六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)

六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告六枝特區(qū)國(guó)土資源局貴州仁和行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估有限公司二0一四年十二月六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告 3 3 5 6 7 9 第二章六枝特區(qū)概況 17 21 25第三章土地還原利率的確定 26 26 26第四章縣城均質(zhì)地域的劃分 28 28 44 46第五章鄉(xiāng)鎮(zhèn)類別的劃分與歸并 47 47 第六章六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)編制 66 第七章宗地地價(jià)修正體系及基準(zhǔn)地價(jià)圖的編制 84 第八章主要技術(shù)成果及成果應(yīng)用建議 90 六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告一、基準(zhǔn)地價(jià)的理論、原則和依據(jù)益和價(jià)格的最主要因素。土地區(qū)位差異給土地使用者帶來(lái)不同的土地收益，是評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)的主要理論基礎(chǔ)。同一行業(yè)或同一土地利用方式，由于土地位置優(yōu)劣的差異，能給直接利用土地的使用者帶來(lái)不同的超額利潤(rùn)。超額利潤(rùn)的大小，決定了土地所有者收取地租的標(biāo)準(zhǔn)，也決定了使用者支付地租的能力大小或土地購(gòu)買者愿意支付地價(jià)購(gòu)買預(yù)期收益的土地區(qū)位是城市內(nèi)土地條件和社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)之間相互聯(lián)系和相互作用在空間位置上的反映。影響土地區(qū)位優(yōu)劣的因素主要有商業(yè)服務(wù)業(yè)的2、各行業(yè)對(duì)土地質(zhì)量要求不同是形成不同行業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的基城鎮(zhèn)內(nèi)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)按其自身的運(yùn)行特點(diǎn)，對(duì)土地質(zhì)量要求有所不同，不同的空間分布規(guī)律。城鎮(zhèn)中的任何行業(yè)，只要是城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)必不可少的，依據(jù)土地利用的邊際效益原則，都應(yīng)在城市的不同區(qū)域中，找到其最佳區(qū)位所在，支付使用土地的地租或地價(jià)。因而不同行業(yè)用地的基使不同的土地利用類型分布大體合理、結(jié)構(gòu)基本穩(wěn)定，評(píng)估出的基準(zhǔn)地價(jià)也相對(duì)穩(wěn)定。然而城市的發(fā)展，必將造成土地集約度增加或城鎮(zhèn)的擴(kuò)大，過(guò)去合理的土地利用類型，現(xiàn)在不一定合理。隨著土地利用類型的調(diào)整，評(píng)估的基準(zhǔn)地價(jià)也在不斷變化之中。因此，現(xiàn)實(shí)評(píng)估的基準(zhǔn)地價(jià)六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告地市場(chǎng)中的直接反映：收益高低直接決定了地價(jià)高低，因而測(cè)算土地收1、預(yù)期收益原則：對(duì)土地市場(chǎng)現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)、政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及政策規(guī)定對(duì)土地市場(chǎng)的影響進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)，預(yù)測(cè)土地現(xiàn)在以至未來(lái)能2、最有效使用原則：土地具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來(lái)不同的收益量，且土地權(quán)利人都期望從其所占有的土地上3、替代原則：土地價(jià)格水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價(jià)格所決定，可由最了解市場(chǎng)行情的買賣者按市場(chǎng)案例相互比較后決定，可4、供求原則：土地價(jià)格由需求與供給的相互關(guān)系而定，由于土地具有地理位置的固定性、不增性、個(gè)別性等自然特性、使價(jià)格獨(dú)占性較5、注重實(shí)際現(xiàn)勢(shì)性原則：以實(shí)際數(shù)據(jù)測(cè)算的結(jié)果為準(zhǔn)，以比較、修正數(shù)據(jù)為輔；以現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)交易資料測(cè)算結(jié)果為準(zhǔn)，其它測(cè)算結(jié)果作為6、重點(diǎn)區(qū)域原則：當(dāng)某一區(qū)域的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件發(fā)生重大變化，引政策、法規(guī)等因素的影響，在確定地價(jià)時(shí)，要根據(jù)城鎮(zhèn)實(shí)際，結(jié)合一定六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告二、基準(zhǔn)地價(jià)編制的原因和要求國(guó)土資源部《關(guān)于整頓和規(guī)范土地市場(chǎng)秩序的通知》(國(guó)土資發(fā)部門要依照法律規(guī)定，建立和及時(shí)更新基準(zhǔn)地價(jià)?；鶞?zhǔn)地價(jià)原則上每三年更新一次，并根據(jù)市場(chǎng)變化，適時(shí)進(jìn)行調(diào)整?；鶞?zhǔn)地價(jià)的基本內(nèi)容要獲貴州省人民政府正式批復(fù)，全區(qū)特別是中心城區(qū)今后的開(kāi)發(fā)建設(shè)和統(tǒng)籌發(fā)展將迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇，這一新形勢(shì)要求必須編制新的基準(zhǔn)地價(jià)體中心城區(qū)近年來(lái)高速發(fā)展的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，極大地改善了全區(qū)特別是區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施條件和土地條件，打破了原有均質(zhì)地域界限，改六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告變了城市內(nèi)部布局。同時(shí)，隨著全區(qū)城鎮(zhèn)化建設(shè)的不斷推進(jìn)和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌現(xiàn)行的基準(zhǔn)地價(jià)成果存在很多需要完善的地方，包括：基準(zhǔn)地價(jià)的未覆蓋特區(qū)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)；中心城區(qū)土地級(jí)別的劃分已經(jīng)不能反映區(qū)內(nèi)的土地質(zhì)量差異；基準(zhǔn)地價(jià)不能客觀反映區(qū)內(nèi)的地價(jià)水平；基準(zhǔn)地價(jià)成果圖路二是土地交易需要與市場(chǎng)相適應(yīng)的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；三是核定劃撥土地使用權(quán)三、基準(zhǔn)地價(jià)的任務(wù)本次基準(zhǔn)地價(jià)工作的任務(wù)是依據(jù)均質(zhì)地域劃分和基準(zhǔn)地價(jià)編制的技術(shù)路線，在劃定均質(zhì)地域的基礎(chǔ)上采用收集到的土地房屋租金、房地產(chǎn)交易等地價(jià)樣點(diǎn)資料重新測(cè)算新的基準(zhǔn)地價(jià)。同時(shí)，分析地價(jià)影響因素與地價(jià)的關(guān)系，建立基準(zhǔn)地價(jià)及其影響因素之間的相關(guān)關(guān)系，編制出基準(zhǔn)地價(jià)在不同因素條件下修正為宗地地價(jià)的修正系數(shù)體系，形成一套完?yáng)|到小屯上、楱子坡；南到魚塘坡、龍家半坡、戛石；西到劉家灣包括除縣城平寨鎮(zhèn)之外的郎岱鎮(zhèn)、巖腳鎮(zhèn)、木崗鎮(zhèn)、大用鎮(zhèn)、新窯鄉(xiāng)、落別鄉(xiāng)、折溪鄉(xiāng)、牛場(chǎng)鄉(xiāng)、新場(chǎng)鄉(xiāng)、中寨鄉(xiāng)、墮卻鄉(xiāng)、箐口鄉(xiāng)、灑志鄉(xiāng)、毛口鄉(xiāng)、龍場(chǎng)鄉(xiāng)、新華鄉(xiāng)、梭嘎鄉(xiāng)、隴腳鄉(xiāng)等十八個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府所六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告術(shù)方案》為基礎(chǔ)，并結(jié)合六枝特區(qū)土地市場(chǎng)特點(diǎn)，確定在土地利用分類住宅、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用途的土地，因此在基準(zhǔn)地價(jià)編制工作中確定了以上三之間的相關(guān)關(guān)系，編制出商服、住宅、工礦倉(cāng)儲(chǔ)三種用途基準(zhǔn)地價(jià)在不同因素條件下修正為宗地地價(jià)的修正系數(shù)體系，建立基于基準(zhǔn)地價(jià)的宗四、現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)簡(jiǎn)介及本次基準(zhǔn)地價(jià)工作的組織東到小屯上、楱子坡；南到魚塘坡、龍家半坡、戛石；西到劉家灣/六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告率為2，市政基礎(chǔ)設(shè)施配套程度Ⅰ級(jí)至II級(jí)土地范圍內(nèi)至少達(dá)到“五通級(jí)、Ⅳ級(jí)土地范圍至少達(dá)到“四通一平”（場(chǎng)地外通水、通電、通路、工業(yè)用地：包括工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、市政公用設(shè)施、交通運(yùn)輸業(yè)用地，土土地范圍內(nèi)至少達(dá)到“四通一平”（場(chǎng)地外通水、通電、通路、通訊，II注:①郎岱鎮(zhèn)的I級(jí)土地包括勝利路、朝陽(yáng)路、解放路和晴新路等較為繁華路段的臨街區(qū)域,②巖腳鎮(zhèn)的I級(jí)土地包括和平街、新華路、發(fā)展街等較為繁華路段的臨街宗地,其余為六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告率為2.0，市政基礎(chǔ)設(shè)施配套程度達(dá)到“三通一平”（場(chǎng)地外通水、通本次六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)編制工作由六枝特區(qū)國(guó)土資源局組織實(shí)施，技術(shù)工作委托貴州仁和行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估有限公司承擔(dān)。為更好地完成本次五、基準(zhǔn)地價(jià)編制技術(shù)路線六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告地價(jià)編制工作的技術(shù)路線為：劃分均質(zhì)地域、劃分鄉(xiāng)鎮(zhèn)類別→測(cè)算基準(zhǔn)劃分均質(zhì)地域：從影響土地質(zhì)量的自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等條件入手，建立土地質(zhì)量影響因素因子體系，綜合評(píng)定各因素因子對(duì)土地質(zhì)量的作用強(qiáng)度和空間變化，界定不同區(qū)位、不同地段土地質(zhì)量的差異，充分考資料采用剩余法、收益還原法、成本逼近法等多種方法，分別測(cè)算各級(jí)途土地的空間分布特性，分析影響宗地地價(jià)的因素，編制宗地地價(jià)區(qū)域本次均質(zhì)地域劃分采用多因素加權(quán)評(píng)價(jià)法為主，市場(chǎng)交易地價(jià)資料并結(jié)合結(jié)合六枝特區(qū)實(shí)際特點(diǎn)，確定經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和自然條件能體現(xiàn)土地六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告采用總分頻率曲線法，對(duì)總分值作頻率統(tǒng)計(jì)，繪制頻率直方圖，取頻率圖中總分值分段數(shù)目突變處作為均質(zhì)地域的分值界限，劃分各級(jí)均質(zhì)地對(duì)均質(zhì)地域界限進(jìn)行調(diào)整，最終劃分各級(jí)均質(zhì)地域并繪制均質(zhì)六枝特區(qū)縣城均質(zhì)地域劃分技術(shù)路線圖六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告六枝特區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)分類技術(shù)路線圖基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算是在均質(zhì)地域劃分和鄉(xiāng)鎮(zhèn)分類的基礎(chǔ)上利用符合要求的樣點(diǎn)資料和當(dāng)?shù)卣鞯?、稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)采用剩余法、收益還原法、成本逼近法等多種方法分別測(cè)算商服、住宅、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地的的基準(zhǔn)地價(jià)（見(jiàn)技利用指標(biāo)模型測(cè)算無(wú)樣點(diǎn)及樣點(diǎn)數(shù)不足均質(zhì)地域的各用六枝特區(qū)縣城基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算技術(shù)路線圖六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告六枝特區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算技術(shù)路線圖根據(jù)地價(jià)的空間變化規(guī)律和均質(zhì)地域平均作用分與基準(zhǔn)地價(jià)的關(guān)系建立土地價(jià)格與土地均質(zhì)地域指標(biāo)模型，最后利用該模型測(cè)算該均質(zhì)地域區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)修正體系是指利用替代原理，建立基準(zhǔn)地價(jià)、宗地地價(jià)及其影響因素之間的相關(guān)關(guān)系，編制出基準(zhǔn)地價(jià)在不同因素條件下修正為宗地地價(jià)的系數(shù)體系，以便能在宗地條件調(diào)查的基礎(chǔ)上，按對(duì)應(yīng)的修正六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告?zhèn)€別因素修正系數(shù)的編制主要是基于樣點(diǎn)調(diào)查、數(shù)理統(tǒng)計(jì)和比較分析的基礎(chǔ)上對(duì)各因素不同條件下的地價(jià)水平進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，計(jì)算各因素包括容積率修正、年期修正、交易日期修正、商服用地臨街深度修容積率修正系數(shù)編制主要綜合基準(zhǔn)地價(jià)、房屋重置成本和容積率與建筑面積關(guān)系進(jìn)行綜合測(cè)算而得。本次基準(zhǔn)地價(jià)修正體系編制中只考慮,,N——剩余使用年期通過(guò)對(duì)收集到的臨街商服用地樣點(diǎn)資料的分析，采用平均深度百分六、基準(zhǔn)地價(jià)相關(guān)資料資料收集、整理基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估是根據(jù)已有的地價(jià)、地租及土地收益資料，綜合評(píng)估六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告各區(qū)域分用途的平均價(jià)格，所收集的資料真實(shí)性和準(zhǔn)確性直接影響基準(zhǔn)資料調(diào)查是土地估價(jià)的重要一環(huán)，在資料調(diào)查前必須有周密細(xì)致的計(jì)劃，其中包括調(diào)查的范圍、類型、方法、人員和組織等。科學(xué)合理的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中所需收集的資料大多是通過(guò)填寫相應(yīng)調(diào)查表格的方式收集，因此在開(kāi)始資料調(diào)查前要根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的需要和當(dāng)?shù)赝恋卮舜位鶞?zhǔn)地價(jià)編制工作中所需收集的資料包括：基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施基本情況調(diào)查表、商品房出售價(jià)格調(diào)查表、以地?fù)Q房資料調(diào)查表、聯(lián)合建房資料調(diào)查表、土地聯(lián)營(yíng)入股資料調(diào)查表、房屋出租金調(diào)查表、單幢房屋買賣價(jià)格調(diào)查表、土地使用權(quán)出租租金調(diào)查表、土地調(diào)查人員的技能掌握與運(yùn)用是保證樣本調(diào)查質(zhì)量的關(guān)鍵。因此，在大范圍調(diào)查前，對(duì)參加調(diào)查的工作人員進(jìn)行專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，使其掌握樣本調(diào)查與土地估價(jià)的思路與方法，切實(shí)理解調(diào)查表格內(nèi)每一項(xiàng)內(nèi)容的含義與填寫方法，同時(shí)結(jié)合實(shí)地調(diào)查實(shí)習(xí)，確保其掌握調(diào)查方法和對(duì)表中為保證樣本分布的廣泛性和代表性以及便于分配工作量和不同調(diào)查人員之間的工作銜接，在資料收集前必須劃分調(diào)查區(qū)。調(diào)查區(qū)應(yīng)根據(jù)土地市場(chǎng)狀況、土地用途、交通狀況、土地利用強(qiáng)度與限制、基礎(chǔ)設(shè)施狀本次基準(zhǔn)地價(jià)資料收集主要由六枝特區(qū)國(guó)土資源局負(fù)責(zé)，收集各評(píng)資料收集分為普遍調(diào)查、重點(diǎn)調(diào)查、抽樣調(diào)查、典型調(diào)查等多種形六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告式，按調(diào)查方法又分為表格調(diào)查、實(shí)地調(diào)查等，此次采用上述幾種方法②在地價(jià)樣點(diǎn)資料收集中可收集近三年的樣點(diǎn)資料，但要在備注欄③在地價(jià)樣點(diǎn)資料收集中注意樣點(diǎn)的建筑面積或使用面積要調(diào)查準(zhǔn)④在外業(yè)資料的收集過(guò)程中遇到的特殊問(wèn)題六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告第二章六枝特區(qū)概況一、地理位置六枝特區(qū)地處云貴高原向黔中丘原過(guò)度地帶。地處東經(jīng)105°07′—105°43′、北緯25°58′—26°33′之間。特區(qū)位于貴州省西部，是“江南煤都”六盤水市的東大門，古夜郎腹地，系“三線建設(shè)”時(shí)期由原“六枝特區(qū)”與“郎岱縣”合并而成，距省會(huì)貴陽(yáng)172公里，距六六枝特區(qū)地勢(shì)西高東低，自西向東逐級(jí)下降。絕大部分地六枝特區(qū)屬于亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候，四季氣候溫和，冬晴則暖、夏三、交通區(qū)位條件六枝特區(qū)地處黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)和畢水興經(jīng)濟(jì)區(qū)結(jié)合部，是六盤水市融入路，貴（陽(yáng)）煙（堆山）公路、水（城）黃（果樹）高等級(jí)公路以及六（枝）納（雍）公路貫穿全區(qū)，六枝至鎮(zhèn)寧高速公路正在即將在今年竣工通車，六枝至六盤水高速公路即將開(kāi)工建設(shè)，納雍經(jīng)六枝至晴隆高速六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告公路已列入國(guó)家高速網(wǎng)。從昆明發(fā)往全國(guó)各地的各次列車均在六枝站?？俊，F(xiàn)在特區(qū)已成為貴州西部重要的物資集散地和交通樞紐。特區(qū)交通四、社會(huì)經(jīng)濟(jì)六枝特區(qū)改革開(kāi)放以來(lái)特別是國(guó)家實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略以來(lái)，始終堅(jiān)持通過(guò)發(fā)展解決前進(jìn)中的問(wèn)題。經(jīng)濟(jì)實(shí)力連年上臺(tái)階，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)國(guó)家農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)縣、商品糧基地縣、重點(diǎn)產(chǎn)煤縣、基層農(nóng)技改革與建設(shè)示范縣、農(nóng)產(chǎn)品加工創(chuàng)業(yè)基地縣，省茶產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)縣、優(yōu)質(zhì)肉豬基地縣、地道中藥材種植基地縣、科技扶貧種草養(yǎng)羊項(xiàng)目縣、財(cái)政支農(nóng)資五、城市規(guī)劃在特區(qū)范圍編制城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，規(guī)劃范圍六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告鄉(xiāng)、新華鄉(xiāng)、毛口鄉(xiāng)、龍場(chǎng)鄉(xiāng)、中寨鄉(xiāng)、落別鄉(xiāng)、灑志鄉(xiāng)、隴腳鄉(xiāng)、折中心城區(qū)由平寨和木崗兩個(gè)片區(qū)組成，簡(jiǎn)稱一城兩區(qū)。規(guī)劃范圍為六枝特區(qū)中心城區(qū)的城市規(guī)劃區(qū)包括平寨鎮(zhèn)、大用鎮(zhèn)、木崗鎮(zhèn)和新黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)和西部經(jīng)濟(jì)帶連接區(qū)的主要增長(zhǎng)極，黔中水利樞紐工程的生態(tài)保育地，六盤水市的東大門、副中心城市，以煤炭開(kāi)發(fā)、循環(huán)經(jīng)濟(jì)新型產(chǎn)業(yè)、礦山機(jī)械裝備制造業(yè)以及現(xiàn)代醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)為主，是銜接六六枝特區(qū)中心城區(qū)是六枝特區(qū)的經(jīng)濟(jì)、政治、文化和交通中心，以礦山機(jī)械制造業(yè)、醫(yī)藥、重化工業(yè)為主，生態(tài)良好、宜居的地區(qū)性中心業(yè)得到全面發(fā)展，主要社會(huì)人文指標(biāo)達(dá)到全國(guó)平均水平。教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、失業(yè)等社會(huì)保障體系日趨完善，城鄉(xiāng)差距進(jìn)一步縮小，社會(huì)就業(yè)更加充分，社會(huì)文化得到長(zhǎng)足發(fā)展，公共服務(wù)事業(yè)完備，文明程度和現(xiàn)活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》(GB5749—85)要求。城市污水處理率、城市生活垃以巖腳鎮(zhèn)為中心和支撐點(diǎn)，以新場(chǎng)的黑塘煤化工產(chǎn)業(yè)、巖腳老卜底電廠、巖腳煤化工等為載體，以資源儲(chǔ)備為基礎(chǔ)、各個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)通過(guò)資源優(yōu)勢(shì)協(xié)同發(fā)展煤化工的配套產(chǎn)業(yè)，打造六盤水市循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)和產(chǎn)業(yè)聚依托梭嘎生態(tài)博物館和長(zhǎng)角苗民俗村，充分挖掘北部旅游資源，發(fā)展三岔河、龍場(chǎng)河等水利庫(kù)區(qū)旅游，壯大旅游經(jīng)濟(jì)，建成極具特色的民族生態(tài)旅游區(qū)。同時(shí)延伸六枝北線旅游，與織金西線旅游連成完整、閉以水鎮(zhèn)高速、102省道為主軸，以中心城區(qū)為核心，包括中心城區(qū)涵蓋的平寨鎮(zhèn)、大用鎮(zhèn)、木崗鎮(zhèn)、新窯鄉(xiāng)、箐口、墮卻、落別和折溪等制藥、農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)，形成以中心城區(qū)為中心、落別和墮卻為衛(wèi)星城以郎岱鎮(zhèn)為中心，以水黃公路為發(fā)展帶，包括郎岱、隴腳、中寨、六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告抓住北盤江光照電站建設(shè)的機(jī)遇，依托晴隆——納雍高速公路、水六、基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)近幾年，六枝特區(qū)加大中心城區(qū)城市道路的建設(shè)力度，道路布局更趨合理。目前中心城區(qū)建成的城市干道有人民路、那平路、南環(huán)路、解放路、礦業(yè)路、貴煙路、東風(fēng)路、興隆路、文化路、勝利路、團(tuán)結(jié)路、建設(shè)路、躍進(jìn)路等道路等。這些城市道路構(gòu)成了城市公路網(wǎng)絡(luò)骨架，大大改善了原有的交通狀況。隨著道路等級(jí)提高、道路密度增大，有力地現(xiàn)有110KV變電站3座，分別是110KV平寨變主變?nèi)萘繛?×六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告寨水電站未帶有供電負(fù)荷，只是上網(wǎng)售電。由于機(jī)組老化、裝機(jī)容量小六枝特區(qū)中心城區(qū)供水主要由特區(qū)自來(lái)水公司和六枝工礦(集團(tuán))公尖山水廠取水朱家平寨水源、馬老箐水源和黨校深井水源，設(shè)計(jì)能六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告城區(qū)現(xiàn)狀供水水廠供水能力統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目水廠水源設(shè)計(jì)供水能力實(shí)際供水能力枯水期供水能力六枝工礦集團(tuán)地下水2.680.86楊梅山水廠中壩水庫(kù)0.760.60.6尖山水廠朱家平寨水源、馬老箐水源和黨校深井水源0.30.2枯水期由朱家平寨水源和馬老菁水源斷流，黨校深井水源取締抵西水廠老虎沖水源和深井水源0.30.1枯水期由于老虎沖水源斷流供水能力只有0.1萬(wàn)立方米/日木崗水廠瓦窯、納麻水庫(kù)0.30.30.3萬(wàn)立方米/日中心城區(qū)排水體制為雨污合流制，除部分路段敷設(shè)排水管道外，大特區(qū)城區(qū)1.5km，處于城區(qū)排水系統(tǒng)下游。六枝城區(qū)污水沿六枝河兩岸至污水廠設(shè)截流溝管匯集兩岸污水。城區(qū)的生活污水及工業(yè)廢水經(jīng)污水管網(wǎng)收集并通過(guò)截污管道重力輸送至污水處理廠后，采取具有除磷脫氮功能的城市污水二級(jí)處理工藝流程進(jìn)行處理，具體工藝流程采用泵房→格柵間→旋流沉砂池→一體化氧化溝→紫外線消毒的新型一體化氧化溝六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告項(xiàng)目近期(2015年)中期(2020年)遠(yuǎn)期(2030年)人口規(guī)模(萬(wàn)人)電話普及率(部／百人)電話機(jī)數(shù)(萬(wàn)部)9交換機(jī)容量(萬(wàn)門)線路號(hào)經(jīng)過(guò)站點(diǎn)城東停車場(chǎng)→市二醫(yī)→云盤→煤機(jī)廠→平寨鎮(zhèn)二中→云盤派出所→三中一中→人大→朝陽(yáng)大樓→近賓館→電信局→街心花園→工行→人民銀行→安居小區(qū)→乾隆酒店→地稅局→建設(shè)路口→金龍酒店→休閑廣場(chǎng)→宏奇藥廠→客車站→平寨鎮(zhèn)→平寨工行→火車站→四中→鐵五局水泥廠→收費(fèi)站四角田路口→陽(yáng)光學(xué)?！橡B(yǎng)護(hù)段→六枝老街六枝老街→老養(yǎng)護(hù)段→陽(yáng)光學(xué)?！慕翘锫房凇召M(fèi)站→鐵務(wù)局水泥廠區(qū)→鐵五局水泥廠→四中→火車站→平寨工行→糧食局→林業(yè)局→供電大樓→教師小區(qū)→金龍大酒店→建設(shè)路口→圖書館→水礦小區(qū)→公安局→種子公司→街心花園→工礦大廈→八棟樓→六枝賓館→經(jīng)貿(mào)局→總工會(huì)→一小→三中→云盤派出所→煤機(jī)廠→云盤新干線→大華制藥廠→市二醫(yī)→城東停車場(chǎng)城東停車場(chǎng)→市二醫(yī)→云盤供銷社→特區(qū)三小→酒廠→特區(qū)政府→消防隊(duì)→電信大樓→百貨大樓→廣場(chǎng)路→新迎賓館→血站→加油站→六十四處→六十五處貨運(yùn)路口→平寨鎮(zhèn)政府→火車站→鐵五局水泥廠→四角田礦路口→老養(yǎng)護(hù)段→六枝老街→那固壩市二中→六枝→老養(yǎng)護(hù)段→陽(yáng)光學(xué)?！慕翘锫房凇召M(fèi)站→鐵五局水泥廠區(qū)→鐵五局水泥廠→四中→火車站→平寨工行→客車站→水上樂(lè)園→煤機(jī)廠子?！奶帯臋z測(cè)處→特區(qū)車隊(duì)→郵政家屬區(qū)→桃園新路口→新迎賓館→移動(dòng)公司→夜郎大廈→工礦大廈→八棟樓→六枝賓館→特區(qū)政府→河灣村酒廠→老酒廠→特區(qū)三小→塑料管廠→云盤供銷社→大華制藥廠→市二醫(yī)→城東停車場(chǎng)中心城區(qū)現(xiàn)有六盤水市第二人民醫(yī)院、六枝特區(qū)人民醫(yī)院、六枝特區(qū)平寨鎮(zhèn)醫(yī)院三家具有一定規(guī)模和等級(jí)的醫(yī)療機(jī)構(gòu)。有六枝特區(qū)第一中學(xué)、第二中學(xué)、第三中學(xué)、第四中學(xué)、第五中學(xué)、實(shí)驗(yàn)中學(xué)和六盤水市六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告第二中學(xué)等七所中學(xué)和六枝特區(qū)第一小學(xué)、第二小學(xué)、第三小學(xué)、特區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)等四所小學(xué)。這些中小學(xué)的存在使得周圍一定范圍內(nèi)土地的質(zhì)七、六枝特區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀隨著特區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，加上交通、氣候的優(yōu)勢(shì)，特區(qū)近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，現(xiàn)在中心城區(qū)已經(jīng)建成和在建的主要樓盤有連城國(guó)際、景城國(guó)際、馨榭苑小區(qū)、正興苑小區(qū)、東方龍城、陽(yáng)光花園小六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告第三章土地還原利率的確定一、土地還原利率的計(jì)算方法土地還原利率是用來(lái)將土地純收益還原為土地價(jià)格的利率。確定方(1)土地純收益與價(jià)格比率法：應(yīng)選擇三宗以上且在交易類型上與待估土地相似的交易實(shí)例，以交易實(shí)例的純收益與其(2)通過(guò)安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：還原利率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。安全利率可選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債年利率或銀行一年期定期存款年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和(3)投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法：將社會(huì)上各種相關(guān)類型投資，按它們的收益率與風(fēng)險(xiǎn)大小排序，然后分析判斷估價(jià)對(duì)象所二、六枝特區(qū)土地還原利率的確定根據(jù)六枝特區(qū)實(shí)際情況，采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定土地還在目前社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)增長(zhǎng)的狀況下，以近幾年中國(guó)人民銀行公中國(guó)人民銀行近年一年期存、貸款利率統(tǒng)計(jì)表存款利率（%）貸款利率（%）2006年平均值2.395.992007年平均值3.476.932008年平均值3.286.342009年平均值3.286.342010年平均值2.635.692011年平均值3.256.312012年平均值3.136.16平均值3.066.23六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地市場(chǎng)等狀況對(duì)其影響程度而確定,一般認(rèn)為商服用地風(fēng)險(xiǎn)工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地風(fēng)險(xiǎn)最小。結(jié)合周圍市縣風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值水平(見(jiàn)下表)，確定縣市名稱關(guān)嶺縣黃果樹織金縣商服用地5.0%5.0%3.0%住宅用地4.5%4.5%3.0%工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地4.0%4.0%3.0%單位：%土地用途平均存款利率風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值土地還原利率房屋還原利率商服用地3.065.08.06住宅用地4.57.569.56工業(yè)用地4.07.068.06注：土地還原利率和建筑物還原利率取小數(shù)點(diǎn)后兩位，建筑物還原利率一般比土地還原利率高2個(gè)百分點(diǎn)左右。六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告第四章縣城均質(zhì)地域的劃分一、均質(zhì)地域劃分的理論、原則城鎮(zhèn)均質(zhì)地域劃分是通過(guò)對(duì)影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然等各項(xiàng)因素的綜合分析，揭示城鎮(zhèn)內(nèi)部土地質(zhì)量的地域差異，運(yùn)用定量和定性結(jié)合的方法對(duì)城鎮(zhèn)土地進(jìn)行分類，評(píng)定土地質(zhì)量差異的過(guò)程。為國(guó)家和政府制定各項(xiàng)土地政策和調(diào)控措施，為土地估價(jià)、土地稅費(fèi)征收區(qū)位理論是研究人類經(jīng)濟(jì)行為的空間區(qū)位選擇及空間區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)優(yōu)化組合的理論。區(qū)位就是自然地理區(qū)位、經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位和交通地理區(qū)位在空間地域上有機(jī)結(jié)合的具體表現(xiàn)，這三種區(qū)位在空間地域上有機(jī)結(jié)合形成區(qū)位差異，導(dǎo)致空間地域上形成使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)收益以及地租的水平差異，形成地價(jià)在不同區(qū)位上以及不同行業(yè)在同一區(qū)位上的差異。工業(yè)區(qū)位理論：工業(yè)區(qū)位理論的奠基人是德國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家阿爾申?duì)柣プ饔玫姆治龊陀?jì)算，找出工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本最低點(diǎn)，作為配置工業(yè)企業(yè)的理想?yún)^(qū)位。其核心為區(qū)位因子決定生產(chǎn)場(chǎng)所。工業(yè)配置時(shí)，要盡量降低成本，尤其是運(yùn)輸費(fèi)用，以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的最終銷售。韋伯將一般區(qū)源有限分布、勞動(dòng)力遍在、消費(fèi)點(diǎn)和噸公里運(yùn)費(fèi)確定的條件下，企業(yè)的以后眾多學(xué)者對(duì)韋伯的理論提出了修正意見(jiàn)，發(fā)展了他的許多概念，如中心地理論：中心地理論是由德國(guó)著名的地理學(xué)家克里斯塔勒規(guī)模、職能間關(guān)系及其空間結(jié)構(gòu)的規(guī)律性。具體表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：一是關(guān)于城市等級(jí)劃分的研究；二是關(guān)于都市與農(nóng)村區(qū)域相互作用的研究；三是關(guān)于城市內(nèi)和城市間的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)空間模型的研究；四是關(guān)于六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告城市區(qū)位和規(guī)模，以及職能為媒介的城市時(shí)空分布的研究；五是關(guān)于零理論框架，把中心地理論發(fā)展成為產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)區(qū)位論。廖什市場(chǎng)區(qū)位論的特征在于確定理論上的能夠獲取最大收益的地域。廖什最大利潤(rùn)區(qū)位論的市場(chǎng)不是韋伯學(xué)派的“點(diǎn)”狀市場(chǎng)，也不是霍特林學(xué)派的“線型”市場(chǎng)，而是蜂窩狀的正六邊形“面”狀市場(chǎng)。廖什的區(qū)位論在壟斷競(jìng)爭(zhēng)情況下，首先著眼于確定均衡價(jià)格和銷售量，即平均生產(chǎn)費(fèi)用曲線和需求曲線的交點(diǎn)，再通過(guò)此來(lái)確定市場(chǎng)地域均衡時(shí)的面積和形狀。按照廖現(xiàn)代區(qū)位論：現(xiàn)代區(qū)位論的區(qū)位決策目標(biāo)不僅包括生產(chǎn)者利潤(rùn)最大化，而且包括消費(fèi)者的效用最大化。美國(guó)學(xué)者艾薩爾德(lsard，1956，把研究重點(diǎn)由部門的區(qū)位決策轉(zhuǎn)向區(qū)域綜合分析，建立區(qū)域的總體空間模型，研究了區(qū)域總體均衡及各種要素對(duì)區(qū)域總體均衡的影響?，F(xiàn)代區(qū)位論一方面使區(qū)位研究從單個(gè)廠商的區(qū)位決策發(fā)展到區(qū)域總體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及其模型的研究，從抽象的純理論模型推導(dǎo)，發(fā)展為建立接近區(qū)域?qū)嶋H的、具有應(yīng)用性的區(qū)域模型。另一方面，使區(qū)位決策客體擴(kuò)大到第三產(chǎn)城市規(guī)劃是為了實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項(xiàng)建設(shè)而進(jìn)行的綜合部署和安排。城市土地定級(jí)估價(jià)與城市規(guī)劃密切相關(guān)、相互影響。一方面，合理的土地定級(jí)成果可為城鎮(zhèn)規(guī)劃、調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)、合理配置各類用地、發(fā)揮土地的經(jīng)濟(jì)效益提供依據(jù)。另一方面，城鎮(zhèn)規(guī)劃控制和確定的土地用途、范圍等也是城鎮(zhèn)土地定級(jí)的約束條件，城市規(guī)劃控制確定的土地用途、建筑密度、建筑高度以及容積城市土地定級(jí)估價(jià)與城市規(guī)劃密切相關(guān)、相互影響，因此，要充分考慮城市總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃方案對(duì)土地質(zhì)量和地價(jià)的影響，使土地定六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告在均質(zhì)地域劃分范圍中對(duì)工作范圍內(nèi)的各種經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然因素進(jìn)行綜合分析，著重考慮現(xiàn)在和以前均質(zhì)地域劃分中的定級(jí)因素和因子的變化對(duì)土地均質(zhì)地域劃分的影響，綜合反映土均質(zhì)地域劃分范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和生態(tài)效益。在均質(zhì)地域劃分范圍中成果，滿足城鎮(zhèn)土地市場(chǎng)管理的需要，為經(jīng)濟(jì)建設(shè)服務(wù)，修訂前后的成二、均質(zhì)地域劃分資料收集和整理此次六枝特區(qū)均質(zhì)地域劃分，是根據(jù)六枝特區(qū)近年的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化狀況重新劃分均質(zhì)地域整。為此，收集了均質(zhì)地域劃分相關(guān)的以將上述資料進(jìn)行整理、分析后，將部分資料轉(zhuǎn)繪到工作底圖上以便六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告三、均質(zhì)地域劃分資料調(diào)查的一般要求土地均質(zhì)地域劃分資料調(diào)查范圍主要有：繁華程度、交通條件、基商業(yè)繁華程度、道路、公交、對(duì)外交通、基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施、環(huán)境質(zhì)路類型、級(jí)別標(biāo)準(zhǔn)、車流量、道路長(zhǎng)度及寬度等數(shù)據(jù)；與公共交通狀況有關(guān)的公共汽車及站點(diǎn)分布、車流量及停靠次數(shù)等；與城鎮(zhèn)間交通狀況基礎(chǔ)設(shè)施資料收集的范圍包括：基礎(chǔ)設(shè)施的類型、數(shù)量、分布、投資等狀況；基礎(chǔ)設(shè)施的技術(shù)水平、規(guī)模、級(jí)別等；基礎(chǔ)設(shè)施的保證率、持續(xù)率、和可靠率及區(qū)域服務(wù)的優(yōu)劣。資料不足時(shí)，須在實(shí)地進(jìn)行補(bǔ)充公用服務(wù)設(shè)施資料收集的范圍包括：公用服務(wù)設(shè)施類型、數(shù)量、分六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告書等）及圖件資料。重點(diǎn)收集和調(diào)查六枝特區(qū)中心城區(qū)的用地調(diào)整、建設(shè)項(xiàng)目和計(jì)劃的文字資料和圖件資料；主要調(diào)查收集城市規(guī)劃中有關(guān)商四、均質(zhì)地域劃分評(píng)價(jià)指標(biāo)因素的選取及其權(quán)重確定影響城鎮(zhèn)均質(zhì)地域劃分的因素因子種類繁多，相互之間關(guān)系密切，調(diào)整起決定性的主要因素反映了土地質(zhì)的差別，列為必選因素。否則選主要是城市建成區(qū)，參評(píng)因素應(yīng)對(duì)每個(gè)土地均質(zhì)地域都有影響，使城市分其實(shí)質(zhì)是揭示土地質(zhì)量較以前發(fā)展變化的差異，所選因素不能滿足此根據(jù)均質(zhì)地域劃分影響因素選取原則，確定六枝特區(qū)土地均質(zhì)地域包含的因子有醫(yī)院、中學(xué)、小學(xué)；⑤地形條件優(yōu)劣度，包含的因子有地六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告對(duì)于六枝特區(qū)均質(zhì)地域劃分影響因素權(quán)重的確定，我們綜合考慮了近幾年六枝特區(qū)中心城區(qū)的變化特點(diǎn)，采用因素成對(duì)比較法，通過(guò)土地均質(zhì)地域劃分因素間兩兩成對(duì)比較，對(duì)比較結(jié)果進(jìn)行排序、賦值，將一些定性描述的重要性狀況，轉(zhuǎn)變成定量、可比的系數(shù)，求出各影響因素V1V2V3V4V5V6總計(jì)權(quán)重繁華程度V1\1111150.33交通條件V20\0.51113.50.23基礎(chǔ)設(shè)施V300.5\0.5113.00.20公用服務(wù)設(shè)施V4000.5\112.50.17地形條件V50000\110.07V60000\000.00V1V2V3比較值總計(jì)權(quán)重主要商服中心V1\2.00.67次級(jí)商服中心V20\10.33V300\00.00V1V2V3比較值總計(jì)權(quán)重道路通達(dá)度V1\0.510.50公交便捷度V20.5\10.50V300\00.00六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告V1V2V3V3比較值總計(jì)權(quán)重中學(xué)V1\0.50.510.33小學(xué)V20.5\0.510.33醫(yī)院V30.50.5\10.33V4000\00.00一級(jí)評(píng)價(jià)指標(biāo)二級(jí)評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重（%）商服繁華度縣級(jí)商服中心3322次級(jí)商服中心交通條件道路通達(dá)度23公交便捷度基礎(chǔ)設(shè)施供水2020公用服務(wù)設(shè)施6小學(xué)65地形條件坡度77五、定級(jí)單元的劃分和分值計(jì)算六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告第一步，找出評(píng)價(jià)范圍內(nèi)的商服中心并標(biāo)注在工作底圖上，本次判劃定后的定級(jí)單元必滿足以下條件：1.同一定級(jí)單元內(nèi)，土地利用類型基本一致；2.同一定級(jí)單元內(nèi)的土地區(qū)域條件基本一致，地價(jià)水平根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》均質(zhì)地域劃分采用指標(biāo)判別歸類法，先計(jì)算各個(gè)指標(biāo)對(duì)每一均質(zhì)地域的影響程度即指標(biāo)分值。為了提高指標(biāo)分值計(jì)算的精確度，根據(jù)六枝特區(qū)城區(qū)的實(shí)際情況，在計(jì)算中參考了《城在本次均質(zhì)地域劃分因素因子體系中，商服繁華度所占權(quán)重最大，商服中心必須具有一定的店面集聚規(guī)模，商服中心的邊界必須是可以界定的。在確定商服中心時(shí)，選擇商服業(yè)繁華狀況突變的地段，以明顯的地物或非商服業(yè)建筑作為商服中心邊界。根據(jù)實(shí)際調(diào)查，商服中心商服中心狀況表商服中心位置商服中心級(jí)別商服中心經(jīng)營(yíng)類型那平路—人民路縣級(jí)商貿(mào)、百貨批發(fā)零售火車站站前廣場(chǎng)次級(jí)五金、商貿(mào)結(jié)合調(diào)查資料和兩個(gè)商服中心的規(guī)模，確定縣級(jí)商服中心和次級(jí)商六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告商服中心功能包含與中心自身級(jí)別相應(yīng)的商服功能和低于其級(jí)別的各級(jí)功能，中心對(duì)土地繁華的影響由此功能綜合體現(xiàn)，并應(yīng)以相應(yīng)級(jí)別ffmin=MminfMi——某級(jí)中心規(guī)模指數(shù)；Mmin——最低級(jí)商服中心規(guī)模指數(shù)。各商服中心作用分：用以上兩公式計(jì)算各商服中心作用分結(jié)果見(jiàn)下商服中心功能分值表商服中心規(guī)模指數(shù)標(biāo)準(zhǔn)化功能分縣級(jí)次級(jí)4040①商服中心各級(jí)功能的服務(wù)半徑以商服中心邊緣為起算點(diǎn)，結(jié)合六b、次級(jí)中心的服務(wù)半徑等于該商服中心的更側(cè)重考慮了空間路線距離和空間時(shí)間距離的影響。最終確定商服半徑六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告商服中心服務(wù)半徑商服中心級(jí)別服務(wù)半徑（米）縣級(jí)5000次級(jí)繁華影響度是指某一相對(duì)距離上的繁華作用分，即繁華影響度衰減的分值。商服繁華對(duì)土地的影響隨距離增加，呈指數(shù)衰減，其計(jì)算公式fi=F（1-r）將各服務(wù)半徑、作用分、算法模型、衰減模型輸入計(jì)算機(jī)計(jì)算出六道路通達(dá)度是指借助道路設(shè)施，從城區(qū)某處至另一處的道路方便程度。道路通達(dá)度如何，一方面影響土地上人流、物流移動(dòng)成本；另一方面還影響社會(huì)、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中人與人、物與物之間的交往接觸的頻率、機(jī)會(huì)和便利程度。一般道路較通達(dá)，人們進(jìn)出和貨物移動(dòng)便利，聚集效益①道路類型劃分：道路類型劃分的方法有：按寬度劃分道路類型和六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告按寬度劃分道路類型的標(biāo)準(zhǔn)道路類型紅線寬度主干道大于等于20米次干道小于20米，大于等于≥15米①主干道、次干道影響距離按計(jì)算結(jié)合實(shí)際情況調(diào)整所得，其公式城區(qū)道路級(jí)別影響半徑表級(jí)別類型影響半徑主干道600次干道300支路di——在i類道路影響距離內(nèi)，某點(diǎn)距該類道路的最短距城市土地距道路越遠(yuǎn)，其通達(dá)性顯著下降，道路通達(dá)度隨距離的變式中：eRij——i道路對(duì)j點(diǎn)的通達(dá)作用分fRi——i道路或同類道路的功能分六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告當(dāng)?shù)貕K同時(shí)存在多條道路的影響時(shí)，通達(dá)狀況限決于最高的得分值。此外，道路通達(dá)度大小還受到道路通達(dá)方向數(shù)的影響，通達(dá)方向越多，地塊的通達(dá)性越好。其計(jì)算采取有路單元計(jì)算通過(guò)道路的方向數(shù)，無(wú)路單道路通達(dá)方向修正系數(shù)表通達(dá)方向數(shù)=3=2=1修正系數(shù)0.910.810.58將各道路影響半徑、作用分、算法模型、衰減模型和道路通達(dá)方向修正系數(shù)輸入計(jì)算機(jī)，自動(dòng)計(jì)算生成不同相對(duì)距離上各條道里之間確定，同時(shí)結(jié)合六枝縣城公交站的實(shí)地勘察情況，兩個(gè)公交站點(diǎn)六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告式中：e——i公交站點(diǎn)對(duì)j點(diǎn)的公交便捷度作用分；fiB——i公交站點(diǎn)功能分；a、將公交站點(diǎn)功能分和相對(duì)距離值代入公交便捷度作用分衰減公式，獲得公交便捷度的作用分。若同一地塊上同時(shí)存在多個(gè)便捷度作用“舍困難求方便”的，故便捷主要是由最便捷分值所決定。地塊）來(lái)判斷，凡是有線路的單元統(tǒng)計(jì)線路通往的方向數(shù)，無(wú)線路的單元統(tǒng)計(jì)其通往線路的方向數(shù)，然后按方向數(shù)確定通達(dá)系數(shù)：①不低于4jb——地塊（或單元）上取得的便捷度作用分jb——地塊的通達(dá)系數(shù)基礎(chǔ)設(shè)施完善度是對(duì)土地經(jīng)濟(jì)區(qū)位和物化勞動(dòng)投入量的量化，是反映社會(huì)活動(dòng)、經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)、生活等活動(dòng)場(chǎng)所保障的指標(biāo)。主要從設(shè)施類型在基礎(chǔ)設(shè)施完善度因子的選擇上，結(jié)合六枝縣城的實(shí)際情況，主要六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告城區(qū)的生產(chǎn)生活用水主要由特區(qū)自來(lái)水公司和六枝工礦(集團(tuán))公司等擁有的自備水源提供。管網(wǎng)城市主次干道布設(shè)，以環(huán)網(wǎng)為主，結(jié)合枝狀。供水設(shè)施作用分值計(jì)算主要依據(jù)城區(qū)供水管網(wǎng)的布局，經(jīng)綜合分析上述因素的空間分布及供水設(shè)施的區(qū)域類型，定級(jí)中供水設(shè)施按區(qū)域分水能力強(qiáng)，保證率高。二級(jí)區(qū)域范圍六枝工礦(集團(tuán))公司自備水源供水區(qū)域，該區(qū)域由自備水源供水，供水保證率較高。三級(jí)區(qū)域?yàn)猷l(xiāng)村居民居住區(qū)及規(guī)劃發(fā)展區(qū)，該區(qū)域內(nèi)供水設(shè)施尚未完善，保證率較低；四級(jí)區(qū)域?yàn)闊o(wú)供水設(shè)施的區(qū)域.iIIiI——i類基礎(chǔ)設(shè)施的作用指數(shù)；基礎(chǔ)設(shè)施的作用分值，不隨距離發(fā)生變化，在其作用范圍內(nèi)的單元都取該設(shè)施的作用分值，在服務(wù)半徑以外的單元不得分。單元上各設(shè)施城區(qū)供水設(shè)施區(qū)域分級(jí)及作用分值表區(qū)域類型自來(lái)水公司供水區(qū)供水區(qū)鄉(xiāng)村居民居住區(qū)無(wú)供水設(shè)施區(qū)域設(shè)施級(jí)別一級(jí)二級(jí)三級(jí)供水作用分值300公用設(shè)施與人們的日常生活密切相關(guān)，是日常生活方便與否的重要在六枝縣城均質(zhì)地域劃分工作中，選擇了與城區(qū)居民生活緊密聯(lián)系的中學(xué)、小學(xué)、醫(yī)院三項(xiàng)設(shè)施，因?yàn)檫@些因子的質(zhì)量?jī)?yōu)劣及其地域分布式中：fiP——i公用設(shè)施的功能分IiP——i公用設(shè)施的作用指數(shù)IiP——i公用設(shè)施的作用指數(shù)；Iax——第i公用設(shè)施所屬的規(guī)模和影響最大的某類公用設(shè)施A、中、小學(xué)生規(guī)模、建筑面積、教職工人數(shù)等情況，確定各校規(guī)模指數(shù)及作用半徑六枝城區(qū)中小學(xué)基本情況調(diào)查及綜合作用分值表學(xué)校名稱級(jí)別在校生人數(shù)教職工數(shù)(M)六盤水市第二中學(xué)市級(jí)4221113000六枝特區(qū)第一中學(xué)縣級(jí)30640.822500六枝特區(qū)第二中學(xué)縣級(jí)0.532000六枝特區(qū)第三中學(xué)縣級(jí)780.532000六枝特區(qū)第四中學(xué)縣級(jí)0.532000六枝特區(qū)第五中學(xué)縣級(jí)0.532000六枝特區(qū)實(shí)驗(yàn)中學(xué)縣級(jí)0.532000六枝特區(qū)第一小學(xué)縣級(jí)2215700.822000六枝特區(qū)第二小學(xué)縣級(jí)26220.822000六枝特區(qū)第三小學(xué)縣級(jí)0.532000六枝特區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)縣級(jí)22680.822000六枝陽(yáng)光學(xué)校353200.24500工作范圍內(nèi)具有一定規(guī)模的醫(yī)療機(jī)構(gòu)包括六盤水市第二人民醫(yī)院、六枝特區(qū)人民醫(yī)院、平寨鎮(zhèn)衛(wèi)生院三家具有一定規(guī)模的醫(yī)院。根據(jù)三家醫(yī)院在床位數(shù)、職工人數(shù)、建筑面積等方面的情況，賦予六盤水市第二人民醫(yī)院和六枝特區(qū)人民醫(yī)院規(guī)模指數(shù)100,賦予平寨鎮(zhèn)衛(wèi)生院規(guī)模指PPeijPPfiP——i公用設(shè)施的功能分；根據(jù)調(diào)查并結(jié)合專家意見(jiàn)，將工作范圍內(nèi)的地形狀況劃分為三個(gè)級(jí)用地,地形坡度大于20°。分別賦予一級(jí)區(qū)域、二級(jí)區(qū)域、三級(jí)區(qū)域的六、均質(zhì)地域的劃分及劃分結(jié)果土地質(zhì)量是在多因素影響下土地屬性的綜合反映，不能直接用二維坐標(biāo)表示，但由于定級(jí)單元的計(jì)算已把多維的影響因素轉(zhuǎn)換為總分值，根據(jù)各單元分值及其出現(xiàn)的頻率，繪制分值頻率直方圖。其中縱軸根據(jù)各個(gè)分值及其出現(xiàn)的頻率大小繪制分值頻率直方圖；最后通過(guò)觀察分值頻率曲線，在起伏較大的波谷處分開(kāi)，把頻率相對(duì)集中劃成一個(gè)均質(zhì)地域，并確定各均質(zhì)地域的分值區(qū)間。初步劃分出四個(gè)均質(zhì)地域。經(jīng)分析檢驗(yàn)，分值頻率直方圖法的初步劃分結(jié)果與六枝特區(qū)的現(xiàn)實(shí)情況結(jié)合較好，具有較高的可信度。經(jīng)過(guò)實(shí)地校核、驗(yàn)證，對(duì)初步劃分的均質(zhì)六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告均質(zhì)地域單元分值、面積表均質(zhì)地域ⅠⅡⅢⅣ分?jǐn)?shù)值F≥6950≤F<6933≤F<50F<33面積(KM2)4.805.2820.23面積比例3.47%15.28%16.82%64.43%中心城區(qū)各均質(zhì)地域結(jié)構(gòu)圖5主要分布在人民路、那平路和解放路兩側(cè)；東到六枝特區(qū)第二中學(xué)南至特區(qū)黨校；西到火車站站前廣場(chǎng)—解放路一線；北到站前廣場(chǎng)至六東抵六盤水第二人民醫(yī)院—六枝工礦大華藥業(yè)公司—底大灣一六枝河線；南至南環(huán)線南側(cè)；西至株六復(fù)線六枝生活小區(qū)—煤機(jī)廠—補(bǔ)林大六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告東至戛石埡口；南到地宗—瓦窯寨一線；西到躍進(jìn)路；北到東風(fēng)水庫(kù)—六枝工礦集團(tuán)電廠—六枝特區(qū)養(yǎng)路段家屬區(qū)—鐵五局水泥廠—張家Ⅳ級(jí)均質(zhì)地域范圍包含第Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ均質(zhì)地域以外至圖邊界的廣大在宗地評(píng)估時(shí)，基準(zhǔn)地價(jià)范圍之外的土地參照末級(jí)均質(zhì)地域（第Ⅳ七、均質(zhì)地域圖編制1、工作底圖制作廠礦、街道、住宅區(qū)、交通等；三是具有可操作性和實(shí)用性，即在土地形成均質(zhì)地域級(jí)別圖。在標(biāo)明主要道路之外，主要注明每一土地均質(zhì)地域的界線、范圍等內(nèi)容，并通過(guò)圖示、符號(hào)、注記等將估價(jià)成果標(biāo)注在圖上。均質(zhì)地域用大寫的羅馬數(shù)字“Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ……”分別表示，六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告第五章鄉(xiāng)鎮(zhèn)類別的劃分與歸并郎岱鎮(zhèn)位于貴州省西部，六盤水市東南部、六枝特區(qū)南部，地處北貴陽(yáng)140公里。地形呈東西走向，酷似一個(gè)躺著的巨人，海拔郎岱鎮(zhèn)境內(nèi)有晴新線（六枝新窯——晴隆接國(guó)道320和國(guó)道主干經(jīng)過(guò)近幾年的大力建設(shè)形成了勝利路、朝陽(yáng)路、興隆路、晴新路、夜郎大街、石灰街、書院路、東連接路、西連接路、西大街、環(huán)城北路六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告米，年均氣溫在10℃-15℃之間，全年積溫5500℃-5600℃,有效積溫醋暑，雨量充沛，適宜農(nóng)作物生長(zhǎng)。鎮(zhèn)內(nèi)交通便利，村村通公路網(wǎng)絡(luò)基巖腳鎮(zhèn)水資源豐富，巖腳河縱貫全境，匯入三岔河，為烏江上游主干支流。境內(nèi)有省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)牂牁江風(fēng)景區(qū)回龍溪景區(qū)，山峰奇秀，水質(zhì)碧綠，與悠久的人文景觀相得益彰。被譽(yù)為長(zhǎng)壽村的木貢溫泉，終杜仲、桃仁、金銀花、何首烏、野人參等多種中草藥；有豐富的飲食文化，巖腳面條、巖腳醋、巖腳臭豆腐、巖腳涼粉、巖腳糯米酒等，風(fēng)味枝特區(qū)東部，是六盤水對(duì)外的東大門，北面靠普定縣，東北面與安順相交，東部以南和鎮(zhèn)寧縣接壤，西部毗鄰于本特區(qū)的落別鄉(xiāng)、大用鎮(zhèn)，素南有滇黔鐵路穿境而過(guò)，北有貴煙公路橫截銜接，普鎮(zhèn)公路橫跨鎮(zhèn)中心，集“窗口”型和交通樞紐型特點(diǎn)于一鎮(zhèn)，境內(nèi)布依、仡佬、黎、苗等多民族聚居，工農(nóng)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，是六盤水市發(fā)展小城鎮(zhèn)建設(shè)新典型六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告安順大型火電廠，普定縣工業(yè)小區(qū)引進(jìn)的硅鐵廠、鋁合金廠、黃桶三級(jí)鎮(zhèn)寧紅蝶鋇業(yè)公司等大中型企業(yè)，以黃（桶）木（崗）丁（旗）中心干境內(nèi)地勢(shì)西北片高，東南片低，平均海拔1240米，地貌以溶丘盆中部是較為平坦、寬闊的糧油高產(chǎn)地，是六枝特區(qū)的糧油主產(chǎn)基地和制種基地，是全市萬(wàn)畝大壩子之一；西部是成片的宜林山地，林木郁郁蔥風(fēng)景如畫的瓦窯、納麻水庫(kù)和騰龍山莊等景點(diǎn)；礦產(chǎn)豐盛，有豐富的頁(yè)該鎮(zhèn)南部多壩子，北部多山地，平均海拔1200米，年平均氣溫六枝特區(qū)的農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)區(qū)，1995年被列入全省“雙百”小城鎮(zhèn)試點(diǎn)六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告新窯鄉(xiāng)位于六枝特區(qū)中部，距特區(qū)政府14公里，轄地形狀呈“C”形分布，東接平寨鎮(zhèn)，南鄰折溪、隴腳鄉(xiāng)，北靠巖腳鎮(zhèn)、龍場(chǎng)鄉(xiāng)，東北龍場(chǎng)鄉(xiāng)位于六枝特區(qū)西北部，東部與普定縣馬場(chǎng)鎮(zhèn)接壤，南部與新窯鄉(xiāng)接壤，西部與巖腳鎮(zhèn)相連，北部抵新華鄉(xiāng)和織金縣的白泥鄉(xiāng)，南北％，六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告境內(nèi)生物品種繁多，農(nóng)作物、森林、水產(chǎn)、野生藥材等資源豐富，龍場(chǎng)鄉(xiāng)醬紅壤旱地對(duì)發(fā)展經(jīng)果林有得天獨(dú)厚的條件，種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)的開(kāi)發(fā)已初具規(guī)模。水能資源與煤炭、石灰石、頁(yè)巖、硅石等為主的礦產(chǎn)落別鄉(xiāng)位于六枝特區(qū)東部，是六盤水市的東大門，東部與鎮(zhèn)寧縣接壤，南部以白水河為界，與關(guān)嶺縣隔河相望，距舉世聞名的黃果樹瀑布僅12公里，西北與折溪鄉(xiāng)、新窯鄉(xiāng)、平寨鎮(zhèn)、大用鎮(zhèn)毗鄰，地處東經(jīng)落別地勢(shì)為西北至東南走向，地形西高東低，屬亞熱帶季風(fēng)氣候，氣候溫和，光照條件較好，夏無(wú)酷署，冬無(wú)嚴(yán)寒，雨量充沛，年平均氣風(fēng)景獨(dú)特。這里洋溢著古夜郎遺風(fēng)的爿羊爿可歌舞，民族節(jié)日、民間工特殊的地理位置是落別布依族彝族鄉(xiāng)的一大優(yōu)勢(shì)，這里是六枝、鎮(zhèn)寧、關(guān)嶺三縣（特區(qū)）交界處，是安順進(jìn)出六盤水的必經(jīng)之地落別鄉(xiāng)礦產(chǎn)資源十分豐富，主要有煤炭、鐵礦石、石灰石、硅。原六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告折溪鄉(xiāng)位于六枝特區(qū)東南部，鄉(xiāng)人民政府駐距六枝特區(qū)政府駐地公與落別相鄰，東部與關(guān)嶺縣坡貢鎮(zhèn)接壤，南部與郎岱鎮(zhèn)相鄰，西部與隴毫米。折溪鄉(xiāng)山清水秀，有遠(yuǎn)近聞名的文昌閣寺廟，每年三月初三、七南面和東南面分別與本區(qū)的新場(chǎng)、梭戛二鄉(xiāng)隔河相望。全鄉(xiāng)被烏江上游牛場(chǎng)鄉(xiāng)有六(枝)牛(場(chǎng))公路與外界連接，牛(場(chǎng))百(興)公路與牛政村，125個(gè)村民組，境內(nèi)居住著漢、苗、彝、回、仡佬、布依、蒙古境內(nèi)邊緣地帶多為懸崖和陡坡，中心地帶多為土山和壩六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告新場(chǎng)鄉(xiāng)位于六枝特區(qū)西北部，鄉(xiāng)政府駐地距特區(qū)政府所在地47公之間。東與梭戛鄉(xiāng)為鄰，南與巖腳鎮(zhèn)、墮卻鄉(xiāng)相連，西與水城縣化樂(lè)鄉(xiāng)新場(chǎng)鄉(xiāng)地處三岔河域中段，全鄉(xiāng)境內(nèi)呈喀斯特地形，海拔高差大，新場(chǎng)鄉(xiāng)屬中亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，俗稱溫?zé)岷庸葏^(qū)，氣候特點(diǎn)為：冬無(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑，雨量集中、陰雨霧天多，氣候特點(diǎn)突出，立體氣候新場(chǎng)鄉(xiāng)境內(nèi)煤炭資源豐富，是六枝特區(qū)主要產(chǎn)煤鄉(xiāng)之一，已探明煤口等村，主要為優(yōu)質(zhì)主焦煤，極具開(kāi)采價(jià)值。其它礦產(chǎn)資源如重晶石、林場(chǎng)、亞洲最長(zhǎng)的溶洞--烏柳達(dá)硝洞、烏柳苗族的曬月亮、笙舞等民族等，形成聚自然景觀、民族風(fēng)情、歷史文化為一體的旅游線，具有很大新場(chǎng)鄉(xiāng)是一個(gè)多民族雜居鄉(xiāng)，境內(nèi)居住著漢、彝、苗、回等民族。中寨鄉(xiāng)位于六枝特區(qū)西南部，距特區(qū)政府駐地65公里，地處東經(jīng)105°07′1″5--105°23′01″,北緯26°05′49″--26°15″之間，六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告少數(shù)民族人口占全鄉(xiāng)總?cè)丝诘?3.7%，是特區(qū)內(nèi)典型的少數(shù)民族聚居雜中寨鄉(xiāng)地處云貴高原東斜坡，位于苗嶺山脈和烏蒙山的交接地帶，鄉(xiāng)內(nèi)最低海拔613米（北盤江出境處最高海拔2126.9米（老王山~由于地形地復(fù)雜，地勢(shì)高差懸殊，鄉(xiāng)內(nèi)氣候類型多樣，全年平均氣全特區(qū)最大的暴雨中心，但降雨時(shí)空分布不均，汛期（5-9月）降雨占以上，煤種以焦煤、肥煤、焦肥煤為主，煤層大部分埋藏較淺，露頭發(fā)墮卻鄉(xiāng)位于六枝特區(qū)西部，地處東經(jīng)105°14′-105°22′,北緯六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告墮卻鄉(xiāng)地處云貴高原東斜坡的五指山中段，除東南部較低外，其余（州）六（盤水）鐵路復(fù)線自東向西從墮卻境內(nèi)穿過(guò)，另有墮（卻）己（酉）公路、郎（節(jié)壩）箐（口）公路、郎（節(jié)壩）全（坡）公路三條境內(nèi)有以煤、白瑩石、陶土、重晶石、硅鐵等礦產(chǎn)資源。煤炭?jī)?chǔ)量箐口鄉(xiāng)位于六枝特區(qū)西部，距特區(qū)政府所在地34公里，東鄰墮卻鄉(xiāng)，西與水城縣紅巖鄉(xiāng)接壤，北靠墮卻鄉(xiāng)郎節(jié)壩，南與中寨鄉(xiāng)接壤，地年平均降雨量1482.3毫米，全鄉(xiāng)地處中山河谷地帶，地形以高原、山六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告貓關(guān)公路,貴（陽(yáng)）昆（明）鐵路和株（州）六（盤水）復(fù)線貫穿北部與六枝特區(qū)郎岱鎮(zhèn)交界，南部與關(guān)嶺縣接壤，西部與六枝特區(qū)毛口與外界連接的通道主要有灑志至郎岱公路、金家坪至光照公路、大鄉(xiāng)境內(nèi)的礦產(chǎn)資源主要是煤炭。經(jīng)有關(guān)部門勘測(cè)，全鄉(xiāng)煤炭貯藏量毛口鄉(xiāng)位于六枝特區(qū)西南部，鄉(xiāng)政府駐地毛口距六枝特區(qū)政府駐地六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告毛口鄉(xiāng)地處六枝特區(qū)、關(guān)嶺、晴隆三縣（區(qū)）交界處的“金三角”境內(nèi)具有比較優(yōu)勢(shì)的交通條件，一是縣道郎（岱）毛（口）公路穿鄉(xiāng)而（?。┬拢ń眩┕窓M穿鄉(xiāng)境。境內(nèi)毛口河（北盤江）水上交通運(yùn)輸線毛口鄉(xiāng)地處云貴高原斜坡。地形復(fù)雜多樣，其南部為北盤江河谷沖上。毛口鄉(xiāng)光照充足，雨充沛，氣候溫和，具有“天然溫室”和“小吐魯番”之稱。獨(dú)特的氣候條件，為毛口鄉(xiāng)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展，引進(jìn)亞熱帶在毛口鄉(xiāng)境內(nèi)的九層山，蘊(yùn)藏著大量的礦產(chǎn)資源，根據(jù)初步調(diào)查，六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告主要有瑩石礦、赤鐵礦、鉛鋅礦等，具有一定開(kāi)采價(jià)值，在石板、沈家一帶石灰?guī)r、硅沙石等大量公布。北盤江上游兔場(chǎng)、松林坡、藍(lán)田等地具有豐富的煤炭資源，初步探明儲(chǔ)量在七千萬(wàn)噸以上。這些煤炭大部分用船運(yùn)到毛口碼頭，再由汽車通過(guò)郎毛公路銷往外地。每年從毛口運(yùn)出白泥鄉(xiāng)，西與梭戛鄉(xiāng)、巖腳鎮(zhèn)接壤，南與龍場(chǎng)鄉(xiāng)比鄰，北與織金縣阿弓大。新華鄉(xiāng)自然條件優(yōu)越，土地比較肥沃，屬于立體氣候，適合種植各種經(jīng)濟(jì)作物，如花生、生姜等。糧食作物主要以玉米、水稻、小麥、土豆為主?？龉反┚扯^(guò)，境內(nèi)有豐富的煤炭資源，主要分布在田壩26°24′—26°29′之間，東部與新華鄉(xiāng)相連，北部與織金縣接壤，西六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告隴腳布依族鄉(xiāng)位于六枝特區(qū)西南部，東與折溪鄉(xiāng)隆茂村相連，南與郎岱鎮(zhèn)青菜塘村交界，西與中寨鄉(xiāng)四方井村接壤，北與新窯鄉(xiāng)二塘村毗進(jìn)入晴隆縣匯入北盤江，形成“東水西流”的獨(dú)特流向。境內(nèi)年平均氣六郎柏油路穿境而過(guò)，境內(nèi)公路四通八達(dá)，交通狀況良好，進(jìn)出十分便隴腳鄉(xiāng)布依族人口占全鄉(xiāng)總?cè)丝诘谋戎剌^大，是六盤水唯一的一個(gè)園”是布依族的聚居區(qū)，布依山寨星羅棋布，布依民居建筑獨(dú)特，布依文化積淀豐厚，布依民間工藝獨(dú)特，布依食品別具風(fēng)味，境內(nèi)處處布依隴腳鄉(xiāng)旅游資源豐富，主要有月亮河文化生態(tài)園和月亮河森林公園六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告二、選擇鄉(xiāng)鎮(zhèn)類別評(píng)價(jià)指標(biāo)及權(quán)重確定根據(jù)技術(shù)組研究，考慮到六枝特區(qū)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)位、交通和和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平具體情況，決定郎岱鎮(zhèn)和巖腳鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)單獨(dú)測(cè)算，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)在分土地質(zhì)量評(píng)價(jià)指標(biāo)說(shuō)明表評(píng)價(jià)指標(biāo)評(píng)價(jià)指標(biāo)說(shuō)明商服繁華度鄉(xiāng)鎮(zhèn)的商業(yè)服務(wù)業(yè)對(duì)周圍一定范圍內(nèi)土地質(zhì)量的影響程度。交通條件是到達(dá)某一土地區(qū)位的交通運(yùn)輸條件，反映為距離、費(fèi)用等。經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r對(duì)土地的勞動(dòng)投入量、開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)程度及其經(jīng)濟(jì)效益的大小與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，直接影響土地質(zhì)量。基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施有供水、排水、電力、電訊、供氣、供暖等，主要選取不同區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施的可靠率、保障率的較大差異，能夠?qū)ν恋貎r(jià)格產(chǎn)生較顯著的影響。公用設(shè)施公用設(shè)施不直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，但公用設(shè)施，特別是主要公用設(shè)施是否完備對(duì)周圍土地的利用效益產(chǎn)生間接的影響。環(huán)境條件環(huán)境污染困擾鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，污染嚴(yán)重的區(qū)域限制了土地的利用類型。分析近幾年六枝特區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)的情況，發(fā)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施、環(huán)境條件等因素對(duì)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)影響程度大體相當(dāng)，顯現(xiàn)不出各鄉(xiāng)鎮(zhèn)之間的差而繁華度因素、交通便捷度因素、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r因素對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的地價(jià)水平有顯著影響，并且對(duì)不同鄉(xiāng)鎮(zhèn)之間的影響有很大差異，經(jīng)過(guò)分析篩選確定繁華度因素、交通便捷度因素、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r因素作為六枝特區(qū)六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告商服繁華地段是城鎮(zhèn)商業(yè)服務(wù)中心、是城鎮(zhèn)中某些對(duì)人口流動(dòng)和物質(zhì)能量交換活動(dòng)具有聚集作用的特殊地段，在城鎮(zhèn)商業(yè)服務(wù)中心所在的土地上，物質(zhì)、能量、信息高度聚集，人口流動(dòng)頻繁，物質(zhì)、能量、信息、資金的交換及轉(zhuǎn)化大量發(fā)生，各種政治、經(jīng)濟(jì)、文化活動(dòng)也以此為中心展開(kāi)，城鎮(zhèn)內(nèi)的商業(yè)服務(wù)中心數(shù)量較多，由于其功能作用不同，影響范圍不一樣，因此，城鎮(zhèn)商業(yè)服務(wù)中心的繁華程度也不相同。在這些土地上所進(jìn)行的生產(chǎn)活動(dòng)，具有較高的勞動(dòng)生產(chǎn)率；經(jīng)濟(jì)效益明顯，資金的周轉(zhuǎn)更快，具有較高的投資收益率。這些土地表現(xiàn)出比別的土地更高的利用效益，土地質(zhì)量也就較高，相應(yīng)的土地市場(chǎng)價(jià)格也高。由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)商服繁華度愈高，鄉(xiāng)鎮(zhèn)作為商品集散地的作用愈大，因此在六枝特區(qū)交通便捷度反映了一定區(qū)域內(nèi)的交通運(yùn)輸條件，一方面影響土地上的人流、物流移動(dòng)成本；另一方面還影響社會(huì)、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中人與人、物市場(chǎng)演變、城鎮(zhèn)商業(yè)服務(wù)中心的擴(kuò)大或縮小。所以交通便捷度對(duì)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地質(zhì)量的影響較大。隨著道路等級(jí)提高、道路密度增大，有力地促進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中人、財(cái)、物的流動(dòng)，同時(shí)也引起道路周圍土地質(zhì)量技術(shù)和勞動(dòng)，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)后轉(zhuǎn)化而成的，在這一過(guò)程中，土地凝結(jié)了大量人類物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)，價(jià)值顯著增大，以致土地的自然屬性被經(jīng)社會(huì)效益和環(huán)境效益，并為土地所有者和使用者所獲取。人類投入城鎮(zhèn)土地的直接附加勞動(dòng)，即為滿足城鎮(zhèn)建設(shè)所需的地基條件而直接投在具體地塊上面的勞動(dòng)與投資，如土地的平整、為增加地基承載力而打下的鋼管樁、水泥樁等，這類勞動(dòng)直接改善了城鎮(zhèn)土地的地基條件，進(jìn)而提六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地類別的劃分是人類對(duì)土地開(kāi)發(fā)、利用所投入勞動(dòng)的經(jīng)濟(jì)效果的體現(xiàn)。土地類別與投入地的勞動(dòng)量密切相關(guān)，如投入勞動(dòng)量大、集約化水平高的土地價(jià)值就高、類別等級(jí)也高，相反則低。因此，城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的高低須考慮土地的價(jià)值，即人類對(duì)土地的勞動(dòng)投入量、開(kāi)發(fā)和采用因素成對(duì)比較法，通過(guò)鄉(xiāng)鎮(zhèn)類別劃分評(píng)價(jià)指標(biāo)因素間兩兩成對(duì)比較，并對(duì)比較結(jié)果進(jìn)行排序、賦值，將一些定性描述的重要性狀況，轉(zhuǎn)變成定量、可比的系數(shù)，求出各評(píng)價(jià)指標(biāo)的分值之后，再確定各評(píng)價(jià)六枝特區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)類別劃分評(píng)價(jià)指標(biāo)因素成對(duì)比較表評(píng)價(jià)指標(biāo)V1V2V3V4分值權(quán)重（%）商服繁華度V1/1113交通便捷度V20/0.5125社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩rV300.5/125虛擬因素V4000/00鄉(xiāng)鎮(zhèn)類別劃分評(píng)價(jià)指標(biāo)說(shuō)明計(jì)分表計(jì)分規(guī)則評(píng)價(jià)指標(biāo)優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣商服繁華度指標(biāo)說(shuō)明繁華較繁華一般較不繁華不繁華指標(biāo)分值37.5250交通指標(biāo)說(shuō)明便利較便利一般較不便利不便利便捷度指標(biāo)分值256.250經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r指標(biāo)說(shuō)明好較好一般較差差指標(biāo)分值256.250三、鄉(xiāng)鎮(zhèn)類別劃分的原則和方法收集的樣點(diǎn)資料數(shù)量有限，不能滿足數(shù)理統(tǒng)計(jì)、分析的要求。否則，該第一步，根據(jù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)實(shí)際狀況，結(jié)合鄉(xiāng)鎮(zhèn)類別劃分評(píng)價(jià)指標(biāo)說(shuō)明計(jì)分表對(duì)各評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行打分；第二步，對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)評(píng)價(jià)所賦分值相加，得到各個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的總分值；第三步，繪制鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合分值圖，劃分鄉(xiāng)鎮(zhèn)類別。劃定后的鄉(xiāng)鎮(zhèn)類別必滿足以下條件：1.同一鄉(xiāng)鎮(zhèn)類別內(nèi)的土地區(qū)域條件基本一致，地價(jià)水平基本一致；2.明顯屬于同一鄉(xiāng)鎮(zhèn)類別的不能分割為土地質(zhì)量是在多因素影響下土地屬性的綜合反映，不能直接用一維數(shù)軸表示，由于指標(biāo)分值分值的計(jì)算已把多維的影響因素轉(zhuǎn)換為可以相互比較的總分值，因此可以用一個(gè)總分值來(lái)表示土地質(zhì)量的高低，所以鄉(xiāng)鎮(zhèn)指標(biāo)總分值表編號(hào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)名稱商服繁華度交通便捷度經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r總分值說(shuō)明分值說(shuō)明分值說(shuō)明分值1木崗鎮(zhèn)優(yōu)優(yōu)優(yōu)2大用鎮(zhèn)優(yōu)優(yōu)優(yōu)六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告8墮卻鄉(xiāng)較優(yōu)37.5優(yōu)較優(yōu)80.753新窯鄉(xiāng)較優(yōu)37.5較優(yōu)較優(yōu)4龍場(chǎng)鄉(xiāng)較優(yōu)37.5較優(yōu)較優(yōu)5新華鄉(xiāng)較優(yōu)37.5較優(yōu)較優(yōu)6梭戛鄉(xiāng)較優(yōu)37.5較優(yōu)較優(yōu)7牛場(chǎng)鄉(xiāng)較優(yōu)37.5較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)37.5較優(yōu)較優(yōu)隴腳鄉(xiāng)較優(yōu)37.5較優(yōu)較優(yōu)落別鄉(xiāng)較優(yōu)37.5較優(yōu)較優(yōu)9毛口鄉(xiāng)一般一般一般新場(chǎng)鄉(xiāng)一般一般一般箐口鄉(xiāng)差0差0差00灑志鄉(xiāng)差0差0差00折溪鄉(xiāng)差0差0差00首先根據(jù)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)總分值繪制鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合分值圖，然后觀察各鄉(xiāng)鎮(zhèn)分值的分布特點(diǎn)，把分值相對(duì)集中的初步歸并為一個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)類別。通過(guò)上述方六枝特區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合分值圖10080604020木崗鎮(zhèn)大用鎮(zhèn)墮卻鄉(xiāng)新窯鄉(xiāng)龍場(chǎng)鄉(xiāng)新華鄉(xiāng)梭戛鄉(xiāng)牛場(chǎng)鄉(xiāng)中寨鄉(xiāng)隴腳鄉(xiāng)落別鄉(xiāng)毛口鄉(xiāng)新場(chǎng)鄉(xiāng)箐口鄉(xiāng)灑志鄉(xiāng)折溪鄉(xiāng)0木崗鎮(zhèn)大用鎮(zhèn)墮卻鄉(xiāng)新窯鄉(xiāng)龍場(chǎng)鄉(xiāng)新華鄉(xiāng)梭戛鄉(xiāng)牛場(chǎng)鄉(xiāng)中寨鄉(xiāng)隴腳鄉(xiāng)落別鄉(xiāng)毛口鄉(xiāng)新場(chǎng)鄉(xiāng)箐口鄉(xiāng)灑志鄉(xiāng)折溪鄉(xiāng)六枝特區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)類別分值表鄉(xiāng)鎮(zhèn)類別總分值(F)一類F≥81二類50≤F＜80三類F＜50六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告六枝特區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)類別劃分結(jié)果表類別鄉(xiāng)鎮(zhèn)名稱一類木崗鎮(zhèn)、大用鎮(zhèn)二類墮卻鄉(xiāng)、新窯鄉(xiāng)、龍場(chǎng)鄉(xiāng)、新華鄉(xiāng)、梭戛鄉(xiāng)、牛場(chǎng)鄉(xiāng)、中寨鄉(xiāng)、隴腳鄉(xiāng)、落別鄉(xiāng)、毛口鄉(xiāng)、新場(chǎng)鄉(xiāng)三類箐口鄉(xiāng)、灑志鄉(xiāng)、折溪鄉(xiāng)六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告第六章基準(zhǔn)地價(jià)編制一、基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)查資料整理、審查1、基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)查資料整理2、基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)查資料審查逐表審查調(diào)查資料，將缺主要項(xiàng)目、填報(bào)數(shù)據(jù)不符合要求和數(shù)據(jù)明顯偏離正常情況的樣本剔除。經(jīng)整理，城區(qū)臨街商業(yè)門面出租樣點(diǎn)中，二、樣點(diǎn)地價(jià)計(jì)算通過(guò)分析城市中現(xiàn)有房屋出租的收益，從中分離出地租進(jìn)而評(píng)估地產(chǎn)價(jià)格。房租是用戶為得到一定時(shí)期內(nèi)的房屋占有權(quán)和使用權(quán)而支付給公式：V=P/r×[1－1/(1＋r)n]式中：V—土地價(jià)格；P—土地純收益；r—土地還原利率；n—土地使用年限。-空房損失費(fèi)－折舊費(fèi)－其它費(fèi)用－稅金六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告管理費(fèi)分為兩部分：一是出租經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所消耗辦公用品的貨幣支出；二是管理人員工資的支出。管理費(fèi)的定量有兩種方法：一是依管理面積平均計(jì)算；二是依租金的一定比例計(jì)算。管理費(fèi)按年租金總額的3指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用。一般可按房屋重置價(jià)或現(xiàn)值乘以保險(xiǎn)費(fèi)率計(jì)算。我國(guó)房屋的保險(xiǎn)費(fèi)①土地使用稅：根據(jù)《六枝特區(qū)土地使用稅管理辦法》規(guī)定，六枝六枝特區(qū)土地使用稅征收標(biāo)準(zhǔn)單位：元/平方米地段類別標(biāo)準(zhǔn)中心城區(qū)一類地段9中心城區(qū)二類地段6中心城區(qū)三類地段4.8中心城區(qū)四類地段3.6中心城區(qū)工礦區(qū)3.5備注：區(qū)內(nèi)其他鎮(zhèn)參照中心城區(qū)工礦區(qū)標(biāo)準(zhǔn)％；市維護(hù)建設(shè)稅為營(yíng)業(yè)稅的5％；根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改〈征收教育費(fèi)附六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告政部《關(guān)于統(tǒng)一地方教育附加政策有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)綜【2010】98房屋在使用過(guò)程中會(huì)發(fā)生一定的損耗，故在租金中應(yīng)予以補(bǔ)償，房一是按房屋的新舊成色，將房屋分為不同的成新等級(jí)，房屋重置價(jià)利息和利潤(rùn)一般按照房屋建安造價(jià)的一定比率計(jì)算。根據(jù)對(duì)當(dāng)?shù)亟ò彩袌?chǎng)的調(diào)查并結(jié)合六枝特區(qū)建設(shè)局的意見(jiàn)，六枝特區(qū)的房屋建安造價(jià)六枝特區(qū)房屋建安造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)構(gòu)分類重置價(jià)格（元/平方米）磚混結(jié)構(gòu)900框架結(jié)構(gòu)7層以下框架結(jié)構(gòu)7層以上得到土地純收益后，采用前面確定的土地還原率，根據(jù)收益還原法公式：V=Vr-Ph-TPh—房屋現(xiàn)值；T—交易稅費(fèi)。公式：V=Pr－(Ch×Sh)-I-T-Bh—樓房總建筑面積；T—商品房開(kāi)發(fā)商向國(guó)家交納的投資及營(yíng)業(yè)稅等；各均質(zhì)地域內(nèi)商業(yè)用房和住宅售價(jià)按同一均質(zhì)地域內(nèi)的平均售價(jià)確包括項(xiàng)目可行性研究、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘探的費(fèi)用，一般以建筑費(fèi)的指預(yù)付資本利息，包括地價(jià)款和建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)的資金利息，按一地價(jià)×[(1+6.00％)-1]+(建筑費(fèi)＋專業(yè)費(fèi))×[(1+6.00％；設(shè)稅為基本稅率的5％；根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改〈征收教育費(fèi)附加的暫房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶管理費(fèi)：賣方為售價(jià)的0.5%銷售代理費(fèi)：為售價(jià)的2%公式：V=Ea+Eb+T+R1+R2+R3＝VE+R3Ea—土地取得費(fèi)；T—稅費(fèi)；R1—利息；R2—利潤(rùn)；R3—土地增值；VE—土地成本價(jià)格。管理法》第四十七條規(guī)定：征用土地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍，安置補(bǔ)助費(fèi)最高不得超過(guò)該耕地六枝特區(qū)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)采用《市人民政府關(guān)于公布實(shí)施六盤水市征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價(jià)成果的通知》（市府發(fā)【2009】32號(hào)）和《市人民政府關(guān)于公布六盤水市征地統(tǒng)一年產(chǎn)值和區(qū)片綜合地價(jià)六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告征地類型統(tǒng)一年產(chǎn)值(元/畝)土地補(bǔ)償倍數(shù)安置補(bǔ)助倍數(shù)綜合補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)社保資金耕地2730023352建設(shè)用地7910023352林地23352牧草地823352其它農(nóng)用地823352未利用地452002335223352非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負(fù)責(zé)開(kāi)墾與所占耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母兀粵](méi)有條件開(kāi)墾或者開(kāi)墾的耕地不符合要求的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》黔府發(fā)【2010】19號(hào)，耕地占用稅為20六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告按照一般情況，六枝特區(qū)從征地到完成土地“三通一平”或“四通固定資產(chǎn)一年期貸款利息率6.00%計(jì)，土地取得費(fèi)和稅費(fèi)為取得土地時(shí)一次性投入，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)在一年的土地開(kāi)發(fā)周期中均勻投入，則根據(jù)等量資金獲得等量利潤(rùn)的經(jīng)濟(jì)原理，土地作為一種生產(chǎn)要素參與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，應(yīng)該得到相應(yīng)的投資回報(bào)，考慮通行投資利潤(rùn)率和土土地增值收益是指政府出讓土地除收回成本價(jià)格外，同時(shí)要使國(guó)家土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實(shí)現(xiàn)。根據(jù)六枝特區(qū)實(shí)際，土地增值收益率取其他類型的地價(jià)樣點(diǎn)資料參數(shù)選取相對(duì)簡(jiǎn)單，在此就不列出詳細(xì)計(jì)三、樣點(diǎn)地價(jià)的修正用樣點(diǎn)地價(jià)計(jì)算基準(zhǔn)地價(jià)之前需要對(duì)剔除后的樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行修1、有限年期使用權(quán)地價(jià)修正到法定最高出讓年期地價(jià)的計(jì)算公式m1——實(shí)際出讓年期或剩余出讓年期；Vm1——有限年期出讓地價(jià)；r——土地還原利率；2、所有權(quán)樣點(diǎn)地價(jià)修正到法定最高出讓年期地價(jià)的不同交易時(shí)間的樣點(diǎn)地價(jià)，必須修正到基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)基準(zhǔn)日。根據(jù)樣點(diǎn)的不同土地用途，計(jì)算地價(jià)年度之間的平均上漲或下降幅度，編制對(duì)不同時(shí)期發(fā)生的交易宗地地價(jià)，地價(jià)修正到評(píng)估基準(zhǔn)日的計(jì)算公容積率修正按區(qū)域進(jìn)行，以設(shè)定的區(qū)域容積率為標(biāo)準(zhǔn)，用下式計(jì)算Kr=Vis/ViVis——某一區(qū)域某一用途規(guī)定容積率下單位面積平均地價(jià)；Vi——某一區(qū)域某一用途在某一容積率時(shí)單位面積的平均地對(duì)不同容積率情況下發(fā)生的交易地價(jià)，按下式將地價(jià)修正到規(guī)定容liVli——某一容積率下的宗地交易價(jià)格；Kr——同前。（四）交易情況修正：把交易情況不正常的樣點(diǎn)地價(jià)，修正到在公（五）基礎(chǔ)設(shè)施配套程度修正：在不同基礎(chǔ)設(shè)施配套程度下的樣點(diǎn)地價(jià)，必須修正到基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估所設(shè)定的基礎(chǔ)設(shè)施配套程度下的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)?；鶞?zhǔn)地價(jià)評(píng)估中的基礎(chǔ)設(shè)施配套程度，可按各均質(zhì)地域內(nèi)土地基礎(chǔ)四、樣點(diǎn)地價(jià)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)與處理根據(jù)估價(jià)規(guī)程的要求，在測(cè)算基準(zhǔn)地價(jià)之前，必須對(duì)樣點(diǎn)地價(jià)總體的分布狀態(tài)進(jìn)行檢驗(yàn)，以決定異常樣點(diǎn)剔除的方法。樣點(diǎn)地價(jià)總體的分布類型檢驗(yàn)，是以土地均質(zhì)地域?yàn)閱挝?，按土地分類整理?shù)據(jù)的歸并結(jié)果，對(duì)每級(jí)土地或均質(zhì)地域不同土地利用類型的樣點(diǎn)數(shù)據(jù)分別進(jìn)行總體式中：Xn—1—樣本地價(jià)的平均值u—正態(tài)總體均值S—樣本方差n—樣本數(shù)六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告（2）計(jì)算樣本均值x′和標(biāo)準(zhǔn)差s；（5）重新計(jì)算樣本總體的x′和s，剔除異常值，直到所有樣本都在本次六枝特區(qū)采集樣點(diǎn)較多，樣點(diǎn)地價(jià)呈非正態(tài)分布，因此采用均五、基準(zhǔn)地價(jià)的確定1、有樣點(diǎn)土地均質(zhì)地域的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估②模型選擇及基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算。在有樣點(diǎn)區(qū)域內(nèi)，根據(jù)樣點(diǎn)地價(jià)的分布規(guī)律，選用簡(jiǎn)單算術(shù)平均值、加權(quán)算術(shù)平均值、中位數(shù)、眾數(shù)等作為2、沒(méi)有交易價(jià)格資料或交易價(jià)格資料較少土地均質(zhì)地域的基準(zhǔn)地①對(duì)已評(píng)估出基準(zhǔn)地價(jià)的土地均質(zhì)地域，建立地價(jià)與影響價(jià)格的土②將沒(méi)有交易資料或數(shù)量不足的土地均質(zhì)地域，進(jìn)行土地條件調(diào)查③比較待估價(jià)區(qū)域或均質(zhì)地域內(nèi)有地價(jià)地域的接近程度，評(píng)估其基④因素差異大的土地均質(zhì)地域，在比較基礎(chǔ)上，采用系數(shù)修正法評(píng)⑤通過(guò)確定各種用途基準(zhǔn)地價(jià)在不同土地均質(zhì)地域內(nèi)的比例關(guān)系，六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告各均質(zhì)地域和各類鄉(xiāng)鎮(zhèn)地價(jià)樣點(diǎn)已經(jīng)過(guò)分析檢驗(yàn)和處理，可以用于基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算，因此采用各均質(zhì)地域或各類鄉(xiāng)鎮(zhèn)的地價(jià)樣點(diǎn)的簡(jiǎn)單算術(shù)平均六、基準(zhǔn)地價(jià)在中心城區(qū)（平寨鎮(zhèn)）基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算中，已經(jīng)對(duì)定級(jí)單元進(jìn)行了歸并，歸并后各級(jí)均質(zhì)地域內(nèi)的地價(jià)樣點(diǎn)也經(jīng)過(guò)分析，可以用于基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算，因此采用均質(zhì)地域內(nèi)地價(jià)樣點(diǎn)簡(jiǎn)單算術(shù)平均值取整作為該均質(zhì)地六枝城區(qū)各均質(zhì)地域不同地類價(jià)格測(cè)算結(jié)果用途商服用地住宅用地工業(yè)用地\850300Ⅲ級(jí)610550250Ⅳ級(jí)470300工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地：包括工業(yè)用地、采礦用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地，土地使用年六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告用途商服用地住宅用地工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地級(jí)別II郎岱鎮(zhèn)650390450280巖腳鎮(zhèn)600360400250工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地：包括工業(yè)用地、采礦用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地，土地使用年六枝特區(qū)其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)鄉(xiāng)鎮(zhèn)類別用途一類二類三類商服用地當(dāng)街區(qū)域550440380背街區(qū)域320300270住宅用地280260230工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地：包括工業(yè)用地、采礦用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地，土地使用年七、基準(zhǔn)地價(jià)體系比較分析六枝特區(qū)縣城2007年－2014年基準(zhǔn)地價(jià)增加值表均質(zhì)地域用途ⅠⅡⅢⅣ商服用地290210住宅用地440400350工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地90六枝特區(qū)縣城2007年－2014年基準(zhǔn)地價(jià)年均增長(zhǎng)率表均質(zhì)地域用途ⅠⅡⅢⅣ商服用地2.80%2.92%3.48%7.68%住宅用地7.57%9.51%13.32%10.41%工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地/8.45%8.64%10.41%用途級(jí)別商業(yè)用地住宅用地工業(yè)用地Ⅰ59302910400Ⅱ35502140Ⅲ2170330Ⅳ700六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告（2）水城縣中心城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)（2013年）用途級(jí)別商服用地住宅用地工業(yè)用地330891Ⅲ級(jí)893638267Ⅳ級(jí)533310（3）紅橋新區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)（2013年）用途級(jí)別商服用地住宅用地工業(yè)用地\280840230Ⅲ級(jí)690580200用途級(jí)別商業(yè)用地住宅用地工業(yè)用地Ⅰ650250Ⅱ500250Ⅲ750300Ⅳ400均質(zhì)地域用途ⅠⅡⅢⅣ商服用地590360住宅用地800600400300工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地//級(jí)別用途ⅠⅡⅢⅤ商業(yè)用地800450住宅用地810660500工業(yè)用地200均質(zhì)地域用途Ⅲ級(jí)Ⅳ級(jí)商服用地970670450住宅用地510360270工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地/220均質(zhì)地域用途一級(jí)二級(jí)三級(jí)商服用地2500870600住宅用地900700500300工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地290290260220（9）關(guān)嶺縣城基準(zhǔn)地價(jià)（2013年）單位：元/平方米均質(zhì)地域用途ⅠⅡⅢⅣ商服用地890605住宅用地805590440240工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地//230200六枝特區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告3、基準(zhǔn)地價(jià)變動(dòng)分析在2007—2014年期間，六枝特區(qū)商服用地