（房地產(chǎn)投資招商）房地產(chǎn)投資分析版本總結(jié)

第14201．決策分析（即方案比選分析1）行為的主體不同。2）??足點(diǎn)不同。3）所起的作用不同。4）對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量（即稅前現(xiàn)金流量或利潤總額）（或總成本費(fèi)用）Mr,n,112、已知了抵押常數(shù)（或通過查表）345第2房屋的流通和土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓，其交易過程只有貨幣的單方面的“商流”，而沒有物質(zhì)實(shí)體的“物在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，每一個(gè)交易物都是彼此獨(dú)??2．商業(yè)物業(yè)有時(shí)也稱收益性物業(yè)或投資性物業(yè)，包括酒店、寫字樓、零售商業(yè)用房（店鋪、超市、購物中心等、出租商住樓等。位置對(duì)于這類物業(yè)有著特殊的重要性。2．3．1）2）3）4）2-2對(duì)投資環(huán)境的調(diào)查和預(yù)測(cè)，一般是指對(duì)下列各環(huán)境的調(diào)查和預(yù)測(cè)：1）2）3）經(jīng)濟(jì)環(huán)境4）5）6）7）基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境1）此外還包括消費(fèi)者購買商品的動(dòng)機(jī)以及使用商品的事實(shí)情況調(diào)查分析。1．2．3．4．1）術(shù)平均法進(jìn)行預(yù)測(cè)時(shí)的預(yù)測(cè)值；n：代表資料數(shù)；xn：n（=1，2，3，……）。ayibx

bnxiyixiyi 運(yùn)用最小二乘法求得如下方程組

nx2(x)令，則上式可簡化為：式中：yi：各年的實(shí)際銷售量；xi：各年的代號(hào)；n：a=1a=01yxabay

bxi

bnxiy

xiy nx2(x) x市場(chǎng)分析應(yīng)用舉例地區(qū)經(jīng)濟(jì)概況（可與國家進(jìn)行對(duì)比分析（1）就業(yè)分析；（2）人口和家庭分析；（3）吸納率分析（就每一個(gè)相關(guān)的細(xì)分市場(chǎng)進(jìn)行需求預(yù)測(cè)，以估計(jì)市場(chǎng)吸納的價(jià)格和數(shù)量預(yù)估市場(chǎng)吸納計(jì)劃（相應(yīng)時(shí)間周期內(nèi)的需求列出競爭項(xiàng)目的功能和特點(diǎn)（價(jià)格、數(shù)量、設(shè)計(jì)形式、功能、裝修標(biāo)準(zhǔn)描述已建成或正在建設(shè)中的競爭性項(xiàng)目（價(jià)格、數(shù)量、建造年代、空置、競爭特點(diǎn)市場(chǎng)分析結(jié)果（市場(chǎng)占有率、擬建項(xiàng)目銷售或出租進(jìn)度、價(jià)格、銷售期第38出讓或轉(zhuǎn)讓合同、工程施工合同、保險(xiǎn)合同和預(yù)租（售）（1）劃撥土地使用權(quán)的范圍（2）（1）閑置土地的范圍（2）閑置土地的處置方式（3）容積率（居住建筑面積密度）：4．交易程序的規(guī)范化第4平利率用簡單的百分比表示資金的年利率。有效利率可根據(jù)平利率和計(jì)息期計(jì)算出來。計(jì)算公式為：貸款利率＝籌資成本＋管理和運(yùn)行費(fèi)用＋違約風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償＋預(yù)期利潤水平（銀行必須清楚每項(xiàng)成本21~53%左右。10%12%~3%。2）1.5%~2%。3）其他銷售費(fèi)用，一般約為0.5%~1%4%~6%。2%~3%。3%~7%估算。①搜集交易實(shí)例②選擇比較實(shí)例房地產(chǎn)③建??價(jià)格可比基礎(chǔ)④比較實(shí)例的比較和修正⑤確定該房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格1．所在地在市區(qū)的為7%，在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%，其它為1%；教育費(fèi)附加的稅率一般為3%。10~30%后的余額為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算繳納額。50%（包括本比例數(shù)，下同）50%，100%100%，200%房地產(chǎn)投資項(xiàng)目資金來源的渠道主要有：資本金（股本金1）70%，而且是以開發(fā)項(xiàng)目本身的抵押貸款為主。針對(duì)項(xiàng)目還本付息表，可進(jìn)行如下分析:1．2．3．研究資金籌措6資金來源與運(yùn)用表是反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年的資金盈余或短缺情況以及項(xiàng)目的資金籌措方案金流量表有著本質(zhì)的不同。5533%。計(jì)算的是盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)；通過“現(xiàn)金流量表”計(jì)算的是盈利能力的動(dòng)態(tài)指標(biāo)。同時(shí)“利潤表”也為償債保障比率有時(shí)也叫償債能力比率、還本付息比率。表示項(xiàng)目凈經(jīng)營收益與年債息總額（年還本付息額之間的關(guān)系。這是項(xiàng)目凈經(jīng)營收入在降到不足以清償所欠的債務(wù)本息之前的下降程度。償債保障比率=凈經(jīng)營收益/年債息額（年還本付息額）該倍數(shù)越大，則周轉(zhuǎn)不靈的可能性越小，因而所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越小，它表明了貸款的安全程度，所以該指標(biāo)越大越好。1）回收期=初始股本投資/稅后現(xiàn)金流量（現(xiàn)金回報(bào)率的倒數(shù)1總投資額×100%100根據(jù)公式得：投資回收期=100/10=10（年借款償還期=借款償還后開始出現(xiàn)盈余的期數(shù)-開始借款的期數(shù)+（當(dāng)期償還借款額/當(dāng)期可用于還款的資金額）或=償還借款本金的資金額大于年初借款本息累計(jì)的期數(shù)-開始借款的期數(shù)+（當(dāng)期償還借款額/當(dāng)期可用于還款的資金額）2．1）現(xiàn)金流入量；COt：第年的現(xiàn)金流出量；ic：行業(yè)或部門基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率；t：ic：基準(zhǔn)貼現(xiàn)率就是項(xiàng)目凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)時(shí)所采用的利率。它反映了資金的時(shí)間價(jià)值。NPV＞0NPV＝0NPV＜0（即小于貼現(xiàn)率）或6-4房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率。其表達(dá)式為：-t=0（CI-CO）t：t；FIRR：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率；2%，否則，折現(xiàn)率、和凈現(xiàn)值之間不一定呈線性關(guān)系，從而使所求得的（或基準(zhǔn)折現(xiàn)率房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用用地面積：11417建筑密度容積率（地上綠化率人口密度：≦1085232191．1）上述兩項(xiàng)合計(jì)：151916-20。不可預(yù)見費(fèi)。取以上（1）~（4）3%管理費(fèi)用。取以上（1）~（4）3%2%；1100007.11%，每年等本償還，要求221459.92開發(fā)費(fèi)用小計(jì)：4998.976-25?？紤]了所有因素后，通過系數(shù)修正計(jì)算出其加權(quán)平均數(shù)，確定本項(xiàng)目的住宅價(jià)格為：7458項(xiàng)目的商鋪單價(jià)為：1928325~30住宅：7400車位：2535965.72130001100001，27.11％FIRR＝47.82%資本金稅后內(nèi)部收益率資本金稅后凈現(xiàn)值＝5154.982%，9%作為基準(zhǔn)折現(xiàn)率。第7=單位售價(jià)×銷量×（1-銷售稅率）設(shè)：Z：表示利潤；P：表示單位售價(jià)；Q：表示產(chǎn)（銷）量；r：表示銷售稅率；CvCF：則上述公式可表示為：Z=PQ(1-r)-CvQ-CF1．房地產(chǎn)產(chǎn)品的總銷售收入和生產(chǎn)總成本是房地產(chǎn)開發(fā)面積（或產(chǎn)品產(chǎn)量）5Z、Q、P、Cv、CF。綜上所述，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的臨界點(diǎn)分析，主要是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本、產(chǎn)（銷）量（建筑面積、售通過分析各變量變動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響程度，建??2．第8（希望獲得的收益）2．多樣性(隨機(jī)性）3．4．1．（1）方差（2）9此類決策結(jié)果在很大程度上依賴于決策者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)所持的態(tài)度。這些決策準(zhǔn)則包括：1）2）樂觀準(zhǔn)3）4）5）機(jī)會(huì)均等準(zhǔn)則獨(dú)??獨(dú)??方案是指一組相互獨(dú)??、互不排斥的方案。在獨(dú)??混合方案是指兼有互斥方案和獨(dú)??1．凈現(xiàn)值NPV≥0差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率。其表達(dá)式為：[(CI-CO)'t-(CI-CO)"t](1+)-t=0，式中：△IRR(CI-CO)'t現(xiàn)金流量；(CI-CO)"t：投資小的方案第期凈現(xiàn)金流量；n——開發(fā)經(jīng)營期。等額年值A(chǔ)W=NPV,AWNPV等額年值大的方案應(yīng)為優(yōu)選方案。費(fèi)用現(xiàn)值大多數(shù)情況下的獨(dú)??一致的。因此，可選擇任一指標(biāo)作為項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析指標(biāo)。但是在某些情況下（如多個(gè)方案進(jìn)行比較和選擇時(shí)，相互矛盾的信號(hào)出現(xiàn)了，這兩種方法可能會(huì)對(duì)現(xiàn)有的備選方案作出不同的排序。對(duì)于項(xiàng)目計(jì)算期不同的互斥方案項(xiàng)目，一般采用等額年值指標(biāo)進(jìn)行比選。如果要采用差額投資內(nèi)部收益3．對(duì)于計(jì)算期較短的出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目，可直接用利潤總額、投資利潤率等靜態(tài)指標(biāo)進(jìn)行比選。獨(dú)??9.3.360187××19493.43.67248002.59700城市建設(shè)規(guī)模得到了前所未有的發(fā)展，1998529105141018%的速度增長，人均居住面積有了明顯的增加，一大批破舊、低矮棚戶房得到了改造，廣大城鎮(zhèn)居民2000場(chǎng)看，199819.2414.661.89××8.7815.73.4××9.138500.31：1.2。10-1123914202810算36718344977210-2。12.4%、35.6%52%；10-3。10-35.85%，3，310-410-420%、701034480%，以后各年均為100%10-5。10-51250350016701000·平方米，建設(shè)期出租房不預(yù)租。，200010-6~10-8。10-7110-83.839.290910-910-9（全部投資）單位：萬元4310-11注：有效利率為5.98%。10-13。10-135．10%20.1%17.7%12-2064.04.16410-1410-14158011601083771425310-15。10-15目的實(shí)施將對(duì)××市的建設(shè)和改善居民居住條件和居住環(huán)境起到積極作用。項(xiàng)目內(nèi)部收益率達(dá)28.8%，6年內(nèi)10-16。投資成本（購買價(jià)營業(yè)稅：（2）城市建設(shè)維護(hù)稅：（3）印花稅：（4）契稅：（5）稅后利潤：（2）投資利潤率：（3）資本金凈利潤率（年投資收益率11.5案例該公司在購買寫字樓的過程中，支付了相當(dāng)于購買價(jià)格5.3%的各種稅費(fèi)（如契稅、手續(xù)費(fèi)、律師費(fèi)用、其他費(fèi)用等。其中，相當(dāng)于樓價(jià)30%的購買投資和各種稅費(fèi)均由該公司的自有資金（股本金）支付，相當(dāng)于4814%。試從投資者的角度，計(jì)算該項(xiàng)目自有資金的財(cái)務(wù)凈第1年凈經(jīng)營收入：27000×160×12×65%×（1-28%）=2426.11（萬元）第2年凈經(jīng)營收入：27000×160×12×75%×（1-28%）=2799.36（萬元）第3年凈經(jīng)營收入：27000×160×12×85%×（1-28%）=3172.61（萬元427000×160×12×95%×（1-28%）=3545.86（萬元11-3因?yàn)閕c=14%，故NPV=789.81＞0，F(xiàn)IRR=14.78%＞14%，案例1．（1）每月計(jì)息利率511-4。折舊基數(shù)為：1950×85%=1657.5該項(xiàng)目年潛在總收入=單元月租金×單元數(shù)×12個(gè)月×（1