天瑞園房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

6 6 6 6 7 7 8 8 9 第二章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境與機(jī)會(huì)分析 2.2武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征與發(fā)展趨勢(shì)分析 2.2.6武漢居住空間分異的特征逐漸強(qiáng)化 2.3項(xiàng)目所在區(qū)域——金銀湖片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 第五章項(xiàng)目投資估算與資金安排 第七章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析與建議 4武漢市東西湖區(qū)天瑞園項(xiàng)目原為武漢石化房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司資本金占總投資比例：40.08%5該報(bào)告僅為初步可行性研究報(bào)告。盡管如此，總體上看，該項(xiàng)目61.發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)，根據(jù)市場(chǎng)機(jī)會(huì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行目標(biāo)顧客群定地脈、文脈的體現(xiàn)。待后根據(jù)項(xiàng)目定位再作細(xì)細(xì)推敲，給出充分反映7——金銀湖片區(qū)內(nèi)。緊鄰環(huán)湖路，東接戀湖家園小區(qū)，南鄰武漢美好本項(xiàng)目地塊本項(xiàng)目地塊本項(xiàng)目所在區(qū)域項(xiàng)目所在的金銀湖片區(qū)是以天然湖泊金銀湖為中心展開布局的8—百步亭片區(qū)、后湖片區(qū)、常青花園片區(qū)、金銀湖片區(qū)、東西湖片區(qū)⑸宗地利用與開發(fā)現(xiàn)狀：該地塊現(xiàn)在基本完成三通一平，地表該項(xiàng)目現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)人為：武漢石化房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司9 ②<22%～26%2部環(huán)境資源價(jià)值，創(chuàng)造舒適、和諧、高文化品味、高科技含量的居住1、單價(jià)：全程預(yù)期均價(jià)2580元/M2，價(jià)格區(qū)間2380-武漢市是華中腹地最大的區(qū)域交通中心、商貿(mào)中心、科技中心，并正在成為制造業(yè)中心、信息中心、物流中心，經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模大，潛市①②建的京廣鐵路客運(yùn)專線（武漢—廣州段）將原本武漢與廣州之間的——解放初期，武漢市以“中南局”所在地在經(jīng)濟(jì)、政治、社區(qū)諸方面統(tǒng)領(lǐng)河南、河北、湖北、湖南、廣東、廣西、海南，并形成我2.武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的后發(fā)被動(dòng)與“中部崛起”的機(jī)遇城城市人均人均GDP人均可支配收入0史表明，在中國(guó)，一個(gè)地區(qū)、一個(gè)特大城市的發(fā)展，中央的重視和扶3.武漢市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生的重大變化帶來的經(jīng)濟(jì)需求新格局食品業(yè)、家電業(yè)等都曾輝煌一時(shí)。由于復(fù)雜的原因，特別是體制改革l鋼鐵產(chǎn)業(yè)（武鋼基本完成體制變革和技術(shù)升級(jí)）③將商貿(mào)業(yè)轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)——（商貿(mào)業(yè)＋產(chǎn)業(yè)）一體化4.湖北省委關(guān)于“全省支持武漢、武漢帶動(dòng)全省”和“以武漢為中建八局等大型企業(yè)總部遷來武漢，使武漢市政府稅收跳躍式北面到天河至灄口一線，并包括龍泉山、木蘭山等風(fēng)景區(qū)，新洲火車站。金口和大咀預(yù)留港區(qū)以及新洲城關(guān)、黃陂城關(guān)（前川鎮(zhèn)）等，面經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚、科學(xué)教育發(fā)達(dá)、服務(wù)體系完備、城市布局合理、基礎(chǔ)科教立市，建立研究、開發(fā)、生產(chǎn)和科技貿(mào)易服務(wù)配套發(fā)展的科技發(fā)1.26億平方米左右，住宅成套率達(dá)到98％。“多中心組團(tuán)式”的布局結(jié)構(gòu)：利用江、河、湖、山等自然條件流和交換的戰(zhàn)略節(jié)點(diǎn)，它具有“獨(dú)一無二”的山水園林城市資源，它2.武漢處于東部大開放、西部大開發(fā)“夾縫”中的中部地區(qū)，3.資本由高成本向低成本、低收益向高收益、投資環(huán)境由差變復(fù)地、保利、美好愿景、泰躍、大華、中僑置業(yè)、縱橫置業(yè)、天津順經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法檢查工作的通知》,要以后，開發(fā)商必須及時(shí)繳納土地出讓金，而且如果在兩年內(nèi)不開發(fā)，llll規(guī)定出臺(tái)，經(jīng)濟(jì)適用房面積嚴(yán)格控制在中小套型。根據(jù)該項(xiàng)辦法，武武漢市大規(guī)模成片舊城改造、消滅“城中村”政策，大面積拆遷表3武漢市2002年～2004年完成（計(jì)劃）拆遷面積積案登記制，強(qiáng)化了對(duì)個(gè)樓盤“假退房、真轉(zhuǎn)讓”的銷售行為及“假抵-45歲的人最多，占總?cè)藬?shù)的7556歲以上的購(gòu)房者所占比例最為外地居民。在所有購(gòu)房者中，購(gòu)房用于投資的占比8％，51％是第北京地產(chǎn)巨鱷泰躍進(jìn)駐武漢的首個(gè)投資開發(fā)項(xiàng)目——秀澤園同溫層，立即引起江城對(duì)節(jié)能住宅的關(guān)注。近年來，也有開發(fā)商在集中式供暖、墻體保溫等方面做出了嘗試。而據(jù)武漢節(jié)能辦的規(guī)劃，武漢盤銷售的制高點(diǎn)。從細(xì)節(jié)層面，產(chǎn)品逐漸精細(xì)，品質(zhì)提高，品牌樓盤規(guī)劃等要素，重新考慮樓盤的核心價(jià)值，并提煉出獨(dú)特的賣點(diǎn)，市場(chǎng)隨著江灘改造的進(jìn)一步實(shí)施，在“水”上做文章年1季年2季年3季年4季年1季年2季年3季年4季年1季年2季年3季年4季年1季年1季住宅寫字樓綜合相繼出臺(tái)的背景下，受城市化進(jìn)程加快、需求擴(kuò)張、成本擴(kuò)大等因素2.土地成交價(jià)格的上漲是房產(chǎn)價(jià)格攀升的另一主導(dǎo)因素。兩年3.城市大規(guī)模的拆遷改造帶動(dòng)了住宅房產(chǎn)需求的上升，從而促進(jìn)了房產(chǎn)價(jià)格的上漲。舊城改造，成片居民房拆遷量的突然擴(kuò)大，以代表樓盤有萬科四季花城、鸚鵡花園、學(xué)府佳園等，售價(jià)在2200-樣不僅打亂原有舊城區(qū)工業(yè)——居住“單位制”空間單元，而且通過行政劃撥和有償出讓的雙軌制和多渠道的資金來源又促成房地產(chǎn)開盡管城市邊緣區(qū)域?yàn)楦呒?jí)住宅區(qū)聚集地帶，但在臨近地塊也有90年代開發(fā)品質(zhì)不高的樓盤交錯(cuò)其中，居住區(qū)空間在圈層式級(jí)差分異的基礎(chǔ)上出項(xiàng)了擴(kuò)張、競(jìng)爭(zhēng)、入侵、演替等現(xiàn)象，居住社區(qū)配套設(shè)高級(jí)居住區(qū)已經(jīng)完成由點(diǎn)到片的布局，但離成塊扎堆還需待時(shí)地區(qū)自然環(huán)境優(yōu)美，水域廣闊而且無污染，空氣清新，風(fēng)景宜人。金銀湖定位于“生態(tài)保護(hù)區(qū)”，有著優(yōu)越的自然生態(tài)環(huán)境，內(nèi)有多達(dá)中，著重強(qiáng)化區(qū)域功能、道路交通等與主城的聯(lián)系，以金銀湖湖面水濱湖片區(qū)。形成“一核六片，核心放射、碧水穿插”的布局結(jié)構(gòu)。規(guī)指狀放射發(fā)散，多級(jí)公共綠地均衡布局的點(diǎn)、線、面相結(jié)合的綠地景金山大道兩側(cè)控制50~100m綠化帶，工業(yè)區(qū)內(nèi)主要道路兩側(cè)控制等相關(guān)部門，時(shí)機(jī)成熟即會(huì)修建中心式中、小學(xué)設(shè)施。為更好地服務(wù)片區(qū)，包括派出所、城管、環(huán)衛(wèi)、司法等職能部門都已經(jīng)成立。金銀金銀湖區(qū)域有機(jī)場(chǎng)路、市中環(huán)線、市外環(huán)線、金山大道等城市干為了“城在森林中、街在綠化中、樓在花園中、人在環(huán)境中”的現(xiàn)代國(guó)際高爾夫球場(chǎng)、東方馬城、圣山歡樂世界、金銀湖生態(tài)公園、柏泉已經(jīng)投入使用的設(shè)施：醫(yī)院，有常青人民醫(yī)院、金銀湖醫(yī)院，以及一學(xué)校，有武漢工業(yè)學(xué)院、武漢睿升學(xué)校、常青一中、鑫橋小學(xué)以及各墅、高爾夫城市花園、萬科四季花城、黃金海岸、戀湖家園、麗水佳總建筑面積約27萬司司司別墅 罄)、復(fù)式層層層、聯(lián)排別墅總建筑面積約60萬萬平方米積22.86盤期司層m2頂四期打樁新邦國(guó)際、浙江耀江集團(tuán)、沿海麗水、天津順馳、北京泰躍等外地品高爾夫城市花園、黃金海岸、戀湖家園、麗水佳園等樓盤相繼入駐，2000年以后，金銀湖片區(qū)的市政公用配套設(shè)施趨向完善，周邊爾夫城市花園的多層洋房、萬科四季花城、美好愿景的汀香水榭、常住宅成功博得了武漢客戶的喜愛。隨后，美好愿景、沿海物業(yè)、耀江條件優(yōu)越等優(yōu)勢(shì)，近年來發(fā)展速度最快、最令人矚目，成為武漢市最-2480--中1000畝以上項(xiàng)目500～1000畝的項(xiàng)目500畝以下項(xiàng)目從片區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)分析上看，金銀湖片區(qū)擁有大片可開發(fā)的土地資區(qū)2～3攝氏度等多重優(yōu)勢(shì)，片區(qū)整體形象上明顯優(yōu)于同屬漢口的后金銀湖周邊產(chǎn)業(yè)帶的持續(xù)發(fā)展，以及相關(guān)地區(qū)居民收入的增項(xiàng)目周邊區(qū)域陸續(xù)會(huì)有樓盤推出，對(duì)本項(xiàng)目開發(fā)帶來相當(dāng)?shù)闹g能擁有更寬廣的選擇，以金銀湖板塊為代表的郊區(qū)化住一元片區(qū)、永清片區(qū)的舊城改造、金銀湖片區(qū)的崛起、市民置好因素的影響，本樓盤價(jià)格定位以市場(chǎng)為主導(dǎo)，項(xiàng)目的開發(fā)的問題在營(yíng)銷上采取規(guī)避和解決措施，對(duì)開發(fā)銷售是有相當(dāng)存在大量的高收入潛在消費(fèi)群體，這對(duì)該項(xiàng)目的價(jià)位有很大項(xiàng)目規(guī)模不大，開發(fā)周期不長(zhǎng)，采取“短平快”開發(fā)模式不會(huì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手多，會(huì)分流一部分潛在目標(biāo)客戶群，市場(chǎng)空間可能未來土地供應(yīng)量還將大幅上升，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激內(nèi)，居住人口將快速增長(zhǎng)。如果環(huán)境保護(hù)措施以及相應(yīng)規(guī)劃項(xiàng)目位于金銀湖區(qū)大的發(fā)展全面詳細(xì)的前期論證與營(yíng)銷策劃工作發(fā)展目標(biāo)將本項(xiàng)目定位為住盤”前期投入資金的高做好前期景觀和綠化爭(zhēng)取規(guī)劃公交系統(tǒng)出--項(xiàng)目最大價(jià)值引入優(yōu)秀的合作伙伴及物管等專業(yè)有效利用有科學(xué)規(guī)劃設(shè)計(jì)爭(zhēng)取政府的素早日在地塊周邊規(guī)劃建設(shè)城市支路并增加公交力爭(zhēng)以正面的宣傳來突出本項(xiàng)目獨(dú)特培養(yǎng)產(chǎn)品核采取全程策心設(shè)計(jì)和包的把握和勝算寓普通住高檔住寓較較不低高一般般低般低般低般低般不高不高低低低低無般無般從產(chǎn)品檔次看，介于中檔和豪宅之間的產(chǎn)品空間從產(chǎn)品形式看，多層住宅、聯(lián)排別墅綜合開發(fā)特征進(jìn)行把握，同時(shí)適當(dāng)結(jié)合市場(chǎng)供給的空白，將對(duì)社會(huì)文化、目標(biāo)戶型設(shè)計(jì)上首先應(yīng)把握好以下幾個(gè)原則分用分號(hào)費(fèi)值6開發(fā)利潤(rùn)5011.31-5500.00-2053.7彌補(bǔ)以前年度虧損-7553.750.0