中原：XX茶園項目取地研究

第一部分項目屬性分析 3一、重慶房地產(chǎn)市場走勢研究 3二、2009年秋交會總結(jié) 18三、區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿︻A(yù)判 34四、住宅項目價值界定 第二部分競爭市場研究 49一、競爭區(qū)域界定 49二、競爭區(qū)域市場研究 49（一）渝南大道沿線板塊和新南湖板塊 49（二）彈子石板塊 52（三）巴南高性價比項目 55（四）茶園板塊 58（五）競爭市場總結(jié) 67第三部分項目戰(zhàn)略定位方向 69一、項目發(fā)展戰(zhàn)略思路框架 69二、項目發(fā)展戰(zhàn)略 69三、項目定位 附件：兩個備選方案 75附一：發(fā)展方向 75附二：項目定位 76第四部分經(jīng)濟測算 79一、經(jīng)濟測算說明 79二、經(jīng)濟測算結(jié)果 80（一）測算結(jié)果 801、基本指標(biāo) 802、銷售收入 803、建造成本（不包括土地成本及相關(guān)稅費） 814、其他市政道路、綠化和學(xué)校建設(shè)費用 825、可能返還費用（配套費的45%） 836、測算結(jié)果(假設(shè)樓面地價為1200元/平方米) 83（二）樓面地價對利潤的敏感分析 83第一部分項目屬性分析1、房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀及走勢圖：近年重慶市房地產(chǎn)投資走勢示意圖（單位：億元）數(shù)據(jù)顯示，2008年重慶市房地產(chǎn)投資達(dá)到991億元，同比增長16.6%，與2007年相比，增速同比有一定下滑，下降幅度約為18個百分點。從以往的數(shù)據(jù)來看，2007年重慶市的房地產(chǎn)投資是最為火爆的一年，在新特區(qū)的效應(yīng)推動下，一舉達(dá)到34.98%的歷史最高增幅。但2008年，由于受國際經(jīng)濟走勢和房地產(chǎn)市場發(fā)展不確定等因素影響，部分房地產(chǎn)投資者放緩?fù)顿Y進(jìn)度或保持觀望，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速僅為16.6%，創(chuàng)下了近幾年的新低。2009年1-9月，全市房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資764.99億元，占去年全年近80%，預(yù)期今年年增長率超過20%，因此，特別是在下一階段國家政策效應(yīng)減弱后，房地產(chǎn)開發(fā)投資運行狀態(tài)將會成為影響投資增長的關(guān)鍵因素。2、房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀及走勢2.1、施工面積圖：近年重慶市商品房施工面積走勢示意圖（單位：萬㎡）2009年1-9月，全市商品房施工面積為11083.4萬平方米，其中，商品住宅施工面積為8734.86萬㎡，2008年施工面積增速放緩主要受開發(fā)企業(yè)投資信心不足，存量土地減少，多采取捂盤銷售提高售價的方式，新開工面積減少所致，隨著今年市場的好轉(zhuǎn)，新開工面積重新上升。表：2002-2008年新開工面積占施工面積的比例走勢時間從新開工面積占施工面積的比例來看，2003-2008年間表現(xiàn)出一個下降的趨勢。2004年之后，其基本保持在30.50%以上，在國際認(rèn)可的0.25-0.33之間。但是，由于2008年市場受到經(jīng)濟下滑風(fēng)險的影響，新開工面積大幅度下降，其比例下跌至30.14％。這在市場調(diào)整之后，市場供需之間的走勢將會有所緩解。2.2、竣工面積圖：近年重慶市商品房竣工面積走勢示意圖（單位：萬㎡）由于2003、2004年的第一波銷售高峰，2005年重慶市商品房竣工面積開始迅猛增長，一舉沖上2200萬㎡，隨后2005、2006年的平穩(wěn)市場使得竣工面積在2006、2007年基本處于平穩(wěn)狀態(tài)。而由于2007年市場的瘋狂，進(jìn)入2008后，竣工面積增長5.1%，達(dá)到歷史新高的2367.94萬㎡。2009年1-9月竣工面積為1325.21萬㎡，其中，住宅竣工面積為1111.07萬㎡，預(yù)計今年相比2008年有所下降。表：2002-2008年施工面積與竣工面積之比時間4.704.91一般而言，商品房施工面積與竣工面積之比在3-4之間為合理，小于3，將會出現(xiàn)供應(yīng)短缺，大于4，將會出現(xiàn)供應(yīng)增加。由于2007年重慶市的施工面積與竣工面積之比為4.7，大于4。即，由于2007年年末新開工面積的瘋狂上揚，市場在2008年甚至2009年進(jìn)入供應(yīng)大量增加的局面。這一點在2008年的市場已經(jīng)得到驗證。而到2008年這一數(shù)值已達(dá)到了4.91，市場供應(yīng)增加的局面變得更為嚴(yán)重，也即在2009年，商品房市場將面臨明顯的供大于求的局面，但由于2008年市場的抑制，2009年剛性需求得到釋放，出現(xiàn)了“轉(zhuǎn)暖”的跡象，由于新開工面積的減少，市場存量逐步減少，供大于求局面即將結(jié)束。3、商品房供應(yīng)現(xiàn)狀及走勢圖：近年重慶主城批準(zhǔn)預(yù)售面積走勢示意圖（單位：萬㎡）2008年全年重慶主城累計實現(xiàn)商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積2010萬㎡，同比下降182萬㎡，下降幅度8.30%，為歷年來首次下降。2009年1-9月批準(zhǔn)預(yù)售面積為1289.12萬㎡。在市場低迷的情況下，開發(fā)企業(yè)已經(jīng)主動調(diào)整工程周期戰(zhàn)略，放緩工程進(jìn)度，以應(yīng)對市場的調(diào)整周期。從后期走勢上來看，由于2009年上半年新開工面積并沒有明顯的放大，雖上半年市場出現(xiàn)“轉(zhuǎn)暖”的跡象，部分囤地的開發(fā)商也加快了開發(fā)的速度，但依然難以抵擋在2009-2010年新增批準(zhǔn)預(yù)售面積下降的整體走勢。4、商品房需求現(xiàn)狀及走勢4.1、商品房成交情況及走勢圖：2002-2008商品房成交面積走勢示意圖（單位：萬㎡）2009年1-9月重慶主城累計實現(xiàn)商品房成交1年成交量將與2007年持平或略超。2009年成交量大幅度上升的主要原因是：由于07年消費者的透支消費，08年必定需要時間去平衡，而剛性需求是客觀存在的；另一方面在于政府對經(jīng)濟走勢良好的預(yù)期下，使購房者對未來有了一定的信心，在房價回歸到較為理性的階段時，剛性需求得到再次的集中釋放，所以，成交數(shù)據(jù)上升幅度很大。圖：2004-2009年半年度商品房成交面積走勢示意圖（單位：萬㎡）從2004-2008年半年商品房成交走勢來看，07下半年成交面積陡增，達(dá)到了1390萬㎡，而從其余年份半年的數(shù)據(jù)來看，基本都在500-700萬㎡，且這個量是比較穩(wěn)定的，說明重慶主城的商品房每年的剛性需求量就在1200-1400萬平方米，從重慶的發(fā)展前景來看，是完全有能力支撐這個需求量的。n各區(qū)成交量分析圖：2006-2008年重慶主城區(qū)域商品房成交面積示意圖（單位：萬㎡）圖：2009年1-9月重慶主城區(qū)域商品房成交面積示意圖（單位：萬㎡）由圖看出，目前，“三北一南”區(qū)域占據(jù)市場的主要地位不會改變。南岸、渝北和江北09年1-9月的數(shù)據(jù)已經(jīng)超過了各自在08年全年的成交面積，其中南岸區(qū)由于茶園和南CBD板塊的大量供應(yīng)，表現(xiàn)異常突出，從07年至今一直占據(jù)著最大的市場份額。09年1-9月，南岸區(qū)成交面積達(dá)到310萬㎡，高于第二位的渝北區(qū)近50萬㎡，三、四位的江北區(qū)和北部新區(qū)緊隨其后。4.2、成交價格情況及走勢圖：2002-2008重慶主城商品房建筑面積成交價格走勢示意圖（單位：元/㎡）50004000500040003000200010000商品房銷售價格1995210323742827289233203999住宅銷售價格1773192121822587269731553835——商品房價格同比增幅5.4%12.9%19.1%2.3%14.8%20.5%—e—住宅價格同比增幅8.3%13.6%18.6%4.3%17.0%21.6%20022003200420052006200720080.250.20.150.10.050圖：2007-2009年重慶主城商品房月度建筑面積成交價格走勢示意圖（單位：元/㎡）根據(jù)監(jiān)測，2002年以來就商品房成交價格就一直保持增長趨勢，2008年重慶主城商品房成交均價為3999元/平米，增長幅度20.45%。商品住房成交均價3835元/平米，同比增幅21.6％。從月度數(shù)據(jù)走勢來看，09年房市經(jīng)過“小陽春”行情后，一改08年價格整體向下的趨勢，成交價格有所上升，從4月開始，一直保持4000元以上的水平穩(wěn)步上升，到9月成交價已達(dá)到4453元，創(chuàng)造歷史新高。后期價格走勢預(yù)測：由于國家今年“保八”的目標(biāo)，將不會讓處于支柱的房市過度走低；另一方面，目前價格基本與新增土地綜合成本相當(dāng)，其下行空間已經(jīng)十分有限。初步估計，今明兩年的n各區(qū)成交價格分析圖：2007-2008年重慶主城區(qū)域商品房建筑面積均價走勢示意圖（單位：元/㎡）2009年9月各區(qū)價格2009年1-9月重慶主城各區(qū)價格除巴南區(qū)和大渡口區(qū)繼續(xù)在4000元/m2以下外，其余均在4000元/㎡以上，整體水平有較大的提升。并且，北部新區(qū)、江北區(qū)、高新區(qū)、渝中區(qū)以及經(jīng)開區(qū)均在5000元/㎡以上。5、宏觀市場總結(jié)經(jīng)過了瘋狂的2007年，煎熬的2008年，2009年各大利好消息和政策的支撐，市場出現(xiàn)了“轉(zhuǎn)暖”的跡象，供大于求的局面暫時有所改變，但2010年隨著開發(fā)量的加大，市場仍將可能面臨一定的市場競爭壓力。1、成交總量分析圖：2004-2008年和2009年1-9月土地成交面積走勢示意圖（單位：萬m2）表：2004-2008年和2009年1-9月土土地成交宗數(shù)走勢表成交宗數(shù)增幅9月單月成交68宗，高出1-8月的總數(shù)。整體規(guī)劃建筑面積為1732萬㎡，大大超過08年全年經(jīng)過2008年的積壓后，大量開發(fā)商出現(xiàn)無地?zé)o房的局面，隨著今年市場的回暖現(xiàn)象，開發(fā)商經(jīng)濟鏈條的復(fù)蘇，銀行信貸的放松，增強開發(fā)商的信息和拿地的急迫性，特別是今年9月，出現(xiàn)拿地井噴現(xiàn)象。2、成交價格分析圖：2004-2008年和2009年1-9月土地成交價格走勢示意圖（萬元/畝）表：2004-2009年土地成交總價對比（億元）成交價格由于土地的稀缺性，土地單價和樓面地價整體一直處于上升趨勢。由于09年保利“地王”的出現(xiàn)，以及江北區(qū)觀音橋組團、鴻恩寺組團、江北城CBD新推出地塊，在7-9月份的集中成交，提升了整體的土地單價和樓面地價。從近年的土地成交價格來看，09年1-9月份達(dá)到了283.62億元，遠(yuǎn)超08年全年的103.8億元。3、區(qū)域成交情況分析圖：2007-2008年和2009年1-8月重慶主城土地出讓分布圖2009年1-8月江北區(qū)的土地成交量位居第一位。第二位和第三位為沙坪壩區(qū)和北碚區(qū)。相比2007年，2008年南岸區(qū)和九龍坡區(qū)降幅最為明顯。地塊條件、區(qū)位價值優(yōu)的地塊成為開發(fā)商特別是品牌開發(fā)商的首選，這也是催高地價飆升的主要原因，從拿地成本和開發(fā)品牌以及實力分析，未來幾年將出現(xiàn)大量高端樓盤的集中供應(yīng)，促使重慶房地產(chǎn)上新一臺階。4、區(qū)域土地成交價格分析圖：2007、2008年和2009年1-8月重慶主城各區(qū)土地出讓價格（萬/畝）各區(qū)域土地成交價格與當(dāng)年出讓土地所在區(qū)域位臵有關(guān)，出讓地塊為核心區(qū)域則價格高但整體來看，渝中區(qū)出讓地塊少、位臵核心，價格最高；其次，江北區(qū)由于推出地塊位臵較優(yōu)，土地出讓價格緊隨渝中區(qū)。北碚區(qū)由于位臵的原因，價格處于主城最低水平。5、小結(jié)今年土地成交總量、宗數(shù)以及土地價格卻有較大幅度上揚；一方面，市場的好轉(zhuǎn)，開發(fā)商已無地開發(fā)，資金充足，信貸政策的放松，信心重拾；另一方面，地價成本的上漲，也進(jìn)一步保證了未來幾年商品房銷售價格的穩(wěn)定。從中原市場研究部監(jiān)控情況來看，地王的頻頻出現(xiàn)，知名開發(fā)企業(yè)的多次拿地，給市場帶來極大信心，同時從拿地情況分析，預(yù)計未來幾年以高端為主，將使重慶房地產(chǎn)市場快速上升到新臺階。1、金融政策從緊到寬松，金融政策180度轉(zhuǎn)身圖：2007-2008全國存貸款基準(zhǔn)利率走勢示意圖對于如此高強度的迅速降息，有三個動因。第一，商品房市場價格在可預(yù)期的時間內(nèi)以調(diào)整為主，降低利息對已購房的貸款者可緩解其還房壓力，增加其實際可支配收入，從而起到間接推動消費的作用；第二，經(jīng)濟增速的下滑進(jìn)一步加速了房地產(chǎn)市場的調(diào)整，房地產(chǎn)投資、商品房銷售等重要指標(biāo)正逐步向未來的經(jīng)濟增長施壓，降息有利于減小新購房者的購房壓力，促進(jìn)剛性需求的購房，進(jìn)而推動房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，有利于穩(wěn)定經(jīng)濟增長戰(zhàn)略的實施；第三，降低房地產(chǎn)企業(yè)融資成本，利息的降低將直接降低其財務(wù)成本，減小企業(yè)的開支，間接支持房地產(chǎn)企業(yè)度過危機。然而，由于目前房地產(chǎn)市場主流問題已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)槭杖腩A(yù)期下降以及經(jīng)濟下滑帶動下的行業(yè)發(fā)展前景擔(dān)憂，利息的下降雖然能直接降低消費者的購房成本，但從根本上將依然無法形成有效的群體意愿，并且，隨著市場的變化，政策隨時可能調(diào)整，因此對市場影響相對較小。1.2二套房政策而對于所謂的放寬二套房，則略顯蒼白無力，更多的還只能從地方的不規(guī)范操作來尋找其對市場的刺激。其原因在于，早在2007年12月5日中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知中就已經(jīng)提出了關(guān)于第二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，對于本次措施中提到的改善性需求，即人均居住面積低于平均水平可以再購一套房，辦理按揭時可以視為第一套房，幾乎再次原文提出，國務(wù)院只是以一種更為官方的姿態(tài)將其提升到更高層面。因此，從切實效果來說，其可產(chǎn)生的影響有限，而更多的只能從中國傳統(tǒng)的“操作”層面來思考。對于金融政策的未來預(yù)期，逐步顯現(xiàn)的經(jīng)濟數(shù)據(jù)亦將推動央行為了進(jìn)一步刺激消費的新一輪降息，因此，降息是切實可期的。而房貸政策，由于高企的房價與消費者購買力不足之間的矛盾依然存在，完全取消二套房的政策限制存在較大的難度，可能性相對較小。刺激房地產(chǎn)的政策更多的將通過稅費之內(nèi)的降低購房成本的方式進(jìn)行；總的來說，未來兩年房地產(chǎn)業(yè)將會面臨更為寬松的金融環(huán)境。2、稅收政策營業(yè)稅減免，引導(dǎo)改善投資新出路“在2008年12月17日國務(wù)院的新政策中對營業(yè)稅進(jìn)行了重大調(diào)整，不僅降低了納稅年限，同時還降低了稅基。二手房免征的年限從超過5年縮短到了2年，即超過2年轉(zhuǎn)讓所購住房即可免交營業(yè)稅，同時，對于不滿2年的，也降低了營業(yè)稅繳納額。”該政策對市場所能產(chǎn)生的影響相對較大：首先，該政策可配合改善性需求的釋放。隨著價格的調(diào)整，市場部分改善性需求釋放的誘因逐步增大；其次，由于目前整體經(jīng)濟調(diào)整周期基本上在2年左右，房價下調(diào)之后，市場有著大量的資金亟待抄底。營業(yè)稅降低為2年，可推動此部分投資者的下單，從而合理的增加市場的投資消費的份額，是市場更為健康有序。未來兩三年，調(diào)整將持續(xù)，這是房地產(chǎn)市場必經(jīng)的歷程，重慶房地產(chǎn)也存在著供大于求的壓力，但重慶巨大剛性需求的支撐，土地成本的增加以及開發(fā)商的理性、資金鏈的穩(wěn)定，未來將會維持量穩(wěn)價緩升的局面；因此，開發(fā)策略、營銷手段、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的合理搭配則將成為未來競爭的主要砝碼；國家在國民經(jīng)濟增長的壓力下，未來兩三年，將繼續(xù)對房地產(chǎn)市場保持相對寬松的政策環(huán)境，使市場更加健康有序，增強消費者和開發(fā)商的信心，刺激消費。1、本屆房交會參展概況1.1參展企業(yè)概況本次房交會參展的企業(yè)共計171家，其中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)112家、中介機構(gòu)11家、金融機構(gòu)4家、建材、和裝飾企業(yè)30家、媒體12家、服務(wù)機構(gòu)2家。本次房交會參展企業(yè)較前兩屆持續(xù)減少，減少的企業(yè)主要為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，相比08年秋交會和09年春交會分別減少127家、38家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其主要原因是由于近兩屆房交會外來房地產(chǎn)參展企業(yè)大幅減少。此外還因為今年樓市旺銷，眾多樓盤銷售接近尾盤，且后期無房源供應(yīng)，故無參展需求。圖1：歷屆房交會企業(yè)參展情況（2006—2009年）（信息來源：重慶市網(wǎng)上房地產(chǎn)）1.2參展項目概況本次房交會共有165個房地產(chǎn)開發(fā)項目參展，提供可交易商品房面積906萬㎡，其中商品住房面積706萬㎡，非住宅200萬㎡。商品住房中，普通住宅632萬㎡，別墅69.6萬㎡。另外，中介機構(gòu)提供二手住房房源5.5萬套，建筑面積490萬平方米，非住宅面積43萬平方米。本次房交會提供的商品房可交易面積與2008年秋交會基本持平，相比09年春交會減少約20%，提供的二手房房源相比09年春交會減少約四成。圖2：歷屆房交會商品房住宅參展情況（2006—2009年）（信息來源：重慶市網(wǎng)上房地產(chǎn)）2、房交會成交分析說明：1.本次網(wǎng)上房交會交易還在進(jìn)行中，文中成交數(shù)據(jù)僅為[10月15日-18日]4天成交數(shù)據(jù)。2.由于07年秋交會以二手房交易為主，因此歷屆商品房數(shù)據(jù)對比缺少07年秋交會數(shù)據(jù)。本次房交會4日共成交房屋9923件，成交面積95.25萬㎡，成交金額40.11億元，其中商品房交易成交6393件，成交面積63.29萬㎡，成交金額31.15億元，建筑面積成交均價4922元/㎡，成交均價創(chuàng)歷屆房交會新高。本次房交會成交房屋相比08秋交會增加1687件，相比09春交會減少3602件，成交面積、成交金額相比09年春交會分別減少25.26%、22.46%，商品房成交均價上漲8.6%。表1：歷年房交會成交情況對比（2006—2009年）指標(biāo)06春交會06秋交會07春交會07秋交會08春交會08秋交會09春交會09秋交會)成交套數(shù)（套總套數(shù)成交面住宅非住宅4.494.01二手房積 總成交成交金住宅非住宅4.46二手房)額（億元總成交成交單住宅非住宅二手房價 價（信息來源：重慶市網(wǎng)上房地產(chǎn)，非住宅數(shù)據(jù)由中原研究部整理所得）2.1住宅成交分析本次房交會商品住宅成交建筑面積59.28萬㎡，比09年春交會減少19.87萬㎡，減幅25.1%；本次房交會商品住宅延續(xù)了上半年樓市旺銷的良好勢頭，成交量相比09年春交會有所減少，但相比08年秋交會有大幅的增加，成交價格則持續(xù)高速上漲，創(chuàng)下歷屆房交會新高。本次參加房交會的項目匯聚了樓市中的中堅力量，大都處于價格區(qū)間的上段，因此成為拉高商品住宅成交價格的主要原因。圖3：歷屆房交會一手住宅成交情況（2006—2009年）（信息來源：重慶市網(wǎng)上房地產(chǎn)）2.2非住宅成交情況本次房交會非住宅成交量相比09年春交會基本持平，但成交均價大幅下降?？偝山幻娣e4.01萬㎡，增加0.26萬㎡，增幅6.9%；成交金額2.23億元，減少0.91億元，減幅29%；建筑面積成交均價5561元/㎡，減幅達(dá)33.58%。本次房交會相比09年春交會取消了商業(yè)用房、辦公用房契稅減半的優(yōu)惠，但依然保持了較好的成交量，由于中心商業(yè)成交量的減少，所以直接導(dǎo)致了本次房交會非住宅成交均價大幅下滑。圖4：歷屆房交會非住宅成交走勢（2006—2009年）（信息來源：重慶市網(wǎng)上房地產(chǎn)，非住宅數(shù)據(jù)由中原研究部整理所得）2.3二手房成交情況本次房交會二手房成交3530件，成交建筑面積31.96萬㎡、成交金額8.96億元，相比09年春交會分別減少28.2%、36.7%；成交建筑面積均價2804元/㎡，下降11.8%。二手房成交中，二手住宅成交3471件，成交建筑面積31.60萬㎡，成交金額8.83億元，成交均價2795元/㎡，與08年秋交會基本持平，相比09年春交會有所下滑。本次房交會二手房供應(yīng)量減少四成，成交量隨之相應(yīng)下滑。圖5：歷屆房交會二手房成交情況（2006—2009年）（信息來源：重慶市網(wǎng)上房地產(chǎn)）3、房交會特征3.1五遠(yuǎn)郊城市聯(lián)動發(fā)展為加強主城與遠(yuǎn)郊區(qū)縣房地產(chǎn)市場聯(lián)動，促進(jìn)遠(yuǎn)郊區(qū)縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展，本次房交會在主城區(qū)設(shè)立主會場的同時，還在萬州、黔江、永川、江津、長壽等五個遠(yuǎn)郊中心城市設(shè)立分會場，享受主城同等優(yōu)惠政策，五個城市將相繼在10月份舉辦房交會。表2：各分會房交會舉辦時間分會地區(qū)舉辦時間江津分會永川分會萬州分會黔江分會長壽分會3.2別墅物業(yè)納入優(yōu)惠范圍由于市場持續(xù)著樓市旺銷的良好態(tài)勢，此次房交會優(yōu)惠政策相比09年春交會略有變化。此次房交會期間住房實行契稅減半，普通二手住房未滿兩年交易的免營業(yè)稅，高檔二手住房按差額征收營業(yè)稅。主要變化是取消了對非住宅物業(yè)的稅費優(yōu)惠，增加了高檔住房的稅費優(yōu)惠。目前我市普通住房的契稅按照1%征收，高檔住房交易契稅為3%，在房交會期間購買參加現(xiàn)場房交會和網(wǎng)上房交會的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房的，普通住房（獨棟和聯(lián)排別墅以外的住房）契稅按0.5%征收，高檔住房（獨棟和聯(lián)排別墅）按1.5%征收。3.3高檔住宅成交比例增多在本次房交會商品房住宅成交中，90㎡以下商品住宅成交3208件，成交建筑面積22.71萬㎡，成交金額10.21億元，建筑面積成交均價4495元/㎡；90-120㎡商品住宅成交1435件，建筑面積15.00萬㎡，成交金額6.44億元，建面均價4291元/㎡；120㎡以上商品住宅成交1308件，成交建筑面積21.57萬㎡，成交金額12.27億元，建面均價5691元/㎡。從各面積段的成交情況來看，90㎡中小戶型占據(jù)總成交套數(shù)五成，成交均價也相對較低；120㎡以上的戶型成交面積和成交金額分別占總成交的37%、43%，成交量明顯增多，這些物業(yè)主要來自花園洋房、別墅等高端物業(yè)，因此也是拉高房交會商品住宅成交均價的主要因素。表3：商品住宅各面積段成交情況成交面積段成交套數(shù)成交建筑面積成交金額面積均價上（信息來源：重慶市網(wǎng)上房地產(chǎn)）3.4成交出現(xiàn)新熱點：沙區(qū)量最大南岸價最高本次房交會上，各區(qū)域的成交量和成交價出現(xiàn)了新的熱點，沙坪壩區(qū)以1726套遙居各區(qū)之首，連續(xù)多年成交量之冠的渝北區(qū)退居第四名；南岸區(qū)成交均價達(dá)到5989元/㎡，首次成為房價最高的區(qū)域。表4：各區(qū)域成交情況成交金額（萬元）成交金額（萬元）建面均價（元/㎡）建面均價（元/㎡）沙坪壩區(qū)南岸區(qū)江北區(qū)九龍坡區(qū)渝北區(qū)北部經(jīng)開北部高新高新區(qū)經(jīng)開區(qū)渝中區(qū)北碚區(qū)大渡口區(qū)3.5新盤扎堆未來高端產(chǎn)品供應(yīng)量大本次房交會共有32個樓盤首次正式亮相參展，其中有8個樓盤已于房交會前正式開盤，24個樓盤為全新潛在項目，即將在年底或明年陸續(xù)推出。從新亮相的樓盤展示情況來看，南岸區(qū)和九龍坡區(qū)新盤最多，北部區(qū)域的新盤供應(yīng)明顯減少。本次房交會南岸區(qū)共有8個新盤項目，除新南湖板塊的山千院項目已經(jīng)開盤，其余7個項目大多預(yù)計在年底以前推出；九龍坡區(qū)的新盤項目大幅增多，共7個新盤項目參展，有5個項目已在房交會前正式開盤銷售；本次房交會江北區(qū)新項目明顯減少，只有金科〃太陽海岸一個潛在項目。從新亮相樓盤的產(chǎn)品形態(tài)來看，高端項目明顯增多，有8個項目涵蓋了花園洋房產(chǎn)品，其中銀翔〃翡翠谷和澤瑞〃匯景苑兩個純花園洋房項目均位于南岸茶園新區(qū)；有7個項目涵蓋了別墅產(chǎn)品，其中有4個純別墅項目，總規(guī)模超過100萬㎡位于百市驛板塊的常青藤〃緹香小鎮(zhèn)成為別墅中的亮點項目，和記地產(chǎn)攜逸翠莊園首次參加房交會也吸引了市場的眼球。表5：新亮相樓盤情況個數(shù)板塊名稱開發(fā)商建筑形態(tài)總規(guī)模(萬備注8南岸區(qū)新南湖山千院恒臵業(yè)洋房、高層盤新南湖天景〃雨山前景臵業(yè)洋房、別墅5預(yù)計10月底開盤南坪中心協(xié)信城信控股(集團)高層預(yù)計年底開盤南濱路融僑城慶)房地產(chǎn)小高層、墅小高層、墅預(yù)計10月底開盤南濱路東原〃長江產(chǎn)高層不祥茶園新區(qū)銀翔〃翡翠谷銀翔地地產(chǎn)銀翔地地產(chǎn)洋房開盤茶園新區(qū)澤瑞〃匯景苑瑞房地產(chǎn)洋房預(yù)計年底開盤茶園新區(qū)魯能領(lǐng)秀城能洋房、別墅、高層預(yù)計2010年上半年開盤7九龍坡區(qū)常青藤〃緹香小鎮(zhèn)常青藤別墅楊家坪青國青城金源利地產(chǎn)高層預(yù)計明年初開盤楊家坪保利〃心語保利地高層花園產(chǎn)盤楊家坪嶺工高層8盤楊家坪和坤〃和家園和坤臵公司高層盤楊家坪恒大綠洲恒大地產(chǎn)高層、小高層盤華巖山林語團高層3渝中區(qū)解放碑創(chuàng)匯首座產(chǎn)高層8.69月首次開盤黃花園協(xié)信〃公館1號信控股集團高層預(yù)計明年4-5月開盤大坪恒大名都恒大地產(chǎn)高層8月底首次開盤3沙坪壩區(qū)沙濱路板塊華宇金沙時代團高層預(yù)計2010年初開盤鳳天板塊華宇城團畝，建筑面預(yù)計2010年開盤塊隆鑫天雨方產(chǎn)高層預(yù)計2010年開盤3渝北區(qū)橋〃玫瑰園團高層預(yù)計12月底開盤空港御城華府業(yè)房、高層預(yù)計12月底開盤空港重慶國際家紡城涌鑫地產(chǎn)公司公寓、別墅工，開盤日期不詳2北部新區(qū)金開區(qū)逸翠莊園埔地產(chǎn)別墅預(yù)計10月底開盤新牌坊偉岸〃摩登高層4.5堡岸房地產(chǎn)2高新區(qū)石橋鋪宏宇〃密城產(chǎn)高層8預(yù)計10月底開盤石橋鋪大城小愛銀高層盤2龍州灣跨越〃城南未來越臵業(yè)一期：小房預(yù)計年底開盤李家沱都和廣場重慶都司高層預(yù)計10月底開盤1江北區(qū)溉瀾溪金科〃太陽海岸金科地產(chǎn)別墅1大渡口區(qū)新城板塊晉愉碧怡林畔產(chǎn)別墅畝，一期約預(yù)計10月底開盤4、各區(qū)域參展概況江北區(qū)本次秋交會江北區(qū)共有20個樓盤參展。其中，全新項目僅金科太陽〃海岸1個，其余均以老項目的持續(xù)銷售為主。參展區(qū)域中觀音橋、龍頭寺以及北濱路片區(qū)相對活躍。觀音橋—價格急劇攀升，銷售有增無減。觀音橋片區(qū)參展的5個項目中包括3個住宅項目和2個城市綜合體項目。其中，光華〃官府國際和XX〃翠海朗園作為觀音橋為數(shù)不多的大型居住型社區(qū)，價格已上調(diào)至7300-8000元/㎡，相比春交會上漲約1500元/㎡，漲幅高達(dá)25%以上。而旭陽〃朗晴廣場和協(xié)信〃中心作為步行街稀缺的投資產(chǎn)品，價格均在10000元/㎡以上。該片區(qū)價格攀升較快，但對外號召力依然強勁，銷售情況均突出。寨印象和中渝〃愛都會均為大中型社區(qū)，但其銷售速度較快，在售組團可售房源已不多。再加之華宇〃北城中央當(dāng)期以公寓和商鋪銷售為主，豐業(yè)〃御景銘洲又步入尾盤銷售階段，致使龍頭寺片區(qū)整體房源供應(yīng)緊張，后續(xù)房源將于11月至2010年初陸續(xù)放量。目前，該片區(qū)普通住宅的均價已上調(diào)至5200-6700元/㎡，相對其他區(qū)域，性價比優(yōu)勢仍為突出。北濱路—價格變化不明顯，推盤節(jié)奏較緩慢。北部路片區(qū)參展的4個項目均為大型中高檔社區(qū)，整體均價在6800元/㎡以上，一線江景物業(yè)的價格集中在8000-10000元/㎡不等。北濱路雖云集眾多知名開發(fā)商，但因總價高、配套相對欠缺等限制，整體銷售依然屢現(xiàn)瓶頸，例如中海北濱1號和招商〃江灣城的推盤節(jié)奏仍為緩慢，且消化速度欠佳。而珠江〃太陽城和龍湖〃春森彼岸消化速度相對較快，但整體供應(yīng)仍顯不足，后期房源將在年底或明年初推出。明山水的市場影響力不強，但慣于采取靈活多變的定價策略。例如：海爾〃海語江山價格從4200元/㎡逐月上調(diào)至5200元/㎡，雖波動明顯，但仍以低于競爭區(qū)域的整體均價的優(yōu)勢搶占了大量市場，獲得良好的銷售業(yè)績。而中億〃陽明山水的價格則根據(jù)市場走勢呈現(xiàn)大漲大跌的趨勢，價格從4750元/㎡直接上調(diào)至6700元/㎡，銷售相對緩慢。此外，金科〃太陽海岸作為潛在的別墅項目首次亮相房交會，該項目預(yù)計在11月中旬推出82套聯(lián)排別墅，價格在1.3萬-1.4萬元/受市場利好刺激，本屆秋交會江北區(qū)參展樓盤姿態(tài)較高，除了營銷推廣無亮點外，價格以及促銷上讓步空間均非常小，絕大部分項目只享受一次性9.8折，按揭9.9折和契稅減半的優(yōu)惠，僅個別項目在開盤當(dāng)天針對VIP客戶推出總價3000-40000不等的總房款優(yōu)惠。此外，江北區(qū)后期全新項目較少，僅金科〃太陽海岸和盛創(chuàng)〃尊嶺（未參展）兩個別墅和花園洋房類項目，一定程度上豐富了江北區(qū)的物業(yè)形態(tài)，為購房者提供了更大選擇空間。渝北區(qū)本次秋季房交會，渝北兩路版塊有8個項目參展，其中在售樓盤5個，潛在項目3個，參展情況與今年春季房交會無明顯變化。在售樓盤中主要以銷售前期房源為主，同時也為后期房源做客戶累積。其中萬科〃渝園在房交會期間加推29套聯(lián)院別墅，均價在160萬/套左右。潛在項目中，重慶國際家紡城值得一提。重慶國際家紡城是由重慶涌鑫地產(chǎn)有限公司精心打造的城市復(fù)合體項目。該項目位于渝北區(qū)回興，物業(yè)形態(tài)豐富，是集商業(yè)、酒店、辦公、公寓、別墅于一體的城市復(fù)合體，總占地230畝，總建筑面積42萬平方米，其中家紡主題商業(yè)10萬平方米，公寓近20萬平方米，別墅近4萬平方米，地下車庫及倉儲7萬平米。此外，南方康橋推出了其二期全新組團——南方康橋〃玫瑰園，該組團全為高層建筑物業(yè)形態(tài)，分二期開發(fā)，第一批次4棟樓預(yù)計今年底推出。北部新區(qū)本次房交會北部新區(qū)參展樓盤有所減少，共有22個項目參展。其中，在售項目20個，潛在項目2個，參展項目主要集中在金開板塊和新牌坊板塊，以高層物業(yè)為主，洋房及別墅等高端物業(yè)參展有4個。金開板塊參展樓盤最多，以在售大盤項目為主，包括了綠地，融科，首金，龍湖等在內(nèi)的知名開發(fā)商；其次是新牌坊板塊，該板塊內(nèi)以加州電子校轉(zhuǎn)盤樓盤供應(yīng)較為集中，尤其是長安地產(chǎn)的錦繡城項目一直引領(lǐng)該板塊價格飆升；高新園版塊由于供應(yīng)結(jié)構(gòu)無太大變化，所參展項目也多為老盤，并且個別項目也借此機會推出最后一批房源銷售，以期清盤；大竹林板塊作為新興區(qū)域，目前主要以龍湖，金科項目為主，本次也全部參展，供應(yīng)物業(yè)包含了高層，洋房和別墅；冉家壩板塊由于在售項目較少，此次僅有“祈年〃悅城”參展，并于房交會期間加推物業(yè)，推出的140套房源也基本售罄，參展效果明顯。潛在項目之一是位于金開區(qū)汽博中心旁，由和記黃埔開發(fā)的“逸翠莊園”，該項目的進(jìn)駐也再次印證了北部金開區(qū)高端物業(yè)云集的市場地位，該項目總體量43萬㎡，首期規(guī)劃為聯(lián)排別墅，預(yù)期將以較高的性價比進(jìn)入市場參與競爭；另一潛在項目是位于市公安局附近的“偉岸〃摩登堡”，該項目為全躍戶型，雖然項目體量較小，但交通生活配套方便，預(yù)計11月開盤銷售。本次房交會參展樓盤價格優(yōu)惠并不明顯，且絕大多數(shù)項目無優(yōu)惠，但是銷售價格方面整體較前期銷售明顯上漲，漲幅跨度較大，在50-1300元/㎡之間；在特價房方面，也逐漸減少，僅有金科，龍湖旗下物業(yè)推出少量特價房銷售，且市場效果不明顯。南岸區(qū)本屆秋交會南岸區(qū)共有28個項目參展，參展樓盤個數(shù)依舊居各區(qū)之首，但與今年春交會相比，參展項目減少3個但新盤個數(shù)有所增多，共有8個新樓盤參展，其中6個項目為房交會上首次8個新項目主要分布于茶園新區(qū)、新南湖和南濱路片區(qū)。新南湖片區(qū)的山千院于房交會首日開盤銷售，推出高層和洋房產(chǎn)品，價格與周邊同類項目相當(dāng)，由于前期客戶積累不充足，樓盤宣傳力度小，加上自身產(chǎn)品和價格無明顯優(yōu)勢，因此開盤當(dāng)天銷售情況一般；學(xué)府大道片區(qū)又一高端項目—天景〃雨山前，以洋房為主，輔以少量的別墅產(chǎn)品，將于近期正式開盤發(fā)售；南濱路的融僑半島將于本月底隆重推出3期—融僑城，該項目占地1500畝，且以開發(fā)高端類物業(yè)為主，濱江洋房、別墅和板式小高層，因其地理位臵優(yōu)越，江景資源豐富，產(chǎn)品舒適度高，加上融僑大社區(qū)的完美配套，故深受客戶的青睞，預(yù)計首期開盤價格8000元/㎡—10000元/㎡不等；茶園新區(qū)新亮相的2個項目均為洋房，銀翔〃翡翠谷50萬㎡的托斯卡納風(fēng)情洋房；另一個規(guī)模較小的澤瑞〃匯景苑以3600元/㎡的套內(nèi)均價吸引眾多購房者的眼球；此外，協(xié)信城、東原〃長江畔1891和魯能領(lǐng)秀城則以樓盤形象展示為主，項目具體情況不詳。從本次房交會調(diào)研可知，南岸區(qū)樓盤價格與前2月相比，整體呈上揚的趨勢，受市場大環(huán)境的影響，價格上漲幅度較大，從每平米上漲100元—2000元不等，且多數(shù)集中在400元/㎡—700元/㎡。同時本屆房交會該區(qū)域的優(yōu)惠幅度和促銷活動甚少，大多為平時的銷售折扣，再享受房交會契稅減半的優(yōu)惠。而且相比往年的房交會，實際成交價格更加明朗化。本屆房交會區(qū)域內(nèi)備受關(guān)注的項目主要是新盤及市場知名度較高的大盤。如：南濱路的融僑城、彈子石的中海國際社區(qū)、南坪中心綜合體項目萬達(dá)廣場還有性價比較高的澤瑞〃匯景苑，現(xiàn)場人氣相對較旺。本次秋季房交會巴南區(qū)共有9個項目參展，其中有2項目為房交會上首次亮相。目前巴南在售項目中，魚洞和龍州灣板塊在售項目多為尾盤銷售，因此，本次參展樓盤主要集中在李家沱和渝南大道板塊。在參展樓盤中，龍州灣板塊全新項目跨越〃城南未來正式亮相，該項目總建筑面積50萬㎡，集濱江住宅、公寓、五星級酒店、商業(yè)、文博中心于一體的城市綜合體，龍州灣板塊作為巴南新興板塊，開發(fā)潛力較大，目前已有金源，柏樹，康利爾，浩立等開發(fā)商拿地并同步開發(fā)，預(yù)計明年該板塊供應(yīng)量將增加。此外，李家沱另一全新項目都和廣場，也正式面市，該項目位于李家沱中心，整體規(guī)劃為7層商業(yè)裙樓（含地下建筑三層）+4棟高層住宅。項目配套建設(shè)10000多平方米的市民休閑廣場及商業(yè)步行街。都和廣場將打造成為一個集購物、休閑、商住為一體的大型城市商業(yè)綜合體，投資潛力較大，預(yù)計10月底將正式發(fā)售。從所有參展樓盤來看，整體成交單價均有所上漲，其中位于李家沱精裝項目恒大城，由于其開發(fā)商恒大地產(chǎn)即將上市，因此從國慶之后恒大在售項目成交單價均上漲約1000元/㎡，目前高層成交單價6200元/㎡。由洋房小高層組成的大型住宅社區(qū)曦圓柳鎮(zhèn)，9月推出三期洋房組團，目前成交均價5850元/㎡，與6月成交單價相比上漲約1500元/㎡，目前三期洋房組團銷售接近尾聲，即將推出三期小高層。渝南大道藍(lán)光〃十里藍(lán)山一期別墅組團剩余房源不足10套，二期洋房組團8月成交單價整體上漲1000元/㎡，目前銷售平平，與漲價前相比成交量有所減少。房交會期間，各項目持續(xù)銷售，主要以消化前期房源為主。本次秋交會各樓盤促銷力度較小，整體銷售價格與以往相比均有所上漲。九龍坡區(qū)九龍坡區(qū)本次秋季房交會共有14個項目參展，比今年春季房交會減少1個，其中有7個項目作為新項目首次參展。其中除常青藤〃緹香小鎮(zhèn)、恒大綠洲及保利〃心語花園屬于體量在20萬〃以上的新項目外，其余均為體量在10萬㎡左右的項目。值得一提的是首次參展的別墅項目常青藤〃緹香小鎮(zhèn)，該項目總建筑面積100萬余㎡位于九龍坡陶家鎮(zhèn)，其中一期產(chǎn)品定位為純獨棟別墅，預(yù)計今年年底面世開放。另一豪宅項目——恒大綠洲，房交會期間主要供應(yīng)一期開盤所剩房源，盡管打出最高優(yōu)惠5萬元廣告吸引眼球，但折后均價依然高達(dá)8000左右。體量13萬方的新項目青國青城，位于楊家坪九龍山，整個小區(qū)規(guī)劃6棟樓，預(yù)計明年初面市。該區(qū)域本次參展項目大多是無房源可售，目的是為后期加推房源做客戶積累。而部分有房源銷售的項目除已有的優(yōu)惠政策契稅減半，大多是延續(xù)以往的基本折扣及價格。除金科其下的西城大院及陽光小鎮(zhèn)，均推出契稅全免，送大修基金，送一年月供的優(yōu)惠。高新區(qū)本次房交會高新區(qū)參展樓盤共計8個，參展項目數(shù)比春交會減少6個。參展項目減少的原因之一為前期房交會亮相過的項目已結(jié)束銷售或者臨近尾聲。另一原因為該區(qū)域的新增項目體量小并已做好了足夠的客戶累計，故未參加本次的房交會。如，該區(qū)域的新增項目——位于謝家灣的首創(chuàng)iHOME，并未設(shè)展，但有派送宣傳單。參展項目中，宏宇〃密城及大城小愛為首次亮相，體量分別為8萬㎡和15萬㎡。宏宇〃密城位于歇臺子小學(xué)旁，預(yù)計在本月底亮相。大成小愛位于石橋鋪版塊，一期于本月24號開盤，此次參展也為后期房源做客戶累積。價格方面，參展項目均無明顯的價格優(yōu)惠。沙坪壩區(qū)本屆房交會沙坪壩區(qū)參展樓盤共計14個，參展項目的總體量約712萬㎡，項目數(shù)和總體量與去年秋交會相比有一定提升。參展項目以高層為主，含少量別墅。參展樓盤主要集中在中心板塊、參展項目中，中心板塊目前是沙區(qū)的熱點之一，目前已逐漸顯現(xiàn)出以三峽廣場為中心，向四周區(qū)域輻射的發(fā)展趨勢，“融僑〃諾丁陽光”、“煌華〃新紀(jì)元”、“融匯〃國際溫泉的項目悉數(shù)參展，“融匯〃國際溫泉城”一期售完，二期“上筑”組團開始銷售，大盤、品牌、位臵等品質(zhì)使其銷售較好，在沙區(qū)樹立起大盤的形象；“煌華〃新紀(jì)元”目前在售1、3號樓，價格提升較大；“融僑〃諾丁陽光”房源基本推出完畢，目前主要是消化剩余房源。在大學(xué)城板塊，本次房交會龍湖攜“睿城”和“東橋郡”參展，“睿城”已進(jìn)入收官階段，只剩極少尾盤銷售；“東橋郡”為龍湖在大學(xué)城的2號地塊啟動項目，規(guī)劃為別墅社區(qū)，目前主推聯(lián)排別墅，價格較前階段有所上漲；位于“睿城”斜對面的“東方劍橋”靠近重大校區(qū)，面積區(qū)間在28-94㎡，價格適中，銷售情況較好，前期推出的房源基本售完；“富力城”本次未參展。鳳天板塊本次有2個樓盤參展，“富洲新城”在沉寂多時后推出2號樓，成交價格與前期樓棟有一定提升；“藍(lán)溪谷地”目前折扣較少，價格提升較大，但銷售良好。嘉〃江楓美岸”，目前以前期剩余房源銷售為主，2期暫未推出。華宇集團在本次房交會上引人注目，除“華宇〃秋水長天”參展外，同時攜“華宇〃金沙時代”、“華宇城”亮相，“華宇〃金沙時代”位于華宇金沙港灣旁，規(guī)劃為高層，約40萬㎡，預(yù)計明年初面市；“華宇城”位于沙區(qū)鳳天板塊，規(guī)劃約90萬㎡，預(yù)計明年面市。此外隆鑫小龍坎項目“天雨方”亮相，預(yù)計明年初面市。大渡口區(qū)本次房交會大渡口區(qū)只有2個項目參展。其中，“晉愉〃碧怡林畔”為首次亮相的項目，占地約400畝，規(guī)劃為獨棟、聯(lián)排，其主力戶型199-334㎡，預(yù)計10月底開盤發(fā)售。在本次秋交會上，大渡口區(qū)的參展樓盤較少，一方面是由于區(qū)域地產(chǎn)市場的發(fā)展程度相對于其他區(qū)域還比較落后，另一方面本區(qū)域現(xiàn)階段主要以消化現(xiàn)有存量房源為主，新盤或加推較少?！皶x愉嶺?！淅浯洹蹦壳爸饕N售前期推出房源，價格略有上調(diào)。大渡口區(qū)的房地產(chǎn)市場比較平淡，區(qū)域目前暫無大盤、新盤面市，也暫無品牌開發(fā)商進(jìn)入，本區(qū)內(nèi)的樓盤主要以庫存銷售為主，價格略有調(diào)整，但波動不大。渝中區(qū)本次秋交會渝中區(qū)共有10個項目參展，其中有3個項目首次亮相房交會，解放碑中心板塊項目創(chuàng)匯首座，集精裝公寓、LOFT寫字間、商場及商務(wù)會所多種業(yè)態(tài)于一體，作為金融街上目前唯一在售項目，9月首次開盤以來銷售較好，截止房交會共分三次推出290余套房源，銷售率達(dá)到93%，成交單價同時上漲1000元/㎡。協(xié)信黃花園全新項目協(xié)信〃公館1號，總建筑規(guī)模15萬㎡，項目由3棟52F超高層和1棟33F高層組成，面積80-280㎡，預(yù)計明年4-5月開盤銷售。大坪板塊恒大名都首次亮相房交會，該項目由高層和小高層組成，打造全精裝高檔社區(qū)，以大戶型為主。該項目8月底首次開盤，目前已推出3棟高層，3棟小高層，10月成交單價整體上漲1000元/㎡，由于單價較高加上戶型較大等原因，小高層銷售較緩慢，而高層銷售率達(dá)到70%。本次參展項目集中在大坪和解放碑板塊，大坪板塊協(xié)信〃阿卡迪亞高層組團君臨天下房交會期間正式發(fā)售，成交均價6490元/㎡，面積區(qū)間79-211㎡，由于其地理環(huán)境較好，加上房交會期間優(yōu)惠，開盤銷售過半。協(xié)信〃云粞谷目前剩余30余套房源，銷售接近尾聲。解放碑超高層項目元/㎡。瑞安〃重慶天地目前板式小高層銷售接近尾聲，發(fā)售精裝高層房源，預(yù)計銷售均價約9000此次房交會期間渝中區(qū)銷售房源210余套，成交面積2.04萬㎡。整體促銷折扣與以往變化不大，受到目前成交單價上漲的影響，整體成交量有所減小。1、重慶市發(fā)展格局及茶園新區(qū)簡介圖：重慶市發(fā)展格局重慶是一個多中心的組團式組合城市，各個中心帶動著各自周邊區(qū)域發(fā)展；重慶隨著城市的發(fā)展，目前向周邊區(qū)拓展，向北是主要發(fā)展方向；東部的茶園新城、西部的大學(xué)城以及南部新城是未來城市外拓發(fā)展的承接區(qū)；茶園新城作為重慶城市發(fā)展的主要外拓承接區(qū)之一，是城市發(fā)展的主要副中心之一，是未來南岸區(qū)的新行政中心。2、茶園新區(qū)現(xiàn)狀2.1整體概況相比重慶其他主要新區(qū)由市級政府牽頭發(fā)展，茶園由區(qū)級政府發(fā)展的支持力度小得多，同時，茶園目前實行多頭管理，相互之間獨立行動，缺乏有效的統(tǒng)籌。重慶主要新區(qū)牽頭政府組織單位推進(jìn)速度北部新區(qū)重慶市政府北部新區(qū)管委會★★★★西永新區(qū)重慶市政府西永產(chǎn)業(yè)園管委會★★★★茶園新區(qū)南岸區(qū)政府茶園管委會、長江工業(yè)園管委★★會、東港工業(yè)園管委會圖：其他各大新區(qū)現(xiàn)狀示意茶園新城自2000年開始開發(fā)建設(shè)以來，目前開發(fā)實施主要體現(xiàn)在幾大工業(yè)園區(qū)和部分基礎(chǔ)設(shè)施，開發(fā)推進(jìn)緩慢。圖：茶園新區(qū)已開發(fā)建成區(qū)整個茶園新區(qū)重點發(fā)展區(qū)域是目前茶園管委會周邊，也就是本項目附近，靠近玉馬路沿線，但周邊很多商業(yè)都是臨時建筑，未來要拆遷。茶園新城區(qū)以通江大道為主軸，沿通江大道兩側(cè)縱深發(fā)展，呈現(xiàn)以主軸帶動區(qū)域縱深發(fā)展的南北向帶狀城市格局。茶園新目前開發(fā)建設(shè)主要在通江大道沿線，各個功能沿通江大道兩側(cè)規(guī)劃。圖：茶園新區(qū)發(fā)展布局目前茶園新城的城市功能主要以工業(yè)生產(chǎn)和居住為主，其他城市功能未能得到承載。圖：茶園目前城市功能分布圖茶園新區(qū)目前已經(jīng)呈現(xiàn)的功能區(qū)主要包括茶園工業(yè)園、長江工業(yè)園、新開發(fā)居住區(qū)（同景國際城、長青湖、坡嶺頓、慶隆南山高爾夫以及公務(wù)員小區(qū)）以、長生鎮(zhèn)居民區(qū)、茶園管委會等行政單位、花街商業(yè)配套等；各功能區(qū)中以工業(yè)園區(qū)（茶園工業(yè)園、長江工業(yè)園）和各個居住區(qū)所占的體量最大；茶園新城目前人口主要由園區(qū)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)人群和房地產(chǎn)開發(fā)的入住業(yè)主構(gòu)成的外來人群，除此之外為本地原著民，各個群體由于消費理念的差異呈現(xiàn)多元化的消費層次。表：目前入住人口數(shù)量及結(jié)構(gòu)人群有效常住人口數(shù)量人群具象化消費層次企業(yè)產(chǎn)業(yè)工人4萬人園區(qū)多為低端的加工型產(chǎn)業(yè)，工人多為外來農(nóng)民工，收入較低，消費層次也不高低檔企業(yè)管理人員相對層次較高，但數(shù)量有限商品房業(yè)主目前茶園新城社區(qū)入住人口不多原著居民有效消費人口數(shù)量有限低檔2.2交通目前茶園新城與市中心只有一條主要道路連接，大眾心里距離較遠(yuǎn)，茶園內(nèi)部目前也只建成兩條主干道，交通體系還是線性形態(tài)，形成網(wǎng)狀道路體系還需要時間，完全城市化快速發(fā)展尚需時間。圖：茶園目前對外對內(nèi)交通情況通江大道玉馬路茶園新區(qū)——主城中心區(qū)：內(nèi)環(huán)高速（真武山隧道）茶園內(nèi)部主要道路：玉馬路、通江大道其余道路：茶園工業(yè)園內(nèi)部道路網(wǎng)、長江工業(yè)園內(nèi)部道路網(wǎng)2.3產(chǎn)業(yè)發(fā)展目前茶園新城以工業(yè)為主要產(chǎn)業(yè)，三產(chǎn)比例低，其二產(chǎn)主要以加工制造等中低端產(chǎn)業(yè)為主。表：茶園目前各產(chǎn)業(yè)占有比例產(chǎn)業(yè)代表企業(yè)裝備制造業(yè)機電控股、長江電工、迪馬實業(yè)電子信息產(chǎn)業(yè)TCL、美的、國虹包裝印刷業(yè)宏勁印務(wù)、樂緣彩印生物制藥產(chǎn)業(yè)萊美藥業(yè)、時針閣藥業(yè)紡織服裝業(yè)雅戈爾服飾其他產(chǎn)業(yè)華輝涂料、安吉爾飲水資料來源：茶園新區(qū)官方網(wǎng)站雖然與發(fā)展多年的老工業(yè)園區(qū)有著一定的差距，但隨著園區(qū)的逐漸成熟，產(chǎn)業(yè)發(fā)展開始進(jìn)入良性發(fā)展階段。表：各工業(yè)園區(qū)引入代表性企業(yè)工業(yè)園區(qū)代表性企業(yè)西永工業(yè)園HP研發(fā)中心、IBM數(shù)據(jù)中心、亞翔系統(tǒng)、中科方德軟件等共41家企業(yè)入住九龍工業(yè)園沃爾瑪、五十鈴、ABB、雅馬哈、精工集團、佳通輪胎、椿中島等世界知名企業(yè)；建設(shè)集團、隆鑫集團、徐工集團、北方奔馳、恒勝摩托、勁隆摩托等國內(nèi)知名企業(yè)。茶園工業(yè)園長江工業(yè)園澳柯瑪、桐君閣、交科院、長江電工集團、雅戈爾、迪馬、伊士頓表：03-07年茶園工業(yè)園內(nèi)引入企業(yè)個數(shù)年限企業(yè)個數(shù)3實現(xiàn)產(chǎn)值（億）5資料來源：茶園新區(qū)管理委員會官方網(wǎng)站2.4區(qū)域內(nèi)配套茶園新城目前商業(yè)配套主要以管委會對面的花街和長生鎮(zhèn)商業(yè)為主，主要經(jīng)營餐飲和住宿類，體量較小，檔次低。圖：現(xiàn)有商業(yè)配套分布圖本項目花街是目前茶園新城主要的商業(yè)配套，主要經(jīng)營餐飲、酒店住宿、生活配套及少量建材，整體規(guī)劃雜亂，檔次較低；長生鎮(zhèn)商業(yè)主要針對原著民的生活配套為主，部分餐飲；同景國際城會所前已有一天50米左右的商業(yè)街開始銷售，目前正在出售，個別商家開始經(jīng)營，主要以社區(qū)商業(yè)為主。2.5房地產(chǎn)市場概況茶園新區(qū)房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年培育，目前發(fā)展較為緩慢，僅有幾個項目開發(fā)，并未完全形成房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域。區(qū)域內(nèi)大盤林立，但開發(fā)商實力不強，對區(qū)域打造的把控能力弱。在商業(yè)配套的打造上，除同景外，其他項目都為社區(qū)配套商業(yè)。表：區(qū)內(nèi)目前房地產(chǎn)市場發(fā)展概況開發(fā)商品牌長青湖本土非實力開發(fā)商動工2累計開發(fā)50萬m同景國際城外來非品牌公司動工2累計開發(fā)50萬m慶隆南山高爾夫本土二線品牌動工2累計開發(fā)33萬m坡嶺頓小鎮(zhèn)本土非實力開發(fā)商動工累計開發(fā)11萬m中鐵山水天下外來公司動工累計開m資料來源：中原研究表：目前開發(fā)項目基本指標(biāo)項目體量長青湖占地3500畝，總建面90萬方同景國際城占地3000畝，總建面200萬方中鐵山水天下總建面43萬方慶隆南山高爾夫占地3300畝，總建面224萬方坡嶺頓小鎮(zhèn)魯能領(lǐng)秀城資料來源：中原研究3、茶園新區(qū)未來規(guī)劃及實施情況3.1整體發(fā)展方向茶園新區(qū)志在建設(shè)成為重慶市的現(xiàn)代化高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和最具活力的現(xiàn)代化生態(tài)城市，未來交通發(fā)展加之其區(qū)位關(guān)系與南坪商圈和彈子石南CBD構(gòu)成黃金三角。圖：茶園區(qū)位示意茶園新城規(guī)劃面積120平方公里，可建設(shè)面積74平方公里，人口50萬；茶園新城區(qū)是以發(fā)展新型工業(yè)，現(xiàn)代物流、國際會展、都市旅游四大產(chǎn)業(yè)為重點的重慶東茶園新城未來主要以工業(yè)、居住、商業(yè)和行政功能為主，是東部新城的商業(yè)、商務(wù)、金融、產(chǎn)業(yè)信息、醫(yī)療和行政中心，承載著重慶東部新城核心的城市功能。圖：城市功能分布3.2交通規(guī)劃未來茶園新城與將有多條城市快速干道和主城中心區(qū)域相連，將大力提升茶園與主城的聯(lián)系，同時內(nèi)部道路體系逐漸網(wǎng)狀化，將會推進(jìn)茶園的快速發(fā)展。圖：交通規(guī)劃圖對區(qū)域價值高度提升有極大作用的幾大關(guān)鍵交通要道都預(yù)期在3~5年內(nèi)相繼竣工。表：交通規(guī)劃具體實施計劃時間表連接范圍開完工時間對區(qū)域價值提升評價慈母山隧道江北嘴CBD及整個北部，僅需南山隧道南岸區(qū)濱江路、南岸CBD，僅待定，但預(yù)計很快動工東水門大橋解放碑CBD，僅需15分鐘2010年竣工輕軌6號線解放碑、北部新區(qū)高新產(chǎn)業(yè)園2013年竣工外環(huán)高速連接周邊區(qū)縣05年動工中環(huán)高速-07年動工輕軌8號線待定3.3產(chǎn)業(yè)規(guī)劃按照茶園新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，到2012年，新區(qū)將重點培育消費類電子、裝備制造業(yè)兩大支柱產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值突破1000億元。茶園新城三大工業(yè)園區(qū)各自有著明確的產(chǎn)業(yè)定位，形成相互依存互補的產(chǎn)業(yè)集群，通過工業(yè)二產(chǎn)帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。園區(qū)簡介：重慶市工商聯(lián)和南岸區(qū)人民政府為了促進(jìn)海內(nèi)外華裔投資重慶，參與西部大開發(fā)而共同建設(shè)的涉外型工業(yè)園區(qū)規(guī)劃目標(biāo)：“高標(biāo)準(zhǔn)、高起點、生態(tài)型”重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)：機械行業(yè)、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、都市工業(yè)、環(huán)保產(chǎn)業(yè)代表企業(yè)：遠(yuǎn)和礦山機械、超科實業(yè)、建峰實業(yè)東港工業(yè)園：產(chǎn)業(yè)規(guī)劃目標(biāo)：以引進(jìn)投資規(guī)模大、技術(shù)水平高、經(jīng)濟效益好及環(huán)保型的項目為主要目標(biāo)重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)：現(xiàn)代港務(wù)倉儲物流、特種船舶、新能源新材料、生態(tài)休閑產(chǎn)業(yè)代表企業(yè)：重慶船舶公司、特種船舶公司、川東船舶廠茶園工業(yè)園：規(guī)模：5平方公里產(chǎn)業(yè)規(guī)劃目標(biāo)：以引進(jìn)投資規(guī)模大、技術(shù)水平高、經(jīng)濟效益好及環(huán)保型的項目為主要目標(biāo)重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)：電子電器（IT）制造業(yè)、機械裝備制造業(yè)，并大力扶持包裝印刷業(yè)，生物醫(yī)藥業(yè)、紡織服裝業(yè)代表企業(yè)：TCL、美的、雅戈爾、長江電工、迪馬實業(yè)。長江工業(yè)園內(nèi)新興的500畝工業(yè)總部基地，將帶來大量產(chǎn)業(yè)內(nèi)的高端人群，提升區(qū)域形象。3.4其他政府的搬遷對茶園新區(qū)發(fā)展注入全新的、強勢的政府產(chǎn)業(yè)，因此將會帶動土地價值提升，催生房地產(chǎn)的快速發(fā)展，從而帶動區(qū)域快速發(fā)展。3.5房地產(chǎn)未來發(fā)展初判茶園新區(qū)近年來居住用地出讓量小，可以預(yù)見茶園未來短時間內(nèi)潛在項目數(shù)量少，還暫時無法像大學(xué)城一樣成為主城區(qū)內(nèi)市場開發(fā)熱點區(qū)域。拿地開發(fā)商多為本地中小開發(fā)企業(yè)，目前只有魯能一家知名開發(fā)商，多數(shù)開發(fā)企業(yè)對區(qū)域把控能力弱，龍頭企業(yè)的缺乏將導(dǎo)致區(qū)域土地?zé)o法迅速炒熱。從規(guī)模來看，未來仍以大盤開發(fā)為主導(dǎo)，輔以少量中小規(guī)模項目。表：近年茶園土地出讓情況開發(fā)商名稱地塊標(biāo)號容積率重慶天龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司≤1.5重慶天龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司≤1.5重慶魯能英大臵業(yè)有限公司茶園新城區(qū)A標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)A25-1/01等宗地重慶澤瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司茶園-鹿角組團F分區(qū)F04/01號宗地≤1.8重慶正揚實業(yè)（集團）有限公司南岸區(qū)茶園F分區(qū)F21-4/01宗地≤3重慶廣萬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司茶園新城區(qū)I標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)合計建筑面積：約3468744㎡4、區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿︻A(yù)判4.1區(qū)域未來整體發(fā)展方向政府搬遷：南岸區(qū)政府遷建茶園新區(qū)勢必會為茶園的發(fā)展提供強有力的動力，同時政治、經(jīng)濟重心向茶園轉(zhuǎn)移，茶園的南岸區(qū)中心、重慶市城市副中心地位越來越明顯和突出。交通方面：隨著交通系統(tǒng)的改善和提升，極大的拉近與主城的距離，茶園新區(qū)將成為距CBD核心區(qū)最近的新城，將充分享受主城內(nèi)的大配套，區(qū)域價值將得到極大的提升。圖：幾大園區(qū)距CBD區(qū)位示意距市中心北部高新園西永微電園九龍園區(qū)茶園配套方面：隨著區(qū)域內(nèi)目前房地產(chǎn)項目的逐步開發(fā)，入住的居住人口和產(chǎn)業(yè)人口增多，各類配套將逐步得到完善。中原認(rèn)為，在未來幾年內(nèi)，茶園將由目前的初級發(fā)展階段，以更快的速度向快速發(fā)展階段邁進(jìn)，區(qū)域價值區(qū)域形象都將得到極大的提升。而目前帶狀發(fā)展城市格局，結(jié)合帶狀城市發(fā)展形態(tài)，未來注定最先成熟的區(qū)域是沿通江大道兩側(cè)，同時根據(jù)區(qū)域目前開發(fā)的進(jìn)度，本項目所在的新區(qū)南邊相比北邊成熟時間早。圖：茶園新區(qū)發(fā)展階段表：茶園新區(qū)價格定性預(yù)測萌芽階段初級階段快速發(fā)展階段成熟階段項目價值+區(qū)域炒作價值項目價值項目價值+區(qū)域價值凸現(xiàn)區(qū)域價值+項目價值4.2房地產(chǎn)市場整體發(fā)展方向中原認(rèn)為，盡管目前茶園新區(qū)區(qū)域價值并未得到充分發(fā)揮，但是在未來3~5年隨著政府搬遷大量資金投入政務(wù)新區(qū)建設(shè)、重點發(fā)展其規(guī)劃產(chǎn)業(yè)、交通路網(wǎng)成熟快速加快與主城區(qū)融合，以及大量品牌開發(fā)商陸續(xù)進(jìn)駐后，其區(qū)域價值將得到極大的提升，茶園新區(qū)極其有望成為3年后城市開發(fā)熱土，以異軍突起的姿態(tài)出現(xiàn)在重慶未來的版圖上。對于本項目而言，目前取得土地將是土地價格較低時進(jìn)入市場，在不久的將來，將隨著區(qū)域的價值凸現(xiàn)，項目價值才能得到充分發(fā)揮，中原需提醒的是，在近3年內(nèi)，項目將跟隨區(qū)域的成熟而成熟，將暫時無法取得突破性進(jìn)展。1、價值點分析表：項目資源價值分析資源描述資源價值等級資源價值評價項目資源價值水庫資源、原生態(tài)山地區(qū)域內(nèi)大盤自然資源優(yōu)美，本項目無特別優(yōu)勢，但主城區(qū)內(nèi)這樣的項目較稀缺區(qū)域內(nèi)資源價值距目前的商業(yè)中心距離近，但無公共交通，步行約10分鐘，未來的商業(yè)中心在同景國際處。相對其他項目，本項目在配套上無特殊優(yōu)勢區(qū)域價值重慶著力打造的東部新城，在主城各區(qū)中以自然環(huán)境優(yōu)美著稱。城市級新城價值將大于一切2、價值點梳理表：區(qū)域內(nèi)大盤資源價值對比分析對比分析項目內(nèi)資源③﹥①﹥②區(qū)域內(nèi)資源②﹥①﹥③②：同景國際③：慶隆高爾夫3、結(jié)論相比同區(qū)域其他大盤項目而言，項目本身資源有一定優(yōu)勢，區(qū)域配套上略差，但區(qū)域價值目前在發(fā)展階段的低位，在后期將取得極大的突破，本項目在后期如能加強本身資源的打造，配合區(qū)域配套，將有望實現(xiàn)項目價值最大化。第二部分競爭市場研究1、界定原則新區(qū)發(fā)展初期，客戶主要來源區(qū)域即為競爭區(qū)域；新區(qū)各發(fā)展階段客戶來源有所不同，發(fā)展初期，主要競爭區(qū)域為價格洼地產(chǎn)生的客戶重疊區(qū)域，如北部新區(qū)與三北區(qū)域；大學(xué)城與沙坪壩區(qū)域，而本項目所在茶園新區(qū)，發(fā)展初期的最大競爭區(qū)域為南岸區(qū)售價相對較低區(qū)域，如渝南大道沿線板塊、新南湖板塊；發(fā)展后期客戶群會根據(jù)新區(qū)交通、產(chǎn)業(yè)等發(fā)展的升級而逐步擴大；茶園新區(qū)未來主要交通改變?yōu)槟仙剿淼?、慈母山隧道的開通，距離較近的區(qū)域則成為競爭區(qū)域，如彈子石板塊；新區(qū)發(fā)展初期，由于價格和產(chǎn)品形態(tài)原因?qū)е驴蛻舾偁幍膮^(qū)域，如巴南區(qū)性價比洋房項目與茶園新區(qū)項目共同競爭南岸客戶，巴南區(qū)相關(guān)項目成為茶園板塊前期競爭對手；新區(qū)發(fā)展中期，區(qū)域內(nèi)部則成為最大的競爭。2、競爭區(qū)域界定茶園新區(qū)發(fā)展階段競爭區(qū)域備注發(fā)展初期渝南大道沿線板塊、新南湖板塊、巴南區(qū)性價比洋房項目、茶園板塊南坪板塊、巴南區(qū)板塊主要為價格的競爭發(fā)展中后期茶園板塊說明：由于渝南大道沿線與新南湖板塊目前在售項目少，兩大板塊客戶重疊性高，因此我們把兩大板塊合并分析主城區(qū)內(nèi)中檔居住片區(qū)，憑借濃厚的居住氛圍，吸引由于交通原因受經(jīng)濟所限不能或不愿離開城市居住的一次和二次臵業(yè)人口。在區(qū)界劃分上，主要是屬于南部經(jīng)開區(qū)范圍，以江南立交（即四公里立交）為起點，學(xué)府大道以西范圍內(nèi)，南湖路、海峽路、黃鶴路沿線房地產(chǎn)開發(fā)較為密集，且產(chǎn)品質(zhì)素、產(chǎn)品類型、價格等相對趨同，本次分析將其統(tǒng)稱為“大南湖板塊”。南部經(jīng)開區(qū)原有大量的工業(yè)企業(yè)，逐步遷往茶園和其他區(qū)域，交通區(qū)位優(yōu)勢突出、教育、生活配套的成熟使得大南湖板塊自2005年開始逐漸成為南岸區(qū)中端房地市最為活躍的板塊，經(jīng)過近幾年的集中開發(fā)，區(qū)域地塊的減少，區(qū)域開發(fā)逐步進(jìn)入尾聲，向周邊區(qū)域延展。2、房地產(chǎn)市場特征2.1板塊供應(yīng)市場表：在售項目情況項目名稱產(chǎn)品形態(tài)戶型配比（m2）萬友.七季城高層山千院高層、洋房高層、洋房巨城龍灣高層林蔭大道躍界中冶臵地高層2.1.1板塊價格走勢區(qū)域發(fā)展成熟，便捷的交通、高校等配套優(yōu)勢，售價水平有所上升，從2007年的2800-3200元/m2的水平上漲至2008年的3600-4000元/m2的水平，到目前集區(qū)域價格的上漲與重慶市場價格走勢一致，受宏觀、環(huán)境影響較大，但區(qū)域已形成較強的居住氛圍，后期可開發(fā)地塊的減少，價格還有穩(wěn)定的上漲空間。2.1.2客戶情況該板塊的主力客戶50%以上都為南岸區(qū)內(nèi)中端客戶，少量輻射渝中和九龍坡客戶。中小戶型多為25—40歲的客戶群體，三房多為40-60歲的購買群體（多數(shù)為后代買）。主要用于自住，投資的非常少。特別注意的是，此板塊內(nèi)還包括5%左右的周邊區(qū)縣客戶，購房主要是1房或單房為主，這類客戶認(rèn)可區(qū)域的居住環(huán)境，在城市內(nèi)工作或是希望到城市生活但又受到經(jīng)濟上的限制，因此購臵總價較低的物業(yè)。2.2潛在市場研究表：潛在項目情況項目名稱體量（萬產(chǎn)品形態(tài)戶型配比（m2）預(yù)計推出時間前5洋房、別墅云峰.天梭派高層容積率為4.5的小戶型，一房和兩房為主2010年上半年瑞安項目高層容積率為4.2的小戶型，一房和兩房為主2010年下半年雅居樂項目高層/小高層/板塊后期核心區(qū)域可開發(fā)地塊逐步減少，會有少量小體量普通住宅項目出現(xiàn)，板塊的開發(fā)逐步向周邊區(qū)域延展，如雅居樂項目大規(guī)模項目處于板塊的邊緣地帶。3、板塊未來發(fā)展趨勢未來房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入尾聲階段，地塊容積率走高，戶型逐步緊湊，從純居家型向投資居家型轉(zhuǎn)變，區(qū)域配套的逐漸完善，價格將還有一定的上漲空間，但由于區(qū)域天花板效應(yīng)，未來價格仍會處于南坪相對中低水平。1、現(xiàn)階段功能定位彈子石片區(qū)作為重慶主城最早的發(fā)源地之一，但其經(jīng)濟落后、位臵較差，逐漸被人們所遺忘，直至南濱路的開發(fā)以及重慶“CBD”的規(guī)劃，彈子石被規(guī)劃為CBD的“配套服務(wù)區(qū)”，使得彈子石片區(qū)逐漸成為人們所關(guān)注的熱點區(qū)域，特別是中海國際社區(qū)的進(jìn)駐，區(qū)域快速成為南岸區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)熱點板塊。2、整體規(guī)劃及基礎(chǔ)設(shè)施、配套情況表：重慶市CBD分區(qū)規(guī)劃中央商務(wù)區(qū)功能定位主要職能范圍江北城現(xiàn)代商務(wù)區(qū)商務(wù)中心商務(wù)辦公職能，包括一部分江北城解放碑商貿(mào)區(qū)商貿(mào)中心商貿(mào)功能，同時包括一部分商務(wù)辦公職能。解放碑核心彈子石功能配套區(qū)區(qū)配套服務(wù)功能，包括高級居住、公寓、酒店、文化設(shè)施等。彈子石隨著CBD的規(guī)劃實施，朝天門大橋的通車，彈子石的交通配套得到極大改善，其對外輻射力也大大增強。目前龍湖、中海、富力、首創(chuàng)等全國知名品牌企業(yè)的進(jìn)駐開發(fā)，片區(qū)開發(fā)價值得到體現(xiàn)，且還在逐步提升中。3、房地產(chǎn)供應(yīng)市場特征3.1供應(yīng)特征表：區(qū)域內(nèi)目前在售項目情況項目名稱開發(fā)商占地面建筑面積容積率規(guī)劃物業(yè)形態(tài)在售物業(yè)形態(tài)目前均價中海國際社區(qū)2.2高層、洋房高層龍湖酈江龍湖3高層、洋房高層聚豐江山匯聚豐4.5高層高層莫比時代4.47高層高層現(xiàn)代廣場3.9高層高層精裝修5280區(qū)域內(nèi)在售項目多，產(chǎn)品檔次逐步走高，目前處于開發(fā)高峰期，特別是一線品牌開發(fā)企業(yè)的項目出現(xiàn)，帶動區(qū)域快速發(fā)展，市場認(rèn)可度高。3.1.1價格走勢圖：區(qū)域供應(yīng)高層產(chǎn)品售價水平情況單位：元/㎡從價格走勢來看，整體仍是一個上升的趨勢。該區(qū)域除受宏觀市場影響以外，還由于CBD概念和配套的完善影響著價格的波動。目前區(qū)域整體售價水平在4250-4800元/m2之間，CBD概念的形成和朝天門大橋的通車，使區(qū)域售價水平段時期內(nèi)上漲800-1200元/m2。3.1.2客戶情況區(qū)域尚未規(guī)劃CBD前，市場認(rèn)可度低，客戶以本地居民和南坪中低端客群為主；隨著CBD概念的形成、配套的逐步完善，區(qū)域形象的提高，市場認(rèn)可度高，客戶以南坪中高端客戶為主，同時隨著對外交通的改變和CBD投資價值，還吸引了江北、渝中等其他區(qū)域客戶來此臵業(yè)，客戶層面上升同時范圍擴大。3.2未來潛在供應(yīng)表：彈子石板塊典型潛在項目項目名稱占地面積積(萬方)態(tài)開發(fā)商售時間總銷售周期中海國際社區(qū)后期項目畝高層、別墅倉彈子石南區(qū)C區(qū)4號地塊高層集團該板塊潛在項目主要以中海國際社區(qū)后期用地為代表，開發(fā)體量大，土地成本高，后期逐步走高端路線，借著CBD概念的形成和完善，區(qū)域樓盤售價上漲速度將更快。4、未來發(fā)展趨勢未來彈子石板塊將作為承接中央商務(wù)區(qū)的配套區(qū)域存在，房地產(chǎn)市場將以居住、生活配套為主，開發(fā)投資價值將進(jìn)一步凸現(xiàn)；憑借距離核心區(qū)便捷快速的交通，將吸引渝中區(qū)核心商務(wù)區(qū)客戶以及江北區(qū)客戶到此臵業(yè)。板塊內(nèi)高品質(zhì)樓盤的開發(fā)，帶動板塊快速發(fā)展，由于區(qū)域的特殊性，房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)城市內(nèi)居住與投資并重的特征，價格上漲空間更大，預(yù)期后期價格將與南濱路齊平。說明：這里主要分析嚴(yán)重分流南坪客戶的項目，由于交通以及與南坪距離關(guān)系，產(chǎn)生競爭的區(qū)域主要集中在李家沱與南坪之間板塊，即十公里、十一公里附近區(qū)域。1、供應(yīng)市場研究表：典型在售項目情況項目名稱體量（萬產(chǎn)品形態(tài)戶型配比（m2）曦圓柳鎮(zhèn)高層恒大城高層、洋房精裝修4960曼哈頓城高層麗都錦城高層1.1產(chǎn)品特征高性價比洋房和普通高層產(chǎn)品供應(yīng)為主，打造單價和總價與南坪中心區(qū)域板塊差距較大的產(chǎn)品，高層何洋房均以緊湊型兩房和三房為主，吸引南坪一大批客戶臵業(yè)。1.2價格走勢特征曦園柳鎮(zhèn)恒大城曼哈頓城麗都錦城?????????????????????????????????????????????板塊一直以超低價策略取勝，2008年售價水平一直保持在3000元/m2左右，即使是精裝修的恒大城項目售價不超過3500元/m2，與南坪大南湖板塊售價相差1000元以上，價格優(yōu)勢明顯；今年由于整體市場的升溫，該板塊售價也有了大幅度提升，一是由于南坪大南湖板塊可售項目的減少，價格的上浮，二是由于該板塊由于大規(guī)模開發(fā)、配套的形成，交通的利好，市場認(rèn)可度的提升；目前板塊售價水平在3200-4000元/m2之間，部分項目與大南湖板塊售價差距逐步縮小。1.3客戶情況該板塊主要輻射南坪、李家沱區(qū)域客戶，少量九龍坡和魚洞客戶；南坪客戶到此臵業(yè)最大目的在于價格因素，另外高性價比的洋房產(chǎn)品形態(tài)也是競爭優(yōu)勢之一。2、潛在項目情況及后期走勢分析表：彈子石板塊典型潛在項目項目名稱占地面積積(萬方)態(tài)開發(fā)商售時間總銷售周期曼哈頓城后期高層集團恒大城后期產(chǎn)品高層恒大集團曦圓柳鎮(zhèn)后期/洋房房地產(chǎn)目前在售項目后期體量巨大，僅這三個項目總體量超過300萬方，后期開發(fā)周期長，如仍走高性價比路線，將長期