塘朗山黃牛垅公園、香港元朗等景觀映入眼簾?？梢哉f(shuō)“在中信紅樹(shù)灣沒(méi)有一處不觀景”。中信紅樹(shù)灣的景觀構(gòu)成在外，更在于內(nèi)。傳統(tǒng)意識(shí)里，濱海住宅似乎人居環(huán)境的中信紅樹(shù)灣高層住宅，在深圳建立起海灣上空的內(nèi)景“庭院”形態(tài)的新豪宅高度，讓每一戶人家都擁有一個(gè)具備內(nèi)庭院景觀的豪宅。中信紅樹(shù)灣高層住宅中，95%以上的住宅擁有不同類(lèi)型的、甚至多達(dá)2個(gè)、3個(gè)私家住宅花園。極為獨(dú)特的花園系統(tǒng)分為三種類(lèi)型：入戶花園、戶內(nèi)花園、天井花園，平均面積在11~20平方米之間。區(qū)別于局促的小空間，全是較大尺度的真正意義上的花園；三面玻璃通透室內(nèi)空間，一面完全打開(kāi)朝向外環(huán)境的設(shè)計(jì)形態(tài)把自然、生態(tài)、資源引入內(nèi)環(huán)境，是身心的完全 第九篇l享受。（四）著重細(xì)部景觀處理1.細(xì)部園藝設(shè)計(jì)相當(dāng)“顯眼”整個(gè)園區(qū)中采用了許多的沙、石、木、竹、玻璃、鋼材，于自然中構(gòu)成了一種現(xiàn)代造化的人工和諧，目前已經(jīng)竣工的售樓處即是這一風(fēng)格最佳的實(shí)體表現(xiàn)。由南到北，中信紅樹(shù)灣園林內(nèi)設(shè)計(jì)了很多木臺(tái)走廊、石臺(tái)小徑，既天然又趣味十足。其中更特別隱藏了淡雅的夜晚燈光，一到寧?kù)o的黑夜，天籟聲中，漫步在光感十足的園林夜色就是閑適生活中的又一類(lèi)享受。況且中信紅樹(shù)灣所有的40多個(gè)景觀節(jié)點(diǎn)及園林小品都經(jīng)過(guò)原創(chuàng)設(shè)計(jì)注冊(cè)，在中國(guó)其他地方絕找不到這樣的園林設(shè)計(jì)。2.水是灣區(qū)物業(yè)永恒的主題中信紅樹(shù)灣內(nèi)同樣重視水體的運(yùn)用。呈斜列布局的整體兩條約300米長(zhǎng)的景觀軸線帶中，水占據(jù)了較大面積，切實(shí)營(yíng)造出在海灣地區(qū)親水的場(chǎng)景。甚至在中心區(qū)“樓王”的設(shè)計(jì)里，水環(huán)繞樓體而行，不經(jīng)意問(wèn)望去，，46中信紅樹(shù)灣找到那種熟悉的味道。五、引入“空中庭院”戶型設(shè)計(jì)中信紅樹(shù)灣的熱銷(xiāo)得益于其“空中庭院”的產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)，有人妒忌說(shuō)，院廊設(shè)計(jì)”；有人卻認(rèn)為中信紅樹(shù)灣的“空中庭院”設(shè)計(jì)是深圳以往空中花園戶型、入戶花園戶型、以及大露臺(tái)戶型設(shè)計(jì)優(yōu)點(diǎn)的集成者，還有觀點(diǎn)灣的“空中庭院”戶型設(shè)計(jì)水平有待提高。究竟哪一種觀點(diǎn)是正確的？（一）從“入戶花園”到“空中庭院”2002年深圳地產(chǎn)戶型創(chuàng)新應(yīng)該屬“入戶花園”，這個(gè)創(chuàng)新徹底改變了I第九篇半，是一個(gè)“雙贏”的策略?，F(xiàn)在“入戶花園”已是一個(gè)非常平常園”的首創(chuàng)，但規(guī)模應(yīng)用應(yīng)是第一的。豪宅”項(xiàng)目紛紛上馬，標(biāo)配就是“大露臺(tái)”，其他中檔樓盤(pán)也是緊跟，形降低了住宅的私密性，降低了住宅的有效使用面積。大露臺(tái)）的鴻榮源地產(chǎn)現(xiàn)開(kāi)發(fā)寶安首席豪宅鴻景園就主動(dòng)在建筑方案上拿下大露臺(tái)。紅樹(shù)灣片區(qū)以中信紅樹(shù)灣為代表的戶型設(shè)計(jì)中也極少采用大露臺(tái)，即使設(shè)計(jì)有大露臺(tái)的單位也是非常小的挑空面積。2004年深圳地產(chǎn)“大露臺(tái)”戶型回歸理出來(lái)，就是“空中庭院”或“空中院館”，給戶型設(shè)計(jì)注入新活力。240平米“空中院館”的戶型是“空中庭院”的最強(qiáng)音，影響力最大?！叭霊艋▓@”，“大露臺(tái)”，“空中庭院”都是深圳地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中戶型一項(xiàng)局，對(duì)于一梯多戶入戶門(mén)的結(jié)構(gòu)合理構(gòu)成。“大露臺(tái)”的設(shè)計(jì)無(wú)助于戶型的空間結(jié)構(gòu)布局，會(huì)因?yàn)椤按舐杜_(tái)”犧牲整體或局部的布局合理性?！翱罩型ピ骸钡脑O(shè)計(jì)有助于戶型的空間結(jié)構(gòu)布局，尤其對(duì)于大戶型房間走廊過(guò)長(zhǎng)的修正，增加整體的通透性和采光，引導(dǎo)一種全新的居家方式?！翱罩型ピ骸钡某霈F(xiàn)是一種重要的創(chuàng)新，引入傳統(tǒng)的院落概念，對(duì)居家的新方式是一個(gè)探討。（二）中信紅樹(shù)灣空中庭院設(shè)計(jì)項(xiàng)目大多數(shù)的主臥、客廳能看到深圳灣、沙河高爾夫球場(chǎng)、華僑城主題公并引入都市單元、疊層復(fù)式、花園洋房等住宅形式。新戶型在深圳創(chuàng)造了內(nèi)聚性空間：空中院館，即在多數(shù)戶型中，建筑單位在靠近客廳、餐廳以 第九篇l及功能房之間，再設(shè)計(jì)一個(gè)20多平方米的內(nèi)部庭園，使之成為家庭生活的中心點(diǎn)，兼顧了住家的私密性與安全性，并提供了室內(nèi)居住空間與室外景觀空間的積極過(guò)渡，此外，這個(gè)空間還可以由業(yè)主根據(jù)自己的喜好而加以改變。由于內(nèi)庭園的設(shè)計(jì)，中信紅樹(shù)灣多數(shù)戶型可三面采光。中信紅樹(shù)灣著名的空中院館戶型是很多主要的功能空間圍繞著院落，院落是家庭的中心。通過(guò)院落可以將自然引入室內(nèi)，建筑師給予業(yè)主一個(gè)強(qiáng)烈的引導(dǎo)的提示。在這個(gè)設(shè)計(jì)可以清楚的看到“客廳一書(shū)房一餐廳“均通過(guò)家庭相互聯(lián)系，空間的相互滲透，形成了一個(gè)超大的空間。同時(shí)院落本身一個(gè)面又面向自然空間，因此空間被無(wú)限的放大。從現(xiàn)代人對(duì)居家空間的理解來(lái)看，此戶型也是空間延展的經(jīng)典。如圖，著色部分以院落為中心，形成了大面積的空間的聯(lián)合，形成了而解，一些戶型可以借鑒“空中院落”解決一些長(zhǎng)走廊的弊病。（三）中信紅樹(shù)灣戶型展示比較新穎時(shí)尚的46借鑒意義。以院落為中心的居家價(jià)值取向，在城市高層住宅中實(shí)現(xiàn)，對(duì)現(xiàn)代城市人來(lái)說(shuō)，是一種六成功運(yùn)用心理戰(zhàn)術(shù)營(yíng)銷(xiāo)如今一個(gè)樓盤(pán)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的成功，除了質(zhì)量、設(shè)計(jì)等因素外，營(yíng)銷(xiāo)成為越來(lái)越不可忽視的力量。中信紅樹(shù)灣項(xiàng)目從一開(kāi)始，就把營(yíng)銷(xiāo)管理揉進(jìn)項(xiàng)目，無(wú)論是項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，還是規(guī)劃設(shè)計(jì)，都充分考慮了營(yíng)銷(xiāo)的需要，確保自始至終項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)上的一致性、連貫性。一個(gè)耀眼的亮相，一路縱深的推進(jìn)，中信紅樹(shù)灣立足稀缺的地塊價(jià)值，精準(zhǔn)選定營(yíng)銷(xiāo)策略，將先天優(yōu)勢(shì)延伸到最終勝局。元。在中信紅樹(shù)灣、香蜜湖l號(hào)、紅樹(shù)西岸三大豪宅項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)并且左右深圳豪宅刻度的背景下，中信紅樹(shù)灣在這個(gè)敏感階段率先“發(fā)音”，讓業(yè)界I第九篇在振奮之余又深感意料之中。中信紅樹(shù)灣一期創(chuàng)造了2D04年度深圳豪宅市場(chǎng)的新高，隨著一期高層住宅和別墅的近乎售馨，“中信紅樹(shù)灣現(xiàn)象”成為業(yè)界爭(zhēng)說(shuō)的焦點(diǎn)，在深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫。有業(yè)內(nèi)人士曾經(jīng)如此感慨：“一個(gè)原先沒(méi)有太大的品牌知名度的公司竟然做出了讓諸多汗顏的事情。這是深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)從未有過(guò)的！。（一）區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手強(qiáng)，競(jìng)爭(zhēng)激烈這個(gè)天生優(yōu)越、不可復(fù)制的豪宅環(huán)境，連著有三個(gè)大型豪宅項(xiàng)目一一中信紅樹(shù)灣、瑞河耶納和百仕達(dá)紅樹(shù)西岸，三大樓盤(pán)均在今年啟動(dòng)，無(wú)論在地段、環(huán)境還是產(chǎn)品品質(zhì)均互可媲美，競(jìng)爭(zhēng)可謂白熱化。富，東面臨華僑城歡樂(lè)海岸、西面是高爾夫、北面是塘朗山、南面深圳灣正著。中信紅樹(shù)灣面臨的另一個(gè)難題是：三個(gè)樓盤(pán)當(dāng)中，以中信紅樹(shù)灣規(guī)模以怎樣的手法來(lái)擺脫片區(qū)內(nèi)三大豪宅的白熱化競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，爭(zhēng)取最好的市場(chǎng)業(yè)績(jī)？（二）挖掘項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)和亮點(diǎn)首先，中信紅樹(shù)灣在三大豪宅中搶先面市，先拔頭籌贏得了先機(jī)。在優(yōu)越的先天條件下，開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上頗費(fèi)心思，園林、景觀、戶型、規(guī)劃、樓體結(jié)構(gòu)等都有創(chuàng)新，致力于展現(xiàn)一種從產(chǎn)品到作品的追求，以高端產(chǎn)品向客戶展示了實(shí)力。其次，中信紅樹(shù)灣以戶型彌補(bǔ)了海景的不足。為了最大限度地享受景觀，中信紅樹(shù)灣沿東南和西南向排列，所有建筑呈“之”、“L”形排布，保證了戶戶向南、房房有景。在其建筑中加入空中院館的設(shè)計(jì)，盡量拔高建筑的高度，降低密度。尤為令人嘆服的是其在保證居室100%面南的基 第九篇l礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)出41的建筑布局方向，這樣令每套單位獲得了最理想的景觀。無(wú)論站在中信紅樹(shù)灣哪一套房子里，南邊都是毫無(wú)遮擋的大海。大海的起點(diǎn)，是一條正在建設(shè)中的體現(xiàn)深圳生活品質(zhì)的15公里長(zhǎng)的濱海長(zhǎng)廊，它是深圳濱海城市的象征，也將是這個(gè)城市絕版的海濱景觀。（三）明確定位，低開(kāi)高走進(jìn)行市場(chǎng)推廣—比肩全球的灣區(qū)物業(yè)海灣、灣區(qū)概念的引入給人傳遞了一種休閑、明快的異國(guó)情調(diào)?！盀硡^(qū)物業(yè)，比扇全球”的口號(hào)得到迅速有效的傳播并與同類(lèi)產(chǎn)品形成了比較外，舉世聞名的頂級(jí)豪宅多為灣區(qū)物業(yè)?！盀硡^(qū)”象征著自然的美好、空氣的潔凈、氣氛的安恬和其他一些因人而異的感受。因此，將項(xiàng)目定位為灣區(qū)物業(yè)這樣一種新的物業(yè)類(lèi)型，與傳統(tǒng)豪宅做了有效的角色區(qū)分，成為形而上的領(lǐng)導(dǎo)者?；诰珳?zhǔn)的命名和定位，中信紅樹(shù)灣在大眾媒體一亮相，就建立起了高端物業(yè)的形象。6空間感相當(dāng)開(kāi)闊，景觀型、豐富的包容性，以不可復(fù)制的態(tài)度向深圳灣、向中國(guó)的灣區(qū)提交一部比肩全球的灣區(qū)作品。2.低開(kāi)高走苦心蓄客節(jié)點(diǎn)式營(yíng)銷(xiāo)突破、貴賓卡升級(jí)和兩次選房形成了中信紅樹(shù)灣的三次節(jié)點(diǎn)式營(yíng)銷(xiāo)模式，這種模式的特點(diǎn)在于合理制造了市場(chǎng)稀缺感，吸引市場(chǎng)注①低門(mén)檻迎客2004年6月12日上午，一直以來(lái)備受深圳地產(chǎn)界關(guān)注的深圳灣“地王”項(xiàng)目終于揭開(kāi)神秘面紗，中信紅樹(shù)灣在華僑城威尼斯酒店召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，公布了中信紅樹(shù)灣第一期的工程進(jìn)展?fàn)顩r，同時(shí)正式開(kāi)始預(yù)約登記I第九篇貴賓卡。貴賓卡除具備優(yōu)先確認(rèn)選房順序的權(quán)益外，還享有發(fā)展商贈(zèng)送的售樓處咖啡吧的簽單消費(fèi)權(quán)，用低門(mén)檻及其附加值最大化地為項(xiàng)目積累了人氣。中信紅樹(shù)灣項(xiàng)目蓄客過(guò)程中遭遇了更大的挑戰(zhàn)，區(qū)內(nèi)區(qū)外的同類(lèi)項(xiàng)目競(jìng)相亮相。為降低選房風(fēng)險(xiǎn)，提高選房成功率，中信紅樹(shù)灣項(xiàng)目組通過(guò)對(duì)客戶意向的精確摸查，先后推出了面額20萬(wàn)和5萬(wàn)的兩種卡，誠(chéng)意客戶基本鎖定，后續(xù)的二次選房實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額7.8億元，2個(gè)月內(nèi)的銷(xiāo)售額榮登深圳市第四季度龍虎榜第二名。②次遞推進(jìn)攬客有方隨著以實(shí)惠的入市價(jià)格開(kāi)盤(pán)取得勝局，在后續(xù)銷(xiāo)售中，中信紅樹(shù)灣的展示不斷完善，結(jié)合推售策略，項(xiàng)目均價(jià)呈逐步攀升趨勢(shì)，前期購(gòu)買(mǎi)客戶的升值預(yù)期得以實(shí)現(xiàn)。中信紅樹(shù)灣公開(kāi)選房，不僅再次創(chuàng)下深圳豪宅市場(chǎng)的新高，同時(shí)也體現(xiàn)出了置業(yè)者對(duì)于紅樹(shù)灣片區(qū)未來(lái)居住的廣泛看好與認(rèn)同。2004年10月30日，中信紅樹(shù)灣推出的300套高層住宅單位受到市場(chǎng)追捧，當(dāng)日近乎售罄；人氣沸騰，停泊于白石二路和深灣一路的私家車(chē)達(dá)500多輛，到場(chǎng)客戶、嘉賓及業(yè)界同行逾2000人：售樓處外的廣場(chǎng)上，臨時(shí)搭建的等侯區(qū)座無(wú)虛席，在售樓處的一層，參觀區(qū)和辦理選房手續(xù)區(qū)的人流熙攘而井然。③追逐節(jié)點(diǎn)階梯性展示樣板房中信紅樹(shù)灣產(chǎn)品的戶型設(shè)計(jì)是項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一，因此展示的關(guān)鍵就在于一定要把產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)傳遞給客戶，讓客戶有切身體會(huì)，確保項(xiàng)目成功銷(xiāo)售。中信紅樹(shù)灣在操作中采取了分階段做不同展示的方法。中信紅樹(shù)灣營(yíng)銷(xiāo)制勝的亮點(diǎn)在于成功利用了心理戰(zhàn)術(shù)：蓄客時(shí)期的高定位與低門(mén)檻；開(kāi)盤(pán)前制造的高價(jià)值預(yù)期與開(kāi)盤(pán)后比較實(shí)惠的入市價(jià)格。不僅實(shí)現(xiàn)了銷(xiāo)售利潤(rùn)，而且有力地維護(hù)了客戶；全案營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程充分利用了項(xiàng)目的先天地塊價(jià)值優(yōu)勢(shì)，以成功的概念性定位從客觀條件限制和周邊項(xiàng)求，從對(duì)核心客戶的精確摸查出發(fā)，分析客戶價(jià)值觀和生活方式，精準(zhǔn)選 第九篇l取營(yíng)銷(xiāo)手段，以細(xì)節(jié)和嚴(yán)格監(jiān)控保證實(shí)施，有效地傳遞了項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)。中海藍(lán)灣—以快打少，一炮而紅對(duì)中海藍(lán)灣來(lái)說(shuō)，最讓買(mǎi)家津津樂(lè)道的除了該盤(pán)過(guò)硬的產(chǎn)品和中海的牌子，最起決定性因素的還是價(jià)格。作為中海地產(chǎn)進(jìn)軍番禺的扛鼎之作，中海藍(lán)灣早在立項(xiàng)之初就已廣受中海地產(chǎn)對(duì)其具體價(jià)格一直口風(fēng)甚緊，引起業(yè)界對(duì)其價(jià)位的頗多猜測(cè)，大多估計(jì)每平方米要賣(mài)到6000元以上。2004年9月26日，中海地產(chǎn)對(duì)外公布中海藍(lán)灣的開(kāi)盤(pán)售價(jià)：均價(jià)為5100元／平方米，售價(jià)最低的單位4230元／平方米，座向、樓層最好的單一、中海藍(lán)灣總體概況（一）地理位置：直面臨江苑，東臨苗圃，北依珠江，南鄰廣州奧林匹克花園。（二）項(xiàng)目規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)：別墅、洋房產(chǎn)品相結(jié)合小區(qū)直面臨江，整個(gè)項(xiàng)目由9幢小高層及高層洋房（全部2梯2戶或2梯3戶設(shè)計(jì)）和臨江一字排開(kāi)的6幢獨(dú)立式庭院住宅組成。共計(jì)586套單位。1.開(kāi)敞式規(guī)劃布局整個(gè)小區(qū)由高層住宅、疊加式別墅以及相應(yīng)的商業(yè)裙樓及會(huì)所組成：I第九篇采用開(kāi)敞式的布局方式：高層住宅通過(guò)兩梯兩戶和兩梯三戶的平面組合形成曲線的建筑輪廊，既能使有限的臨江面得到延長(zhǎng)，爭(zhēng)取盡可能多的戶數(shù)都擁有美麗的江景，又能表達(dá)出優(yōu)雅浪漫、充滿生命熱情這一設(shè)計(jì)主題：分兩組形成弧形點(diǎn)式布置的疊加別墅群與弧形高層形成既生動(dòng)又整體感強(qiáng)的建筑形象。將中心花園抬高，既有效地阻隔了外部灰塵和噪音的影響，又營(yíng)造了立體景觀并加強(qiáng)從中心花園觀賞江景的效果：在半地下車(chē)庫(kù)引入綠化和景觀；引入疊加式別墅設(shè)計(jì)概念，利用中心花園抬高3.5米的高度巧妙組織上下兩戶的花園，使上下兩戶都擁有各自的私家花園而又互不干擾：高層住宅入口大堂為水景與綠化相融的半公共空間。3.外立面簡(jiǎn)潔優(yōu)美簡(jiǎn)潔現(xiàn)代，整體感強(qiáng)；利用優(yōu)美的曲線造型，創(chuàng)造標(biāo)志性的濱江豪宅形象。二、項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位（一）客戶特征：高學(xué)歷、高收入中海藍(lán)灣目標(biāo)客戶群特征分析項(xiàng)目年齡職業(yè)高收白領(lǐng)，私營(yíng)企業(yè)的中高級(jí)管理人員、私企業(yè)主、自由職業(yè)者及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者等教育程度以大專、本科及以上學(xué)歷的高等教育程度為主家庭結(jié)構(gòu)家庭收入以家庭收入每月8000~15000元為主置業(yè)目的以改善家庭居住條件的二次置業(yè)為主要購(gòu)房目的 第九篇l二、客戶源：來(lái)自天河、東山、海珠、番禺四大區(qū)依次為天河、東山、海珠、番禺（以洛溪板塊原住戶的二次置業(yè)為主體具體如下：1.天河、東山區(qū)工作或居住的高收入白領(lǐng)或企業(yè)主他們?cè)谔旌?、東山區(qū)工作或居住，是一些企業(yè)或公司的中高級(jí)管理人置業(yè)。2.海珠、天河區(qū)的個(gè)體經(jīng)營(yíng)者他們是天河區(qū)和海珠區(qū)的生意人，他們有了一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，想改善目前的家庭居住條件，而且他們?cè)谀撤N程度上都比較信奉“風(fēng)水”一說(shuō)?！耙运疄樨?cái)”，他們會(huì)選擇臨江的樓盤(pán)購(gòu)買(mǎi)住房。3.洛溪區(qū)域住戶的二次置業(yè)者洛溪購(gòu)買(mǎi)了商品房，經(jīng)過(guò)幾年的居住生活，他們對(duì)洛溪區(qū)域的人文環(huán)境、交通狀況和生活6的發(fā)展有了再次置業(yè)的需求，他們希望能在洛溪再購(gòu)買(mǎi)一套較高檔次的住房。4.中海地產(chǎn)的忠實(shí)擁護(hù)者，投資客戶中海地產(chǎn)的企業(yè)品牌已經(jīng)獲得廣州地區(qū)不少市民的關(guān)注和認(rèn)同，其新推的每個(gè)項(xiàng)目能很快的吸引品牌的擁護(hù)者和投資者進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)。三、項(xiàng)目發(fā)展理念定位：江畔舒適感性家居“江畔舒適感性家居”—江畔充滿活力和健康的舒適感性家居環(huán)境景觀：以自然、隨意的手法創(chuàng)造休閑、輕松的環(huán)境氛圍。建筑形象：以柔美的建筑、清新的風(fēng)格創(chuàng)造建筑物與人的親和力，以自然的曲線讓人感到心情舒暢。家居空間：以舒適的個(gè)性化的間隔，以富有質(zhì)感、色調(diào)清新典雅的選材塑造親切、溫暖的感性家居。社