房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃概述

值額的確定規(guī)定。從中減除任何成本費(fèi)用。入。價(jià)值后折算成貨幣收入。在確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的增值額和計(jì)算應(yīng)納土地增值稅時(shí)，以分為三類。權(quán)出售給買受人時(shí)，允許從收入額中扣除的項(xiàng)目及其金額。許扣除的項(xiàng)目及其金額。出售舊房及建筑物，允許扣除的項(xiàng)目及其金額。類：取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用之和。1）從出讓方取得土地使用權(quán)，所支付的土地時(shí)按規(guī)定補(bǔ)繳的出讓金；3）以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)，所支付的地價(jià)款。設(shè)施間接費(fèi)用等。其中：出、安置動(dòng)遷用房支出等。水文、地質(zhì)、勘探、測(cè)繪、“三通一平”等支出。的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑工程安裝費(fèi)。4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)的道路、供水、供電、供氣、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。與房地產(chǎn)有關(guān)的費(fèi)用直接計(jì)入當(dāng)年損益，額較大利息支出扣除，作了較為詳細(xì)的規(guī)定。計(jì)算扣除。對(duì)于利息支出，分兩種情況確定扣除：不允許扣除。開(kāi)發(fā)成本金額之和，在10％以內(nèi)計(jì)算扣除。以上兩類計(jì)算扣除的具體比例，由省級(jí)人民政府規(guī)定。（4）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。額。而按房地產(chǎn)評(píng)估計(jì)算征收土地增值稅時(shí)所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用，則不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。（5）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳同稅金扣除。其中：許扣除在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)繳納的印花稅。（6）財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目。其中規(guī)定的一項(xiàng)重扣除。價(jià)款、繳納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。房?jī)r(jià)和是否作為轉(zhuǎn)讓收入，確定能否扣除。基數(shù)。算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，代收費(fèi)用就不得在收入中扣除。估類資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)受理有關(guān)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的評(píng)估業(yè)務(wù)?？肌C(jī)構(gòu)應(yīng)無(wú)償提供，不得以任何借口予以拒絕。認(rèn)，對(duì)不符合實(shí)際情況的評(píng)估結(jié)果不予采用。違法行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)堅(jiān)決取消執(zhí)業(yè)資格。重流失的，要提請(qǐng)司法機(jī)關(guān)追究有關(guān)當(dāng)事人的刑事責(zé)任。額。財(cái)政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。額。成新度折扣率），最后，以重置成本乘以其成新度折扣率，以確定轉(zhuǎn)讓該舊房及建筑物的扣除項(xiàng)目金額。房地產(chǎn)重置成本法評(píng)估出的舊有房地產(chǎn)價(jià)格。計(jì)算公式為：-建筑物折舊行為，即少申報(bào)。類房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。時(shí)，選取多座與該被評(píng)估的房地產(chǎn)在地理位置、外觀形狀、據(jù)上述評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。終接近于合理的價(jià)格。市場(chǎng)比較法可用下列公式來(lái)表示：×?xí)r間因素修正×地域因素修正×品質(zhì)因素修正正偷稅的目的。產(chǎn)和土地的扣除項(xiàng)目金額之和即為該房地產(chǎn)額。由進(jìn)行解釋的行為。并以此作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)算征收土地增值稅。值少的少征，無(wú)增值的不征。的單位和個(gè)人，也能發(fā)揮一定的調(diào)節(jié)作用。土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率表(%)級(jí)次增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率2超過(guò)50100％的部分405額和適用稅率相乘，求得應(yīng)納稅額。2.匯集扣除項(xiàng)目金額。3.計(jì)算增值率。4.依據(jù)增值率確定適用稅率。5.依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。除項(xiàng)目金額的公式為：日前，“北京2000年房地產(chǎn)稅務(wù)、金融及法律研企業(yè)的代表出席了會(huì)議。國(guó)外，地價(jià)及稅費(fèi)一般占房?jī)r(jià)的20%,而國(guó)內(nèi)地價(jià)和稅國(guó)外，地價(jià)及稅費(fèi)一般占房?jī)r(jià)的20%,而國(guó)內(nèi)地價(jià)和稅費(fèi)占房?jī)r(jià)的50%左右。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如何有效降低稅費(fèi)，在保證基本利潤(rùn)率（國(guó)內(nèi)一般為10%)的前提金支出。超額累進(jìn)稅率，稅率從30%到60%,增值越多，稅率越高。人允許扣除取得土地使用權(quán)所支付金額和開(kāi)發(fā)成本之和的20%。納稅人需特別注意的是：稅法允許扣除的項(xiàng)目鍵點(diǎn)就是合理合法地控制、降低增值額。額沒(méi)有超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%,免予征收土地增值稅優(yōu)惠。金額的20%以內(nèi)，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負(fù)。現(xiàn)舉例說(shuō)明如下。北京某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，1999年商品房銷售收入為1.5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元□豪華住宅的銷售額為5000萬(wàn)元。稅法規(guī)定的可扣除項(xiàng)目金額為1.1億元，其中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額為8000萬(wàn)元，豪華住宅的可扣除項(xiàng)目金額為3000萬(wàn)元。分開(kāi)核算），該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅為：(15000-11000)(15000-11000)÷11000×100%=36%,因此適用30%的稅率，應(yīng)納稅(15000-11000)×30%=1200萬(wàn)元。如果分開(kāi)核算，應(yīng)繳納土地增值稅為：普通住宅：增值率為(10000-8000)÷8000×100%=25%□適用30%的稅率，應(yīng)納稅(10000-8000)×30%=600萬(wàn)元；豪華住宅：增值率為(5000-3000)÷3000×100%=67%,適用40%的稅率，應(yīng)繳納(5000-3000)×40%-3000×5%=650萬(wàn)元二者合計(jì)為1250萬(wàn)元，分開(kāi)核算比不分開(kāi)核算多支出稅金50萬(wàn)元。因?yàn)槠胀?biāo)準(zhǔn)住宅的增值率為25%,超過(guò)20%,少銷售收入使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)。這樣情況。目金額發(fā)生變化，使普通住宅的增值率限制在20%,那么可扣除項(xiàng)目金額從(10000-y)÷y×100%=20%等式中可計(jì)算出，y=8333萬(wàn)元。此時(shí)，該企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅僅為豪華住宅應(yīng)繳納的650萬(wàn)0萬(wàn)元，扣除為增加可扣除項(xiàng)目金額多支出的333萬(wàn)元，分別減少支出237萬(wàn)元和267萬(wàn)元。使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額總和的10%,而各省市在10%之內(nèi)確定了不同的比例，納稅人要注意把握。制增值率減少的稅金支出的大小，從而作出選擇。000萬(wàn)元，要使增值率為20%,則銷售收入從(X-8000□÷8000×100%=20%中可求出，X=9600萬(wàn)元。此時(shí)該企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅為650萬(wàn)元節(jié)省稅金600萬(wàn)元，與減少的收入400萬(wàn)元相比節(jié)省節(jié)省稅金600萬(wàn)元，與減少的收入400萬(wàn)元相比節(jié)省了200萬(wàn)元（因?yàn)橥恋卦鲋刀愒谟?jì)算企業(yè)所得稅時(shí)可以幅有限，此處不再分析，讀者可以進(jìn)一步進(jìn)行比較）。此外，稅法規(guī)定，1994年1月1日前已簽訂房地在2000年底前首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。產(chǎn)是有利可圖的。案例：加工承欖合同。合同中規(guī)定：及原材料費(fèi)共30萬(wàn)元。分析：覺(jué)中多繳納了稅款。下規(guī)定：受托方提供輔助材料的金額，則應(yīng)并入計(jì)稅金額。同中分別記載加工費(fèi)金額和原材料金額，應(yīng)分別計(jì)稅：工承攬合同，適用0.5‰稅率計(jì)稅貼花。萬(wàn)元，所需貼花的金額為：200000×0.3點(diǎn)評(píng)：在許多企業(yè)財(cái)務(wù)人員的眼里，印花稅是極不起眼的大，因而印花稅的籌劃不僅是必要的，而且是重要的。地計(jì)算印花稅，避免多納稅。較高的計(jì)稅貼花。后計(jì)算應(yīng)納稅額。補(bǔ)貼印花。易簽訂的合同，是反映既購(gòu)又銷雙重經(jīng)濟(jì)行為的合同，者市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算應(yīng)納稅額。納印花稅。持的一份運(yùn)費(fèi)結(jié)算憑證應(yīng)繳納印花稅。盡可能多地儲(chǔ)存商品。現(xiàn)在商品極大豐富了，零庫(kù)存發(fā)展，他們的庫(kù)房大量閑置。近年來(lái)，房用于出租，但是，租賃過(guò)程的稅負(fù)高達(dá)17.5%,企業(yè)產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整時(shí)期，社會(huì)資源不斷地進(jìn)行優(yōu)化配置，部分社會(huì)閑置資源重新組合在所難免。如何縮短社會(huì)資源閑置的周期，利用好這部分閑置資源，使企業(yè)能夠保持較低的運(yùn)行成本，又能依法納稅，是值得研究的課題。里要明確租賃與倉(cāng)儲(chǔ)的含義。所謂房屋租賃是指租賃雙方在約定的時(shí)間內(nèi)，出租方將房屋的使用權(quán)讓度給承租方，并收取租金的一種契約形式；倉(cāng)儲(chǔ)是指在約定的時(shí)間內(nèi)，庫(kù)房所有人用倉(cāng)庫(kù)代客貯存、保管貨物，并收取倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)的一種契約形式。不同的經(jīng)營(yíng)行為適用不同的稅收政策法規(guī)，這就為稅收籌劃提供了可能。繳納營(yíng)業(yè)稅，適用稅率相同，均為5%;《房產(chǎn)稅暫行條例》及有關(guān)政策法規(guī)規(guī)定：租賃業(yè)與倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)的計(jì)稅產(chǎn)自用的，其房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)余值1.2%計(jì)算繳納，即：(1-30%)×1.2%（注：房產(chǎn)）；于租賃的，其房產(chǎn)稅依照租金收入的12%計(jì)算繳納，即：應(yīng)納稅額＝租金收入金額×12%。由于房產(chǎn)稅計(jì)稅公式的不原值為1600萬(wàn)元，年租金收入為300萬(wàn)元。租金收入應(yīng)納稅額合計(jì)為52.5萬(wàn)元。其中：應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅=300×5%=15（萬(wàn)元）；應(yīng)納房產(chǎn)稅=300×12%=36(7%+3%)=1.5（萬(wàn)元）。內(nèi)容，配備保管人員，為客戶提供24小時(shí)服務(wù)。假設(shè)提供倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)的收入約為300萬(wàn)元，收入不變，其應(yīng)納稅額為29.94萬(wàn)元。其中：應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅=300×5%=15（萬(wàn)元應(yīng)納房產(chǎn)稅=1600×(1-30%)×1.2%=13.44（萬(wàn)元應(yīng)納城建稅、教育費(fèi)附加=15×(7%+3%)=1.5（萬(wàn)元）。合計(jì)應(yīng)納稅額為29.94萬(wàn)元。兩項(xiàng)比較，可以看出，庫(kù)房倉(cāng)儲(chǔ)比房屋租賃每年節(jié)稅22.56萬(wàn)元，