房地產(chǎn)開發(fā)流程、管理控制指導(dǎo)手冊(cè)

房地產(chǎn)開發(fā)流程、管理控

制指導(dǎo)手冊(cè)

第一章：房地產(chǎn)開發(fā)的概念

房地產(chǎn)開4又是桂在依據(jù)《I華人民共咀國(guó)城市房地產(chǎn)管理湃》（以下簡(jiǎn)稱《城市房地產(chǎn)

管理卉》）依濟(jì)妻得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上速行基礎(chǔ)訓(xùn)施、房屋建訓(xùn)的行為。房地產(chǎn)開iR

是房地產(chǎn)活勵(lì)I(lǐng)一項(xiàng)重要制廟，屬二房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)諸環(huán)節(jié)I的首要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)作

為開勵(lì)產(chǎn)，不其他商品的用又相比，房地產(chǎn)開販資大、耗力多、周期長(zhǎng)、高薪Ik高風(fēng)險(xiǎn)的特

點(diǎn)，使房地產(chǎn)開悅舌勵(lì)在人們的生活I(lǐng)占居趨來趨重要的地位，絆濟(jì)制R達(dá),時(shí)彳儂迪步，房

地產(chǎn)開iR的范圍趨廣,程廟趨深，內(nèi)容趨U寂。

一、房地產(chǎn)開發(fā)的種類：房地產(chǎn)開“又包搠土地開iR咀房屋開收。

±i也刑注要是掛房屋建訓(xùn)的前期工作，主要有兩種情形：一Bif區(qū)土地開4又，邵把農(nóng)業(yè)

戒者其他三曲沛用地改造為適合工商業(yè)、居民住宅、商品房以及其伽市用途的城市用地；事是

1日成區(qū)改造戒事次刑又，即對(duì)已絆是城市土地，但因土地用途的改發(fā)、城市貶劃的改發(fā)以及其他

原因，需要拆除原來的建筑物，開對(duì)土地通行重新改造，投入新的勞勵(lì)。

就房屋開”又而言，一般包JS四喪層次：第一層次為住宅開收;第事層次為生產(chǎn)不絆營(yíng)性建

筑物用又;第三層次為生產(chǎn)、生活月弗性建筑物的?刊X;第四層次為城市其礴礎(chǔ)訓(xùn)施的刑見

二、房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則及要求：根據(jù)《I華人民共咀國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》

第事十四條至事十七條的;K定，房地產(chǎn)開4X有下列基本原則及要求：

（一）房地產(chǎn)開“又必須嚴(yán)格執(zhí)行城市貶劃，擾照^濟(jì)、社會(huì)戰(zhàn)益、環(huán)境戰(zhàn)益相統(tǒng)一的原則，

實(shí)行全面貶劃、合理布局、綜合開收、配套建訓(xùn)。

（事）以出譏方式更得土地使用權(quán)速行房地產(chǎn)開iR的，必須擾照土地使用權(quán)出譏合同約

定的土地用途、勵(lì)工開iR期限開iR土地。越過出譏合同約定的勵(lì)工開1R日期滿一年未勵(lì)工開4又

的，可以征收相當(dāng)二±i也使用權(quán)出譏金百分、事十以下的土地閑置費(fèi)；滿事年未勵(lì)工開i僅的,

可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因開可抗力戒者政店，政店有關(guān)部門的行為戒者勵(lì)工開iR必

需的前期工作造成勵(lì)工開iR連延的除外。

（三）房地產(chǎn)開收項(xiàng)目的訓(xùn)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)咀S5范。房地產(chǎn)刑又項(xiàng)目

竣工，絆驗(yàn)收合格后,方可交付使用。

（四）依法妻得的土地使用權(quán)的，可以依照本游吧有關(guān)法待、行政法貶的貶定，作價(jià)入

股、合資、合作開iR絆營(yíng)房地產(chǎn)。

三、設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備的條件：例i《城市房地產(chǎn)管理卉》的唾，訓(xùn)

立房地產(chǎn)開僅企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

2/65

（-）有自己的名稱咀組織機(jī)極;

（事）有固定的絆營(yíng)場(chǎng)所；

（三）有符合國(guó)務(wù)院;E定的注冊(cè)資本；

（四）有趙夠的與業(yè)技術(shù)人員；

（五）濟(jì)待、行政濟(jì);0貶定的其他條件。

訓(xùn)立房地產(chǎn)開“又企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門甲請(qǐng)訓(xùn)立登讓,工商行政管理部門對(duì)符合

本湃貶定條件的，應(yīng)當(dāng)予以登讓，iR給營(yíng)業(yè)執(zhí)照；對(duì)開符合本法貶定條件的，開予登讓。

訓(xùn)立有限責(zé)伍公司、股偉有限公司，仍事房地產(chǎn)開iR絆營(yíng)的，還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行公司湃的W關(guān)出

定。

房地產(chǎn)開iR企業(yè)在頑受營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的一喪月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降亲寵C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上地方人

民政店貶定的部門備案。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立程序

訓(xùn)立房地產(chǎn)開iR企業(yè)應(yīng)絆過以下程序：

（一）應(yīng)當(dāng)向工商局行政管理部門甲請(qǐng)訓(xùn)立登讓，工商行政管理部門對(duì)JT符合房地產(chǎn)開

IR企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備的貂牛的，兀予登讓；

（事）房地產(chǎn)開收企業(yè)在頒支營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的1喪月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降亲屗诘氐目h級(jí)以上

地方人民政店貶定的部門備案；

上述貶定主要為協(xié)調(diào)企業(yè)訓(xùn)立I,T野亍政管理（工商行政管理）不特殊行政管理（房

地產(chǎn)開iR行業(yè)管理）的關(guān)系。

房地產(chǎn)開公司訓(xùn)立階慳的相關(guān)稅費(fèi)

（一）企業(yè)法人開業(yè)登讓費(fèi)；

（事）企業(yè)湃人發(fā)更登讓費(fèi)；

（三）企業(yè)法人年廟棚驗(yàn)費(fèi)；

（四）補(bǔ)、換、頒證照費(fèi)。

3/65

第二章：可行性研究和項(xiàng)目決策階段

I由二房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究需與業(yè)要求徑高、技術(shù)性徑強(qiáng)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、造價(jià)工程師、莉

調(diào)直咀分相人員與家、絆濟(jì)分相與家、制作人員、社會(huì)、環(huán)境與家、房地產(chǎn)與家、建筑工程與家、財(cái)會(huì)

師及待師等與家，我公司目前缺少此類人員，只能對(duì)可行性研究的步驟、內(nèi)容、工作概要、項(xiàng)目評(píng)估的要

求及決策作簡(jiǎn)要介石「|

策劃是一種程序，在本貨上是一種運(yùn)用腦力的理性行為。

項(xiàng)目渤將淑厚,蛆餅傾目活a為又掾，丘貴a弼制性、格性創(chuàng)

造性、時(shí)戰(zhàn)性的大型策劃活勵(lì)。

策劃的六喪主要宏觀作用：改發(fā)企業(yè)1R展方式（松散向信縱、貶模向貨量、產(chǎn)品向品胖

咀資本等），改發(fā)展目標(biāo)（多元向與業(yè)戒相反、地區(qū)向國(guó)際、上下游桐勵(lì)），避免死二非命

（“又現(xiàn)生存空間，取現(xiàn)生存資源戒手會(huì)），節(jié)約資源（避免盲仍，避免盲勵(lì)）,提高速?gòu)R（避

免無故絆營(yíng)環(huán)節(jié)、精重使企業(yè)可持續(xù)穩(wěn)定地增長(zhǎng)），促濁競(jìng)爭(zhēng)（相互啟取使產(chǎn)業(yè)絆營(yíng)更加寂

有科學(xué)、技術(shù)咀藝術(shù)性，合絆勞成為樂秋）等?？?,策劃可使國(guó)家決策向民間絆濟(jì)決策的轉(zhuǎn)

化高戰(zhàn)、順暢、充分。

項(xiàng)目策劃的流程分為四喪流程：1、項(xiàng)目調(diào)研2、項(xiàng)目市場(chǎng)細(xì)分不選擇1）項(xiàng)目市場(chǎng)細(xì)

分2）項(xiàng)目市場(chǎng)選擇3、項(xiàng)目策劃此撰寫4、項(xiàng)目方案實(shí)施。

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是控.通過對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的調(diào)查口睦統(tǒng)的分相，利用留搭握的有關(guān)資料及

手殛，科學(xué)地、合理地有故地掏勵(lì)項(xiàng)目的速程，開丐提前判斷房地產(chǎn)項(xiàng)目的II麗濁展程廟及戰(zhàn)

果。

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃首形頁(yè)絆董事會(huì)批準(zhǔn)初步立項(xiàng)后，再轉(zhuǎn)由企業(yè)成略1|娓研究室過行可行性

研究。

房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性的研究成果主要應(yīng)用二公司的投資方向決策。此階陛涉及的研究方向

根班再宏觀，對(duì)人員需與業(yè)要求徑高、技術(shù)性徑強(qiáng)0令主冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、造價(jià)工程師、市場(chǎng)

調(diào)查咀分相人員與家、絆濟(jì)分相霹、制作人員、社會(huì)、環(huán)境等與家、房地產(chǎn)與家、建筑工

程與家、財(cái)會(huì)師及待師等與家組成。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行1性研究的根本目的：是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減

少戒避免投資決策的天渾,提高項(xiàng)目開收建訓(xùn)的絆濟(jì)、社會(huì)咀環(huán)境戰(zhàn)益。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目按研究方向主要有以下四方面

1、宏觀經(jīng)濟(jì)信息一包括政策濟(jì)貶、房地產(chǎn)絆濟(jì)控?cái)?shù)、城市貶劃、區(qū)域人口特征、

基礎(chǔ)訓(xùn)施等基本狀況等。通過對(duì)宏觀市場(chǎng)信息的分相了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及勵(lì)態(tài)。

相關(guān)市場(chǎng)信息一包括金融市場(chǎng)、業(yè)界的態(tài)等不房地產(chǎn)有直推不潛在關(guān)系的信息，

以掏汪房地產(chǎn)市場(chǎng)IR展前景。

4/65

絳對(duì)保重

2、房地產(chǎn)產(chǎn)品研究：

在售樓盤資料統(tǒng)計(jì)一包播本地所有的房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫(kù)資料，可速行市場(chǎng)供應(yīng)量、價(jià)格、

戶型特點(diǎn)、裝修情況、新技術(shù)、新工藝、新材料的使用情況等各方面的統(tǒng)計(jì)分相。

區(qū)域市場(chǎng)分相——根據(jù)數(shù)據(jù)庫(kù)資料對(duì)特定區(qū)域市場(chǎng)速行定量分相，研究典型喪案，對(duì)區(qū)域

市場(chǎng)特點(diǎn)通行分相。

樓盤匯總分相一階理性對(duì)樓盤通行統(tǒng)計(jì)分相，追蹤市場(chǎng)iR展方向。

3、消費(fèi)需求趨勢(shì)研究：

主要針對(duì)消費(fèi)者對(duì)某類房地產(chǎn)的總需求量以及房地產(chǎn)需求的4只展趨勢(shì)研究。主要包括需求

勵(lì)機(jī)、質(zhì)批行為以及需求影響因素的研究，這些研究將作為開收商把握需求萬力態(tài)的依據(jù)，開

以此開iR出新的產(chǎn)品，開7T針對(duì)二某一喪特定樓盤項(xiàng)目。

4、品牌研究：

在房地產(chǎn)行業(yè)iR展還開是徑正貶，以及消費(fèi)者對(duì)開iR商施口程廟上盛膚淺的情況下,品胖

形象的塑造會(huì)為產(chǎn)品銷售帶來積集的促過作用。房地產(chǎn)開“又商正逐步重規(guī)品牌的建訓(xùn)，而品牌

研究將成為品胖建訓(xùn)的基礎(chǔ)。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究步驟，可分為5個(gè)步驟進(jìn)行：

（1）項(xiàng)目公司提友委托戒公司董事會(huì)立項(xiàng)；（2）調(diào)查研究；（3）方案選擇不優(yōu)化；（4）財(cái)務(wù)

評(píng)價(jià)咀絆濟(jì)評(píng)價(jià)；⑸編制可行性研究報(bào)告。

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容

可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少戒避免投資決策的天

渾，提高項(xiàng)目開IR建訓(xùn)的泮濟(jì)、社會(huì)咀環(huán)境戰(zhàn)益。

可行性研究的主要內(nèi)容有：⑴項(xiàng)目概況；⑵開IR項(xiàng)目用地的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及勵(lì)遷安置；（3）

宏觀絆濟(jì)環(huán)境分相；項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分相；項(xiàng)目所在板坑市場(chǎng)研究口旦建訓(xùn)貶模的確

定；（4）貶劃訓(xùn)計(jì)影響咀環(huán)境保護(hù);⑸資源儲(chǔ)S及資本運(yùn)作方案；⑹環(huán)境影響咀環(huán)境保護(hù)；⑺

項(xiàng)目開1R模式、組織機(jī)極、崗位需求、管理費(fèi)用的研究；⑻開IR建訓(xùn)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃；（9）項(xiàng)目絆濟(jì)

及社會(huì)戰(zhàn)益分相；（10）結(jié)正及建江。

五、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的工作階段

1、投資機(jī)會(huì)研究。該階慳的主要伏務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目主要是土地速行初步摸底咀意向性

談判，開對(duì)投資項(xiàng)目戒投資方向提出建江，印在T的地區(qū)咀部門內(nèi),以自然資源咀市場(chǎng)的調(diào)

查頓測(cè)為基礎(chǔ)，寺找最有利的投資機(jī)會(huì)。

投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要由能碗估計(jì)時(shí)xsw曲田的分相。如頰為

可行的，就可以過行下一階慳的工作。

5/65

絳對(duì)保重

2、初步可行性研究，亦稱"頓可行性研究"。在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，速一步對(duì)項(xiàng)目建

訓(xùn)的可能性不潛在戰(zhàn)益速行正證分相。

3、詳細(xì)可行性研究,印通常所說的可行性研究。詳細(xì)可行性研究是開IR建訓(xùn)項(xiàng)目投

資決策的基礎(chǔ)，是在分相項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、絆濟(jì)上的可行性后作出投資不否決策的關(guān)鍵

步驟。

4、可行性研究三階饞常貶的時(shí)間費(fèi)用表

項(xiàng)目?jī)?nèi)容時(shí)間（月）費(fèi)用允訖渾差

投資機(jī)會(huì)研究階座1~30.2%~0.8%30%~20%

初步可行性研究階座60.25%~7.5%20%~10%

詳細(xì)可行性研究階盛8-160.2%~1.0%<10%

六、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)詳細(xì)的經(jīng)濟(jì)效益分析

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資概算包播內(nèi)容：

。、營(yíng)銷開支概算，包推：項(xiàng)目前研究及可行性研究的開支；項(xiàng)目策劃的開支；銷

售策劃的開支；廣告開支；項(xiàng)目公司日常運(yùn)作的開支；項(xiàng)目及企業(yè)的公關(guān)開支；

0、土地征用開支概算,包推：政店一次性收支的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)；用二拆遷補(bǔ)償戒青苗

補(bǔ)償?shù)拈_支；影響公共訓(xùn)施而出現(xiàn)的賠償開支；

&、工程開支概算，包搠：用二工程勘掌的開支；平整土地的開支；用二工程訓(xùn)計(jì)

的開支；用二建筑施工的開支；用二訓(xùn)施配套的開支；用二工程監(jiān)理的開支；

且、金融成本開支，包括：外匯資金速入國(guó)內(nèi)賬幣系統(tǒng)產(chǎn)生的銀行擔(dān)保及管理費(fèi)用

支出；貸款引起的利息支出；各項(xiàng)保險(xiǎn)開支；稅收咀行政性收費(fèi)；開可頓見開支。

2、可行性研究財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的選定咀頓測(cè)

（1）售樓收入的測(cè)定（2）項(xiàng)目絆營(yíng)管理費(fèi)用收入不支出（3）絆營(yíng)稅費(fèi)及所得稅的

繳交（4）土地增值稅（5）所得稅

3、項(xiàng)目絆濟(jì)故益分積

4、項(xiàng)目盈虧能力分相：（1）、內(nèi)部收益率（IRR）（2）、凈現(xiàn)值（NPV）（3）.

凈現(xiàn)值率（NPVR）;

5、項(xiàng)目用艇分相:（1\項(xiàng)目盈虧平衡分相（21項(xiàng)目敏感性分相（31概念分相

七、項(xiàng)目可行性研究的結(jié)論與建議：

可行性研究的結(jié)注不建江是房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的最后一部分，是對(duì)可行性研究

分相做出總結(jié)開提出相關(guān)建i工，也就是根據(jù)前面所有的研究分相結(jié)果，對(duì)項(xiàng)目在技術(shù)上、絆濟(jì)

行全面的評(píng)價(jià)，對(duì)建訓(xùn)方案速行總結(jié)，提出結(jié)汪性意見咀建江。

6/65

絳對(duì)保重

八、集團(tuán)公司董事會(huì)根據(jù)可行性報(bào)告的結(jié)論與建議，做出投資決策，批準(zhǔn)正式

立項(xiàng)，項(xiàng)目進(jìn)入前期開發(fā)階段。

九、其他：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究階段的實(shí)際發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用

（1）可行性研究費(fèi)

（2）建訓(xùn)I工程貶劃訖可證執(zhí)照費(fèi)

第三章：建設(shè)前期準(zhǔn)備階段

一、土地使用權(quán)的獲取及開發(fā)

（一1土地使用權(quán)：

是掛單位戒者喪人依湃戒依約定，對(duì)國(guó)有土地戒集體土地所享有的占有、使用、收益咀

有限處分的權(quán)利。

集體土地使用權(quán)：是農(nóng)村集體絆濟(jì)組織及其成員以及符合海剖E定的其他組織咀喪人在濟(jì)

待貶定的范圍內(nèi)對(duì)集體所有的土地享有的用益物權(quán)。

瓏使用權(quán)出譏，是捏國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)（簡(jiǎn)稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出譏給

土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出譏金的行為。

1、開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的主要方式

1）通過行政劃撥方式妻得；

2）舊城改造麥得I標(biāo)地坑國(guó)有土地使用權(quán)；

3）特幾麥得；

4）出譏方式麥得（招標(biāo)、拍賣、協(xié)江出譏三種方式）；

5）聯(lián)合開U又開報(bào)有關(guān)主管部門立項(xiàng)、審批后妻得；

6）通過司濟(jì)裁決更得；

7）通過兼開、收質(zhì)等股權(quán)重組方式變得。

2、開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的程序

?、土地使用權(quán)有償出讓的方式

出譏方式是捏政店作為國(guó)有土地的代表以什舉形式戒程序?qū)?guó)有土地使用權(quán)譏不土地

使用者。

批照《I華人民共咀國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出譏咀轉(zhuǎn)譏暫行條例》國(guó)有土地使用權(quán)的

出譏方式有三種：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。

①協(xié)讓出譏拴土地使用權(quán)的有意發(fā)譏人直推向國(guó)有土地的代表提出有償使用土地的愿

望，由國(guó)有土地的代表不有意發(fā)譏人通行一對(duì)一的談判咀切磋、協(xié)商出譏土地使用權(quán)的有

7/65

絳對(duì)保重

關(guān)事宜的這樣一種出譏方式。

②招標(biāo)出譏是掛在攔定的期限內(nèi)，由符合條件的單位戒者喪人以眥面投標(biāo)形式，競(jìng)投

某晦土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定隹度瓣優(yōu)確定土地使用者（即土地使用權(quán)發(fā)譏人）的

出譏方式。以招標(biāo)方式出譏土地使用權(quán)，開僅要明確合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利）務(wù)，而丐要

明確投標(biāo)的戰(zhàn)力及招標(biāo)人在招標(biāo)期限內(nèi)應(yīng)負(fù)的責(zé)佚等。

城賣又稱闔§,有些H昉也n「拍譏"。它曷釉±i蜥有部君第4時(shí)間、地點(diǎn),

組織符合條件的土地使用權(quán)有意發(fā)譏人到場(chǎng)，就所出譏使用權(quán)的土地公開叫價(jià)競(jìng)投,挑"價(jià)

高者得”的原則確定土地使用權(quán)發(fā)譏人的一種出譏方式。

依^《招I詞謝辨團(tuán)旗府墳蛹樹淀》，建UI用帆S寺幗循海刑R旅游、

商業(yè)、娛樂等用途的，必須通過m土地交易I心鑰伴出譏國(guó)有土地使用權(quán)，開變得

娥交懶ML》，然后簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出譏合同》。開iR商麥得《國(guó)有土地使用權(quán)出譏合

同》后，到建管處辦理建筑方案報(bào)^手續(xù)，至地籍處辦理土地證登讓手續(xù)。

0、屬協(xié)議出讓的，辦理土地登記時(shí)應(yīng)提交以下資料：

@《土地出譏合同》、《劃撥決定品》戒轉(zhuǎn)譏批文；

②開iR商營(yíng)業(yè)執(zhí)照戒組織機(jī)極代碼證，房地產(chǎn)開亞資貨；

③屬新增建訓(xùn)用地的，應(yīng)提供《建訓(xùn)用地批準(zhǔn)此》;

④屬存量用地的，應(yīng)提供原土地使用者土地權(quán)源資料；

⑤1:2000地形圖2伴;加蓋了"權(quán)屬已審核”的宗地圖、地籍圖各3佯；

⑥地上附著物權(quán)屬證明；

⑦土地登讓甲請(qǐng)眥；

⑧土地登讓;卉人代表證明咀身伴證明；

⑨土地登讓委托此。

3、招標(biāo)受讓土地使用權(quán)申請(qǐng)程序

①用地者見到招標(biāo)公告后到捏定地點(diǎn)索支招標(biāo)文件。

②用地辭幃戒區(qū)朝嵋戒鴕部n了解周兄，宙造詢，席姬川的篌磔瘵，搜集

資料。

③用地者速行投資分相。

④至蟀定地點(diǎn)為迪螃登讓，般企業(yè)工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照湃人資格證明、銀行信證0月，開

胡貶納投標(biāo)保證金。

⑤用地者填寫投標(biāo)吼家給掛定方速行投標(biāo)。

⑥收到?標(biāo)通知山后，由企業(yè)濤定代表人瞰權(quán)代表人不市戒區(qū)、縣房地局簽訂土地更用

權(quán)出譏合同，開批合同的貶定支付總地價(jià)款的一定比例作為定金。

⑦洸合同的約定支付余款。付清40%地價(jià)款后向市戒區(qū)、縣房地局甲頑臨時(shí)國(guó)有土地

使用證，付清全部地價(jià)后向市戒區(qū)、縣房地局甲請(qǐng)正式國(guó)有土地使用證。

8/65

絳對(duì)保重

④、拍賣受讓土地使用權(quán)申請(qǐng)程序

①用地者見到拍賣公告到掛定地點(diǎn)索妻拍賣文件。

②用II到耗區(qū)縣房地耕淇E部口了解闔兄，由箔詢，胞IJ出訕蜥實(shí)健嫁，搜集

蝌。

③用地者通行投資分相。

④到捏定地點(diǎn)辦理闔殳登讓，提交企業(yè)工商執(zhí)照、濟(jì)人資格證明、銀行資信證明，開

擾貶定繳納競(jìng)投保證金。

⑤用地者到捏定地點(diǎn)頃麥競(jìng)叫胖。

⑥用地者在貶定時(shí)間、捏定地點(diǎn)到拍賣現(xiàn)場(chǎng)參加競(jìng)投。

⑦企業(yè)法定代表人搬權(quán)代表人不市戒區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出譏合同，開擾

貶定支付總地價(jià)款的一定比例作為定金。

⑧批合同的約定支付余款。付清40%地價(jià)款后向市戒區(qū)、縣房地局甲斤頁(yè)臨時(shí)國(guó)有土地

使用證，付清全部地價(jià)款向市戒區(qū)、縣房地局甲顧正式國(guó)有土地使用證。

屬絆營(yíng)漸I嫣地的，開收商通過招標(biāo)掛牌、競(jìng)繃E協(xié)江出譏曲更得礪蛟確iML》。九

此山防理士i也出譏戒劃撥手續(xù)，速行土地登讓，妻得《國(guó)有土地使用權(quán)證》。

0、出讓的土地由亍其用途不同，土地的使用期限也不相同。一般年限規(guī)定如下：

居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年等。

（二｝土地開發(fā)

仍廣J用訕捏因人類生產(chǎn)建訓(xùn)口駐活開斷UX展的需要，采用一定的現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的絆濟(jì)

羯，擴(kuò)大對(duì)±ite的有占嫡用范圍瞰高對(duì)土地的利用痢S所通行的湎力,包括對(duì)尚未^用的土

地通行開墾咀利用，以擴(kuò)大土i蟒J用鹿，也包括對(duì)已^用的土地幽亍整治,以提高士怖傭率

口竦縷I窘程廟。仍狹J的S廟理解，加刊注要是對(duì)惘土地的?N麻傭，要實(shí)現(xiàn)耕地總量

勵(lì)態(tài)平衡，未利用土地開IR是補(bǔ)充耕地的一種有歧途徂。

土地開發(fā)一般分為土地一級(jí)開發(fā)和二級(jí)開發(fā)。

1、土地一級(jí)開發(fā)：

是捏由政店戒其授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國(guó)有土地（瑟地）戒鄉(xiāng)村集體

±1斷生地膽行i充一的征地、拆遷、安置、制嘗，開通行適當(dāng)?shù)氖姓涮子?xùn)施建訓(xùn)，使該區(qū)域

范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平"、"五通一平"戒"七通一平"的建訓(xùn)條件（熟地），再對(duì)熟地

速行有償出譏戒轉(zhuǎn)i幾的過程。

0）、一級(jí)開iR根據(jù)實(shí)施主體的開同，開4又方式可以分為以下三種：①、政府下屬

的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)直接負(fù)責(zé)一級(jí)開發(fā)的，②、弗開發(fā)企業(yè)實(shí)施一級(jí)開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌

措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施，③、通過招標(biāo)確定

一級(jí)開發(fā)企業(yè)的辦法。

9/65

絳對(duì)保重

0、一級(jí)開發(fā)的成本構(gòu)成和收益：

成本構(gòu)成：地、打遷招嘗及有關(guān)稅費(fèi);鈉質(zhì)、收回咀置換過程IiR生的有關(guān)補(bǔ)償

費(fèi)用；③政基礎(chǔ)訓(xùn)施建訓(xùn)有關(guān)費(fèi)用；您S標(biāo)、拍賣口雎牌交易14姓的費(fèi)用；領(lǐng)款利息；

⑥土地儲(chǔ)備用又供應(yīng)過程IiR生的審計(jì)、待師、工程監(jiān)理等費(fèi)用,7T可頓見費(fèi)及絆同級(jí)財(cái)政咀

±i也主管部門核準(zhǔn)的其它支出。

隔：誕托開iK企業(yè)負(fù)責(zé)一級(jí)開iR具體管理的,開R企業(yè)的管理費(fèi)7T高二一級(jí)開iR成

本的2%,主體還是土地儲(chǔ)備|心。

②委托開iR企業(yè)直振實(shí)施一級(jí)開iR的，開”又企業(yè)的利潤(rùn)升高二頓計(jì)成本的8%,主體是

企業(yè)。

③對(duì)二招標(biāo)項(xiàng)目,成本極成、收益要求由開LR企業(yè)在競(jìng)標(biāo)文件I提出方案，作為評(píng)標(biāo)參考。

2、房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)：

是土地使用者絆過開收建訓(xùn)，將親屣成的房地產(chǎn)過行出售咀出租的市場(chǎng)。召I殳拴商品房

首次也人流通頒域通行交易而形成的市場(chǎng)。房地產(chǎn)事級(jí)市場(chǎng)也包插土地事級(jí)市場(chǎng),即土地使用

者將達(dá)到貶定可以轉(zhuǎn)譏的土地，速入流通頑域通行交易的市場(chǎng)。

（=）.取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的法律程序

1、國(guó)有土地使用權(quán)的出讓

（1）、辦理建訓(xùn)用地貶劃訖可證；（2）、辦理建訓(xùn)用地委托釘樁；（3）、辦理國(guó)

有土地使用權(quán)出譏甲請(qǐng)；（4）、主管部門實(shí)地勘察；（5）、土地估價(jià)報(bào)告的頓審；（6）、

委托地價(jià)評(píng)；（7）、辦理核定地價(jià)手續(xù)；（8）、辦理土地出譏審批；（9）、簽訂國(guó)有土

地使用權(quán)出譏合同；（10）、頑妻臨時(shí)國(guó)有土地使用證；（11）、頑麥正式國(guó)有土地使

用證；（12）、國(guó)有土地使用權(quán)出譏金的返還。

2、國(guó)有土地使用權(quán)的劃撥

（1）、國(guó)有土地使用權(quán)劃撥用地甲請(qǐng)；（2）、主管部門現(xiàn)場(chǎng)勘察；（3）、劃撥用地

甲請(qǐng)的審核、報(bào)批；（4）、支得劃撥用地批準(zhǔn)。

3、集體土地的征用

（1）、征用集體土地用地甲請(qǐng)；（2）、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案;（3）、簽

訂征地協(xié)江；（4）、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)遼；（5）、確定勞助力安置方案；（6）、區(qū)

（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)江；（7）、市政店下文征地；（8）、交納菜田基金、耕地占

用稅等稅費(fèi)；（9）、辦理批地文件、批地圖；（10）、辦理凍結(jié)戶口；（11）、調(diào)查

戶口核實(shí)勞勵(lì)力；（12）、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作；（13）、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作；（14）、辦理

觸轉(zhuǎn)人員安置工作；（15）、地上物作價(jià)補(bǔ)償工作；（16）、征地結(jié)案。

4、取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi)

（1）、地價(jià)款（土地出譏金）；（2）、資金占用費(fèi)；（3）、滯納金；（4）、土

10/65

絳對(duì)保重

地使用費(fèi)；（5）、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)；（6）、防洪工程建訓(xùn)I維護(hù)管理費(fèi)；（7）、土

地閑置費(fèi)；（8）、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)繪費(fèi)；（9）、城鎮(zhèn)土地使用稅；（10）、地

價(jià)評(píng)估費(fèi)；（11）、出譏土地頓訂金；（12）、征地管理費(fèi)；（13）、土地補(bǔ)償費(fèi)；

（14）、青苗及樹木補(bǔ)償費(fèi)；（15）、地上物嘗費(fèi)；（16）、勞助力安置費(fèi)；（17）、

越轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)；（18）、耕地占用稅；（19）、新菜田開IR建訓(xùn)基金。

二、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》

（一）征地

1、我國(guó)現(xiàn)行安置被征地農(nóng)民有七種途徂：賬幣安置、農(nóng)業(yè)安置、重新?lián)駱I(yè)安置、留地

安置、社會(huì)保險(xiǎn)安置、入股安置、桐民安置。

2、國(guó)家建訓(xùn)征用土地時(shí)，必須依洪補(bǔ)償被征用著所旋天的土地權(quán)利的各項(xiàng)費(fèi)用。征收

集體所有的土地,包括耕地利嘗費(fèi)及其他土冊(cè)M嘗費(fèi)，安置補(bǔ)劣費(fèi),地上附著物祜嘗費(fèi)，包括

會(huì)建筑物、極筑物拆3利嘗費(fèi)、青靜M嘗費(fèi)、多年生杓木W(wǎng)嘗費(fèi)、僦期建WIS金等。開

趙額安摭被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，婚戶被征地農(nóng)民的合濟(jì)權(quán)益，保障被征地農(nóng)民的生活“

“征收單位、喪人的房屋及其他7T勵(lì)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)給予拆遷汨嘗，維護(hù)被征收人的合濟(jì)權(quán)益；征收

居民房屋的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件」

3、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)征地補(bǔ)償費(fèi)計(jì)算表

類型補(bǔ)償項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)

征土地補(bǔ)償費(fèi)

用安置補(bǔ)劣費(fèi)

耕青苗補(bǔ)償費(fèi)

地

附著物補(bǔ)償費(fèi)

其土地補(bǔ)償費(fèi)

它

安置補(bǔ)劣費(fèi)

農(nóng)

青苗補(bǔ)償費(fèi)

用

地附著物補(bǔ)償費(fèi)

未土地補(bǔ)償費(fèi)

利安置補(bǔ)劣費(fèi)

用

地青苗補(bǔ)劣費(fèi)

附著物補(bǔ)償費(fèi)

（二）、拆遷

11/65

絳對(duì)保重

1、拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實(shí)施拆遷。申辦拆遷許可證應(yīng)提交以

下申報(bào)資料：

（1）、填寫《城市房屋拆遷甲請(qǐng)表》一式五伴;

（2）、建訓(xùn)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；

（3）、建訓(xùn)用地貶劃訖可證；

（4）、國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件（建訓(xùn)用地批準(zhǔn)由L戒劃撥決定11）；

（5）、拆遷代辦單位咀評(píng)估機(jī)板資料；

（6）、拆遷安置計(jì)劃咀方案；（拆遷紅線范圍內(nèi)房屋面積、戶數(shù)、性貨、用途等基本

情況；拆遷方式；拆遷期限；還建方式及秘期限；產(chǎn)權(quán)清晰的安置用房證明；拆遷引限資金

來源及頓算資金額廟。）

（7）、有關(guān)金融機(jī)極出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。

2、拆遷方式：

（D、政店組織拆遷：主要掛通過批租、舊城改造方式麥得土地使用權(quán)所涉及拆遷。

0、拆遷人自行拆遷：這是大型房地產(chǎn)公司常用模式，但要甲請(qǐng)拆遷訖可證。

。、拆遷人委托拆遷：適用開收商缺乏拆遷絆驗(yàn)時(shí)委托與門仍事房屋拆遷工作的單

位?行。

3、拆遷的主要內(nèi)容包括：

⑴房屋拆建，如危I日房改造；

（2）城市功能、用地布局咀空間結(jié)極的調(diào)整，如居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、車站、生活服務(wù)訓(xùn)施

等公共建筑的建訓(xùn)咀改造；

⑶環(huán)境治理，如擴(kuò)展綠地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城市建訓(xùn)

項(xiàng)目通行的，是城市建訓(xùn)的重要組成部分，熠是舊城改造I的一喪重要環(huán)節(jié)，處二建訓(xùn)項(xiàng)目

的前期工作階座。

4、拆遷完畢后，申請(qǐng)拆遷驗(yàn)收，取得《房屋拆遷驗(yàn)收合格證》

5、拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積

和安置地點(diǎn).搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。

6、拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。

7、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的法律程序:（11委托速行拆遷工作（21辦理拆

遷甲請(qǐng)（31審批、頑妻拆遷訖可證（4\簽訂房屋拆遷責(zé)伍此（51辦理拆遷公告不通

知（6\辦理戶口凍結(jié)（7、暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)（8\確定拆遷安置方案（9\簽訂拆遷

補(bǔ)償此面協(xié)江（10\召開拆遷勵(lì)員會(huì)，速行拆遷安置（11\"又放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款（121

拆遷施工現(xiàn)場(chǎng)防塵污染管理（13\桐交拆遷檔案資料（141房屋拆遷糾紛的裁決（151

強(qiáng)制拆遷。

8、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的相關(guān)稅費(fèi)：（1）房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)（21搬家補(bǔ)劣

12/65

絳對(duì)保重

費(fèi)（3I提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)（4\臨時(shí)安置補(bǔ)劣費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)）（51清理費(fèi)（61停產(chǎn)停業(yè)綜

合補(bǔ)劣費(fèi)（7\對(duì)仍城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)戒進(jìn)郊區(qū)縣的居民的補(bǔ)劣費(fèi)

（8）、一次性異地安置補(bǔ)劣費(fèi)（9\房屋拆遷管理費(fèi)（101房屋拆遷服務(wù)費(fèi)。

三、確定勘察、監(jiān)理

（-1確定勘察

勘察是捏根據(jù)建訓(xùn)舊期猥求，查明、分相、兩介建訓(xùn)場(chǎng)地0攤貨、境特征咀巖土

工程條件，編制建訓(xùn)工程勘察文件的活勵(lì)。

工程勘察通過對(duì)形、地貨及水文等要素的測(cè)繪、勘掌、測(cè)試及綜合評(píng)定，提供可行性評(píng)

價(jià)不建訓(xùn)所需的基礎(chǔ)資料。它是基本建訓(xùn)的首要環(huán)節(jié)。搞好工程勘察，特別是前期勘察，可

以對(duì)建訓(xùn)場(chǎng)地做出詳細(xì)記證，保證工程的每觸行，促使工程變得最佳絆濟(jì)、社會(huì)不環(huán)境故

益。

1、工程勘察一般分為：工程地貨勘察、工程測(cè)量、水文地貨勘察等。

2、工程地質(zhì)勘察主要有以下五項(xiàng)內(nèi)容:

面區(qū)域地貨、地形坦魏遙底蛹片、水文、氣象、水文地貨、地急已有綴斗，以及

工程絆驗(yàn)咀已有的勘察報(bào)告等；

②工程地貨調(diào)查不測(cè)繪；

③工程地貨勘掌見工程地貨測(cè)繪咀勘掌；

④巖土測(cè)試咀觀測(cè)見土工試驗(yàn)咀現(xiàn)場(chǎng)原型觀測(cè)、巖體力學(xué)試驗(yàn)咀測(cè)試；

⑤資料整理咀編寫工程地貨勘察報(bào)告。

3、工程勘察要求：勘察工作要正確反映客觀實(shí)際，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)地形、地貨概況、原有訓(xùn)備狀

況以及使用情況等原始咨料的收集必須準(zhǔn)確、齊全，以滿款編制訓(xùn)計(jì)文件的要求0對(duì)勘察的原

始資料7T得遺天戒伏意涂改?？辈煊?xùn)計(jì)文件必須根18上級(jí)艇的審批辦湃，對(duì)訓(xùn)計(jì)文件通行嚴(yán)格

的審定過行層層把關(guān)，重大的技術(shù)方案口國(guó)支術(shù)問題必須絆室主伍咀技術(shù)主管審定。

（二）確定監(jiān)理

L建訓(xùn)工程監(jiān)理是捏具有相關(guān)資貨的監(jiān)理單位友建訓(xùn)單位（項(xiàng)目法人）的委托，依據(jù)

國(guó)家批準(zhǔn)的工程項(xiàng)目建訓(xùn)文件、有關(guān)工程建訓(xùn)的話待、濟(jì)貶咀I程建訓(xùn)監(jiān)理合同及其他工程建

訓(xùn)合同，代替建訓(xùn)單位對(duì)承建單位的工程建訓(xùn)實(shí)施的的一種與業(yè)化服務(wù)活陳

2、工程建訓(xùn)監(jiān)理的主要內(nèi)容：插制工程建訓(xùn)的投資、建訓(xùn)工期、工程貨量；通行安全

管理、工程建訓(xùn)合同管理；協(xié)調(diào)有關(guān)單位、間的工作關(guān)系，即"三持、兩管、一協(xié)調(diào)。

3、建訓(xùn)工程監(jiān)理擾監(jiān)理階陛可分為訓(xùn)計(jì)監(jiān)理咀施工監(jiān)理。訓(xùn)I計(jì)監(jiān)理是在訓(xùn)計(jì)階段對(duì)訓(xùn)

計(jì)項(xiàng)目所過行的監(jiān)理，其主要目的是確保訓(xùn)計(jì)貨量咀時(shí)間等目標(biāo)滿趙業(yè)主的要求；施建鰥

在施工階理對(duì)J/E項(xiàng)目所氾行的監(jiān)理，其主要目的在二確|襁工安全、貨量、投資咀工期

13/65

絳對(duì)保重

等滿趙業(yè)主的要求。

工程建訓(xùn)監(jiān)理應(yīng)為咨詢戒仍要頁(yè)目管理工作，但基二T線原因，我國(guó)工程建訓(xùn)監(jiān)理已

絆異化為施工監(jiān)理.

4、監(jiān)理單位應(yīng)二委托監(jiān)理合同簽訂后10天內(nèi)將項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)極的組織形式、人員極成

及對(duì)總監(jiān)理工程師的伏命此面通知建訓(xùn)單位。應(yīng)根據(jù)委托監(jiān)理合同貶定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)期限、

年別、蹴、囹氯幅畝、誦^蠲藥素確定項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)瞬期形式阻?模，監(jiān)理人員

應(yīng)包括總監(jiān)理工程師、與業(yè)工程師口面理員，必要時(shí)可配備總監(jiān)理工程師代表。總監(jiān)理工程師

應(yīng)由具有3年以上同類工程監(jiān)理工作絆驗(yàn)的人員擔(dān)佚；總監(jiān)理工程師代表應(yīng)由

具有2年以上同類工程監(jiān)理工作絆驗(yàn)的人員擔(dān)伏;與業(yè)監(jiān)理工程師應(yīng)由具有1年以上同類

工程監(jiān)理工作絆驗(yàn)的人員擔(dān)伏。

5、建訓(xùn)工程實(shí)施的程序(委托監(jiān)理合同簽訂后):⑴確定項(xiàng)目總監(jiān)理工程師，成立項(xiàng)

目監(jiān)理機(jī)極(2)編制建訓(xùn)工程監(jiān)理貶劃(3)制定各與業(yè)監(jiān)理實(shí)施細(xì)則(4)貶范化地開展監(jiān)理

工作(5)參不驗(yàn)收、簽署建訓(xùn)工程監(jiān)理意見(6)向業(yè)主提交建訓(xùn)工程監(jiān)理檔案資料

6、監(jiān)理單位應(yīng)編制相應(yīng)的監(jiān)理貶劃，包括以下主要內(nèi)容：@L程項(xiàng)目概況；包監(jiān)理工

作范圍;?監(jiān)理工作內(nèi)容;?監(jiān)理工作目標(biāo)；@監(jiān)理工作歸居;?項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)極的組織玻；

麗目監(jiān)理楣及的人員配備計(jì)劃；麗目監(jiān)理楣及的人員崗位制廟；維理T作程

?監(jiān)理工作方法及措施；⑴監(jiān)理工作制廟；⑵監(jiān)理訓(xùn)施。

四、規(guī)劃設(shè)計(jì)

(一1城市規(guī)劃：是政店調(diào)持城市空間資源、捏尋城鄉(xiāng)4又展不建訓(xùn)I、維護(hù)社會(huì)公平、

保障公共安全咀公眾利益的重要公共政策'一。

城市貶劃分為總體貶劃咀詳細(xì)貶劃兩喪階照城市詳細(xì)貶劃又分為掩制性詳細(xì)JE劃咀修建

性詳細(xì)貶劃。

1、控制性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

(1)確定貶劃范圍內(nèi)開同性貨用地的界線，確定各類用地內(nèi)適建，開適建戒者有條件

地允訖建訓(xùn)的建筑類型。

(2)確定各地坑建筑高廟、建筑塞廟、容積率、綠地率等持制控標(biāo)；確定公共訓(xùn)施配

套要求、交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離等要求。

(3)提出各地坑的建筑體量、體型、色彩等城市訓(xùn)計(jì)捏尋原則；

(4)根據(jù)交通需求分相，確定地坑出入口位置、停車泊位、公共交通場(chǎng)站用地范圍咀

站點(diǎn)位置、步行交通以及其它交通訓(xùn)施。貶定各級(jí)道路的紅線、斷面、交叉口形式及渠化措施、

播制點(diǎn)坐標(biāo)咀標(biāo)高。

(5)根據(jù)貶劃建訓(xùn)容量，確定市政工程管線位置、管徂咀工程訓(xùn)施的用地界線，逆行

管線綜合。確定地下空間開U又利用具體要求。

14/65

絳對(duì)保重

(6)制定相應(yīng)的土地使用不建筑管理既定。

掩制性詳細(xì)貶劃確定的各地坑的主要用途、建筑重廟、建筑高廟、容積率、綠瞬、基礎(chǔ)

訓(xùn)施咀公共服務(wù)訓(xùn)施酉虛好定應(yīng)當(dāng)作為強(qiáng)制性內(nèi)容。持制性詳細(xì)貶劃成果應(yīng)當(dāng)包括貶劃文本、

圖伊醐牛。圖(柚酬物娜吩組成,峨脫0月、翩闋加園閡蠟必附件。

持制性詳細(xì)逛劃的原則應(yīng)以用地的持制咀管理為重點(diǎn)，以實(shí)施總體貶劃的意圖為目的,

強(qiáng)化貶劃訓(xùn)加魄劃管理的銜報(bào)；編制工作要在具有完備的基礎(chǔ)資料條件下過行，開展充分的

調(diào)部開究。貶劃的編制既要考翩那環(huán)境，又要考麒濟(jì)、社會(huì)等因素，選擇科^的決策方濟(jì)咀

決策內(nèi)容，運(yùn)用插制的手理，確定城市戒開峽區(qū)未來的建訓(xùn)目標(biāo)。

2、修建性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

(1)建訓(xùn)條件分相及綜合技術(shù)絆濟(jì)證證。

(2)建筑、道路咀綠地等的空間布局咀景觀貶劃訓(xùn)計(jì)，布置總平面圖。

(3)對(duì)住宅、醫(yī)院、學(xué)校咀托幼等建筑速行日照分相。

(4)根據(jù)交通影響分相，提出交通組織方案咀訓(xùn)計(jì)。

(5)市政工程管線贓劃訓(xùn)計(jì)咀管線綜合。

(6)豎向貶劃訓(xùn)計(jì)。

(7)估算工程量、拆遷量咀總造價(jià)，分相投資戰(zhàn)益。

修建性詳細(xì)貶劃成果應(yīng)當(dāng)包搠貶劃說明乩、圖縱。

3、規(guī)劃設(shè)計(jì)詳細(xì)規(guī)劃方案的一般過程：是將目標(biāo)，調(diào)查，頓測(cè)的各項(xiàng)內(nèi)容速行綜合，以此模

擬項(xiàng)目IR展過程I這些要素及其關(guān)系的發(fā)化，演速以及形成的各種狀態(tài)，然后對(duì)這些狀態(tài)通行

評(píng)價(jià)咀麥舍，在必要時(shí)調(diào)整各類要素的內(nèi)容及相互關(guān)系,建立實(shí)現(xiàn)某種未來狀態(tài)的理想藍(lán)圖，最

后提出一整套統(tǒng)一的貶劃成果.重點(diǎn)是建立起各類要素、間的關(guān)系，以及考慮這種關(guān)系在項(xiàng)目

IR展的社會(huì)，絆濟(jì)，政治，環(huán)境背景下的勵(lì)態(tài)過程.使社區(qū)U又展的客觀貶待咀人類對(duì)未來IR展的主

觀愿望在這些關(guān)系的演速I麥得綜合體現(xiàn).

4、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前期規(guī)劃與定位：通過市場(chǎng)調(diào)研咀對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域絆濟(jì)環(huán)境考察，以

及商圈消費(fèi)能力、消費(fèi)結(jié)極、消費(fèi)習(xí)慣、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、供應(yīng)商現(xiàn)狀等內(nèi)容的調(diào)查不分相，根據(jù)調(diào)研

資彈吩悻鐮完成?目的田曲氧I體量、商業(yè)訓(xùn)計(jì)要求、樓雙等項(xiàng)目整體定位為客戶提供

絆營(yíng)或略不相關(guān)雌，降停PR商投資成本，為項(xiàng)目日后的招商、開業(yè)籌備、絆營(yíng)管理、營(yíng)銷企

劃確定綱頑性目標(biāo)口昉向。

主要內(nèi)容：1.項(xiàng)目所處區(qū)域商業(yè)環(huán)境U又展趨勢(shì)2.商圈商業(yè)結(jié)極不消費(fèi)狀況調(diào)查分相3.

項(xiàng)目前期貶劃不評(píng)估4.業(yè)態(tài)、業(yè)種定位不配置確定5.絆營(yíng)品項(xiàng)、品類選擇不確定6.目標(biāo)消

費(fèi)客群訓(xùn)定7.商品價(jià)格帶及品牌策略確定8.服務(wù)基準(zhǔn)策略確定9.賣場(chǎng)功能分區(qū)不布局確定

10.項(xiàng)目管理目標(biāo)確定。

5、建設(shè)工儆劃管理的主要內(nèi)容有:建筑H理道轆理管線B理、審定配十方案核

IR建訓(xùn)工程貶劃訖可證。

15/65

絳對(duì)保惠

6、在已開發(fā)使用的城鎮(zhèn)國(guó)有土地范圍，項(xiàng)目規(guī)劃申報(bào)的基本步驟是：

(1)在項(xiàng)目建江此報(bào)批戒可行性研究報(bào)告編制、前，開”又商要向貶劃局甲報(bào)貶劃要點(diǎn)，

貶劃管理部門應(yīng)在要點(diǎn)通知此I對(duì)ftt復(fù)時(shí)的參考依據(jù)；

⑵在項(xiàng)目建江品批復(fù)后，開收商應(yīng)向貶劃局甲報(bào)項(xiàng)目選址、定點(diǎn)，即向甲請(qǐng)單位下iR

選址貶劃意見通知山L,對(duì)項(xiàng)目用地的1立置、面積、范圍等提供較詳細(xì)的意見，開須同時(shí)下達(dá)貶

劃訓(xùn)計(jì)條＜牛;

⑶貶劃訓(xùn)計(jì)條件，是項(xiàng)目選址后，由建訓(xùn)單位甲請(qǐng)，貶劃部門下達(dá)的委托訓(xùn)計(jì)機(jī)極速

行貶劃方案訓(xùn)計(jì)的依據(jù)性文件。開tR商在完成方案訓(xùn)I計(jì)后，須向贓劃部門提出審定甲請(qǐng)；

⑷通過審定的訓(xùn)計(jì)方案，是編制初步訓(xùn)計(jì)戒施工圖的依據(jù)，也是妻得建訓(xùn)I用地貶劃訖

可證的必備條件；

⑸開iR商依據(jù)審定的訓(xùn)計(jì)方案通知山L咀可行性研究報(bào)告批復(fù),開在！K劃主管部門征詢

土地及拆遷部門有關(guān)用地及拆遷安置的意見后，應(yīng)向貶劃局甲顧建訓(xùn)用地貶劃訖可證，該證是

變得土地使用權(quán)的必備文件；

⑹甲頑建訓(xùn)工程峨?際覓E,是在項(xiàng)目歹叭年廟正式計(jì)劃后，甲請(qǐng)辦理開工手續(xù)、前，需

通行的蛤證工程建訓(xùn)符合比劃要求的最后卉定程序，該證甲辦開工的必備文件。

(事\建筑設(shè)計(jì)：

1、設(shè)計(jì)的定義就是一種“有目地的創(chuàng)作行為“。

2、設(shè)計(jì)的種類相當(dāng)多種，按系統(tǒng)分類如下：工業(yè)設(shè)計(jì)，環(huán)境設(shè)計(jì)，建筑設(shè)計(jì)，室內(nèi)設(shè)

計(jì)。

3、建設(shè)工程設(shè)計(jì)是桂根據(jù)建訓(xùn)工程的要求，對(duì)建訓(xùn)工程所需的技術(shù)、絆濟(jì)、資源、環(huán)

境等條件通行綜合分機(jī)證證，編制建訓(xùn)工程訓(xùn)計(jì)文件的活勵(lì)。通俗的訕是捏建筑物在建造、

前，訓(xùn)計(jì)者批照建訓(xùn)伍務(wù)，把施工過程咀使用過程I所存在的戒可能4又生的問題，事?lián)耐?/p>

盤的訓(xùn)想，擬定好解決這些問題的辦消、方案，用圖縱咀文件表達(dá)出來。作為備料、施工組織I

作咀各工種在制作、建造工作I互相配合協(xié)作的共同依據(jù)。便二整喪工程得以在頓定的投資限

額范圍內(nèi)月光照周蹙考慮的頓定方案,統(tǒng)一步調(diào)，順利通行。開使建成的建我物充分滿趙使

用者咀社會(huì)所期望的各種要求。

4、設(shè)計(jì)基本原則：建筑訓(xùn)計(jì)除應(yīng)執(zhí)行國(guó)家有關(guān)工程建訓(xùn)的方針政策外，尚應(yīng)執(zhí)行下列

基本原則：

0、當(dāng)?shù)爻鞘匈H劃部門制定的城市貶劃實(shí)施條例；

0、根據(jù)建筑物的用途咀目的，綜合訕求建筑的絆濟(jì)戰(zhàn)益、社會(huì)戰(zhàn)益、環(huán)境戰(zhàn)益；

&、合理利用城市土地咀空間,提倡社會(huì)化綜合開IR咀綜合性建筑；

內(nèi)、適應(yīng)我國(guó)絆濟(jì)展水平，在滿趙當(dāng)前需要的同時(shí)適當(dāng)考慮將來提高咀改造的

可能；

Q、節(jié)約建筑能耗，保證圍護(hù)結(jié)極的熱工性能；

16/65

絳對(duì)保重

e、建筑訓(xùn)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)化應(yīng)不多樣化結(jié)合；

0、體現(xiàn)對(duì)殘疾人、老年人的關(guān)懷，為他們的生活、工作咀社會(huì)活勵(lì)提供無障礙的

室內(nèi)外環(huán)境；

8、建筑咀環(huán)境應(yīng)綜合考慮防火、抗震、防空咀防洪等安全措施；

9、在國(guó)家戒地方公布的各級(jí)歷叱文化名城、歷叱文化保護(hù)區(qū)、文物保護(hù)單位咀

風(fēng)景名勝區(qū)的各項(xiàng)建訓(xùn)，應(yīng)批國(guó)家戒地方制定的有關(guān)條例咀保護(hù)比劃速行。

5、基本的設(shè)計(jì)程序分為以下幾個(gè)工作階段：搜集資料、初步方案、初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)

計(jì)施工圖和詳圖等：

(D、訓(xùn)計(jì)者在助手訓(xùn)計(jì)、前，首先要了解開搭握各種有關(guān)的外部條件咀客觀情況：

自然條件,包搠地形、氣候、地貨、自然環(huán)境等；城市貶劃對(duì)建筑物的要求，包括用地范圍的

崛:隴始物S由睫翻燔慘,痂郁仄削遁，釗酸》、做K政K供申、彳燃?xì)狻?/p>

通信等各種條件咀情況;使用者對(duì)擬建建筑物的要求，特別是對(duì)建筑物所應(yīng)具備的各項(xiàng)使用內(nèi)

容的要求；對(duì)工程絆濟(jì)估算依據(jù)呼斤食翳供的資金材料施工?支術(shù)咀裝備等;以及可能影響

工程的其他客觀因素，這喪階會(huì)，通常稱為搜集資料階婚。

迪集資料m陛，訓(xùn)I增也常協(xié)劣建訓(xùn)者做由咨詢單位做的工作，諸如確定計(jì)劃天

別L,由亍些1行的院，庭期須凰田3金嚓腱求，以血型娥陶愕。

0、訓(xùn)計(jì)者在對(duì)建筑物主要內(nèi)容的安摭有喪大概的布局訓(xùn)想以后,首先要考慮咀處

理建筑物不城市貶劃的關(guān)系，其I包括建筑物咀周圍環(huán)境的關(guān)系，建筑物對(duì)城市交通戒城市其

他功能的關(guān)系等。這喪工作階座，通常叫做初步方案階邂

0、技術(shù)訓(xùn)計(jì)階理是訓(xùn)計(jì)過程I的一喪關(guān)鍵性階會(huì)，也是整喪訓(xùn)計(jì)極思基本成型的

階理。初步訓(xùn)計(jì)I首先要考慮建筑物內(nèi)部各種使用功能的合理布置。要根據(jù)開同的性貨咀用

途合理安旅，各得其所。這開僅出二功能上的考慮，同時(shí)也要仍藝術(shù)戰(zhàn)果的角廟來訓(xùn)計(jì)。

G、技術(shù)訓(xùn)計(jì)的內(nèi)容包括整喪建筑物咀各喪局部的具體做法,各部分確切的尺寸關(guān)

系,內(nèi)夕浮修的訓(xùn)計(jì)，結(jié)極方案的計(jì)算咀具體內(nèi)容,各種極造咀用料的確定，各種訓(xùn)備系統(tǒng)的

訓(xùn)計(jì)咀計(jì)算，各技術(shù)工種、間各種矛盾的合理解決，訓(xùn)計(jì)頓算的編制等。

這些工作都是在有關(guān)各技術(shù)工種共同商江、下速行的，開應(yīng)相互訃可。技術(shù)訓(xùn)計(jì)的著眼

點(diǎn)，除體現(xiàn)初步訓(xùn)計(jì)的整體意圖外,還要考慮施工的方便易行,以比較省事、省時(shí)、省錢的辦

湃求妻最好的使用故果咀藝術(shù)技果。對(duì)二開太復(fù)雜的工程，技術(shù)訓(xùn)計(jì)階會(huì)可以省略，把這喪階

會(huì)的一部分工作納入初步訓(xùn)計(jì)階陛，另一部分工作則留彳生施工圖訓(xùn)計(jì)階座速行。

施工圖口旦詳圖主要是通過圖縱，把訓(xùn)計(jì)者的意圖口畦郃的訓(xùn)計(jì)結(jié)果表達(dá)出來，作為工人施

工制作的依據(jù)。這喪階理是訓(xùn)計(jì)工作咀J6工工作的橋施工圖咀詳圖TT僅要解決各喪細(xì)部的極

造方式咀具體做消，還要仍藝術(shù)上處理細(xì)部不整體的相互關(guān)系。包瓶思路上、逡輯上的統(tǒng)T4,

造型上、風(fēng)格上、比例口耿廟上的協(xié)調(diào)等，細(xì)部訓(xùn)計(jì)的水平常在徑大程廟上影響整喪建筑的藝

術(shù)水平。

17/65

絳對(duì)保重

6、房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段主要分3個(gè)階段:初步訓(xùn)計(jì)、技術(shù)訓(xùn)計(jì)、施工圖訓(xùn)計(jì)。初步訓(xùn)

計(jì)階會(huì)主要側(cè)重技術(shù)功能要求，其重要特征*:以提高價(jià)值目標(biāo)口睫訓(xùn)單位要求為重點(diǎn)，以功

能分相為核心，以集體智慧為依托，以創(chuàng)造精神為支柱，以系統(tǒng)觀點(diǎn)為拴針，技術(shù)分相不絆濟(jì)

分相相結(jié)合。技術(shù)訓(xùn)計(jì)階理為基本訓(xùn)計(jì)、招標(biāo)文件準(zhǔn)備階座。施工圖訓(xùn)計(jì)階理主要側(cè)重二造價(jià)

持制，擾照批準(zhǔn)的初步訓(xùn)計(jì)的總概算嚴(yán)格持制施工圖訓(xùn)計(jì)。

7、建筑規(guī)劃方案設(shè)計(jì)流程表

建筑規(guī)劃方案設(shè)計(jì)流程

律用雙七方*2平面譚母《費(fèi)方*a平面

及時(shí)為京。計(jì)浮化分析景儀與京&計(jì)你化分析

晏

黃

2向W

4？：

-

詳附nt*&計(jì)調(diào)供J

牙現(xiàn)軸饅方案設(shè)計(jì)

津明及即&計(jì)定案

期現(xiàn)S節(jié)點(diǎn)方集設(shè)計(jì)|

累現(xiàn)力寰設(shè)計(jì)兩整

事現(xiàn)方復(fù)設(shè)計(jì)定鬟

值觀?體時(shí)型環(huán)境分析

18/65

絳對(duì)保塞

五、建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)

（一X工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建：是拴工程建訓(xùn)項(xiàng)目由建訓(xùn)單位戒其代理機(jī)極在工程項(xiàng)

目可行性研究報(bào)告戒其他立項(xiàng)文件被批準(zhǔn)后，須向當(dāng)?shù)亟ㄓ?xùn)行政主管部門戒其授權(quán)棚及速行報(bào)

建，交驗(yàn)工程項(xiàng)目立項(xiàng)的fit準(zhǔn)^件，包搠銀行出具的資信證明以及批）鈿勺建訓(xùn)用他有關(guān)文

件的行為。

這里的工程建訓(xùn)項(xiàng)目尉至各類房屋建訓(xùn)、土木工程、劉備安裝，管道線路敷訓(xùn)、裝飾裝修

等固定資產(chǎn)投資的新建、擴(kuò)建、改建以及技改等建訓(xùn)項(xiàng)目，通稱為工程建訓(xùn)項(xiàng)目。

凡國(guó)鎰國(guó)境網(wǎng)輟海H四顧目，助酌蟋、骸、合（錨工程建U傾目，都

必須實(shí)行報(bào)建制廟，握友當(dāng)?shù)亟ㄓ?xùn)行政主管部門聯(lián)授權(quán)中戚監(jiān)督管理。

1、工