DB21T 2681.1-2016 物業(yè)管理服務(wù) 第1部分：住宅　　

DB21DB21/T2681.1—2016物業(yè)管理服務(wù)第1部分：住宅HousingPropertyManagementServiceCriterion遼寧省質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布IDB21/T2681.1—2016本標(biāo)準(zhǔn)起草人：鹿英、徐磊、唐超、由旦玉、徐慧、續(xù)晶華、1DB21/T2681.1—2016本標(biāo)準(zhǔn)適用于本省行政區(qū)域內(nèi)已實(shí)施物業(yè)管理的住宅物業(yè)件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改單）適用GB/T10001.1標(biāo)志用公共信息圖形符號(hào)第一部分：通TSGT5001《特種設(shè)備安全法》（中華人民共和國主席令[《物業(yè)管理?xiàng)l例》（中華人民共和國國務(wù)院令[201《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（中華人民共和國發(fā)改價(jià)格[20《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》（2008年11月《遼寧省城鎮(zhèn)供熱條例》（2014年5月30日遼寧省十二屆人大常《遼寧省建筑裝飾裝修管理辦法（試行）》（遼住建發(fā)《遼寧省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法（試行）》（遼價(jià)發(fā)[202DB21/T2681.1—2016設(shè)施設(shè)各和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)propertyserviceenterpri一般為影響到業(yè)主正常生活,可能引發(fā)嚴(yán)重后果的項(xiàng)目。本b)因電氣設(shè)備線路故障而引起停電和f)樓地板，扶梯踏步斷裂或陽臺(tái)，曬臺(tái)，女兒墻、外沿柱3DB21/T2681.1—2016物業(yè)服務(wù)費(fèi)propertyservicef理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)4.1資質(zhì)與資格要求4.1.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)4.1.2提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)符合《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》和《遼業(yè)管理?xiàng)l例》要求。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與開發(fā)單位4.1.3電梯維修保養(yǎng)與檢測(cè)單位4.1.4受委托的專業(yè)專營公司4.2從業(yè)人員要求4.2.1物業(yè)從業(yè)人員4DB21/T2681.1—20164.2.2物業(yè)服務(wù)人員4.2.3特種作業(yè)服務(wù)人員4.3服務(wù)設(shè)施要求4.3.1按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，住宅小區(qū)內(nèi)應(yīng)配置物業(yè)管理用4.3.2物業(yè)管理服務(wù)辦公場(chǎng)所標(biāo)識(shí)清楚、整潔有序，有接待的區(qū)4.3.3物業(yè)管理服務(wù)人員上崗時(shí)佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，統(tǒng)一制4.3.4根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)要求，配備必要的智能化辦公設(shè)備及工器具。4.4服務(wù)信息要求4.4.1服務(wù)窗口應(yīng)公開辦事制度、辦事紀(jì)律、收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)4.4.3物業(yè)企業(yè)應(yīng)將物業(yè)使用有關(guān)規(guī)定和內(nèi)容及禁止行為告知業(yè)主（使用人4.4.4房屋改裝修應(yīng)注意的事項(xiàng)及禁止行為，應(yīng)有書面約定。4.4.5采取多種形式與業(yè)主和使用人進(jìn)行溝通，每年定期進(jìn)行業(yè)主滿意程度情況測(cè)評(píng)，了解業(yè)4.5管理服務(wù)要求4.5.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照委托合同要求提供相應(yīng)的4.5.2對(duì)違反業(yè)主公約（包括業(yè)主臨時(shí)公約）或政府有關(guān)規(guī)定的行為進(jìn)行勸阻、制止或報(bào)有關(guān)4.6財(cái)務(wù)管理要求4.6.2物業(yè)服務(wù)、車輛停放管理、電梯運(yùn)行維護(hù)等收費(fèi)有價(jià)格主管部門核發(fā)的《收費(fèi)許可證》4.6.3對(duì)獲批可以使用的物業(yè)公用部位、公共設(shè)施設(shè)備的維修資金，要單獨(dú)立賬、?？顚Ｓ?。5DB21/T2681.1—20164.6.4利用物業(yè)公用部位、公共設(shè)備設(shè)施從事經(jīng)營的，應(yīng)有業(yè)主同意和相關(guān)部門的批準(zhǔn)文件，4.7檔案管理要求4.7.1檔案管理制度建全，配備專（兼）職檔案管理人4.7.2配備專用柜（庫）存放檔案資料，專用柜（庫）滿足防火、防盜、防潮、防有害生物等4.7.3開發(fā)單位或業(yè)主委員會(huì)移交的物業(yè)建筑竣工圖紙、設(shè)備設(shè)施和地下管網(wǎng)竣工圖紙及竣工料；設(shè)備設(shè)施安裝使用，維護(hù)養(yǎng)護(hù)技術(shù)資料；物業(yè)4.7.4物業(yè)資料的收集、整理、立卷、歸案、使用、銷毀及保密，應(yīng)符合法律法規(guī)和檔案管理5標(biāo)識(shí)管理要求5.1.3各類標(biāo)識(shí)的文字使用應(yīng)規(guī)范，格式應(yīng)5.2指引性標(biāo)識(shí)5.2.1建筑物內(nèi)應(yīng)提供各樓層主要出入口的平面示意圖以及各樓層指示、引5.2.2應(yīng)提供建筑物周邊主要道路、停車場(chǎng)、泊車導(dǎo)5.2.3公共衛(wèi)生間、電話、服務(wù)臺(tái)等公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)提供引導(dǎo)和位5.3警示性標(biāo)識(shí)5.3.1辦公區(qū)域、公共區(qū)域內(nèi)應(yīng)提供緊急出口、消防通道、禁煙區(qū)等警示性標(biāo)識(shí)。5.3.2公共場(chǎng)所內(nèi)應(yīng)提供共用設(shè)備設(shè)施、安全設(shè)備設(shè)施、消防設(shè)備設(shè)施的安全警示標(biāo)5.4其他標(biāo)識(shí)6綜合管理服務(wù)6.1.1周一至周五在小區(qū)管理處進(jìn)行業(yè)務(wù)接待；周六、周日在指定地點(diǎn)6.1.224h受理業(yè)主或使用人報(bào)修。6.1.3物業(yè)管理人員服裝統(tǒng)一，掛牌上崗，服務(wù)過程中主動(dòng)，熱情、周到、規(guī)范，6.1.5告知業(yè)主裝修須知，監(jiān)督裝修過程，對(duì)違規(guī)裝修、違章搭建進(jìn)行勸阻、制6DB21/T2681.1—20166.1.6制定小區(qū)物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)工作計(jì)劃，6.1.7采取走訪、懇談會(huì)、問卷調(diào)查、通訊等多種形式與業(yè)主或使用人進(jìn)行溝通，6.2.1周一至周日進(jìn)行業(yè)務(wù)接待，并提6.2.4制定小區(qū)裝修申請(qǐng)、審批、巡視、驗(yàn)收等裝修管理制度，建立業(yè)主或使用人6.2.6建立管理處內(nèi)部管理制度和6.2.7制訂小區(qū)維修計(jì)劃等物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)6.2.8采取走訪、懇談會(huì)、問卷調(diào)查、通訊等多種形式與業(yè)主或使用人進(jìn)行溝通，6.3.1周一至周日在管理處進(jìn)行業(yè)務(wù)接待，并提文明用語，及時(shí)為業(yè)主提供服務(wù)，工作有記錄，有一定的管理人員應(yīng)6.3.4制定小區(qū)房屋裝修申請(qǐng)、審批、巡視、驗(yàn)收等裝修管理制度；建立業(yè)主或使6.3.5制訂小區(qū)維修計(jì)劃等物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃，有業(yè)主大會(huì)審議通過文件并6.3.6采取走訪、懇談會(huì)、問卷調(diào)查、通訊等多種形式與業(yè)主或使用人進(jìn)行溝通，7.1.1.1對(duì)房屋本體進(jìn)行管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄7DB21/T2681.1—20167.1.1.2各組團(tuán)、棟、單元（門）、7.1.2.1對(duì)房屋本體進(jìn)行管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄7.1.2.2小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，各組團(tuán)、棟、單元（門）類別類墻、項(xiàng)表面粉刷層無大面積剝落，地坪、地磚基本平整對(duì)小區(qū)內(nèi)危險(xiǎn)、隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志或維護(hù)墻、項(xiàng)表面粉刷層無大面積剝落，地坪、地磚基本平整墻、頂表面粉刷層無明顯裂紋、剝落，面磚、地磚平整不起殼、無缺損，修對(duì)危險(xiǎn)隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志，并在主要通道設(shè)置安全疏散指示和三類每天巡視樓道門窗，確保玻璃無破碎，門窗配件完好，門、窗開閉靈活，無墻、頂表面粉刷層無剝落，面磚、地磚平整不起殼、8DB21/T2681.1—2016類別三類對(duì)危險(xiǎn)隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志，并在主要通道設(shè)置安全疏散指示和類別類d)水箱、營水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，溢流管口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并完好，每年冬類b)不定期對(duì)雨污水窨井鐵蓋進(jìn)行除銹油漆。d)污水處理系統(tǒng)按要求正常運(yùn)行，周邊基本無異味和明顯噪聲，過濾格柵無堵塞，污類9DB21/T2681.1—2016類別類柜及時(shí)發(fā)現(xiàn)與修復(fù)損壞的燈座、燈泡、開關(guān)等，保持燈具完好，小區(qū)內(nèi)樓道燈、街坊燈堂吊頂燈柜三類及時(shí)發(fā)現(xiàn)與修復(fù)損壞的燈座、燈泡、開關(guān)等，保持燈具完好，小區(qū)內(nèi)樓道燈、街坊燈堂吊燈等柜類視語音（圖像）清晰；對(duì)講分機(jī)開鎖功能、門體的閉門器DB21/T2681.1—2016識(shí)別報(bào)警區(qū)域，收到警情時(shí)，能同時(shí)發(fā)出聲光根據(jù)需要設(shè)定巡更路線、時(shí)間，保證其正常運(yùn)行。保持巡更時(shí)間、地點(diǎn)、人員和順序等數(shù)據(jù)的顯示、歸檔、查詢和打印等功能正常，巡更違規(guī)記全檢測(cè)。電梯檢驗(yàn)有效期屆滿前1個(gè)月，應(yīng)向電梯檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)提出定期檢物業(yè)管理公司應(yīng)委托專業(yè)維修保養(yǎng)單位進(jìn)行定期保養(yǎng)，每年進(jìn)行安全檢測(cè)并持有有效大事件時(shí)，物業(yè)管理人員接報(bào)后應(yīng)在5min內(nèi)或由業(yè)主大會(huì)要求專人駕駛的，駕駛員應(yīng)堅(jiān)守崗位e)電梯緊急呼叫、可視對(duì)講、內(nèi)線通訊裝置f)電梯箱內(nèi)在顯著位置張貼電梯使用安全注b)重大節(jié)日前應(yīng)對(duì)景觀設(shè)旌進(jìn)行安全、功能檢查，保證節(jié)日期間各項(xiàng)設(shè)c)水景運(yùn)行時(shí)間、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)公司根據(jù)售房合同約DB21/T2681.1—2016），3、阻止小商小販、外來人員隨意有交接班記錄和外來車輛的登記記錄，對(duì)可疑人員進(jìn)行詢問，阻止未經(jīng)3、對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛進(jìn)行管理和疏導(dǎo)，保持出入口環(huán)境整潔、有序、道主出入口應(yīng)職人值崗，并有詳細(xì)交導(dǎo)，保持出入口環(huán)境整潔、有序、崗2、遇到突發(fā)事件時(shí)，采取必要措取有效應(yīng)對(duì)措施，并及時(shí)報(bào)告管理處應(yīng)設(shè)巡邏點(diǎn)。在正常情況下，到達(dá)每個(gè)巡邏點(diǎn)的時(shí)間誤差不超過2min，監(jiān)控中心應(yīng)有巡邏記錄；場(chǎng)，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，并報(bào)告警方與DB21/T2681.1—2016務(wù)2、接受用戶求助要求，解答用戶開通和有人駐守，注視各設(shè)施所傳達(dá)小區(qū)主要道路出入口樓字對(duì)講門鎖智能卡等五項(xiàng)以上技防設(shè)施，4、小區(qū)應(yīng)有火警、警情等應(yīng)急預(yù)案，并在監(jiān)控中心室內(nèi)懸掛；每年組織不少于1次的消防應(yīng)急預(yù)案2、車輛按規(guī)定有序停放，對(duì)亂停4、車庫（棚）各有必需的消防器求設(shè)立指示標(biāo)志；車庫內(nèi)地面、立面無積水，通風(fēng)良好，無易燃、無易爆要求設(shè)立指示牌和地標(biāo)；車庫內(nèi)地面、立面按車輛道路行駛管理要求潔；無滲漏、無積水，通風(fēng)良好；9環(huán)境清潔服務(wù)DB21/T2681.1—2016地面大堂、門廳大理石、花崗持地面材質(zhì)原貌，干凈、手、欄桿、窗臺(tái)栓、指施具居民自行投放至小區(qū)垃圾集中投放點(diǎn)高層按幢設(shè)置垃圾收集點(diǎn)，層按物業(yè)管理需要合理配置多收集點(diǎn)；每日早垃圾收集點(diǎn)垃圾無滿溢，周圍地面無散落垃圾、無每日循環(huán)保潔（如有地毯光亮、無污跡；轎廂壁無浮灰；不銹鋼表面光亮、DB21/T2681.1—2016面、綠地、明溝持地面、綠地清潔，明溝每周清掃道路、地面、綠地每日循環(huán)清掃保潔；廣場(chǎng)磚地面干凈，地面垃圾滯留時(shí)間塵、明亮清潔（2米以上部分每半月擦抹、除塵1清潔，水面無漂浮物；定期對(duì)水體投放藥劑或進(jìn)行其他處理，保持水每日打撈漂浮雜物、保持定期對(duì)水體投放藥劑或進(jìn)行其它處理，保持水體無房廂（房）及其周圍清潔；建筑垃圾有先進(jìn)的垃圾處理方式；配置必要的果皮箱或垃圾桶，每日箱、垃每季對(duì)窖井、明溝、垃圾房噴灑藥每月對(duì)窖井、明溝、垃圾各級(jí)綠化養(yǎng)護(hù)中草坪、樹木、花壇花境等養(yǎng)護(hù)達(dá)到分項(xiàng)養(yǎng)DB21/T2681.1—2016草坪草坪常年保持平整，邊緣清每年清除雜草七次以上，雜草面積干旱，高溫季節(jié)基本保證有效供水，無缺水枯萎現(xiàn)象，有積常年保證有效供水，有低洼及時(shí)整保持草地生長(zhǎng)正常，斑禿黃萎樹木被、攀援植物修