房地產(chǎn)市場研究 -當(dāng)前周期各檔次板塊的量價抗跌性研判

導(dǎo)語梳理了12個典型城市、2980個細(xì)分板塊、99679個住宅小區(qū)的一二手房量價走勢，以此探析當(dāng)前周期下不同類型板塊之間的抗跌能力。◎文/馬千里、邱娟研究視點2021年下半年以來，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了近20年時間最長、幅度最大的量價調(diào)整，為探析近年來不同地段房價的發(fā)展趨勢和市場表現(xiàn)，本文基于研究中心的保值力研究成果，梳理了12個典型城市、2980個細(xì)分板塊、99679個住宅小區(qū)的一二手房量價走勢，以此探析當(dāng)前周期下不同類型板塊之間的抗跌能力。并進(jìn)一步探究各類板塊新房市場的發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢特征，為地方層面的“穩(wěn)市場”和“控增量”發(fā)展目標(biāo)提供相關(guān)參考。本文要點如下：1.2024年房價抗跌板塊流速占比僅18%，房價跌幅超過20%的板塊占比達(dá)25%。對比2021年定基房價水平來看，有14%的板塊的房價跌幅小于5%，這些板塊一二手房交易量占比約為18%。2.房價抗跌板塊的新房流速更加穩(wěn)定，反彈期表現(xiàn)也更為搶眼。在2022年三季度、2023年二季度、2023年年末、2024年二季度的四次流速反彈周期中，抗跌板塊的成交規(guī)?；厣顬槊黠@，并且在2024年之前的三輪反彈周期中，抗跌板塊的流速均回到了基期的80%以上。3.剛需類地段中，房價抗跌板塊的流量穩(wěn)定性更為突出。對于房價適中的剛需流量板塊而言，典型如北京沙河（中關(guān)村）、杭州臨平老城（生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園）、南京鐵心橋（軟件園區(qū)）等，由于目標(biāo)客戶范圍較大，再加之二手房價格的穩(wěn)定，使得購房者信心較強(qiáng)，板塊內(nèi)新房流速持續(xù)向好，當(dāng)前流速均較2021年月均交易量增長超過100%。4.“高端+抗跌”板塊受消費者認(rèn)可，2024年平均開盤去化率高達(dá)八成。當(dāng)板塊兼具“高端”和“抗跌”兩個特征時，開盤去化率呈現(xiàn)出了“一騎絕塵”優(yōu)勢，2024年該類板塊項目的平均開盤去化率高達(dá)81%，遠(yuǎn)高于其他各類板塊不到四成的均值。5.抗跌板塊市占率低位、上升空間可期，建議優(yōu)化城市供給結(jié)構(gòu)促信心回升。就各城市房價跌幅最小的前10%板塊來看，平均市場份額只有10%左右，仍有較大的上升空間。讓抗跌板塊占據(jù)更大的市場份額，不僅有利于加快城市的平均去化速度，相比那些大幅度打折去化的項目而言，也更有利于提振市場信心。6.行業(yè)低流速下板塊供需關(guān)系脆弱，抗跌板塊仍應(yīng)審慎供地、保障庫存規(guī)模穩(wěn)定。尤其對于月均流速較小的優(yōu)質(zhì)板塊，如西安浐灞商務(wù)板塊、天津臨海新城片區(qū)、深圳紅樹灣板塊等，新增200套庫存房源，即會造成消化周期增加4個月以上。在加快供給節(jié)奏方面，仍應(yīng)適度“提速”，避免短期內(nèi)積壓過多庫存房源，挫傷需求側(cè)的信心恢復(fù)。01近三年全國房價下跌超一成典型城市僅14%板塊房價抗跌(略)近兩年來，受宏觀環(huán)境、經(jīng)濟(jì)周期等多重因素的影響，新房市場持續(xù)承壓，二手房價格也延續(xù)相對低位。基于國家統(tǒng)計局發(fā)布的70城數(shù)據(jù)可見，二手房房價降幅較新房更為顯著。不過，考慮到市場分化，各板塊房產(chǎn)價格也呈現(xiàn)不同地走勢。基于CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，典型城市仍有14%板塊房價是比較抗跌的，2024年前9月這些抗跌板塊成交金額占1、新房價格受供求結(jié)構(gòu)、限價等影響較大，二手房價走勢更貼合實際動向（略）2、2024年抗跌類板塊流速占比不足二成，抗跌板塊成交金額TOP3均位于上海02高端板塊房價抗跌性更強(qiáng)西安此類板塊房價逆市上漲自2021年以后，大部分城市的房價即進(jìn)入了震蕩下行通道，從各類板塊的價格動向來看，剛需類板塊房價跌幅更大，高端板塊的房價相對更為堅挺。并且在2022年年中的保交樓，以及2023年上半年的短暫反彈周期中，高端板塊的房價領(lǐng)漲表現(xiàn)也更為搶眼，上海、西安兩地的高端板塊表現(xiàn)尤為搶眼。對比2021年的房價水平來看，廣州、西安、重慶的高端板塊則表現(xiàn)出了更強(qiáng)的抗跌性。1、近年反彈周期均為高端板塊房價領(lǐng)漲，2024年剛需板塊加速下跌為探析不同板塊的房價發(fā)展趨勢，研究中心以12個典型城市的2980個板塊為樣本，根據(jù)各板塊二手房掛牌價格，將板塊分為剛需、改善、高端三類（以全市中位數(shù)的1倍、1.8倍為分隔點）。根據(jù)掛牌參考價的相對變化幅度，測算各類板塊的房價發(fā)展趨測算過程中發(fā)現(xiàn)，剛需、改善房價高點都出現(xiàn)在2021年，故以2021年為基期，計算了2020年1月以來各類板塊的房價發(fā)展指數(shù)。分板塊類型來看，高端板塊房價最為堅挺，2023年末房價仍高于2021年，直至2024年才真正進(jìn)入下跌通道，跌幅為各類板塊中最小，2024年三季度末高端板塊房價定基指數(shù)為96，僅較2021年下跌了4%。即便與2022年年中的高點相比，高端板塊房價降幅也僅為8%，仍是各類板塊中最低。改善類板塊跌幅居中，在房價的反彈周期中，與剛需類板塊房價指數(shù)相近，但是在房價的持續(xù)下跌階段中，改善類板塊跌幅均小于剛需。2024年三季度末改善板塊房價定基指數(shù)為88.2，較2021年下跌了11.8%。剛需類板塊跌幅最大，房價抗跌性明顯弱于與改善、高端板塊，且2024年以來與改善板塊差距明顯拉大，2024年三季度末剛需板塊房價定基指數(shù)為84.2，較2021年下跌15.8%。自2024年1月份以來，剛需板塊的房價定基指數(shù)已經(jīng)連續(xù)9個月低于改善類板塊超過3個百分點，在2024年三季度末，二者的差距達(dá)到4.0個百分點。2、高端板塊較2021年降幅僅4%，京滬穗深鎬此類板塊抗跌能力最強(qiáng)（略）3、北京、深圳改善板塊房價最為堅挺，二線城市中西安抗跌性表現(xiàn)突出（略）4、武漢、南京剛需板塊領(lǐng)跌，一線城市剛需板塊平均跌幅亦超過10%（略）5、一線城市抗跌板塊市占率更高，南京無一板塊房價降幅低于5%03房價抗跌板塊的新房流速更加穩(wěn)定反彈期表現(xiàn)也更為搶眼追溯新房交易規(guī)模發(fā)展趨勢，2024年三季度，典型城市流速僅為2021年平均的四成，諸如南京、武漢、重慶等城市的交易量跌幅均在七成左右或更高。從細(xì)分板塊來看，房價抗跌性更強(qiáng)的板塊，其流速曲線的下降更為平緩，并且在剛需類板塊中，這一差異更為顯著。1、四輪成交量反彈期抗跌板塊均表現(xiàn)突出，近一年領(lǐng)跌板塊流量愈加低迷按板塊房價的定基指數(shù)劃分，縱觀2021年以來各類板塊的新房流速變化情況，可見在2022年三季度、2023年二季度、2023年年末、2024年二季度的四次流速反彈周期中，抗跌板塊的成交規(guī)模回升均最為明顯，并且在2024年之前的三輪反彈周期中，抗跌板塊（房價定基指數(shù)跌幅低于5%）的流速均回到了基期的80%以上。典型如西安奧體中心板塊，當(dāng)前新房均價1.7萬元/平方米左右，消化周期常年維持在10個月以下，板塊房價也持續(xù)穩(wěn)定，2021年以來的月度板塊房價定基指數(shù)均維持在85以上，2024年三季度末房價僅較2021年下降4%。2023年四季度西安奧體中心板塊月均新房成交套數(shù)達(dá)到951套，較2021年月均流速持平，諸如鼎誠御峰里、西派璟悅、西派麟悅等項目均取得了七成以上的開盤去化率。在更為堅挺的房價支撐下，這些板塊往往擁有著更好的發(fā)展預(yù)期，去化壓力也相對較輕，因此在歷次市場反彈周期中，也往往能夠取得更為明顯的交易量回升。再加之當(dāng)前中央部委“嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”的政策導(dǎo)向，新房市場發(fā)展也會更加偏向于這些房價指標(biāo)維穩(wěn)的優(yōu)質(zhì)板塊。其新房成交規(guī)模也有望先一步企穩(wěn)。至于房價領(lǐng)跌板塊方面，（房價定基指數(shù)跌幅高于30%），不僅歷次反彈周期中新房交易規(guī)模的回升幅度均為最小，并且2024年以來，與其他各類板塊的差距進(jìn)一步拉大。至2024年三季度，領(lǐng)跌板塊新房流速較2021年下跌70%,為各類板塊降幅最大。典型如南京江北核心區(qū)，近三年以來大量項目房價從4萬+的單價，驟降至3萬元/平方米以下。作為國家級新區(qū)的核心板塊，板塊發(fā)展定位高、且原為大片荒地或低效使用土地，土地收儲成本極低，在前期出讓了大量土地，導(dǎo)致板塊廣義庫存規(guī)模高企。在新房市場熱度處于高位的2019-2021年，江核不斷涌現(xiàn)的“板塊地王”和新盤開盤，持續(xù)刺激著板塊的房價和成交量上行，超前透支了板塊的住房需求和價格上漲空間，因此在2022年以來的市場調(diào)整期中，江核出現(xiàn)了斷崖式的量價齊跌。在2021年，江核板塊月均新房成交近800套，是全市流量最大的板塊，但2024年三季度新房交易流速則只有80套左右，僅為2021年的十分之一。2、剛需類地段中：抗跌板塊交易量降幅最小，優(yōu)質(zhì)郊區(qū)板塊表現(xiàn)突出（略）3、杭州剛需抗跌板塊流速最為穩(wěn)定，交易量較2021年降幅不足一成（略）4、改善類地段中：抗跌板塊流速穩(wěn)定性不再突出，供給不足制約板塊流量（略）5、領(lǐng)跌高改板塊交易量大幅收縮，合肥、南京尤為典型（略）04當(dāng)前房價領(lǐng)跌板塊普遍庫存承壓高端抗跌板塊多去化無憂進(jìn)一步聯(lián)系到新房市場現(xiàn)狀來看，二手房價格的穩(wěn)定與否，代表著購房者對于板塊的信心，房價抗跌性更強(qiáng)的板塊，其新房市場大多能夠取得更加穩(wěn)健的表現(xiàn)。2024年北京、上海、杭州等地高端板塊稀缺項目的優(yōu)秀表現(xiàn)，即印證了這一點。另一方面，對于部分本身板塊客源相對充沛、且發(fā)展前景較佳的剛需板塊而言，堅挺的二手房價格，隨著優(yōu)質(zhì)項目的入市，提升板塊產(chǎn)品質(zhì)量上限的同時，也保障著板塊流速穩(wěn)定。并且這一現(xiàn)象在一線城市更為常見，2024年以來北京昌平沙河板塊、上海寶山西城板塊、深圳龍崗布吉板塊新房交易量同比均有所上升。1、房價抗跌板塊成交同比跌幅更小，供給不足導(dǎo)致部分板塊表現(xiàn)不佳（略）2、房價領(lǐng)跌板塊庫存壓力更大，此類剛需板塊消化周期超33個月結(jié)合去化壓力表現(xiàn)來看，房價領(lǐng)跌的板塊庫存壓力更大。房價較2021年降幅大于30%的板塊，平均消化周期達(dá)到了30個月以上，而抗跌板塊（跌幅小于5%）的平均消化周期則僅有15個月，尚在合理可控范圍之內(nèi)。分板塊類型來看，剛需板塊去化壓力明顯更大，改善和高端板塊相對稍好。但即便如此，對于房價降幅大于30%的改善板塊而言，其平均消化周期也達(dá)到了28個月，此類剛需板塊的消化周期更是接近33個月。按住建部和國土資源部控庫存的相關(guān)意見來看，已處于需要減少和控制土地出讓規(guī)模的范疇。高端板塊方面，整體來看房價降幅、消化周期均優(yōu)于剛需和改善類板塊。僅房價降幅在5%-10%的板塊消化周期較高，達(dá)到了2年以上，明顯高于同類的剛需和改善板塊。主要原因是高端板塊的這一分類中，存在著較多的“不急賣”項目，如廣州天河區(qū)的金融城板塊、深圳南山區(qū)的高新板塊等均是如此。以廣州金融城板塊為例，板塊近四成庫存來自于天河·江源半島，該項目的近800套房源自2010年即已領(lǐng)取銷許，2010年成交均價2萬元/平方米左右，2024年成交均價8萬元/平方米左右，項目年交易量大多在10-30套之間，至今仍有380套待售。去除此類項目對庫存指標(biāo)的“注水”后，房價降幅在5%-10%的高端板塊平均消化周期約為14個月，仍優(yōu)于剛需和改善類板塊。結(jié)合近期中央部委“嚴(yán)控增量”的調(diào)控意見來看，基于大多數(shù)房價驟降的板塊所面臨的超高去化壓力，未來較長一段均將面臨新增供地規(guī)模驟降的境況；而那些消化周期超過36個月的高流量板塊，同樣應(yīng)停止供地以恢復(fù)供求關(guān)系，如廣州增城的朱村街道，武漢漢南的紗帽板塊等均是如此。在沒有新盤刺激板塊熱度的情況之下，這些板塊若要走出庫存泥淖，一方面需要進(jìn)一步調(diào)整新房售價，使得房價與房產(chǎn)的使用價值相當(dāng)或更低；另一方面也適當(dāng)調(diào)整新出讓或已出讓地塊的相關(guān)控規(guī)，打造更具有競爭力的產(chǎn)品上市銷售。3、高端抗跌板塊受消費者認(rèn)可，2024年平均開盤去化率高達(dá)八成在不分板塊檔次的視角下，抗跌板塊并沒有呈現(xiàn)出明顯的去化率優(yōu)勢。2024年，房價較2021年跌幅在5%以內(nèi)的板塊平均開盤去化率為36%，與房價跌幅在5%-10%的板塊相比并沒有拉開明顯差距，甚至相比跌幅在10-20%的板塊來看，開盤去化率優(yōu)勢也不顯著。但是分板塊檔次來看，當(dāng)板塊兼具“高端”和“抗跌”兩個特征時，開盤去化率呈現(xiàn)出了“一騎絕塵”優(yōu)勢，2024年該類板塊項目的平均開盤去化率高達(dá)81%，遠(yuǎn)高于其他各類板塊。至于房價降幅大于30%的剛需、改善類板塊，2024年開盤去化率分別只有4%和11%，其去化率意料之中的處于低位。如上海崇明島、北京大興龐各莊、武漢漢陽黃金口等遠(yuǎn)郊剛需板塊的新房項目，板塊房價的大幅下跌，進(jìn)一步削減了城區(qū)客戶的外溢置業(yè)需求，即便2024年開盤去化率均不及10%。如北京六環(huán)外的龐各莊某項目，2024年3月各戶型推盤價格較2023年售價下調(diào)一成，價格營銷可謂誠意滿滿，但開盤去化率仍不從抗跌高端板塊的具體項目表現(xiàn)來看，在單次推盤量較大的典型項目中，絕大多數(shù)項目的開盤去化率均高于70%,且均為各城市的頂豪類項目，上海、北京、深圳此類新盤的推案價格均在13萬元/平方米以上，天津小白樓的信達(dá)房價也高達(dá)7.6萬元/平方米。這些頂豪項目的客群，面向著全國乃至國際的高收入群體，在資產(chǎn)投資渠道稀缺的經(jīng)濟(jì)背景之下，作為中國一線城市核心板塊不可復(fù)制的不動產(chǎn)，“供不應(yīng)求”的開盤場景仍在這些項目持續(xù)上演。典型如上海黃浦區(qū)豫園板塊的融創(chuàng)外灘壹號院二期和徐匯區(qū)龍華板塊的中海領(lǐng)邸，每平方米房價分別高達(dá)17萬元和14萬元，2024年均是2次開盤2次當(dāng)不過也有少數(shù)抗跌高端板塊的開盤去化表現(xiàn)相對一般，如武漢二七濱江，雖然板塊整體去化壓力不高，目前仍在18個月以內(nèi)，但受制于城市整體去化表現(xiàn)的低迷，2024年某加推項目的開盤去化率僅有一成左右，明顯低于其他城市的同類項目。該項目售價4.6萬元/平方米左右，與周邊二手房大致持平。受制于武漢房價的大幅下跌，2023年以來武漢高端項目推案節(jié)奏明顯放緩，以二七濱江為例，2024年至今供應(yīng)套數(shù)尚不足400套，而在2018、2019、2021、2022四年間，二七濱江的新房供應(yīng)均在1500套以上。受供應(yīng)端收窄影響，2024年前三季度武漢4萬元以上新房交易量同比下跌超過50%。4、抗跌板塊新房市場表現(xiàn)更佳，北京、杭州、南京等尤為突出（略）05總結(jié)：抗跌板塊反彈潛力較強(qiáng)建議適度加快供應(yīng)、助力穩(wěn)從規(guī)模視角來看，2024年在各類板塊之中，抗跌板塊的流速占比尚不到二成，大多數(shù)房產(chǎn)交易仍來自于房價明顯下跌板塊，需求側(cè)情緒的持續(xù)低迷也在情理之中。就地方主管部門角度，為穩(wěn)定需求側(cè)信心，建議在供給側(cè)做出更多有效舉措，如穩(wěn)定領(lǐng)跌板塊房價、減緩房價下跌板塊、適度增加抗跌板塊土地供給份額、加快適銷高品質(zhì)住宅的上1、房價抗跌促板塊新房交易穩(wěn)定，高流量剛需板塊尤為明顯（略）2、2024年10月領(lǐng)跌板塊成交亦大幅反彈，但流速較2021年降幅仍達(dá)43%2024年10月，得益于行業(yè)的大量利好政策刺激，典型城市新房交易量大幅回升。對比2024年前三季度交易量看，各類板塊交易量均大幅回升。房價跌幅大于30%的領(lǐng)跌板塊，交易量增加了86%，但是對比2021-2023年交易量可見，這更多的還是由于2024年前三季度基期數(shù)值過低的緣故。譬如廣州增城的石灘板塊，2024年10月新房成交140套，較前三季度月均增長了133%，但是相比2021年月均350套的交易量來看，流速降幅仍高達(dá)60%，2024年10月消化周期仍高達(dá)36個月。房價降幅在20%-30%之間的板塊，年內(nèi)交易量回升幅度最大，較2024年前三季度月均流量增長了110%，在經(jīng)過了三年的房價調(diào)整后，不少板塊的房價已經(jīng)基本達(dá)到了自住型購房者的心理價位，再加之最新的政策面刺激，10月份交易量大幅提升。典型如天津空港經(jīng)濟(jì)區(qū)，2024年10月新房成交370套，較年內(nèi)月均流速增長110%，較2021年月均交易量增幅也超過100%，板塊內(nèi)四代宅項目綠城桂月雲(yún)翠持續(xù)熱銷，10月份單盤交易107套，連續(xù)兩個月備案成交金額超過2億元。房價降幅在5-10%之間板塊，10月交易規(guī)模變動表現(xiàn)最佳，流速已經(jīng)回到2021年的高點。不僅較年內(nèi)均值增幅超過九成，較2022-2023年增幅超過四成，相比2021年高點的降幅也僅有4%。不過交易量的大幅反彈，也基本兌現(xiàn)了此類板塊的整體上升空間，除非個別板塊發(fā)展預(yù)期出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)變，未來交易量進(jìn)一步上行的難度較大。而房價跌幅在5%以內(nèi)的抗跌板塊，交易量仍有進(jìn)一步上升的空間。對比2024年前三季度月均來看，這些板塊流速僅上升了57%，為各類板塊中最小。固然，這一方面是由于此類板塊基期數(shù)值較高的緣故，但更多的還是受制于供給端的不足，諸如上海嘉定新城、南翔、深圳寶安新安、杭州新天地、西安草灘、田家灣等，消化周期指標(biāo)均相對健康，但2024年10月交易量較2021年月均降幅仍超過50%，板塊內(nèi)有效新增供應(yīng)不足，大大制約了這些板塊的去化速度。3、抗跌板塊市占率低位、上升空間可期，建議優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)促信心回升考慮到各城市房價漲跌幅差異較大，就各城市房價跌幅最小的前10%板塊來看，除合肥、西安之外，各城市價格最穩(wěn)定板塊并沒有在市場份額上形成明顯優(yōu)勢，平均市場份額仍然只有10%左右。在目前各城市交易量較2021年平均下降過半的背景之下，這些優(yōu)質(zhì)抗跌板塊的市場份額仍有較大的上升空間。讓抗跌板塊占據(jù)更大的市場份額，不僅有利于加快城市的平均去化速度，相比那些大幅度打折去化的項目而言，也更有利于提振市場信心。典型如武漢、蘇州等房價跌幅較大的城市，對于房價穩(wěn)定、且?guī)齑嬷笜?biāo)相對健康的板塊，可適當(dāng)加大這些板塊的新增供應(yīng)規(guī)模，如蘇州獨墅湖、婁江創(chuàng)新城，武漢二七濱江等均是如此。譬如武漢二七濱江目前消化周期在18個月左右，2024年前三季度供應(yīng)套數(shù)尚不足400套，而在2018、2019、2021、2022四年間，二七濱江的新房供應(yīng)均在1500套以上。受供應(yīng)端收窄影響，2024年前三季度武漢二七濱江僅成交新房410套，僅為上年同期的四成。建議地方政府可增加城市優(yōu)質(zhì)板塊的市場占有率，促進(jìn)需求側(cè)預(yù)期的轉(zhuǎn)好。一方面加強(qiáng)房價抗跌