XX旅業(yè)集團發(fā)展戰(zhàn)略

2003年3月1前言2003年3月2 1第一章飯店業(yè)務單元環(huán)境分析 5第一節(jié)行業(yè)發(fā)展概況 5 5二.我國飯店業(yè)發(fā)展的階段性特征 6 7第二節(jié)行業(yè)整體分析 三.浙江省飯店行業(yè)狀況分析 第三節(jié)未來發(fā)展機會 第二章房地產(chǎn)業(yè)務單元環(huán)境分析 第一節(jié)產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況 二.房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟發(fā)展 三.當前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點 四.房地產(chǎn)業(yè)前景趨勢分析 第二節(jié)行業(yè)整體分析 第三節(jié)未來發(fā)展機會 第四節(jié)關鍵成功因素 第一節(jié)集團內(nèi)部條件概述 第二節(jié)組織結構分析 一.XX集團組織結構的演變特點 第三節(jié)人力資源分析 第四節(jié)財務管理分析 一.集團財務狀況和經(jīng)營業(yè)績分析 第一節(jié)機會 一.總體的機會 第一節(jié)飯店業(yè)務發(fā)展路徑 一.發(fā)展路徑和成功要素的關系分析 二.XX酒店業(yè)務的優(yōu)劣勢綜合評判 4 第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)務發(fā)展路徑 第三節(jié)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動分析 第四節(jié)發(fā)展路徑的選擇 第五節(jié)戰(zhàn)略定位 第六章集團發(fā)展戰(zhàn)略 第一節(jié)戰(zhàn)略體系 第二節(jié)工作規(guī)劃 三.需要培育的能力要素 第三節(jié)基礎工作 一.組織結構 5第一章飯店業(yè)務單元環(huán)境分析第一節(jié)行業(yè)發(fā)展概況一.我國飯店業(yè)的發(fā)展正處于新的轉(zhuǎn)折點床位30704張，到2000年已增至10481家，客房94.82萬間，床位185.6萬張，分別是1978年的76.5倍、61.02倍、60.45倍。經(jīng)過20多年的發(fā)展，我國飯店店已有800余家。61.起步階段1978-1986年，為起步階段。飯店從1978年的137家發(fā)展至1986年的9742.起伏階段3.起飛階段4.下滑階段7全面下滑。1998年全行業(yè)虧損46億元人民幣，1999年全行業(yè)虧損56億元人民5.恢復階段色，即從1978年的137家飯店發(fā)展至1986年的974家，年增長率為11%,呈中速度發(fā)展；而從1986年發(fā)展至1992年的2354家，年增長率為7%左右，呈低速度發(fā)展；從1992年至1998年，飯店數(shù)量高達5782家，年增長率為19%,呈高三.我國飯店業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀相結合的方式。分析的數(shù)據(jù)在時間上的跨度為1999年至2002年上半年，由于1)檔次的規(guī)模結構已經(jīng)形成星、五星級)281家，占總數(shù)的0.112%。中檔飯店(二星、三星級)3190家，8占總數(shù)的1.27%。低檔飯店(一星、未評級的社會旅館、個體旅館等)2473642)空間分布出現(xiàn)三階梯狀態(tài)●第一階梯是位于東部沿海地區(qū)，包括14個省市，截止到2000年末，該●第三階梯是西部地帶，包括內(nèi)蒙、寧夏、新疆、青海、西藏等7個省區(qū)3)星級飯店分布不平衡9店，只有一星級飯店1家，二星級飯店11家，三星級飯店5家。由此可見，我4)供給服務由程序化向個性化轉(zhuǎn)變2.需求現(xiàn)狀1)對高星級飯店的需求彈性較弱市供不應求。雖然星級飯店的檔次結構以二、三星級飯店為主，2000年，二、三星級飯店占星級飯店總數(shù)的82.27%,四、五星級飯店占7.78%。但從出租率來看，四星級與五星級飯店出租率分別是63.08%和65.04%,分別高于2000年客戶平均出租率5.5個百分點和7.6個百分點。在經(jīng)營情況看，全國117座五星級飯2)經(jīng)濟活躍程度主導飯店需求水平從世界旅游市場來看，觀光型游客僅占世界國際游客總量30%,而非觀光型顧客已明顯地主導了對經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)飯店數(shù)量與檔次方面的需求水平。以2000星級飯店總數(shù)達2231家，占全國星級飯店總數(shù)的37%;同時，接待海外商務人員較多的北京、上海和廣東三個地區(qū)的五星級飯店共54家，占全國五星級飯店的46.2%。3)對大飯店的需求高于小飯店大飯店的經(jīng)營情況顯示出對其的需求狀況。全國2000年現(xiàn)有500間以上的大飯店129家，該年度實現(xiàn)營業(yè)收入119.43億元，占飯店業(yè)總收入的16%,客戶出租率為62.73%,平均房價在780元左右，有的飯店全年平均房價達到1106元，利潤率高達37%以上。這129家大飯店全年的人均勞動生產(chǎn)率為15萬元，4)飯店需求多元化1)供求關系由賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場2)飯店競爭由價格競爭轉(zhuǎn)向非價格競爭下降，大多數(shù)飯店經(jīng)營虧損。1996年到2000年旅游飯店業(yè)共增加35.4萬間客房，平均年增長率為12.39%,而同期的客源增長率為4.0%。從1996年到1998年全國飯店的平均出租率和利潤率逐年下降，1998年開始出現(xiàn)全行業(yè)虧損。1998,1999,2000年三年虧損額分別為45.56億、53.64億和26.43億元。如3)飯店積極尋找新的利潤點4)顧客導向型市場競爭態(tài)勢形成店從1988年開始執(zhí)行星級標準，各飯店為了達到星級標準的要求，又先后制定5)多種經(jīng)營思想并存西方飯店經(jīng)營思想演變經(jīng)過了三個階段：第一階段是50年代一70年代的產(chǎn)品、服務標準化階段；第二階段是80年代的“質(zhì)量第一”階段；第三階段是21和世界50年代至70年代旅游環(huán)境相吻合。但是，我國經(jīng)濟發(fā)展水平及開放程度迅猛提高的宏觀背景又與西方80年代相似。同時，由于我國飯店業(yè)起步較晚，6)人力資源成為競爭焦點第二節(jié)行業(yè)整體分析√政局穩(wěn)定。量海外投資提供了前提條件。國內(nèi)外觀光和商務游客的增多，直接對我國飯店業(yè)的發(fā)展起到推動作用。當前，中國旅游業(yè)已經(jīng)與通信網(wǎng)絡、住宅建筑、生物化工一起共同構成中國必將有許多政策上的傾斜。這對作為旅游業(yè)的三大支柱產(chǎn)業(yè)之一的旅游飯店業(yè)，將產(chǎn)生極大的發(fā)展機會。據(jù)世界旅游組織預測，2020年中國將成為世界最大的旅游目的國。資本市場的完善、產(chǎn)權市場的建立。隨著我國資本市場的發(fā)展和經(jīng)濟體制改革的深入，必將建立起開放的飯店產(chǎn)權市場，創(chuàng)造融資、飯店業(yè)進入退出等方面的有利條件，這將為飯店業(yè)的發(fā)展拓展巨大的空間。我國飯店業(yè)建設報批渠道多，旅游管理部門對飯店建設并無審批權，對旅游涉外飯店和星級飯店的認定屬于一種后置性行為，因而對市場的引導作用不大。在這種條件下，企業(yè)決策缺少宏觀調(diào)控和足夠的信息基礎。在現(xiàn)有條件下，國有企業(yè)的投資約束并不是剛性的，強有力的投資風險約束機制并末真正形成，各投資主體出于種種局部性目標，擴張需求盲目，以至出現(xiàn)飯店投資過熱，市場競爭白熱化，表現(xiàn)出總體上的紊亂。√規(guī)范競爭秩序的規(guī)則體系尚未形成。據(jù)了解，與飯店業(yè)發(fā)展有關的中央、地方法規(guī)文件約有二十余件。屬于中央政府部門層次的有：關于星級評定的有5件；關于建立飯店公司的有2件；關于安全、收費、質(zhì)量管理方面有4件；關于飯店審批的有2件；其余為地方法規(guī)。這些規(guī)制曾在一定范圍、一定程度上發(fā)揮過積極的作用。但現(xiàn)在來看，有相當一部分已經(jīng)廢止，還有一部分在入世后列入清理之列，只有少數(shù)還在起作用。可以放松了對具體飯店的管理，但保證行業(yè)健康發(fā)展的規(guī)則體系和飯店企業(yè)的自律規(guī)則體系還未形成，這將有可能導致行業(yè)的無序競爭，對長期發(fā)展不利。政府對飯店業(yè)放松管制，國有飯店民營化，從總體上是促進我國飯店業(yè)增強2.經(jīng)濟環(huán)境世界國際游客總量的30%,而非觀光型游客占70%左右。中國傳統(tǒng)的旅游市場是動和促使國內(nèi)飯店業(yè)整體管理水平和服務質(zhì)量的提高，進而充實我國飯店業(yè)的如進口物資和原材料享受減免稅，固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅為0,外方服務提供者的勞務√使飯店業(yè)競爭進一步加劇。雖然已有很多外資飯店，但這些飯店基本上是中外合資(或合作)的，由中方控通過國外旅行社直接組織接待來中國旅游的外國旅游者當然首選入住他們所熟對環(huán)境保護技術、生態(tài)技術等多項技術提出了較高的要求。國際標準組織的4.技術環(huán)境壓(有關方面估計80年才能售完)就足以讓人知難而退。這樣，即便飯店因經(jīng)應，這里假設，飯店按檔次分為高檔飯店(四、五星級)、中檔飯店(三星級)、低檔或經(jīng)濟型飯店(一、二星級)以及普通旅館(社會旅館、個體旅館)四個層層次的飯店(普通旅館一般不包括在涉外旅游飯店之列，故這里不做分析),即1)高檔飯店行業(yè)環(huán)境分析對不多，但增幅較大，從1997年的157和57家四、五星級飯店，到2000年的352家和117家，分別增長了124%和105%,年平均增長率分別為30.89%整個行業(yè)保持了相對較高的獲利水平。在近幾年飯店利潤逐年下降的情況2)中檔飯店行業(yè)環(huán)境分析速度也較快。1997年全國有三星級飯店895家，到2000年有1899家，增加了1004家，增長幅度為112.2%,年平均增長率為28.5%。可以看出，由于3)經(jīng)濟型飯店行業(yè)環(huán)境分析展到3661家，增加2045家，增長幅度為126.7%,年平均增長率為31.37%。 1)東部地帶飯店行業(yè)環(huán)境分析按上述劃分，我國東部14個省份截至2000年共有星級飯店3662家，占全國星級飯店總數(shù)的61%。其中，高檔(四、五星級)飯店共357家，占全國高檔飯店的76.1%;中檔(三星級)飯店共1267家，占全國中檔飯店的66.7%;經(jīng)濟飯店(一、二星級)共2038家，占全國經(jīng)濟飯店的55.7%。其中，高、中、低檔飯店之間的比例關系為1:3.55:52)中部地帶飯店行業(yè)環(huán)境分析按上述劃分，我國中部10個省份截至2000年共有星級飯店1932家，占全國星級飯店總數(shù)的32%。其中，高檔(四、五星級)飯店共89家，占全國高檔飯店的19%;中檔(三星級)飯店共515家，占全國中檔飯店的27.1%;經(jīng)濟飯店(一、二星級)共1323家，占全國經(jīng)濟飯店的36.2%。其中，高、中、低檔飯店之間的比例關系為1:5.8:14.9。1999年世界博覽會期間，新建飯店40余家，擴建飯店20余家。雖然在博覽會住率為59.63%,而2000年則下降到了46.5%,導致整個飯店行業(yè)惡性降價競爭，五星級團隊標準價格僅為120-160元/每標間。3)西部地帶飯店行業(yè)環(huán)境分析按上述劃分，我國西部7個省份截至2000年共有星級飯店435家，占全國星級飯店的總數(shù)的7%。其中，高檔(四、五星級)飯店共23家，占全國高檔飯店的4.9%;中檔(三星級)飯店共117家，占全國中檔飯店的6.2%;經(jīng)濟飯店(一、二星級)共295家，占全國經(jīng)濟飯店的8.1%。其中，高、中、低檔飯店之間的比例關系為1:5.1:12.8。這個地區(qū)最明顯的特征是七個省份內(nèi)，僅有三.浙江省飯店行業(yè)狀況分析星級飯店業(yè)呈畸形發(fā)展，即兩頭小，中間大，也就是說在1997年前，省高、低檔飯店數(shù)量較少，而中檔飯店(三星)數(shù)量突出。這種結構從1998年開始改變，逐漸形成金字塔形結構。但直到2000年，省才有五星級飯店3家。各星級飯店的目標客戶群主要還是涉外商務和旅游者。1998年由于受金融危機影響，省旅游業(yè)，特別是涉外旅游狀況不佳。而至1999年，情況好轉(zhuǎn)，涉外旅游人數(shù)與消費有較大提升，針對這種情況，省飯店行業(yè)反應迅速，2000年一飯店從0家增加到3家，四星級飯店增加11家，增加了近一半左右。由于涉外戶群主要是國內(nèi)游客的中、低檔飯店2000年數(shù)量也有大幅度的上升，但是2000表1:浙江省旅游指標概況類別海外旅游者數(shù)量(萬人)比上年增長(%)1收入(美元)2.92億3.45億3.6億4.1億5.14億比上年增長(%)國內(nèi)旅游者數(shù)量(萬人)比上年增長(%)5收入(人民幣)232億277.8億327億375億430億比上年增長(%)星級飯店數(shù)量(個)五星00003四星468三星二星、二星共一星109地區(qū)杭州462313人(4.8%)504276人(9.1%)507243人(0.6%)59.15萬(16.7%)70.71萬(19.48%)寧波11.2萬(12%)12.36萬(10.34%)溫州4.4萬(20.9%)5.99萬(34.7%)舟山47318(-10.1)5.6萬(17.5%)6.12萬(10%)紹興3.95萬(9.5%)4.8萬(21.54%)嘉興2.6萬(15.7%)2.95萬(14.16%)湖州0.97萬(1%)1.25萬(29.12%)金華4萬(15.6%)4.9萬(22.19%)臺州1.9萬(15.2%)2.27萬(21.20%)麗水0.73萬(7.4%)0.79萬(8.33%)衢州0.26萬(5.9%)0.43萬(68.11%)第三節(jié)未來發(fā)展機會要以定量分析為主，通過對近期(數(shù)據(jù)主要采用比較完全的2000年統(tǒng)計數(shù)據(jù))災，因此，在我國旅游飯店業(yè)快速發(fā)展的道路上，1998年出現(xiàn)了放緩。但這是由于不可預見且不可逆的外界事件的干擾而造成的。因此，以1998年為分析起利于對未來發(fā)展趨勢的把握。表3匯總了1收入以及星級飯店數(shù)量在三個地區(qū)的變化情況；表4說明了1998、1999、2000—1999和1999-2000年三個地區(qū)在涉外旅游與國內(nèi)旅游人數(shù)和收入上各項指標單位：%年份涉外旅游人數(shù)比例涉外旅游收入比例國內(nèi)旅游人數(shù)比例國內(nèi)旅游收入比例東部中部西部東部中部西部東部中部西部東部中部西部2表51998—1999和1999—2000年各項指標年增長率情況單位：%年份涉外旅游人數(shù)增長涉外旅游收入增長國內(nèi)旅游人數(shù)增長國內(nèi)旅游收入增長東部中部西部東部中部西部東部中部西部東部中部西部表31998、1999、2000年我國旅游及星級飯店概況1998年地區(qū)檔次(14個省市)(10個省市)(7個省市)(五、四)196家涉外旅游(美元)人數(shù)：6123.28萬收入：92.1528億國內(nèi)旅游(人民幣)人數(shù)：53619.33萬收入：3682.07億33家涉外旅游(美元)人數(shù)：304.84萬收入：10.7238億國內(nèi)旅游(人民幣)人數(shù)：31645.7萬收入：1155.58億11家涉外旅游(美元)人數(shù)：135.645萬收入：5.223億國內(nèi)旅游(人民幣)人數(shù)：4675.78萬收入：139.218億(三)769家249家67家(二、一)1159家598家166家2124家880家256家1999年地區(qū)檔次(五、四)224家涉外旅游(美元)人數(shù)：7013.36萬收入：101.859億國內(nèi)旅游(人民幣)人數(shù)：61727.51萬收入：4254.65億42家涉外旅游(美元)人數(shù)：380.379萬收入：12.9524億國內(nèi)旅游(人民幣)人數(shù)：35314.58萬收入：1482.23億15家涉外旅游(美元)人數(shù)：150.943萬收入：5.566億國內(nèi)旅游(人民幣)人數(shù)：4996.46萬收入：185.444億(三)889家322家81家(二、一)1306家782家195家2419家1146家291家2000年地區(qū)檔次(14個省市)(10個省市)(7個省市)(五、四)357家涉外旅游(美元)人數(shù)：7995.91萬收入：121.577億國內(nèi)旅游(人民幣)人數(shù)：67911.43萬收入：4812.42億89家涉外旅游(美元)人數(shù)：470.24萬收入：15.6608億國內(nèi)旅游(人民幣)人數(shù)：39032.47萬收入：1734.93億23家涉外旅游(美元)人數(shù)：175.05萬收入：6.1383億國內(nèi)旅游(人民幣)人數(shù)：5877.11萬收入：262.55億(三)1267家515家117家(二、一)2038家1323家295家3662家1932家435家從表3中可以看出，自1998年以來，我國涉外和國內(nèi)旅游不僅是從人數(shù)上在92%以上，而無論所占比例還是年增長率都有下降的趨勢，但下降幅度較從1998年到2000年，涉外旅游人數(shù)所占比例從93.29%下降到92.96%和92.53%,而年增長率則由14.54%下降14%;東部地區(qū)的涉外旅游收入所占比例也相當大，上升至19.32%,有較大的提升；同時，國內(nèi)旅游人數(shù)基本上三年間也在占60%的較大比例，且?guī)缀鯖]有什么較大變化，而年增長率從15.12%下降到10.02%;相應國內(nèi)旅游收入比例三年都在70%以上的比例，但從1998年的73.98%下降到1999年的71.84%,又下降到2000年的70.67%,年增長率也由1999年的15.55%下降到2000年的13.12%。類似的分析可以看出，中部地區(qū)涉外旅游人數(shù)所占比應的這幾個指標的年增長率分別為24.78%、23.62%,20.78%、20.91%,11.59%、10.53%和28.27%、17.05%,只有國內(nèi)旅游收入一項指標有較大的下降，其它基有上升趨勢，涉外旅游人數(shù)和涉外旅游收入的年增長率分別為11.28%、15.97%和6.57%、10.28%。,相應國內(nèi)旅游人數(shù)和旅游收入的年增長率分別為6.86%、17.63%和33.2%、41.58%。經(jīng)形成很久。1997年全國有高檔飯店214家，中檔飯店895家，低檔飯店1615家，它們之間的比例關系為1:4.18:7.55,而位于塔尖的五星級飯店共57家，它與中、低檔飯店之間的比例達到1:15.7:28.33;1998年全國高檔飯店數(shù)量為240家，中檔飯店1085家，低檔飯店1923家，它們之間的比例為1:4.52:8.01;其中五星級飯店64家，它與中、低檔飯店之間的比例達到1:16.95:30.05;1999年，全國高檔飯店為281家，中檔飯店為1292家，低檔飯店為2283家，它們之間的比例關系為1:4.6:8.12,其中五星級飯店77家，它與中、低檔飯店之間的比例達到1:16.78:29.65;2000年全國有高檔飯店469家，中檔飯店為1899家，低檔飯店為3661家，它們之間的比例關系為1:4.05:7.81,其中五星級飯店有117家，它與中、低檔飯店之間的比例達到1:16.23:31.29。出租率上來看，1998年全國星級飯店平均出租率為52.29%,而五星級和四星級飯店的年平均出租率分別為57.49%和56.35%,分別高出平均水平5.2和4.06個百分點；1999年全國星級飯店的年平均出租率為54.34%,而五星級和四星級飯店的年平均出租率分別為61.41%和58.96%,分別高出平均水平7.07和4.62個百分點；2000年四星級與五星級飯店出租率分別是63.08%和65.04%,分別高于2000年客戶平均出租率57.58%的5.5個百分點和7.6個百分點。前面已經(jīng)提到，從經(jīng)營情況看，2000年全國117座五星級飯店中，除3家經(jīng)營持平外，其余全部盈利，四星級飯店中，除五家略微虧損外，其余也全部盈利。2000年，26%飯店業(yè)未來的盈利點仍舊位于高檔飯店，高檔飯店是未來幾年內(nèi)飯店發(fā)展的趨飯店作為一個盈利性企業(yè)，當然也要通過這兩種基本的競爭戰(zhàn)略而得到發(fā)國內(nèi)旅游迅速發(fā)展，國內(nèi)客人已經(jīng)成為飯店不可忽視的客源。據(jù)統(tǒng)計，2000年參加國內(nèi)旅游的人數(shù)比1995年增加1.2億人次。對中國旅游者而言，多數(shù)對高量30%,而非觀光型游客占70%左右，這類游客絕大部分是商務型顧客。2000到2020年，入境過夜旅游者為9500—13900萬人次，年平均增長率為5.7%一7.75%。國際旅游組織進行前景預測，四.飯店未來發(fā)展的綜合機會第四節(jié)關鍵成功因素一.整合經(jīng)營二.人力資源三.品牌管理數(shù)的大幅度增加以及消費觀念的改變，人們的消費需求已由數(shù)量型向質(zhì)量型轉(zhuǎn)四.關系營銷店關系營銷也是飯店和顧客通過交換服務和價值的同時創(chuàng)造雙方更加親密的相在感性消費時代，顧客在某飯店享受服務是出于該飯店該項服務的良好感進入90年代中期，在與計算機技術、網(wǎng)絡通信技術的互動發(fā)展中產(chǎn)生和不入旅游業(yè)。1999年，全球旅游電子商務的銷售額為270億美元，占全球電子商方面。信息技術的廣泛運用和不斷更新，旅游飯店管理也正向更廣、更深層次發(fā)并沒有能將信息技術真正運用于提高整個飯店或集團的管理效率，其結果往往是而且很容易被競爭對手模仿，局部運行效率所帶來的優(yōu)勢短暫。實際上，只有當飯店將信息技術整合入管理當中，獲得組織整體效率運行的提高時，這種由效率帶來的競爭優(yōu)勢才是難以模仿的，才是相對長久的。當前，外部環(huán)境日益復雜多變，對信息的采集、分析和處理提出了更高的要求；同時，優(yōu)勢飯店企業(yè)內(nèi)部結構日趨靈活高效，更加強調(diào)信息的交流、共享和時效性。信息技術的廣泛運用使得企業(yè)的內(nèi)部管理更加公開化、民主化，沿用多年的傳統(tǒng)飯目前，旅游電子商務的發(fā)展、應用將再次推動飯店的戶管理、網(wǎng)絡營銷、組織結構與計算機輔助決策等多方面，對傳統(tǒng)的飯店經(jīng)營管理模式進行變革更新，全面提高飯店企業(yè)的競爭力。新形勢下，飯店的組織結構將呈現(xiàn)扁平化、柔性化的特點。信息化、網(wǎng)絡化、知識化的特征更加突出。學習型組織、網(wǎng)絡型組織將成為未來飯店的主要形式。當前盛行的多種管理思想，如企業(yè)流程再造、虛擬企業(yè)、學習型組織等思想都同現(xiàn)代計算機信息網(wǎng)絡的出現(xiàn)和發(fā)展相聯(lián)系?？傊?，飯店業(yè)作為對外開放性極強的行業(yè)，從根本上要求其要作為一個開放的系統(tǒng)而存在。而開放性系統(tǒng)一個最大的特點就是要處理大量的信息，當前飛速發(fā)展的信息技術為信息的處理提供了手段。然而，要真正能夠運用信息技術獲取飯店的競爭優(yōu)勢，就必須融信息技術與管理當中，作到管理的信息化，這是飯店業(yè)未來發(fā)展的要求。第二章房地產(chǎn)業(yè)務單元環(huán)境分析第一節(jié)產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況一.房地產(chǎn)行業(yè)周期性波動1)大趨勢與小波動2)時間周期限延長(縮短)了，或波動的幅度減少了。一般地說，不同的國家(地區(qū))具有不同的房地產(chǎn)周期，如美國為18～20年，日本為10年，香港為7～8年。而我5年，低落期為2年左右，總周期也為7～8年。自1974年以來，我國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)歷了3個發(fā)展期、2個低落期的周期性波動，具體如下表。年份波動1974年～1988年發(fā)展期1989年～1990年低落期1991年～1995年發(fā)展期1996年～1997年低落期1998年~發(fā)展期如果這一結論成立的話，那么,從1998年算起，我國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)持續(xù)高漲了4年多，也就是說，從2003年開始，房地產(chǎn)市場很可能進入低落期。政區(qū)域的調(diào)整(蕭山劃歸杭州)、政府反周期行政干預(土地供應控制、金融政度變革或突發(fā)事件推動下，發(fā)展期將延長1-2年，即從2004、2005年開始房地二.房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟發(fā)展和1990年的低潮，在1992-1994年獲得快速發(fā)展，這3年的GDP增長速度達到的作用，在1992和1993年都是成倍增長，占總投資的比重迅速上升(見表1)。年的投資增長都高于總投資的增長，占總投資的比重在2001年達到16.9%,是人員從14.7萬人增加到97.2萬人(見表2)。同時由于房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，為從(見表3);1991-2000年國內(nèi)共出售商品住宅14.0億平方米，按2000年城鎮(zhèn)4.58億人口計算，平均每人1.73平方米(見表4)。表11990-2001年我國固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資年份全社會固定資產(chǎn)投資(A)房地產(chǎn)開發(fā)投資(B)絕對值(億元人民增長速度絕對值(億元人民增長速度—7.1—1.2資料來源：《中國統(tǒng)計年鑒》(1990-2001),中國統(tǒng)計出版社?！豆潭ㄙY產(chǎn)投資統(tǒng)計房地產(chǎn)開發(fā)投資(億元)房地產(chǎn)開發(fā)投資(億元)□房地產(chǎn)開發(fā)投資(億0年份企業(yè)個數(shù)(個)年末職工數(shù)(人)經(jīng)營收入(億元人民幣)實現(xiàn)利潤(億元人民幣)實現(xiàn)利潤(億元)0□實現(xiàn)利潤(億年份全國城鎮(zhèn)房屋竣工面積(萬平方城鎮(zhèn)住宅竣工面積(B)(萬平方房地產(chǎn)開發(fā)房屋竣工面(萬平方房地產(chǎn)開發(fā)住宅面積(萬平方城鎮(zhèn)住宅竣工面積(萬平方米)0積(萬平方米)圖2-50圖2-60表41991-2000年我國房屋竣工面積及銷售收入年份銷售商品房面積(萬平方米)銷售住宅面積(萬平方米)出售給個人住宅(萬平方米)商品房銷售收入(億元人民幣)資料來源：《中國統(tǒng)計年鑒》(1990-2001),中國統(tǒng)計出版社。銷售商品房面積(萬平方米)口銷售商品房面積(萬平方米)0圖2-7銷售住宅面積(萬平方米)銷售住宅面積(萬平方米)米)0圖2-8出售給個人住宅(萬平方米)0□出售給個人住宅(萬平方米)圖2-9商品房銷售收入(億元)0圖2-101.處于重要的轉(zhuǎn)變時期由速度規(guī)模型向總量效益型轉(zhuǎn)變。二是隨著國家把住房消費作為擴大消費的重房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和繁榮一直有賴于住房制度的改革，從1998年開始的停止經(jīng)濟適用房的建設計劃等等，都將在21世紀初期為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供廣闊的3.房地產(chǎn)市場已具雛形4.商品住宅發(fā)展的新時期了新時期。其特點：一是住宅總量高速增加，預計從1998年開始的高速增長還人類已經(jīng)進入的21世紀初期將是經(jīng)濟和社會文明迅速發(fā)展的時期，也是機遇和挑戰(zhàn)并存的時期。中國要在這10年中實現(xiàn)現(xiàn)代化的第二階段的目標，經(jīng)濟1.發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的有利因素要》中，對住房建設和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都提出了明確的要求。指出：“2005年城鎮(zhèn)居民人均住宅面積增加到22平方米”(這是指建筑面積，按1.33平方米建筑面積折合1平方米使用面積計算，為16.54平方米使用面積),要“深化城鎮(zhèn)第三是國家政策的支持。改革開放以來，特別是1998年以來，國家和有關第四是人們住房觀念上的認可。經(jīng)過前幾年的住房改革和房地產(chǎn)市場的發(fā)2.制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的幾個方面●二是缺乏合格的物業(yè)管理隊伍。物業(yè)管理是與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展密切相關的行●三是與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展配套的交易市場、中介機構等還遠沒有達到健全和令人司承擔這項業(yè)務。任何地區(qū)都不應該只有房屋買賣市場而沒有房屋租賃市“十五”時期將是我國房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的時期。按此計劃，到2005年，我國城鎮(zhèn)居民的人均住房的建筑面積將達到22平方米。2000年我國城鎮(zhèn)居民為4.58億人，人均住房建筑面積19.8平方米(按2001年《中國統(tǒng)計年鑒》數(shù)據(jù)推算而得),預計到2005年，我國的城鎮(zhèn)人口將達到5.4億人，按平均每人22平方米建筑面積推算，在“十五”期間要增加住房建筑面積28.12億平方米；如果原有舊住宅每年按4%的比例拆遷重建，5年合計20%,總面積為18.14億平方米；兩者合計，“十五”時期需要新建住宅46.26億平方米。按2000年城鎮(zhèn)商品住宅平均每平方米造價1000元計算，“十五”計劃時期的5年中，僅城鎮(zhèn)商品住宅的建設投資就將達到46260億元(見表5)。如果按商品住宅占商品房面積的85%(1996-2000年平均數(shù))推算，5年中城鎮(zhèn)需要竣工商品房54.42億平方米；按2000年商品房平均每平方米造價1139元(見2001年《中國統(tǒng)計年鑒》P213)計算，5年中商品房建設投資總額將達到61984億元。按國家計劃，“十五”時期全社會固定資產(chǎn)投資總額大約為221064億元，商品房投資占其28.0%,表明房地產(chǎn)業(yè)在第十個五年計劃的經(jīng)濟和社會發(fā)展中將單位按國家計劃綱要2000年城鎮(zhèn)人均建筑面積平方米2005年城鎮(zhèn)人均建筑面積平方米2005年比2000年人均增加建筑面積平方米全國城鎮(zhèn)居民住宅建筑面積總增加額億平方米全國城鎮(zhèn)居民舊房按20%拆遷重建數(shù)量億平方米全國城鎮(zhèn)居民住宅建筑面積建設總額億平方米“十五”城鎮(zhèn)住宅投資總需求億元“十五”城鎮(zhèn)住宅投資年均需求億元第二節(jié)行業(yè)整體分析一.宏觀環(huán)境因素分析1)企業(yè)和政府之間的關系房地產(chǎn)行業(yè)與政府關系密切，目前許多房地產(chǎn)公司有很強的政府背景，利用將促使開發(fā)商提高開發(fā)經(jīng)營水平，有資金實力與人才優(yōu)勢的開發(fā)商將走出當?shù)兀?)政府法規(guī)3)產(chǎn)業(yè)政策4)政府財政支出、預算規(guī)模5)政府換屆1)可支配收入水平2)收入、支出預期3)股票市場趨勢4)貸款的難易程度5)通貨膨脹率6)貨幣利率3.技術環(huán)境1)新技術對客戶的吸引力2)技術的專有性與可得性1)居住習慣和觀念2)居住模式和生活方式3)消費觀念具體到房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)人們的消費觀念主要表現(xiàn)在對住房按揭貸款的認可以及4)投資意識5)對物業(yè)管理態(tài)度6)對環(huán)境要求7)人口老齡化趨勢人口老齡化給老年公寓開發(fā)提供了機遇，同時考慮到人口老齡化對家庭人未來會進行業(yè)利潤退出壁壘使競爭大量涌入，保壘未來會進進入壁壘高退出行業(yè)1)進入壁壘2)退出壁壘3)行業(yè)利潤到目前為止總體行業(yè)利潤可觀，但是由于開發(fā)周期長，對未來趨勢把握能力1)基于產(chǎn)品功能的細分市場如果從產(chǎn)品功能定位進行分析，可以將房產(chǎn)按高、中、低端來劃分。●高端市場：開發(fā)的物業(yè)綜合品質(zhì)高，以高檔商品房為主，購買者事業(yè)有環(huán)保、物業(yè)管理、社區(qū)文化等要求，價格高，購買目的以居家、置業(yè)、投資三者均占相當比例?！裰卸耸袌觯阂云胀ㄉ唐贩繛橹鳎徺I者或者是畢業(yè)后5-6年事業(yè)正處于要求的物業(yè)除滿足簡單居住功能外，對環(huán)境、物業(yè)管理、社區(qū)文化等有投資。不同市場中的價值敏感點有所不同，如圖2-12所示。價格物管戶型環(huán)保文化環(huán)境高檔商品房普通商品房經(jīng)濟適用房2)基于城市區(qū)域的市場細分3)各細分市場中的供求關系高中低細分市場供應一類二類三類市場區(qū)域●城市改造、大型綜合性物業(yè)開發(fā)升溫?！穹康禺a(chǎn)區(qū)域發(fā)展的梯度性。●土地招標，開發(fā)成本提高；●房地產(chǎn)發(fā)展本身的周期性；1)全國性的區(qū)域梯度從消費人群分析，基本情況如下：(以全國20個城市2001調(diào)查結果為例)●根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，25-34歲的人占購房人群的36%,位居傍首，而35-44歲的人群比例為20.3%,位居第二。商業(yè)/服務業(yè)職員/公司中級經(jīng)理居多，輔之以其他行業(yè)人士，月薪在●制造業(yè)職工占預購總體的12.8%,居首位，這其中46.5%的預購者介于21-3560.1%的預購者介于21-35歲之間；中級公司經(jīng)理介于21-35歲的購房比例為已婚，其中介于21-35歲的占43.7%,介于36-45歲的占30.4%;34.7%的獨身，其中66.1%介于21-35歲之間，僅有1.4%介于36-45歲之間。3)購房者期望(以全國20個城市2001調(diào)查結果為例)價格預期如下：每平方米500-1000元的占22.9%,1000-2000元的占32%,2000-3000元的占19.6%,而6000元以上的僅占1.3%?？梢钥闯?，國內(nèi)消費者4)全國性的主要競爭者2.浙江省市場分析3.杭州市場分析1)杭州房產(chǎn)市場演變過程杭州房地產(chǎn)行情8年來始終是一根大陽線，據(jù)有關部門的統(tǒng)計，1995年到平方米左右，次市中心價格范圍在2800-4000元/平方米，外圍區(qū)域只有從1998年春開始到1999年，市中心的銷售價格漲到4500-6500元/平方米格范圍在3500-4800元/平方米，外圍區(qū)域(主要是城西)已到了2500-3200元/一些品牌樓盤漲幅甚至突破千元。西湖邊的樓盤以美金計價，價格范圍在目前，杭州房價漲幅達到了全國第三。在全國15個副省級城市和4個直轄市，杭州房地產(chǎn)銷售價格漲幅的位次相對穩(wěn)定。1998、1999年位居第五，2000都/坤和/開元其它省浙江省二級城市廣州綠城/金都/南圖2-14杭州房產(chǎn)市場競爭格局4.省內(nèi)主要競爭對手●開發(fā)情況：公司開發(fā)項目到2002年底竣工交付61萬平方米(其中被評為優(yōu)良的工程建筑面積達到45萬平方米，占總量的73%以上),目前在建施工面●銷售預計：綠城房產(chǎn)集團全年在杭銷售額有望突破14億元。而隨著上海、●項目運作方式投資機會前期項目推廣策劃總公司項目部外包圖2-15項目運作功能分布2)浙江金都浙江金都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于1994年，注冊資金5000萬元，包含房現(xiàn)有員工200余人，其中大專以上文化學歷的占70%。開發(fā)了金都花園、金都新城和新金都城市花園等系列房產(chǎn)，總開發(fā)面積30萬平方米。進入2000年，已經(jīng)60多萬平方米。3)浙江南都浙江南都房產(chǎn)集團成立于1993年4月13日，原名為浙江華電房地產(chǎn)開發(fā)公司，于1998年10月26日經(jīng)浙江省工商行政管理局核準變更為浙江南都房產(chǎn)集南都城市別墅(1995)、南都大廈(1996)、南都·天水苑(1997)、南都·德加浙江南都置業(yè)股份有限公司前身為浙江南都房產(chǎn)集團的控股企業(yè)--浙江南都富華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。浙江南都置業(yè)股份有限公司于2000年12月變更、重組為由浙江南都房產(chǎn)集團控股、東方通信集團等企業(yè)共同參股，注冊資金1強強綜合實力弱4)杭州坤和為12000萬元，現(xiàn)有員工326名，其中中高級職稱117名，大中專畢業(yè)占85%,杭州坤和建設有限公司(全資)、杭州山水人家置業(yè)有限公司(全資)、杭州金家渡置業(yè)有限公司(控股)、浙江錢江房地產(chǎn)開發(fā)實業(yè)有限公司(參股)、寧波坤和建設有限公司(全資)、杭州三墩城鎮(zhèn)建設有限公司(控股)、杭州坤和旅游客運中心有限公司(全資)、杭州坤和社區(qū)服務有限公司(全資)、杭州公競爭者的位置分布情況如圖所示?？傮w上講，XX房地產(chǎn)公司在實力上處于中上4綠城南都金都坤和少開發(fā)經(jīng)驗多圖2-16競爭對手分布圖第三節(jié)未來發(fā)展機會自1998年房地產(chǎn)市場復蘇至今已近5個年頭，一方面隨著土地取得方式從協(xié)市場法規(guī)等),競爭激烈，利潤空間降低，銷售風險增加，而同時部分地區(qū)市場二.結構性短缺所帶來的機會客戶的需求是經(jīng)常變化的，另一方面競爭者不能很好地分析客戶的需求變化趨第四節(jié)關鍵成功因素資建設、推廣策劃與銷售、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等6個價值活動環(huán)如圖2-17所示。企業(yè)基礎設施利潤輔助活動招聘、培訓招聘、培訓市場信息、建材信息、政策法規(guī)、工程造價、建筑技術、資金安排價格信息、政策法規(guī)市場研究、銷售支持、方案創(chuàng)意政策法規(guī)、管理服務規(guī)范手冊、物業(yè)自動化管理系統(tǒng)物資運輸、信息收集、資金融通、中介服務、外包服務基本活動投資機會尋找判斷、產(chǎn)品定位、規(guī)劃設計、施工規(guī)劃、材料選擇土地開發(fā)、材料采購、工程發(fā)包銷售推廣、人員促銷、公共關系辦理購房交房手續(xù)、客戶需求物業(yè)管理圖2-17房地產(chǎn)項目的價值鏈分析二.關鍵成功因素1.戰(zhàn)略預見與整合2.投資機會尋找及判斷●項目定板：確定滿足客戶需求的創(chuàng)造策劃方案。4.項目規(guī)劃設計“規(guī)劃設計”是指房地產(chǎn)項目環(huán)境與建筑的規(guī)劃與設僅可以為房地產(chǎn)企業(yè)帶來源源不斷的收入，而且對物業(yè)本身是一個價值增值過都在同樣位置能以高出競爭對手樓盤近300元/平方米的價格進行銷售，這就是第三章集團內(nèi)部條件分析第一節(jié)集團內(nèi)部條件概述融投資，跨區(qū)域發(fā)展的股份制企業(yè)。共擁有下屬企業(yè)19家，資產(chǎn)13億多元，為時間創(chuàng)業(yè)期二次創(chuàng)業(yè)期創(chuàng)業(yè)擴張期段1999至今志階段性標志●蕭山賓館開業(yè)，成為蕭山市首家涉外旅游酒店?！袷捝劫e館股份有限公司成立?！窦娌⒅燃俅??！癜l(fā)展酒店相關的餐飲娛樂業(yè)務。XX集團跨地區(qū)發(fā)展起步?！窦瘓F涉足證券投資?！馲X名都項目成功啟動。市場條件●酒店在轉(zhuǎn)型的進程中，缺乏具備相關經(jīng)驗和能力的管理人●企業(yè)缺乏現(xiàn)代化的經(jīng)營管理模式，還處于摸索階段場發(fā)展為契機積極推進集團化進程；起步階段，現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營管理機制也在逐步形成，因而沒有形成系統(tǒng)的經(jīng)營管理模式?！褚恍┍容^有實力的酒店集團嘗試著多種形式的連鎖擴張?！褡C券業(yè)和房地產(chǎn)發(fā)展為企業(yè)帶來新的機遇?！窦瘓F的管理者們對于模式單體經(jīng)營多家經(jīng)營集團經(jīng)營、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動析。7S是指企業(yè)在發(fā)展過程中必須全面考慮的七個方面的情況，包括結構 風格是集團發(fā)展的動力，需要重視如何將這種進取的風格傳遞到集團的各個層目前XX集團共有員工3700人，其中中高層管理人員498人。普通員工中●集團本身的快速發(fā)展：這種發(fā)展速度本身帶來對中高級人才的大量需求，而●個人的發(fā)展要求：在目前追求個人發(fā)展的大環(huán)境中，對于一些員工來說，如●酒店業(yè)之間的競爭：酒店行業(yè)之間的競爭，往往會吸引一些中高層管理人員●房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展：房地產(chǎn)最近幾年的快速發(fā)展也使得房地產(chǎn)業(yè)的高級?！衿渌袠I(yè)的就業(yè)吸引：其他行業(yè)中同樣存在對酒店業(yè)和房地產(chǎn)中的人才的吸務單元的關系?如何界定職能部門和業(yè)務部門的關系?等等，都是需要考慮和明高高網(wǎng)絡型組織網(wǎng)絡型組織公社型組織獨立型組織利益型組織關系和睦程度低圖1-1企業(yè)文化分類14年來集團內(nèi)部的高層領導者和中層管理者的流動率都比較低，是一個典型的第二節(jié)組織結構分析能機構的設置來調(diào)整管理的模式，并以此影響與控制下屬業(yè)務單元的經(jīng)營和管1.目前的組織結構副總裁副總裁副總裁行政辦蕭山賓館陽光休閑蕭山賓館陽光休閑房地產(chǎn)公司職能部門物業(yè)公司裝飾公司項目部美食娛樂城美食娛樂城財務公司開元天宇集團總部圖1-2開元集團組織結構分析圖2.戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和結構變化程，而且其內(nèi)在的管理理念基本保持不變。單一酒店多個酒店多元業(yè)務多元業(yè)務圖1-3戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和結構演化從圖示1-3中，可以看到XX集團的組織自然演化過程，一直沿著比較務實3.演變的內(nèi)在規(guī)律二.組織結構的特點分析1.現(xiàn)行組織結構的思路1)飯店管理部和財務公司2)管理控制利潤中心都會竭盡所能從總部爭取盡可能多的投入資源，并力爭“投資最大化”3)職能部門集團公司職能部門的角色作用在中國的一些民營企業(yè)的二次創(chuàng)業(yè)過程中一2.比較明顯的問題現(xiàn)象1)多頭管理沖突2)中高層骨干不足3)規(guī)模效益不明顯3.問題的內(nèi)在原因分析1)轉(zhuǎn)型期的適應性問題理方式、業(yè)務流程和企業(yè)文化等多個方面。同時，集團各個層面的管理者也需要一個適應的過程。2)職能部門力量偏弱根據(jù)集團的發(fā)展思路，需要有比較強的職能部門來為領導者提供管理和決策支持，并承擔一部分管理職能。但是目前的集團架構中，無論是集團層面，還是業(yè)務單元層面的職能部門都存在力量偏弱的問題。3)組織公共平臺尚未形成盡管目前集團的規(guī)模已經(jīng)比原來大得多，但是在快速發(fā)展過程中，組織管理平臺的建設卻相對滯后。這些組織平臺包括知識的積累、業(yè)務流程的重組、組織結構的調(diào)整等。這種情況的形成，一方面與集團的發(fā)展速度比較快有關，另一方面與集團的直線管理模式和低成本運行方式有關。如何在繼續(xù)保持高效運作和低成本運行的前提下，建設完善組織平臺、并在更長時期的范圍內(nèi)降低成本?是集團核心管理層需要考慮和組織實施的問題。4.各層次的組織結構分析1)集團層的結構特點在XX集團層面基本上是如圖1-4所示的結構：。2XX集團的核心人員構成總裁團隊。根據(jù)各自主要負責一個方面工作，同時在一些重大問題上有所交叉，主要采用團隊方式進行工作?！裣蛳率跈嗟膯栴}：由于總裁團隊都是從一線管理中過來的，所以往往習慣于間比較團結和認同，所以目前在這個層次上的授權問題尚沒有完全顯示出是需要系統(tǒng)考慮的?！駲M向分工的問題：橫向的管理分工，也是在集團發(fā)展過程必須面對的問題。突出，典型的就是集團職能部門與業(yè)務單元的職能部門和業(yè)務部門之間的管2)酒店業(yè)務單元的結構特點總裁總裁副總裁集團職能部門蕭山賓館寧波開元城市酒店圖1-5酒店業(yè)務單元潤中心的方式進行考核管理；各配套的公司(清洗、配送、旅游)也實行利潤中3)房地產(chǎn)業(yè)務單元的結構特點如圖1-6,房地產(chǎn)業(yè)務單元中包括房地產(chǎn)公司、物業(yè)公司和裝飾公司等幾個保持集權和授權的平衡。在這個平衡過程中，需要考慮幾個因素：對項目投資的風險控制、管理流程的簡潔和高效問題、項目成本的控制、不同層次的業(yè)務管理同時需要考慮具體的管理人員的特點。副總裁集團職能部門房地產(chǎn)公司職能部門各房地產(chǎn)項目部房地產(chǎn)業(yè)務單元物業(yè)公司裝飾公司圖1-6房地產(chǎn)業(yè)務單元1.組織結構為戰(zhàn)略服務組織結構的設置是為了戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。實際上，XX集團在過去的發(fā)展過程中，已經(jīng)自然形成了一些戰(zhàn)略思路，這些戰(zhàn)略思路又通過不斷的管理調(diào)整落實到組織結構的具體設置中。由于目前戰(zhàn)略思路的自然形成過程，比較明顯地體現(xiàn)了路徑依賴的特點。但是由于集團的發(fā)展，業(yè)務規(guī)模和業(yè)務范圍已經(jīng)比原來大得關鍵性的問題，就是對關鍵領導崗位(比如飯店總經(jīng)理、項目總經(jīng)理)的依賴比3.三個方面的問題部門發(fā)揮什么樣的作用?與集團職能部門的職責如何區(qū)分?●酒店業(yè)務單元內(nèi)部的職能部門與各酒店之間的關系：在酒店單體相對獨立運第三節(jié)人力資源分析1.現(xiàn)有人力資源構成1)集團內(nèi)部的人員分布(截止2002年10月)圖1-7集團內(nèi)部總的人員分布XX集團現(xiàn)有人員3808人，其中集團總部79人，酒店業(yè)務單元3571人，房地產(chǎn)業(yè)務單元158人，人員分布情況如圖1-7所示。從人力資源角度講，集團的圖1-8集團內(nèi)部管理人員分布如圖1-8,在管理人員的分布中，雖然房地產(chǎn)業(yè)務單元和集團總部的比例有所提高，但是主要仍以酒店業(yè)務單元占主要份額。由于集團內(nèi)部的一線管理人員主要集中在酒店業(yè)務單元，使得對酒店業(yè)務內(nèi)部的流程管理顯得比較重要。酒店業(yè)務單元■房地產(chǎn)業(yè)務單元□集團總部圖1-9集團內(nèi)部專業(yè)人員分布如圖1-9,在專業(yè)人員的分布中，集團和房地產(chǎn)業(yè)務單元的人員比例明顯上升，說明了這兩個板塊的技術要求，同時也說明房地產(chǎn)業(yè)務與酒店業(yè)務的人員要求的不同，兩者在經(jīng)營方式有比較大的差異。2)管理人員的比重●三大板塊的比較酒店業(yè)務單元房地產(chǎn)業(yè)務單元集團總部圖1-10管理人員比重從圖示1-10中可以看到，房地產(chǎn)業(yè)務單元的管理人員比例要大于酒店業(yè)務單元。這與酒店業(yè)務單元內(nèi)部大量的基層員工存在有關。這種人員結構的不同，對 從圖示1-11中可以看到各家酒店的管理人員比重在10-15%之間，低星級酒店由于規(guī)模比較小，其管理人員比重相對較高。其他一些配套業(yè)務公司，由于人員基數(shù)比較小，其管理人員比重也比較高。3)專業(yè)人員的比重●三大板塊的比較酒店業(yè)務單元房地產(chǎn)業(yè)務單元集團總部圖1-12如圖1-12,房地產(chǎn)業(yè)務單元和集團總部的專業(yè)人員明顯多于酒店業(yè)務單元。圖1-13如圖1-13,各酒店的專業(yè)人員比例中，寧波XX和臺州XX低于其他酒店。4)人力資源構成分析●人員構成與業(yè)務特點有明顯相關性●人員構成與業(yè)務規(guī)模有較大關系●人員構成與地域特點有一定相關●人員構成與酒店的級別關系不大●集團不同業(yè)務單元的管理基礎是明顯不同的●集團文化的主導內(nèi)容是與酒店業(yè)務相關的●集團的人力資源管理重點在不同的業(yè)務領域，應該有所不同1)重點指標分析“本人在單位的發(fā)展”和“同事之間的協(xié)作”分別為53%、36%、21%,位于前●不滿意的三項指標●管理特點分析2)各業(yè)務部門的指標對比分析員對培訓的較高要求，另一方面也體現(xiàn)了公司比較重視業(yè)務單位，而對職能●盡管在薪酬福利方面的指標都比較低，但是在員工歸屬方面，專業(yè)人員較多的部門(房地產(chǎn)、總部、旅游等)的滿意度高于普通人員較多的部門(酒店、清洗等)。體現(xiàn)了不同類型的員工對相同指標的敏感度不同?！裨谀芰Πl(fā)揮方面，集團總部的指標明顯低于其他單位，體現(xiàn)了總部人員比較高的職業(yè)期望，以及公司內(nèi)部比較重視業(yè)務部門的特點。從總體上講，XX集團內(nèi)部具有比較良好的工作氛圍和發(fā)展培訓機會，但是在薪酬福利等方面滿意度較低。由于這兩類難以相互彌補。這兩種因素會相互作用，對人力資源的不同層次產(chǎn)生影響。3)各酒店總體比較0陽光山莊一美食城寧波開元從圖示1-15中可以看到：4)不同檔次酒店比較圖1-16如圖1-16,如果以蕭賓、度假村、寧波XX、臺州XX為大型酒店(或高星5)同檔次酒店比較如圖1-17,將各大型酒店(或高星級酒店)相互比較，顯高于其他酒店?！衿渌黜椫笜?，各酒店都有一定差距，但總體差距不大。只有寧波XX比較明顯高于其他酒店。●蕭山賓館和度假村兩家酒店的情況比較接近，而且各項指標也比較接近。在管理水平上，蕭山賓館略高于度假村。40如圖1-18,將各中型酒店(或經(jīng)濟型飯店)相互比較，差距比較明顯。三者均在杭州，情況類似，但差距比較大，這與管理者的領導水平有關。6)新老酒店比較如圖1-19,將蕭賓、度假村為老酒店，取平均值，將寧波XX、臺州XX為新酒店取平均值，可以看到新酒店各項指標明顯高于老酒店，說明飯店新舊對企業(yè)的經(jīng)營狀況影響較大。這種情況應該與經(jīng)營者的心態(tài)和員工的心態(tài)有關。圖1-193.存在的人力資源問題●文化認同：包括新進人員對原有文化的認同感、原有人員在環(huán)境變化后所發(fā)而實際上這些因素也在客觀上決定了這些高層管理人員的職業(yè)地位和價值1)中高層人員的缺乏2)人才的忠誠度下降3)人員成本的上升二.人力資源管理體系分析1.人力資源管理體系總體狀況2.人力資源管理職能分析1)直線管理者的人力資源管理職責2)人力資源部的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)需要集團領導把一部分精力從直接的業(yè)務管理中轉(zhuǎn)移到間接的職能管理中；同資源部管什么?業(yè)務單元人力資源部管什么?酒店人力資源部管什么?這些都3.人力資源管理制度分析1)內(nèi)部崗位競聘制度標準，因此競聘的公正性往往會與業(yè)務負責人的管理自主權之間存在一定的矛2)后備干部儲備制度3)滿意度管理制度4)績效考核制度5)股權激勵制度6)人員的選擇和培養(yǎng)機制目前XX集團共有員工3808人，其中中高層管理人員509人，占公司人員總數(shù)的13.37%。在所有員工中，大專以上學歷的員工421人，占11.06%,這一比例呈逐年上升的趨勢，擁有本科學歷的人員比去年同期增加45%,大專學歷人總部的員工基本上都是大學生。但是在提高員工素質(zhì)的一系列措施實施的過程資料就能比較快的入門，節(jié)省了很多的輔導成本，當然目前階段“師傅帶徒弟”三.關鍵問題分析1)戰(zhàn)略擴張對人力資源的需求2)人力資源的相對不足3)從戰(zhàn)略要求確定人力資源的投入●重視人力資源的成本與產(chǎn)出之間的關系分析，重視人力資源產(chǎn)出的管理；●要努力在規(guī)模經(jīng)營的基礎上，獲得低成本優(yōu)勢。2.人力資源管理體系的建設1)人力資源部門的作用2)直線管理部門和領導者的作用3.人力資源和企業(yè)文化內(nèi)加入XX集團的成員相對來說就是新員工了。老員工通過10年來在XX集團消費者的觀念也在變，如果一切總是保持10年以前的風格顯然是不合時宜的。值觀(如謹慎、務實、低成本),同時也保持開放的態(tài)度，能夠?qū)⒁恍﹥?yōu)秀的、適應企業(yè)發(fā)展趨勢的新觀念新風格包容進來，使得企業(yè)的文化也能有新鮮的活4.人才的引進與流失從公司人力資源的統(tǒng)計狀況來看，人員的流失率并不高，還不到1%,與同●人才競爭加大。經(jīng)濟的復蘇使其它行業(yè)對勞動力的需求增加并吸引了大●人力資源質(zhì)量下滑。從人員招聘的質(zhì)量及市場資源看，挑選理想員工的●而從企業(yè)本身的角度去分析這一問題，導致員工流動率增大的主要原因第四節(jié)財務管理分析一.集團財務狀況和經(jīng)營業(yè)績分析總資產(chǎn)凈資產(chǎn)流動比率資產(chǎn)負債率營業(yè)利潤凈利潤凈資產(chǎn)收益率期應付款具有準凈資產(chǎn)的性質(zhì)，其金額分別是2001年157,384,023元，2000年170,484,513元、1999年138,210,218元。如果將它們計入凈資產(chǎn)，則三年的資產(chǎn)負債率分別為：2001年67.03%,2000年59.39%,1999年53.94%。蕭山賓館之江度假村陽光山莊城市酒店寧波酒店1999年資產(chǎn)收益率2.1%凈資產(chǎn)收益率2000年資產(chǎn)收益率凈資產(chǎn)收益率2001年資產(chǎn)收益率凈資產(chǎn)收益率說明：1,資產(chǎn)收益率和凈資產(chǎn)收益率是根據(jù)稅前利潤計算的。2,由于城市酒店因此，我們需要更加謹慎地考慮集團酒店與房地產(chǎn)聯(lián)動發(fā)展戰(zhàn)略可能存在的風1.集團財務體制的現(xiàn)狀1)財務機構設置3)在財務核算和財務控制上的兩級管理2.集團財務體制的評價1)投資和籌資的集權管理模式2)財務分級管理的財務部則可以更好地從更宏觀的角度負責整個集團的財務管理。按照這樣設3)干部管理4)股權結構●計劃，特別是成本費用計劃的制定沒有很好反映成本費用的習性，即成●現(xiàn)金收支計劃(現(xiàn)金預算)不足。現(xiàn)金預算或現(xiàn)金收支計劃是制定進行●集團公司和各子公司定期進行財務分析，編制財務分析報告。但從報告如酒店的收入主要是前廳部和公關部負責，而主要不是客房部的責任，的期限結構不合理，債務的限期較短。目前集團的債務70%是短期的。3.集團財務人力資源嚴重不足第五節(jié)運營管理分析一.目標市場的共享二.品牌的特色和強化標市場之間的結合更加緊密?如何強化品牌特色?如何利用品牌來創(chuàng)造價值?五.靈活的促銷活動六.客戶信息系統(tǒng)一.總體的機會1.較長時期的政局穩(wěn)定3.十六大以后的政策變化4.WTO加入后的變化趨勢5.各項重大事件的影響二.酒店業(yè)面臨的機會根據(jù)世界旅游組織公布的《2001年世界旅游收入前15位國家(地區(qū))排名》和《2001年世界接待過夜旅游者人數(shù)前15位國家(地區(qū))排名》,2001年，我國國際旅游收入178億美元，比上年增長9.7%,首次居世界第5位，占全球市場份額為3.8%;我國接待的入境過夜旅游者人數(shù)為3320萬人次，比上年增長6.2%,仍居世界第5位，占全球市場份額為4.8%。另外，中國香港2001年國際旅游收入為82億美元，比上年增長4.5%,居世界第13位；接待入境過夜旅游人數(shù)為1370萬人次，比上年增長5.1%,居世界第14位。2002年上半年，我國入境旅游人數(shù)達到4683萬人次，比去年同期增長9.3%;其中外國人達到614萬人次，比去年同期增長16%;全國旅游外匯收入95億美元，比去年同期增長1)總量變化2)結構變化市場來看，觀光型游客僅占世界國際游客總量的30%,而非觀光型游客占70%左3)觀念變化1)飯店業(yè)有望得到寬松的經(jīng)營環(huán)境，各種負擔會有所減輕。2)飯店業(yè)的經(jīng)營成本將會下降。3)信息技術的應用4)資本市場的作用4.市場的結構性調(diào)整如2-1表所示是各個檔次的酒店的數(shù)量變化情況，從總體上講，各類酒店目前都從98年以來一直處于數(shù)量增長的狀態(tài)。為了清楚地分析增長速度，我們將各檔次的酒店基本保持同比例增長，只有在2000年，中檔酒店的發(fā)展速度低于到，2000年的發(fā)展速度最快，2001年已經(jīng)有所回落，實際上隨著各種市場環(huán)境購并重組行為將會增加。酒店業(yè)正在從一個數(shù)量增長型進入一個結構擴張型轉(zhuǎn)表2-1高檔(4,5星)低檔(1,2星)0—中檔(3星)低檔(1,2星)圖2-1高檔(4,5星)11低檔(1,2星)10口高檔(4,5星)■中檔(3星)口低檔(1,2星)圖2-2如表2-3,目前的酒店業(yè)的產(chǎn)權結構中，國有酒店占據(jù)近60%的數(shù)量份額，“其他”類的酒店占22.2%,而贏利能力最高的外資、港澳臺酒店僅占不到10%酒店數(shù)百分比國有集體外商港澳臺其他合計圖2-33)酒店業(yè)贏利結構從2001年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)上可以看到國內(nèi)目前有五星級飯店129座、四星級飯店441座、三星級飯店2287座、二星級飯店3748座、一星級飯店753座，而國的酒店數(shù)量卻獲得了國內(nèi)酒店業(yè)的90%的利潤，內(nèi)資酒店雖占有6000家左右的的5星級相當于美國的UpperUpscaleHotel,國內(nèi)4星級相當于美國的UpscaleHotel,國內(nèi)的3星級相當于美國的MidpriceHotel,國內(nèi)的2星級相當于美國的EconomyHotel?？梢钥吹?，中國的5星級酒店平均房價是4星的2.04倍、中國遠低于中國的價差。而中國3星與2星的價差是1.11倍，而美國是1.51倍?？梢姡袊?星和4星的價格明顯偏低。這種星級之間的差異主要來源于品牌、在3星和4星市場中，原來的所擁有的大量客戶群，其消費能力正在上升，外資中國(RMB)美國(USD)中國(比較)美國(比較)5星級/UpperUpscale4星級/Upscale3星級/Midprice2星級/Economy11為了進一步說明問題，我們對國內(nèi)同類酒店的最高最低房價差，來進行分析。中國同類酒店價差中國酒店房價價差比例5星級/UpperUpscale4星級/Upscale3星級/Midprice2星級/Economy圖2-53.配套產(chǎn)業(yè)的逐步完善4.國家政策的推動由于房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟和社會發(fā)展目標一致。改革開放以來，特別是1998年●中國的城市化和基本建設進程將不斷深入：預計在未來20年，是房地產(chǎn)發(fā)●在政策引導下，房地產(chǎn)市場不斷趨于規(guī)范，有利于有品牌、講信譽、有實力第二節(jié)威脅一.總體的威脅1.新一屆政府的政策不確定性2.國際化競爭的導入3.行業(yè)的結構性變化1.業(yè)內(nèi)競爭的加劇國做出加入世貿(mào)的承諾后，3年以內(nèi)，外方占多數(shù)股權的飯店準入；3年后，外旅游者是通過網(wǎng)絡進行客房預訂的。目前，連接200多個國家，6萬家飯店客房的全球最大飯店預訂網(wǎng)絡已經(jīng)開通。而我國的40多家從事訂房的網(wǎng)站，由于過而生。在全球“綠色消費主義”的大潮中，營造綠色飯店不僅已成為21世紀飯對環(huán)境保護技術、生態(tài)技術等多項技術提出了較高的要求。國際標準組織的4.經(jīng)濟快速發(fā)展的泡沫問題5.旅行社行業(yè)的發(fā)展6.政策管理的不完善1)國家對飯店業(yè)的宏觀調(diào)控力度不足。2)規(guī)范競爭秩序的規(guī)則體系尚未形成。政府部門層次的有：關于星級評定的有5件；關于建立飯店公司的有2件；關于安全、收費、質(zhì)量管理方面有4件；關于飯店審批的有2件；其余為地方法規(guī)。3)政府對飯店業(yè)放松管制。2.大量競爭者的不斷涌入4.土地價格的過高預期5.市場風險的滯后放大效應第三節(jié)優(yōu)勢1.核心團隊的凝聚力2.獲得市場機會的能力3.積極務實的經(jīng)營方式過程中動態(tài)地保持這種經(jīng)營作風，需要在戰(zhàn)略規(guī)劃和體制設置中重點考慮的問4.財務資源相對充裕1)自有資金2)現(xiàn)金流組合3)銀企關系6.綜合實力的優(yōu)勢1)本土關系的優(yōu)勢企業(yè)的發(fā)展離不開各種社會關系的支持，企業(yè)的資金困難也是經(jīng)常會遇到2)體制性的優(yōu)勢3)良好的本地品牌基礎4)共享的平臺資源二.酒店業(yè)務單元的競爭優(yōu)勢1.酒店業(yè)的服務經(jīng)驗2.低成本的運作能力3.酒店經(jīng)營特色和營銷經(jīng)驗4.在連鎖經(jīng)營方面的初步探索1.資金規(guī)模上的優(yōu)勢批，100000平方米以上才算一個較大的樓盤。在北京、廣州則規(guī)模更大。這種3.資源組合能力XX資源組合能力使得XX在比較短的時間內(nèi)，4.良好的本土背景第四節(jié)弱勢1.體制性的復制能力較弱2.對市場的宏觀把握缺乏有效管理3.組織體系和文化特征不支持快速發(fā)展4.缺乏支持快速發(fā)展的人才基礎二.酒店業(yè)務單元的競爭弱勢1.品牌的局限性2.連鎖經(jīng)營經(jīng)驗不足3.酒店硬件設施落后4.主動的酒店品牌策略缺乏5.組織結構尚未完全理順2.品牌的影響力不足3.相對房地產(chǎn)項目跨度的管理能力不足4.對風險的管理缺乏經(jīng)驗第五章戰(zhàn)略定位分析●四星連鎖：選擇適當區(qū)域，走四星級連鎖發(fā)展的道路；●高端發(fā)展：以東部地區(qū)為主要發(fā)展區(qū)域，逐步發(fā)展五星級，走四星級與五星●混合發(fā)展：以全國區(qū)域為發(fā)展空間，選擇不同區(qū)域發(fā)展不同檔次類型飯店的●重心下移：逐步向中西部轉(zhuǎn)移，憑借四星級飯店管理的軟件優(yōu)勢，重點發(fā)展一.發(fā)展路徑和成功要素的關系分析可能發(fā)展路徑的影響力度進行打分，最高為5分，最低為1分。這里的打分，僅表3-1。整合經(jīng)營人力資源品牌經(jīng)營關系營銷信息技術四星連鎖51423高端發(fā)展15423混合發(fā)展45123重心下移52413入障礙；同時，同一檔次(四星級)的飯店連鎖經(jīng)營反過來又有利于進行品牌管4.重心下移四星級飯店的管理與服務經(jīng)營經(jīng)濟型飯店，在軟硬件上故然占有無可比擬的優(yōu)域性品牌(0.35),區(qū)域性關系營銷(0.3),區(qū)域性整合經(jīng)營(0.15),人力資源 (0.15),管理信息化(0.05),括號中表示內(nèi)部優(yōu)勢的權重。區(qū)域性品牌表現(xiàn)在江度假村開創(chuàng)了杭州以休閑度假為定位的飯店的先河，品牌滲透力較強；寧波三.酒店業(yè)務未來發(fā)展戰(zhàn)略路徑的選擇整合經(jīng)營人力資源品牌經(jīng)營關系營銷管理信息化合計四星連鎖高端發(fā)展混合發(fā)展重心下移四.連鎖化發(fā)展的條件分析●客源優(yōu)勢。酒店連鎖化發(fā)展的最大特點和優(yōu)點之一，就是客源聯(lián)網(wǎng)，一般說●人才優(yōu)勢。集團總部可以從實際出發(fā)，一方面可以通過聘請有較高水平的酒●信息優(yōu)勢?？梢猿浞掷寐?lián)號酒店網(wǎng)絡多，信息靈的特點，通過收集分析信●成本優(yōu)勢：可以通過幾種采購等手段，取得優(yōu)惠價格，降低成本。需要XX集團的管理平臺方面的建設。而這種平臺的建設必然產(chǎn)生成本(包括經(jīng)濟上的成本，也包括管理轉(zhuǎn)型的隱性成本),而收益是遠期的，這就需要XX集第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)務發(fā)展路徑該項目為一個五星級酒店和高檔住宅、商鋪組成的綜合體，酒店估計2005資近4.5億。2)千島湖度假村項目處于工程前期準備階段?？偼顿Y約3億。3)松江房地產(chǎn)及酒店項目開始動工。該項目由多層和別墅組成的住宅約12萬平米，其余為含商場和一個五星級的酒店在內(nèi)的公建設施?？偣て跒?.5年，總投資近10億。4)臺州房地產(chǎn)項目面積為18萬平米。工程現(xiàn)已動工。工期約2年，總投資近3.5億。5)加州陽光項目積約300,000平米，其中高層住宅170,000平米，其余為寫字樓、商場、餐飲、娛樂、酒店公寓等公建設施?？偼顿Y估計為11億。前期工程已經(jīng)開始，9月初高檔高檔中高檔平民化(市場定位)●市場定位集中：其市場定位主要集中在中高檔市場區(qū)