201 9都江堰聚源鎮(zhèn)住宅與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)片區(qū)可研報(bào)告36p

聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告都江堰聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目二00九年五月成都聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告2都江堰市聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可研報(bào)告序言項(xiàng)目總論第一篇項(xiàng)目背景二、5.12對(duì)成都市場(chǎng)的實(shí)際影響三、產(chǎn)業(yè)救災(zāi)，富民興邦——后5.12時(shí)期的都江堰產(chǎn)業(yè)整合策略第二篇投資環(huán)境3第四篇市場(chǎng)研究一、成都房地產(chǎn)市場(chǎng)總體形勢(shì)三、“5.12地震”對(duì)購(gòu)房者的影響第五篇項(xiàng)目概況第七篇項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略第九篇土地整理開發(fā)時(shí)序與土地價(jià)格分析5第十篇項(xiàng)目投資估算與資金籌措第十一篇項(xiàng)目投資收益測(cè)算第十二篇經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)第十三篇經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)分析第十四篇社會(huì)效益分析篇第十五篇結(jié)論篇聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告6序言一個(gè)優(yōu)秀的地產(chǎn)項(xiàng)目，是城市的旗幟與名片。當(dāng)她具備了這7項(xiàng)目總論(三)可行性研究報(bào)告編制依據(jù)2008年5月12日，注定是一個(gè)讓全體中國(guó)人刻骨銘心的日子，里氏聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告8如今，災(zāi)難已經(jīng)過去了3個(gè)多月，在災(zāi)區(qū)，人們的生活正在恢復(fù)，聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告92、項(xiàng)目建設(shè)背景距成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)60公里，與成都市區(qū)經(jīng)成灌高速公路相連，約305.12地震前，都江堰市政府就已經(jīng)將在聚源鎮(zhèn)建設(shè)新城項(xiàng)目納入重 (詳見都江堰災(zāi)后重建規(guī)劃),擬打造成成都平原的一個(gè)次中心城市，成5.12地震后，國(guó)家在規(guī)劃建設(shè)、土地指標(biāo)等方面給都江堰市予以了聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告(一)從土地一級(jí)整理開始，鎖定整理成本，通過經(jīng)營(yíng)性用地的出讓(三)通過完善公建配套、市政配套建設(shè)帶動(dòng)土地的升值，從土地出聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告(二)5平方公里(約合7500萬畝)現(xiàn)有規(guī)劃主要用地指標(biāo)。1、經(jīng)營(yíng)性用地：70%×規(guī)劃總用地7500畝=5250畝(含農(nóng)民安置用地250畝=6167人×44平方/人÷667平方米/畝÷容積率1.6),實(shí)際5000畝。(44平方米由35平方米住宅和9平方米商業(yè)構(gòu)成);2、公共設(shè)施用地：3%×7500=225畝；3、公共綠地：10%×7500畝=750畝；4、道路用地：17%×7500畝=1275畝；經(jīng)營(yíng)性用地5000畝十行政辦公與公建配套用地225畝(政府成本價(jià)回購(gòu))=5225畝。期整理面積約為3000畝，第二期整理面積約為聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告經(jīng)初步測(cè)算，5平方公里的開發(fā)成本計(jì)約42.44億元(土地整理成本鎖定為50萬元/畝),其中土地整理投入37.5億元、深度開發(fā)建設(shè)投資4.94億元。收入計(jì)約53.89億元(土地出讓從2009年8月開始，初始價(jià)格75萬元/畝，以后每季遞增5萬元/畝),具體收入構(gòu)成包括：土地一級(jí)整理項(xiàng)目收入36.4億元，政府回購(gòu)公建項(xiàng)目17500萬元，綠地配套開發(fā)萬元，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)11.45億元。構(gòu)成，其中銀行貸款資金投入共計(jì)50000萬元，項(xiàng)目公司自籌資金6000通過財(cái)務(wù)測(cè)算和上述分析，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為136億元；財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率也達(dá)114.2%,項(xiàng)目的資本金凈利率為189%,投資回收期為255:5比例分成，若項(xiàng)目公司所得收益不足按其投資額計(jì)算聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告(一)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)5.12地震給都江堰城市的山水宜居形象帶來了一定的打擊，磋商了本次測(cè)算土地出讓按75萬元/畝測(cè)算，依據(jù)為：何況其周邊還規(guī)劃有約8平方公里的生態(tài)自然公園，其環(huán)境非郫縣可比擬。但郫縣、聚源、都江堰均處成都規(guī)劃的成灌走廊(六大走廊之一),接近200萬元，而本報(bào)告確定的2009年11月的聚源土地拍賣初始價(jià)格為B、我們?cè)诖_定聚源土地拍賣初始價(jià)格的時(shí)間是2009年8月，屆時(shí)成聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告IT大道、沙西線、成灌高速、及改造后的317國(guó)道(城市區(qū)間大道),構(gòu)我們有理由相信，距郫縣10余公里，距都江堰8公里的聚源新城，根據(jù)現(xiàn)有整體打造思路，在2009年4季度末，按照75萬元/畝的初始價(jià)(二)項(xiàng)目資金問題聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告(三)政府政策變化對(duì)項(xiàng)目的影響(四)征地拆遷風(fēng)險(xiǎn)(五)土地指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目需要指標(biāo)總量為5250畝，因?yàn)?zāi)后重建，國(guó)土資源部已經(jīng)批給(六)政府人員變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目造成的不利影響(七)成本核算風(fēng)險(xiǎn)聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告成本，將會(huì)由政府從土地拍賣價(jià)款中全額返還并保11%的收益；其二、(八)土地拍賣價(jià)款政府分配過程中的支付風(fēng)險(xiǎn)(九)政府回購(gòu)能力的風(fēng)險(xiǎn)(一)2008年9月底，聚源新城建設(shè)概念性規(guī)劃確定，得到國(guó)家和聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告(二)2009年6月，注冊(cè)成立聚源新城城市建設(shè)公司(以下簡(jiǎn)稱項(xiàng)目公司),做為本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)主體。(三)2009年6月，根據(jù)新城建設(shè)概念性規(guī)劃，項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)完成(四)2009年6月，項(xiàng)目公司和都江堰市政府簽署投資合作協(xié)議，(五)2009年7月，項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)為都江堰市編制新城建設(shè)控制性(六)2009年9月，根據(jù)新城建設(shè)控制性詳細(xì)規(guī)劃，確定最終的項(xiàng)(七)2009年10月，項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)施階段。第一篇項(xiàng)目背景聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告獨(dú)特、自然資源的優(yōu)越、城市文化的魅力，作為“5.12重災(zāi)區(qū)的第一后方與第一前方崛起的城市化進(jìn)程中，5.12給了都江堰一個(gè)逆勢(shì)崛起的契機(jī)!一個(gè)符合當(dāng)前政治環(huán)境、政策導(dǎo)向、輿論熱點(diǎn)的5000年一遇的歷史機(jī)遇!我們應(yīng)2、5.12變局運(yùn)營(yíng)之政治訴求與城市推廣聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告的第一后方與第一前方”的雙重角色，借舉世念”和“成都—都江堰512震災(zāi)重建的上下合作聯(lián)盟”概念創(chuàng)新城市規(guī)聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告投資題材，主動(dòng)與災(zāi)區(qū)需要轉(zhuǎn)移的產(chǎn)業(yè)進(jìn)行對(duì)接，爭(zhēng)取財(cái)政、金融、規(guī)聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告5.12,給了都江堰逆勢(shì)聚集資本、產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，一個(gè)擁有逆二、5.12對(duì)成都市場(chǎng)的實(shí)際影響案例研究：美國(guó)1994年洛杉磯地震聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告美國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷8年以上的擴(kuò)張期后，在1990年海灣戰(zhàn)爭(zhēng)前步入了收縮期。通過2年的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，從1993年開始，美國(guó)經(jīng)濟(jì)重新進(jìn)入經(jīng)濟(jì)恢復(fù)期；在1994年1月洛杉磯發(fā)生大地震前一年，美國(guó)GDP穩(wěn)定保持3%以上的增長(zhǎng)，而失業(yè)率與CPI則控制在相對(duì)合理水平(1993年至1995穩(wěn)步增長(zhǎng)(圖2),經(jīng)歷23個(gè)月的恢復(fù)重建，配合全面走穩(wěn)的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)圖2:洛杉磯新增住宅供給圖3:洛杉磯住宅單元銷售價(jià)格中位數(shù)聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告01-16…01-16…古6;d案例研究：日本1995年阪神大地震日本政府為了減緩1995年1月阪神大地震對(duì)房地產(chǎn)和股市的影響，9大約1.5個(gè)百分點(diǎn)，從年初的3.5%下降至年末的2.0%,對(duì)房地產(chǎn)形成宅地價(jià)指數(shù)僅是小幅下降(95年和96年日本“全國(guó)所有地價(jià)指數(shù)”分別下降3%和4%,其中“全國(guó)住宅地價(jià)指數(shù)”下跌幅度更小，只分別下跌1.6%和2.6%),遠(yuǎn)低于93和94年的下降幅度。這說明了阪神大地震并沒有顯著加劇當(dāng)時(shí)的日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的下跌趨勢(shì)。(圖3)年的漫漫熊市。(圖4)圖3:日本地價(jià)與住房地價(jià)的走勢(shì)圖4:日經(jīng)指數(shù)走勢(shì)與房地產(chǎn)板塊走勢(shì)(缺)卜-9361卜-9361案例研究：阪神大地震消費(fèi)者購(gòu)房意愿調(diào)查發(fā)展部于1992~1996對(duì)1995年阪神大地震后奈良縣[]的購(gòu)房消費(fèi)者(所有消費(fèi)者及親戚在此之前都未經(jīng)歷地震)進(jìn)行的詳細(xì)研究顯示：在地震后，購(gòu)房意愿由震前的50.4%迅速下降為14.5%,降幅高達(dá)71.23%,而對(duì)公屋(中國(guó)所稱的廉租房)與私人商品房的租賃需求大幅上揚(yáng)：公屋租賃需求由震前的46.1%上升為79.1%,升幅為71.58%;私人商品房租賃需求由震前的2.6%上升為5.6%。(圖5)圖5:地震前后消費(fèi)者購(gòu)買一租賃意愿變化其他其他擁有房屋0.00%20.00%40.00%60,00口地震后口地震前聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇期(GDP增長(zhǎng)率3%以上)的洛杉磯大地震(中性的貨幣政策支持)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的影響恢復(fù)期大約為23個(gè)月，而經(jīng)濟(jì)衰退期(GDP增長(zhǎng)率1%~1.5%)日本阪神大地震(放松的貨幣政策支持)只對(duì)股市形聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告外地客戶：地震將可能引發(fā)外地客戶(僅在成都工作的客戶)在成都聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告三、產(chǎn)業(yè)救災(zāi)，富民興邦——后5.12時(shí)期的都江堰產(chǎn)業(yè)整合策略人，新生活港”的熱點(diǎn)，其他的機(jī)會(huì)也會(huì)接踵而至。無疑，產(chǎn)業(yè)救2008年1至2月，西部實(shí)際利用外資13.93億美元，同比增長(zhǎng)204%,聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告去年同期的4%提高到7%。16個(gè)中等城市和17座小城市，共142個(gè)縣級(jí)行政單位。老成渝產(chǎn)業(yè)走廊(成渝南線):成都一資陽一內(nèi)江一重慶(沿老成渝新成渝產(chǎn)業(yè)走廊(成渝北線):成都一遂寧一南充一重慶(沿渝遂高聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)區(qū)、市、縣電子信息龍泉驛、新都、雙流、大邑、新津機(jī)械制造建材龍泉驛、青白江、新都、都江堰、彭州、大邑醫(yī)藥及醫(yī)療器械龍泉驛、新都、溫江、都江堰、邛崍、金堂、雙流、都江堰、浦江食品化學(xué)工業(yè)青白江、邛崍、雙流、金堂、大邑、新津輕工、紡織青白江、溫江、都江堰、邛崍能源都江堰、彭州、大邑點(diǎn)聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告西部平原走廊(成灌、成溫邛走其它走廊用地面積比例用地面積比例用地面積比例其中丘陵建設(shè)用地面積比例現(xiàn)狀建設(shè)用地規(guī)劃適建用地新增用地聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈房地產(chǎn)文化創(chuàng)意科技研發(fā)教育資源餐飲聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告第二篇投資環(huán)境場(chǎng)、對(duì)新城開發(fā)建設(shè)的相關(guān)政策，是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)背景。盾也開始顯露出來。自2005年開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始走入調(diào)控發(fā)展期，2007年6月7日，成都被國(guó)務(wù)院正式批準(zhǔn)為全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套為都江堰市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了新的歷史機(jī)遇。2007年都江堰市經(jīng)濟(jì)可支配收入提高，推動(dòng)了城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2008年5月12日四川汶川發(fā)生里氏8級(jí)地震，全國(guó)大半地區(qū)有明顯震感，地震造成了嚴(yán)重的生命和財(cái)產(chǎn)損失。而成都市距離震中汶川縣92公里，中心城區(qū)及周邊地區(qū)均受到不同程度的影響，都江堰等距離龍門山地震帶較近的市(縣)損失慘聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告《物權(quán)法》頒布實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響重大。2006年7月，建設(shè)部聯(lián)規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》,2007年4月，八部委聯(lián)合發(fā)布《房地產(chǎn)用。2006年5月，國(guó)土資源部下發(fā)《關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問題的通知》,12月，國(guó)務(wù)院發(fā)表《關(guān)于市場(chǎng)。2006年7月，建設(shè)部、商務(wù)部等聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》出臺(tái)，2007年11月，財(cái)政明確規(guī)定。2007年8月國(guó)務(wù)院頒布《新物業(yè)管理?xiàng)l例》,2007年9月國(guó)1、國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)建立“成渝城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革試驗(yàn)區(qū)”聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告2007年7月，成都市國(guó)土資源局出臺(tái)了2007第296號(hào)文，即關(guān)于印發(fā)成都市出臺(tái)《成都市城市公共住房制度實(shí)施方案(試行)》、《成都聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告6、頒布《成都市物業(yè)管理?xiàng)l例》,完善物業(yè)管理體制2007年2月，成都市房產(chǎn)管理局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整公布城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理實(shí)施存量房網(wǎng)上交易的通知》。自2008年1月1日起，1、90/70政策下的住房結(jié)構(gòu)調(diào)整初見成效2006年“國(guó)十五條”的發(fā)布對(duì)住房結(jié)構(gòu)提出了明確的規(guī)定，90平方聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告2007年，無論是宏觀政策還是成都地方政策都將住房保障問題列入6、政策引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加“節(jié)約”、“節(jié)能”聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告進(jìn)節(jié)約集約型土地”,還是房產(chǎn)市場(chǎng)的“兩個(gè)70%”、“城市高密發(fā)展”2007年出臺(tái)的《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)識(shí)管理辦法》、《建筑節(jié)能工程質(zhì)的意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》),對(duì)涉及震后房地產(chǎn)開發(fā)的一些問題給予2、減輕災(zāi)區(qū)稅收負(fù)擔(dān)成都個(gè)稅減征、免征房產(chǎn)稅聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告貸款申請(qǐng)人，其首付房款的金額由30%調(diào)整為20%,貸款最長(zhǎng)期限由20年調(diào)整為30年。人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，于2008年6月15日和25日分別按0.5聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告省災(zāi)區(qū)的銀行存款準(zhǔn)備金率為16%,低于全國(guó)1.5個(gè)百分點(diǎn)。這對(duì)樓市、銀監(jiān)會(huì)5月23日根據(jù)《金融企業(yè)呆賬核銷管理辦法(2008年修訂版)》聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告聯(lián)建：是指以出讓方式取得使用權(quán)(開發(fā)用地)的企業(yè)，可用土地使轉(zhuǎn)讓：是指以出讓方式取得土地使用權(quán)(開發(fā)用地)的企業(yè)，因地震聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告并劃定地塊分宗規(guī)劃紅線；(2)企業(yè)向國(guó)土資源部門提出申請(qǐng)，國(guó)土資10因地震招拍掛土地可延期付款以下基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來源自《成都統(tǒng)計(jì)年鑒》,成都統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)2007年全市GDP總值為3324.4億元，是西部城區(qū)中首個(gè)達(dá)3000億的新高，增速高于全國(guó)3.9個(gè)百分點(diǎn)。(2000—2006年，全市GDP分別為10.7%、12.8%、13.1%、13.6%、13.5%和13.8%、15.3%)聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告2007年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成2394.7億元，增長(zhǎng)26.1%,工業(yè)投資比重繼續(xù)提升，全年完成工業(yè)投資746.5億元，增長(zhǎng)43.2%,占投資總額比重達(dá)31.2%,比上年提高3.7個(gè)百分點(diǎn)；民間投資繼續(xù)活躍。民間投資完成1461.5億元，增長(zhǎng)39.2%,占投資總額比重61.0%,同比提高5.8個(gè)百分點(diǎn)。第三產(chǎn)業(yè)投資1600.4億元，增長(zhǎng)19.1%,但從產(chǎn)業(yè)構(gòu)成來看，的比重為48.1%,與2006年48.8%的比重相比呈下降趨從房地產(chǎn)投資的變化來看，2007年成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資較2006年有較大增長(zhǎng)，漲幅為47.0%,而同期GDP的增長(zhǎng)速度為15.3%。服務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1584.9億元，增長(zhǎng)13.6%,對(duì)地區(qū)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率達(dá)43%,拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)6.6個(gè)百分點(diǎn)。18.9%;金融業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值157.4億元，增長(zhǎng)14.3%。入境旅游者78.6萬人次，增長(zhǎng)35.5%;接待國(guó)內(nèi)旅游者4253.6萬人次，增長(zhǎng)6.2%;旅游外匯收入2.6億美元，增長(zhǎng)31.0%。消費(fèi)需求繼續(xù)擴(kuò)大。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額1357.2億元，增企業(yè)家信心指數(shù)分別為143.99點(diǎn)和143.93點(diǎn)，較上季度分別提升2.2點(diǎn)聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告以“2007四川消夏啤酒節(jié)暨第七屆成都·都江堰(雪花)啤酒節(jié)”為契旅游文化品牌。全年接待游客827.3萬人次，同比增長(zhǎng)25%,其中接待入?yún)^(qū)門票收入1.6億元，同比增長(zhǎng)19.5%。增加值19.05億元，同比增長(zhǎng)30.0%,占地區(qū)生產(chǎn)總值的16.4%。規(guī)模以上工業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入54.41億元，同比增長(zhǎng)28.2%;利稅總額達(dá)6.15億元，同比增長(zhǎng)50.2%,經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)145.8%,同比增長(zhǎng)17.7個(gè)百分聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告龍頭企業(yè)，發(fā)展創(chuàng)匯農(nóng)業(yè)。2007年實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)增加值15.4億元，同比增長(zhǎng)6.6%,其中：種植業(yè)7.55億元，同比增長(zhǎng)0.7%,畜牧業(yè)6.75億元，同比提高了農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力。全市農(nóng)業(yè)機(jī)械總動(dòng)力16.18萬千瓦，推廣現(xiàn)代新型農(nóng)機(jī)412臺(tái)，機(jī)耕作業(yè)面積136.6萬畝。農(nóng)村用電量19875萬千萬瓦時(shí)。新建農(nóng)用沼氣池4860口，大中型畜禽類便處理沼氣工程12處。新建農(nóng)村經(jīng)濟(jì)信息服務(wù)終端站(點(diǎn))250個(gè)。新建農(nóng)村機(jī)電提灌站30座，整治渠道83.24公里。2、固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大2007年完成固定資產(chǎn)投資112.89億元，同比增長(zhǎng)24.6%,投資項(xiàng)目562個(gè)，同比增長(zhǎng)34.1%,全年新增固定資產(chǎn)96.58億元；工業(yè)性投資28.23房銷售面積79.1萬平方米(現(xiàn)房和期房合計(jì)),銷售額26.85億元，同3、財(cái)政收支穩(wěn)定，金融平穩(wěn)運(yùn)行全年實(shí)現(xiàn)全口徑財(cái)政收入31.16億元，同比增長(zhǎng)122.2%,實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政收入23.48億元，同比增長(zhǎng)166.8%。財(cái)政對(duì)農(nóng)業(yè)、教育、公共衛(wèi)生、社年末全部金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額144.23億元，同比增長(zhǎng)27.3%;全部金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額62.89億元，同比增長(zhǎng)29.2%。4、城鄉(xiāng)居民生活水平不斷提高聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告長(zhǎng)16.5%,人均消費(fèi)支出9307元，同比增長(zhǎng)18%;農(nóng)民人均純收入5536元，同比增長(zhǎng)14.1%,人均消費(fèi)現(xiàn)金支出4112元，同比增長(zhǎng)43.1%。單位從業(yè)民工技能培訓(xùn)10240人次。聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告第三篇城市規(guī)劃按照“成都市城市總體規(guī)劃(2003～2020)”,2020年，成都將形成包括成都繞城高速公路以內(nèi)區(qū)域，面積近600平方公里的“中心城區(qū)”升、溫江、郫縣區(qū)域在內(nèi)，面積3681平方公里的“都市區(qū)”,這意味著城將劃分為13個(gè)分區(qū)及22個(gè)大區(qū)，各大區(qū)平均人口規(guī)模約15萬人。中聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告城區(qū)；“多極”指規(guī)劃區(qū)外的4市和4縣；“多軸”指由主城區(qū)沿各放射眾星捧月之勢(shì)，形成由1個(gè)特大城市，4個(gè)中等城市(都江堰、崇州、邛崍和彭州),4個(gè)小城市(新津、大邑、蒲江和金堂),30個(gè)重點(diǎn)小城鎮(zhèn)，200個(gè)一般鄉(xiāng)鎮(zhèn)所構(gòu)成的城鄉(xiāng)一體、協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)體系。型城市發(fā)展，形成國(guó)際性“大都市區(qū)”,在原來意義上的“郊區(qū)”將形成聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告根據(jù)《都江堰市土地利用總體規(guī)劃(2003—2020)》,未來都江堰該聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告4、都江堰市近期建設(shè)規(guī)劃(風(fēng)貌景觀總體意想規(guī)劃)根據(jù)最新制作的《都江堰市城市災(zāi)后重建規(guī)劃》,對(duì)聚源新城的城(一)市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃中聚源片區(qū)12.8萬人),2020年規(guī)劃人口70萬人(其中聚源片區(qū)14萬人);聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告(二)用地布局規(guī)劃1、空間布局結(jié)構(gòu)：通過綠化、水系、道路分割，形成“一核(是城市向三心(含位于聚源片區(qū)城鐵聚源站南側(cè)的都江堰新城區(qū)公共服務(wù)綜合中集聚有商務(wù)、商業(yè)、文化、服務(wù)功能)”;共設(shè)施，形成綜合型的城市公共服務(wù)中心功能);交通中心(城鐵聚源站心功能);城市生活居住組團(tuán)(以自然水系和綠帶為分割，形成若干城市生活居住組團(tuán))。聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告(三)居住用地與住房規(guī)劃C、聚源中學(xué)(初中):教育局提供占地面積100005平方米，規(guī)劃占地面E、聚源高級(jí)中學(xué)(高中):教育局提供占地面積66667平方米，規(guī)劃占地(四)公共設(shè)施用地規(guī)劃聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告(五)產(chǎn)業(yè)用地規(guī)劃(六)綠地系統(tǒng)規(guī)劃1、搭建“一核(即天府源公園，臨近聚源片區(qū)聚興線)、兩心(含聚源江安河的河道干渠)、多楔”;(七)、水系規(guī)劃(八)景觀風(fēng)貌規(guī)劃聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告(九)對(duì)外交通系統(tǒng)規(guī)劃(十)道路交通規(guī)劃聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告(十一)市政工程規(guī)劃聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告第四篇市場(chǎng)研究2007年，成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺。從土地市場(chǎng)來看，全年供應(yīng)宗地411宗，供應(yīng)面積共計(jì)28796.06畝。土地供應(yīng)面積的增長(zhǎng)主要是郊區(qū)(縣)土地供應(yīng)放量。據(jù)統(tǒng)計(jì)，郊區(qū)(縣)土地供應(yīng)面積占總量的78.66%,供應(yīng)土地平均規(guī)模超過80畝/宗。全年共計(jì)成交土地301宗，成交面積21421.06畝，成3766元/平方米，有24%的土地樓面地價(jià)在5000元/平方米以上，最高的樓面地價(jià)甚至達(dá)到了9562元/平方米。從房屋交易市場(chǎng)來看，07年成都市商品房供需數(shù)量均有大幅增長(zhǎng)，比增長(zhǎng)35.1%;其中新增商品住宅供應(yīng)2803.75平方米，,同比增長(zhǎng)43%。累計(jì)商品房成交2678.34萬平方米，同比增長(zhǎng)33.6%;其中成交商品住房2427.12萬平方米，同比增長(zhǎng)35.8%;全市商品房成交均價(jià)為4358元/從2006年開始，成都市國(guó)土局就規(guī)定了“以招標(biāo)拍賣、掛牌出讓的聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告2007年年末至2008年第一季度，在國(guó)家的“從緊”的金融政策調(diào)控2007年有所回落。5.12地震后，消費(fèi)者置業(yè)信心受挫，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告元/平方米。其中，多層均價(jià)在3000-3500元/平方米左右，低層均價(jià)多在4000-6000元/平方米；新開發(fā)項(xiàng)目主要集中在三大片區(qū)；幸福大道、迎賓大道向東，青城路-觀景路-都江堰景區(qū)-岷江干流以及蒲陽路、玉帶橋別墅區(qū)的概念已經(jīng)形成，已經(jīng)呈現(xiàn)了很多的大盤，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年青城山板塊約有2000余套別墅集中放量，這不僅對(duì)青城山，也將對(duì)整個(gè)成都1、幸福大道、迎賓大道片區(qū)成熟的道路交通配套，周邊的社區(qū)性配套日漸成熟、與核心城區(qū)的絕該地域開發(fā)類型主要以多層住宅和低層花園別墅及花園洋房為主，住戶型面積以100—130平方米的實(shí)用性與舒適性住宅為主；聯(lián)排別墅及花園洋房以140—180平方米的躍層式為主。多層住宅比例較大，約占60—70%,整體銷售狀況較好；聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告三、“5.12地震”對(duì)購(gòu)房者的影響聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告重建步驟聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告而19個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的安置點(diǎn)也已明確。成都市規(guī)劃管理局和都江堰市政府于5月29日正式向國(guó)內(nèi)外發(fā)布了人),重點(diǎn)為都江堰市城區(qū)、聚源鎮(zhèn)和青城山鎮(zhèn)(約410平方公里，約46新區(qū)。計(jì)劃聚源新區(qū)新增40平方公里，青城山鎮(zhèn)新增7平方公里、浦陽聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告工業(yè)區(qū)新增10平方公里。土地利用規(guī)劃等。實(shí)施四川災(zāi)后重建預(yù)計(jì)耗時(shí)8年，其中2008～2010年聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告市蒲陽鎮(zhèn)參與1萬平方米過渡房的建設(shè)。中信華南(集團(tuán))公司也表示決聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告第五篇項(xiàng)目概況聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告3、形象定位4、產(chǎn)業(yè)定位聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告內(nèi)部資源——優(yōu)勢(shì)企業(yè)實(shí)力和品可借助全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)的優(yōu)勢(shì)資源，為運(yùn)營(yíng)本項(xiàng)目提供強(qiáng)大后聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告牌規(guī)模優(yōu)勢(shì)7500畝的土地整理項(xiàng)目和后續(xù)的深度開發(fā)項(xiàng)目，典型“大整理+大開發(fā)”模式將會(huì)發(fā)揮強(qiáng)大的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)創(chuàng)新型的規(guī)劃理念第五代城市的新規(guī)劃理念，高起點(diǎn)的片區(qū)規(guī)劃，展現(xiàn)完善的區(qū)域配套的藍(lán)圖，與眾不同的生活模式。交通優(yōu)勢(shì)從成都到項(xiàng)目地交通暢通，可通過羊西線、IT大道、317國(guó)道(今后的城市區(qū)間道路)、都溫路、成青路及將于2010年通車的城際列車，均能到達(dá)目的內(nèi)部資源——劣勢(shì)板塊市場(chǎng)成熟度不高聚源板塊相對(duì)與溫江和華陽板塊，市場(chǎng)認(rèn)知度極低，成熟度極較低。目前尚無成熟社區(qū)、樓盤。僅有的住在區(qū)域的客群主要為本地客群。震后陰影限制5.12大地震雖然對(duì)聚源鎮(zhèn)影響不大，但聚源中學(xué)的坍塌，導(dǎo)致該區(qū)域已經(jīng)成為了大眾心目中的重災(zāi)區(qū)，需要時(shí)間逐漸抹去陰影。外部環(huán)境——機(jī)會(huì)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力巨大成都市近年來房地產(chǎn)待業(yè)保持了超前于整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的高速增長(zhǎng)，吸引了國(guó)但是房?jī)r(jià)收入比還處于一個(gè)相對(duì)低的地位。截止到2008年上半年，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)大體保持了健康的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，隨著大批外地入蓉精英和本地人口住房需求的立之后，房?jī)r(jià)、地價(jià)開始出現(xiàn)了加速上漲的趨勢(shì)，成都房地產(chǎn)潛力巨大，剛性需成都西聚源構(gòu)建成成都西部新城，必然加速聚源與成都對(duì)接，將承接成都主城區(qū)的產(chǎn)業(yè)聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告部新城催生新需求和人口的轉(zhuǎn)移，以產(chǎn)業(yè)聚集、行政中心帶來的穩(wěn)定的人口增長(zhǎng)催生對(duì)房地產(chǎn)新的需求。后發(fā)機(jī)會(huì)相對(duì)于成都其他近郊的房地產(chǎn)市場(chǎng)，聚源新城的房產(chǎn)市場(chǎng)處于起步階段，是大成都房產(chǎn)市場(chǎng)中的價(jià)值低洼地，存在著較大的上升空間。尤其是最近兩年內(nèi)，各路品牌開發(fā)商瞄準(zhǔn)西部，將更快更強(qiáng)的推動(dòng)項(xiàng)目地塊片區(qū)的開發(fā)價(jià)外部環(huán)境——威脅國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響去年至今一系列房地產(chǎn)政策出臺(tái)，抑制了部分投資需求，自主性需求變得更加謹(jǐn)慎，持幣觀望情緒更加濃厚。市場(chǎng)在不明朗的政策調(diào)控下，不確定因板塊競(jìng)爭(zhēng)激烈圍繞聚源新城周邊已經(jīng)逐步分化成為高新西區(qū)板塊、郫縣板塊、溫江板塊、都江政府誠(chéng)信風(fēng)險(xiǎn)聚源新城的整體打造是龐大的系統(tǒng)工程，其中土地指標(biāo)的解決與到位，政府回購(gòu)能力、土地拍賣收益企業(yè)應(yīng)得部分的劃轉(zhuǎn)時(shí)間等均構(gòu)成威聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告第六篇項(xiàng)目策劃與定位“國(guó)際化樓盤”,也只是停留在概念的炒作上。聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告新城開發(fā)誕生在英國(guó)，起源于霍華德的《明日的田園城市》,當(dāng)時(shí)的始建時(shí)間主要亮點(diǎn)(改善目標(biāo))特點(diǎn)第一代新城解決住房問題較多考慮社會(huì)需求，強(qiáng)調(diào)獨(dú)立自主和平衡，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題和地區(qū)不平衡等問題考慮較少第二代新城改善公共交通在建設(shè)目標(biāo)上變?yōu)榫C合考慮地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題，把新城作為地區(qū)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)點(diǎn)；應(yīng)對(duì)私人小汽車的增長(zhǎng)，道路交通的處理較為復(fù)雜第三代新城獨(dú)立性更強(qiáng)在功能上又進(jìn)一步發(fā)展，設(shè)施配套進(jìn)一步完善；新城規(guī)模更大，獨(dú)立性更強(qiáng)；預(yù)留了大量土地，為城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和可持續(xù)發(fā)展提供了空間上的保障2、國(guó)際新城模式劃分特征新城代表田園新政府主導(dǎo)、新城開發(fā)公司進(jìn)行建設(shè)的新Stevenage(英國(guó)，倫聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告城敦);倫敦)邊緣新城必然結(jié)果TOD新城功能的目的港)產(chǎn)業(yè)新城利物浦);筑波科學(xué)城(日本筑波)副中心新城理的距離東京臨海副中心巴黎拉德芳斯副中心機(jī)場(chǎng)新城國(guó)奧優(yōu)勢(shì)，在機(jī)場(chǎng)內(nèi)部及其周邊地區(qū)發(fā)展而成具有城鎮(zhèn)性質(zhì)的新型功能區(qū)，具有服務(wù)機(jī)場(chǎng)、利用機(jī)場(chǎng)的特征思羅機(jī)場(chǎng)城市*邊緣新城聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告兩種發(fā)展模式并不矛盾，在聚源新城的開發(fā)過程中，可借鑒這兩種聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告四、關(guān)于國(guó)際住區(qū)的定義背景“國(guó)際社區(qū)”是居住社區(qū)的一個(gè)類型；在國(guó)外就沒有“國(guó)際社區(qū)”這個(gè)單詞，而是根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)的實(shí)際情況而生造出來的；國(guó)際社區(qū)已成為追求更高生活品質(zhì)的復(fù)合型產(chǎn)品與物業(yè)的代名詞國(guó)際住區(qū)的定義標(biāo)準(zhǔn)為：四項(xiàng)發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)詮釋領(lǐng)先的技術(shù)開發(fā)水平

核心在于優(yōu)秀設(shè)計(jì)、優(yōu)質(zhì)建造，在行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)先水平

包括規(guī)模面積等數(shù)量指標(biāo)和環(huán)境、建筑質(zhì)量、標(biāo)豐富多元的人文生活

通過空間營(yíng)造，帶來人們交往的便利；

通過完善的服務(wù)模式，以及獨(dú)特社區(qū)文化的建設(shè)，給人們帶來的健康的生活方式和良好的居住氛圍可支付的社會(huì)經(jīng)濟(jì)原則

“國(guó)際社區(qū)”大都是高品質(zhì)住宅區(qū)，但不是所謂的富人居住區(qū)

“國(guó)際社區(qū)”的魅力在于，跨越不同文化背景的，不同國(guó)籍不同層面人，擁有共生的和諧的公共空間；可持續(xù)發(fā)展的原則

開發(fā)企業(yè)應(yīng)以城市營(yíng)造的高度開發(fā)自身項(xiàng)目，聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告以城市、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等綜合協(xié)調(diào)人居環(huán)境發(fā)展為目的，以最小的損耗實(shí)現(xiàn)最大的效益

其核心概念是關(guān)注未來與資源的保護(hù)，創(chuàng)造循環(huán)經(jīng)濟(jì)節(jié)約性社區(qū)。國(guó)際化住區(qū)的核心價(jià)值三大核心價(jià)值詮釋領(lǐng)先性先進(jìn)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系，包含國(guó)際化的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念、高品質(zhì)的居住環(huán)境、環(huán)保節(jié)能技術(shù)材料運(yùn)用，建立可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)；多元性豐富的資源體系，包含自然資源、產(chǎn)業(yè)資源和人文資源包容性和諧的存在方式，包含國(guó)際化、強(qiáng)調(diào)溝通和交流的社區(qū)生活，以人性化為基礎(chǔ)要求，建立功能性、文化性、藝國(guó)際化住區(qū)的硬件標(biāo)準(zhǔn)四大硬件標(biāo)準(zhǔn)詮釋規(guī)模

開發(fā)面積較大，以區(qū)別于中高檔住宅樓盤；社區(qū)配套園林規(guī)劃設(shè)計(jì)

充分考慮到業(yè)主生活的便捷、舒適和享樂；聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告居住人群

外國(guó)人、中國(guó)人在這個(gè)社區(qū)交融，體驗(yàn)不同文化、國(guó)際化住區(qū)的軟件標(biāo)準(zhǔn)三大軟件標(biāo)準(zhǔn)文化建設(shè)物業(yè)服務(wù)與國(guó)外先進(jìn)的物業(yè)管理接軌生活方式國(guó)際化住區(qū)在城市發(fā)展中的地位境具有一定消費(fèi)檔次的“國(guó)際社區(qū)生活圈”。五、目前成都國(guó)際住區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀成都的國(guó)際社區(qū)某種程度上提升了成都人居住檔次的同時(shí)增強(qiáng)了國(guó)際”、“亞國(guó)際”現(xiàn)象較多。偽/亞國(guó)際診斷詮釋就業(yè)“就業(yè)”因素考慮在內(nèi)教育、文化建設(shè)領(lǐng)域雖都有所涉及，但針對(duì)不同結(jié)構(gòu)的業(yè)主提供個(gè)性化服務(wù)的水平和層次還有待提高。比如國(guó)際學(xué)校，國(guó)際幼兒園、少年活動(dòng)中心、國(guó)際醫(yī)院、圖書館、老年人之家、信息中心、手工工藝室、科技館等的設(shè)立。體育配套具有國(guó)際運(yùn)動(dòng)特色的體育配套設(shè)施的設(shè)立不足，比如卡丁車，滑輪滑板，橄欖球場(chǎng)，高爾夫球場(chǎng)、馬場(chǎng)等交通組織在細(xì)節(jié)上考慮不完善。比如保留自行車道，并將其與公路網(wǎng)隔離開來。這樣做是將自行車作為休閑戶外運(yùn)動(dòng)的一種休閑生活享受的質(zhì)的提升；行人道應(yīng)更多是要考慮到從住家到學(xué)校的道路等國(guó)際化商圈商業(yè)國(guó)際知名品牌雖有涉入，但很有限，“國(guó)際化元素”明顯不足；休閑娛樂的國(guó)際化氛圍也明顯不足，中、英、美、法、意、韓、日、印的休閑娛樂場(chǎng)所應(yīng)融洽共生，相得益彰。聚會(huì)場(chǎng)所缺少一個(gè)能定期舉行以國(guó)際為主題或某個(gè)國(guó)家為主題的聚會(huì)場(chǎng)所。宗教信仰景觀設(shè)計(jì)與建筑風(fēng)格仍不夠多元化，不是真正的“國(guó)際化”。主要以中式風(fēng)格為主，沒有兼顧其他國(guó)際風(fēng)格在社區(qū)能否營(yíng)造“國(guó)際化生活”,說的不僅僅是一種生活，更是社第七篇項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告游樂與消費(fèi)之地休憩之所文化空間聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告最終以新都市主義為理論基礎(chǔ)，生態(tài)和人文為核心，打破“原住”時(shí)間上，體現(xiàn)未來，引起無限遐想，引領(lǐng)區(qū)域發(fā)展，成為未來精神Offspring,傳世之作聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告休閑娛樂休閑娛樂國(guó)際新區(qū)教育居住滿足未來城市高品質(zhì)的生活理想在當(dāng)下全球化背景下的城市精英們，正在追求何種社區(qū)品質(zhì)的生活理這不僅包括高標(biāo)準(zhǔn)硬件的居住建筑、環(huán)境、設(shè)施服務(wù)與交通條件，也包括優(yōu)質(zhì)的軟件，如社區(qū)氛圍，社區(qū)文化等。因此，國(guó)際化新區(qū)應(yīng)彰顯具有國(guó)際化視野的精英們的生活方式。六、國(guó)際新區(qū)規(guī)劃遵循的原則新都市主義緊湊的，步行友好的，混合的鄰里社區(qū)，相互聯(lián)系的街道網(wǎng)絡(luò)成為步行化空間，為各種年齡、種族、收入的居民創(chuàng)造日常交流的機(jī)會(huì)，使城鎮(zhèn)成為真正的公園城市，而綠地則合理的分布。24小時(shí)活力區(qū)為主),規(guī)劃區(qū)域內(nèi)外連接的次交通方向?yàn)椋合蛭魍ㄍA陽鎮(zhèn)政府方聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告國(guó)際文化精神氛圍首先吸引目前在蓉工作、生活的各類高層次境外人士，呈現(xiàn)出濃聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告體育休閑中心橄欖球場(chǎng)/足球場(chǎng)商業(yè)區(qū)商業(yè)購(gòu)物其它設(shè)施餐飲美食聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告生活方式中心Officepark(打造創(chuàng)智產(chǎn)業(yè)，如現(xiàn)代服務(wù)業(yè))國(guó)際公寓農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)(可搭配住宅用地)市政廣場(chǎng)五星酒店(含國(guó)際會(huì)議中心)久性會(huì)址國(guó)際學(xué)校(專供外籍人士子女就讀的涉外中小學(xué))雙語幼兒園國(guó)際醫(yī)院(包括體檢中心，為境外人士提供專業(yè)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)等)教堂(可以做英文彌撒，以滿足境外人士宗教文化信仰之需求)第八篇項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告建設(shè)該區(qū)域中的市政道路(含管網(wǎng)),醫(yī)院、學(xué)校、文化中心、體育中心聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告主要成本及總計(jì)為25%的各類基金與稅費(fèi)后，余款為一級(jí)開發(fā)的收益，本11%的保底收益，則由政府予以補(bǔ)足。(2)政府與成都市聚源新城開發(fā)建設(shè)有限公司正式簽署《土地包裝整理(5)完成市政及配套工程的建設(shè)。聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告(6)分期對(duì)整理出來的經(jīng)營(yíng)性用地進(jìn)行拍賣，滾動(dòng)投入后期建設(shè)。1、項(xiàng)目用地指標(biāo)(都江堰市規(guī)劃局提供):A、經(jīng)營(yíng)性用地：70%×規(guī)劃總用地7500畝=5250畝(含農(nóng)民安置用地250畝=6167人×44平方/人÷667平方米/畝÷容積率1.6),實(shí)際5000畝。(44平方米由35平方米住宅和9平方米商業(yè)構(gòu)成);B、公共設(shè)施用地：3%×7500=225畝；2、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容拆遷安置補(bǔ)償在整理的第一階段完成，根據(jù)其進(jìn)展，完成一片，再開始一片的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，而其他費(fèi)用一般貫穿在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的始終(其中財(cái)務(wù)費(fèi)用根據(jù)資金使用期限發(fā)生)。而深度開發(fā)則包括了市政配套、綠化用地配套建筑的開發(fā)等。1、土地整理項(xiàng)目根據(jù)與政府的約定，整理項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)用地，經(jīng)營(yíng)性用地可以拍賣，公建配套用地由政府按照成本價(jià)回購(gòu)。針對(duì)土地一級(jí)整理項(xiàng)目，設(shè)置如下測(cè)算前提：A、分為兩期，其中第一期整治2平方公里；第二期整治3平方公里；B、每一期的整治時(shí)間為兩年，第一期從2009年7月開始，第二期從聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告E、全部土地拍賣的價(jià)格從2009年4季度末開始，初始價(jià)格按照75萬元/畝起，每季度遞增5萬元(即每年增幅為20萬元/畝);F、第一期土地的拍賣時(shí)間與面積為：2009年300畝，2010年1400G、第二期土地的拍賣時(shí)間與面積為：2011年2500畝，2012年400畝，2013年100畝；年2季度歸還，按季付息。聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告中綠地，共計(jì)750畝)按規(guī)劃確定，安排6%—8%作為經(jīng)營(yíng)性用地，由發(fā)?？?cè)莘e率按照0.2設(shè)計(jì)，即建筑總面積為10萬平方米。全部建筑按照3層設(shè)計(jì)，基底占地面積為33333平方米，實(shí)際占地率為6.67%。聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告第九篇土地整理開發(fā)時(shí)序與土地價(jià)格分析的、有效的城市開發(fā)時(shí)序(土地一級(jí)整理)為：1、項(xiàng)目分為兩期，其中第一期整治2平方公里；第二期整治3平方2、每一期的整治時(shí)間為1.5年，第一期從2009年7月開始，第二期從2010年7月開始；整治成本按季平均分?jǐn)偅渲姓魇粘杀炯邪l(fā)生在4、全部土地拍賣的價(jià)格從2009年4季度末開始，初始價(jià)格按照75萬元/畝起，每季度遞增5萬元(即每年增幅為20萬元/畝);5、第一期土地的拍賣時(shí)間與面積為：2009年300畝，2010年14006、第二期土地的拍賣時(shí)間與面積為：2011年2500畝，2012年400畝，2013年100畝。單就土地價(jià)格而言，我們是假定：全部土地拍賣的價(jià)格從2009年4季度開始，初始價(jià)格按照75萬元/畝起，每季度遞增5萬元(即每年增幅為20萬元/畝)。此種價(jià)格預(yù)估已非常保守。根據(jù)都江堰災(zāi)后重建的總規(guī)，聚源新城的平均容積率為2.5,按照75萬元/畝的土地成本計(jì)算，樓面地價(jià)僅為450元聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告增5萬元(即每年增幅為20萬元/畝),樓面地價(jià)每季度僅遞增30元(每達(dá)50%。本土地整理項(xiàng)目的基礎(chǔ)拍賣價(jià)格假定為75萬元，每年按照20萬元災(zāi)前一個(gè)月，即2008年4月份成都市成交土地整體平均價(jià)格為123價(jià)格均在100萬元/畝以上。(本信息來源與成都統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng))聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告地塊位置凈用地面積土地用途用地性質(zhì)起叫價(jià)成交價(jià)時(shí)間成交金額競(jìng)得人犀浦鎮(zhèn)龍吟村91.1畝商住高層不大于4.2(或不大于萬元/畝萬元/畝17491.2萬元四川三利房地產(chǎn)有限責(zé)任公司郫筒鎮(zhèn)涼水村商住住宅用地不小于2.5且不大于4.2(或不大于5.0)畝畝90萬元/萬元/畝5790萬元成都邁普投資有限公司郫筒鎮(zhèn)涼水村畝商住住宅用地不小于2.5且不大于畝畝90萬元/萬元/畝9290.16萬元成都中鐵八局集團(tuán)成都中泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司郫筒鎮(zhèn)涼水村畝商住住宅用地不小于2.5且不大于畝畝90萬元/萬元/畝4425.14萬元成都邁普投資有限公司犀浦鎮(zhèn)四川林龍吟商萬元萬元氏投資村、梓畝元有限公/畝/畝潼村司聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告犀浦鎮(zhèn)萬福村畝商住不大于萬元/畝萬元/畝萬元成都市圣沅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司紅光鎮(zhèn)合興村二/三社犀浦村一社畝商住萬元/畝萬元/畝萬元華潤(rùn)置地(成都)有限公司紅光鎮(zhèn)合興村二/三社犀浦村一社畝商住萬元/畝萬元/畝萬元華潤(rùn)置地(成都)有限公司安靖鎮(zhèn)方碑村十社畝商住不小于1.6且不大于萬元/畝萬元/畝9122.19萬元四川省時(shí)進(jìn)置業(yè)有限公司筒鎮(zhèn)書4社畝商住≥2.5且≤萬元/畝萬/畝萬元成都中信城市建設(shè)有限公司浦鎮(zhèn)萬福村5、6社畝商住總?cè)莘e率萬元/畝萬/畝7964.32萬元成都市圣沅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司郫縣郫筒鎮(zhèn)和畝商住萬元萬/6510.02萬元四川省泰立置聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告平村2、/畝畝業(yè)有限公司郫縣郫筒鎮(zhèn)西大街畝商住住宅容積率≤4.2萬元/畝萬/畝7492.18萬元成都天府水城投資有限公司郫縣郫筒鎮(zhèn)一里村四社4.6畝商住總≤4.5萬/畝萬/畝1173萬元?jiǎng)|上表為2007-2008年度，郫縣土地拍賣成交價(jià)格明細(xì)表，據(jù)上表分析可得，最近1年，郫縣土地的平均供應(yīng)價(jià)格為267.2萬元。4月11日都江堰土地拍賣結(jié)果(數(shù)據(jù)來源：都江堰房管局)宗地位置凈用地面積競(jìng)買保證金起叫價(jià)成變價(jià)成交金額競(jìng)得人市區(qū)香雪海路64.56畝2000萬元110萬元畝110萬元/畝7101.6萬元市區(qū)二環(huán)路東段176.12畝5000萬元130萬元/畝132萬元/畝萬元成都中冶堰景置業(yè)有限公司毒城山鎮(zhèn)責(zé)景村99.12畝4000萬元150萬元畝150萬元/畝14868萬元成都膝王閣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司而此前，在2007年下半年，都江堰市國(guó)土資源局對(duì)10宗共計(jì)1099一相連，位于青城山鎮(zhèn)S-106公路東側(cè)，總面積316畝。共有28家知名聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告地也由該公司分別以230萬元/畝和186萬元/畝競(jìng)得，至此，青城山鎮(zhèn)3過26輪競(jìng)價(jià)，俊天(香港)有限公司以116萬元/畝的應(yīng)價(jià)成功競(jìng)得。線西側(cè)，與翠月湖公園隔路相望。該6宗地彼此相連成片，總面積691有10家競(jìng)買人參與競(jìng)買，起拍價(jià)為27萬元/畝。經(jīng)過激烈競(jìng)價(jià)，最終四川鴻景實(shí)業(yè)有限公司分別以60—90萬元/畝應(yīng)價(jià)將6宗地全部收入囊中，聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告何況其周邊還規(guī)劃有約8平方公里的生態(tài)自然公園，其環(huán)境非郫縣可比擬。但郫縣、聚源、都江堰均處成都規(guī)劃的成灌走廊(六大走廊之一),接近200萬元，而本報(bào)告確定的2009年3季度的聚源土地拍賣初始價(jià)格為75萬元，顯然相對(duì)保守。聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告我們有理由相信，距郫縣10余公里，距都江堰8公里的聚源新城，根據(jù)現(xiàn)有整體打造思路，在2009年4季度，按照75萬元/畝的初始價(jià)格聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告第十篇項(xiàng)目投資估算與資金籌措作經(jīng)費(fèi)；7500畝×25萬/畝=187500萬元備注：按照22萬/畝計(jì)算征收成本的依據(jù)來源于《都江堰市征地拆聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告和9平方米的商業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，安置人口按照6167人計(jì)算。道整治，最后移交政府；7500畝×10萬/畝=7.5億元其他費(fèi)用：1、項(xiàng)目策劃評(píng)審費(fèi)(0.5%)、宣傳推廣包裝費(fèi)(1.5%)、設(shè)計(jì)費(fèi)(2%)、監(jiān)理費(fèi)(0.15%),總計(jì)：37.5億元×4.15%=1.55625億元；2、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)3%:37.5億元×3%=1.125億元；3、財(cái)務(wù)費(fèi)用：按照貸款5億元資金，每年資金成本為8%,按照使用3年，則財(cái)與政府約定的上限計(jì)算整理成本，因?qū)嶋H測(cè)算的整理成本僅為30.1313故不可預(yù)見費(fèi)為37.5億元—30.1313億元=7.3687億元。上述整理成本總計(jì)為50萬元×7500畝=37.5億元聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告公(若有)與公建配套用地由政府按照成本價(jià)回購(gòu)。(375000萬元—225畝×50萬/畝)/5000畝=72.75萬元/畝政府按照成本價(jià)格回購(gòu)市政配套與政府辦公用地(若有),故375000萬元—225畝×50萬/畝為投資商實(shí)際用于土公共綠地的建設(shè)按照150元/平方米的高標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工，總造價(jià)約7500萬元。(750×667×150=7500萬元)市政設(shè)施部分的投資總額約為1億元(預(yù)估數(shù))。全部市政配套項(xiàng)目的投入總額為17500萬元。行開發(fā)?？?cè)莘e率按照0.2設(shè)計(jì)，即建筑總面積為10萬平方米。全部建筑按照3層設(shè)計(jì)，基底占地面積為33333平方米，實(shí)際占地率為6.67%。聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告開發(fā)成本：表1“聚源國(guó)際新城”公共綠地配套項(xiàng)目成本估算表編制單位：聚源公司單位：萬元成本計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備注包含：土地整理費(fèi)用成本已攤?cè)胍患?jí)整理項(xiàng)目合計(jì)0二、前期費(fèi)用勘察設(shè)計(jì)費(fèi)35元/m2×建筑面積工程監(jiān)理費(fèi)5元/m2×建筑面積人防工程費(fèi)20元/m2×建筑面積報(bào)建費(fèi)90元/m2×建筑面積配套費(fèi)全免合計(jì)三、建安成本土建安裝工程2500元/m2×建筑面積合計(jì)四、基礎(chǔ)設(shè)施配套水電氣迅路綠化150元/m2×建筑面積五、其它費(fèi)用辦證費(fèi)3元/m2×建筑面積維修基金18元/m2×建筑面積天然氣入戶40元/m2×建筑面積房屋面積實(shí)測(cè)費(fèi)竣工測(cè)量費(fèi)8經(jīng)驗(yàn)值(約幾萬元)審計(jì)費(fèi)1.50元/m2×建筑面積合計(jì)六、管理費(fèi)用銷售收入的2%按照6000元的銷售單價(jià)計(jì)七、銷售費(fèi)用銷售代理費(fèi)銷售收入的2%推廣費(fèi)用銷售收入的2%合計(jì)八、財(cái)務(wù)費(fèi)用暫不考慮借款九、不可預(yù)見費(fèi)2.0%×(二+三+四+樓面成本(元/m2):聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告第十一篇項(xiàng)目投資收益測(cè)算聚源新城土地一級(jí)整理及深度開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告類基金與稅費(fèi)(該部分的總額為土地拍賣價(jià)款的25%)后，余款為一級(jí)分配收益低于投資商投入成本的11%,則不足部分由政府補(bǔ)足。市政配全部土地拍賣的價(jià)格從2010年5月開始，初始價(jià)格按照75萬元/畝起，每季度遞增5萬元(即每年增幅為20萬元/畝),但遞增到100萬元/畝后及不再遞