樓盤全年營銷策劃方案

樓盤全年營銷策劃方案【篇一：樓盤-營銷策劃方案】一、市場分析1、中國市場分析==2013年中國房地產(chǎn)業(yè)在投資、建設(shè)、交易等主要指標(biāo)上都再創(chuàng)歷史新高，向人們遞交了一份出乎意料好的考試答卷。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資86013億元，同比增長19.8%，其中住宅投資58951億元，同比增長19.4%。再次說明中國房地產(chǎn)整個行業(yè)從來不缺乏生存性的資金；房屋施工面積665572萬平方米，同比增長16.1%；商品房銷售面積130551萬平方米，同比增長17.3%；實現(xiàn)商品房銷售額81428億元，同比增長26.3%。==2014年中國房地產(chǎn)業(yè)正在面臨十年來從未有過的最好政策環(huán)境，房地產(chǎn)調(diào)控重點、思路和方法已經(jīng)出現(xiàn)重大調(diào)整。我們不再以房價為核心指標(biāo)決定政策調(diào)控的時機(jī)和評判效果，已將重點放到保障住房的建設(shè)和分配上；我們不再實施全國一刀切的統(tǒng)一調(diào)控措施，而是讓地方政府更多的承擔(dān)差別化的調(diào)控責(zé)任；我們不再沿著既壓供給也壓需求的調(diào)控思路前行，而是把重點放在擴(kuò)大供給上；由于全國和地方人大攬回房產(chǎn)稅的立法權(quán)責(zé)，任何短期內(nèi)擴(kuò)大試點范圍的說法也成為一種不負(fù)責(zé)任的嘮叨；限購政策的放棄正在選擇恰當(dāng)時期和替換措施。2、濟(jì)南市場分析2013年全年，濟(jì)南市共推出229宗土地，土地出讓面積為1164.71萬㎡，建筑面積為3130.41萬㎡。同2012年全年供應(yīng)數(shù)量相比，土地宗數(shù)增加逾一倍，出讓土地面積與建筑面積分別上漲98.25%和77.66%，市場供應(yīng)火熱。2013年濟(jì)南成交住宅用地達(dá)421萬㎡，從供需角度分析，未來一段時間內(nèi)住宅、商用房仍將保持較高的供給量。同時未來在輕軌、省會經(jīng)濟(jì)圈等題材帶動下，濟(jì)南房地產(chǎn)真正進(jìn)入快速發(fā)展階段，存在大量購房需求。且濟(jì)南住宅歷來以剛性需求占據(jù)主導(dǎo)，總體呈現(xiàn)健康態(tài)勢。在總體政策環(huán)境無大的異動情況下，限購、限貸仍將為濟(jì)南市場調(diào)整的基本措施，預(yù)計明年市場仍將保持平穩(wěn)增長局面。短期內(nèi)不會退出。從2013年成交土地區(qū)域分布來看，西客站板塊、高新唐冶板塊、奧體板塊為土地成交的三大區(qū)域，未來區(qū)域供應(yīng)充裕；從2013年在售樓盤情況，東部高新唐冶板塊，西部西客站板塊多為新入市的剛需大盤，市場熱度高，潛在供應(yīng)量巨大；南部板塊華潤、中海等大盤后勁十足；因而，西客站、高新、城南板塊有望繼續(xù)引領(lǐng)市場。此外，隨著城北板塊濱河新區(qū)建設(shè)的加快，北大時代等大體量綜合型項目入市也將帶動北部片區(qū)發(fā)展。由此整體市場的供求格局或?qū)⒏吘猓骺驼竞湍喜堪鍓K單獨熱點的局面將會有所改善。3、消費(fèi)群體分析2013年，濟(jì)南市城市居民人均可支配收入35648元，農(nóng)民人均純收入13248元;城市居民人均消費(fèi)性支出21667元，農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出7799元。濟(jì)南屬于中等收入城市，目前硬性購房人群為22-35歲的工薪階層和公務(wù)員，多為結(jié)婚購房，40-55左右人群多為投資性購房，自住，且對沿街商鋪和升值樓盤感興趣，50歲左右人群喜歡鍛煉，對購物、休閑、2娛樂配套齊全的樓盤感興趣，總體而言年輕群體購房喜歡居住環(huán)境舒適，性價比較高的住宅，中年人喜歡投資性住房，老年人喜歡購物、休閑、娛樂一體的配套齊全的住房。二、項目分析1、項目swot分析==地理優(yōu)勢：地處高新區(qū)，西林奧體商圈，東臨唐冶商圈==商業(yè)優(yōu)勢：北臨建筑大學(xué)、建大教授花園，東臨銀座汽車城，消費(fèi)群體較為穩(wěn)定，購買力相對較大。==環(huán)境優(yōu)勢：東側(cè)雪山，改為配套該項目，是濟(jì)南是僅有的一家集休閑、健身、娛樂一體的綜合性大型公園，讓您在繁華的城市中，享受到田園小憩的自然風(fēng)光。==文化優(yōu)勢：該項目為歷城一中的學(xué)區(qū)房，九年一貫制，南側(cè)蒞臨幼兒園，是濟(jì)南市獨有的從幼兒教育到大學(xué)教育都在家門口的書香家園。==缺點（劣勢）：百替進(jìn)駐濟(jì)南時間短，品牌知名度較差，次路段為小路口，且路面較窄，坡度較大，推廣較少，與經(jīng)十路交叉口沒有標(biāo)示，無法引起人們的注意。==機(jī)遇：西林高新區(qū)及奧體中心商圈，東臨保稅區(qū)，力諾集團(tuán)及高校區(qū)，北臨建筑大學(xué)，南臨消防總隊，上班族較多，交通較為方便，適合居住，方圓10km無商業(yè)圈，此處沿街商鋪，商機(jī)無限，購買無論是租或自用都是最佳選擇。此外，2007年末江都城鄉(xiāng)人均儲蓄僅18391元，比上年僅增長7.7%。按目前城區(qū)平均一套普通商品住宅40萬元以上的總價及戶均3.5人、城區(qū)家庭平均年收入約4.5萬元計算，則房價收入比在9以上，遠(yuǎn)超過6-8的正常水平；同時，根據(jù)江都居民高消費(fèi)低儲蓄的特點及平均月收入水平，普通居民購房對貸款首付及月供支出額的承受能力較低。另外，根據(jù)江都城區(qū)目前普通商品住宅平均總價及月平均租金計算，租售比達(dá)到1：400以下，也遠(yuǎn)超過1：300-1：200的正常水平，以租養(yǎng)貸已不可能。（2）未來兩年城區(qū)商品住宅供應(yīng)量將超過實際需求量，商品住宅市場供大于求未來兩年內(nèi)城區(qū)商品住宅供應(yīng)總量預(yù)計在160萬平米以上。按照城區(qū)目前24萬人、兩年內(nèi)人均增加住房面積5平方米（即達(dá)到人均30平方米左右），同時以兩年內(nèi)城區(qū)新增人口3萬人（注：根據(jù)江都規(guī)劃，到2012年城區(qū)人口為30萬人，即四年內(nèi)增加6萬人）且有30%的新增城區(qū)人口人均需要住宅面積30平米計算，潛在最大住宅需求量也不到150萬平米。而從現(xiàn)實情況來看，目前江都城區(qū)房地產(chǎn)供應(yīng)量較大，尤其是市中心區(qū)以外的城北、城南有較多新樓盤，同時居民購買力已經(jīng)飽和。未來兩年內(nèi)江都城區(qū)商品住宅年均銷售量將小于2007年的76.74萬平米，從目前銷售形勢來看，預(yù)計未來兩年城區(qū)住宅總銷量在80-120萬平米左右，房價也將趨于平穩(wěn)或小幅上升。因此，受國家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)環(huán)境、相對于高房價而言的江都居民購買力的下降、江都房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈可供選擇面加大等因素的影響，2007年江都商品住宅量價一齊飆升的局面將難以為繼，未來兩年內(nèi)江都城區(qū)商品住宅供應(yīng)量將超過實際需求量，商品住宅市場供大于求，后期銷售形勢不容樂觀。預(yù)計未來兩年內(nèi)江都城區(qū)商品住宅供需及供銷對比：第2頁共53頁第3頁共53頁小結(jié)：江都經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展，居民收入穩(wěn)步增長，城區(qū)居民人均住房面積較小，因此房地產(chǎn)發(fā)展有一定的空間。然而，目前城區(qū)房價水平已超出普通居民購買力水平，商品住宅市場供大于求，后期銷售形勢不容樂觀。二、城區(qū)主要在售住宅樓盤個案分析目前，江都城區(qū)新建商品住宅主要集中在老通揚(yáng)運(yùn)河以北的城北區(qū)域和新通揚(yáng)運(yùn)河以南的城南區(qū)域，城北為江都市新的政務(wù)區(qū)，城南為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。從路段上看，大部分樓盤集中在龍川路和新都路兩側(cè)沿線。從配套來看，城南區(qū)域相對已經(jīng)成熟，其配套好于城北區(qū)域，但城北區(qū)域道路基礎(chǔ)設(shè)施好、新行政中心的有利規(guī)劃使城北區(qū)域居住條件有很大的發(fā)展?jié)摿Α＝汲菂^(qū)目前的主要干道為龍川路、新都路、揚(yáng)州路“三縱”及北環(huán)路、江淮路、龍城路、長江路、浦江路、舜天路等“六橫”。從各個樓盤位置來看，由于江都城區(qū)面積小、城南城北區(qū)域樓盤分布相對密集（大部分樓盤集中在龍川路第4頁共53頁和新都路兩側(cè)沿線）、從城南城北區(qū)域的樓盤到市中心主要出入揚(yáng)州路或龍川路而揚(yáng)州路、龍川路、新都路相距比較近，因此雖然各個樓盤到市中心的直線距離有遠(yuǎn)有有近，但城南、城北區(qū)域的大多數(shù)樓盤到市中心的實際距離都差不多。江都城區(qū)主要在售住宅樓盤位置圖1、城北區(qū)域住宅樓盤個案簡析（1）長江國際花園樓盤位置：新都北路北側(cè)、仙城中學(xué)西側(cè)。售樓處位置：現(xiàn)場接待中心；市區(qū)接待中心在江淮路33號。開發(fā)商：江蘇雙匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。規(guī)劃設(shè)計：超寬樓間距設(shè)計，地下停車位與建筑貫通。建筑設(shè)計：中央公園小高層設(shè)觀光電梯。部分樓棟底層架空設(shè)計。營銷代理：南京垠坤代理機(jī)構(gòu)。第5頁共53頁【篇三：2015年房地產(chǎn)項目(年度)營銷方案】金利來廣場2015年度整體營銷方案金利來廣場專案組2015年3月1日【宏觀】一、地產(chǎn)項目整體營銷方案1)項目分析與目標(biāo)客戶分析本項目主要客源屬于圈層性質(zhì)尤其突出明顯的一群人，無論從社會地位還是個人喜好而言，一方面他們不易接受圈外人的加入，另一方面，圈外人很難加入其中。因為地段/面積/總價，導(dǎo)致本項目產(chǎn)品特征與傳統(tǒng)住宅項目不同，屬于缺少外在展示空間，更加注重內(nèi)秀。同時為了把握住嘉祥可以承受總價百萬豪宅的人的購買之目的，2015的推盤將表現(xiàn)出的是對平民百姓的“拒絕”！2)項目競爭態(tài)勢分析3)營銷推廣策略4)項目銷售策略5)營銷費(fèi)用使用計劃表【微觀】二、項目銷售策略1.項目銷售總體目標(biāo)細(xì)化要求：銷售金額、套數(shù)、需要的客戶量（以經(jīng)驗數(shù)據(jù)判斷）、整體營銷費(fèi)用等2.入市時機(jī)分析3.銷售策略項目的銷售思路銷售價格策略項目價格影響因素項目面積區(qū)間分布項目戶型分布項目價格區(qū)間分布推盤策略（工程進(jìn)度）4.案場管理和服務(wù)1)包括：人員崗位分布、流線設(shè)置、現(xiàn)場服務(wù)、體驗式營銷等等2)輸入條件：項目可研階段，經(jīng)營策劃階段產(chǎn)品定位、價格定位、項目分期結(jié)論3)備注：《項目整體營銷方案》階段的定價、推盤策略可能與產(chǎn)品建議書階段的定價、推盤策略發(fā)生變化，主要闡述這種變化以及變化后的項目收益情況4)信息：三、項目推廣策略1.項目推廣思路1.1.項目的形象定位1)2015推盤全面以嶄新的面貌入市，將住宅案名重新命名為【陽光*巴比倫】，王者歸來,風(fēng)尚*陽光巴比倫--2015金利來廣場樓王級豪宅正式接受預(yù)約登記！2)項目形象【商業(yè)與政務(wù)中心*不對外的豪宅】a賣奢侈品：值得嘉祥仰望的高度，地產(chǎn)中的奢侈品,只有鉆石可以切割鉆石，對話王者。b賣地段：嘉祥政教文體*城中心，不對外的豪宅，折服所以挑剔的目光。c賣稀缺：誰都能來看，不是誰都買的起，一般地方能買到的，我這里不賣。對于“不對外”的理解：奢侈品的“開放式阻礙營銷”——拒絕一部分人的同時，贏得真正客群的認(rèn)同低端：擺架子——預(yù)約制中端：拒絕外人----加入會員制高端：以自身氣質(zhì)讓不屬于同一圈層的人感覺到自己被“拒絕”1.2.項目的推廣主題1)項目推廣主題及細(xì)分2)主題概念生成的市場基礎(chǔ)3)主題概念的項目基礎(chǔ)1.3.項目總體推廣思路1.4.項目總體推廣策略2.項目