內江東興老街老仿古商業(yè)街商業(yè)地產項目策劃報告

新城里的老街商業(yè)傳播文明

工程定位營銷籌劃報告角度營銷中國●內江●東興【東興老街】老街運作的總體思考：城市、開展、文明城市的老街因在廣義上所代表的歷史與傳統(tǒng)文化，往往被視作城市的財富。但殘酷的現(xiàn)實是：大多數(shù)老街，因年份而陳舊落后，卻并無真正硬件形式上文化價值，在新的時代已然成為開展的桎梏，從而淪為城市進程的淘汰品。缺乏造血能力的保存和復古并不能使老街繁榮復興，只是延緩它的死亡。因此，老街開發(fā)的核心不在于老街本身，而在于時代的需求。讓歷史、文化與傳統(tǒng)演變?yōu)橐环N精神符號，演變?yōu)檫m合時代生活的軟件，為老街賦予：新生活，新載體，新功能，讓歷史、文化與傳統(tǒng)從一種形式變?yōu)橐环N情懷與精神，融入鮮活的生活與現(xiàn)代的商業(yè)文明。從石庫門新天地，到798，從錦里，到寬窄巷子……緊隨時代脈動，商業(yè)傳播文明，這，才是老街真正的新生！壹\【東興老街】目標定位老街歷史東興老街由于年久失修，功能不齊，存在較為嚴重的平安隱患。為傳承城市文脈，消除平安隱患，內江市、區(qū)兩級政府決定對東興老街實施改造。老街現(xiàn)狀老街未來27畝明清風格建筑群：低層商業(yè)+聯(lián)排院墅+小高層住宅【東興老街】定位的歷史溯源古代：水路要道商貿口岸，繁華街市?，F(xiàn)代：具有歷史老街特征的低端商住混合街區(qū)。那么，在政府導向，企業(yè)斥資大力打造的東興老街——集商業(yè)、居住為一體的27畝明清風格商住集群，未來目標該如何定位？誰來決定未來？效益社會效益+經濟效益土地特質2產品打造3政府導向1市場需求4純市場化運作工程，效益最大化是定位與操作的終極目標。本工程作為市政府重點工程，不僅要取得經濟效益，更要獲得社會效益，對于商業(yè)而言，社會效益與經濟效益更是相輔相成。對本工程而言，在充分了解土地特質精細化打造產品的背景下，最終要與政府的導向和市場的需求所吻合。政府導向弘揚保存老街文化，將東興老街打造為內江新八景之一，成為東興區(qū)新城建設開展的樣板與示范，打造內江文化建筑地標，彰顯城市人文特色。土地特質古代商貿繁華口岸，百年歷史積淀，現(xiàn)代東興區(qū)新城橋頭堡。產品打造尊重老街歷史風骨，以明清風格建筑集群打造內江前所未有的高品質文化地標。4、市場需求內江本地常年的低水平開發(fā)，讓真正的高端市場需求長期被壓抑，尤其是中高端商業(yè)的匱乏和散布，讓內江的商業(yè)品質長期落后甚至低于同級別二級城市，高端市場的空白為本工程不大的體量相對提供了巨大的市場需求。要素分析工程目標定位內江的寬窄巷子城市高端生活風氣聚場未來的[東興老街]它就是市政府重點工程，內江的城市會客廳！它就是大千故里當代的建筑地標、文化名片！它就是承載歷史文明延續(xù)傳統(tǒng)文化的新載體！它就是改變內江人高端生活方式的風氣聚場！我們要做一個

高風格、有文化、有質感、立體型

高端人群長期扎堆、中端人群經常光臨

老百姓樂于游玩的

城市品位與風格的風氣聚場。

打造一幅當代優(yōu)雅版的清明上河圖！貳\【東興老街】功能定位工程功能定位工程物業(yè)所提供的高端生活根本功能：高端商業(yè)+高端居住〔親地院墅+空中院館〕作為今后的城市高端生活風氣聚場，城市會客廳.主要取決于工程的商業(yè)功能。我們對工程商業(yè)功能定位有如下原那么：1、滿足物業(yè)形態(tài)的可適性。2、滿足工程定位目標的可實現(xiàn)性。3、滿足后期運營的合理性、成長性。商業(yè)形態(tài)經營業(yè)態(tài)面積情況租金價格備注獨棟別墅型商業(yè)酒吧、咖啡廳、西餐300㎡—400㎡60元/㎡錦江區(qū)政府統(tǒng)一招商2、九眼橋商業(yè)形態(tài)經營業(yè)態(tài)面積情況租金價格備注獨棟商業(yè)、底層商業(yè)酒吧一條街120㎡—400㎡60元/㎡—140元/㎡由業(yè)主自行轉讓出租3、錦里商業(yè)形態(tài)經營業(yè)態(tài)面積情況租金價格備注聯(lián)排歷史文化商業(yè)街特色文物專賣、飾品、服飾、酒吧、小吃等10㎡—500㎡外部臨武侯祠街旁底商100—130元/㎡。錦里內文化街180—200元/㎡左右鋪位已滿無轉租鋪面。4、耍都商業(yè)形態(tài)經營業(yè)態(tài)面積情況租金價格3層樓，特色古典式商業(yè)鋪面酒吧、咖啡、會所、餐飲200㎡—500㎡1樓120-140元/㎡左右，2樓90-120元/㎡左右，3樓40元/㎡-70元/㎡5、寬窄巷子商業(yè)形態(tài)經營業(yè)態(tài)面積情況租金價格備注獨立商業(yè)合院酒吧、咖啡、餐飲、文化、藝術、休閑300—1000㎡200元/㎡.大面積的中庭院落可作為商業(yè)面積使用1、香格里拉后門成都仿古商業(yè)業(yè)態(tài)參照參照成都成功的仿古商業(yè)的成功案例可以發(fā)現(xiàn)：此類商業(yè)都是以休閑為核心業(yè)態(tài)，無論是餐飲、娛樂、零售都被冠以了濃郁的休閑氣質。內江與成都文化一脈貫穿，追求閑情逸致是具有文化特征商業(yè)的核心氣場。而最終根據其不同的品質定位形成在客戶檔次上的差異。在區(qū)位差異不大的情況下，品質最高的商業(yè)也相應獲得了最高的租金回報。根據本工程的目標定位思路，結合寬窄巷子等文化商業(yè)典范的業(yè)態(tài)設置。我們認為：如同寬窄巷子一樣，老街原有的民俗和傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)應當成為休閑的背景、場所的氣質，消費的點綴，而不是主題。老街應當成為站在傳統(tǒng)的背景下，體驗當代商業(yè)文明、國際時尚、生活方式的消費平臺。商業(yè)的主題應當是：以休閑為核心的，符合現(xiàn)代需求、具有時尚氣質與文化特色的餐飲、娛樂，休閑商業(yè)。工程商業(yè)功能定位內江首席高端餐飲文化休閑商業(yè)街【東興老街】內江高端人群餐飲、休閑、交際的優(yōu)雅平臺。大、中型品牌餐飲：3—4個〔3000平方米〕中型休閑茶樓：2—3個〔1500平米〕集中大中型知名高端品牌餐飲、休閑茶樓、高端會所，填補內江高端交際平臺空白，滿足內江精英階層高端餐飲、休閑、交際需求。功能規(guī)劃【東興老街】內江小資的美食新天地，都市新銳的休閑舞臺世界美食休閑娛樂街：1500平方米打造內江首個集西餐、料理、韓國燒烤等世界各國美食，酒吧、咖啡為一體的世界美食休閑娛樂街，構筑青年精英的玩樂新天地。功能規(guī)劃【東興老街】——內江新八景內江人的市內旅游勝地，歷史文化商業(yè)名片文藝民俗店鋪街：500平方米連綿的明清建筑群落本身就是一道歷史文化的風景，而內部的民俗手工藝坊、書畫院，外鄉(xiāng)特色小吃更會將大千故里的歷史人文與外鄉(xiāng)傳統(tǒng)在充滿品位的商業(yè)坊間傳承。功能規(guī)劃【東興老街】內江接軌國際潮流的窗口，展示外鄉(xiāng)文化的T臺功能規(guī)劃工程商業(yè)功能布局還遷區(qū)域：1層及局部2層由還遷業(yè)主自主經營，設置為三級業(yè)態(tài)入口處設置為一級業(yè)態(tài)，以二級業(yè)態(tài)延伸至中心區(qū)域。示范業(yè)態(tài)在中央區(qū)域設置，成為內江高端發(fā)布展示的窗口二三級業(yè)態(tài)可交叉靈活布局在主入口與中心區(qū)域分別設置一級業(yè)態(tài)兩家品牌主力店。叁\【東興老街】營銷推廣【東興老街】整體營銷理念首席占位式營銷！城市高端生活風氣聚場——內江的寬窄巷子【東興老街】商業(yè)：政府重點工程，內江歷史首個歷史文化建筑集群商業(yè)締造高端商業(yè)平臺，創(chuàng)造高端商業(yè)高回報財富體系住宅：城市核心區(qū)極度稀缺之作：內江首個高端文化居住產品產品特質提煉商業(yè)率先啟動宣傳招商，蓄勢銷售。低層院館銷售首發(fā)，迅速回收局部現(xiàn)金流。高層住宅后發(fā)入市，充分實現(xiàn)溢價?！緰|興老街】整體營銷節(jié)奏高端工程的操作，需要高端資源的匹配。高端住宅主要是取決于硬件品質，而高端商業(yè)不僅取決于硬件品質，更取決于對高端資源的整合和利用。對于本工程，商業(yè)運作的成功不僅是工程成功的關鍵，更是城市舊城改造戰(zhàn)略，城市文化名片打造，商業(yè)傳播文明的關鍵！本工程作為市政府重點工程，由于建設規(guī)模較小，總銷售額也較低，卻承擔著巨大的城市責任和社會效益。因此，本工程要想成功操作，不僅取決于自身品質的打造，還要充分整合各種商業(yè)、品牌資源，尤其是需要政府資源及其政府所擁有的公共資源的支撐，才能真正實現(xiàn)既定目標定位?！緰|興老街】操作思考運作要點：線上策略：媒體整合〔以主流核心媒體與高端媒體結合為主導〕核心攻擊點：官方平臺權威報道取得長期高空宣傳效果12月1日起，以政府名義在?內江日報?開啟周論專欄——“老街視點〞以官方新聞角度主題報道，提升東興老街的城市知名度，美譽度和未來的價值。線上為輔，高空轟炸，線下為主，落地造勢線下策略：政府資源運用+高端資源引入+USP活動【農貿市場】操作思考本案紅線外〔除臨江面〕所有老舊建筑的臨本案面做外立面改造，風格同本案。紅圈所框定范圍的道路兩側植被、人行道鋪裝做全面改造，風格同本案，兩處入口主要用于施工入口。臨江面入口臺地處設置大型形象看板，高度不低于15米，寬度以擋住后面工地面為準，可起到大型廣告牌作用。督請政府改造片區(qū)形象第一步、虛擬招商根據工程商業(yè)功能定位確定工程每一物業(yè)的意向型商家及其備選?！旧虡I(yè)銷售建議】第二步、定向招商根據虛擬招商成果請招商團隊進行針對性招商。對住宅進行單獨命名，強化住宅尊貴品質。【住宅銷售建議】高層住宅建議案名：東興老街【隱廬】低層院館對每一幢以一個文化主題進行單獨命名，強調其稀缺價值和尊貴性。階段一形象導入期老街整體形象推出配合開工典禮政府活動引導〔2021春節(jié)活動〕呈現(xiàn)要求售樓中心選址臨江路地下車庫入口處完成車庫入口臨江路1，2號樓平臺，梯步臺階等形象工程2021年春節(jié)完成老街臨江路入口處牌坊形成工程形象，新八景遠觀效果呈現(xiàn)營銷推廣推盤節(jié)奏階段二招商啟動期低層院館蓄水獲得商家核心店的引入，并協(xié)助盡快開業(yè)配合臨江路形象工程完成臨江路1，2號樓啟動正式旗艦店招商，1，2號樓商業(yè)可優(yōu)先進入運營階段配合完成1，2號樓燈光工程

階段三商業(yè)蓄水及低層院館銷售期工程推進工程南端開始，建筑工程，景觀逐棟的同步推進老街實景逐步慢慢的呈現(xiàn)院落產品，運用準現(xiàn)房模式銷售樣板房營造私家宅院感受階段四商業(yè)銷售及高層蓄水期工程知名度及商業(yè)氣場成形，推出高層住宅現(xiàn)場公關活動配合，正式拉開老街營運實現(xiàn)剩余商業(yè)增值最后進入農貿市場銷售

內容序號工作名稱、內容工期開始時間完成時間責任部門工程類1拆遷完成102011/1/52011/1/15開發(fā)公司2周邊改造完成302010/12/162011/1/15開發(fā)公司3報規(guī)完成302010/12/42011/1/3設計院、開發(fā)公司4報建完成552011/1/42011/2/28設計院、開發(fā)公司5土方開挖302011/2/212011/3/23施工單位、開發(fā)公司6正負零902011/3/232011/6/21施工單位、開發(fā)公司現(xiàn)場及售樓部前期形象1圍墻打圍102011/1/152011/1/25開發(fā)公司工程部2圍墻廣告設計52011/1/152011/1/20營銷公司；廣告公司設計；開發(fā)公司確定3圍墻包裝制作52011/1/252011/1/30營銷公司；廣告制作公司4售樓部裝修設計302010/12/132011/1/12營銷公司、開發(fā)公司5臨時售樓部的修建、裝修、裝飾、布置602011/2/212011/4/22營銷公司、開發(fā)公司6正式售樓部的修建、裝修、裝飾、布置（據銷售情況定）602011/6/212011/8/20營銷公司、開發(fā)公司營銷推廣準備1營銷推廣方案302010/12/162011/1/15營銷公司，開發(fā)公司確定2營銷費用預算編制、確定302010/12/162011/1/15營銷公司，開發(fā)公司確定3招商方案、手冊302011/2/212011/3/23招商公司，開發(fā)公司確定4招商執(zhí)行

2011/3/23

營銷公司，招商公司5模型沙盤制作1：區(qū)域502011/3/32011/4/22營銷公司、模型公司6模型沙盤制作2：項目銷售單體、戶型模型502011/3/32011/4/22營銷公司、模型公司7樓書、戶型單頁設計252011/3/152011/4/9營銷公司、廣告公司8樓書、戶型單頁印刷102011/4/92011/4/19營銷公司、印刷公司【東興老街】工程運行工作時間表銷售準備1項目銷售方案制定及檢驗602011/4/222011/6/21營銷公司銷售部2銷售人員組建202011/3/32011/3/23營銷公司銷售部3銷售手冊102011/3/232011/4/2營銷公司銷售部、策劃部4銷售人員培訓202011/4/22011/4/22營銷公司銷售部、策劃部5辦公用品的到位72011/4/222011/4/29營銷公司銷售部、辦公室6服裝302011/3/232011/4/22營銷公司銷售部、辦公室7銷售資料設計（認購書等）302011/4/22011/5/2營銷公司銷售部、策劃