鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可研報告

鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告第一章總論 5 51.2項目建設(shè)年限 6 61.4項目建設(shè)投資及來源 6 71.6環(huán)境保護(hù)控制性指標(biāo) 7 71.8項目土地轉(zhuǎn)用控制性指標(biāo) 8 81.10項目建設(shè)依據(jù) 9 9 9 2.1項目區(qū)域自然資源背景 2.3社會發(fā)展背景 2.4項目業(yè)主背景 2.5房地產(chǎn)開發(fā)背景 3.1市場預(yù)測 3.2價格彈性系數(shù) 3.4營銷戰(zhàn)略 第四章項目選址及建設(shè)條件 4.1項目選址 4.2建設(shè)條件 4.3土地征用情況 恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告2 5.2建筑設(shè)計 6.1給排水設(shè)計 6.3電梯安裝 6.4暖通設(shè)計 6.6消防 6.7防震抗震 第七章節(jié)能 7.2設(shè)計原則 7.3資源利用分析 7.4能耗分析 7.5節(jié)能措施 第八章環(huán)境保護(hù)與水土保持 8.1編制依據(jù) 8.2主要污染源分析 8.3環(huán)境保護(hù)措施 8.4水土保持措施 第九章勞動保護(hù)與安全衛(wèi)生 9.1設(shè)計依據(jù) 9.2勞動保護(hù)措施 9.4衛(wèi)生 第十章組織管理、招標(biāo)及實施進(jìn)度 10.1項目組織管理 10.2招標(biāo)管理 恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司2鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告第十一章投資估算與資金籌措 11.1投資估算 11.2融資主體與投資產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu) 11.3資本金籌措 82 第十二章財務(wù)分析 12.1營銷收入 8512.2總成本費用 12.3盈利能力分析 13.1經(jīng)濟(jì)影響評價 90 第十四章結(jié)論和建議 6:鶴峰華龍半島商住樓投資分類表7:鶴峰華龍半島商住樓籌資計劃8:鶴峰華龍半島商住樓借(貸)款明細(xì)表9:鶴峰華龍半島商住樓還款付息表11:鶴峰華龍半島商住樓全投資現(xiàn)金流量恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司3414:鶴峰華龍半島商住樓資產(chǎn)負(fù)債表15:鶴峰華龍半島商住樓損益表(投資分類)附件：1、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照。2、組織機(jī)構(gòu)代碼證。3、稅務(wù)登記證。4、鶴峰縣人民政府與華龍置業(yè)有限公司關(guān)于華龍半島綜合開發(fā)建設(shè)項目協(xié)議書。5、規(guī)劃選址意見書。6、地地預(yù)審意見的函。4鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告5鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告1.1項目簡介1.1.1項目名稱：鶴峰華龍半島商住小區(qū)建設(shè)項目。1.1.2項目地點：鶴峰縣容美鎮(zhèn)楊柳潭新區(qū)。1.1.3項目業(yè)主：鶴峰華龍置業(yè)有限公司。企業(yè)性質(zhì)：其他有限公司。法人代表：劉曉順。組織機(jī)構(gòu)代碼：58821548-2工商登記代碼：422828000013026注冊資本：人民幣2380萬元稅務(wù)登記代碼：股本構(gòu)成：恩施華龍村置業(yè)有限公司出資2142萬元，出資比例90%;鶴峰華龍置業(yè)有限公司法人代表劉曉順出資238萬元，出資比例10%。恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司5鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告61.2項目建設(shè)年限本項目基本建設(shè)期為2年(2012年5月—2014年4月)。1.3項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模擬建商住樓八棟，每棟27層，其主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：1、項目規(guī)劃用地面積21603.1m2,建筑占地總建筑面積150681.1m2,其中：地上建筑面積129078m2,地下建筑面積21603.1m2。2、商業(yè)建筑面積18978m2,居住建筑面積110100m2。3、停車位600個，其中：地上停車位100個，地下停車位5004、居住戶數(shù)800戶。5、建筑高度：83m。6、建筑密度：57.4%;容積率：5.97;7、綠地率25%。1.4項目建設(shè)投資及來源項目總投資30700.45萬元，其中：開發(fā)建設(shè)成本費用29895.22萬元，固定資產(chǎn)投資4349.7萬元，經(jīng)營成本805.23萬元。資金來源：企業(yè)自籌8040萬元，申請銀行貸款10009萬元，預(yù)售款12651.45萬元。恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司6鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告71.5項目建設(shè)財務(wù)指標(biāo)主要財務(wù)指標(biāo)表銷售收入總成本所得稅前凈現(xiàn)金流量所得稅土地增值稅凈現(xiàn)金流量財務(wù)內(nèi)部收益率累計財務(wù)凈現(xiàn)值(F15%)投資回收期(含建設(shè)期1年)稅后利潤稅后全投資利潤率資產(chǎn)負(fù)債率1.6環(huán)境保護(hù)控制性指標(biāo)1、水土流失防治面積：21603.1平方米，生活廢水排放2396162、大氣污染控制指標(biāo)：二氧化硫無排放、二氧化氮無排放，二氧化碳：31450a/t(呼吸)+480a/t(生活)=31930t/a。2、水耗：239616m3/年。3、天然氣：119噸/年。恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司7鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告81.8項目土地轉(zhuǎn)用控制性指標(biāo)1、征用土地：21603.1平方米。2、臨時占用土地：3300平方米(廢棄土石方堆場)。1.9項目建設(shè)單位概況1、項目業(yè)主情況。鶴峰華龍置業(yè)有限公司成立于2012年1月，注冊資金2380萬元人民幣，主營酒店管理、房地產(chǎn)開發(fā)、裝飾裝修、建筑材料銷售、門診部及療養(yǎng)院籌建。目前，公司員工已發(fā)展到人，其中大中專以上學(xué)歷人，工程技術(shù)人員人，技術(shù)工人已投入資金6000多萬元，主要用于土地收儲、三通一平和華龍2、企業(yè)法人代表情況。公司法人代表劉曉順同志，1967年11店管理經(jīng)驗。3、控股股東情況。恩施華龍村置業(yè)有限公司成立于2007年5月，注冊資本為12899萬元，主要經(jīng)營酒店管理、房地產(chǎn)開發(fā)、裝飾裝修、醫(yī)療療養(yǎng)等。恩施華龍村在建的五星級酒店位于州城施州大道機(jī)場路入口以東，按園林式仿古建筑群建筑風(fēng)格設(shè)計。項目規(guī)劃用地13萬平方米，總建筑面積17萬平方米，總投資6億元，項目建成后，將成為湘、鄂、渝、黔4省市邊區(qū)最大的集休閑、旅游、度假、購物等功能于一體的活動中心。恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司8鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告91、鶴峰縣容美鎮(zhèn)城市發(fā)展總體規(guī)劃。2、鶴峰武陵山區(qū)少數(shù)民族經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展扶貧攻堅實施規(guī)劃。3、鶴峰縣人民政府與華龍置業(yè)有限公司關(guān)于華龍半島綜合開發(fā)建設(shè)項目協(xié)議書。1.11可行性研究依據(jù)1、國家發(fā)展計劃委員會辦公廳關(guān)于出版《投資項目可行性研究報告編制指南(試用版)的通知》(計辦投資[2002]15號);2、《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》(第三版);3、建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》;4、鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)可行性研究報告編制協(xié)議書；5、鶴峰縣國士資源局國有土地使用權(quán)出讓成交確認(rèn)書；6、鶴峰華龍半島規(guī)劃設(shè)計方案。1.12可行性研究范圍1、項目建設(shè)的背景；2、住宅市場分析及營銷戰(zhàn)略；3、建設(shè)條件；4、建設(shè)規(guī)模及方案設(shè)計；5、投資估算與資金籌措；恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司9鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告1、符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。按照鶴峰武陵山少數(shù)民族經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展片區(qū)扶貧攻堅(實施)規(guī)劃，2015年，地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到50億元，5年平均增長15%;地方一般預(yù)算收入2.5億元，平均增長15%;社會消費品零售總額21億元，平均增長15%。到2020年，地區(qū)生產(chǎn)總值保持9.8%的增速，達(dá)到80億元，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2010年的28.2:38.7:33.1調(diào)整為18:41:41,今后10年，第三產(chǎn)業(yè)的超常發(fā)展是2、符合城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃。縣城容美鎮(zhèn)作為中心主城鎮(zhèn)，按照“山水園林、民族風(fēng)情、幸福宜居”城的發(fā)展定位，到2020年，城區(qū)形成面積達(dá)到12.6平方米公里，人口達(dá)到7萬人。本項目在城市規(guī)劃的范圍內(nèi)，增加住宅888套，可以增加城市人口2496人，可以拉動城鎮(zhèn)化率增加3.6個百分點。3、促進(jìn)國民收入增長。本項目建成后，實現(xiàn)銷售收入48047.4萬元，提供國家稅收4352.95萬元，企業(yè)利潤16051.56萬元，有利于4、環(huán)境指標(biāo)影響輕微。本項目水土流失防治面積21603.1平方米，屬于建設(shè)過程中的暫時性流失；生活廢水排放239616噸、二氧化碳排放量31930t/a,屬于換位性質(zhì)排放，不增加排放總量。恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告第二章項目背景2.1項目區(qū)域自然資源背景1、地理位置。鶴峰縣位于湖北省西南部，恩施土家族、苗族自治州的東南角，地處東徑109°45′至110°38',北緯29°38'至30°14'之間。東毗湖南省石門縣，南鄰湖南省桑植縣，西接湖北省相連，西北與湖北省恩施市接壤?？h城距省會武漢市603公里，距自治州首府恩施市176公里。境內(nèi)東西長85公里，南北寬67公里，版圖面積2872平方公里。2、地形地質(zhì)。鶴峰縣地處中國地形第二級階梯云貴高原東部的山高谷峽，切割深，高差大，海拔最低的鐵爐鄉(xiāng)—江口194米，最高的下坪鄉(xiāng)—牛池2096.3米，平均海拔1147米，平均切割深784米，平均地面坡度24.1度。在全縣土地總面積中，海拔800米以下的低的高山，占39.6%。四季分配不均。據(jù)鶴峰縣水文站實測淡水河洪枯比為2333:1。最大恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告徑流深高達(dá)1980毫米，最小徑流深只有656毫米。4、氣候概況。鶴峰屬中亞熱帶大陸性季風(fēng)濕潤氣候。春季天氣蒸發(fā)量1028.5mm,無霜期296天，平均溫度15.8℃,日照時數(shù)1216.4h,≥10℃的積溫4892℃,干旱日數(shù)87天。5、土壤概況。境內(nèi)土壤呈典型地帶性分布和地域性分布，土壤酸堿度適中，質(zhì)地良好，適宜多種林木生長。共有10個土類，23個亞類，65個土屬，169個土種。其中林業(yè)用地土壤8個土類，16個亞類，29個土屬，87個土種，在8個林業(yè)用地土類中，分布最廣的是紅壤、黃壤、黃棕壤、棕壤4個地帶性土類。6、森林植被。鶴峰地處鄂西山區(qū)，地形地貌高低起伏，微域氣屬，1264種。全縣林業(yè)用地344.98畝，人均占有林業(yè)用地15.8畝，全縣活立木蓄積448.34萬立方米，人均蓄積20.5立方米，植被覆蓋率82.97%,為鶴峰林業(yè)建設(shè)及生態(tài)環(huán)境建設(shè)奠定了重要物質(zhì)基礎(chǔ)。2.2項目區(qū)域經(jīng)濟(jì)背景恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告第二產(chǎn)業(yè)10.32億元，平均增長19.5%(其中工業(yè)8.5億元，平均增長15.2%);第三產(chǎn)業(yè)8.6億元，平均增長15.5%;三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由2005年的31.8:36.8:31.4調(diào)整到2010年的27.9:39.3:32.8。縣域單位縣域生產(chǎn)總值萬元第一產(chǎn)業(yè)萬元第二產(chǎn)業(yè)萬元其中：工業(yè)萬元第三產(chǎn)業(yè)萬元(2)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平。2010年實現(xiàn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值11億元，農(nóng)人均5376元；糧食總產(chǎn)達(dá)到9.3萬噸，農(nóng)人均達(dá)到490公斤；牲豬出欄23萬頭，農(nóng)人均1.2頭，農(nóng)業(yè)內(nèi)部形成了茶葉、煙葉、箬葉、蔬菜、畜牧等5大為農(nóng)民提供現(xiàn)金收入過億元的產(chǎn)業(yè)。茶葉面積17.8萬為畝，產(chǎn)量1.51萬噸，為農(nóng)民提供現(xiàn)金收入1.52億元；煙葉面積8萬畝，產(chǎn)量1.01萬噸，為農(nóng)民提供現(xiàn)金收入1.35億元；箬葉采摘面積30萬畝，產(chǎn)量1.1萬噸，為農(nóng)民提供現(xiàn)金收入1.12億；商品疏菜面積6.3萬畝，產(chǎn)量12萬噸，為農(nóng)民提供現(xiàn)金收入0.96億元；出售商品豬9.6萬頭，為農(nóng)民提供現(xiàn)金收入1.1億元。恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告工業(yè)產(chǎn)值達(dá)到6.25億元，占農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)比重為80%,其中薇菜產(chǎn)量500噸，居全國第一；茶葉產(chǎn)能1.2萬噸，列全省前茅。以箬葉、厚樸葉等為原料的綠色包裝加工業(yè)產(chǎn)值達(dá)到1.3億元，占農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)比重為21%,其中箬葉產(chǎn)能1.1萬噸，成為全國綠色包裝第一縣。——市場主體。全縣農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)180多家，總資產(chǎn)5億元，總產(chǎn)能6億元。規(guī)模以上加工企業(yè)22家，總資產(chǎn)4.8億元，從業(yè)人員3300人，2008年實現(xiàn)產(chǎn)值4.3億元。其中產(chǎn)值過億元的企業(yè)一家(長友公司),5000萬至1億元的企業(yè)1家(白果茶廠),1000至5000萬元14家，500至1000萬元的企業(yè)5家。被列入國家級農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)1家，列入省級農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企3家，列入州級農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)模以上農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)總資產(chǎn)比重為70%,2009年實現(xiàn)銷售收入3.7億元，占規(guī)模以上農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)銷售收入比重為59%。截至2010年底，全縣農(nóng)產(chǎn)品商標(biāo)注冊108件，占全縣注冊商標(biāo)的57.75%。在注冊商標(biāo)總數(shù)中，實際使用的商標(biāo)有83件，使用率為44.38%,實際使用農(nóng)產(chǎn)品商標(biāo)73件，占實際使用注冊商標(biāo)的87.9%,在農(nóng)產(chǎn)品商標(biāo)中，農(nóng)產(chǎn)品加工品牌注冊商標(biāo)有37件。其中榮獲省著名商標(biāo)的有湖果茶廠“白果"商標(biāo)。獲州知名商標(biāo)的有八峰藥化股份有限公司“八恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告商標(biāo)、湖北省鶴峰縣葛仙米開發(fā)有限公司“葛仙米”商標(biāo)。有14家獲QS認(rèn)證，4家獲ISO9001:2000質(zhì)量體系認(rèn)證，6家企業(yè)獲綠色食品認(rèn)證。占全縣國土總面積比重達(dá)到28%。積6.3萬畝。白果民族茶廠木耳山基地獲南京瑞士生態(tài)市場研究所 煙葉基地：全縣煙葉總面積8萬畝，形成了25個專業(yè)村，33個白肋煙專業(yè)戶戶平種植面積達(dá)到3.78畝。專業(yè)村、重點村煙葉種植面積占全縣煙葉總面積80%,總產(chǎn)量達(dá)到14.5萬擔(dān)。全縣擁有4萬擔(dān)規(guī)模的鄉(xiāng)鎮(zhèn)1個，3萬擔(dān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)2個，2萬擔(dān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)1個，1萬擔(dān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)3個；全縣50—100畝連片區(qū)58個，100—500畝連片區(qū)41個，500—1000畝連片區(qū)8個，1000畝以上連片區(qū)7個，連片總面積達(dá)3.76萬畝，占全縣總面積的60%。燕子鄉(xiāng)建立了5000畝高規(guī)格烤煙科技示范園，五里鄉(xiāng)形成了40公里煙葉種植長廊，中營鄉(xiāng)實現(xiàn)了萬畝烤煙積98%,建標(biāo)準(zhǔn)化晾房4640間，農(nóng)民新購置煙葉機(jī)械295臺(套),恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告其中，起壟機(jī)89臺，播種器25臺，剪葉機(jī)15臺，噴霧器163臺。蔬菜基地：全縣蔬菜加工原料基地面積6.3萬畝(不含薇菜、食用茵等森林蔬菜面積),其中高山蔬菜面積3.5萬畝，魔芋面積2.8萬林產(chǎn)品基地：全縣林業(yè)產(chǎn)業(yè)基地總面積95萬畝，其中：日本落葉松、杉木為以主的速生豐產(chǎn)用材林基地30萬畝；以厚樸、木瓜等木本藥材為主的中藥材基地23萬畝；以板栗、柑橘、核桃、桃、李等為主的干鮮果基地9.8萬畝；天然箬葉可采摘面積30萬畝，人工栽培面積0.53萬畝；香椿等森林食品基地2.5萬畝。式穩(wěn)步發(fā)展，現(xiàn)已形成1個萬頭生豬養(yǎng)殖區(qū)小區(qū)(長新畜牧發(fā)展有限公司太平小區(qū)),3個3000頭生豬養(yǎng)殖小區(qū)(鶴峰經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)生豬養(yǎng)10個“150”和100個50頭以上生豬規(guī)模養(yǎng)殖大戶?！?guī)模以上工業(yè)。2010年實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值23.14億元，“十一五”期間，平均增長15.2%。其中，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值22.9億元，平均增長18.5%。清潔能源工業(yè)2.68億元，占全部工業(yè)產(chǎn)值的11.6%;綠色食品工業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值11.9億元，占全部工業(yè)產(chǎn)值的51.3%;水泥、木工板等建材工業(yè)產(chǎn)值3.2億元，占全部工業(yè)產(chǎn)值的13.8%;藥化工業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值2.01億元，占全部工業(yè)產(chǎn)值的8.6%;礦產(chǎn)化工工業(yè)3.3億元，占全部工業(yè)產(chǎn)值的14.2%。規(guī)模企業(yè)總數(shù)達(dá)到64家，以江坪河、淋溪河、核桃灣等綠色能源工程當(dāng)年完成投資9.8億，占當(dāng)恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告年工業(yè)固定資投資比重為86%。2.3社會發(fā)展背景1、行政管轄。7鄉(xiāng)2鎮(zhèn)1個經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和1個自然保護(hù)區(qū)。即等2個建制鎮(zhèn)及鶴峰經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、木林子自然保護(hù)區(qū)，205行政村、4個居民委員會，1364個村民小組。2、人口結(jié)構(gòu)。2010年末，全縣總?cè)丝?2.15萬人。其中，城鎮(zhèn)人口7.09萬人，占32%。鄉(xiāng)村人口15.06萬人，占68%。以土家族、苗族、白族、蒙古族為主的少數(shù)人口13.8萬人，占62.3%。3、道路交通。2010年底，全縣公路總里程2132公里，實現(xiàn)交通運(yùn)輸、倉儲和郵政業(yè)增加值11507萬元，占第三產(chǎn)業(yè)的13.4%。旅客周轉(zhuǎn)量17261萬人公里，貨物周轉(zhuǎn)量40100萬噸公里，客貨周轉(zhuǎn)量41826萬噸公里。4、郵電通信。2010年，完成郵電業(yè)務(wù)總量3105萬元，通電話的行政村205個，固定電話裝機(jī)29847部，其中農(nóng)村電話裝機(jī)17763部，電信、移動基站285處，實現(xiàn)了50戶以上自然村廣播電視村村5、教育事業(yè)。2010年末，各類學(xué)校68所。其中，普通中學(xué)17所，中等職校1所，小學(xué)50所。年末全縣在校學(xué)生23352人，其中，普通中學(xué)在校學(xué)生10654人，小學(xué)在校學(xué)生11104人，在園幼兒3414恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告人。專任教師1602人，其中，中學(xué)專任教師661人，小學(xué)專任教師824人。6、醫(yī)療衛(wèi)生。2010年末，擁有衛(wèi)生機(jī)構(gòu)12個，其中，衛(wèi)生院9個；擁有病床564張，其中縣級醫(yī)院擁有病床235張，農(nóng)村衛(wèi)生院擁有病床329張。衛(wèi)生技術(shù)人員623人，其中，醫(yī)師256人，注冊護(hù)士239人。7、民族文化。鶴峰古稱容米、柘溪，有2000多年文明史，末代土王世襲相承800余載，管轄8000多平方公里；土地革命時期，有2.5萬人參加革命，近4000人為革命獻(xiàn)出了生命，木林子20838公頃原始生態(tài)群落結(jié)構(gòu)、董家河“世界坡立谷”地貌保存完整，民俗、紅色、生態(tài)文化底蘊(yùn)厚重，文化保護(hù)與傳承取得積極成果。(1)文物保護(hù)：列入國家級重點文物保護(hù)單位的有容美土司遺址、滿山紅革命烈士紀(jì)念園、五里坪革命舊址群，列入國家級非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的有儺愿戲、打溜子、紅色革命系列遺物。列入省級非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的柳子戲、滿堂春、鶴峰山民歌等。(2)文化機(jī)構(gòu)：鶴峰作家協(xié)會、攝影家協(xié)會、乒乓球協(xié)會等文化協(xié)會組織發(fā)展到5個，容美藝術(shù)團(tuán)、老年管樂團(tuán)、老年藝術(shù)團(tuán)、五里滿堂音藝術(shù)團(tuán)、夕陽健身隊、長壽健身隊、走馬官鼎村籃球隊等文體團(tuán)隊發(fā)展到25個。鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告(3)文化創(chuàng)作：《退役軍犬》、《最后一只白虎》、《遠(yuǎn)去的詩魂》、《巴國儷歌》等作品分別獲得全國少數(shù)民族文學(xué)創(chuàng)作獎、全國少數(shù)民族文學(xué)創(chuàng)作駿馬獎。2.4項目業(yè)主背景1、項目業(yè)主情況。鶴峰華龍置業(yè)有限公司成立于2012年1月，注冊資金2380萬元人民幣，主營酒店管理、房地產(chǎn)開發(fā)、裝飾裝修、建筑材料銷售、門診部及療養(yǎng)院籌建。目前，公司員工已發(fā)展到人，其中大中專以上學(xué)歷人，工程技術(shù)人員人，技術(shù)工人人；已投入資金6000多萬元，主要用于土地收儲、三通一平和華龍2、企業(yè)法人代表情況。公司法人代表劉曉順同志，1967年113、控股股東情況。恩施華龍村置業(yè)有限公司成立于2007年5月，注冊資本為12899萬元，主要經(jīng)營酒店管理、房地產(chǎn)開發(fā)、裝飾裝修、醫(yī)療療養(yǎng)等。恩施華龍村在建的五星級酒店位于州城施州大道機(jī)場路入口以東，按園林式仿古建筑群建筑風(fēng)格設(shè)計。項目規(guī)劃用地13萬平方米，總建筑面積17萬平方米，總投資6億元，項目建成后，將成為湘、鄂、渝、黔4省市邊區(qū)最大的集休閑、旅游、度假、購物等功能于一體的活動中心。恩施華龍村置業(yè)有限公司隸屬于恩施華龍集團(tuán)，為其八大子公司恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告屆全國"十大杰出青年農(nóng)民",曾受到胡錦濤同志親切接見。集團(tuán)正在開發(fā)的房地產(chǎn)項目用地1000畝，建筑面積110萬m2。2011年，公司總資產(chǎn)24億元，凈資產(chǎn)21億元。2.5房地產(chǎn)開發(fā)背景2.5.1全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況2011年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61740億元，比上年增長27.9%,增速比上年回落5.3個百分點。其中，住宅投資44308億元，增長30.2%,占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為71.8%。東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資35607億元，比上年增長27.2%;中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資13197億元，增長25.5%;西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資12936億元，增長32.8%。25.3%,增速比上年回落1.2個百分點。其中，住宅施工面積38.84米，增長12.9%。房屋竣工面積8.92億平方米，增長13.3%,增速比全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積4.10億平方米，比上年增長2.6%,增速比上年回落22.6個百分點，土地成交價款8049億元，下恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告降1.9%。2、商品房銷售和待售情況增速比上年回落5.7個百分點。其中，住宅銷售面積增長3.9%,辦公樓銷售面積增長6.2%,商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長12.6%。商品房銷售額59119億元，增長12.1%,增速比上年回落6.8個百分點。其中，住宅銷售額增長10.2%,辦公樓銷售額增長16.1%,商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長23.7%。東部地區(qū)商品房銷售面積5.11億平方米，比上年增長0.1%;銷售額34628億元，增長3.8%。中部地區(qū)商品房銷售面積2.93億平方米，增長11.3%;銷售額11895億元，增長29.4%,。西部地區(qū)商品房銷售面積2.96億平方米，增長8.0%;銷售額12596億元，增長23.9%。2011年末，全國商品房待售面積27194萬平方米。其中，住宅待售面積增加1322萬平方米，辦公樓增加115萬平方米，商業(yè)營業(yè)3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況2011年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源83246億元，比上年增長14.1%,增速比上年回落12.1個百分點。其中，國內(nèi)貸款12564億元，與2010年持平；利用外資814億元，增長2.9%;自籌資金34093億元，增長28.0%;其他資金35775億元，增長8.6%。在其他資金中，定金及預(yù)收款21610億元，增長12.1%;個人按揭貸款8360億恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告元，下降12.2%。4、全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)國房景氣指數(shù)選擇2000年為基年，將其增長水平定為100。通常情況下，國房景氣指數(shù)100點是最合適的水平，95至105點之間為適度水平，95以下為較低水平，105以上為偏高水平。2011年12同比增長(%)房地產(chǎn)開發(fā)投資(億元)其中：住宅辦公樓商業(yè)營業(yè)用房房屋施工面積(萬平方米)其中：住宅辦公樓商業(yè)營業(yè)用房房屋新開工面積(萬平方米)其中：住宅辦公樓商業(yè)營業(yè)用房土地購置面積(萬平方米)土地成交價款(億元)恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告房屋竣工面積(萬平方米)其中：住宅辦公樓商業(yè)營業(yè)用房商品房銷售面積(萬平方米)其中：住宅辦公樓商業(yè)營業(yè)用房商品房銷售額(億元)其中：住宅辦公樓商業(yè)營業(yè)用房商品房待售面積(萬平方米)其中：住宅辦公樓商業(yè)營業(yè)用房房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源(億元)其中：國內(nèi)貸款利用外資自籌資金其他資金其中：定金及預(yù)收款個人按揭貸款恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告2.5.2項目區(qū)域房地產(chǎn)運(yùn)行狀況1、鶴峰容美鎮(zhèn)商住房現(xiàn)有供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查。鶴峰縣自2005年以來，已建成有容美廣場、東街小區(qū)、保通新城、德勝建材城、銀坤花園、天德世都、梅苑小區(qū)、金典大廈8個樓盤，商住房1026套，建筑面積170990平方米。城區(qū)內(nèi)共有房改房、企業(yè)改制資約7500余套，在建商住房樓盤長友大廈、容恒海觀天下等1819套?，F(xiàn)有各類房屋總量10345套。2005-2011鶴峰建成商品房情況項目名稱住房套數(shù)住房面積容美廣場東街小區(qū)保通新城德勝建村城銀坤花園天德世都梅園小區(qū)金典大廈合計一年內(nèi)商住房供給來源共1696套，面積20.3萬平方米。其中：保通新城C棟100套，面積1.2萬平方米。鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告恒海觀天下1400套，面積16.8萬平方米。容陽半島196套，面積2.3萬平方米。代性產(chǎn)品主要來自政府建設(shè)的保障房，自2007年啟動保障房建設(shè)以來，建成與在建保障房1300套，其中建成400套，在建900套。其他公租房100套。(1)商住房：2006年鶴峰商住房850元/平方米，2011年鶴峰商住房1680元/平方米，5年間銷售價格平均增長14.5%。(2)租賃房：2006年鶴峰租賃房2200元/套·年(60平方米),2011年鶴峰租賃房3000元/套·年(60平方米),5年間租賃房價格平均增長6.3%。(3)商用房：2006年鶴峰商用房4500元/平方米，2011年鶴峰商用房9000元/平方米，5年間商用房價格平均增長14.8%。第三章市場分析3.1市場預(yù)測2010年，鶴峰縣城容美鎮(zhèn)常住人口為4.4萬人，各類住房套數(shù)在鶴峰武陵山少數(shù)民族經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展實施規(guī)劃中，2015年縣城容美恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口達(dá)到5.7萬人，2020年達(dá)到7萬人。人口增加與住房套數(shù)之間存在線性關(guān)系，將住房套數(shù)作為因變量y,人口增加作為自變量x,利用一元回歸模型表示為：a為現(xiàn)有各類住房套數(shù)，數(shù)值為10345套；b為每套住宅人口數(shù)，數(shù)值為1/3。一元回歸預(yù)測結(jié)果：2015年住房套數(shù)需求量為14678套，需新增商品住房供應(yīng)4333套。2020年住房套數(shù)需求量為19011套，需新增商品住房供應(yīng)8666套。3.2價格彈性系數(shù)價格彈性是商品需求的價格彈性。某個商品需求的價格彈性是指當(dāng)收入水平保持不變時，該商品購買量變化比例與價格變化比例之當(dāng)價格彈性為負(fù)數(shù)時，反映了價格的變動方向與需求量變動方向的不一致性。價格上升，需求量就下降；價格下降，需求量就上升。恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告當(dāng)價格彈性為正數(shù)時，反映了價格的變動方向與需求量變動方向的一致性。價格上升，需求量就上升；價格下降，需求量就下降。2011年，商品房銷售價格為2200元/平方米，消費量660套。商品房價格彈性為：價格彈性=購買量變化比例/價格變化比例=22.7/24.2=0.93根據(jù)價格彈性為0.93計算，2015年商品房銷售價格為3867元/平方米；2020年商品房銷售價格為5348元/平方米。年份價格(元/平方米)價格較上年消費量(套)消費量較上年價格彈性系數(shù)3.3.1項目內(nèi)部條件1、項目優(yōu)勢分析。(1)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)良好。鶴峰華龍置業(yè)有限公司現(xiàn)有凈資產(chǎn)3280萬元，全為企業(yè)自有資金，負(fù)債率為零。恩施華龍村置業(yè)有限公司2011恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告年總資產(chǎn)萬元，凈資產(chǎn)萬元，負(fù)債率為%。恩施華龍集團(tuán)2011年總資產(chǎn)24億元，凈資產(chǎn)21億元，負(fù)債率12.5%。(2)經(jīng)營管理先進(jìn)。恩施華龍村置業(yè)有限公司主要經(jīng)營酒店管理、房地產(chǎn)開發(fā)、裝飾裝修、醫(yī)療療養(yǎng)等。在建的五星級酒店規(guī)劃用地13萬平方米，總建筑面積17萬平方米，總投資6億元，項目建成后，是湘、鄂、渝、黔4省市邊區(qū)最大的集休閑、旅游、度假、購物等功能于一體的活動中心。華龍集團(tuán)是恩施州大型綜合性民營企業(yè)，集團(tuán)正在開發(fā)的房地產(chǎn)項目用地1000畝，建筑面積110萬m2,具有從事房地產(chǎn)開發(fā)5年經(jīng)驗，擁有專業(yè)技術(shù)人員人，占%,在全州處于龍頭地位。華龍集團(tuán)董事長龍華階同志從上世紀(jì)90年代開始就成功從事種植業(yè)、加工業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等項目的開發(fā)建設(shè)，特別是近幾年來在恩施州城進(jìn)行的房地產(chǎn)項目開發(fā)，其經(jīng)濟(jì)、社會效益均十分顯著,個人在房地產(chǎn)項目的策劃、建設(shè)方面的思維敏捷前沿、決策、建設(shè)經(jīng)驗非常豐富。(3)項目產(chǎn)品優(yōu)勢。鶴峰華龍半島商住小區(qū)三面環(huán)水，東西70米，南北300米，規(guī)劃平面“一”字型布置，采光面積大，空氣通透性強(qiáng)，遠(yuǎn)離交通主干線，噪音污染小，空氣質(zhì)量高，是鶴峰縣最好商2、項目劣勢分析。(1)項目建設(shè)資金儲備不足。項目總投資30700.45萬元，企業(yè)自籌8040萬元，通過商業(yè)銀行融資10009萬元，預(yù)售款12651.45恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告(2)房地產(chǎn)開發(fā)閱歷較淺。企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)僅5年歷史，雖與本地已入住的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比有一定優(yōu)勢，但與州內(nèi)、省內(nèi)甚至國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比，顯得資歷尚淺，經(jīng)驗不夠。內(nèi)部條件3、小區(qū)地理位置優(yōu)秀，環(huán)境宜人。1、自有資金儲備不足，融資額度較大。2、從事房地產(chǎn)開發(fā)時間較短。3.3.2項目外部條件(1)市場剛性需求。鶴峰房地產(chǎn)開發(fā)2006年才起步，2009以來，經(jīng)過國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，現(xiàn)有舊宅套數(shù)8526套，在建套數(shù)1819套，2020年住房套數(shù)總需求量為19011套，缺口8666套。(2)國家政策放寬。未來十年，城市化水平的提高，是拉動中國經(jīng)濟(jì)增長的主要空間，國家經(jīng)過3年的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)調(diào)控政策已全部落地，從2012年起，對二、三線城市的房地產(chǎn)開發(fā)將從土地供應(yīng)、融資貸款、首付比例等逐步放寬。(3)居民收入高速增長。2009年—2011年，鶴峰縣農(nóng)村居民收由2848元提高到3838元，平均增長14%左右；城鎮(zhèn)人口可支配收入由10100元提高到12270元，平均增長10%左右；居民用于房地產(chǎn)消費的購買力不斷增強(qiáng)。恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告(1)替代性產(chǎn)品供給加大。鶴峰商住房替代性產(chǎn)品主要來自政府建設(shè)的保障房，自2007年啟動保障房建設(shè)以來，建成與在建保障房1300套，其中建成400套，在建900套。其他公租房100套。未來3年內(nèi)，政府對保障房的投入仍將維持過去3年的平均水平。(2)行業(yè)競爭加強(qiáng)。鶴峰縣在建的房地產(chǎn)開發(fā)項目有長友大廈、容陽半島、保通新城C棟、恒海觀天下等4個樓盤，這些樓盤竣工外部條件1、2020年住房套數(shù)總需求量為190112、從2012年起，對二、三線城市的3、居民收入增加，農(nóng)村居民進(jìn)城欲望1、在建與建成保障房共有1300套，其他工租房100套，未來3年內(nèi)，政府將會繼續(xù)投2、在建商品房開發(fā)項目竣工后，開發(fā)商可能就地轉(zhuǎn)入新的商品房開發(fā)，商品房供應(yīng)量增3.3.3戰(zhàn)略選擇1、增長性戰(zhàn)略(SO戰(zhàn)略)。(1)強(qiáng)化項目自身的高檔性和唯一性，將項目與該片區(qū)其他樓(2)配合項目鶴峰縣地標(biāo)性建筑的外觀，充分利用良好展示面，(3)利用公司本身所具有的豐富客戶資源優(yōu)勢，通過有針對性恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告(4)強(qiáng)化、利用發(fā)展商良好的社會資源和政府背景資源優(yōu)勢，2、多元性戰(zhàn)略(WT策略)(1)1—2層建設(shè)為商業(yè)用房，商業(yè)建筑面積12000m2,居住建筑面積102956m2,強(qiáng)化商業(yè)住宅的市場優(yōu)勢。(2)在鶴峰華龍半島商住小區(qū)南端，開發(fā)酒店、療養(yǎng)等后續(xù)項3.4營銷戰(zhàn)略2、確立品牌特色。華農(nóng)半島商住小區(qū)，依托優(yōu)越的自然環(huán)境和(1)水中仙居。通過促進(jìn)容美親水走廊建設(shè)，形成周邊常水靜水水面300畝以上，水陸面積比達(dá)到5:1。(2)開闊閑靜。小區(qū)建筑成線布置，3層以上住宅視野達(dá)到500(3)功能清析。建筑外觀與自然山水溶為一體，室內(nèi)功能分區(qū)恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告簡單清析，引導(dǎo)消費新朝流。3、營銷策略(1)銷售對象。偏好環(huán)境質(zhì)量消費的消費群體。(2)促銷范圍。以鶴峰轄區(qū)、鶴峰老藉人口為重點。(3)促銷途徑。廣告宣傳，預(yù)約認(rèn)購。第四章項目選址及建設(shè)條件4.1項目選址1、地址名稱。華龍半島商住小區(qū)建設(shè)項目位于鶴峰縣楊柳潭新區(qū)華龍半島。2、地址方位。東距縣政府行政辦公大樓1公里，南至縣一中1公里，西距鶴峰規(guī)劃待建長途客運(yùn)中心1.5公里，北靠規(guī)劃待建華龍廣場。3、公共服務(wù)條件。距公共休閑區(qū)50米，實驗小學(xué)700米，鶴峰縣中心醫(yī)院1公里。4.2建設(shè)條件4.2.1工程地質(zhì)條件1、鶴峰縣地形、地貌、地震情況恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告鶴峰縣西北部有巫山山脈環(huán)繞邊境，東南部有武陵山脈余支沿東北方向橫展全縣，中部為局部陷落盆地?？偟牡貏菔俏鞅?、東南兩翼高，中部低。山嶺多東南——西北方向，河流與山脈走向大體一致。境內(nèi)崇山峻嶺，山巒秀麗。河谷多成深峽，多急流瀑布，喀斯特地形2、工程地質(zhì)條件(1)地質(zhì)構(gòu)造鶴峰縣在地質(zhì)上位于多種構(gòu)造體系聯(lián)合、復(fù)合的部位，具有多期活動的特征，除北部地區(qū)受揚(yáng)子江東西向的明顯控制外，其余部分主要受華夏構(gòu)造體系的東北向“多”字形構(gòu)造、新華夏系第三隆起帶南段的黔東褶皺帶的控制，部分地區(qū)還受到八面山弧形帚狀旋轉(zhuǎn)構(gòu)造的深刻影響，主構(gòu)造線與黔東褶皺帶大體相同，形成了以高原型山地為主體的地貌結(jié)構(gòu)。(2)地層巖性項目區(qū)出露地層有第四系(Q)及白堊系正陽組(K2z)各層巖性特1)第四系(Q)根據(jù)物質(zhì)組份及成因可分三層：恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告①-1黃色、黃紅色、黃褐色粉質(zhì)粘土，偶含巖石碎塊，稍粘--粘，稍濕--濕，軟塑--可塑，厚度1.5～8米，一般厚度3～4米。①-2卵石層，骨架顆粒為石英砂巖卵石，粒徑一般10厘米左右，空隙中充填砂粒及粘土，濕--飽和，中密--密實，厚度一般2--3米，主要分布于槽谷中。②坡殘積層(Qdl+el):主要由粉質(zhì)粘土、砂質(zhì)粘土夾碎石、碎質(zhì)粘土組成，主要分布于剝蝕殘丘頂部及斜坡坡面表層，厚約1--3米。骨架顆粒為灰、黃色、灰白色石英砂巖卵石、漂石，空隙中充填圓礫及細(xì)砂。卵石，漂石礫徑10--25厘米，磨圓度好，分選性差。中密--密實，干燥--稍濕。厚約1.0--2.5米，主要分布于殘丘上部。2)白堊系中統(tǒng)正陽組(K2z)①細(xì)砂巖棕紅色、棕黃色長石石英細(xì)砂巖夾含鐵質(zhì)細(xì)砂巖，中--厚層構(gòu)造，砂質(zhì)結(jié)構(gòu)，泥質(zhì)膠結(jié)，膠結(jié)不緊密，屬軟弱--極軟弱巖石。據(jù)區(qū)域地質(zhì)資料，厚度>50米。(3)不良地質(zhì)現(xiàn)象項目區(qū)不良地質(zhì)不發(fā)育，未見大規(guī)模的滑坡、崩塌地質(zhì)災(zāi)害，邊恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告3、水文地質(zhì)條件(1)含(隔)水層組(2)地下水補(bǔ)、徑、排特征區(qū)內(nèi)分布的含水層組主要為沖洪積層①-2及④層淺部基巖裂隙(3)根據(jù)地下水分析資料，本場地地下水對混凝土不具有腐蝕4.2.2市政依托條件華龍半島商住小區(qū)工程由鶴峰縣城區(qū)電網(wǎng)供電，10KV高壓線路恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告由鶴峰縣自來水公司供給，供水管網(wǎng)已經(jīng)接至場址附近，完全可以滿足項目要求。項目區(qū)市政排水設(shè)施完善。該建設(shè)項目的排水方式實行分流式，雨水通過小區(qū)內(nèi)集水溝直接排入城市排水干管；生活污水經(jīng)過處理達(dá)項目地處城區(qū)西南楊柳潭新區(qū)，交通便利，能夠滿足項目建設(shè)的寬帶網(wǎng)已建設(shè)完成，移動通信網(wǎng)絡(luò)已覆蓋全區(qū)，通訊條件極為方便。4.3土地征用情況月17日至2012年2月15日在鶴峰縣國土資源儲備交易中心舉行的國有土地使用權(quán)拍掛牌出讓活動中竟得，出讓期限：商住房70年，批發(fā)零售等商業(yè)用房40年。鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告第五章建設(shè)規(guī)模及建筑設(shè)計5.1建設(shè)規(guī)模擬建商住樓8棟，每棟28層，1-2層為商業(yè)用房，3-28層為商1、項目規(guī)劃用地面積21603.1m2,建筑占地面積為12421m2,總建筑面積150681.1m2,其中：地上建筑面積129078m2,地下建筑面積21603.1m2。2、商業(yè)建筑面積18978m2,居住建筑面積110100m2。3、停車位600個，其中：地上停車位100個，地下停車位5004、居住戶數(shù)800戶。5、建筑高度：83m。6、建筑密度：57.4%;容積率：5.97;7、綠地率25%。5.2.1設(shè)計依據(jù)《民用建筑設(shè)計通則》《建筑設(shè)計防火規(guī)范》恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告《建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》(GB50411-2007)《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》JGJ26-95《建筑樁基設(shè)計規(guī)范》JGJ94—2008《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB50009—2001《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB50068—2001;《建筑玻璃應(yīng)用技術(shù)規(guī)程》(JGJ113-2003,J255-2003)《工程建設(shè)強(qiáng)制性條文》建筑04J801結(jié)構(gòu)04G103《屋面工程質(zhì)量驗收規(guī)范》GB50207-2002建設(shè)單位提供的項目設(shè)計的相關(guān)資料和要求5.2.2設(shè)計理念1、整體協(xié)調(diào)強(qiáng)調(diào)本片區(qū)建設(shè)和管理與城市規(guī)劃的高度統(tǒng)一，以保證本片區(qū)快速健康發(fā)展。加強(qiáng)與周邊區(qū)域的相互促進(jìn)、協(xié)調(diào)發(fā)展。2、以人為本重點體現(xiàn)在住宅套型設(shè)計、建筑戶型，以關(guān)懷人為設(shè)計出發(fā)點。其設(shè)計原則突出住宅功能，而不是簡單地分室；設(shè)計中體現(xiàn)廚房、餐恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告廳與起居室的結(jié)合，以及臥室與衛(wèi)生間、貯藏室的有機(jī)結(jié)合；功能分明"(明廚、明衛(wèi)、明廳)。3、獨具特色建筑設(shè)計在滿足城市規(guī)劃的前提下，設(shè)計出一個符合市場要求，又能為該地區(qū)帶來新的活力，使建設(shè)開發(fā)獲得成功。4、規(guī)劃設(shè)計原則(1)充分考慮城市核心地段的標(biāo)志性，從城市界面著手分析，對空間、體量及城市景觀效果等多方面進(jìn)行綜合考慮；(2)利于節(jié)地，最大限度的使區(qū)內(nèi)的住宅擁有最多、最好的景(3)最大限度的降低較高容積率給地塊居住品質(zhì)所帶來的影響，同時規(guī)劃設(shè)計中注重全新綠化空間的創(chuàng)造。為住戶提供一種自然、清新的居住環(huán)境，從而最大限度的體現(xiàn)對人居環(huán)境的關(guān)懷。(4)根據(jù)當(dāng)?shù)氐臍夂蛱攸c，樹立“以人為本”的服務(wù)概念，為追求休閑空間的自然與開放。5.2.3總平面布局1、根據(jù)地形特點，8棟商住樓房呈“一”字型布置，大樓面向恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告親水走廊。2、雨水排水方式擬采用管道系統(tǒng)排水，排水組織方式為有組織排放。布置，給、排水管線頂部距場區(qū)地平面埋深0.5m;供電管線擬采用地纜溝敷設(shè)方式，地纜溝深0.8m,溝面設(shè)水泥蓋板。護(hù)的具體理念與措施。5.2.4建筑平面設(shè)計城市住宅流行模式為：家庭向小型化發(fā)展，戶規(guī)模以3口之家為環(huán)境質(zhì)量有較大的改善和提高，城市公共交通和私人汽車有一定發(fā)大提高。恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告本建筑地1-2層設(shè)計為商業(yè)店鋪，其具體方案為：一層設(shè)計為商業(yè)模式的單個店鋪，以開敞窨形式激發(fā)地區(qū)活力，實現(xiàn)和周邊區(qū)域的相互促進(jìn)、協(xié)調(diào)發(fā)展：二層為大跨度整層敞開式購物中心。2、住宅戶型設(shè)計根據(jù)華龍半島商住小區(qū)建設(shè)項目區(qū)位環(huán)境和住宅市場需求，在戶型設(shè)計中將充分考慮以下因素：(1)套型面積分配合理：本小區(qū)建設(shè)分為4個戶型，A戶型建筑面積90平方米以下，B戶型建筑面積100平方米以下，C戶型建筑面積120平方米以下，D戶型建筑面積130平方米以下。(2)強(qiáng)調(diào)廳的重要性，本方案戶型中廳的最小面寬為4米，擴(kuò)(3)完善廚房、衛(wèi)生間內(nèi)部功能，提高使用率和舒適性。(4)居室面積指標(biāo)適當(dāng)，大小居室比例合適，嚴(yán)格區(qū)分主臥、恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告5.2.5結(jié)構(gòu)設(shè)計本項目采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。梁板柱等均采用鋼筋混凝土全現(xiàn)澆，填充墻采用加氣砼砌塊。1、鋼筋混凝土基礎(chǔ)：墊層為C10細(xì)石泥凝土，基礎(chǔ)混凝土強(qiáng)度等級選用C25。2、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：現(xiàn)澆鋼筋砼框架柱9.6m標(biāo)高以下C30砼，9.6m標(biāo)高以上框架柱C25砼，其余現(xiàn)澆鋼筋混凝土梁、板、柱、樓梯等結(jié)構(gòu)強(qiáng)度等級為C25。標(biāo)高混凝土構(gòu)件砼強(qiáng)度等級9.600m以下梁、板梯、柱、擋土墻9.600m以上梁、板梯、柱、擋土墻環(huán)境條件構(gòu)件名稱砼強(qiáng)度等級室內(nèi)正常環(huán)境板梁柱室內(nèi)潮濕環(huán)境，非嚴(yán)寒和非寒冷地區(qū)的露天環(huán)境，與無侵蝕性水或土壤直接接觸的板—梁一柱一注：梁柱箍筋和構(gòu)造鋼筋的混凝土保護(hù)層厚度不小于15mm。恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告住宅的室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護(hù)等基本要求符合城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范，按中高檔住宅有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計。本建筑中住宅均只進(jìn)行初裝修，由用戶自行進(jìn)行二次裝修。(1)外墻：天然石材；(2)內(nèi)墻：雙飛粉；(3)頂棚：雙飛粉；(4)地面：普通水泥砂漿地坪；(5)門窗：塑鋼窗中空玻璃；(6)分戶門：復(fù)合防盜門；(7)戶內(nèi)門：用戶自行安裝；(8)廚房設(shè)施：無；(9)衛(wèi)生間設(shè)施：無；(10)陽臺：半封閉式陽臺；(11)其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，不銹鋼扶手。2、商鋪裝修室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護(hù)等基本要求符合城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范，本建筑中商鋪均只進(jìn)行初裝修，由用戶恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告(1)外墻：天然石材；(2)內(nèi)墻：雙飛粉；(3)頂棚：雙飛粉；(4)地面：普通水泥砂漿地坪；(5)門窗：塑鋼窗中空玻璃。第六章公用輔助工程6.1.1設(shè)計依據(jù)《民用建筑設(shè)計通則》GB50352—2005《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》GB50015—2003《室外給水設(shè)計規(guī)范》GB50013—2006《室外排水設(shè)計規(guī)范》GB50014—20066.1.2給水設(shè)計(1)水源本項目供水由鶴峰縣自來水公司直接供水，從市政管網(wǎng)環(huán)狀給水管網(wǎng)接入一根PE300供水管作為大樓的生活給水主管。恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告(2)給水系統(tǒng)設(shè)計大樓三層以下采用市政供水管網(wǎng)直接供水，四層以上采用全自動無壓供水設(shè)備供水。給水干管采用PE300供水管、配水管采用PE100供水管。6.1.3排水設(shè)計本建筑排水實行分流制，雨水和洗滌污水直接排入市政污水管網(wǎng)，糞便污水經(jīng)埋地式化糞池處理后排放。排水方式：一層以上采用重力流排水排除。本建筑排水主要為洗滌污水、衛(wèi)生間糞便污水，排水量取生活給水量的80%計算，最高日排水量約為5000m3/d。洗滌污水和雨水由排水主管收集直接排至院內(nèi)污水主管，衛(wèi)生間糞便污水經(jīng)專用污水管排至埋地式化糞池處理后再排入院內(nèi)污水主管。院內(nèi)污水主管直接接入市政污水管網(wǎng)。6.2.1設(shè)計依據(jù)《民用建筑電器設(shè)計規(guī)范》JGJ/T16—92。6.2.2設(shè)計范圍本報告設(shè)計范圍為本建筑的各個強(qiáng)弱電系統(tǒng)，采用綜合布線系統(tǒng)。所謂綜合布線系統(tǒng)是指按標(biāo)準(zhǔn)的、統(tǒng)一的和簡單的結(jié)構(gòu)化方式編恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電源系統(tǒng)和照明系統(tǒng)等。因此，綜合布線系統(tǒng)是一種標(biāo)準(zhǔn)通用的信息傳輸系統(tǒng)。6.2.3強(qiáng)電設(shè)計需電力增容5288.9KVA。本建筑監(jiān)控室等重要部位，消防、監(jiān)控、電梯、水泵等重要設(shè)備為一級負(fù)荷，其余為三級負(fù)荷。器在一級負(fù)荷內(nèi)互為備用，供電能力能夠滿足項目用電要求。低壓供電線路從變電所引入至大樓配電室。低壓供電采用TN-S系統(tǒng)、樹干式和放射式相結(jié)合，對重要的或用電量大的負(fù)荷采用放射式直接供電，對分散的且非重要的負(fù)荷采用樹干式供電。恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告4、配電線路一級負(fù)荷電力供電線路，干線采用ZR—YJV—0.6/1KV型電纜 (銅芯聚乙烯絕緣聚氯乙烯護(hù)套阻燃電纜，額定電壓0.6-1KV),支線采ZR—BV—0.45/0.75KV型導(dǎo)線(銅芯聚氯乙烯絕緣阻燃電線),均穿鋼管敷設(shè)。一般負(fù)荷選用BV—0.45/0.75KV型導(dǎo)線(銅芯聚氯乙烯絕緣電線),穿阻燃硬塑料管敷設(shè)。5、計量：在配電室設(shè)總計量，各層配電柜上及各戶設(shè)分計量。6、照明：所有房間照明設(shè)計和燈具的選型結(jié)合裝修和使用布置照度不小于200LX,走道、廁所等照度不小于50LX。配電間、機(jī)房等照度不小于20LX。配電室、消防等采用應(yīng)急照明電源，并保證工加一些帶電池的疏散誘導(dǎo)燈和出口指示燈，應(yīng)急時間大于60分鐘。作為疏散照明之用，應(yīng)急時間大于60分鐘。6.2.4弱電設(shè)計1、綜合布線系統(tǒng)恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告采用結(jié)構(gòu)化布線，將上述系統(tǒng)有機(jī)的集成起來。樓宇自控系統(tǒng)中央控制計算機(jī)設(shè)于信息通訊中心，系統(tǒng)采用神經(jīng)元芯片技術(shù)，為集散控制形式，控制對象為變配電、空調(diào)、通風(fēng)、給排水、電梯及公共照明等設(shè)備，采用LONWORKS總線系統(tǒng)。2、消防控制對除衛(wèi)生間外的所有防火分區(qū)實施監(jiān)控。3、電話系統(tǒng)為滿足大量的內(nèi)部通話及數(shù)字通信的需求，設(shè)一套300門的數(shù)字式內(nèi)部交換電話系統(tǒng)，通過交換機(jī)的設(shè)置，配置相應(yīng)的電話機(jī)不同的呼入、呼出權(quán)限，交換機(jī)及配線話務(wù)系統(tǒng)設(shè)于信息通訊中心。4、有線電視系統(tǒng)本項目配置有線電視，節(jié)目信號源來自城市有線電視網(wǎng)。5、計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)為滿足辦公自動化和營業(yè)系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)的需要，本項目設(shè)計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，內(nèi)部采用1000兆ATM局域網(wǎng)方式，對外光纖連接，系統(tǒng)約300個終端。6.3電梯安裝項目設(shè)計安裝16部電梯，時速為1.5m/s。由項目單位通過考察，確定電梯生產(chǎn)廠家，由廠家設(shè)計安裝。電梯承重1050kg,每次載客恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告6.4暖通設(shè)計6.4.1設(shè)計依據(jù)6.4.2設(shè)計參數(shù)夏季空氣調(diào)節(jié)室外計算干球溫度：31.9℃夏季空氣調(diào)節(jié)室外計算濕球溫度：27.9℃冬季最冷月室外計算相對濕度：69%2、室內(nèi)設(shè)計參數(shù)噪聲新風(fēng)量干球溫度℃相對濕度%干球溫度℃相對濕度%恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告室內(nèi)風(fēng)速：冬季<0.2m/s;夏季<0.3m/s。6.4.3設(shè)計內(nèi)容全樓預(yù)留分體空調(diào)安裝位置，由用戶自行安裝。本次方案包括：2、公共衛(wèi)生間、有污染源房間的通風(fēng)排氣系統(tǒng)；3、內(nèi)走道排煙，防煙，防煙樓梯間前室、消防電梯合用前室的加壓送風(fēng)防煙系統(tǒng)。本設(shè)計夏季考慮降溫，冬季考慮供暖。6.4.4空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計本建筑擬采用分體式空調(diào)，把空調(diào)器分成室內(nèi)機(jī)組和室外機(jī)組兩部分，把噪聲比較大的軸流風(fēng)扇、壓縮機(jī)以及冷凝器等安裝在室外機(jī)組內(nèi)。把蒸發(fā)器、毛細(xì)管、控制電器和風(fēng)機(jī)等室內(nèi)可缺少的部分安裝在室內(nèi)機(jī)組中。在設(shè)計統(tǒng)一的分體空調(diào)器室外機(jī)安放擱板時，應(yīng)充分考慮其位置有利于空調(diào)器夏季排放熱量、冬季吸收熱量，并應(yīng)防止對室內(nèi)產(chǎn)生熱污染及噪聲污染。6.5.1設(shè)計依據(jù)《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》GB50057—6.5.2防雷措施本工程為二級防雷建筑物，應(yīng)采取防直擊雷、防雷電波侵入和防恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告雷電感應(yīng)的措施。1、在屋頂上裝設(shè)避雷網(wǎng)，利用建筑物的柱內(nèi)主鋼筋作防雷引下線，利用建筑物基礎(chǔ)鋼筋作防雷接地裝置。2、鋼筋宜綁扎或焊接成電氣通路，并應(yīng)每18—24米采用引下線接地一次。3、因本建筑屬高層建筑，還應(yīng)采取防側(cè)擊和等電位保護(hù)措施。4、建筑物內(nèi)鋼構(gòu)架和鋼筋混凝土的鋼筋應(yīng)互相連接。5、30米及以上部分外墻上的欄桿、門窗等較大的金屬物與防雷裝置應(yīng)相連。6、垂直的金屬管道及類似物應(yīng)在底端與防雷裝置相連?！吨腥A人民共和國消防法》(2008年10月28日修訂)《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》(GB50045—1995(2001版))《智能建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB/T50314—2006《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》(GT350084-2001)恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告6.6.2建筑消防設(shè)計筑設(shè)計防火規(guī)范》(GB50016—2006)按一類高層建筑設(shè)置消防栓箱、消防水管、滅火器及報警器，耐火等級為一級。6.6.3消防給水設(shè)計本建筑室內(nèi)消火栓用水量為30L/S,火災(zāi)延續(xù)時間為2小時，一次滅火用水量為216m3;自動噴淋30L/S,火災(zāi)延續(xù)時間1小時，一次滅火用水量約為108m3;室外消火栓為30L/S,火災(zāi)延續(xù)時間為1小時，一次滅火用水量為108m3。2、消火栓系統(tǒng)(1)每層設(shè)2個消火栓箱，每個消火栓箱內(nèi)設(shè)SN65消火栓，每個消火栓陪襯膠水龍帶，長30米，及19mm水槍，箱體上設(shè)破玻(2)室內(nèi)外消防管道均采用DN100鍍鋅鋼管。室內(nèi)消防管道在6.6.4建筑滅火器的配置危險等級為中危險級。單具滅火器最小配置滅火級別為2A,單位滅恩施上家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告火級別最大保護(hù)面積75m2/A,設(shè)置手提式MF/ABC4型干粉(磷酸銨鹽)滅火器，共設(shè)288具。配電室采用推車式MF/ABC4型干粉(磷酸銨鹽)滅火器。6.7防震抗震6.7.1設(shè)計依據(jù)《中華人民共和國防震減災(zāi)法》(2008年十一屆全國人大會常委會第六次會議修訂);《地震安全性評價管理條例》中華人民共和國國務(wù)院令第323《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》GB50011-2001(2008版)。6.7.2抗震標(biāo)準(zhǔn)場地所處區(qū)域為6度抗震設(shè)防區(qū)域，設(shè)計基本地震加速度值為0.05g,設(shè)計地震分組為第一組。按照《建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》(GB50223—2008)規(guī)定，擬定本建筑地震設(shè)防類別為標(biāo)準(zhǔn)設(shè)防，設(shè)防烈度為6度，設(shè)計地震加速度為0.05g。6.7.3防震措施1、建筑場地應(yīng)根據(jù)地質(zhì)、地形條件和使用要求，因地制宜設(shè)置恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告3、建筑設(shè)計應(yīng)符合抗震概念設(shè)計的要求，不規(guī)則的建筑方案應(yīng)按規(guī)定采取加強(qiáng)措施；特別不規(guī)則的建筑方案應(yīng)進(jìn)行專門研究和論證，采取特別的加強(qiáng)措施；不應(yīng)采用嚴(yán)重不規(guī)則的建筑方案。4、混凝土樓、屋蓋采用現(xiàn)澆混凝土板。5、混凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)件應(yīng)控制截面尺寸和縱向受力鋼筋與箍筋的設(shè)6、建筑及其抗側(cè)力結(jié)構(gòu)的平面布置宜規(guī)則、對稱，并應(yīng)具有良變化，豎向抗側(cè)力構(gòu)件的截面尺寸和材料強(qiáng)度宜自下而上逐漸減小，避免抗側(cè)力結(jié)構(gòu)的側(cè)向剛度和承載力突變。7、附著于樓、屋面結(jié)構(gòu)上的非結(jié)構(gòu)構(gòu)件，以及樓梯間的非承重8、框架結(jié)構(gòu)的圍護(hù)墻和隔墻，應(yīng)考慮其設(shè)置對結(jié)構(gòu)抗震的不利影響，避免不合理設(shè)置而導(dǎo)致主體結(jié)構(gòu)的破壞。9、混凝土結(jié)構(gòu)材料應(yīng)符合下列規(guī)定：1)框架梁、柱、節(jié)點核芯恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告區(qū)混凝土的強(qiáng)度等級不應(yīng)低于C30;構(gòu)造柱、芯柱、圈梁及其它各類構(gòu)件不應(yīng)低于C20。2)縱向受力鋼筋采用普通鋼筋時，鋼筋的抗拉強(qiáng)度實測值與屈服強(qiáng)度實測值的比值不應(yīng)小于1.25;鋼筋的屈服強(qiáng)度實測值與強(qiáng)度標(biāo)準(zhǔn)值的比值不應(yīng)大于1.3;且鋼筋在最大拉力下的總伸長率實測值不應(yīng)小于9%。6.8天然氣6.8.1設(shè)計依據(jù)6.8.2天然氣設(shè)計燃?xì)庥脩糇罡邏毫I(yè)用戶其他商業(yè)用戶居民用戶(中壓進(jìn)戶)居民用戶(低壓進(jìn)戶)1、低壓燃?xì)夤艿缿?yīng)選用熱鍍鋅鋼管(熱浸鍍鋅),其質(zhì)量應(yīng)符合恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《低壓流體輸送用焊接鋼管》GB/T3091的規(guī)定；2、中壓和次高壓燃?xì)夤艿酪诉x用無縫鋼管，其質(zhì)量應(yīng)符合現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《輸送流體用無縫鋼管》GB/T8163的規(guī)定；燃?xì)夤艿赖膲毫π∮诨虻扔?.4MPa時，可選用本款第1)項規(guī)定的焊接鋼管。3、銅管道應(yīng)采用硬釬焊連接，宜采用不低于1.8%的銀(銅一磷基)焊料(低銀銅磷釬料)。銅管接頭和焊接工藝可按現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《銅管接頭》GB/T11618的規(guī)定執(zhí)行。4、鋁塑復(fù)合管的質(zhì)量應(yīng)符合現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《鋁塑復(fù)合壓力管第1部分：鋁管搭接焊式鋁塑管》GB/T18997.1或《鋁塑復(fù)合壓力管第2部分：鋁管對接焊式鋁塑管》GB/T18997.2的規(guī)定。5、鋁塑復(fù)合管安裝時必須對鋁塑復(fù)合管材進(jìn)行防機(jī)械損傷、防(1)環(huán)境溫度不應(yīng)高于60℃;恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告冷地區(qū)輸送濕燃?xì)鈺r陽臺應(yīng)封閉)等便于檢修的非居住房間內(nèi)。當(dāng)確有困難，可從樓梯間引入(高層建筑除外),但應(yīng)采用金屬管道且引入7.1設(shè)計依據(jù)1、《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定》(國發(fā)〔2006〕28號)會第三十次會議修訂);3、《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定》(2006年8月31日);4、國家計委、國家經(jīng)貿(mào)委和建設(shè)部《關(guān)于基本建設(shè)和技術(shù)改造工程項目可行性研究報告增列節(jié)能篇(章)的暫行規(guī)定》(計資源[1992]1959號);5、《公用建筑節(jié)能條例》(中華人民共和國國務(wù)院令第530號)(2008年10月1日實施);恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告6、《公共機(jī)構(gòu)節(jié)能條例》(中華人民共和國國務(wù)院令第531號)(2008年10月1日實施);7、《中國節(jié)能技術(shù)政策大綱》(1996);10、《湖北省固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能評估和審查實施辦法》(鄂發(fā)改環(huán)資[2011]298號。1、按照國家節(jié)能設(shè)計規(guī)范的要求，采用節(jié)能技術(shù)設(shè)計、節(jié)能技術(shù)和節(jié)能材料。2、凡能綜合利用和循環(huán)使用的能源均應(yīng)設(shè)置綜合利用設(shè)施和循環(huán)系統(tǒng)，以提高能源利用率，降低能耗。3、對各種能源消耗均應(yīng)計量并按有關(guān)規(guī)定配置計量器具。7.3資源利用分析本項目除在建設(shè)期所耗用的建筑材料、消防器材、通信器材及水、電、防雷、暖通設(shè)施外，在使用期也沒有經(jīng)濟(jì)意義上的資源利用，只存在的資源優(yōu)化配置。但在使用期間的水、電能耗不可缺少。必須根項目水資源論證管理辦法》等有關(guān)法規(guī)要求，在設(shè)計中充分體現(xiàn)合理利用和節(jié)約能源的方針。按照標(biāo)準(zhǔn)定額規(guī)范設(shè)計，本項目設(shè)計中采用恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告7.4能耗分析7.4.1能耗分布3、天然氣：本項目天然氣消耗為800戶居民生活消7.4.2電耗分析1、生活用能：本項目建成后，居住戶數(shù)800戶，按照平均每戶每天用電15度計算，年總用電量450萬千瓦，折標(biāo)煤1800噸。2、商業(yè)用能：預(yù)計使用16部功率為10KW電梯，平均每天使用時間為10小時，年總用電量57.6萬千瓦，折標(biāo)煤230噸。3、其他用能：按照總耗能0.5%計算，年總用電量2400千瓦，7.4.3水耗分析3計算，年耗水量239616m3,折標(biāo)煤57.9噸標(biāo)煤。恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告7.4.4天然氣分析天用天然氣0.2m3計算，年耗量59904m3,77.8噸標(biāo)煤。7.4.5總能耗7.5節(jié)能措施7.5.1建筑節(jié)能設(shè)計7.5.2電氣節(jié)能設(shè)計上。恩施上家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告數(shù)建議取值：按國務(wù)院2007年5月通知要求，夏季最高限值26℃,冬季20℃,相對溫度40—60%。7.5.3節(jié)水措施量。恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告家有關(guān)的排放標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)。5、國務(wù)院第253號令《建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)管理條例》;6、《湖北省環(huán)境保護(hù)條例》(1997年省八屆人大常委會第31次8.1.2技術(shù)導(dǎo)則1、HJ/T2.1～93《環(huán)境影響評價技術(shù)導(dǎo)則總綱》;2、HJ/T2.2～93《環(huán)境影響評價技術(shù)導(dǎo)則大氣環(huán)境》;3、HJ/T2.3～93《環(huán)境影響評價技術(shù)導(dǎo)則水環(huán)境》;4、HJ/T2.4～1995《環(huán)境影響評價技術(shù)導(dǎo)則聲環(huán)境》;5、HJ/T19～1997《環(huán)境影響評價技術(shù)導(dǎo)則-非污染生態(tài)影響》;8.2主要污染源分析該項目在施工過程中，機(jī)械設(shè)備噪音及施工中粉塵或泥土對周圍恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告環(huán)境會造成一定的污染；項目投入運(yùn)營后，主要污染源如下：1、固體垃圾：主要來源于公共場所客人的廢棄物和加工間、食堂烹飪等過程中產(chǎn)生的廢物。2、廢水：主要是沐浴和衛(wèi)生間廢水及各類操作間的洗滌廢水，均為生活污水。3、廢氣：食品加工中產(chǎn)生的油煙、水蒸汽、爐灶燃燒煤氣、燃油設(shè)備排放的有害氣體和汽車排放的尾氣，其主要成份為CO、NO2、SO2、鉛塵、烴類等有害氣體。4、噪聲：主要來自于汽車運(yùn)行、空調(diào)系統(tǒng)、設(shè)備間機(jī)器運(yùn)轉(zhuǎn)發(fā)8.3環(huán)境保護(hù)措施8.3.1地表水環(huán)境防治措施(1)對于施工機(jī)械、運(yùn)輸車輛沖洗廢水、施工生產(chǎn)廢水采取沉淀、隔油處理措施。(2)施工人員的糞便污水修建臨時化糞池處理。(3)各類廢水嚴(yán)禁不經(jīng)處理直接排放。(4)施工期廢水經(jīng)過沉淀池預(yù)處理后排入城市污水管網(wǎng)。2、營運(yùn)期項目設(shè)計采用雨水、污水分流排放系統(tǒng)，以減少污水的總排放量。恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告污水經(jīng)管網(wǎng)集中并初級處理后可就近排入市政污水系統(tǒng)。8.3.2環(huán)境空氣污染防治措施1、施工期施工人員的辦公生活區(qū)應(yīng)盡量安排在施工粉塵作業(yè)點和生活爐不是很大。2、營運(yùn)期8.3.3噪聲污染防治措施恩施上家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告合理的施工平面布置和作業(yè)時調(diào)整來減少噪聲對施工人員的影響。8.3.4固體廢棄物處置措施1、施工期工棄碴應(yīng)盡可能用于鋪路、回填及綜合利用，使碴場占地面積減小。隨著工程的完工，應(yīng)及時清理現(xiàn)場，平整土地及綠化。2、營運(yùn)期8.3.5室內(nèi)廢氣的處理的廢氣可考慮自然通風(fēng)和機(jī)械排風(fēng)結(jié)合的方式。8.3.6電磁污染的處理影響通訊、電腦的運(yùn)行，對污染源應(yīng)進(jìn)行屏蔽處理。8.4水土保持措施8.4.1工程開挖前水土保持措施恩施上家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告算開挖外運(yùn)土石方量將達(dá)到80萬立米，本項目約占2/3以上，開挖將形成泥沙堆積，在雨季不可避免的會發(fā)生土壤侵蝕，產(chǎn)生泥沙流失，并可能對工程及城市防洪造成威脅。需在開挖前，采取截、排水措施、攔擋措施防止降雨對坡面的沖刷造成流失。1、開挖前，在其周邊布置好排水措施；2、開挖過程中嚴(yán)格控制邊坡，避免開挖面上崩塌；3、施工過程中要求盡量做到挖運(yùn)平衡，減少臨時堆放，并及時將棄土運(yùn)送到城建部門指定的場所傾倒，要特別防止阻塞河道形成次生災(zāi)害。8.4.2工程開挖后水土保持措施基礎(chǔ)開挖、施工用地臨時堆放的建筑用土、石等材料受雨水的沖刷而產(chǎn)生以及施工結(jié)束后大量裸露地表，受雨水的沖刷而產(chǎn)生，因此重點應(yīng)在堆放前做好預(yù)防工作，結(jié)束后作好植被恢復(fù)工作。1、施工過程中應(yīng)減少土石方臨時堆放，開挖的土石方不能利用的應(yīng)盡量及時運(yùn)到指定位置；2、在施工用地臨時堆放材料的周邊布置臨時攔擋；3、施工結(jié)束后清理剩余材料和建筑垃圾，轉(zhuǎn)運(yùn)到指定位置；4、對可綠化區(qū)域布設(shè)植物措施。恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告第九章勞動保護(hù)與安全衛(wèi)生9.1設(shè)計依據(jù)(國家勞動部[1998]48號)9.2勞動保護(hù)措施2、根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，對特殊工種(如電工)配備所必須的勞老保險。位。恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告9.3安全生產(chǎn)1、防觸電：建筑物的電纜進(jìn)線處均應(yīng)可靠的重復(fù)接地，電報設(shè)2、繼電保護(hù)：變配電所進(jìn)線開關(guān)柜采用反時限電流保護(hù)，變壓器出線柜采用過電流過載保護(hù)和溫控保護(hù)。3、防雷：當(dāng)?shù)蛪壕€路電纜理地時，在入戶端應(yīng)將電纜金屬外皮置相連。低壓配電系統(tǒng)接地形式為TN-S制，由變電室引出專用PE線，與N線嚴(yán)格分開，所有正常不帶電的金屬構(gòu)架等均應(yīng)與PE線作良好的電器連接。PE線干線沿電纜溝和橋架敷設(shè)。重復(fù)接地與防雷接地及弱電系統(tǒng)接地共用接地板，綜合接地電阻不大于1歐姆。4、電壓：檢修照明電壓不高于12伏，以確保檢修人員不致發(fā)生恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告5、組織機(jī)構(gòu)：設(shè)立安全管理部門和安全管理群眾組織，設(shè)立專職工的職業(yè)病防護(hù)及衛(wèi)生保健。安全部門定期對職工進(jìn)行安全教育，6、安全機(jī)制：業(yè)主和施工企業(yè)、監(jiān)理人員、項目管理部門要樹嚴(yán)格按照國家勞動部(1998)48號《關(guān)于生產(chǎn)建設(shè)項目工程項目職業(yè)安全衛(wèi)生監(jiān)察的暫行規(guī)定》的規(guī)范進(jìn)行職業(yè)安全衛(wèi)生工程設(shè)計，以防為主，從根本上保障工人的安全與健康。2、對于產(chǎn)生廢氣、灰塵的地方，在設(shè)計中均應(yīng)考慮通風(fēng)除塵措恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告3、加強(qiáng)綠化、凈化空氣、美化環(huán)境。4、在營運(yùn)期，加強(qiáng)室內(nèi)及周邊的環(huán)境衛(wèi)生管理，做到院內(nèi)潔凈、美觀，符合國家衛(wèi)生環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)。第十章組織管理、招標(biāo)及實施進(jìn)度10.1項目組織管理1、實行項目法人責(zé)任制，由項目法人承擔(dān)項目的一切社會、經(jīng)濟(jì)、市場風(fēng)險。2、強(qiáng)化管理：項目在各級政府和主管部門的領(lǐng)導(dǎo)下，明確職責(zé)，統(tǒng)一協(xié)調(diào)，實行宏觀指導(dǎo)，微觀監(jiān)督，有序建設(shè)。3、項目管理制度：(1)工程實行招標(biāo)制；(2)項目法人責(zé)任制；(3)工程監(jiān)理制；(4)合同管理制。4、選擇信譽(yù)好，管理水平高，技術(shù)力量強(qiáng)，機(jī)械設(shè)備齊全，工程質(zhì)量有的建筑施工單位進(jìn)行公開招標(biāo)，引入競爭機(jī)制，確保工程合格率和優(yōu)良率，并能在計劃工期內(nèi)完成施工的企業(yè)。恩施上家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告5、指定工程技術(shù)人員，現(xiàn)場處理日常事務(wù)，抓安全、抓管理、務(wù)。6、嚴(yán)格資金管理：資金是項目順利實施的保證，因此，必須全10.2招標(biāo)管理察設(shè)計、施工、監(jiān)理、設(shè)備材料采購實行招標(biāo)。10.2.1編制依據(jù)3、《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》國務(wù)院第279號令4、《實施工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)督規(guī)定》建設(shè)部第21號令恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告5、《工程建設(shè)項目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》國家發(fā)展和計劃委員會第3號令6、《工程建設(shè)項目可行性研究報告增加招標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn)招標(biāo)事項暫行規(guī)定》國家發(fā)展和計劃委員會第9號令7、《湖北省招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》(湖北省人民政府令第306號)10.2.2招標(biāo)范圍1、勘察設(shè)計招標(biāo)范圍：本項目的勘察設(shè)計招標(biāo)實行全部招標(biāo)2、施工招標(biāo)范圍：本項目的施工招標(biāo)實行全部招標(biāo)。3、監(jiān)理招標(biāo)范圍：本項目監(jiān)理招標(biāo)實行全部招標(biāo)。4、重要設(shè)備、材料采購招標(biāo)范圍：本項目所有重要設(shè)備、材料采購實行全部招標(biāo)方式確定供應(yīng)商。10.2.3招標(biāo)組織形式本項目招標(biāo)組織形式擬采用委托招標(biāo)形式，由項目業(yè)主單位成立項目辦公室，委托有相應(yīng)資質(zhì)的招標(biāo)投標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)代理工作，并由招投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)監(jiān)督，確保項目招標(biāo)工作順利實施。10.2.4招標(biāo)方式根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》的有關(guān)規(guī)定，本項目招標(biāo)方式擬采用公開招標(biāo)方式。通過在招投標(biāo)代理機(jī)構(gòu)發(fā)布招標(biāo)公告，在全國范圍內(nèi)擇優(yōu)確定勘察設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位及重要設(shè)備、材料供應(yīng)商。恩施土家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告本項目招標(biāo)工作將嚴(yán)格執(zhí)行《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》和省、州所屬招投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)的建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)工作程序流程。具體流程如下：1、獲取相關(guān)批文：2、招標(biāo)備案；3、招標(biāo)文件的編制；4、發(fā)布招標(biāo)公告；5、投標(biāo)單位資格預(yù)審；6、開招標(biāo)會，發(fā)布招標(biāo)文件；7、踏勘現(xiàn)場；8、招標(biāo)答疑會；10評標(biāo)；12、發(fā)中標(biāo)通知書。招標(biāo)范圍招標(biāo)形式招標(biāo)方式不采用備注恩施上家族苗族自治州工程咨詢公司鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)招標(biāo)公開招標(biāo)邀請招標(biāo)招標(biāo)勘察設(shè)計√√√建筑工程√√√安裝工程√√√工程監(jiān)理√√√設(shè)備材料采購√√√自主決策根據(jù)項目建設(shè)方案研究并提出項目建設(shè)工期和實施進(jìn)度方案，以便科學(xué)組織實施過程中各階段的工作，按工程進(jìn)度安排投資，確保項目按期建成并投入使用，發(fā)揮投資效益。10.3.1項目實施計劃建設(shè)工期一般是指擬建項目永久性工程開工之日，到項目全面建成投產(chǎn)或交付使用所需要的全部時間，建設(shè)工期主要包括土建施工、設(shè)備采購與安裝、生產(chǎn)準(zhǔn)備、設(shè)備調(diào)式、聯(lián)合運(yùn)轉(zhuǎn)、交付使用等階段。根據(jù)國家建設(shè)部《關(guān)于