《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 課件 01資產(chǎn)評(píng)估概述

資產(chǎn)評(píng)估概述資產(chǎn)評(píng)估學(xué)20XX/01/01劉勛錄資產(chǎn)評(píng)估的產(chǎn)生與發(fā)展/【學(xué)習(xí)目標(biāo)】0102資產(chǎn)評(píng)估及評(píng)估對(duì)象03資產(chǎn)評(píng)估的目的與價(jià)值類型04資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)與原則05目錄資產(chǎn)評(píng)估程序06【練習(xí)題】07/【學(xué)習(xí)目標(biāo)】01學(xué)習(xí)目標(biāo)資產(chǎn)評(píng)估理論概覽講解資產(chǎn)評(píng)估基本理論，包括概念、要素和實(shí)踐發(fā)展，為后續(xù)學(xué)習(xí)打下基礎(chǔ)。資產(chǎn)評(píng)估核心概念資產(chǎn)評(píng)估流程詳解解析資產(chǎn)評(píng)估的主要環(huán)節(jié)，詳細(xì)說明具體評(píng)估程序，確保理論與實(shí)踐相結(jié)合。定義資產(chǎn)評(píng)估，明確其基本要素和對(duì)象，幫助讀者建立扎實(shí)的理論框架。資產(chǎn)評(píng)估原則與價(jià)值類型闡述資產(chǎn)評(píng)估的目的，探討價(jià)值類型，介紹資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)和遵循的原則。資產(chǎn)評(píng)估的產(chǎn)生與發(fā)展02資產(chǎn)評(píng)估的發(fā)展階段1)原始評(píng)估階段原始社會(huì)后期，隨著資產(chǎn)交易的出現(xiàn)，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的需求產(chǎn)生，催生了類似現(xiàn)代評(píng)估人員的角色。2)經(jīng)驗(yàn)評(píng)估階段隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)和資產(chǎn)交易的發(fā)展，出現(xiàn)了一批專業(yè)的資產(chǎn)評(píng)估人員，他們正走向職業(yè)化道路。3)科學(xué)評(píng)估階段科學(xué)評(píng)估階段始于1792年英國(guó)測(cè)量師學(xué)會(huì)，特點(diǎn)是運(yùn)用科學(xué)方法和手段進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展歷史源于80年代末國(guó)企改革，為防止國(guó)有資產(chǎn)流失，規(guī)范產(chǎn)權(quán)交易行為，政策推動(dòng)下確立資產(chǎn)評(píng)估法律地位。資產(chǎn)評(píng)估起源1988年大連會(huì)計(jì)事務(wù)所對(duì)大連煉鐵廠與香港企榮公司合資項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，開啟我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估先河。首例評(píng)估業(yè)務(wù)90年代起，一系列法規(guī)出臺(tái)，如《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》等，標(biāo)志著行業(yè)法制化，明確資產(chǎn)評(píng)估在產(chǎn)權(quán)變動(dòng)中的必要性。法規(guī)建設(shè)我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展歷史1993年中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)成立，1995年建立注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格制度，加強(qiáng)行業(yè)規(guī)范與自律。行業(yè)組織與資格制度012003年國(guó)資委成立，部分職能劃歸，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)評(píng)估管理與行業(yè)管理分離，行業(yè)進(jìn)入新發(fā)展階段。國(guó)資委成立與改革022004年發(fā)布資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，2016年通過《資產(chǎn)評(píng)估法》，確立行業(yè)法律地位，完善監(jiān)管與自律機(jī)制。準(zhǔn)則建設(shè)與立法03資產(chǎn)評(píng)估及評(píng)估對(duì)象03資產(chǎn)評(píng)估的概念及其基本要素資產(chǎn)評(píng)估是運(yùn)用專業(yè)理論和方法，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行定量估計(jì)和判斷的專業(yè)化活動(dòng)。1)資產(chǎn)評(píng)估的概念資產(chǎn)評(píng)估包括評(píng)估主體、客體、依據(jù)、目的、原則、程序、價(jià)值類型、方法、假設(shè)和基準(zhǔn)日等基本要素，它們相互依存，確保評(píng)估的科學(xué)性。2)資產(chǎn)評(píng)估的基本要素資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)與基本作用資產(chǎn)評(píng)估具有公正性、鑒證性、咨詢性和專業(yè)性，是獨(dú)立第三方對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行專業(yè)判斷的活動(dòng)。1)資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)資產(chǎn)評(píng)估在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著引導(dǎo)資源優(yōu)化、保障資本市場(chǎng)、規(guī)范經(jīng)濟(jì)秩序、維護(hù)權(quán)益及保障國(guó)家利益的重要作用。資產(chǎn)評(píng)估在市場(chǎng)的作用資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象2)資產(chǎn)的分類資產(chǎn)分類標(biāo)準(zhǔn)有：存在形態(tài)（有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)）、能否獨(dú)立存在（可確指和不可確指資產(chǎn)）、組合形式（單項(xiàng)、組合和整體企業(yè)）。1)資產(chǎn)的含義資產(chǎn)是特定主體擁有或控制的、能帶來未來經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源，其價(jià)值可貨幣計(jì)量。3)資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的確定資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象包括不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)、無形資產(chǎn)等，由委托人在評(píng)估委托合同中明確約定。資產(chǎn)評(píng)估的目的與價(jià)值類型04資產(chǎn)評(píng)估的目的資產(chǎn)評(píng)估目的包括轉(zhuǎn)讓、抵(質(zhì))押、公司設(shè)立、增資、企業(yè)改制、財(cái)務(wù)報(bào)告、稅收和司法等，為各類經(jīng)濟(jì)行為提供資產(chǎn)價(jià)值參考。資產(chǎn)評(píng)估目的決定和制約評(píng)估條件、價(jià)值類型，對(duì)評(píng)估過程有關(guān)鍵影響。1)常見的資產(chǎn)評(píng)估目的資產(chǎn)評(píng)估目的影響資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型1)價(jià)值類型的概念與作用價(jià)值類型定義了資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的屬性和形式，它決定評(píng)估價(jià)值的性質(zhì)和數(shù)量差異，影響評(píng)估方法選擇，并能清晰表達(dá)評(píng)估結(jié)論，避免誤用。2)價(jià)值類型的種類主要價(jià)值類型包括市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、在用價(jià)值、清算價(jià)值、殘余價(jià)值及其它特殊情境下的價(jià)值估計(jì)。3)價(jià)值類型的選擇評(píng)估價(jià)值類型需考慮評(píng)估目的、市場(chǎng)條件、對(duì)象自身?xiàng)l件，如市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、在用價(jià)值、清算價(jià)值或殘余價(jià)值。資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)與原則05資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)交易假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估中的一種方法，它模擬資產(chǎn)在交易中的狀態(tài)，為評(píng)估提供參考，限定在市場(chǎng)環(huán)境中的條件。1)交易假設(shè)公開市場(chǎng)假設(shè)是指在充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中，資產(chǎn)交易雙方信息平等，決策理智，交易自愿且不受限制。2)公開市場(chǎng)假設(shè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)指企業(yè)或資產(chǎn)組假設(shè)能持續(xù)運(yùn)營(yíng)，未來一段時(shí)間內(nèi)不會(huì)停止經(jīng)營(yíng)，可按現(xiàn)狀或預(yù)計(jì)狀態(tài)持續(xù)。3)持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)014)清算假設(shè)清算假設(shè)涉及有序清算和強(qiáng)制清算，前者指所有者有序控制的清算，后者指外部勢(shì)力如債權(quán)人或法院控制的清算。025)原地使用假設(shè)原地使用是指一項(xiàng)資產(chǎn)在原來的安裝地繼續(xù)被使用,其使用方式和目的可能不變,也可能會(huì)改變。資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)移地使用指資產(chǎn)從原地轉(zhuǎn)移到其他地方使用，可能涉及資產(chǎn)價(jià)值、拆除、遷移及重新安裝費(fèi)用。6)移地使用假設(shè)1最佳使用假設(shè)是指在法律、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)允許下，通過充分論證，使資產(chǎn)達(dá)到最高價(jià)值的使用狀態(tài)。常用于房地產(chǎn)評(píng)估，確定其最佳用途以實(shí)現(xiàn)最高價(jià)值。7)最佳使用假設(shè)2現(xiàn)狀利用假設(shè)是對(duì)資產(chǎn)按當(dāng)前狀態(tài)評(píng)估，即使這種方式非最佳。常在資產(chǎn)實(shí)際使用狀態(tài)受限時(shí)采用。8)現(xiàn)狀利用假設(shè)3資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)非真實(shí)性假設(shè)是分析時(shí)采用的與現(xiàn)實(shí)相反的假設(shè)條件，常用于特定法律規(guī)定、可信分析或比較需求，如《專業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則》規(guī)定的情況。9)非真實(shí)性假設(shè)特別假設(shè)是針對(duì)特定業(yè)務(wù)的假設(shè)，當(dāng)其不成立時(shí)會(huì)影響評(píng)估結(jié)果，常在對(duì)真實(shí)情況不明但評(píng)估需要時(shí)使用。10)特別假設(shè)資產(chǎn)評(píng)估的原則資產(chǎn)評(píng)估工作應(yīng)遵循獨(dú)立、客觀、公正原則，這是法律和準(zhǔn)則的要求，旨在保護(hù)委托人權(quán)益和行業(yè)健康發(fā)展。資產(chǎn)評(píng)估涉及供求、替代、預(yù)期收益、貢獻(xiàn)和最高最佳使用原則，以及評(píng)估時(shí)點(diǎn)的選擇，確保資產(chǎn)價(jià)值估算的公正與準(zhǔn)確。1)資產(chǎn)評(píng)估工作原則2)資產(chǎn)評(píng)估經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則資產(chǎn)評(píng)估程序06資產(chǎn)評(píng)估程序概述資產(chǎn)評(píng)估程序是評(píng)估機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員在執(zhí)行評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)遵循的系統(tǒng)性工作步驟，旨在形成評(píng)估結(jié)論。1)資產(chǎn)評(píng)估程序的定義資產(chǎn)評(píng)估程序主要包括：明確評(píng)估業(yè)務(wù)事項(xiàng)、簽訂委托合同、編制評(píng)估計(jì)劃、資產(chǎn)勘察、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、收集資料、評(píng)定估算、形成結(jié)論、提交報(bào)告書及整理評(píng)估檔案。資產(chǎn)評(píng)估程序關(guān)鍵步驟資產(chǎn)評(píng)估程序是規(guī)范評(píng)估行為、保證業(yè)務(wù)質(zhì)量和社會(huì)公信力、防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重要措施。3)資產(chǎn)評(píng)估程序的重要性資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員需建立完善程序制度，針對(duì)不同業(yè)務(wù)執(zhí)行適當(dāng)程序，并將執(zhí)行情況記錄于工作底稿，披露于評(píng)估報(bào)告中。資產(chǎn)評(píng)估程序要求資產(chǎn)評(píng)估的具體程序明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基礎(chǔ)事項(xiàng)，包括委托方、評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、基準(zhǔn)日、限制條件和重要假設(shè)等，以降低執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)并確保評(píng)估準(zhǔn)確性。資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)工作資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)與委托人簽訂書面合同，明確評(píng)估目的、資產(chǎn)范圍、雙方責(zé)任義務(wù)等，確保業(yè)務(wù)規(guī)范進(jìn)行。簽訂評(píng)估委托合同資產(chǎn)評(píng)估的具體程序資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃是評(píng)估機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員為履行合同制定的工作思路和實(shí)施方案，包括綜合計(jì)劃和程序計(jì)劃，內(nèi)容涵蓋項(xiàng)目背景、評(píng)估目標(biāo)、人員分工、進(jìn)度安排等詳細(xì)內(nèi)容。3)編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員需對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察和調(diào)查，以全面、客觀了解資產(chǎn)，確保評(píng)估準(zhǔn)確性。4)資產(chǎn)勘察與現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查資產(chǎn)評(píng)估的具體程序01資產(chǎn)評(píng)估資料收集是質(zhì)量保證，基礎(chǔ)是形成評(píng)估結(jié)論，需全面、翔實(shí)，確保資料可靠性。02資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員在占有資料基礎(chǔ)上，通過分析、選擇方法、估算，最終確定并審核評(píng)估結(jié)果，確保結(jié)論的準(zhǔn)確性。5)收集資產(chǎn)評(píng)估資料6)評(píng)定估算形成結(jié)論資產(chǎn)評(píng)估的具體程序評(píng)估檔案是判斷評(píng)估專業(yè)人員執(zhí)業(yè)能力及執(zhí)業(yè)責(zé)任的重要依據(jù)，應(yīng)在評(píng)估報(bào)告日后90日內(nèi)整理歸集。8)整理歸集評(píng)估檔案資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在執(zhí)行評(píng)估程序并得出結(jié)論后，會(huì)編制并提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書，內(nèi)容包括委托方、評(píng)估目的、結(jié)論、價(jià)值類型等關(guān)鍵信息。在提交正式報(bào)告前，會(huì)與委托人溝通并考慮反饋意見，確保評(píng)估獨(dú)立性和準(zhǔn)確性。資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告編寫【練習(xí)題】07單項(xiàng)選擇題01獨(dú)立性、客觀性、科學(xué)性是評(píng)估工作基礎(chǔ)，確保評(píng)估結(jié)果公正公平。資產(chǎn)評(píng)估原則02評(píng)估價(jià)值反映的是資產(chǎn)在特定日期的市場(chǎng)狀況，即時(shí)點(diǎn)價(jià)值，體現(xiàn)資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)03商譽(yù)作為企業(yè)的無形資產(chǎn)，無法獨(dú)立于企業(yè)存在，是不可確指的資產(chǎn)。不可確指資產(chǎn)單項(xiàng)選擇題同一資產(chǎn)在不同假設(shè)條件下，如持續(xù)經(jīng)營(yíng)、清算假設(shè)，評(píng)估結(jié)果會(huì)有所不同。評(píng)估假設(shè)影響評(píng)估結(jié)果的價(jià)值類型直接與評(píng)估目的相關(guān)，如投資價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值等。評(píng)估價(jià)值相關(guān)性面臨破產(chǎn)的企業(yè)，評(píng)估可能采用強(qiáng)制清算假設(shè)，以清算資產(chǎn)價(jià)值。企業(yè)破產(chǎn)假設(shè)單項(xiàng)選擇題01最佳使用假設(shè)應(yīng)用在房地產(chǎn)評(píng)估中，?？紤]最佳使用假設(shè)，以確定最高最佳價(jià)值。02特別假設(shè)使用在不確定情況下，如假設(shè)已完工進(jìn)行評(píng)估，需運(yùn)用特別假設(shè)來確定價(jià)值。03企業(yè)并購(gòu)價(jià)值X公司收購(gòu)Y公司，應(yīng)考慮市場(chǎng)價(jià)值，反映在公開市場(chǎng)上的公允價(jià)值。04資產(chǎn)拆零價(jià)值機(jī)器設(shè)備等資產(chǎn)的拆零變現(xiàn)價(jià)值，通常稱為殘余價(jià)值，代表單個(gè)部件的市場(chǎng)價(jià)值。05資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)作用資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)表明面臨的條件，為評(píng)估提供理論依據(jù)，影響評(píng)估方法選擇和價(jià)值判斷。多項(xiàng)選擇題包括有形、無形資產(chǎn)，可確指、不可確指資產(chǎn)，如單項(xiàng)、整體資產(chǎn)的評(píng)估。資產(chǎn)評(píng)估概念01市場(chǎng)性、公正性、咨詢性特征，體現(xiàn)資產(chǎn)在特定市場(chǎng)條件下的價(jià)值。評(píng)估特點(diǎn)02旨在將動(dòng)態(tài)資產(chǎn)固定于某一時(shí)點(diǎn)，為評(píng)估提供計(jì)價(jià)時(shí)間點(diǎn)。評(píng)估基準(zhǔn)日設(shè)定0304涵蓋轉(zhuǎn)讓、抵(質(zhì))押、設(shè)立、增資等經(jīng)濟(jì)行為，為交易提供價(jià)值參考。評(píng)估目的公開市場(chǎng)、有序清算、企業(yè)主體、交易假