《資產(chǎn)評估學》 課件 02資產(chǎn)評估的基本方法（下）

資產(chǎn)評估的基本方法（下）資產(chǎn)評估學20XX/01/01劉勛錄2.3市場法012.4資產(chǎn)評估方法的比較和選擇022.3市場法012.3.1市場法及其前提條件1)市場法的基本含義市場法又稱市場比較法或現(xiàn)行市價法,是指通過市場調(diào)查,選擇市場上與評估對象同樣或類似的資產(chǎn),利用其近期交易價格,經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價值的各種評估技術方法的總稱。市場法是資產(chǎn)評估中若干評估思路中的一種,也是實現(xiàn)該評估技術思路的若干評估技術方法的集合。2.3.1市場法及其前提條件運用市場法要求充分利用類似資產(chǎn)成交價格信息,并以此為基礎判斷和估測被評估資產(chǎn)的價值。運用已被市場檢驗了的結論來評估被評估對象,顯然是容易被資產(chǎn)業(yè)務各當事人所接受的。因此,市場法是資產(chǎn)評估中最為直接、最具說服力的評估方法之一。當然,通過市場法進行資產(chǎn)評估,尚需滿足一些最基本的條件。市場法是指根據(jù)替代原則,采用比較和類比的思路及其方法判斷資產(chǎn)價值的評估技術過程。因為任何一個正常的投資者在購置某項資產(chǎn)時,所愿意支付的價格不會高于市場上具有相同用途的替代品的現(xiàn)行市價。1)市場法的基本含義2.3.1市場法及其前提條件2)市場法的前提條件應用市場法進行資產(chǎn)評估,必須具備以下前提條件。一是需要有一個活躍、公開的資產(chǎn)市場。市場經(jīng)濟條件下,市場交易的商品種類很多,資產(chǎn)作為商品,是市場發(fā)育的重要方面。資產(chǎn)市場越活躍,資產(chǎn)交易越頻繁,與被評估資產(chǎn)相類似資產(chǎn)的價格信息就越容易獲得。公開市場是一個充分的市場,市場上有自愿的買者和賣者,他們之間進行平等交易,這就排除了個別交易的偶然性,市場成交價格基本上可以反映市場行情。按市場行情估測被評估資產(chǎn)的價值,評估結果會更貼近市場,更容易被資產(chǎn)交易各方所接受。2.3.1市場法及其前提條件2)市場法的前提條件二是公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動。資產(chǎn)及其交易的可比性是指選擇的可比資產(chǎn)及其交易活動在近期公開市場上已經(jīng)發(fā)生過,且與被評估資產(chǎn)及資產(chǎn)業(yè)務相同或相似。這些已經(jīng)完成交易的資產(chǎn)就可以作為被評估資產(chǎn)的參照物,其交易數(shù)據(jù)是進行比較分析的主要依據(jù)。資產(chǎn)及其交易的可比性主要體現(xiàn)在以下三個方面:①參照物與評估對象在功能上具有可比性,包括用途、性能上的相同或相似;②參照物與被評估對象面臨的市場條件具有可比性,包括市場供求關系、競爭狀況和交易條件等;③參照物成交時間與評估基準日間隔時間不能過長,應在一個適度的時間范圍內(nèi),同時,時間對資產(chǎn)價值的影響是可以調(diào)整的。運用市場法,重要的是找到與被評估資產(chǎn)相同或相類似的參照物。但與被評估資產(chǎn)完全相同的資產(chǎn)是很難找到的,這就要求對類似資產(chǎn)參照物進行調(diào)整。有關調(diào)整的指標、技術參數(shù)能否獲取,是決定市場法運用與否的關鍵。2.3.2市場法的基本程序運用市場法評估資產(chǎn)時,一般按下列步驟進行。明確評估對象,確定描述評估對象的主要參數(shù),如功能指標及成新率等,并以此作為選擇市場參照物的可比因素。單擊此處添加智能圖形項標題1)明確評估對象2.3.2市場法的基本程序因為運用市場法評估資產(chǎn)價值,被評估資產(chǎn)價值的高低在很大程度上取決于參照物的成交價格,而參照物的成交價格又不僅是參照物自身功能的市場體現(xiàn),它還受買賣雙方交易地位、交易動機和交易時限等因素的影響。為了避免某個參照物在個別交易中的特殊因素和偶然因素對成交價格及評估值產(chǎn)生的影響,運用市場法評估資產(chǎn)時應盡可能選擇多個參照物。不論評估對象是單項資產(chǎn)還是整體資產(chǎn),采用市場法時都需經(jīng)歷選擇參照物這個程序。選擇參照物的關鍵要求包括:①可比性,包括功能、市場條件及成交時間等;②參照物的數(shù)量問題。無論參照物與評估對象如何相似,通常參照物應選擇三個以上。2)選擇參照物2.3.2市場法的基本程序3)在評估對象與參照物之間選擇比較因素從理論上講,影響資產(chǎn)價值的基本因素大致相同,如資產(chǎn)性質(zhì)、市場條件等,但具體到每一種資產(chǎn)時,影響資產(chǎn)價值的因素又各有側重。例如,影響房地產(chǎn)價值的主要因素是地理位置,而技術水平則在機器設備評估中起主導作用。所以,應根據(jù)不同種類資產(chǎn)價值形成的特點,選擇對資產(chǎn)價值形成影響較大的因素作為對比指標,以便在參照物與評估對象之間進行比較。具體來說,運用市場法評估單項資產(chǎn)時應考慮的比較因素主要有以下四個。①資產(chǎn)的功能。資產(chǎn)的功能是資產(chǎn)使用價值的主體,是影響資產(chǎn)價值的重要因素之一。在資產(chǎn)評估中強調(diào)資產(chǎn)的使用價值或功能,并不是從純粹抽象意義上去講,而是結合社會需求,從資產(chǎn)實際發(fā)揮效用的角度來考慮。也就是說,在社會需要的前提下,資產(chǎn)功能越好,其價值越高,反之亦然。②資產(chǎn)的實體特征和質(zhì)量。資產(chǎn)的實體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結構、役齡和規(guī)格型號等;資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造工藝水平。2.3.2市場法的基本程序④交易條件。交易條件主要包括交易批量、交易動機、交易時間等。交易批量不同,交易對象的價格就可能不同;交易動機對資產(chǎn)交易價格也有影響;在不同的交易時間,資產(chǎn)的交易價格也會有差異。③市場條件。這主要考慮參照物成交時與評估時的市場條件及供求關系的變化情況。在一般情況下,供不應求時,價格偏高;供過于求時,價格偏低。市場條件的差異對資產(chǎn)價值的影響應引起評估人員足夠的關注。3)在評估對象與參照物之間選擇比較因素2.3.2市場法的基本程序市場法以參照物的成交價格作為評定、估算評估對象價值的基礎。在各參照物成交價格的基礎上,將已經(jīng)量化的參照物與評估對象比較因素的差異進行調(diào)增或調(diào)減,就可以得到以每個參照物為基礎的評估對象的初步評估結果。初步評估結果與所選擇的參照物個數(shù)密切相關。根據(jù)所選定的比較因素,在參照物及評估對象之間進行比較,并將兩者的差異進行量化。例如,對于資產(chǎn)功能因素,盡管參照物與評估對象的功能相同或相似,但在生產(chǎn)能力、產(chǎn)品質(zhì)量及在資產(chǎn)運營過程中的能耗、料耗和工耗等方面都可能有不同程度的差異。運用市場法的一個重要環(huán)節(jié)就是將參照物與評估對象比較因素之間的上述差異進行數(shù)量化和貨幣化。5)調(diào)整已經(jīng)量化的比較因素差異4)因素對比、量化差異2.3.2市場法的基本程序按照一般要求,運用市場法通常應選擇三個以上的參照物,所以在一般情況下,運用市場法評估的初步結果也在三個以上。而根據(jù)資產(chǎn)評估的慣例,正式的評估結果只能有一個,這就需要評估人員對若干初步評估結果進行綜合分析,以確定最終的評估價值。0201要確定最終的評估價值,主要取決于評估人員對參照物的把握和對評估對象的認識。當然,如果參照物與評估對象的可比性都很好,評估過程中沒有明顯的遺漏或疏忽,采用算術平均法或加權平均法等方法將初步評估結果轉換成最終評估結果也是可以的。6)確定評估結果2.3.3市場法中的具體評估方法市場法是在一種評估思路下的若干種具體評估方法的集合,它可以根據(jù)不同的劃分標準進行分類。這些分類并不是嚴格意義上的方法分類,大多是尊重某種習慣的分類,分類僅僅是為了敘述和學習便利。按照參照物與評估對象的相近相似程度,市場法中的具體評估方法可以分為兩大類:直接比較法和類比調(diào)整法。2.3.3市場法中的具體評估方法1)直接比較法直接比較法又稱直接法,是指利用參照物的交易價格及參照物的某一基本因素直接與評估對象的同一基本因素進行比較,從而判斷評估對象評估值的方法。其基本計算公式可表示為:評估對象評估值=參照物成交價格×評估對象A因素參照物A因素直接比較法直觀簡捷,便于操作,但通常對參照物與評估對象之間的可比性要求較高,參照物與評估對象要達到相同或基本相同,僅在某一因素上存在差異,如新舊程度、交易時間、功能、交易條件等。直接比較法下主要有以下七種具體的評估方法。(1)現(xiàn)行市價法現(xiàn)行市價法是指直接利用評估對象或參照物在評估基準日的現(xiàn)行市場價格作為評估對象的評估價值的方法。這是在評估對象本身具有現(xiàn)行市場價格或與評估對象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場價格的情況下采用的方法。例如,可上市流通的股票和債券可以將其在評估基準日的收盤價作為評估價值;批量生產(chǎn)的設備、汽車等可以與同品牌、同型號、同規(guī)格、同廠家、同批量的設備、汽車等的現(xiàn)行市場價格作為評估價值。(2)市價折扣法市價折扣法是以參照物成交價格為基礎,考慮評估對象諸如銷售條件、銷售時限等方面的不利因素,設定一個價格折扣率來估算評估對象價值的方法。這種方法一般只適用于評估對象與參照物之間僅存在交易條件方面差異的情況。其計算公式為:資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×(1-價格折扣率)2.3.3市場法中的具體評估方法【例2.14】評估某資產(chǎn)價值時,發(fā)現(xiàn)在評估基準日與其相同資產(chǎn)的市場交易價格為10萬元,經(jīng)分析,市場折扣率為30%,則該資產(chǎn)的評估價值為:資產(chǎn)評估價值=10×(1-30%)=7(萬元)(3)功能價值類比法功能價值類比法是以參照物的成交價格為基礎,將參照物與評估對象之間的功能進行對比來估算評估對象價值的方法。該方法根據(jù)資產(chǎn)的功能與其價值之間的關系可分為線性法和指數(shù)法兩種。①線性法。線性法是指評估對象的生產(chǎn)能力等指標與參照物相應指標呈線性關系時使用的評估方法,該方法通常被稱作生產(chǎn)能力比例法。其計算公式為:資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×評估對象的生產(chǎn)能力參照物的生產(chǎn)能力該方法還可以通過對參照物與評估對象的其他功能指標的對比,利用參照物成交價格推算評估對象價值?！纠?.15】被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為100噸,參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為130噸,評估時點參照資產(chǎn)的市場價格為10萬元,則該資產(chǎn)的評估價值為:資產(chǎn)評估價值=10×100÷130≈7.69(萬元)②指數(shù)法。指數(shù)法是指評估對象的生產(chǎn)能力等指標與參照物的相應指標呈指數(shù)關系時采用的評估方法,該方法通常被稱作規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法。其計算公式為:資產(chǎn)評估價值=參照物資產(chǎn)的成交價格×待評估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力參照物資產(chǎn)的生產(chǎn)能力??2.3.3市場法中的具體評估方法【例2.16】被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸,參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸,評估時點參照資產(chǎn)的市場價格為12萬元,該類資產(chǎn)的功能價值指數(shù)為0.7,則該資產(chǎn)的評估價值為:資產(chǎn)評估價值=12×(90÷120)0.7≈9.81(萬元)(4)價格指數(shù)法價格指數(shù)法是以參照物成交價格為基礎,根據(jù)參照物的成交時間與評估對象的評估基準日之間的時間間隔對資產(chǎn)價值的影響,利用價格指數(shù)調(diào)整估算評估對象價值的方法。其計算公式為:資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×(1+價格變動指數(shù))或資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×價格指數(shù)如果能夠獲得參照物和評估對象的定基價格指數(shù)或定基價格變動指數(shù),價格指數(shù)法的數(shù)學式可以概括為:資產(chǎn)評估價值=參照物交易價格×評估基準日資產(chǎn)定基價格指數(shù)參照物交易日資產(chǎn)定基價格指數(shù)2.3.3市場法中的具體評估方法1)直接比較法如果能夠獲得參照物和評估對象的環(huán)比價格指數(shù),價格指數(shù)法的數(shù)學式可以概括為:資產(chǎn)評估價值=參照物交易價格×參照物交易日至評估基準日各期環(huán)比價格指數(shù)的乘積價格指數(shù)法適用于評估對象與參照物之間僅存在時間差異,且時間差異不能過長的情況?！纠?.17】與評估對象完全相同的參照資產(chǎn)3個月前的成交價格為10萬元,在這段時間內(nèi)該類資產(chǎn)的價格上升了6%,則:資產(chǎn)評估價值=10×(1+6%)=10.6(萬元)【例2.18】被評估房地產(chǎn)于2020年6月30日進行評估,該類房地產(chǎn)2020年上半年各月月末的價格同2019年年底相比,分別上漲了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%、10.5%。其中參照房地產(chǎn)在2020年3月底的價格為3800元/平方米。則:資產(chǎn)評估值=3800×1+10.5%1+6.8%≈3932(元/平方米)2.3.3市場法中的具體評估方法1)直接比較法【例2.19】已知某資產(chǎn)在2020年1月的交易價格為300萬元,該類資產(chǎn)已不再生產(chǎn),但該類資產(chǎn)的價格變化情況如下:2020年1—5月的環(huán)比價格指數(shù)分別為103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。評估對象于2020年5月的評估價值為:資產(chǎn)評估價值=300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%≈331.1(萬元)(5)成新率價格法成新率價格法是以參照物的成交價格為基礎,考慮到參照物與被評估資產(chǎn)之間僅存在新舊程度上的差異,通過成新率調(diào)整估算被評估資產(chǎn)評估價值的方法。其計算公式為:資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×被評估資產(chǎn)成新率參照物成新率2.3.3市場法中的具體評估方法1)直接比較法【例2.20】參照物的成交價格為100萬元,其成新率為60%,被評估資產(chǎn)的成新率為40%。則被評估資產(chǎn)的評估價值為:資產(chǎn)評估價值=100×40%60%≈66.67(萬元)(6)成本市價法成本市價法是以評估對象的現(xiàn)行合理成本為基礎,利用參照物的成交價格與其現(xiàn)行合理成本的比率來估算評估對象的價值的方法。其計算公式為:資產(chǎn)評估價值=評估對象現(xiàn)行合理成本×參照物成交價格參照物現(xiàn)行合理成本或資產(chǎn)評估價值=評估對象現(xiàn)行合理成本×成本市價率其中成本市價率=參照物成交價格參照物現(xiàn)行合理成本×100%2.3.3市場法中的具體評估方法1)直接比較法【例2.21】已知被評估全新住房的現(xiàn)行合理成本為100萬元,評估時市場商品房的成本市價率為150%,則該全新住房的評估價為:資產(chǎn)評估價值=100×150%=150(萬元)(7)市盈率倍數(shù)法市盈率倍數(shù)法是以參照企業(yè)的市盈率為倍數(shù),以此倍數(shù)與被評估企業(yè)的收益額相乘估算被評估企業(yè)價值的方法。市盈率倍數(shù)法主要適用于企業(yè)價值評估和長期股權投資的評估。其計算公式為:資產(chǎn)評估價值=評估企業(yè)收益額×參照企業(yè)市盈率2.3.3市場法中的具體評估方法1)直接比較法【例2.22】某被評估企業(yè)的年凈利潤為1000萬元,評估基準日資本市場上同類企業(yè)平均市盈率為13倍,則:該企業(yè)的評估價值=1000×13=13000(萬元)由于直接比較法對參照物與評估對象的可比性要求較高,在具體評估過程中尋找參照物可能會受到限制,因此,直接比較法的使用也相對受到一定制約。在很多情況下,如果參照物與評估對象只是大致相同或相似,可以采用類比調(diào)整法。2.3.3市場法中的具體評估方法2)類比調(diào)整法類比調(diào)整法又稱類比法,是市場法中最基本的評估方法。該方法并不要求參照物與評估對象必須一樣或者基本一樣。只要求參照物與評估對象在大的方面基本相同或相似,通過對比分析,調(diào)整參照物與評估對象之間的差異,在參照物成交價格的基礎上,調(diào)整估算評估對象的價值。類比調(diào)整法具有適用性強、應用廣泛的特點。但該法對信息資料的數(shù)量和質(zhì)量要求較高,而且要求評估人員有較豐富的評估經(jīng)驗、市場閱歷和評估技巧。因為類比調(diào)整法可能要對參照物與評估對象的若干比較因素進行對比分析和差異調(diào)整。如果沒有足夠的數(shù)據(jù)資料,以及對資產(chǎn)功能、市場行情的充分了解和把握,那么評估人員很難準確地評定估算出評估對象的價值。2.3.3市場法中的具體評估方法2)類比調(diào)整法類比調(diào)整法的計算公式可表示為:資產(chǎn)評估價格=參照物A的成交價格×時間因素調(diào)整系數(shù)×區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)×功能因素調(diào)整系數(shù)×成新率因素調(diào)整系數(shù)×交易情況調(diào)整系數(shù)或資產(chǎn)評估價格=參照物A的成交價格±時間因素調(diào)整值±區(qū)域因素調(diào)整值±功能因素調(diào)整值±成新率因素調(diào)整值±交易情況調(diào)整值2.3.3市場法中的具體評估方法2)類比調(diào)整法【例2.23】某商業(yè)用房,面積為500平方米,現(xiàn)因企業(yè)合并需要進行評估,評估基準日為2020年10月31日。評估人員在房地產(chǎn)交易市場上找到三個成交時間與評估基準日接近的商業(yè)用房交易案例,具體情況見表2.4。表2.4三個商業(yè)用房交易案例對比被評估商業(yè)用房與參照物商業(yè)用房結構相似、新舊程度相近,故無須對功能因素和成新率因素進行調(diào)整。2.3.3市場法中的具體評估方法2)類比調(diào)整法該評估商業(yè)用房所在區(qū)域的綜合評分為100分,三個參照物所在區(qū)域條件比被評估商業(yè)用房所在區(qū)域好,綜合評分分別為107分、110分和108分。當時房產(chǎn)價格每月比上月上漲4%,故參照物A的時間因素調(diào)整系數(shù)為117%[(1+4%)4];參照物B的時間因素調(diào)整系數(shù)為104%(1+4%);參照物C因在評估基準日當月交易,故無須調(diào)整。三個參照物成交價格的調(diào)整過程見表2.5。表2.5對參照物成交價格進行的因素修正參照物A修正后的單價為:5000×117100×100107×100100=5467(元/平方米)參照物B修正后的單價為:5960×104100×100110×100104=5418(元/平方米)參照物C修正后的單價為:5918×100100×100108×100100=5480(元/平方米)被評估資產(chǎn)單價=(5467+5418+5480)÷3=5455(元/平方米)被評估資產(chǎn)總價=5455×500=2727500(元)2.4資產(chǎn)評估方法的比較和選擇022.4.1資產(chǎn)評估方法之間的關系資產(chǎn)評估的成本法、收益法和市場法共同構成了資產(chǎn)評估的方法體系。它們之間存在著內(nèi)在的聯(lián)系,而各種評估方法的獨立存在又說明它們各有特點。正確認識資產(chǎn)評估方法之間的內(nèi)在聯(lián)系以及各自的特點,對于恰當?shù)剡x擇評估方法,高效地進行資產(chǎn)評估是十分重要的。2.4.1資產(chǎn)評估方法之間的關系資產(chǎn)評估方法之間的聯(lián)系主要表現(xiàn)在各種方法的評估目的是一致的,其共同目的就是獲得令人信服的、可靠的評估價值。評估的基本目的決定了評估方法間的內(nèi)在聯(lián)系。對于特定經(jīng)濟行為,在相同的市場條件下,對處在相同狀態(tài)下的同一資產(chǎn)進行評估,其評估值應該是客觀的。這個客觀的評估值不會因評估人員所選用的評估方法的不同而出現(xiàn)截然不同的結果,也即在同一資產(chǎn)的評估中可以采用多種方法,如果使用這些方法的前提條件同時具備,而且資產(chǎn)評估人員也具備相應的專業(yè)判斷能力,那么多種方法得出的結果應該趨同。1)資產(chǎn)評估方法之間的聯(lián)系2.4.1資產(chǎn)評估方法之間的關系這種內(nèi)在聯(lián)系為評估人員運用多種評估方法評估同一條件下的同一資產(chǎn),并相互驗證提供了理論依據(jù)。但需要指出的是,運用不同的評估方法評估同一資產(chǎn),必須保證評估目的、評估前提和被評估對象狀態(tài)一致,以及運用不同評估方法所選擇的經(jīng)濟技術參數(shù)合理。如果采用多種方法得出的結果出現(xiàn)較大差異,可能的問題是:某些方法的應用前提不具備、分析過程有缺陷、結構分析有問題、某些支撐評估結果的信息依據(jù)出現(xiàn)失真、評估人員的職業(yè)判斷有誤等。1)資產(chǎn)評估方法之間的聯(lián)系2.4.1資產(chǎn)評估方法之間的關系2)資產(chǎn)評估方法之間的區(qū)別①適用范圍不同。因為評估人員總是尋求最簡便、最能客觀反映資產(chǎn)價值的方法對資產(chǎn)進行估價,所以各種方法要求有其最適合的范圍。市場法的適用范圍是:存在一個充分發(fā)育的、活躍的、公平的資產(chǎn)市場;存在近期的、可比的、已成交的參照物,而且參照物與評估對象相比較的指標、技術參數(shù)等資料是可收集的。收益法的適用范圍是:資產(chǎn)所有者的未來收益可以用貨幣衡量;未來收益所承擔的風險收益也是可以用貨幣衡量的。成本法的適用范圍是:評估對象可以重置;評估對象在使用過程中具有貶值性;評估對象的實體特征、內(nèi)部結構及其功能效用與重置的全新資產(chǎn)具有可比性。②時間側重不同。成本法強調(diào)和側重對資產(chǎn)過去使用狀況的分析。例如,有形損耗的確定是基于評估對象的已使用年限和使用強度;而對無形損耗來說,正是由于評估對象的歷史性,過時的問題才會出現(xiàn)。所以如果沒有對評估對象的歷史判斷和記錄,那么運用成本法評估資產(chǎn)價值將是不可能的。收益法的評估要素完全是基于對未來的分析。它所考慮和側重的是評估對象未來能給所有者帶來多少收益。收益法體現(xiàn)了資產(chǎn)未來獲利的預測性。市場法的評估依據(jù)是參照物的現(xiàn)行市場交易價格,是基于對現(xiàn)行價格的分析來評估資產(chǎn)價值的。市場法體現(xiàn)了評估價值的市場現(xiàn)實性。2.4.1資產(chǎn)評估方法之間的關系由于評估的特定目的不同,評估時市場條件上的差別以及評估時對評估對象使用狀態(tài)設定的差異,需要評估的資產(chǎn)價值類型也是有區(qū)別的。評估方法由于自身的特點,在評估不同類型的資產(chǎn)價值時,就有了效率上和直接程度上的差別,評估人員應具備選擇最直接且最有效率的評估方法完成評估任務的能力。③評估角度不同。評估角度是針對成本法和收益法而言的。成本法從資產(chǎn)的投入角度考慮資產(chǎn)作為生產(chǎn)要素的構建成本,評估的基礎對象是成本費用,考慮資產(chǎn)構成的價值,忽略了資產(chǎn)經(jīng)營中資產(chǎn)優(yōu)化配置的綜合效果和作用,是一種靜態(tài)價值。收益法是從資產(chǎn)的產(chǎn)出角度,通過估算被評估資產(chǎn)的未來收益并折現(xiàn)來估算資產(chǎn)的評估價值,反映的是資產(chǎn)運營的結果,是一種動態(tài)價值。2)資產(chǎn)評估方法之間的區(qū)別2.4.2資產(chǎn)評估方法的選擇資產(chǎn)評估方法的多樣性,為評估人員提供了適當選擇評估的途徑,有效完成評估任務的現(xiàn)實可能。選擇合適的資產(chǎn)評估方法,有利于簡捷、合理地確定資產(chǎn)評估價值。選擇資產(chǎn)評估方法主要應考慮以下因素。①選擇的資產(chǎn)評估方法要與資產(chǎn)評估價值類型相適應。資產(chǎn)評估方法作為獲得特定價值尺度的技術規(guī)程,必須與評估價值類型相適應。資產(chǎn)評估價值類型與資產(chǎn)評估方法是兩個不同層次的概念。資產(chǎn)評估價值類型說明“評什么”,是資產(chǎn)評估價值質(zhì)的規(guī)定,具有排他性,對評估方法具有約束性;資產(chǎn)評估方法說明“如何評”,用于資產(chǎn)評估價值量的確定,具有多樣性和替代性,并服務于評估價值類型。資產(chǎn)評估價值類型確定的準確性以及與之相匹配的資產(chǎn)評估方法,是資產(chǎn)評估價值具有科學性和有效性的重要保證。②選擇的資產(chǎn)評估方法要與評估對象相適應。評估對象是單項資產(chǎn)還是整體資產(chǎn),有形資產(chǎn)還是無形資產(chǎn)等,往往要求不同的評估方法與之相適應。同時,資產(chǎn)評估對象的狀況不同,所要求的評估方法往往也不同。例如,一臺市場交易很活躍的舊機器設備可以采取市場類比法進行評估,而舊的專用設備的評估,通常只能采用成本法進行。2.4.2資產(chǎn)評估方法的選擇③選擇的資產(chǎn)評估方法要與所搜集的數(shù)據(jù)和信息資料相適應。各種資產(chǎn)評估方法的使用都要根據(jù)一系列數(shù)據(jù)、資料進行分析、處理和轉換,沒有相應的數(shù)據(jù)和資料,方法就會失靈。資產(chǎn)評估的過程實際上就是搜集資料的過程。例如,在方法運用過程中,西方評估機構使用更多的是市場法。但在我國,由于市場發(fā)育不完全、不完善的限制,市場法應用無論在廣度還是使用效率方面都低于其他成熟的市場經(jīng)濟國家的水平,因此,評估人員應根據(jù)可獲得數(shù)據(jù)和資料來選擇適當?shù)脑u估方法?？傊?在選擇評估方法的過程中,應注意因地制宜和因事制宜,不可機械地按某種模式或某種順序進行。不論選擇哪種評估方法進行評估,都應保證評估目的、評估時所依據(jù)的各種假設和條件、評估所使用的各種參數(shù)數(shù)據(jù)與評估結果在性質(zhì)和邏輯上一致。尤其在運用多種方法對同一評估對象進行評估時,更要保證每種評估方法所依據(jù)的各種假設、前提條件、數(shù)據(jù)參數(shù)的可比性,以確保運用不同的評估方法所得到的評估結果的可比性和相互可驗證性?！揪毩曨}】2.4.2資產(chǎn)評估方法的選擇單項選擇題1.采用市場法評估資產(chǎn)價值時,需要以類似或相同資產(chǎn)為參照物,選擇的參照物應該是(

)。A.全新資產(chǎn)B.舊資產(chǎn)C.與被評估資產(chǎn)的成新率相同的資產(chǎn)D.全新資產(chǎn),也可以是舊資產(chǎn)2.按照一般要求,運用市場法通常應選擇(

)個或以上參照物。A.2B.3C.5D.103.某被評估設備的參照資產(chǎn)1年前的成交價格為80萬元,該資產(chǎn)在1年間價格上升了12%,已知被評估設備的年生產(chǎn)能力為100噸,參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為150噸,則被評估資產(chǎn)的價值最接近(

)萬元。A.96B.80C.144D.644.資產(chǎn)評估中,實體性貶值的估算可采用(

)。A.觀察法B.重置核算法C.價格指數(shù)法D.功能價值法5.市盈率倍數(shù)法主要適用于(

)的評估。A.不動產(chǎn)B.無形資產(chǎn)C.機器設備D.企業(yè)價值6.采用收益法評估資產(chǎn)時,各指標間存在的關系是(

)。A.本金化率越高,收益現(xiàn)值越低B.本金化率越高,收益現(xiàn)值越高C.資產(chǎn)未來收益期對收益現(xiàn)值沒有影響D.本金化率與收益現(xiàn)值無關2.4.2資產(chǎn)評估方法的選擇單項選擇題7.收益法中采用的折現(xiàn)率與本金化率的關系是(

)。A.等額無窮的折現(xiàn)過程就是本金化過程B.折現(xiàn)率與本金化率內(nèi)涵相同,結果一致C.折現(xiàn)率與本金化率內(nèi)涵不同,結果不同D.二者不存在相關性8.某評估機構對一大型汽車廠進行評估。該企業(yè)固定資產(chǎn)中有同類機床365臺,賬面原值為2555萬元,評估人員將其中10臺機床作為典型進行了詳細評估,該10臺機床的重置成本為84萬元,其賬面原值為70萬元,若被評估的365臺機床設備的平均成新率為60%,則365臺機床的評估值最接近(

)萬元。A.1500B.1756C.1840D.30669.某被評估生產(chǎn)設備的設計生產(chǎn)能力為年產(chǎn)100000件產(chǎn)品,因消費者偏好發(fā)生變化,未來可使用年限內(nèi),每年產(chǎn)量估計要減少20000件。已知每件產(chǎn)品利潤為200元,該設備可繼續(xù)使用3年,企業(yè)所在行業(yè)的投資回報率為10%,所得稅稅率為15%,則該資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值額為(

)元。A.8455460B.12000000C.10200000D.1000000010.收益法中的折現(xiàn)率一般應包括(

)。A.資產(chǎn)收益率和行業(yè)平均收益率B.超額收益率和通貨膨脹率C.銀行貼現(xiàn)率D.無風險利率、風險報酬率和通貨膨脹率2.4.2資產(chǎn)評估方法的選擇多項選擇題1.影響資產(chǎn)評估的因素除了市場價格外,還有(

)。A.資產(chǎn)的使用和自然力作用的影響B(tài).新技術推廣和運用的影響C.宏觀政策因素影響D.政治因素影響2.應用收益法進行資產(chǎn)評估的前提條件有(

)。A.被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)B.被評估資產(chǎn)的未來預期收益可以預測并可以用貨幣衡量C.資產(chǎn)擁有者獲得預期收益所承擔的風險也可以預測并可以用貨幣衡量D.被評估資產(chǎn)預期獲利年限可以預測3.資產(chǎn)評估時不能采用會計中的已提折舊年限和剩余折舊年限來確定資產(chǎn)的已使用年限和尚可使用年限是因為(

)。A.會計計價是由企業(yè)進行的,而資產(chǎn)評估是由企業(yè)以外的評估人員進行的B.會計中的已提折舊年限是名義已使用年限,并不代表資產(chǎn)實際使用狀態(tài)C.會計中的折舊年限是對某一類資產(chǎn)做出的會計處理的統(tǒng)一標準,對同一類資產(chǎn)有普遍性和統(tǒng)一性,而資產(chǎn)評估中的已使用年限和尚可使用年限具有特殊性D.資產(chǎn)修理費用的增加不影響會計核算中的總折舊年限,但會影響資產(chǎn)評估中的使用年限的估測4.造成資產(chǎn)經(jīng)濟性貶值的主要原因有(

)。A.該項資產(chǎn)技術落后B.該項資產(chǎn)生產(chǎn)的產(chǎn)品需求減少C.社會勞動生產(chǎn)率提高D.自然力作用加劇E.政府公布淘汰該類資產(chǎn)的時間表5.下列有關收益法參數(shù)的說法中,正確的有(

)。A.運用收益法涉及的參數(shù)主要有三個:收益額、折現(xiàn)率和獲利期限2.4.2資產(chǎn)評估方法的選擇多項選擇題B.收益額是資產(chǎn)的現(xiàn)實收益額C.折現(xiàn)率是一種風險報酬率D.收益期限是指資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時間,通常以年為時間單位6.收益法中的具體方法通常是按(

)劃分的。A.預期收益期限B.預期收益額的形式C.預期收益額數(shù)量D.折現(xiàn)率的高低E.折現(xiàn)率的構成7.運用收益法評估資產(chǎn)價值時,資產(chǎn)的收益額應該是資產(chǎn)的(

)。A.歷史收益額B.未來預期收益額C.現(xiàn)實收益額D.實際收益額E.客觀收益額8.在下列觀點中,(

)的說法是正確的。A.由于不同的評估方法的評估思路不同,因此對同一資產(chǎn)采用不同的評估方法評估,其結果沒有可比性B.在相同的評估條件下,對同一資產(chǎn)采用不同的評估方法,其結果應趨