物業(yè)設(shè)備設(shè)施的維護(hù)與維修管理

物業(yè)設(shè)備設(shè)施的維護(hù)與維修管理第一節(jié)房屋及設(shè)施設(shè)備管理概述一、房屋及設(shè)備實(shí)施的種類和組成部分

1、房屋分類：

2、房屋組成部分：結(jié)構(gòu)部分、裝修部分、設(shè)施設(shè)備部分

3、設(shè)施設(shè)備種類和組成：供配電、消防。。。。。二、房屋及設(shè)備設(shè)施管理的基本要求、評(píng)價(jià)指標(biāo)：完好率三、內(nèi)容與方法

1、使用2、維修保養(yǎng)3、安全管理4、技術(shù)檔案資料管理

5、采購和零備件6、工量具及維修設(shè)備管理7、外包管理

8、技術(shù)支持

一、制定房屋及設(shè)備實(shí)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃

1、維修方式與類別：預(yù)防性、事后、緊急搶修類別：大、中、小、修理周期及間隔

2、維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃種類：按時(shí)間進(jìn)度年、季、月；按修理類別房屋、消防等

3、維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃編制的依據(jù)：周期、安全環(huán)境、現(xiàn)狀、管理目標(biāo)

4、維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃應(yīng)考慮的問題及內(nèi)容：二、房屋及設(shè)備設(shè)施管理維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的實(shí)施：

技術(shù)、物料、質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、成本控制、驗(yàn)收存檔三、月、季度、年度檢查、書面報(bào)告四、安全工作第二節(jié)房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施一、制定合理的運(yùn)行計(jì)劃二、配備合格的運(yùn)行管理人員三、建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度四、設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)管理檢查檢測(cè)、預(yù)防性實(shí)驗(yàn)五、節(jié)能管理：

1、管理節(jié)能宣傳培訓(xùn)組織落實(shí)能耗計(jì)劃、考核

2、技術(shù)節(jié)能第三節(jié)公用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理一、外包的選擇分析評(píng)估二、合同的簽署和控制

1、簽署時(shí)注意事項(xiàng)

2、合同實(shí)施第四節(jié)外包控制第五節(jié)幾種典型的設(shè)施設(shè)備一.【物業(yè)設(shè)備設(shè)施的涵義】

物業(yè)設(shè)備設(shè)施是指附屬于房屋建筑的各類設(shè)備的總稱,它是構(gòu)成房屋建筑實(shí)體的不可分割的有機(jī)組成部分,是發(fā)揮物業(yè)功能和實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值的物質(zhì)基礎(chǔ)和必要條件。物業(yè)設(shè)備設(shè)施配套的完善性、合理性與先進(jìn)性為人們改善房屋建筑、住用環(huán)境提供了一種物質(zhì)基礎(chǔ)與條件。物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理是物業(yè)管理的重中之重。物業(yè)設(shè)備設(shè)施一般簡稱物業(yè)設(shè)備。二．【物業(yè)設(shè)備的構(gòu)成】（一）給排水系統(tǒng)

物業(yè)給排水系統(tǒng)是指建筑物內(nèi)部的各種供水、排水、去污等工程設(shè)施的總稱。它包括：1.供水設(shè)備、設(shè)施按照整個(gè)供水環(huán)節(jié)來看，可劃分為總蓄水池、水泵、分蓄水池、水閥、水表及供水管網(wǎng)等幾個(gè)方面。

2.排水設(shè)備、設(shè)施包括排水管道、排污管道、通風(fēng)管、清通設(shè)備、提升設(shè)備、室外排水管道、污水井、化糞池等。根據(jù)納污性質(zhì)，建筑物中的排水管道可分為：生活污水管道、生產(chǎn)廢水管道、雨水管道。3．房屋衛(wèi)生設(shè)備

包括：浴缸、水盆、小便戽、鏡箱、沖洗盆、抽水馬桶，面盆等不同種類。4．熱水供應(yīng)設(shè)備

包括：淋浴器、熱水管道、熱水表、加熱器、循環(huán)管、冷水箱、疏水器、自動(dòng)溫度調(diào)節(jié)器、減壓閥等。5．消防設(shè)備

包括：滅火器、消防栓、消防龍頭、消防泵、噴淋系統(tǒng)和配套的消防設(shè)備（如煙感、溫感、光感探測(cè)器）、消防報(bào)警系統(tǒng)、防火卷簾、防火門、排煙送風(fēng)系統(tǒng)、防火閥、消防電梯、消防走道及事故照明、應(yīng)急照明設(shè)備等。

4系統(tǒng)故障或正常檢修。替換陳舊落后設(shè)備的更新型購置；技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（設(shè)備的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、完好標(biāo)準(zhǔn)、維修等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)）2重要零部件的更換、代替或加工修理。五、節(jié)能管理：1必須進(jìn)行緊急維修時(shí)，須立即通知經(jīng)理，安排有關(guān)人員立即赴現(xiàn)場(chǎng)檢查情況，并按實(shí)際情況進(jìn)行處理。（1）設(shè)備的物質(zhì)壽命是指設(shè)備從開始使用到報(bào)廢為止所經(jīng)歷的時(shí)間2．察看所有計(jì)量儀表的測(cè)量讀數(shù)及指示燈、信號(hào)裝置等是否正常工作。（二）物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理簡單手柄控制電梯。2．設(shè)備改造更新應(yīng)注意的問題4．維修保養(yǎng)完成后認(rèn)真填寫維修保養(yǎng)記錄，上報(bào)存檔。1、維修方式與類別：預(yù)防性、事后、緊急搶修5運(yùn)行人員短時(shí)間離崗，須報(bào)告離崗時(shí)間及去向。按速度分有：高速電梯（2M/S以上）（二）

燃?xì)庀到y(tǒng)包括：煤氣灶、煤氣表、煤氣管道、天然氣管網(wǎng)等。（三）

空調(diào)、通風(fēng)系統(tǒng)1．供暖設(shè)備有熱水供暖和蒸氣供暖之分

包括：鍋爐、蒸汽噴射器、輸熱部分（熱量的輸送管道等），散熱部分（如散熱器、暖風(fēng)機(jī)、輻射板等），及輔助設(shè)施，如：鼓風(fēng)機(jī)、水汀片、回龍泵、膨脹水箱、去污器等。2．供冷設(shè)備

包括：冷氣機(jī)組、冷水機(jī)組、深井泵、電扇、冷卻塔、回水泵及輸送冷水的管網(wǎng)等。3．室內(nèi)通風(fēng)設(shè)備

包括：通風(fēng)機(jī)、排氣口、及凈化除塵設(shè)備等。1．反復(fù)研究，避免盲目采購（2）在做好設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)、修理工作同時(shí)，注意適度進(jìn)行設(shè)備的技術(shù)改造，延長物業(yè)設(shè)備的使用壽命。5．必須要求發(fā)展商提供所有合同副本、技術(shù)資料、使用說明書、維修保養(yǎng)手冊(cè)、調(diào)試檢測(cè)報(bào)告及竣工圖紙、竣工資料等全部有關(guān)工程資料，并建立檔案，以備查用。1.1接班人員未到崗時(shí)，應(yīng)通知上級(jí)領(lǐng)班或主管，須在上級(jí)安排之接班人員到崗后方可進(jìn)行交接班。設(shè)備技術(shù)檔案的保管1．值班人員必須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗、串崗。內(nèi)容：設(shè)備的清潔、潤滑、緊固、調(diào)整、防腐等簡單手柄控制電梯。（1）修理周期及其結(jié)構(gòu)包括：對(duì)特殊、具危險(xiǎn)性設(shè)備加保護(hù)裝置4檢查儀表及公用工具是否有缺、損，是否清潔，并按原位整齊擺放，如有問題。8須與外班組或外部門、外單位聯(lián)系。（一）設(shè)備管理部門的任務(wù)（1）設(shè)備的物質(zhì)壽命是指設(shè)備從開始使用到報(bào)廢為止所經(jīng)歷的時(shí)間

（四）

電氣工程設(shè)備系統(tǒng)

該系統(tǒng)包括物業(yè)供電、照明及電器控制服務(wù)設(shè)備和設(shè)施。

1．供電及照明設(shè)備

包括高壓開關(guān)柜、變壓器、低壓開關(guān)柜及各種溫控儀表、計(jì)量儀表、配電干線、樓層配電箱、備用電源、電表、各種控制開關(guān)、照明設(shè)施等。

2．電器服務(wù)設(shè)備設(shè)施（弱電設(shè)備）

包括廣播設(shè)備、電信通訊設(shè)備、電視系統(tǒng)設(shè)備、共用天線及電視監(jiān)控設(shè)備和電腦設(shè)備等。還包括樓宇自動(dòng)化、通訊自動(dòng)化、辦公自動(dòng)化、保安自動(dòng)化、消防自動(dòng)化、管理自動(dòng)化等。

3．房屋運(yùn)輸設(shè)備即物業(yè)內(nèi)的垂直運(yùn)輸設(shè)備，包括：電梯、扶梯。（1）電梯一般組成：傳動(dòng)設(shè)備、升降設(shè)備、安全保護(hù)設(shè)備和控制設(shè)備。按用途分有：客梯、貨梯、客貨梯、消防梯及各種專用電梯。按速度分有：高速電梯（2M/S以上）快速電梯（1．5M/S以上）低速電梯（1.0M/S以上，多層住宅客梯）按電機(jī)拖動(dòng)方式分為：交流雙速電梯直流快速電梯交流調(diào)速電梯。按控制方式可分為：信號(hào)控制電梯集選控制電梯微機(jī)程序控制電梯簡單手柄控制電梯。（2）扶梯自動(dòng)扶梯組成：驅(qū)動(dòng)裝置、運(yùn)動(dòng)裝置和支撐裝置。

4．防雷及接地裝置兩種方式：針式、柵式一般防雷設(shè)施組成：避雷針、避雷網(wǎng)、避雷帶、引下線和接地極。避雷針形式：單支、雙支、多支保護(hù)。第二節(jié)物業(yè)設(shè)備設(shè)施日常管理一、【物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的作用】

物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理是指按照科學(xué)的管理方法、程序、技術(shù)要求，對(duì)各種物業(yè)設(shè)備設(shè)施的日常運(yùn)行和維修進(jìn)行管理。其作用：（一）是充分發(fā)揮房屋住用功能的保障（二）是延長設(shè)備設(shè)施使用壽命，保障設(shè)備安全運(yùn)行、發(fā)揮設(shè)備設(shè)施價(jià)值的保證（三）利于推動(dòng)房屋建筑設(shè)備設(shè)施的現(xiàn)代化（四）利于強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料：設(shè)備原始資料1．供電及照明設(shè)備安全作業(yè)管理7．一般情況下不得拖延維修保養(yǎng)的時(shí)間。包括：浴缸、水盆、小便戽、鏡箱、沖洗盆、抽水馬桶，面盆等不同種類。2．設(shè)備改造更新應(yīng)注意的問題包括排水管道、排污管道、通風(fēng)管、清通設(shè)備、提升設(shè)備、室外排水管道、污水井、化糞池等?！ざ?02樓業(yè)主在裝修時(shí)自行將陽臺(tái)處排水口封住。業(yè)主要求物業(yè)公司賠償醫(yī)療費(fèi)、精神損失費(fèi)共9000元。業(yè)主要求物業(yè)公司賠償醫(yī)療費(fèi)、精神損失費(fèi)共9000元。3．與業(yè)主、用戶充分協(xié)調(diào)修理周期結(jié)構(gòu)是指一個(gè)修理周期內(nèi)，大修、中修、定期保養(yǎng)的次數(shù)及排列次序；技術(shù)、物料、質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、成本控制、驗(yàn)收存檔3所轄設(shè)備發(fā)生故障或停臺(tái)檢修。（1）修理周期及其結(jié)構(gòu)二、【物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容】（一）物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)管理1．資料檔案管理物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料：設(shè)備原始資料設(shè)備維修資料設(shè)備管理資料物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料管理工作任務(wù)：設(shè)備技術(shù)檔案的保管為設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、管理提供信息依據(jù)2．標(biāo)準(zhǔn)化管理兩類標(biāo)準(zhǔn)：技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（設(shè)備的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、完好標(biāo)準(zhǔn)、維修等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)）管理標(biāo)準(zhǔn)（報(bào)修程序、信息處理標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)、考核獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)）功用：提供共同行為準(zhǔn)則和標(biāo)準(zhǔn)提供基本依據(jù)與手段3.規(guī)章制度建設(shè)三類：技術(shù)操作規(guī)程（設(shè)備安全操作規(guī)程、保養(yǎng)維修規(guī)程）管理工作制度（運(yùn)行管理制度、安全管理制度、檢修制度、值班工作制度等）責(zé)任制度（崗位責(zé)任制度、紀(jì)錄與報(bào)告制度、安全制度、交接班制度等）4．教育培訓(xùn)（對(duì)內(nèi)、對(duì)業(yè)主住用戶）（二）物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理特點(diǎn)與要求：日常性、安全性、廣泛性1．設(shè)備運(yùn)行的勞動(dòng)組織任務(wù)：合理分工與協(xié)作，配置人力；合理確定勞動(dòng)組織形式（根據(jù)設(shè)備操作技術(shù)要求與崗位設(shè)置要求）具體工作內(nèi)容：（1）定員（定工作崗位人數(shù)）方法：按設(shè)備定員，按崗位定員，按比例定員（2）分組強(qiáng)電組、弱電阻、水暖組、空調(diào)組（3）輪班組織基本形式：單班制、多班制2．設(shè)備運(yùn)行的管理制度內(nèi)容：設(shè)備的安全操作規(guī)程；設(shè)備的巡視工作制度；崗位責(zé)任制度；值班與交班制度；記錄與報(bào)表制度；報(bào)告制度和服務(wù)規(guī)范等。（三）物業(yè)設(shè)備的安全管理主要涉及四方面工作：1．維修操作人員安全作業(yè)的培訓(xùn)與教育培訓(xùn)內(nèi)容：安全作業(yè)訓(xùn)練安全意識(shí)教育安全作業(yè)管理2．業(yè)主和使用人的安全教育和宣傳3．建立設(shè)備的安全管理措施包括：對(duì)特殊、具危險(xiǎn)性設(shè)備加保護(hù)裝置定期進(jìn)行設(shè)備的安全檢查和性能測(cè)試制定設(shè)備的安全管理制度4、建立安全責(zé)任制度（四）物業(yè)設(shè)備的維修管理1．日常保養(yǎng)內(nèi)容：設(shè)備的清潔、潤滑、緊固、調(diào)整、防腐等2．定期檢查包括日常檢查與定期檢查3．計(jì)劃修理設(shè)備磨損的兩類原因：使用損耗、自然腐蝕老化設(shè)備磨損大致三階段：（1）初期磨損階段磨損速度快，持續(xù)時(shí)間短（2）正常磨損階段（3）劇烈磨損階段設(shè)備故障的發(fā)生也有其一定的規(guī)律性。一般分為（1）初期故障期

必須把握好運(yùn)輸、安裝、調(diào)試、驗(yàn)收等工作，重點(diǎn)是細(xì)致地研究與掌握設(shè)備合理使用、操作的方法。（2）偶發(fā)事故期

此時(shí)工作重點(diǎn)是加強(qiáng)安全操作管理，做好日常的維修保養(yǎng)。（3）磨損故障期

須在零件達(dá)到使用期限之前進(jìn)行更換與修理。因此，這一時(shí)期重點(diǎn)是進(jìn)行預(yù)防維修與改善性維修。計(jì)劃修理的定額標(biāo)準(zhǔn)大致有：（1）修理周期及其結(jié)構(gòu)修理周期是指相鄰兩次大修之間機(jī)器設(shè)備的工作時(shí)間；修理周期結(jié)構(gòu)是指一個(gè)修理周期內(nèi)，大修、中修、定期保養(yǎng)的次數(shù)及排列次序；修理間隔期是指相鄰兩次修理之間的時(shí)間間隔。（2）修理復(fù)雜系數(shù)用來表示不同設(shè)備的修理復(fù)雜程度、計(jì)算修理工作量的假定單位。（3）修理勞動(dòng)量定額是為完成設(shè)備的各種修理工作所規(guī)定的勞動(dòng)量標(biāo)準(zhǔn)，通常以完成一個(gè)修理系數(shù)所需要的勞動(dòng)時(shí)間表示。（4）其他定額標(biāo)準(zhǔn)如修理費(fèi)用定額、修理停歇時(shí)間定額等。（五）物業(yè)設(shè)備的更新改造設(shè)備更新改造的重要理論依據(jù)：設(shè)備的壽命原理1．設(shè)備的壽命設(shè)備的壽命通?？煞譃椋涸O(shè)備的物質(zhì)壽命、技術(shù)壽命、經(jīng)濟(jì)壽命（1）設(shè)備的物質(zhì)壽命是指設(shè)備從開始使用到報(bào)廢為止所經(jīng)歷的時(shí)間其長短取決于：自身質(zhì)量、運(yùn)行過程中的使用、保養(yǎng)、更換與修復(fù)情況。（2）設(shè)備的技術(shù)壽命是指設(shè)備從開始使用到因技術(shù)落后而被淘汰為止所經(jīng)歷的時(shí)間。設(shè)備的技術(shù)壽命在很大程度上取決于社會(huì)技術(shù)進(jìn)步和技術(shù)更新的速度與周期（3）設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命是指設(shè)備從開始使用到因經(jīng)濟(jì)上不合算而停止使用所經(jīng)歷的時(shí)間。設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命年限是設(shè)備更新的主要依據(jù)。2．設(shè)備改造更新應(yīng)注意的問題（1）確定設(shè)備合理的使用年限。（2）在做好設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)、修理工作同時(shí)，注意適度進(jìn)行設(shè)備的技術(shù)改造，延長物業(yè)設(shè)備的使用壽命。（3）設(shè)備的最佳更新時(shí)期，應(yīng)首選設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命年限。3．設(shè)備更新改造的類型（1）設(shè)備的改造（2）設(shè)備的原型更新（3）設(shè)備的技術(shù)更新（六）物業(yè)設(shè)備的購置及評(píng)價(jià)購置設(shè)備應(yīng)注意：1．反復(fù)研究，避免盲目采購2．大型設(shè)備購置應(yīng)進(jìn)行充分的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證保證設(shè)備選性能達(dá)到技術(shù)上先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)上合理、功效上適用。3．與業(yè)主、用戶充分協(xié)調(diào)物業(yè)設(shè)備的購置目的主要有三類：全新房屋建筑的裝修型購置；替換陳舊落后設(shè)備的更新型購置；為完善和改進(jìn)環(huán)境與條件的添裝型購置。設(shè)備的選擇應(yīng)考慮的因素主要有以下幾個(gè)方面：1．技術(shù)性的要求應(yīng)考慮：設(shè)備功能，可靠性，安全性，耐用性節(jié)能性、環(huán)保性和可操作性。2．適用性的要求適應(yīng)物業(yè)總體功能、裝修等級(jí)、使用環(huán)境，適應(yīng)用戶的需要。3．經(jīng)濟(jì)性的要求經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)主要方法：年費(fèi)法、現(xiàn)值法。（1）年費(fèi)法。這種方法的思路是把購置設(shè)備的一次性的投資費(fèi)，借助投資回收系數(shù)，換算成每年投資費(fèi)用支出，然后加上每年的使用費(fèi)，估算出每年平均年度費(fèi)用支出，最后，比較不同設(shè)備購置方案的年度費(fèi)用支出，從中選擇費(fèi)用最小的方案為優(yōu)選方案，其數(shù)學(xué)業(yè)表達(dá)式為：設(shè)備的年總費(fèi)用=CFi(1+I)n/[(1+i)n-1]+CV其中：CF：設(shè)備初期投資費(fèi)；

CV：設(shè)備年均維修費(fèi)：（2）現(xiàn)值法。這種方法的思路同年費(fèi)法的主要區(qū)別在于將每年平均維修費(fèi)用，借助年金現(xiàn)值系數(shù)換算成初期現(xiàn)值總額，然后加上初期投資費(fèi)，估算出壽命周期維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用最省的方案為優(yōu)選方案。其數(shù)學(xué)表達(dá)式為：設(shè)備壽命周期費(fèi)用=CF+CVi(1+i)n/[(1+I)n-1]第二節(jié)

物業(yè)設(shè)備管理部門設(shè)置和管理制度一、【物業(yè)管理企業(yè)各部門與設(shè)備管理的關(guān)系】1、設(shè)備管理主管部門：工程管理部門2、其他部門協(xié)助。二、【設(shè)備管理部門的任務(wù)及機(jī)構(gòu)設(shè)置】（一）設(shè)備管理部門的任務(wù)1、能源供應(yīng)2、維護(hù)保養(yǎng)設(shè)備設(shè)施3、有計(jì)劃更新改造設(shè)備設(shè)施（二）設(shè)備管理部門的機(jī)構(gòu)設(shè)置部門經(jīng)理（1人）——部門副經(jīng)理（1-2人，專業(yè)工程師、技術(shù)主管）——班組長（領(lǐng)班，若干人）——班組成員（技術(shù)工人，若干人）可另設(shè)資料統(tǒng)計(jì)員1人。三、【物業(yè)設(shè)備管理的制度示例】工程驗(yàn)收制度

1．所有工程系統(tǒng)驗(yàn)收均須由發(fā)展商籌建處或發(fā)展商工程部負(fù)責(zé)及牽頭。

2．所有系統(tǒng)必須在系統(tǒng)正常、調(diào)試完畢的情況下，連續(xù)試運(yùn)行一段時(shí)間（需根據(jù)設(shè)備情況詳定），盡量檢查出存在之隱患后，方可進(jìn)行驗(yàn)收。

3．在驗(yàn)收過程中，須以將來運(yùn)行及維修為重點(diǎn)，進(jìn)行逐項(xiàng)檢查，如發(fā)現(xiàn)問題，須盡快以書面形式通報(bào)給發(fā)展商，并做出詳細(xì)記錄及拍照。

4．所有系統(tǒng)之驗(yàn)收，必須以獲得政府有關(guān)部門簽發(fā)之合格證書、使用許可證書等相關(guān)文件為標(biāo)準(zhǔn)，并須以此做為驗(yàn)收合格之必要條件。

5．必須要求發(fā)展商提供所有合同副本、技術(shù)資料、使用說明書、維修保養(yǎng)手冊(cè)、調(diào)試檢測(cè)報(bào)告及竣工圖紙、竣工資料等全部有關(guān)工程資料，并建立檔案，以備查用。

6．必須清楚了解所有工程系統(tǒng)及設(shè)備之保修期起止日期、保修內(nèi)容以及保修責(zé)任人及其聯(lián)系方式，并制定承建商、供貨商保修聯(lián)系表備查。

7．必須收齊所有由發(fā)展商、承建商、供貨商等提供之備品、備件及專用工具等，清點(diǎn)入庫，妥為保管并做出詳細(xì)清單。設(shè)備維修制度

1．預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)

1.1所有設(shè)備必須根據(jù)維修保養(yǎng)手冊(cè)及相關(guān)規(guī)程，進(jìn)行定期檢修及保養(yǎng)，并制訂相應(yīng)年度、季度、月度保養(yǎng)計(jì)劃及保養(yǎng)項(xiàng)目。

1.2相關(guān)工程人員必須認(rèn)真執(zhí)行保養(yǎng)計(jì)劃及保養(yǎng)檢修項(xiàng)目，以便盡可能延長系統(tǒng)設(shè)備正常使用之壽命，并減少緊急維修之機(jī)會(huì)。

1.3保養(yǎng)檢修記錄及更換零配件記錄必須完整、真實(shí)，并須由工程部建立設(shè)備維修檔案，以便分析故障原因，確定責(zé)任。

1.4各系統(tǒng)之維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃及保養(yǎng)檢修項(xiàng)目之制訂由主管負(fù)責(zé)，并提交工程部經(jīng)理審閱；保養(yǎng)檢修及更換零配件之記錄由領(lǐng)班負(fù)責(zé)，并提交主管審閱。

1.5進(jìn)行正常系統(tǒng)維修保養(yǎng)及檢修時(shí)，如對(duì)客戶使用產(chǎn)生影響，必須提前三天通知管理處客戶服務(wù)部，由客戶服務(wù)部發(fā)出通告，確定檢修起止日期及時(shí)間（須盡可能減少對(duì)客戶之影響范圍），以便使受影響之客戶做好充分準(zhǔn)備。2．緊急維修

2.1必須進(jìn)行緊急維修時(shí)，須立即通知經(jīng)理，安排有關(guān)人員立即赴現(xiàn)場(chǎng)檢查情況，并按實(shí)際情況進(jìn)行處理。2.2如因緊急維修，必須對(duì)客戶使用產(chǎn)生影響時(shí)，須立即通知管理處客戶服務(wù)部，并由客戶服務(wù)部向受影響之客戶發(fā)出緊急通告，同時(shí)，需考慮盡量減少影響范圍。

2.3如發(fā)生故障之設(shè)備在保修期內(nèi)，應(yīng)做出適當(dāng)之應(yīng)急處理，以盡量減少對(duì)客戶之影響，并立即通知有關(guān)供應(yīng)商之保修負(fù)責(zé)人。

2.4緊急維修結(jié)束后，須由領(lǐng)班填寫維修記錄及更換零配件記錄，并以書面形式將事故障原因、處理方法、更換零配件之名稱、規(guī)格及數(shù)量、品牌等、處理結(jié)果、事故發(fā)生時(shí)間、恢復(fù)正常時(shí)間等向主管報(bào)告，并提交經(jīng)理審閱。此報(bào)告由工程助理存入設(shè)備維修檔案，備查。3．設(shè)備的更新及系統(tǒng)改造

3.1出于技術(shù)更新、提高效率、安全運(yùn)行、減少污染及降低能耗等方面考慮，工程部有責(zé)任提高對(duì)現(xiàn)有設(shè)備做出更新或改造之建議。

3.2設(shè)備更新及改造建議，必須向物業(yè)總經(jīng)理提交可行性及經(jīng)濟(jì)性分析報(bào)告，并須考慮總體系統(tǒng)運(yùn)行之安全性及可靠性。

3.3由于此類工作通常沒有迫切性，故須盡量安排在最有利及對(duì)客戶影響最小之時(shí)間進(jìn)行。維修保養(yǎng)總體要求1．工程部各專業(yè)主管分別制定設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃，維修保養(yǎng)計(jì)劃經(jīng)經(jīng)理審批后，統(tǒng)一安排，形成整個(gè)物業(yè)的設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃。

2．各專業(yè)主管根據(jù)設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃的要求，將任務(wù)分別落實(shí)到各專業(yè)班組或人員，安排好時(shí)間、器材、工具。

3．維修保養(yǎng)人員根據(jù)各專業(yè)領(lǐng)班的安排，準(zhǔn)備好工具、材料、按照維修保養(yǎng)的要求，維修保養(yǎng)相關(guān)設(shè)備。

4．維修保養(yǎng)完成后認(rèn)真填寫維修保養(yǎng)記錄，上報(bào)存檔。

5．專業(yè)主管要進(jìn)行維修保養(yǎng)檢查、結(jié)果，經(jīng)理亦應(yīng)抽查。

6．在正常進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)遇到有緊急情況發(fā)生，應(yīng)先安排排除故障，后將維修保養(yǎng)內(nèi)容補(bǔ)上。

7．一般情況下不得拖延維修保養(yǎng)的時(shí)間。

8．由助理跟進(jìn)維修保養(yǎng)的落實(shí)情況。供電系統(tǒng)維修保養(yǎng)制度1．變壓器在察看運(yùn)行中觀察其聲音、溫度是否正常，觀察電壓電流的測(cè)量讀數(shù)。

2．察看所有計(jì)量儀表的測(cè)量讀數(shù)及指示燈、信號(hào)裝置等是否正常工作。

3．運(yùn)行中的開關(guān)、母線、接頭等一切載流導(dǎo)體有無跳火、冒煙、燒焦、發(fā)熱、變色等現(xiàn)象。

4．各開關(guān)回路標(biāo)明需供電范圍以便工作，每星期檢查開關(guān)一次，每天檢查電表一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。

5．變壓器外殼及電纜系統(tǒng)有良好的接地，接地電阻每年測(cè)一次。

6．配電室做好通風(fēng)和降溫工作，一般室內(nèi)溫度以不超過40度為宜。

7．檢查電纜坑有無積水，如發(fā)現(xiàn)積水應(yīng)及時(shí)清除。

8．配電室每月吸塵一次，保持室內(nèi)清潔、干凈。

9．有檢修記錄和測(cè)試記錄，試驗(yàn)有效期為二年。報(bào)告制度1．各系統(tǒng)操作運(yùn)行人員在下列情況下須在運(yùn)行記錄或交接班記錄中書面報(bào)告專業(yè)領(lǐng)班：

1.1所轄設(shè)備非正常操作的開停及開停時(shí)間。

1.2所轄設(shè)備除正常操作外的調(diào)整。

1.3所轄設(shè)備發(fā)生故障或停臺(tái)檢修。

1.4零部件更新、代換、或加工修理。

1.5運(yùn)行人員短時(shí)間離崗，須報(bào)告離崗時(shí)間及去向。

1.6運(yùn)行人員請(qǐng)假、換班、加班、倒休等。2．各系統(tǒng)維修人員在下列情況下須以書面形式報(bào)告維修領(lǐng)班：

2.1執(zhí)行維修保養(yǎng)計(jì)劃時(shí)，發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在重大故障隱患。

2.2重要零部件的更換、代替或加工修理。

2.3系統(tǒng)巡檢時(shí)發(fā)現(xiàn)的隱患或故障，必須在巡檢記錄之備注欄中加以說明。

2.4維修人員請(qǐng)假、加班、倒休等。

3．各專業(yè)領(lǐng)班在下列情況下必須書面報(bào)告本主管：

3.1重點(diǎn)設(shè)備除正常操作外的調(diào)整。

3.2變更運(yùn)行方式。

3.3主要設(shè)備發(fā)生故障或停臺(tái)檢修。

3.4系統(tǒng)故障或正常檢修。

3.5零部件更新、改造、或加工修理。

3.6領(lǐng)用工具、備件、材料、文具及勞保用品。

3.7加班、換班、倒休、病假、事假等。

3.8須與外班組或外部門、外單位聯(lián)系。

及隱患，可以越級(jí)匯報(bào)。4．主管在下列情況下必須以書面形式報(bào)告經(jīng)理：

4.1重點(diǎn)設(shè)備發(fā)生故障或停臺(tái)檢修。

4.2因正常檢修必須停止系統(tǒng)正常運(yùn)行而影響客戶使用。

4.3應(yīng)急搶修及正常檢修后的維修總結(jié)。

4.4系統(tǒng)運(yùn)行方式有較大改變。

4.5影響本物業(yè)運(yùn)行（如停電、停水、停空調(diào)、停電話等）之任何施工及檢修。

4.6重要設(shè)備主要零部件的更新、代換或加工維修。

4.7系統(tǒng)及設(shè)備的技術(shù)改造、移位安裝、增改工程及外部施工。

4.8人員調(diào)度及班組重大組織結(jié)構(gòu)調(diào)整。

4.9所屬人員請(qǐng)假、換班、倒休、加班等。

4.10對(duì)外部門、外單位聯(lián)系、協(xié)調(diào)。

4.11領(lǐng)用工具、備件、材料、文具及勞保用品等。

4.12維修保養(yǎng)計(jì)劃及工作計(jì)劃的變更或調(diào)整。

4.13月度工作總結(jié)報(bào)告。

5．除以上各項(xiàng)外，所有有關(guān)工作事項(xiàng)必須口頭匯報(bào)上級(jí)人員。遇有緊急事件發(fā)生或發(fā)現(xiàn)重大故障值班制度

1．值班人員必須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗、串崗。如有特殊情況，必須向主管或部門經(jīng)理請(qǐng)假，經(jīng)準(zhǔn)許后方可離開。

2．值班電話為工作電話，不得長時(shí)間占用電話聊天，不得打私人電話。

3．每班必須按規(guī)定時(shí)間及范圍巡檢所轄設(shè)備，做到腿勤、眼尖、耳靈、手快、腦活，并認(rèn)真填寫設(shè)備運(yùn)行及巡檢記錄，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理設(shè)備隱患。

4．須按計(jì)劃及主管之安排做好設(shè)備日常保養(yǎng)和維修。如有較大故障，值班人員無力處理時(shí)，應(yīng)立即報(bào)告上級(jí)領(lǐng)班或主管。

5．值班人員用餐時(shí)，必須輪換進(jìn)行，必須保持值班室內(nèi)24小時(shí)有人值班，當(dāng)班人員嚴(yán)禁飲酒。

6．值班人員必須每班打掃值班范圍內(nèi)之衛(wèi)生，每班兩次，清潔地面、窗臺(tái)、門窗、設(shè)備表面等所有產(chǎn)生積塵之處，隨時(shí)保持值班范圍內(nèi)之清潔衛(wèi)生。

7．非值班人員未經(jīng)許可不準(zhǔn)進(jìn)入配電室，如有違者，值班人員必須立即制止，否則追究其責(zé)任。如有來訪者，必須進(jìn)行登記。

8．任何易燃、易爆物品，不準(zhǔn)暫放、存放于值班室，違者一切責(zé)任由值班人員負(fù)責(zé)。交接班制度

1．接班人員須提前10分鐘到達(dá)崗位，更換工服，做好接班準(zhǔn)備工作。

2．接班人員接班時(shí)必須檢查以下工作：

2.1查看上一班運(yùn)行記錄是否真實(shí)可靠，聽取上一班值班人員運(yùn)行情況介紹，交接設(shè)備運(yùn)行記錄表。

2.2查看上一班巡檢記錄表，聽取上一班值班人員巡檢情況介紹，交接系統(tǒng)設(shè)備巡檢記錄表。

2.3檢查所轄設(shè)備之運(yùn)行情況是否良好，是否與運(yùn)行記錄、巡檢記錄相符，如有不符，應(yīng)記入備注欄，并應(yīng)要求上一班值班人員簽字。

2.4檢查儀表及公用工具是否有缺、損，是否清潔，并按原位整齊擺放，如有問題。應(yīng)要求上一班值班人員進(jìn)行整理，如有丟失，應(yīng)記入交接班記錄備注欄，并由上一班人員簽字。

2.5查看交接班記錄中是否有上級(jí)領(lǐng)班及主管發(fā)布之特別任務(wù)或安排，并在交接班記錄上簽字。

3．交班人員在下列情況時(shí)不得交班離崗：

3.1