開發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主三者之間關系

PAGEPAGE4開發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主三者之間關系發(fā)展商和物業(yè)管理公司與業(yè)主之間常發(fā)生許多矛盾和糾紛，給物業(yè)管理工作帶來了很大的麻煩，究其原因，大多數(shù)矛盾或糾紛的產生是由于物業(yè)管理公司或發(fā)展商對物業(yè)管理中的法律關系不清楚，許多業(yè)主不明確自己擁有的權力，應承擔的責任。物業(yè)管理中有著哪些法律關系要想把物業(yè)管理工作搞好，首先應當理順物業(yè)管理中心的法律關系。只有理順了關系，才能夠知道各方面的關系。物業(yè)管理工作中幾個主要方面有：房屋產權所有人或使用人、發(fā)展商、物業(yè)管理公司和其他與物業(yè)管理相關連的行業(yè)以及政府有關部門。1、發(fā)展商早期在物業(yè)管理中的作用發(fā)展商將物業(yè)建成，并經(jīng)政府有關部門綜合驗收合格后，經(jīng)過房產交易將產權轉移給新的房屋產權所有人。這里的法律關系的變化是發(fā)展商由原來擁有土地使用權和房屋所有權到轉移給了新的產權所有人。對于一處新的住宅區(qū)，包括公寓或別墅，發(fā)展商在竣工前，一般是先期委托物業(yè)管理公司介入新建物業(yè)的管理工作。有時發(fā)展商也自己充當物業(yè)管理的角色。不論發(fā)展商是自己來管理物業(yè)或是委托其他管理公司來管理新建的物業(yè)，都是在為新的房屋產權所有人或使用人提供服務。對于新建物業(yè)來說，由于發(fā)生了產權交易行為，發(fā)展商的角色變了，位置也變了。發(fā)展商由原先對物業(yè)的擁有，變?yōu)椴糠謱ξ飿I(yè)的擁有或完全不擁有。發(fā)展商先期委托物業(yè)管理公司管理新建物業(yè)或自己自行管理物業(yè)的行為只能是一種臨時的安排，因為在新建物業(yè)初期，廣大新的產權所有人或是沒有到位，或是即使到位，由于各種各樣的原因，尚無能力選擇物業(yè)管理公司。發(fā)展商只是臨時代理已有的新的房屋產權所有人委托物業(yè)管理公司進行管理。這一時期物業(yè)管理公司的費用一般由發(fā)展商支付或預先墊付，因為這一時期物業(yè)管理公司在這一新的物業(yè)管理中尚無收益。由于交易行為和物業(yè)管理公司的介入，發(fā)展商對新建物業(yè)的作用逐漸退居二線。如發(fā)展商直接聘請管理公司，發(fā)展商應當與物業(yè)管理公司簽訂臨時委托管理合同，合同期限一般訂為一年較為合適。因為業(yè)主管理委員會成立后，有可能在一年后重新選聘物業(yè)管理公司。2、房屋產權所有人(業(yè)主)由于購買了物業(yè)，購房人成了新建物業(yè)的產權所有人，合法地擁有所購物業(yè)。房屋產權所有人對物業(yè)擁有所有權與使用權。由于發(fā)展商在銷售物業(yè)之前，已臨時安排物業(yè)管理公司對所購物業(yè)進行管理，購房人在此時只能暫時放棄自己選擇物業(yè)管理公司的權利，認同發(fā)展商的安排。當新建物業(yè)入住率達到50%或50%以上時，發(fā)展商應會同物業(yè)管理公司召開房屋產權所有人大會(或稱業(yè)主大會)。(五)管委會有權審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務費的收費標準;(六)保管、監(jiān)督和決定物業(yè)維修基金和公用設施專用基金(啟動基金)的使用;(七)審議管理公司上年的財務收支和來年的財務預算;(八)審議管理公司制訂的年度管理計劃、配套工程和重大維修工程項目(鍋爐、配電設備、電梯、中央空調、供暖等);(九)監(jiān)督物業(yè)管理公司的管理工作;(十)審議新的物業(yè)管理公約及各種管理規(guī)章制度等等。物業(yè)管理委員會與物業(yè)管理公司之間是聘用關系。物業(yè)管理委員會是物業(yè)的主人、所有人，物業(yè)管理公司是為之提供服務的。物業(yè)管理委員會一般應設常務工作人員一至兩名，費用一般應從管理啟動基金里撥付。5、物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司是一種信托代理機構，屬中介組織。它是執(zhí)行信托職能的服務性企業(yè)。物業(yè)管理這個行業(yè)在房地產領域里有著非常重要的位置。開發(fā)和拆遷都是一時性的工作，幾個月或幾年就可以完成，而物業(yè)管理卻是延續(xù)性的，可延續(xù)幾十年。搞物業(yè)管理應眼光放遠，急功近利是不會搞好的。物業(yè)管理公司是依據(jù)委托管理合同在新建住宅區(qū)或物業(yè)中履行管理職責的。一般情況下，委托管理合同首先是由發(fā)展商代表廣大業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂。等召開業(yè)主大會，業(yè)主物業(yè)管理委員會成立后，再由物業(yè)管理委員會代表全體業(yè)主正式與物業(yè)管理公司續(xù)簽委托管理合同。有的情況下，發(fā)展商并沒有選聘物業(yè)管理公司，而由自己本身來承擔起管理者的重任。如果是發(fā)展商自己充當管理者的話，也要經(jīng)過房管局的批準，并獲得《物業(yè)管理資質合格證書》。即使是發(fā)展商作為管理者，當管理委員會成立后，也需要由管理委員會與其簽訂委托管理合同。6、承租人(房屋租用人)承租人有的是與業(yè)主直接聯(lián)系，并與業(yè)主直接簽訂租賃契約從而使用物業(yè)的某一部分，有的情況是業(yè)主委托管理公司將其擁有的物業(yè)的某一部分出租給承租人的。承租人與業(yè)主的關系是租賃關系。承租人在與業(yè)主的租賃契約里應當保證遵守管理公約，接受物業(yè)管理公司的管理和物業(yè)管理委員會的監(jiān)督。承租人不但要與出租人簽訂租賃合同，而且也要與物業(yè)管理公司簽訂管理公約。7、其他相關機構管理公司依據(jù)委托管理合同在物業(yè)區(qū)內開展管理工作，需要和其他管理工作有關的公司發(fā)生聯(lián)系，如保安公司、煤氣公司、電梯公司、環(huán)衛(wèi)機構