物業(yè)管理業(yè)納稅評估手冊（試行）

itt市地方稅務(wù)局

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物業(yè)管理業(yè)

2004年7月

前言

隨著我國經(jīng)濟體制改革的不斷深化和房地產(chǎn)市場的日臻完善及住房商品化

的積極推進，為了提高人們的生活質(zhì)量，創(chuàng)造優(yōu)美的生活與工作環(huán)境，以房屋及

其設(shè)備、設(shè)施、相關(guān)場地等為對象的物業(yè)管理越來越受到人們的重視。該行業(yè)作

為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的后期工作，目前已經(jīng)發(fā)展成為一支朝氣蓬勃的新興產(chǎn)

業(yè)。我市地稅系統(tǒng)自2000年起至今對物業(yè)管理企業(yè)實施稅務(wù)檢查，其有問題率

高達92%,這就說明，該行業(yè)在稅收管理方面仍存在較多的問題。如何加強對物

業(yè)管理業(yè)的稅收管理，有效規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的納稅行為，是我們工作的重點和

研究的課題。

為了加強物業(yè)管理業(yè)的稅收管理，實施有效的納稅評估，我們在認真研究

了物業(yè)管理業(yè)的經(jīng)營特點的基礎(chǔ)上，全面總結(jié)了多年對物業(yè)管理業(yè)稅收管理的經(jīng)

臉，編寫了《納稅評估手冊（物業(yè)管理業(yè)）》。本手冊的編寫，本著“改善首都經(jīng)

濟發(fā)展投資環(huán)境，營造稅務(wù)機關(guān)與納稅人和諧的新型征納關(guān)系”的原則，對提高

稅源監(jiān)控能力、實現(xiàn)稅收科學(xué)管理具有重要意義。同時，通過有效的機制對行業(yè)

納稅評估工作進行規(guī)范、約束，使之制度化、科學(xué)化。

本手冊依照現(xiàn)行的物業(yè)管理業(yè)的行業(yè)法規(guī)、《會計制度》、《會計準則》，結(jié)

合北京市物業(yè)管理業(yè)現(xiàn)狀及納稅評估工作實際，本著依法評估、科學(xué)實用、通俗

易佳的原則編寫。

本手冊內(nèi)容較為全面，主要分為四章和附錄。詳細介紹了物業(yè)管理業(yè)的概

念、納稅評估方法以及評估指標(biāo)。手冊以物業(yè)管理業(yè)稅務(wù)檢查案例為依據(jù)，運用

會計學(xué)、統(tǒng)計學(xué)的分析方法，建立納稅評估指標(biāo)。希望本手冊可以幫助評估人員

更好地了解物業(yè)管理業(yè)的相關(guān)知識，更加有針對性的開展該行業(yè)的評估工作。

由于我國的物業(yè)管理業(yè)從產(chǎn)生到發(fā)展時間不長，還處于探索階段，無論在

企業(yè)規(guī)范運作、政府相關(guān)管理還是學(xué)術(shù)界的研究方面都還存在不足，制定的指標(biāo)

體系及評估方法，均是探索性的嘗試。限于作者的理論水平和經(jīng)驗，此手冊中的

錯誤在所難免，歡迎大冢批評和建議，以便我們對《納稅評估手冊（物業(yè)管理業(yè)）》

進行修改和完善.

納稅評估處

2004年7月20日

目錄

第一章物業(yè)管理概述...............................................1

第一節(jié)物業(yè)管理概述.................................................1

一、物業(yè)管理的概念................................................1

二、物業(yè)管理的業(yè)務(wù)劃分...........................................2

三、物業(yè)管理的經(jīng)營特點...........................................3

第二節(jié)物業(yè)管理收入確認...........................................3

一、收入的概念及種類.............................................4

二、物業(yè)管理費的測算.............................................5

三、物業(yè)管理企業(yè)收入的確認.......................................5

第二章物業(yè)管理業(yè)涉及稅種及計算.....................................6

第一節(jié)營業(yè)稅及相關(guān)稅費的計算.....................................7

一、營業(yè)稅相關(guān)規(guī)定...............................................7

二、營業(yè)稅的計算.................................................8

三、城市維護建設(shè)稅的計算.........................................9

四、教育費附加的計算.............................................9

第二節(jié)企業(yè)所得稅的計算...........................................9

第三節(jié)個人所得稅的計算..........................................10

第四節(jié)房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）及相關(guān)稅費的計算....................10

一、房產(chǎn)稅的計算.................................................10

二、城鎮(zhèn)土地使用稅的計算........................................10

三、城市房地產(chǎn)稅的計算..........................................11

四、土地使用費的計算............................................11

第五節(jié)其他稅種的計算.............................................11

一、車船使用稅的計算.............................................11

二、車船使用牌照稅的計算........................................12

三、印花稅的計算.................................................12

四、契稅的計算...................................................12

第三章物業(yè)管理業(yè)存在的涉稅問題...................................13

第一節(jié)物業(yè)管理業(yè)稅務(wù)檢查情況....................................13

第二節(jié)營業(yè)稅涉稅問題.............................................14

一、常見問題.....................................................15

二、特殊問題.....................................................18

第三節(jié)個人所得稅涉稅問題........................................19

一、常見問題.....................................................19

二、特殊問題.....................................................19

第四節(jié)企業(yè)所得稅涉稅問題........................................20

一、常見問題.....................................................20

二、特殊問題.....................................................20

第五節(jié)房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）涉稅問題.............................21

一、常見問題.....................................................21

二、特殊問題.....................................................21

第四章物業(yè)管理業(yè)納稅評估..........................................21

第一節(jié)物業(yè)管理業(yè)財務(wù)分析指標(biāo)....................................22

一、財務(wù)分析概述................................................22

二、償債能力.....................................................25

三、運營能力.....................................................28

四、盈利能力.....................................................30

第二節(jié)物業(yè)管理業(yè)評估指標(biāo)........................................32

一、營業(yè)稅評估指標(biāo)..............................................32

二、個人所得稅評估指標(biāo)..........................................34

三、企業(yè)所得稅評估指標(biāo)..........................................36

第三節(jié)物業(yè)管理業(yè)評估工作程序....................................37

一、評估工作.....................................................37

二、約談工作.....................................................38

三、評估工作程序流程圖..........................................39

附錄一：物業(yè)管理業(yè)常見涉稅問題及評估指標(biāo)對應(yīng)表.....................41

附錄二：北京市物業(yè)經(jīng)營稅費一覽表.....................................0

附錄三：相關(guān)法律規(guī)定..................................................1

第一章物業(yè)管理概述

第一節(jié)物業(yè)管理概述

一、物業(yè)管理的概念

（―）物業(yè)的概念

“物業(yè)”一詞由英語“Estate"或"PropertyM引譯而來,其含義為“財

產(chǎn)”、“資產(chǎn)”、“擁有物”、“房地產(chǎn)”等，是一個較為廣義的范疇。而現(xiàn)實生活中，

我們所稱的“物業(yè)”是一種狹義的范疇。從物業(yè)管理的角度來說，物業(yè)是指已建

成投入使用的各類建筑物，及其相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場地。

（二）物業(yè)的分類

根據(jù)使用功能的不同，物業(yè)可以分為以下4類：

1、居住物業(yè)。包括住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、別壁、度假村等。

2、商業(yè)物業(yè)。包括綜合樓、寫字樓、商業(yè)中心、酒店、商業(yè)場所等。

3、工業(yè)物業(yè)。包括工業(yè)廠房、倉庫等。

4、其他用途物業(yè)。包括車站、機場、醫(yī)院、學(xué)校等。

以上是國外通用的分類。在我國，有人根據(jù)實際情況，從商業(yè)物業(yè)和其他用

途物業(yè)中，另外再分出一部分特殊物業(yè)，這些物業(yè)要經(jīng)過政府特許經(jīng)營。不同使

用功能的物業(yè)，其物業(yè)管理有著不同的內(nèi)容。

（三）物業(yè)管理的概念

物業(yè)管理，是指由夕門的機構(gòu)和人員對已竣工驗收并投入使用的各類物業(yè)，

以經(jīng)營的方式進行維護、修繕，并為產(chǎn)權(quán)使用人提供全方位的綜合服務(wù)。

物業(yè)管理服務(wù)，是指物業(yè)管理單位受托對房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠

化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展的日常維護、修繕、整治服務(wù)及提

供與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人相關(guān)的其他服務(wù)。（參見《關(guān)于對物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)征

收營業(yè)稅問題的通知》京地稅營[1997]386號）

物業(yè)管理企業(yè)，通常稱為物業(yè)管理公司。

物業(yè)所有人，即產(chǎn)權(quán)人，亦稱為業(yè)主。業(yè)主可以是個人、集體、國家。

（四）物業(yè)管理的性質(zhì)

物業(yè)管理是一種與房地產(chǎn)綜合開發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管

理，是隨著住房制度改革的推進而出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理，是

與建立社會主義市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)的社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的管理。

二、物業(yè)管理的業(yè)務(wù)劃分

物業(yè)管理的客體是物業(yè)，服務(wù)對象是人，是集管理、經(jīng)營、服務(wù)為一體的

有償勞動。所以，物'也管理屆干第三產(chǎn)'I昨是一?種服務(wù)性行業(yè)。物”管理的性質(zhì)

也比較明確，主要是“服務(wù)性”的，寓管理、經(jīng)營于服務(wù)之中。

不同的物業(yè)管理公司所服務(wù)的對象不盡相同，因而承擔(dān)的業(yè)務(wù)也有差別,

但歸結(jié)起來，大致如圖所示:

房屋建殂自理

物業(yè)管理”

基礎(chǔ)工作-

余名自理

沏

g

物業(yè)續(xù)自百倬

管

理

業(yè)

務(wù)家務(wù)屹欖?

t

教哥衛(wèi)生-

文化娛樂-

社會蹄八

中介咨詢

一業(yè)為主.多

種經(jīng)營頊目

皺飲旅游

|商業(yè)網(wǎng)點-

三、物業(yè)管理的經(jīng)營特點

商業(yè)物業(yè)與居住物業(yè)是日常稅務(wù)檢查工作中檢查最多的兩個物業(yè)類型，因

此，在此僅對商業(yè)物棉和居住物業(yè)從以下四方而做一個介紹。

商業(yè)物業(yè)居住物業(yè)

1、需要良好的商業(yè)就圍1、使用價值的長期性

2、追求設(shè)施的先進性2、壽命的差異性

、有很高的租賃比例、居住性

特點33

4、以出租為主的商業(yè)物業(yè)價值不4、舒適性

能庫存5、安全性

6、耐久性

1、辦公物業(yè)1、普通住宅

、酒店物業(yè)、花園洋房

分類22

3、商貿(mào)物業(yè)3、公寓

4、娛樂休閑物業(yè)4、別墅

1、自建自營以委托經(jīng)營為主

管理模式2、自營與專業(yè)物業(yè)管理相結(jié)合

3、委托經(jīng)營

1、制定管理計劃1、企業(yè)組織的構(gòu)建與管理目標(biāo)、方

2、簽定物業(yè)管理委托合同，啟動物針策略的制定

業(yè)管理工作、管理項目的接管與前期管理

管理內(nèi)容2

3、制定租金收取辦法3、物業(yè)管理的各項日常管理

4、協(xié)調(diào)與業(yè)主和承租人的關(guān)系4、投訴、糾紛與緊急事故的處理

5、考核、評估與質(zhì)量管理

6、協(xié)助政府進行社區(qū)管理，推進

全社會的文明和進步

第二節(jié)物業(yè)管理收入確認

一、收入的概念及種類

(一)營業(yè)收入的概念

營棉收入，一般是指企業(yè)在牛產(chǎn)經(jīng)菅過程中,由干銷售商品、產(chǎn)品或提供

勞務(wù)等收到的收入。物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)收入，是指物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理

和其他經(jīng)營活動所取得的收入。包括主營業(yè)務(wù)收入、其他業(yè)務(wù)收入、營業(yè)外收入

和投資收益等。

(二)區(qū)分主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入的原則

根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營特點，我們可按以下原則對物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)

收入進行分類：凡是為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供服務(wù)，為保持房屋建筑物及其附

屬設(shè)備完好無損而進行的維修、管理所取得的收入，作為主營業(yè)務(wù)收入：凡主營

業(yè)務(wù)收入外，從事交通運輸、餐飲服務(wù)、商業(yè)貿(mào)易等活動所取得的收入作為其他

業(yè)務(wù)收入。

1、主營業(yè)務(wù)收入包括：物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入等。

(1)物業(yè)管理收入，是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務(wù)費

收入、公眾代辦性服務(wù)費收入和特約服務(wù)收入。

(2)物業(yè)經(jīng)營收入，是指企業(yè)經(jīng)營業(yè)主管理委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人

提供的房屋建筑物和公共設(shè)施取得的收入。如房屋出租收入和經(jīng)營停車場、游泳

池、各類球場等公用設(shè)施收入。

(3)物業(yè)大修收入，是指企業(yè)接受業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的

委托對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行大修取得的收入。

2、其他業(yè)務(wù)收入包括：中介代銷手續(xù)費收入、材料物資銷售收入、廢品回

收收入、商業(yè)用房經(jīng)營收入及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。

(1)房屋中介代銷手續(xù)費收入，是指物業(yè)管理企業(yè)受房地產(chǎn)開發(fā)商的委托,

對其開發(fā)的房屋從事代理銷售活動而取得的代銷手續(xù)費。

(2)材料物資銷售收入，是指物業(yè)管理企業(yè)將不需用的材料物資對外俏售

所取得的收入。

(3)商業(yè)用房經(jīng)營收入，是指物業(yè)管理企業(yè)利用業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)

人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營活動所取得的收入。如開辦商店、飲食店、

美容美發(fā)、彩擴中心、歌舞廳等為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供方便取得的經(jīng)營收入。

（4）無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入形式既有所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，也有使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；有入賬的

無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，也有未入賬的無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，在物業(yè)管理會計中為簡化核算，均

作為其他業(yè)務(wù)收入處理。

二、物業(yè)管理費的測算

物業(yè)管理企業(yè)計算物業(yè)管理費，計算公式如下：

x=Lxi（i=l,2,3,.......,n）

其中：x=公共性服務(wù)收費標(biāo)準，單位為元/（月m2）

xi=各分項費用收費標(biāo)準，單位為元/（月m2）

i=分項項數(shù)

Z=各項費用算術(shù)求和

例：某物業(yè)管理企業(yè)公共性服務(wù)費分項每平方米月金額，如下表：，

—金額一總費用比例。

序號一項目一

元/（月?m?）?

1P工資、福利費~0.266~32.252

2P維修費*0.146P18.25~

3r綠化管理費~0.04c5~

42潘潔衛(wèi)生費，0.08^10~

5，保安費，0.01P11.25~

6"辦公費~0.13P16.25*

7*折舊費，0.。32。42

8r利潤~0.056P7~

9P稅費一0.04。5~

10P合計一0.0823

該企業(yè)公共性服務(wù)收費標(biāo)準X=

(0.266+0.146+0.04+0.08+0.01+0.13+0.032+0.056+0.04)=0.8元/(月?。).

三、物業(yè)管理企業(yè)收入的確認

營業(yè)收入的確認應(yīng)遵循實現(xiàn)原則。所謂實現(xiàn)原則是指企業(yè)在出售商品、產(chǎn)

品或提供勞務(wù)時確認營業(yè)收入實現(xiàn)的原則。以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)，按實現(xiàn)原則確

認營業(yè)收入必須同時滿足兩個基本條件：其一，發(fā)出商品、產(chǎn)品或提供勞務(wù)，即

與營業(yè)收入有關(guān)的交易形式已經(jīng)發(fā)生，實現(xiàn)了商品所有權(quán)的轉(zhuǎn)移；其二，收到價

款或取得收取價款的憑證。只有在同時具備上述兩個基本條件時，才能確認營業(yè)

收入的實現(xiàn)。

物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)我國《企業(yè)財務(wù)通則））和《企業(yè)會計準則》，制定了《物

業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》。在規(guī)定中，將物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營收入確認原則規(guī)定

為“企業(yè)應(yīng)當(dāng)在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑證時確認為營

業(yè)收入的實現(xiàn)”。同時，根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營特點，對營業(yè)收入的確認原則

又作了兩方面具體補充規(guī)定：

（-）企業(yè)與業(yè)主:管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款合同

或協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同或協(xié)議規(guī)定的付款口期作為營業(yè)收入的實現(xiàn)。在這一口

期，無論企業(yè)是否實現(xiàn)收到價款，均應(yīng)作為營業(yè)收入處理。如公共性服務(wù)費收入

和公眾代辦性服務(wù)費收入，平時均采用預(yù)收方式按照這一原則，必須采用權(quán)責(zé)

發(fā)生制原則每期結(jié)轉(zhuǎn)收入，不能以收付實現(xiàn)制代替權(quán)責(zé)發(fā)生制。

（二）物業(yè)大修收入，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽訂認

可的工程價款結(jié)算賬單確認營業(yè)收入的實現(xiàn)。物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主管理委員會

或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托，對住宅小區(qū)和商業(yè)樓宇等進行物業(yè)大修理等工程

施工活動，由物業(yè)管理企業(yè)自行出具工程價款結(jié)算賬單，但必須經(jīng)委托方簽章認

可后，才能作為營業(yè)收入處理。

第二章物業(yè)管理業(yè)涉及稅種及計算

物業(yè)管理企業(yè)是專門從事地上永久性建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施及周圍環(huán)境的科學(xué)

管理，為業(yè)主或用戶提供良好的生活或工作環(huán)境，具有獨立法人地位的經(jīng)濟實體。

我國目前物業(yè)管理企業(yè)所涉及的地方稅共13種，其中主要稅種有營業(yè)稅、企業(yè)

所得稅、個人所得稅。

第一節(jié)營業(yè)稅及相關(guān)稅費的計算

一、營業(yè)稅相關(guān)規(guī)定

（一）計稅依據(jù)

根據(jù)《關(guān)于對物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)征收營業(yè)稅問題的通知》（京地稅營

[19971386號）的規(guī)定，物業(yè)管理單位代有關(guān)部門收取的暖氣費、水費、電費、

燃（煤）氣費、有線電視收視費、維修基金、房租的行為，屬于營業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”

稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，因此，對物業(yè)管理單位代有關(guān)部門收取的暖氣費、水費、

電費、燃（煤）氣費、有線電視贊、維修基金、房租不計征營業(yè)稅，對其從事此

項代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費收入應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅。對其從事物業(yè)管理服務(wù)取得的其

他全部收入（含規(guī)定收費標(biāo)準基礎(chǔ)外各種加收金額），應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)”稅目5%

稅率計算征收營業(yè)用3

（二）物業(yè)管理企業(yè)代收費用的相關(guān)規(guī)定

根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用有關(guān)營業(yè)稅問題的通

知》（京地稅營[2000]59號）的規(guī)定：

1、對物業(yè)管理企業(yè)不征營業(yè)稅的代收基金，系指建設(shè)部、財政部《關(guān)于印

發(fā)《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法〉的通知》（舛住房[1998]213

號）中規(guī)定的“住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金二

2、對物業(yè)管理企業(yè)代收的“住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金”，憑其持

有的北京市財政局統(tǒng)一監(jiān)制《北京市住宅維修基金專用發(fā)票》或北京市住房資金

管理中心（含所屬分中心）為其出據(jù)的《住房維修基金交存書》上注明的實際發(fā)

生額認定。

3、對物業(yè)管理企業(yè)不征收營業(yè)稅的代收房租，憑其與代收房租委托方實際

房租轉(zhuǎn)交結(jié)算發(fā)生額認定。

4、對物業(yè)管理企業(yè)超出上述認定范圍的代收款項，一律視同其相關(guān)業(yè)務(wù)收

入或價外收入，照章征收營業(yè)稅。

5、物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理服務(wù)取得收入后，必須向付款方開具由地方

稅務(wù)機關(guān)統(tǒng)?印制的服務(wù)業(yè)專用發(fā)票。

二、營業(yè)稅的計算

（一）管理性質(zhì)的收入繳納營業(yè)稅的計算

1、物業(yè)管理公司以下四項收入，均屬干樨供勞務(wù)而獲得的收入，

屬于營業(yè)稅中“服務(wù)業(yè)”稅目,按5%征收營業(yè)稅。

（1）物業(yè)管理公司為業(yè)主提供服務(wù)而收取的管理費。

（2）物業(yè)管理公司為業(yè)主提供服務(wù)而收取的服務(wù)費。如：保潔費、停車費、

保安費、公共設(shè)施養(yǎng)護費等。

（3）收取的維修費用，包括維修材料費及人工費。

（4）居民租住共有住宅的租金收入。

2、物業(yè)公司收取業(yè)主的裝修保證金，如果到期退還給業(yè)主及租住戶的，不

征收營業(yè)稅；如果到期不退還或作為業(yè)主裝修違規(guī)行為予以沒收的，屬于物業(yè)管

理公司管理性收入之外的價外費月收入，均應(yīng)并入該物業(yè)公司營業(yè)額，征收5%

的營業(yè)稅。

3、物業(yè)管理公司向房屋業(yè)主收取的公共維修基金，所有權(quán)屬于業(yè)主管理委

員會，物業(yè)公司僅是代管使用，?？顚Ｓ茫磿r列支，暫不征收營業(yè)稅。如果物

業(yè)公司從維修基金中以提供維修勞務(wù)形式提取勞務(wù)收入，則應(yīng)征5%的營業(yè)稅.

（二）代辦性質(zhì)的收入繳納營業(yè)稅的計算

以卜兩項均屬物業(yè)公司提供代辦服務(wù)而取得的服務(wù)性收入，按5%征收營業(yè)

稅。

1、代辦購物手續(xù)費。

2、代辦收費取得的收入。如：為房屋業(yè)主代收代繳水、電、煤氣、電話費

等各項業(yè)務(wù)而收取的手續(xù)費。

（三）多種經(jīng)營取得收入繳納營業(yè)稅的計算

1、物業(yè)公司下屬的中介咨詢機構(gòu)的咨詢勞務(wù)收入。

2、物業(yè)公司兼營的餐飲服務(wù)收入。

3、物業(yè)公司舉辦的娛樂業(yè)務(wù)場所的收入。

4、物業(yè)公司下屬的獨立核算的商店銷售貨物取得的收入。

上述1、2項收入，屬于服務(wù)業(yè)收入，按5%征收營業(yè)稅。3項收入屬于娛樂

業(yè)收入按5Q20%稅率征收營業(yè)稅.4項收入屬于增值稅征收范圍，征收增值稅。

值得注意的是，當(dāng)物業(yè)公司兼有不同稅目應(yīng)稅行為時，應(yīng)分別核算不同稅

目的營業(yè)額，未分別核算的，從高適用稅率。

計算公式：應(yīng)納稅額=營業(yè)額X稅率。

三、城市維護建設(shè)稅的計算

根據(jù)《中華人民共和國城市維護建設(shè)稅暫行條例》（國發(fā)［1985］第19號）的

規(guī)定，城市維護建設(shè)稅的計稅依據(jù)是納稅人實際繳納的營業(yè)稅稅額。稅率分別為

7舟、5%.1%0計算公式：應(yīng)納稅額=營業(yè)稅稅額X稅率。不同地區(qū)的納稅人實行

不同檔次的稅率。

（一）納稅義務(wù)人所在地在東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)范圍內(nèi)的和在

朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、石景區(qū)、門頭溝區(qū)、燕山六個區(qū)所屆的街道辦事處管

理范圍內(nèi)的，稅率為7%。

（二）納稅義務(wù)人所在地在郊區(qū)各縣城、鎮(zhèn)范圍內(nèi)的，稅率為5樂

（三）納稅義務(wù)人所在地不在1、2項范圍內(nèi)的，稅率為1樂

四、教育費附加的計算

根據(jù)《北京市稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)（北京市.人民政府轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院關(guān)于教育費附加征收

問題文件的通知〉的通知》（京稅三口994］217號）的規(guī)定，教育費附加的計稅

依據(jù)是納稅人實際繳納營業(yè)稅的稅額，附加率為3%o計算公式：應(yīng)交教育費附

加額;營業(yè)稅稅額X附加率。

第二節(jié)企業(yè)所得稅的計算

根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例實施細則》（財法字［1994］第3

號發(fā)布）的規(guī)定，企業(yè)所得稅的征稅對象是以物業(yè)管理以及代理所雙得的收入和

其他所得，稅率為33%,基本計算公式：應(yīng)納稅所得額=收入總額一準予扣除項

目金額，應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額X稅率。企業(yè)所得稅還設(shè)置兩檔優(yōu)惠稅率，即：

年應(yīng)納彳兌所得額在3萬元（含3萬元）以卜的，暫減按18%的稅率i?算繳納所得

稅；年應(yīng)納稅所得額超過3萬元至10萬元（含10萬元）的，暫減按27%的稅率

計算繳納所得稅。

第三節(jié)個人所得稅的計算

物業(yè)管理公司個人所得稅的計稅依據(jù)主要包括工資薪金所得和勞務(wù)所得。

應(yīng)注意物業(yè)管理企業(yè)將臨時工人勞務(wù)所得按工資薪金所得代扣代繳個人所得稅

問題。

第四節(jié)房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）及相關(guān)稅費的計算

一、房產(chǎn)稅的計算

如果企業(yè)擁有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，需繳納房產(chǎn)稅，如果企業(yè)擁有土地使用權(quán)，需繳納

城鎮(zhèn)土地使用稅。如果單位屬于外商投資企業(yè)或外國企業(yè)，則應(yīng)相應(yīng)繳納城市房

地產(chǎn)稅和外商投資企業(yè)土地使用費。

根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（國發(fā)[1986]90號）的規(guī)定，房產(chǎn)

稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、，一礦區(qū)范圍內(nèi)，對擁畬房屋產(chǎn)權(quán)的內(nèi)資單位和個人，

按照房產(chǎn)原值或租金收入征收的一種稅。房產(chǎn)稅以房產(chǎn)原值（評估值）減除30%

的余值為計稅依據(jù)，稅率為1.2樂計算:公式：年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值（評估值）

*（1-30%）*1.2%。

二、城鎮(zhèn)土地使用稅的計算

根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》（國務(wù)院令第17號發(fā)布）

的規(guī)定，城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)，對擁有土地

使用權(quán)的單位和個人，以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，按規(guī)定稅額征收的一

種稅。計算公式：年應(yīng)納矛兌額（各級土地面積*相應(yīng)稅額）。北京市城鎮(zhèn)土地

納稅等級分為六級，各級土地稅額標(biāo)準為：一級土地每平方米年稅領(lǐng)10元：二

級土地每平方米年稅額8元；三級土地每平方米年稅額6元；四級土地每平方米

年稅額4元；五級十?地每平方米乞稅額1元；六級土地每平方米年稅額0.5元。

三、城市房地產(chǎn)稅的計算

根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)稅暫行條例》（中央人民政府政務(wù)院政財

字第133號令公布）規(guī)定，城市房地產(chǎn)稅是對擁有房屋產(chǎn)權(quán)的外商投資企業(yè)、外

國企業(yè)及外籍個人、港澳臺胞，按照房產(chǎn)原值征收的?稅種。城市房地產(chǎn)稅按房

產(chǎn)原值計稅，稅率為L2%,對其繳納的稅款給予減征30%的照顧。計算公式：年

應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值*稅率*（1-30%）。

四、土地使用費的計算

根據(jù)北京市人民政府發(fā)布《北京市征收外商投資企業(yè)土地使用費規(guī)定》的通

知（北京市人民政府令1992年第13號）規(guī)定，外商投資企業(yè)土地使用費是對本

市行政區(qū)域內(nèi)使用土地的外商投資企業(yè)（出讓方式取得土地使用權(quán)者除外），按

企業(yè)所處地理位置和偏遠程度、地段的繁華程度、基礎(chǔ)設(shè)施完善程度等，征收的

一項費用。需要說明的是，外資企業(yè)使用“未經(jīng)出讓”的土地應(yīng)征收土地使用費,

外資企業(yè)以各種方式使用已經(jīng)出讓程序的土地不繳納土地使用費。

按照外商投資企業(yè)的實際占用土地面積，以及所適用的土地使用費的單位

標(biāo)準確定，計算公式：應(yīng)納土地使用費額=占用土地面積*適用的單位標(biāo)準。

第五節(jié)其他稅種的計算

一、車船使用稅的計算

如果擁有汽車、自行車等機動車、北機動車交通工具的內(nèi)資單位和個人汪需

繳納相應(yīng)的車船使用稅。

根據(jù)《中華人民共和國車船使用稅暫行條例》（國發(fā)"986]90號）規(guī)定，車

船使用稅是對行駛于公共道路的車輛和航行于國內(nèi)河流、湖泊或領(lǐng)?？诎兜拇?/p>

舶，按照座位、噸位和規(guī)定的稅額征收的一種財產(chǎn)行為稅。計和公式:

乘人汽車應(yīng)納稅額=應(yīng)稅車輛數(shù)量*單位稅額

載貨汽車應(yīng)納稅額=車輛的載重或凈噸位數(shù)量*單位稅額

摩托車應(yīng)納稅額=應(yīng)稅車輛數(shù)量*單位不兌額

二、車船使用牌照稅的計算

根據(jù)《中華人民共和國車船使用牌照稅暫行條例》（政密字第714號令公布）

的規(guī)定，車船使用牌照稅是對行駛于公共道路的車輛和航行于國內(nèi)河流、湖泊或

領(lǐng)?？诎兜拇?，按照種類、噸位和規(guī)定的稅額，向外商投資企業(yè)或外國企業(yè)及

其他經(jīng)濟組織、駐京代表機構(gòu)和外籍個人、港、澳、臺胞征收的一種財產(chǎn)行為稅。

計算公式：

乘人汽車應(yīng)納稅額;應(yīng)稅車輛數(shù)量*單位稅額

載貨汽車應(yīng)納稅額=車輛的載重或凈噸位數(shù)量*單位稅額

三、印花稅的計算

根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第11

號）的規(guī)定，印花稅是對在經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所

列舉的各種應(yīng)稅憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價計稅和從量

計稅兩種。計算公式：

應(yīng)納稅額=計稅金額*稅率，

應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量*單位稅額。

四、契稅的計算

企業(yè)承受房地產(chǎn)時還需及時繳納契稅。根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》

（國務(wù)院令第224號）的規(guī)定，契稅是對在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋

權(quán)屬時向承受上地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個人征收的一種稅。北京市契稅

稅率自2002年7月1日起，由原4%調(diào)整為3斬計算公式：應(yīng)納稅額=計稅依據(jù)

X稅率。

第三章物業(yè)管理業(yè)存在的涉稅問題

第一節(jié)物業(yè)管理業(yè)稅務(wù)檢查情況

為r增強納稅評估工作的有效性和針對性，從2003年我市地稅系統(tǒng)實施稅

務(wù)檢查的物業(yè)管理公司中，隨機抽取了50個案例進行統(tǒng)計分析。在被抽取的50

個案例中，有問題46戶，有問題率達到92$,如圖3T所示。在檢查有問題的

圖3-1

無問題

8%

□有問題

■無問題

有問題

92%

46戶中，最高查補稅款114萬元，最低查補稅款3400元，平均杳補稅款15萬

元。從查補稅款分布看，營業(yè)稅占71.32%,企業(yè)所得稅占17.66%,個人所得稅

占6.57樂其他稅種合計占4.45*,如圖3-2所示。由此看出，物業(yè)管理企業(yè)主

要涉稅問題集中在營業(yè)千兌和企業(yè)所得彳兌上O

圖3-2

口營業(yè)稅

■企業(yè)所得稅

口個人所得稅

二其他稅種

第二節(jié)營業(yè)稅涉稅問題

上一節(jié)所述杳補稅款中營業(yè)稅占到71.32%,下面我們進一步對營業(yè)稅涉稅

問題進行分析。首先，按照營業(yè)稅涉稅問題發(fā)生頻率，分為常見問題和特殊問題,

其中常見問題占81.41%,特殊問題占18.59樂如圖3-4所示。

圖3-4

一、常見問題

（一）未按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入

全部或部分營業(yè)收入、應(yīng)稅代收款項計入“預(yù)收賬款”、“應(yīng)付賬款”、“其

他應(yīng)付款”、“長期應(yīng)付款”、“應(yīng)收賬款”、“其他應(yīng)收款”往來科目，不結(jié)轉(zhuǎn)“營

業(yè)收入”，少繳營業(yè)稅。

在這類問題中，物業(yè)管理公司將收入計入“預(yù)收賬款”造成少繳稅款的占

36.4%,計入“其他應(yīng)付款”的占42.4%,計入“應(yīng)付賬款”和“長期應(yīng)付款”

的占12.15%,計入“應(yīng)收賬款”及“其他應(yīng)收款”的占15.2%o如圖3-3所示。

口計入預(yù)收賬款

15.20%

■計入其他應(yīng)付款

□計入應(yīng)付賬款、長期應(yīng)

付款

42.40%□計入應(yīng)收賬款、其他應(yīng)

收款

圖3-3

案例1：某物業(yè)管理公司替業(yè)主北京某某大展代收餐費、車位費、租線費、

電話占線費2848702.25元（其中2000年1月至12月代收2271986,元元,2001

年1月至12月代收576716元），計入“其他應(yīng)付款”科目，未繳納營業(yè)稅。違

反了《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條：”在中華人民共和國境內(nèi)提供

本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納

稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營業(yè)稅?！奔暗谖鍡l：“納稅人的營業(yè)額為納稅人

提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費

用?！钡囊?guī)定，造成少繳營業(yè)稅142435.11元。

案例2：檢查人員在對一家物業(yè)管理公司實施稅務(wù)檢查時，發(fā)現(xiàn)該單位一

直以來，將預(yù)收的物業(yè)綜合管理費記入“預(yù)收賬款”科目，未及時L算繳納營業(yè)

稅。截止2002年9月，該帳戶貸方余額為794947.08元。該行為違反了《中華

人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第?條“在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的

勞務(wù)（以卜.簡稱應(yīng)稅勞務(wù)）、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營

業(yè)稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），應(yīng)當(dāng)按照本條例繳納營業(yè)稅第五條”

納稅人的營'小額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)計無形窗產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞?/p>

取的全部價款和價外費用”，和第九條“營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人收

訖營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款項憑證的當(dāng)天”的規(guī)定，造成少繳納營業(yè)

稅39747.35元，城建稅2782.31元，教育費附加1192.42元。

案例3：經(jīng)檢食發(fā)現(xiàn)，（1）某物業(yè)管理公司分別于2001年3月6口、7□

收取東航物業(yè)管理中心物業(yè)管理費收入49017.61元和7736.24元，計入“應(yīng)收

帳款”科目，未計營業(yè)收入，未申報繳納營業(yè)稅。（2）該單位2001年5月17日

收取房屋出租收入20000元，計入“應(yīng)收帳款”科目，未計應(yīng)用別攵入，未中報繳

納營業(yè)稅。上述行為違反了《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條“在中華

人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和

個人，為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營業(yè)稅?！钡谒臈l“納稅人

提供應(yīng)桎勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，按照營業(yè)稅規(guī)定的稅率計算應(yīng)納

稅額。應(yīng)納稅額=營業(yè)額X稅率?！钡诰艞l“營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅

人收訖營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。”及營業(yè)稅稅目稅率

表規(guī)定“服務(wù)業(yè)”稅率為另據(jù)《中華人民共和國城市維護建設(shè)稅暫行條例》

第二條：“凡繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅的單位和個人，都是城市維護建設(shè)稅

的納稅義務(wù)人J《征收教育費附加的暫行規(guī)定》第二條：“凡繳納產(chǎn)品稅、增值

稅、營業(yè)稅的單位和個人，應(yīng)當(dāng)依照本規(guī)定繳納教育費附加?！辫b于以上規(guī)定，

造成應(yīng)繳未繳營業(yè)稅3837.69元，及城建稅268.64元和教育費附加115.13元。

（-）收入直接沖減支出類科目

物業(yè)管理公司取得應(yīng)稅收入全部或部分沖減有關(guān)成本、費用、支出類科目，

逃避納稅。

案例4；某物業(yè)公司2000年和2001年支付給供電局的公共區(qū)域的電費分

別為1144773.28元和1405543.3元,沖減了物業(yè)管理費收入,違反了《中華人

民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一關(guān)規(guī)定：”在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)

定的勞務(wù)（以下簡稱應(yīng)稅勞務(wù)）、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，

為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營業(yè)稅。”和國稅發(fā)[1998]217號

《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》規(guī)定:“物

業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租的行為，

屬于營業(yè)稅'服務(wù)業(yè)'稅目中的；代理'業(yè)務(wù)，因此，對物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部

門收取水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租不計征營業(yè)稅，對其從事此

項代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費收入應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅?！痹斐缮倮U納營業(yè)稅127515.83

元。

二、特殊問題

（一）價外費用未作計稅依據(jù)

物業(yè)管理公司向其他公司收取的手續(xù)附、基會、集資錯、代收款項、代華款

項及其他各種性質(zhì)的價外收費，不作為計稅依據(jù)申報繳納營業(yè)稅。

（二）應(yīng)稅收入直接轉(zhuǎn)入稅后所得

物業(yè)管理公司取得應(yīng)稅收入轉(zhuǎn)移到“營業(yè)外收入”科目，逃避納稅。

案例5：北京某物業(yè)管理有限貢任公司在收取物業(yè)管理費的同時，另按物業(yè)

管理費5.5%收取業(yè)主稅金，2000年收取業(yè)主稅費合計15313.74元，2001年收

取業(yè)主稅費合計20051.4元。該企業(yè)2000年7月和9月分別收取代理業(yè)務(wù)勞務(wù)

費319.84元和4526.46元，記入“營業(yè)外收入”科目。2001年6月代收款項手

續(xù)費共計28208.11元記入“營業(yè)外收入”科目。以上各項均未按規(guī)定繳納營業(yè)

稅。根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條、第四條：”納稅人提供應(yīng)

稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算應(yīng)納稅

額?！钡谖鍡l：“納校人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售

不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。”第九條：“營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時

間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天」的規(guī)定,

并根據(jù)營業(yè)稅稅目稅率表“服務(wù)業(yè)-其他服務(wù)業(yè)”依照戰(zhàn)的稅率征收營業(yè)稅的規(guī)

定，該企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定繳納營業(yè)稅共計3409.96元。

（三）暫收款項未申報繳納營業(yè)稅

物業(yè)管理公司暫收其他單位的款項，如：物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人入住時或入住

后準備裝修時，企業(yè)向其收取的可能因裝修而發(fā)生的損毀修復(fù)、安全等方面的保

證金，不計入“營業(yè)收入”，少繳營業(yè)稅。

（四）從“應(yīng)交稅金”推算營業(yè)收入與記載“營業(yè)收入”不符

按“應(yīng)交稅金”科目記載應(yīng)交營業(yè)稅推算營業(yè)收入，與記載的“營業(yè)收入”

不符。

（五）房屋銷售收入木繳營業(yè)稅

房地產(chǎn)開發(fā)公司下屬物業(yè)部自行進行物業(yè)管理，或房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)完畢

后翻牌成立物業(yè)管理公司，銷售房屋時，不按規(guī)定繳納營業(yè)稅。

第三節(jié)個人所得稅涉稅問題

一、常見問題

（一）勞務(wù)報酬不申報納稅或按工資薪金申報納稅

未簽訂勞務(wù)合同的臨時工作人員的勞務(wù)報酬，為物業(yè)管理公司提供非有形商

品推銷、代理等服務(wù)活動取得的傭金，物業(yè)管理公司以工資、薪金形式代扣代繳

個人所得稅，而不是按勞務(wù)報酬的稅率代扣代繳稅款。

案例6：某物業(yè)公司2001年支付給臨時聘用人員的勞務(wù)報酬，金額為18720

元，是按照工資、薪金所得稅目計算繳納個人所得稅，應(yīng)按勞務(wù)報酬所得稅目補

繳個人所得稅。根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅稅法》第一條、第二條第四款、

第三條第四款、第六條第四款、國稅發(fā)[2UU3]47號文件《國家稅務(wù)總局關(guān)于員

徹〈中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則若干具體問題的通知》第一條

第三款的規(guī)定，補繳個人所得稅1584元。

（二）不全額申報納稅

按月發(fā)放的工資、補助、獎金、過節(jié)費等不是全部并入工資、薪金繳納個人

所得稅，而是計入“其他應(yīng)付款”等往來科目，逃避繳納個人所得稅。

二、特殊問題

（一）出差補助未繳納個人所得稅。

（二）發(fā)放股利、實物等未代扣代繳個人所得稅。

口常見問題

■特殊問題

第四節(jié)企業(yè)所得稅涉稅問題

一、常見問題

（一）不應(yīng)扣除的費用計入成本、費用類科目，少繳企業(yè)所得

稅

例7：某物業(yè)管理公司2000年1月至2001年12月支付管理人員誤餐補貼

73656元計入“管理費用”，未計入工資總額（該單位人均月工資已超過960元），

應(yīng)調(diào)增利潤。根據(jù)《北京市地方企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》第三十條第一款:.

誤餐補貼應(yīng)作為工資薪金支出”之規(guī)定，應(yīng)補繳企業(yè)所得稅24306.48元。

（二）未結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入，少繳企業(yè)所得稅

全部或部分營業(yè)收入、應(yīng)稅代收款項計入“預(yù)收賬款”、“應(yīng)付賬款”、“其

他應(yīng)付款”、“長期應(yīng)付款”、“應(yīng)收賬款”、“其他應(yīng)收款”往來科目，不結(jié)轉(zhuǎn)“營

業(yè)收入”，少繳企業(yè)所得稅。

二、特殊問題

（-）以收抵支，逃避繳納企業(yè)所得稅

物業(yè)管理企業(yè)取得的租賃收入、特許權(quán)使用費收入、教育費陽加返還、國

家補貼收入、資產(chǎn)的盤盈、財產(chǎn)及現(xiàn)金的溢余